07年北京市李隧老年公寓度假村項目建議書

李隧老年公寓（度假村）項目建議書,二七年九月,編制依據(jù),1、中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書2、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃3、關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知（財稅200097號）4、國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知（060220）5、中華人民共和國土地管理法6、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定的通知7、朝陽區(qū)東三鄉(xiāng)地區(qū)控制性詳細規(guī)劃,項目背景及市場分析項目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析項目規(guī)劃及投資分析結(jié)論,據(jù)中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書，到2005年底，中國60歲以上的人口已經(jīng)達到1.44億，占全國人口總數(shù)的11，占亞洲老年人口的1/2，占全球老年人口的1/5，已經(jīng)進入老齡化國家的行列。截至2005年底，北京市常住人口1536萬人，其中60歲以上的老年人口約224.3萬人，占總?cè)丝诒壤?4.6%,其中有20%的人具有較高的消費能力，約15萬人。,一、項目背景及市場分析,項目背景,據(jù)調(diào)查顯示，北京市有33.6%的老年人（75萬）表示愿意“移地養(yǎng)老”，比例高于全國，其中有20%的人具有較高的消費能力，可以選擇入住高端老年公寓，約15萬人。城市現(xiàn)有的養(yǎng)老設施不能滿足市場的需要，更不能滿足高端人群養(yǎng)老的需求。北京市場上高檔養(yǎng)老設施很少，醫(yī)療水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。,市場分析,為此，我們建議在順義區(qū)李隧鎮(zhèn)投資建設高檔老年公寓（度假村）項目。該項目利用優(yōu)美的自然環(huán)境，為高端老年客戶提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老場所,可填補北京市老年服務機構的一個空白。,老年公寓實景,項目位置圖,二、項目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析,項目區(qū)位優(yōu)勢,項目用地位于李遂鎮(zhèn)西側(cè)，潮白河東岸的萬畝森林中，與北京市順鑫綠色度假村接壤。地塊林水相依，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，地熱資源豐富，是健身療養(yǎng)、文化休閑的理想之地。李遂鎮(zhèn)距離首都機場僅5公里路程，開車10分鐘即可到達。首都機場第三期擴建工程將于2007年落成，今后每年可起降國內(nèi)外航班50萬架次，機場的年人流量將達到6000萬人次。,、根據(jù)招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（2002國土資源部“11號”令），目前已經(jīng)建立和規(guī)范了土地有形市場，實行了國有土地使用權招標、拍賣和掛牌交易。、中華人民共和國土地管理法第43條規(guī)定，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請國有土地。本項目用地性質(zhì)為國有土地，避免經(jīng)營土地開發(fā)權所需進行的招拍掛程序。,政策分析,三、項目投資分析,經(jīng)濟指標投資完成工程情況投資成本效益分析,項目總投資：10000萬元（不含145畝土地使用權）占地面積:96667平方米(145畝)容積率0.3建筑面積:30000平米床位：400張主體工程3598.9萬元基礎設施工程1489.6萬元未付款的已完成工程555萬元未完成工程缺口資金4800萬元合計:10443.53萬元平均單價:3481元/建筑平米(折合26.1萬元/張床位),經(jīng)濟指標,投資完成工程情況,已完成總建筑面積29260平米，已投資5643.5萬元（不含土地使用權）。其中：投資完成主體情況（共計3598.9萬元）1）綜合樓5600平米711萬元2）客房樓4300平米478.5萬元3）康樂中心6300平米995.7萬元4）后勤服務樓（已裝修）2600平米416萬元5）會議中心3700平米326.8萬元6）變配電室200平米31.8萬元7）人工湖1260平米16.6萬元8）屋面網(wǎng)架162.13萬元9）前期拆除工程11.4萬元10）室外三通一平、圍墻工程449萬元（包括145畝地墊土、室外排水工程）,基礎設施及其他投資項目（共計1489.6萬元）1）地熱井1眼（深1800米，水溫43度）261萬元2）建筑物基礎打樁工程199.8萬元3）戲水樂園設備款128.4萬元4）設計費110萬元5）監(jiān)理費33萬元6）職工廚房設備16.2萬元7）勘查費5萬元8）臨時配電費60萬元9）打井等工程28.6萬元10）籌建費用179.43萬元11）基建稅費468.17萬元未付款的已完成工程（共計555萬元）1）貴賓客房樓5300平米530萬元2）配電室改造及二次土回填25萬元,3、未完成工程及缺口資金（4800萬元）1）建筑物裝修工程2600萬元2）各種設備1000萬元3）洗衣房、庫房500平米60萬元4）配電、地熱水凈化設備220萬元5）鍋爐房550平米70萬元6）鍋爐等保暖設備及空調(diào)設備600萬元7）室外工程（含綠化及大門工程）250萬元,效益分析,每張床位為26萬元,即以26萬元/間的價格全部銷售會員證后,剛好能收回成本。,通過調(diào)查附近北京綠色度假村客房價位如下：普通間560元/間/天0.8折448元/間/天貴賓間880元/間/天0.8折704元/間/天本項目開發(fā)完后按上述價位經(jīng)營：普通客房200間；標準客房200間平均空置率40%年總收入4977萬元運營費用率為25%兩稅一費5.5%年稅后利潤3459萬元動態(tài)投資回收期3.7年,項目周邊另有100畝租賃土地，擬建Townhouse可與本項目共同開發(fā)利用。土地面積：66667平米容積率：0.75建筑面積:50000平米開發(fā)總成本：21316萬元（折合4264元/平米）土地轉(zhuǎn)讓價：3500萬元（35萬元/畝）樓面毛地價：2750萬元（550元/建筑平米）出讓金稅費：82萬元建安費用：11500萬元小市政費用：1200萬元其他費用：2284萬元,銷售收入測算通過調(diào)查周圍項目銷售價格如下：莫奈花園順義區(qū)前沙峪均價8600元/平方米東方太陽城潮白河邊上均價7800元/平方米考慮該項目周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況，開發(fā)完成后均價為8500元/平方米銷售總收入39000萬元銷售成本3120萬元凈銷售收入3