對合作建房有哪些規(guī)定

對合作建房有哪些規(guī)定？對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。房地產(chǎn)合作開發(fā)中應(yīng)注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任； （2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體； （3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任； （4）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估； （5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)； （6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔(dān)方式和責(zé)任人； （7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照； （8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計取方式； （9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式； （10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。實踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發(fā)；三是房屋參建。三者在法律上的性質(zhì)、所需要承擔(dān)的風(fēng)險及運作方式等方面都有著相當(dāng)大的區(qū)別。 房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發(fā)合同過于簡單，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當(dāng)部分行為因此而無效，不受到法律的保護。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時，合作協(xié)議里的保底條款是無法律效力的。 項目公司開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟實體來合作進行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。在該種情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權(quán)利義務(wù)不再由合A作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項目公司的章程來明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合伙的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。房屋參建是指參建人以參建名義對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或預(yù)購房屋的行為。該類參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準而被認定為行為無法律效力。實踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設(shè)資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉(zhuǎn)資金，在未取得商品房預(yù)售證情況下，打著優(yōu)惠價、內(nèi)部價旗號，以商品房預(yù)售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。 （俗稱集資房）另外，現(xiàn)實中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補國家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十九條規(guī)定有出售、交換和贈與三種方式。后城市房地產(chǎn)管理法第三十六條略作發(fā)展，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、贈與或其他合法方式。至于何謂“其他合法方式”，該法沒有細說。本書根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致其權(quán)利的主體發(fā)生變更這一特點，結(jié)合有關(guān)立法例，試以轉(zhuǎn)讓的對價為標準對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式歸納如下： 1、買賣。作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權(quán)的對價。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。 2、抵債。抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權(quán)抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。 3、交換。以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。 4、作價入股。作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權(quán)用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權(quán)被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。 5、合建。在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權(quán)作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價是股權(quán)；不設(shè)立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。 6、贈予。贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學(xué)校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。 7、繼承。在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過繼承取得土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務(wù)，新公司取得土地使用權(quán)的對價，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來。 通過繼承轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的另一個特點在于，它可以完全不依當(dāng)事人的意思、而僅依法律的規(guī)定實現(xiàn)土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，因而與其他幾種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式格外不同土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓是土地使用者依法對其享有的土地使用權(quán)進行處分的權(quán)利。轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括出售、交換和參與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須簽訂合同，受讓方還必須到土地行政主管部門申請登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。所謂“出讓”是指一次性收取一定年限內(nèi)的地價款。我國法律規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年，商旅、娛樂用地40年，其他用地50年。農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織依法占有、使用、收益和處分自己土地的權(quán)利。我國集體土地所有