明園龍灣別墅市場(chǎng)及價(jià)格報(bào)告（PPT頁).pptx

,謹(jǐn)呈：江西明潤(rùn)投資有限公司,南昌城區(qū)別墅調(diào)查及本案價(jià)格報(bào)告,2016.3,別墅市場(chǎng)調(diào)研,A,在制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格前先對(duì)南昌城區(qū)重點(diǎn)別墅項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,南昌別墅分布主要以艾溪湖為核心的近郊一帶；以灣里為核心的郊區(qū)板塊別墅。城區(qū)別墅項(xiàng)目較少，主要分布在紅谷灘版塊、朝陽洲板塊。,中海朝陽郡,正榮府,君苑豪庭,天沐君湖,中央香榭,萬達(dá)九龍壹號(hào),明園九龍灣,城區(qū)別墅,郊區(qū)別墅,近郊別墅,別墅市場(chǎng),與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的主要幾個(gè)城市別墅案例分析；,別墅市場(chǎng),項(xiàng)目營(yíng)銷KPI：市政品牌+紅谷灘核心區(qū)位+地鐵口+周邊大型商業(yè)配套（APM沃爾瑪山姆店、聯(lián)泰大商業(yè)）+超大贈(zèng)送+臺(tái)地5.6米陽光首層,項(xiàng)目解讀總占地：280畝，總建面：50萬別墅套數(shù)：一期別墅262套容積率：1.63總戶數(shù)：一期1137戶車位配比：別墅為2:1銷售情況：目前一期別墅剩余少量在售，其中疊拼價(jià)格1.5-1.7萬/，聯(lián)排1.9-2.2萬/，雙拼2.4-3.2萬/，二期別墅即將入市,C,一期高層,和本案對(duì)比，同屬核心區(qū)位，均存在地鐵、商業(yè)和學(xué)區(qū)等優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品方面，均有超高地下室贈(zèng)送,中央香榭,一期別墅,二期高層,二期別墅,戶型優(yōu)勢(shì)：私家前后花園、6.6米超大面寬客廳和餐廳、超豪華主臥、次臥套房設(shè)計(jì)、南北雙露臺(tái)、獨(dú)立儲(chǔ)藏間,主力戶型,建筑面積215-230,產(chǎn)品實(shí)景,8,項(xiàng)目營(yíng)銷KPI：萬達(dá)品牌+旅游主題大社區(qū)+項(xiàng)目自身超級(jí)配套+超大贈(zèng)送,項(xiàng)目解讀總占地：300萬，總建面：450萬別墅套數(shù)：256套容積率：1.6總戶數(shù)：6000車位配比：別墅為1：1銷售情況：目前僅有少量聯(lián)排和雙拼別墅在售，聯(lián)排223-244，均價(jià)1.4-1.6萬元/，雙拼251-280，均價(jià)1.7-2萬元/,C,萬達(dá)九龍壹號(hào),和本案對(duì)比，開發(fā)商品牌更強(qiáng)，但項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)偏遠(yuǎn)，庭院花園贈(zèng)送較大，半地下室贈(zèng)送較少,9,戶型優(yōu)勢(shì)：南北雙庭院+挑高客廳+頂層南北綽陽臺(tái),主力戶型,負(fù)一層,一層,二層,三層,B1戶型248，贈(zèng)送面積372,產(chǎn)品實(shí)景,11,項(xiàng)目營(yíng)銷KPI：綠地品牌+會(huì)展中心+項(xiàng)目自身超級(jí)配套+稀缺江景資源,項(xiàng)目解讀總占地：一期22萬，總建面：91萬別墅套數(shù)：78套容積率：2.56總戶數(shù)：4821車位配比：別墅為1：1銷售情況：目前首批別墅已進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，價(jià)格約1.7-1.8萬元/,C,綠地盧塞恩小鎮(zhèn),和本案對(duì)比，開發(fā)商品牌更強(qiáng)，且具備較好的江景資源，但區(qū)位相對(duì)偏遠(yuǎn),12,目前已拿預(yù)售共計(jì)78套別墅（四聯(lián)排12棟，六聯(lián)排3棟），戶型面積180-210，目前網(wǎng)上備案價(jià)格約1.7萬元/,13,項(xiàng)目營(yíng)銷KPI：中海品牌、萬達(dá)旁、一站式名校、實(shí)景現(xiàn)房,項(xiàng)目解讀總占地：264畝，總建面：50萬別墅總套數(shù)：248套(一期觀園66套、二期鉑宮142套，三期熙岸40套)容積率：2.0總戶數(shù)：3000車位配比：別墅為2：1銷售情況：二期聯(lián)排、雙拼別墅在售，聯(lián)排別墅面積為208、249，均價(jià)16500-18000元/；雙拼別墅面積為297，折后均價(jià)21000-22000元/；購(gòu)買別墅享受2萬抵95折優(yōu)惠,C,中海朝陽郡,和本案對(duì)比，開發(fā)商品牌更強(qiáng)，但區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)九龍湖更弱，花園贈(zèng)送大、均為雙層地下室,戶型優(yōu)勢(shì)：地下兩層，7.2米面寬、4.1米層高客廳，6.4米雙層挑空客廳、超大庭院面積、南北雙向露臺(tái)、獨(dú)立豪華主臥。,主力戶型,負(fù)二層,一層,二層,三層,產(chǎn)權(quán)面積208，贈(zèng)送面積192,負(fù)一層,產(chǎn)品實(shí)景,16,項(xiàng)目營(yíng)銷KPI：正榮品牌+萬達(dá)旁+一站式名校+實(shí)景現(xiàn)房+超大贈(zèng)送,項(xiàng)目解讀別墅總套數(shù)：105套車位配比：端戶2:1，中間1:1銷售情況：由正榮朝陽四個(gè)尾盤別墅，打包重新推廣入市，5萬抵20萬，蓄客時(shí)間很短，已正常銷售，首推27套，去化20套左右；均價(jià)16000-17000；中間戶182，贈(zèng)送約300平；端戶235平，贈(zèng)送400-500平,C,正榮府,和本案對(duì)比，開發(fā)商品牌更強(qiáng)，但區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)九龍湖更弱，花園贈(zèng)送大、地下空間較少,17,戶型優(yōu)勢(shì)：南北入戶、前庭后院（108）、客廳大挑空、內(nèi)庭院設(shè)計(jì)、獨(dú)立豪華主臥、超大露臺(tái),主力戶型,建筑面積182，贈(zèng)送面積286,負(fù)一層,一層,二層,三層,產(chǎn)品實(shí)景,19,項(xiàng)目營(yíng)銷KPI：鄰近紅谷灘核心區(qū)位價(jià)值+環(huán)球公園天然氧吧+外立面全石材干掛+千萬級(jí)法式園林+無邊際泳池,項(xiàng)目解讀總占地：6.8萬，總建面：13.75萬，高層住宅8.47萬，聯(lián)排別墅3.48萬（173套）容積率：1.7總戶數(shù)：921戶（別墅173）車位配比：別墅接近1：1銷售情況：目前高層產(chǎn)品25#樓在售，別墅開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)6月份將公開入市，銷售價(jià)格23000元/,C,高層,君苑豪庭,別墅,和本案對(duì)比，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足，交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)等配套較弱，全石材干掛，但花園贈(zèng)送小、未做地下空間,戶型優(yōu)勢(shì)：南北入戶、客廳挑空、獨(dú)立豪華主臥、廚房和餐廳夾層設(shè)計(jì)、大面積贈(zèng)送（花園庭院/露臺(tái)/陽臺(tái)/閣樓等）,主力戶型,一層,夾層,二層,三層,頂層,聯(lián)排3房2廳5衛(wèi)190，贈(zèng)送面積185,產(chǎn)品實(shí)景,項(xiàng)目營(yíng)銷KPI：稀缺溫泉度假+梅湖象湖雙公園5A景區(qū)+戶戶私家泳池,項(xiàng)目解讀總占地：246畝，總建面：28萬，別墅4萬方（215套）容積率：2.0總戶數(shù)：1200戶車位配比：別墅為1:1銷售情況：目前二期聯(lián)排別墅在售，面積為196-226,均價(jià)1.8-2.5萬元/，首付30萬起，一套360萬起，購(gòu)別墅交付10萬定金享總價(jià)減40萬優(yōu)惠；現(xiàn)一期聯(lián)排別墅面積210-280，專屬墅88折限時(shí)發(fā)售,C,天沐君湖,高層,別墅,和本案對(duì)比，區(qū)位相對(duì)偏遠(yuǎn)，交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)等配套較弱，存在稀缺溫泉資源，大面積花園贈(zèng)送，私家泳池,戶型優(yōu)勢(shì)：6.4米挑高客廳、獨(dú)立私家花園、4.8米層高地下室、私家泳池,主力戶型,建筑面積195贈(zèng)送面積186,戶型優(yōu)勢(shì)：6.4米挑高客廳、獨(dú)立私家花園、4.8米層高地下室、私家泳池,主力戶型,聯(lián)排5房2廳4衛(wèi)292,贈(zèng)送面積308,產(chǎn)品實(shí)景,點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)比,本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值評(píng)判體系,配套,產(chǎn)品,區(qū)位,形象,景觀,發(fā)展商品牌,中海朝陽郡,九龍壹號(hào),南昌首創(chuàng)6層電梯別墅，產(chǎn)品戶型及贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)性大,九龍湖核心區(qū)，政府重點(diǎn)打造區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ?大型商業(yè)綜合體、緊鄰省政府、一站式名校、少年宮、地鐵二號(hào)線等配套,本案為首個(gè)海派風(fēng)格的項(xiàng)目，剛?cè)胧胁痪?，屬于形象塑造期?明園集團(tuán)，源自上海，在南昌屬于品牌打造期，與競(jìng)品相比，開發(fā)商品牌較弱。,濱臨贛江，背靠國(guó)體,中央香榭,正榮府,君苑豪庭,與競(jìng)品項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目產(chǎn)品、區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)較大，而在開發(fā)商品牌、形象、景觀資源等方面暫不及競(jìng)品。,天沐君湖,本項(xiàng)目,綠地盧塞恩,整體核心均價(jià)的推導(dǎo),B,先不考慮當(dāng)前項(xiàng)目在售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系重新客觀制定,市場(chǎng)比較法,產(chǎn)品內(nèi)部類比法,分類產(chǎn)品均價(jià),核心均價(jià)合成,確定核心均價(jià),均價(jià)推導(dǎo)思路,均價(jià)推導(dǎo),本案別墅產(chǎn)品類型為聯(lián)排、雙拼，根據(jù)市場(chǎng)上項(xiàng)目的可比性及自身內(nèi)部體系，采取多種定價(jià)方法組合運(yùn)用，保證價(jià)格體系的邏輯嚴(yán)謹(jǐn)。,1、篩選可比樓盤,2、確定權(quán)重,3、打分,4、比準(zhǔn)價(jià)形成,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合,根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近,2項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：片區(qū)優(yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境/標(biāo)志性地段/生活便利性/升值潛力/噪音污染/治安狀況/小區(qū)獨(dú)立/車行路線/公交路線本體素質(zhì)：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會(huì)所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/戶型/采光通風(fēng)/樓間距/園林效果/公共部分品質(zhì)/售樓部、銷售通道/建筑外觀/樣板房展示項(xiàng)目品牌：發(fā)展商和承建商品牌、前期推廣形象物業(yè)管理：物業(yè)管理品牌/收費(fèi),30,市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟,市場(chǎng)比較,參考樓盤主要指數(shù)評(píng)分表,市場(chǎng)比準(zhǔn)打分,市場(chǎng)比較,原則：產(chǎn)品相似賣點(diǎn)類似客戶類似,靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)在不考慮區(qū)域差異、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)率溢價(jià)的情況下，得出本項(xiàng)目靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為：,市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)：,市場(chǎng)比準(zhǔn)的測(cè)算,市場(chǎng)比較,聯(lián)排靜態(tài)均價(jià)區(qū)間為：18000-19000元/,雙拼靜態(tài)均價(jià)區(qū)間為：23000-240000元/,同社區(qū)多物業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)格關(guān)系對(duì)比法,產(chǎn)品比較,參考市場(chǎng)聯(lián)排、雙拼和高層等價(jià)格關(guān)系,選取定價(jià)方法,內(nèi)部關(guān)系對(duì)比法,市場(chǎng)內(nèi)部物業(yè)類型價(jià)格對(duì)比分析,產(chǎn)品比較,綜合考慮目前南昌同社區(qū)物業(yè)類型價(jià)格關(guān)系看，聯(lián)排、雙拼與高層的價(jià)格關(guān)系約為1：（1.75+1.79+1.76+2.13+2.31）/5：（2.33+2.21+2.53）/3。,市場(chǎng)內(nèi)部物業(yè)類型價(jià)格對(duì)比分析,產(chǎn)品比較,1(高層):1.95(聯(lián)排):2.36(雙拼),綜合考慮市場(chǎng)內(nèi)部物業(yè)價(jià)格對(duì)比：,本案高層均價(jià)9800元/,聯(lián)排靜態(tài)均價(jià)為：19090元/m2,雙拼靜態(tài)均價(jià)為：23128元/m2,內(nèi)部關(guān)系對(duì)比法,市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià),項(xiàng)目的市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格為：聯(lián)排：18835元/雙排：23297元/,內(nèi)部關(guān)系對(duì)比,通過項(xiàng)目?jī)?nèi)部產(chǎn)品內(nèi)比推出：聯(lián)排：19090元/雙排：23128元/,綜合得出項(xiàng)目的核心均價(jià):聯(lián)排：18911元/雙拼：23246元/,原則：依據(jù)目前市場(chǎng)別墅定價(jià)原則，以市場(chǎng)比準(zhǔn)為主；同類物業(yè)比準(zhǔn)為輔，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，兩種方式權(quán)重如下：市場(chǎng)比準(zhǔn)因素70%內(nèi)部關(guān)系因素30%,修正取整得出項(xiàng)目的靜態(tài)核心均價(jià):聯(lián)排：1.8-1.9萬元/雙拼：2.3-2.4萬元/,聯(lián)排、雙拼靜態(tài)核