房開(kāi)企業(yè)的三大稅務(wù)問(wèn)題.doc

咨詢房地產(chǎn)三大稅種涉稅的問(wèn)題（一）增值稅增值稅常見(jiàn)的問(wèn)題是對(duì)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間把握不準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按照營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（財(cái)稅201636號(hào)文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定，（1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。（2）取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天，例如房地產(chǎn)企業(yè)以房抵債且沒(méi)有簽訂合同，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。房地產(chǎn)銷售時(shí)分為期房銷售和現(xiàn)房銷售，增值稅繳納又有不同。1.期房銷售（1）預(yù)繳房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人取得預(yù)售許可證后，預(yù)售期房時(shí)，商品尚未完工，無(wú)法確認(rèn)收入，同時(shí)也未達(dá)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，應(yīng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十條規(guī)定，不分新老項(xiàng)目，均按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。目前有部分企業(yè)對(duì)于老項(xiàng)目，在預(yù)售時(shí)直接按照5%的征收率預(yù)繳增值稅，其實(shí)是不對(duì)的，將形成稅款占用了企業(yè)資金。（2）交房交付時(shí)，計(jì)算繳納增值稅，此時(shí)減去預(yù)繳增值稅金額，如果是一般計(jì)稅項(xiàng)目，還應(yīng)減去增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。交付時(shí)間，以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。如果交房前先開(kāi)具發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。2.現(xiàn)房銷售如果房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售現(xiàn)房，則無(wú)須預(yù)繳增值稅，直接在交付時(shí)繳納增值稅即可。（二）土地增值稅土地增值稅常見(jiàn)的問(wèn)題是土地增值稅清算的收入口徑和清算后如何納稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）第一條“關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題”規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。1.清算時(shí)土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以網(wǎng)簽合同金額為基準(zhǔn)，而非到賬金額為準(zhǔn)。如果存在按照合同應(yīng)收未收賬款，則屬于民事糾紛，不屬于稅收調(diào)整范圍。土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入2.清算后房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后，對(duì)當(dāng)月取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積。（三）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅常見(jiàn)問(wèn)題是常常忽略在完工年度應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)收入，然后配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。具體執(zhí)行時(shí)按照孰先原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。實(shí)踐中，很多企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因在完工年度未結(jié)轉(zhuǎn)收入，繳納企業(yè)所得稅。豈不知這樣存在滯納金的風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第三十五條規(guī)定，凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。文章最后，想起一件事。前幾天一條新聞?wù)紦?jù)了財(cái)稅人的朋友圈，據(jù)北京市第一中級(jí)人民法院刑事判決書（2018京01刑初6號(hào)）顯示，60歲兼職女會(huì)計(jì)，各種累計(jì)虛開(kāi)發(fā)票677張，稅款2347萬(wàn)元，幾乎全部已經(jīng)抵扣，現(xiàn)已基本追回。損失追回，不代表罰酒三倍就能解決。最終判決結(jié)果如下：苑宏英犯虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪（單位），判處有期徒刑十二年；犯虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪，判處有期徒刑十二年，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣四