（工商管理專業(yè)論文）業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究.pdf

浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用2 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 摘要 我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例于2 0 0 3 年9 月1 日開(kāi)始施行。它的施行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展起到了巨大的促進(jìn)作用。但是，物業(yè)管理在我國(guó) 是一個(gè)新興行業(yè)，起步較晚，許多問(wèn)題還停留在理論上的研究和實(shí)踐上的探索， 在物業(yè)管理?xiàng)l例中未作規(guī)定，留下了一些缺憾，因此引起學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界不 少爭(zhēng)議。其中，業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)和地位是當(dāng)前物業(yè)管理活動(dòng)中爭(zhēng)議最大、 最廣的問(wèn)題。 本文從理論上闡明業(yè)主委員會(huì)的作用和明確業(yè)主委員會(huì)法律地位的必要 性。結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查和事實(shí)依據(jù)，剖析了當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中業(yè)主委員會(huì)存在的問(wèn) 題及矛盾，并從矛盾出發(fā)分析了原因，探討并明業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的法律地位，力 圖使業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主自治機(jī)構(gòu)更好地發(fā)揮其應(yīng)有的職能，更好地為業(yè)主利益 服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展。論文的主要結(jié)論是：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備民事主 體資格，承擔(dān)民事責(zé)任，應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)納入非法人組織，這樣才能更好地發(fā)揮 作用，履行其應(yīng)有的職責(zé)，更好地保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理，業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)，作用，法律地位，非法人組織 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 i i 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 r e s e a r c ho nt h ef u n c t i o na n d l e g a lp o s i t i o no fo w n e r s c o m m i t t e e a b s t r a c t t h er e g u l a t i o n so n p r o p e r t ym a n a g e m e n ti n c h i n ab e c a m ee f f e c t i v eo n s e p t e m b e r1 ，2 0 0 3 i t si m p l e m e n t a t i o np l a y sag r e a tp r o m o t i o ni nh e a l t h ya n do r d e r d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp r o p e r t ym a n a g e m e n ti nc h i n a h o w e v e r , p r o p e r t ym a n a g e m e n ti nc h i n ah a ss t a r t e dj u s tf o ras h o r tt i m ew h i c hi san e w r i s i n g i n d u s t r y , s o m ei s s u e so nl a w sa r es t i l la tt h e o r e t i c a lr e s e a r c ha n dp r a c t i c a le x p l o r a t i o n a n dt h e ya r en o tr u l e do u ti nt h er e g u l a t i o n so np r o p e r t ym a n a g e m e n ta n dl e a dt o d i s p u t e si na c a d e m i cc i r c l ea n dp r a c t i c ec i r c l e o ft h e m ，l e g a ln a t u r ea n ds t a t u so f t h eo w n e r sc o m m i t t e ea r et h ei s s u e s 、析t 1 1t h eb i g g e s ta n dw i d e s td i s p u t ei nc u r r e n t p r o p e r t ym a n a g e m e n ta c t i v i t i e s t h i st e x tc l a r i f yt h er o l eo fo w n e r s c o m m i t t e ea n dt h en e c e s s i t yt ou n d e r s t a n dt h e l e g a lp o s i t i o no fo w n e r s c o m m i t t e e c o m b i n et h eq u e s t i o n n a i r er e s e a r c ha n dt h e a c t u a ls i t u a t i o n ，f i n do u tt h ee x i s t e n tp r o b l e ma n dt h ec o n t r a d i c t i o no ft h eo w n e r c o m m i t t e e ，t h e na n a l y s et h er e a s o n sf r o mt h ec o n t r a d i c t i o n ，t r i e st om a k et h i so w n e r a u t o n o m yo r g a n i z a t i o nd e v e l o p st h ew o r k i n gt a l e n tt h a ti ts h o u l dc o n t r i b u t ee f f o r t st o t h eo w n e rb e n e f i t sb e t t e np r o m o t et h en o r mo ft h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tb e h a v i o r a n dp u s ht h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t f o l l o w i n gi st h e c o n c l u s i o n ： t h eo w n e r s c o m m i t t e es h a l lh a v et h eq u a l i f i c a t i o n so fc i v i l ，c i v i ll i a b i l i t y , a l s oi t s h o u l db ea d m i t t e dt ot h eu n i n c o r p o r a t e do r g a n i z a t i o n , s oa st op l a yi t sr o l ea n df u l f i l l i t sr e s p o n s i b i l i t i e sb e t t e r , t op r o t e c tt h el e g i t i m a t e o w n e r s i n t e r e s t sb e t t e n k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t ；o w n e r ；o w n e r s c o m m i t t e e ；f u n c t i o n ； l e g a lp o s i t i o n ；u n i n c o r p o r a t e do r g a n i z a t i o n 1 i i 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 i v 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 目錄 摘要1 a b s t r a c t ili 1 緒論1 1 1 研究背景與意義1 1 2 相關(guān)的基本概念2 1 2 1 物業(yè)的含義2 1 2 2 物業(yè)管理的含義2 1 2 3 業(yè)主的含義j 2 1 2 4 業(yè)主大會(huì)3 1 2 5 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)特征3 1 3 文獻(xiàn)綜述4 1 4 各國(guó)、各地業(yè)主委員會(huì)法律地位與運(yùn)作模式6 1 4 1 法國(guó)7 i 4 2 德國(guó)j 7 i 4 3 日本7 1 4 4 美國(guó)“8 1 4 5 香港8 1 4 6 四種模式歸納9 1 5 本論文研究的內(nèi)容9 1 6 本研究的創(chuàng)新點(diǎn)1 0 2 業(yè)主委員會(huì)的作用1 1 2 1 業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體1 l 2 2 業(yè)主委員會(huì)是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間的溝通橋梁1 2 2 3 業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理工作的監(jiān)督者1 2 2 4 明確業(yè)主委員會(huì)法律地位的必要性1 2 3 我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位現(xiàn)狀分析15 3 1 我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定1 5 3 2 我國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的理論評(píng)析1 6 3 2 1 法人說(shuō)1 6 3 2 2 社會(huì)團(tuán)體說(shuō)1 6 3 2 3 其他組織說(shuō)1 7 3 2 4 本文觀點(diǎn)1 7 3 3 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的實(shí)務(wù)探析1 8 v 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 3 3 1 案例分析一1 8 3 3 2 案例分析二1 8 3 3 3 各地判例做法不一1 9 4 業(yè)主委員會(huì)法律地位實(shí)證問(wèn)卷調(diào)查2 1 4 1 調(diào)查的基本情況2 1 4 2 調(diào)查內(nèi)容及結(jié)果分析2 1 4 2 1 調(diào)查對(duì)象及所住小區(qū)情況2 1 4 2 2 調(diào)查對(duì)象所住小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)情況2 2 4 2 2 調(diào)查對(duì)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)知程度2 3 4 2 3 調(diào)查對(duì)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)的參與情況2 4 4 2 4 調(diào)查對(duì)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具民事訴訟資格的看法2 5 4 2 5 調(diào)查對(duì)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)所處法律地位的看法2 7 4 3 調(diào)查結(jié)論2 7 4 3 1 業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量相對(duì)偏少2 7 4 3 2 業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng)2 7 4 3 3 業(yè)主委員的作用難以正確發(fā)揮2 8 4 3 4 業(yè)主委員會(huì)缺乏廣大業(yè)主的參與和信任2 8 4 3 5 業(yè)主委員會(huì)超越代理權(quán)范圍、濫用職權(quán)2 9 4 4 問(wèn)題產(chǎn)生的原因分析3 0 4 4 1 法律地位模糊、不具體，削弱了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的作用3 0 4 4 2 委員會(huì)的職責(zé)模糊和行為規(guī)范缺失3 0 4 4 3 成員專業(yè)素質(zhì)差，觀念落后，選舉程序沒(méi)有科學(xué)規(guī)范3 0 4 4 4 物業(yè)管理公司和業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)3 0 4 5 如何發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用3 0 5 業(yè)主委員會(huì)法律地位的確立3 3 5 1 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)納入非法人組織3 3 5 1 1 業(yè)主委員會(huì)不是法人3 3 5 1 2 業(yè)主委員會(huì)可納入非法人組織范疇3 6 5 2 業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)事人能力3 8 5 2 1 業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力3 8 5 2 2 業(yè)主委員會(huì)的被告資格一3 9 5 2 。3 業(yè)主委員會(huì)的涉訴范圍3 9 5 3 業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任4 0 5 4 業(yè)主委員會(huì)法律地位的確立4 1 6 結(jié)論4 5 浙江工業(yè)大蘭堡主蘭垡笙壅 些圭至星全堡旦星婆堡墊垡嬰窒 - _ _ _ _ - - _ - - _ _ _ _ _ _ _ i _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ i - - _ _ - _ _ _ _ _ - - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ i _ l - _ - _ - - - 一。 參考文獻(xiàn)4 7 附錄4 9 致謝5 3 在學(xué)期間發(fā)表的論文及科研成果清單5 4 v i l 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研窒 v i n 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 1 緒論 1 1 研究背景與意義 隨著我國(guó)城市住宅建設(shè)的迅速發(fā)展，以及人民生活水平的日益提高，傳統(tǒng)的 由房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)公有住房進(jìn)行管理的模式，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展和廣大業(yè)主的需求，業(yè)主成為了物業(yè)管理的主體。但是，由于缺乏專業(yè)的 技能和足夠的時(shí)間，業(yè)主們對(duì)物業(yè)的管理和維護(hù)不可能事事親力親為，就需要通 過(guò)專門的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行。而業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的重要組成部分， 在物業(yè)管理中起著舉足輕重的作用。業(yè)主將物業(yè)交給專業(yè)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管 理，并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督。 然而，由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)剛剛起步，相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，導(dǎo)致 實(shí)踐中產(chǎn)生的矛盾無(wú)法得到有效的解決。特別是立法中對(duì)業(yè)主團(tuán)體規(guī)定的缺位以 及業(yè)主委員會(huì)法律地位的空白，使業(yè)主委員會(huì)的法律地位、權(quán)利義務(wù)等都處于“真 空”地帶，導(dǎo)致了物業(yè)管理實(shí)踐操作中產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題；加之物業(yè)管理行業(yè) 的不健全，現(xiàn)實(shí)中業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛愈演愈烈。而法律規(guī)定的缺位， 又使這些糾紛即便訴諸法院仍然得不得有效解決，業(yè)主的權(quán)利也難予得到有效的 保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)制度的完善及其法律地位的確定直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù) 健康發(fā)展，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益甚至于社會(huì)的和諧，其重要性不言而喻。 對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，理論界亦存在不同看法，有將他視作法人，認(rèn) 為其作為一個(gè)獨(dú)立的法人，完全獨(dú)立于各個(gè)業(yè)主，享有擬制的人格，能獨(dú)立行使 民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；有將他視為非法人團(tuán)體，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)雖然不具有 法人資格，但作為一個(gè)合法組織，有一定的組織性和穩(wěn)定性，能在一定范圍內(nèi)行 使民事權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任；也有將他僅僅作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，認(rèn)為業(yè)主 大會(huì)是最高權(quán)力機(jī)關(guān)，而業(yè)主委員會(huì)只不過(guò)是權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)關(guān)和代表機(jī)關(guān)而 已。 業(yè)主委員會(huì)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活 的客觀需求。業(yè)主委員會(huì)是直接依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的，雖然我國(guó)法律并未賦予其 主體資格，但是為了實(shí)現(xiàn)自己的宗旨，事實(shí)上他們也在實(shí)際參與著民事關(guān)系，并 在其中享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)。從實(shí)踐來(lái)看，它在社會(huì)生活各方面都起到 了不容忽視的作用。法律是根源于社會(huì)生活的，法律應(yīng)該根據(jù)實(shí)踐的需要相應(yīng)作 出調(diào)整，既然隨著社會(huì)生活的發(fā)展，大量的業(yè)主委員會(huì)與其他組織和個(gè)人之間發(fā) 生著社會(huì)關(guān)系，這就需要以調(diào)整一定社會(huì)關(guān)系為己任的法律明確其法律地位，并 調(diào)整他們之間的社會(huì)關(guān)系，這是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀必然性。 基于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理工作的重要性和實(shí)踐中的現(xiàn)實(shí)需要，促成了筆者 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 研究業(yè)主委員會(huì)法律地位的初衷。在本文中，筆者將通過(guò)理論研究和實(shí)踐分析， 提出確定業(yè)主委員的法律主體地位的重要性，明確業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、地位和作 用，提出業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立法律主體地位的構(gòu)想，明確業(yè)主委員會(huì)的組織形式應(yīng) 為經(jīng)有關(guān)部門正式登記注冊(cè)的社團(tuán)法人組織，確定業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位， 業(yè)主委員會(huì)可以自己的名義，在物業(yè)管理活動(dòng)中，為維護(hù)業(yè)主的公共利益行使訴 訟權(quán)。 1 2 相關(guān)的基本概念 1 2 1 物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞是由英語(yǔ)“e s t a t e ”或“p r o p e r t y ”引譯而來(lái)的，含義為“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、 擁有物、房地產(chǎn)”等。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類 建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類建筑物可以是一個(gè)建筑群，如住宅小 區(qū)、工業(yè)小區(qū)；也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大 廈、賓館、停車場(chǎng)等；按照使用性質(zhì)的不同物業(yè)又分為個(gè)人獨(dú)立使用的部位 即 房產(chǎn)證上載明的部位，這個(gè)部位業(yè)主可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓】和共用部位與共用設(shè)施 即綠 地，道路等等，這些部位是全體業(yè)主共有的，業(yè)主個(gè)人不能單獨(dú)處分】。雖然共 用部位與共用設(shè)施并沒(méi)有載入業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，但是根據(jù)物權(quán)其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主 共有卻是非常明確的1 。 1 2 2 物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同， 對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容 貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有 償服務(wù)2 。 物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè) 所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。 1 2 3 業(yè)主的含義 業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有僅人和土地使用僅人，是所擁有物業(yè)的 1 譚玲關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題來(lái)源于東方仲裁網(wǎng)w w w d t z c w e g 2 周坷主物業(yè)管理法教程【m 】北京：法律出版社，2 0 0 4 ：2 7 2 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 主人3 。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象。這 一概念在各國(guó)和地區(qū)的法律規(guī)定中并不統(tǒng)一，其具體范圍也存在差異。 1 2 4 業(yè)主大會(huì) 作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理作出決定，這 就是業(yè)主自治。這種自治是通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成， 決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織4 。 1 2 5 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)特征 業(yè)委會(huì)是由業(yè)主大會(huì)( 業(yè)主代表大會(huì)) 選舉產(chǎn)生的，在本物業(yè)管理區(qū)域范圍 內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)委會(huì)規(guī)定， 業(yè)委會(huì)具有以下性質(zhì)： ( 1 ) 由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的權(quán)力決策 機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于公司的股東大會(huì)。因此，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，定 期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，并接受其監(jiān)督。 ( 2 ) 組織業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 業(yè)主委員會(huì)的自治管理權(quán)，是基于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)而產(chǎn)生的。業(yè)主是物 業(yè)真正的主人，管理權(quán)是從所有權(quán)中派生出來(lái)的。業(yè)主在物業(yè)管理中應(yīng)處于主導(dǎo) 地位，成立業(yè)主委員會(huì)的目的，就是讓業(yè)主有一個(gè)行使管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，把各個(gè)業(yè) 主的意見(jiàn)統(tǒng)一起來(lái)，并通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)貫徹執(zhí)行于具體的物業(yè)管理之中，實(shí)現(xiàn) 所有權(quán)與管理權(quán)的分離。 ( 3 ) 維護(hù)業(yè)主整體利益 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主整體利益的代表，業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主的整體利益 不一致時(shí)，如有的業(yè)主不經(jīng)常在小區(qū)居住，不愿交管理費(fèi)等，業(yè)主委員會(huì)就應(yīng)當(dāng) 從小區(qū)整體利益出發(fā)，出面做說(shuō)服教育工作。再有，業(yè)主委員會(huì)只維護(hù)業(yè)主在 物業(yè)活動(dòng)中的合法利益，而物業(yè)活動(dòng)以外的其他權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)原則上是沒(méi)有 義務(wù)保護(hù)的。 ( 4 ) 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主組成 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理組織，其成員應(yīng)當(dāng)從業(yè)主中產(chǎn)生。物業(yè)的承租 人或其他物業(yè)使用人不能成為業(yè)主委員會(huì)委員。有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)、居民委員會(huì) 的工作人員，都不應(yīng)成為業(yè)主委員會(huì)成員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。 3 程信和主編：房地產(chǎn)法學(xué)人民法院出版社、中國(guó)公安大學(xué)h 版社，2 0 0 3 年第一版，第1 5 9 頁(yè) 4 張景伊、陳偉主編物業(yè)管理基本制度與政策，中國(guó)建筑工k l q , 版 l ：，2 0 0 6 年8 月第一版，第7 4 頁(yè) 3 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 ( 5 ) 業(yè)主委員會(huì)必須備案 業(yè)主委員會(huì)雖為自治性組織，但并非不受約束，這是其法定職責(zé)和法律地位 決定的。為了規(guī)范業(yè)主委員會(huì)，使其更好地為全體業(yè)主服務(wù)，我國(guó)條例。第十 六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生起3 0 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政 府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 1 3 文獻(xiàn)綜述 明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基 石，是我國(guó)建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制 必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提和必然要求。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位問(wèn)題早在一九九九年五月的全國(guó)物業(yè)管 理工作深圳會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部宋春華副部長(zhǎng)就已經(jīng)尖銳地提出來(lái)，物業(yè)管理行 業(yè)的業(yè)內(nèi)人士為之進(jìn)行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒(méi)有尋求到一個(gè) 解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位問(wèn)題的根本良方。之所以沒(méi)有找到這個(gè)良方 的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管 理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟(jì)管理的理論中探索和推 敲；卻恰恰忽視了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說(shuō)是一個(gè)法律的范 疇，必須依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進(jìn)行追尋和探 索。因而造成了物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士一頭霧水，不知所措，處于一個(gè)既感到 定位問(wèn)題很重要，又無(wú)可奈何的尷尬局面，找不到一個(gè)根本的出路來(lái)。 在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司是構(gòu)成了物業(yè)管理法 律關(guān)系的最主要的民事主體。那么，物業(yè)管理的這些民事主體的法律地位究竟為 何呢? 從全國(guó)人大立法機(jī)關(guān)正在起草和審議的中華人民共和國(guó)物權(quán)法( 草案) 中所設(shè)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度來(lái)看，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有建筑 物的管理，明確業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。但這個(gè)法律制度并沒(méi) 有直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司進(jìn)行明確的法律定位，而設(shè)定了區(qū)分所有建 筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人這兩個(gè)法律地位。那么，對(duì)于業(yè)主委員 會(huì)和物業(yè)管理公司究竟誰(shuí)擁有區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位? 誰(shuí)又擁有區(qū) 分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位? 我們必須對(duì)此有一個(gè)清楚、準(zhǔn)確、合理、 科學(xué)地定位，因?yàn)檫@直接涉及到物業(yè)管理民事主體的權(quán)利與義務(wù)，關(guān)系到物業(yè)管 理行業(yè)的健康發(fā)展。為了清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公 司作出法律定位，我們不妨先從我國(guó)民法對(duì)管理人的立法原意進(jìn)行如下的探討和 剖析。 4 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 管理人這個(gè)詞語(yǔ)的法律概念最早是出現(xiàn)在我國(guó)民法通則之中的。 中華人 民共和國(guó)民法通則第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上 的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理 人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。 這條法律將建筑物 致害的責(zé)任主體確定為“所有人或者管理人 ，對(duì)于建筑物所有人的法律地位是 比較清晰的，這就是我們常在物業(yè)管理活動(dòng)中被稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 人。由于這條法律確立了管理人責(zé)任主體的法律地位，因而在中華人民共和國(guó) 物權(quán)法( 草案) 里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度之中。 那么，管理人的立法原意究竟是什么? 只有明確了我國(guó)民法對(duì)管理人的立法原 意，才能正確確立物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位，才能 依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康 發(fā)展。 對(duì)于這種建筑物致害的責(zé)任主體，各國(guó)的見(jiàn)解是不同的。大多數(shù)大陸法系 國(guó)家規(guī)定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責(zé)任主體。例如，法國(guó) 民法典第一千三百八十六條就只規(guī)定“建筑物的所有人”對(duì)于建筑物的保管或建 筑不善的致害承擔(dān)責(zé)任。此外，比利時(shí)、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等 國(guó)家均采用此立法例。而且，這些國(guó)家在規(guī)定所有人對(duì)受害人直接承擔(dān)責(zé)任的同 時(shí)，還賦予所有人對(duì)其他對(duì)于損害的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的人的追償權(quán)。這種立法例的根 據(jù)是，受害人通常無(wú)從發(fā)現(xiàn)和弄清事實(shí)上究竟是誰(shuí)對(duì)于建筑物的失修或建造瑕疵 負(fù)有過(guò)錯(cuò)，因此允許受害人直接對(duì)所有人起訴是公平合理的。 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位的相關(guān)著作，國(guó)內(nèi)有代表性的著作不是很 多，但與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理相關(guān)的著作比較多。筆者通過(guò)收集近十幾年來(lái)的 公開(kāi)發(fā)表的論文資料發(fā)現(xiàn)，就論文來(lái)看，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律問(wèn)題的論文比較 多。有的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的法人，主張這種觀點(diǎn)的論文，大多出現(xiàn)在1 9 9 5 年之前，以現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究( 陳華彬著，法律出版社1 9 9 5 年 第1 版) 出版為時(shí)間界限，在此之后，主張業(yè)主委員會(huì)的法人地位觀點(diǎn)著作就比較 少了。有的從程序法的角度來(lái)論述業(yè)主委員會(huì)具有程序法中的主體地位，陳楓的 論業(yè)主委員會(huì)的主體性質(zhì)及當(dāng)事人能力，該論文第一次比較全面的論述了業(yè) 主委員會(huì)在程序法中，具有訴訟主體資格并能夠充當(dāng)正當(dāng)?shù)漠?dāng)事人，該文發(fā)表后 影響比較廣，被引用的次數(shù)比較多。專門從實(shí)體法的角度來(lái)論述業(yè)主委員會(huì)的文 章，筆者發(fā)現(xiàn)不多。民事主體理論與立法研究( 尹田著，法律出版社，2 0 0 3 年版) 對(duì)民事主體的概念、范圍做出了明確的論述，對(duì)本文有很大的啟迪意義。 人們對(duì)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)識(shí)，基本上都是從建筑物區(qū)分所有權(quán)理論開(kāi)始的，而 對(duì)該理論研究比較深入和系統(tǒng)當(dāng)屬現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究( 陳華彬 著，法律出版社1 9 9 5 年3 月版) 無(wú)疑，該作者后又出版物權(quán)法原理( 國(guó)家行政 學(xué)院出版社1 9 9 8 年第1 版) 以及物權(quán)法( 法律出版社，2 0 0 4 年版) 。該作者主要 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 是從物權(quán)的角度論述了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、性質(zhì)與特征，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的 功能和地位也有所涉及。除此之外，物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利( 肖海軍著，中國(guó) 民主法制出版社，2 0 0 6 年版) 以整整十個(gè)章節(jié)的內(nèi)容對(duì)物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利進(jìn)行 了論述，筆者認(rèn)為，作者在第二章業(yè)主與業(yè)主權(quán)利中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位、 法律資格、組成與產(chǎn)生、職權(quán)與職責(zé)、工作方式等方面對(duì)業(yè)主委員會(huì)的論述是比 較充分的，但是同樣對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具有民事主體資格，沒(méi)有明確下定論而是 要視不同情況而論，作者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)在訴訟上具有獨(dú)立訴訟主體資格是不容 否認(rèn)的。黃善端香港建筑物管理制度及其借鑒價(jià)值( 中國(guó)房地產(chǎn)法研究 第一卷) ，其中，作者只是對(duì)物業(yè)管理制度提出了若干建議，但是對(duì)實(shí)體法律地 位以及程序地位并沒(méi)有涉及。姜國(guó)幸業(yè)主委員會(huì)的法律地位( 上海審判實(shí)踐 2 0 0 0 年第5 期) ，劉長(zhǎng)森論業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位“中國(guó)房地產(chǎn)2 0 0 2 年第5 期) ，譚玲業(yè)主委員會(huì)法律地位之探析( 南方經(jīng)濟(jì)2 0 0 5 年第1 2 期) 這三篇文章的主旨都是對(duì)業(yè)主委員會(huì)的主體地位的探討，但是，作者對(duì)業(yè)主委員 會(huì)的法律地位并沒(méi)有全面和深入的論述，對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具有實(shí)體法律地位， 其中有些觀點(diǎn)是完全對(duì)立，+ 并且主要是從程序法的角度來(lái)論述的。筆者在中國(guó)學(xué) 術(shù)期刊網(wǎng)上搜尋到探討業(yè)主委員會(huì)是否具有實(shí)體法律主體地位的十篇主要論文 中，持肯定態(tài)度的有8 篇，否定態(tài)度的有2 篇?？隙ǖ脑噲D從多個(gè)角度論證業(yè)主委 員會(huì)具有或應(yīng)具有一定的實(shí)體法律地位，有的從為有效實(shí)現(xiàn)業(yè)主的合法權(quán)利，遵 循行政訴訟法的一般原則的角度進(jìn)行論述，如劉丹的碩士論文試論業(yè)主委員會(huì) 制度；有的從訴權(quán)和實(shí)體權(quán)利分離、效率等角度，如劉冬菊碩士論文我國(guó)業(yè) 主自治組織的主體地位研究；有的從論證屬于其他組織這一角度入手，如王力 柱碩士論文業(yè)主委員會(huì)的法律地位研究。還有的從論證業(yè)主委員會(huì)應(yīng)為法人 團(tuán)體來(lái)展開(kāi)，如f h l a w s o n 在 t h el o wo fp r o p e r t y ，a l d r i d g et r e v o rm 在 t h el a wo ff l a t s 所論述的；有的借助民法中的隱名代理理論來(lái)展開(kāi)，如 b r u c em h a r w o o d 在 r e a le s t a t e ：a ni n t r o d u c t i o nt ot h ep r o f e s s i o n 中所論述的。 上述文獻(xiàn)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的作用及法律地位問(wèn)題還是存在很大爭(zhēng)議，需進(jìn)一步 的思考和探索。 1 4 各國(guó)、各地業(yè)主委員會(huì)法律地位與運(yùn)作模式 目前，世界上大多數(shù)國(guó)家都有關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律 地位也有所描述。為理清對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位的分析思路，有必要對(duì)其他 國(guó)家或地區(qū)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的法律定位及運(yùn)作模式作一些考 察。 6 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 1 4 1 法國(guó) 現(xiàn)行法國(guó)住宅分層所有權(quán)法關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的規(guī)定，具有典 范性意義。該法第1 4 條規(guī)定，“若有二名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者， 即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。而且，該二名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上 系當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體，并各自成為該管理團(tuán)體之構(gòu)成成員 。關(guān)于該管理團(tuán)體的法性 質(zhì)，依其規(guī)定，系為享有法人資格之團(tuán)體。即其與公司相同，有法律上的行為能 力，實(shí)施法律行為，并能進(jìn)行訴訟活動(dòng)。對(duì)于該管理團(tuán)體的訴訟能力，該法第1 5 條第1 項(xiàng)規(guī)定：“管理團(tuán)體具有參與以請(qǐng)求和防御為內(nèi)容的訴訟資格，其訴訟對(duì)象 連某一特定的區(qū)分所有權(quán)人亦包括在內(nèi)”。并且，該管理團(tuán)體無(wú)論與區(qū)分所有權(quán) 人之一名或數(shù)名結(jié)合與否，均能以區(qū)分所有權(quán)人的諸權(quán)利防御為目的，提起訴訟。 1 4 2 德國(guó) 關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體，德國(guó)法稱為“住宅所有權(quán)人共同關(guān)系團(tuán)體 ， 即“住宅所有權(quán)人共同體 。在德國(guó)，該“住宅所有權(quán)人共同體”，既包括由二 名住宅所有權(quán)人構(gòu)成的情形，亦包括由約一千三百多名住宅所有權(quán)人構(gòu)成的情 形。該共同關(guān)系體之形成，不由強(qiáng)行法規(guī)予以規(guī)定，住宅所有權(quán)人于法律上亦不 當(dāng)然結(jié)成“住宅所有權(quán)人共同體，而通常系由住宅所有權(quán)人通過(guò)契約而予確定”。 此為德國(guó)法與法國(guó)法、日本法不同點(diǎn)之一。不同之二：德國(guó)法亦不承認(rèn)住宅所有 權(quán)人共同體具有法人人格。 依德國(guó)現(xiàn)行住宅所有權(quán)法，住宅所有權(quán)人共同體，沒(méi)有權(quán)利能力，因而不具 有法人人格。亦即權(quán)利義務(wù)的主體非住宅所有權(quán)人共同體自身，而是作為共有關(guān) 系成員的單個(gè)的住宅所有權(quán)人。在訴訟上，是單個(gè)的住宅所有權(quán)人成為當(dāng)事人。 雖然上述住宅所有權(quán)人共同體不具有法人人格，但于實(shí)務(wù)上，該共同體基于住宅 所有權(quán)法第2 l 條的規(guī)定，得借集會(huì)與管理人而成為有行為能力之組織體。由于住 宅所有權(quán)人共同體具有各所有權(quán)人于人法上結(jié)合成一體的特性，且該人法上之結(jié) 合超越普通共有關(guān)系，而有濃厚的團(tuán)體性。尤其是該團(tuán)體具有不可解消性而表現(xiàn) 了共同目的的共同共有之特性，因而，該復(fù)雜的住宅所有權(quán)人共同體于性質(zhì)上應(yīng) 理解為具有“部分權(quán)力能力之特別團(tuán)體”。 z = _ 1 4 3 日本 依日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體包括三類，即管 理團(tuán)體、管理團(tuán)體法人及社區(qū)管理團(tuán)體。管理團(tuán)體的構(gòu)成，日本現(xiàn)行法與法國(guó)相 同，規(guī)定各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)然結(jié)成管理團(tuán)體，并成為該管理團(tuán)體的構(gòu)成成員。 7 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 對(duì)于該管理團(tuán)體的法律性質(zhì)，日本現(xiàn)制及學(xué)者大多贊成其為“無(wú)權(quán)力能力之社 團(tuán) ，即認(rèn)為該管理團(tuán)體為一無(wú)權(quán)利能力之社團(tuán)。盡管其為無(wú)權(quán)利能力之社團(tuán)， 依日本民事訴訟法的規(guī)定，非法人之社團(tuán)或財(cái)團(tuán)，設(shè)有代表人或管理人者，得以 其名義起訴或被訴。因此，在訴訟上，此“無(wú)權(quán)力能力之管理團(tuán)體”，仍有訴訟 當(dāng)事人能力。管理團(tuán)體法人是直接由管理團(tuán)體發(fā)展而來(lái)，但又與管理團(tuán)體之成立 不同，即不得當(dāng)然成立，依日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法的規(guī)定，管理團(tuán)體法人 需具備如下兩項(xiàng)要件和手續(xù)方可成立：( 1 ) 作為管理團(tuán)體之構(gòu)成成員需有三十人 以上；( 2 ) 由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各以3 4 以上的多數(shù)的集會(huì)決議，決定成立 法人、規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公所在地進(jìn)行登記。依上述要件而成立 的管理團(tuán)體法人之法律性質(zhì)，依日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法的規(guī)定，準(zhǔn)用日本 民法有關(guān)法人的規(guī)定。社區(qū)管理團(tuán)體，亦稱社區(qū)團(tuán)體，是日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所 有權(quán)法的附屬性規(guī)定。依規(guī)定，一社區(qū)內(nèi)，建筑物所有人為了管理共有的土地、 附屬設(shè)施等，得以全體構(gòu)成團(tuán)體。該社區(qū)團(tuán)體依規(guī)定，召開(kāi)集會(huì)、訂立規(guī)約及設(shè) 置管理人，于社區(qū)建筑物所有人人數(shù)有三十人以上時(shí)，得以社區(qū)建筑物所有人及 表決權(quán)之各3 4 以上的多數(shù)集會(huì)，決定成立“社區(qū)管理團(tuán)體法人”。 1 4 4 美國(guó) 美國(guó)區(qū)分所有現(xiàn)制稱區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體為“公寓所有人協(xié)會(huì)”。并且， 該公寓所有人協(xié)會(huì)于法律性質(zhì)上是不具有公司法人的人格。即該公寓所有人協(xié)會(huì) 于法律上并無(wú)法人資格。美國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于公寓所有人協(xié)會(huì)并無(wú)法人資格的觀 點(diǎn)，早在上世紀(jì)7 0 年代，即面臨著來(lái)自判例實(shí)務(wù)方面的重大挑戰(zhàn)。并于著名的 w i t ev c o x 一案中，美國(guó)加州上訴法院即認(rèn)為公寓所有人協(xié)會(huì)( 區(qū)分所有權(quán)人管 理團(tuán)體) 具有法人實(shí)體的性質(zhì)，從而做出與現(xiàn)行法律相悖的判決。該案雖然在學(xué) 者中引起爭(zhēng)議，但仍顯示出，管理團(tuán)體法人化乃是美國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的一項(xiàng)必要需 求，其確有存在之必要。 1 4 5 香港 香港建筑物管理?xiàng)l例中對(duì)區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體作了詳細(xì)規(guī)定，其區(qū)分所有 權(quán)人團(tuán)體稱為“業(yè)主立案法團(tuán)”。該條例第7 條規(guī)定，業(yè)主立案法團(tuán)由管理委員 會(huì)申請(qǐng)成立，管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其被委任之日起二十八日內(nèi)向土地注冊(cè)處申請(qǐng)成 立該建筑物的業(yè)主立案法團(tuán)。至于該管理團(tuán)體的法律地位，該條例進(jìn)一步規(guī)定， 在所申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的業(yè)主立案法團(tuán)符合條例所規(guī)定的有關(guān)條件時(shí)，土地注冊(cè)處即 應(yīng)發(fā)給注冊(cè)證書。業(yè)主立案法團(tuán)在土地注冊(cè)處發(fā)出注冊(cè)證書之日正式成立，并取 得法團(tuán)的地位，具體包括以下兩個(gè)方面：( 1 ) 在成立之時(shí)的業(yè)主即共同組成一永 8 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 久性的法團(tuán)，從而得以法團(tuán)的名義進(jìn)行訴訟，包括起訴與應(yīng)訴；根據(jù)條例得 從事一般法團(tuán)依法得從事的活動(dòng)，同時(shí)應(yīng)承受一般法團(tuán)依法應(yīng)承受的負(fù)擔(dān)；( 2 ) 法團(tuán)在成立之時(shí)起即被視為持有建筑物的一不可分割的份數(shù)，同時(shí)就建筑物除公 用部分以外的部分取得獨(dú)有管有權(quán)5 。 由上述規(guī)定可知，香港的業(yè)主立案法團(tuán)制度，其最大的特點(diǎn)在于該法團(tuán)在法 律上乃屬于法人，具有獨(dú)立的人格，從而作為獨(dú)立于其成員的業(yè)主的民事主體。 1 4 6 四種模式歸納 縱觀其他國(guó)家及地區(qū)的立法，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)( 建筑物區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán) 體) 的法律地位，世界各國(guó)及地區(qū)的立法和實(shí)務(wù)均有較大的差別?？傮w上可歸納 為四種模式： l 、不具有法人人格模式。立法以德國(guó)現(xiàn)行住宅所有權(quán)法為代表，又稱為德 國(guó)模式，認(rèn)為這類團(tuán)體不具有法人資格。 2 、具有法人人格模式。立法以法國(guó)現(xiàn)行住宅分層所有權(quán)法和新加坡現(xiàn)行土 地權(quán)原法為代表，又稱為法國(guó)、新加坡模式。此模式認(rèn)為該類團(tuán)體不分情形，一 律具有法人資格，在實(shí)體權(quán)力能力、行為能力和當(dāng)事人能力方面，與法人均無(wú)區(qū) 別。此外，我國(guó)香港地區(qū)也屬此種模式。 3 、附條件之法人人格模式，又稱為折衷模式、同本模式。認(rèn)為該類團(tuán)體具 有附條件的法人資格，當(dāng)其人數(shù)達(dá)到一定規(guī)模以上的則可成為管理團(tuán)體法人，未 達(dá)到則認(rèn)為其為無(wú)權(quán)利能力之社團(tuán)。此種模式，究其實(shí)質(zhì)，是一種附條件的承認(rèn) 管理團(tuán)體為法人的模式。 4 、判例實(shí)務(wù)上之法人資格，又稱為美國(guó)模式。美國(guó)傳統(tǒng)法律理論及現(xiàn)行立 法不承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體具有法人資格，但經(jīng)美國(guó)法律理論及社會(huì)情勢(shì)的 長(zhǎng)久變遷，美國(guó)法院最終于本世紀(jì)7 0 年代，通過(guò)判例承認(rèn)該類團(tuán)體具有法人資格。 迄今，區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的法人資格已于美國(guó)判例實(shí)務(wù)上獲得普遍承認(rèn)。 1 5 本論文研究的內(nèi)容 本文首先從物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)及作用的概念論述出 發(fā)，闡述了業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)各國(guó)、各地區(qū)的關(guān)于對(duì)業(yè) 主委員會(huì)法律地位的不同規(guī)定作了比較和分析；其次筆者針對(duì)目前業(yè)主對(duì)業(yè)主委 員會(huì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，闡明業(yè)主委員會(huì)的作用和明確業(yè)主委員會(huì)法律地位的必要性： 然后闡述我國(guó)目前業(yè)主委員會(huì)法律地位的研究現(xiàn)狀，描述了我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)中的相 關(guān)規(guī)定，從理論及實(shí)務(wù)判例兩方面的內(nèi)容進(jìn)行分析；再者依據(jù)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，通過(guò)對(duì) 5 黃善端香港建筑物管理組織制度及其借鑒價(jià)值”，蔡耀忠主編：中困房地產(chǎn)法研究( 第1 卷) ，北京： 法律出版社2 0 0 2 年版，第3 8 6 頁(yè) 9 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 業(yè)主委員會(huì)工作較為關(guān)心的單位及個(gè)人進(jìn)行關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位進(jìn)行問(wèn)卷 調(diào)查，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析并歸納我國(guó)在物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題及其 矛盾的根源，以及相關(guān)問(wèn)題在立法方面的缺陷，進(jìn)一步說(shuō)明明確業(yè)主委員會(huì)法律 地位迫在眉睫：最后確立我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的法律地位，論證業(yè)主委員會(huì)應(yīng)納入非 法人組織范疇，分析其當(dāng)事人能力及法律責(zé)任，提出業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備民事主體 資格，承擔(dān)民事責(zé)任，為規(guī)范行業(yè)管理提供理論依據(jù)。 10 6 本研究的創(chuàng)新點(diǎn) 本文從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)出發(fā)，指出因我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確，相 關(guān)法規(guī)不健全等原因，給物業(yè)管理工作帶來(lái)的矛盾及困難，尤其在解決業(yè)主與物 業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的矛盾時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)法律地位的不明確， 使得很多矛盾與糾紛無(wú)法有效解決，而各地司法部門在判例時(shí)的結(jié)果也大不相 同；文章希望通過(guò)闡述這些實(shí)際工作中存在的矛盾，指出明確業(yè)主委員會(huì)法律地 位的重要性及迫切性，并能引起政府主管部門及立法機(jī)關(guān)的重視與關(guān)注。文章通 過(guò)對(duì)各國(guó)、各地區(qū)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位及立法模式的分析與研究，對(duì)業(yè)主委 員會(huì)作用的闡明，為我國(guó)在業(yè)主委員會(huì)法律地位的確定方面提供理論依據(jù)；并結(jié) 合我國(guó)國(guó)情，實(shí)踐工作及問(wèn)卷調(diào)查，建議我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)中能明確業(yè)主委會(huì)的法律 主體地位，使其能夠獨(dú)立地形成和表達(dá)自己意志，獨(dú)立地支配自己的財(cái)產(chǎn)并享有 權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，具備法律上獨(dú)立的人格。將業(yè)主委員會(huì)納入非法人組織當(dāng)中， 進(jìn)一步賦予其民事主體資格，可讓其更好地發(fā)揮作用，履行其應(yīng)有的職責(zé)，更好 地保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 l o 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 2 業(yè)主委員會(huì)的作用 盡管在前面已經(jīng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)特征作了闡述，當(dāng)前，一些小區(qū)已經(jīng)成 立了業(yè)主委員會(huì)，更多的小區(qū)也正在醞釀或籌備業(yè)主委員會(huì)?，F(xiàn)有的政策、法規(guī) 對(duì)于業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立及其相應(yīng)的責(zé)、權(quán)、利已作了具體的規(guī)定。但筆者發(fā) 現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作過(guò)程中存在著一些片面的認(rèn)識(shí)的滋生和蔓延，從某 種意義上說(shuō)影響了業(yè)主委員會(huì)的正常進(jìn)行，埋下了矛盾的種子，甚者成了對(duì)峙的 源頭。有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)“權(quán)力機(jī)構(gòu)”，是業(yè)主委員藉此實(shí)現(xiàn)個(gè)人權(quán) 力欲及向開(kāi)發(fā)商主張個(gè)人優(yōu)惠待遇的媒介：有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商、物 業(yè)管理公司勢(shì)不兩立，業(yè)主委員會(huì)成立的同時(shí)就意味著開(kāi)發(fā)商麻煩的開(kāi)始和物業(yè) 管理公司服務(wù)的終止；也有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是萬(wàn)能的，什么事都可以找它： 還有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)的成立是為了解決一些具體問(wèn)題，如監(jiān)督物業(yè)管理公司、 完善配套設(shè)施等等，當(dāng)具體問(wèn)題解決“完以后，業(yè)主委員會(huì)就可以“自然消 失 了d go0 00 我們必須搞清楚業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)并不是萬(wàn) 能的，有些問(wèn)題是業(yè)主委員會(huì)不能解決的，例如公交車站的雨棚，產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題等 等。很多問(wèn)題并不在業(yè)主委員會(huì)能夠做決定的，是應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)會(huì)議開(kāi)會(huì)討論， 形成決議，然后才由業(yè)主委員會(huì)按照決議的內(nèi)容去具體實(shí)施。比如園區(qū)私搭亂建 問(wèn)題如何處理，園區(qū)業(yè)主公約的制定，物業(yè)公司的選聘工作，園區(qū)綠化小品的改 善等問(wèn)題都是需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由全體業(yè)主投票決定的。同時(shí)，大家要認(rèn) 清，并不是業(yè)主委員會(huì)成立了，園區(qū)的很多問(wèn)題就可以馬上解決。很多問(wèn)題在業(yè) 主大會(huì)會(huì)議沒(méi)有形成決議之前，業(yè)主委員會(huì)也無(wú)能為力。 筆者認(rèn)為，如果單純強(qiáng)調(diào)這些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)是導(dǎo)致目前業(yè)主委員會(huì)步履艱難的唯 一原因，肯定是片面的，但是要說(shuō)的是，這些認(rèn)識(shí)的確嚴(yán)重影響著業(yè)主委員會(huì)的 健康發(fā)展。 這些偏見(jiàn)形成的原因有很多種，但是，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的作用沒(méi)有一個(gè)正確的 理解是最主要的原因，所以，本文參照相關(guān)的法規(guī)和自己多年從事物業(yè)管理的經(jīng) 驗(yàn)，作詳細(xì)論述。 2 1 業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)酌載體 業(yè)主依據(jù)購(gòu)房合同取得相應(yīng)物業(yè)的所有權(quán)后，同時(shí)也就享有了與該所有權(quán)相 連的基本權(quán)利，如核驗(yàn)權(quán)，知情權(quán)，選擇權(quán)，監(jiān)督檢查權(quán)，收益權(quán)，要求組建業(yè) 主委員會(huì)，指業(yè)主為維護(hù)其共同的利益而要求組建自治性的權(quán)利保護(hù)體的請(qǐng)求權(quán) 等等。 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 業(yè)主委員會(huì)作用及法律地位研究 這些權(quán)利的行使僅靠個(gè)人的力量是做不到的。所以，業(yè)主只有通過(guò)一個(gè)具有 中介性質(zhì)且能起權(quán)利保障作用的組織，如業(yè)主委員會(huì)，才能最大限度地行使自己 的權(quán)利。 這里需要說(shuō)明的是，業(yè)主委員會(huì)作為廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體，它不是個(gè)別 人進(jìn)行商業(yè)性交易的媒介，也不是業(yè)主有什么問(wèn)題都要找的出氣筒，它是一個(gè)組 織，一個(gè)沒(méi)有私心，只有公開(kāi)、公正維護(hù)業(yè)主共同利益的組織，一個(gè)嚴(yán)格按照法 定程序和章程運(yùn)作的機(jī)構(gòu)。如果有人想把它變成個(gè)目的實(shí)現(xiàn)的媒介，那么就錯(cuò)了， 如果業(yè)主委員會(huì)中這樣的人多了，業(yè)主委員會(huì)也就沒(méi)有資格作業(yè)主的代表了。 2 2 業(yè)主委員會(huì)是是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間的溝通橋 泣 木 業(yè)主委員會(huì)起到協(xié)調(diào)業(yè)主與丌發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的作用，是它 們之間的橋梁。業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理公司三者之間