別墅區(qū)規(guī)劃案例研究

物業(yè)發(fā)展建議之“形” 山居特色 山之建筑 山之景觀 交通體系 山居 筑山地與建筑的結(jié)合關(guān)系 A、融入型 表現(xiàn)出對(duì)自然的謙讓，建筑作為自然的一個(gè)組成部分出現(xiàn)，形體與環(huán)境背景有融合的趨勢(shì)，多見于低密度住宅。 B、超越型 強(qiáng)調(diào)建筑本身的形體特征，與山體保持“對(duì)比”或“對(duì)立”的關(guān)系，追求一種相互映襯的和諧，多見于現(xiàn)代風(fēng)格的獨(dú)立住宅或公建項(xiàng)目。 超越型 共構(gòu)型 融入型 C、共構(gòu)型 建筑不是將山體作為背景，而是共同完成對(duì)外在形象的塑造，建筑形體像從山體中生長(zhǎng)而出。 山地建筑的接地形式 架空式 等高線支撐 地下式 垂直于等高線 地表式 順應(yīng)等高線 基于景觀面與等高線之間相對(duì)方位考慮，架空式和地表式更適合本項(xiàng)目 山地建筑整體規(guī)劃空間布局 主 副 副 順應(yīng)等高線 垂直于等高線 等高線支撐 踏步主軸型 序軸型 層臺(tái)組合型 空間主從型 線網(wǎng)聯(lián)系型 由于景觀面與等高線平行，本項(xiàng)目不適合采用踏步主軸型和房軸型空間布局；這樣反而影響建筑采景面 物業(yè)發(fā)展建議之“形” 山居特色 山之建筑 山之景觀 交通體系 山居 山之景觀山地景觀特點(diǎn) 環(huán)境原生態(tài) 視景獨(dú)特性 生態(tài)脆弱性 山地景觀特點(diǎn) 山地環(huán)境原生態(tài)，自成小生態(tài)平衡體系 山地生態(tài)環(huán)境自成平衡，在進(jìn)行開發(fā)時(shí)容易引起生態(tài)上的 “ 蝴蝶效應(yīng) ” 由于地勢(shì)變幻，每一個(gè)點(diǎn)都從有不同的角度看到的景觀有所不同 山地景觀對(duì)景觀設(shè)計(jì)的解讀 環(huán)境原生態(tài) 視景獨(dú)特性 生態(tài)脆弱性 對(duì)山地景觀設(shè)計(jì)時(shí)的解讀 在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)注意保持原有景觀，不破壞原有的生態(tài)平衡鏈，以免引起局部環(huán)境惡化，如水土流失等 利用山勢(shì)變化，采用移步換景的景觀設(shè)計(jì)方案，做到步步有景 山地建筑與山地環(huán)境景觀的關(guān)系 山地建筑單體設(shè)計(jì)與布局 日照關(guān)系 建筑通風(fēng) 減小噪音 本項(xiàng)目此次為東西向坡地，不涉及日照關(guān)系 本項(xiàng)目要注意河風(fēng)對(duì)局部小氣候的影響 充分利用聲音在豎向轉(zhuǎn)播上的減弱，利用臺(tái)地、堡坎、植被等有效規(guī)避噪音 點(diǎn)式減小擋風(fēng)面 斜列增加迎風(fēng)面 利用渦風(fēng)及繞山風(fēng) 利用風(fēng)壓改變風(fēng)向 山之建筑 山之景觀 交通體系 山居 交通體系交通體系設(shè)置原則 隨勢(shì)而就 首要原則： 盡量減少土方開挖量，有利于保證生態(tài)平衡，減小成本 充分利用地勢(shì)高差，設(shè)臵建筑交通體系 交通體系組織 必要的交通體系 打造臺(tái)地環(huán)境，充分打造景隨步移景觀體系，組織自發(fā)性交通出行 組織社會(huì)性活動(dòng)交通出行 利用地勢(shì)平緩之處打造社會(huì)性活動(dòng)中心 度假氛圍KPI體系 整體規(guī)劃 建筑立面 建筑戶型 保持整體環(huán)境原生態(tài) 利用臺(tái)階、堡坎、植被等有效規(guī)避噪音 山地與建筑結(jié)合：采用架空式和地表式接地 充分考慮通風(fēng) 山體融合 景觀園林 交通體系隨勢(shì)而就，打造臺(tái)地環(huán)境，步隨景移，吸引出行 盡量保持山地原生態(tài) 大型社會(huì)性活動(dòng)地點(diǎn)放在地勢(shì)平坦之處，保證社區(qū)內(nèi)外使用時(shí)交通便捷 深圳香蜜湖 1號(hào) 區(qū)位：深圳，香蜜湖 占地： 9.3萬 建面： 13.1萬 容積率： 1.4 建筑密度： 20% 物業(yè)類型： 5棟高層，大量別墅 綠化率： 48.2% 2006年中國(guó) 10大豪宅深圳唯一上榜 深圳水榭花都 區(qū)位：深圳，香蜜湖 占地： 16.5萬 建面： 23萬 容積率： 1.4 建筑密度： 15.6% 物業(yè)類型：高層、小高層、別墅 綠化率： 65% 深圳星河丹堤 區(qū)位：深圳，寶安，梅林關(guān)口 占地： 20萬 建面： 36萬 容積率： 1.8 建筑密度： 20% 物業(yè)類型： 12棟高層，大量別墅 綠化率： 38% 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 區(qū)位：北京，朝陽區(qū)，朝陽公園 占地： 7萬 建面： 32萬 容積率： 4.6 建筑密度： 14% 物業(yè)類型： 11棟高層 東莞世紀(jì)城國(guó)際公館 2期 區(qū)位：東莞，南城西平 占地： 16.16萬 建面： 22.21萬 容積率： 1.2 建筑密度： 24% 物業(yè)類型： 9棟小高，大量別墅 杭州東方潤(rùn)園 區(qū)位：杭州，錢江新城，錢塘江畔 占地： 8.1萬 建面： 22.6萬 容積率： 2.8 建筑密度： 13.91% 物業(yè)類型： 7棟高層、超高層（ 24-41） 綠化率： 40% 附錄： PPT常見結(jié)構(gòu)應(yīng)用 局限于物質(zhì)性改造為主 阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損） 環(huán)境的改善和城市美化 多個(gè)城市項(xiàng)目的組合 從舊城改造到城市更新 舊城改造 城市更新 涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容 內(nèi)容 動(dòng)因 注重 內(nèi)涵 防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損） 著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新 城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃 一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的 “ 城市更新計(jì)劃 ” 四方區(qū)整體城市更新發(fā)展趨勢(shì)將體現(xiàn)在 三個(gè)轉(zhuǎn)變 經(jīng)濟(jì)利益 轉(zhuǎn)變一：更新目標(biāo)從 單一目標(biāo) 向 多目標(biāo) 轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)變二：更新理念從 單維更新 向 多維更新 轉(zhuǎn)變 空間結(jié)構(gòu) 土地資源 經(jīng)濟(jì)利益 區(qū)域功能 物質(zhì)形態(tài) 四方區(qū)整體城市更新發(fā)展趨勢(shì)將體現(xiàn)在 三個(gè)轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)變?nèi)焊履Ｊ綇?三方搏奕型 向 三方伙伴型 轉(zhuǎn)變 政府 社區(qū)（股份公司） 開發(fā)商 政府 開發(fā)商 社區(qū)（股份公司） 搏奕 伙伴 四方區(qū)整體城市更新發(fā)展趨勢(shì)將體現(xiàn)在 三個(gè)轉(zhuǎn)變 對(duì) “ 城市更新計(jì)劃 ” 專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)該關(guān)注的三個(gè)角度 城市更新 規(guī)劃 是否具有創(chuàng)新 是否符合 政策取向 是否考慮了 可持續(xù)發(fā)展 政策取向： 中央政策導(dǎo)向方面 城市主體意向方面 社會(huì)穩(wěn)定方面 創(chuàng)新： 功能轉(zhuǎn)型 土地利用 區(qū)域發(fā)展 城市價(jià)值 可持續(xù)： 區(qū)域潛力發(fā)展 板塊能力培育 消費(fèi)及就業(yè) 內(nèi)外循環(huán)體系 當(dāng)?shù)鼐用?周邊項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 流動(dòng)人口 餐飲 休閑娛樂 購(gòu)物 區(qū)域客群的消費(fèi)目的 餐飲 休閑娛樂 購(gòu)物 家居用品 餐飲 休閑娛樂 住宿 餐飲 休閑娛樂 購(gòu)物 家居用品 區(qū)域內(nèi)客群以快捷型、便利型的日常消費(fèi)為主 資源性主題地產(chǎn)，代表：城陽別墅區(qū)；溫泉鎮(zhèn)別墅區(qū) 城市中心區(qū)的高端住宅 ,代表：市南區(qū)海景豪宅；市北區(qū)成熟居住區(qū) 郊區(qū) 城市邊緣 城市化進(jìn)程中的郊區(qū)城市化，代表：李滄區(qū)中央居住區(qū) 城區(qū) 偶得客戶群 游離客戶群 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 客戶群 1 客戶群 2 客戶群 3 客戶群 4 本案產(chǎn)品力發(fā)展意向 彰顯別墅作為高端住宅的尊貴度、身份感、私密性 別墅 洋房 小高層 建 筑 景觀 保證舒適度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)多層住宅的“別墅化”提升產(chǎn)品價(jià)值 最大程度利用容積率提升利潤(rùn)空間，同時(shí)保證高層居住品質(zhì)化 大手筆立形，小環(huán)境抒情，通過景觀設(shè)計(jì)打造“別墅感”，提升社區(qū)檔次 建立項(xiàng)目專屬客戶分類體系 建立客戶意向度分類體系并制定成冊(cè)，根據(jù)客戶意向程度不同進(jìn)行差異化跟進(jìn)營(yíng)銷 忠誠(chéng)客戶 意向客戶 口碑客戶 1 2 3 主動(dòng)登記，個(gè)人信息詳實(shí) 主動(dòng)關(guān)注，電話詢問項(xiàng)目進(jìn)展 要求銷售人員在有新信息的情況下及時(shí)通知 多次主動(dòng)上門或參與項(xiàng)目活動(dòng) 主動(dòng)留電話 目前表示對(duì)項(xiàng)目不感興趣，但認(rèn)可項(xiàng)目品質(zhì) 愿攜家人或朋友參與項(xiàng)目活動(dòng) 主動(dòng)留電話 要求銷售人員有消息通知 參與項(xiàng)目關(guān)鍵活動(dòng) 流失客戶 4 曾留電明確表示不愿再接受項(xiàng)目信息 拒絕參與項(xiàng)目活動(dòng) 客戶 項(xiàng)目 /企業(yè) 競(jìng)爭(zhēng) 客戶 營(yíng)銷戰(zhàn)略： 為滿足客戶需求，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異 項(xiàng)目 /企業(yè) 競(jìng)爭(zhēng) 我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢(shì) S 機(jī)會(huì) O 威脅 T 劣勢(shì) W S W 兩面臨大型住宅區(qū)，居住氛圍濃厚 教育資源豐富，緊鄰政府辦公區(qū)，配套相對(duì)齊全 南臨未來生態(tài)園，自然環(huán)境良好 容積率高，體量小 地塊狹長(zhǎng)，北側(cè)路噪音較大 基本生活配套品質(zhì)較低，無大型配套 拿地成本高 雙重?cái)D壓下，咸水沽鎮(zhèn)快速發(fā)展 津沽快速的開通，將提升項(xiàng)目未來價(jià)值 市場(chǎng)剛剛起步 /高品質(zhì)物業(yè)稀缺 工業(yè)園及旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來新新居住力量 區(qū)域價(jià)值受宏觀政策影響 市場(chǎng)存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 O T SWOT分析 多樣資源及濃厚氛圍是項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)帶來的無限機(jī)會(huì)保證項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 1 2 3 4 跟隨者 挑戰(zhàn)者 /領(lǐng)導(dǎo)者 補(bǔ)缺者 領(lǐng)導(dǎo)者 米蘭陽光 沽上新天地 領(lǐng)世郡 格林世界 ? 在以區(qū)域客戶為主體的咸水沽市場(chǎng)內(nèi)，短期內(nèi)米蘭陽光為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者，區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目； 挑戰(zhàn)者 /領(lǐng)導(dǎo)者復(fù)合戰(zhàn)略 制造新亮點(diǎn)，重新樹立區(qū)域價(jià)值體系，挑戰(zhàn)米蘭陽光領(lǐng)導(dǎo)者地位，成為 08年區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目。 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略制定 項(xiàng)目名稱 核心競(jìng)爭(zhēng)力 資源特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 青島 海資源 +城市 區(qū)域中心城市，城市地位高 發(fā)展成熟，市場(chǎng)價(jià)值高 威海 海資源 +城市 2003年聯(lián)合國(guó)人居署授予市政府“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”； 2005年入選“中國(guó)十佳宜居城市”，排名第一 海岸地塊基本開發(fā)怠盡，剩余少數(shù)近海地塊開發(fā)。市場(chǎng)較為成熟、價(jià)值高、未來供應(yīng)少。 海陽 海資源 +與青島的緊密聯(lián)系 +性價(jià)比產(chǎn)品 擁有舉辦 2012年亞沙會(huì)這一重大發(fā)展契機(jī)與青島聯(lián)系緊密（ 40分鐘車程） 雖然起步較晚、區(qū)域價(jià)值尚不明確，但擁有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域整體規(guī)劃和市場(chǎng)起步水平較高，亞沙會(huì)將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。 項(xiàng)目決策 人力 決策 資金 決策 定位 決策 本案五大價(jià)值提升體系 五大價(jià)值 提升體系 資源 極致化 環(huán)境 氣氛化 配套 特指化 建筑 風(fēng)情化 服務(wù) 貼身化 建立內(nèi)外部資源的聯(lián)系紐帶，整合并放大周邊資源價(jià)值 通過水系、植被、地形、 鋪裝等的處理，使項(xiàng)目處 處體現(xiàn)閑適、浪漫、慵懶 的度假氛圍 建筑與海濱環(huán)境與度假生活相融合，傳達(dá)項(xiàng)目整體的濱海度假風(fēng)情 提供度假、休閑體驗(yàn)的特色配套設(shè)施與生活配套相結(jié)合，共塑特色濱海度假生活 建立全新標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)體系，為業(yè)主提供貼身、貼心、定制化的特色服務(wù) 超甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 高檔公寓 星級(jí)酒店 互動(dòng) 角色 權(quán)重 發(fā)揮 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積 （平米） 單價(jià) （元 /平） 金額 （萬元） 備注 一 地價(jià) 萬元 /畝 204661 677 13861 土地成本 70 204661 657 13444 契稅及印花稅 3.1% 204661 20 417 二 前期工程費(fèi) 204661 54 1104 三 建筑安裝工程費(fèi) 204661 658 13466 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 204661 18 372 五 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 204661 338 6919 六 管理費(fèi)用 204661 21 437 （二 +三 +四 +五） *2% 七 不可預(yù)見費(fèi) 204661 22 446 （二 +三 +四 +五 +六）*2% 八 其他費(fèi)用 204661 115 2354 九 合計(jì)（不含地價(jià)） 204661 1226 25097 十 開發(fā)成本 204661 1904 38958 成本估算：本案開發(fā)單價(jià)成本約 1904元 /平米，總成本約 3.9億元 備注：占地面積 127913平方米，容積率按照 1.6計(jì)算，總建筑面積 204661平米。 由于具體規(guī)劃指標(biāo)未定，此計(jì)算僅作方向性估算參考。 事件舉辦期 部分行業(yè)達(dá)到高潮，需求強(qiáng)勁 事件舉辦后 投資減少 面臨設(shè)施的后續(xù)利用問題 面臨達(dá)到高潮的行業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)問題 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度下降，價(jià)格甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 事件舉辦前 投資增大 城市形象不斷提高 旅游業(yè)開始增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展 籌備完成 規(guī)劃完成 申辦成功 開始申辦 申辦期 23年 規(guī)劃期 23年 籌備期 34年 受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙重?cái)D壓，未來將快速發(fā)展 區(qū)域環(huán)境 津南區(qū) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?一般指商品房首次進(jìn)入流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。 又稱土地市場(chǎng) ： 土地一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓的 市場(chǎng)，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí) 市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。 土地二級(jí)市 場(chǎng)：即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 地面以上部分： 微波通道 高壓電線 航空要求 空間限制 規(guī)劃高度、容 積率與建筑 成本關(guān)系 地面部分： 市政交通配套 市政綠地公共配套 教育配套 可利用景觀資源 周邊設(shè)施情況：如醫(yī)院、學(xué)校、超市、加油站、火葬場(chǎng)、廟宇等 地面以下部分： 市政管道 基礎(chǔ)情況 化糞池等 項(xiàng)目先天條件（常見情況） 對(duì)稱性 均好性 交流性 基 本 布 局 流暢性 環(huán)保性 對(duì) 稱 性 大多數(shù)建筑都是遵循對(duì)稱就是美的不變真理 能夠更好適應(yīng)人的感觀和生理需求 適度的對(duì)稱符合自然界的美學(xué)原理 人性的規(guī)劃 以家為本 以價(jià)值需求 為核心 以人為本 以生理需求 為導(dǎo)向 道路交通 建筑風(fēng)格 景觀 建筑本身 離心式城市發(fā)展 元件 3C戰(zhàn)略與市場(chǎng)環(huán)境 不同的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略 例如： a. 發(fā)育不完善的初級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目先導(dǎo)，以項(xiàng)目條件為優(yōu)先，以市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品領(lǐng)先引導(dǎo)市場(chǎng)， 獲取占位優(yōu)勢(shì) b. 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而供求關(guān)系相對(duì)平衡 客戶先導(dǎo)，以滿足客戶需求的產(chǎn)品 獲取高收益 c. 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供大于求競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)，以有利的 競(jìng)爭(zhēng)策略使自己 立于不敗之地 競(jìng)爭(zhēng)策略選擇 本體分析要素 項(xiàng)目分析 針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： 地段要素 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） 環(huán)境要素 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素 地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 開發(fā)商要素 目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 項(xiàng)目分析面對(duì)目標(biāo)找出可能的定位方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 有形的價(jià)值 使用價(jià)值的范疇 屬于物質(zhì)層面的 是可以物化的 可以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)的 無形的價(jià)值 屬于精神層面 是不能物化的 難以復(fù)制的 是可以自我定價(jià)的 產(chǎn)品品牌 價(jià)值構(gòu)成 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 通達(dá)價(jià)值 外部配套 產(chǎn)業(yè)價(jià)值