別墅區(qū)規(guī)劃案例研究_第1頁(yè)
別墅區(qū)規(guī)劃案例研究_第2頁(yè)
別墅區(qū)規(guī)劃案例研究_第3頁(yè)
別墅區(qū)規(guī)劃案例研究_第4頁(yè)
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物業(yè)發(fā)展建議之“形” 山居特色 山之建筑 山之景觀 交通體系 山居 筑山地與建筑的結(jié)合關(guān)系 A、融入型 表現(xiàn)出對(duì)自然的謙讓,建筑作為自然的一個(gè)組成部分出現(xiàn),形體與環(huán)境背景有融合的趨勢(shì),多見于低密度住宅。 B、超越型 強(qiáng)調(diào)建筑本身的形體特征,與山體保持“對(duì)比”或“對(duì)立”的關(guān)系,追求一種相互映襯的和諧,多見于現(xiàn)代風(fēng)格的獨(dú)立住宅或公建項(xiàng)目。 超越型 共構(gòu)型 融入型 C、共構(gòu)型 建筑不是將山體作為背景,而是共同完成對(duì)外在形象的塑造,建筑形體像從山體中生長(zhǎng)而出。 山地建筑的接地形式 架空式 等高線支撐 地下式 垂直于等高線 地表式 順應(yīng)等高線 基于景觀面與等高線之間相對(duì)方位考慮,架空式和地表式更適合本項(xiàng)目 山地建筑整體規(guī)劃空間布局 主 副 副 順應(yīng)等高線 垂直于等高線 等高線支撐 踏步主軸型 序軸型 層臺(tái)組合型 空間主從型 線網(wǎng)聯(lián)系型 由于景觀面與等高線平行,本項(xiàng)目不適合采用踏步主軸型和房軸型空間布局;這樣反而影響建筑采景面 物業(yè)發(fā)展建議之“形” 山居特色 山之建筑 山之景觀 交通體系 山居 山之景觀山地景觀特點(diǎn) 環(huán)境原生態(tài) 視景獨(dú)特性 生態(tài)脆弱性 山地景觀特點(diǎn) 山地環(huán)境原生態(tài),自成小生態(tài)平衡體系 山地生態(tài)環(huán)境自成平衡,在進(jìn)行開發(fā)時(shí)容易引起生態(tài)上的 “ 蝴蝶效應(yīng) ” 由于地勢(shì)變幻,每一個(gè)點(diǎn)都從有不同的角度看到的景觀有所不同 山地景觀對(duì)景觀設(shè)計(jì)的解讀 環(huán)境原生態(tài) 視景獨(dú)特性 生態(tài)脆弱性 對(duì)山地景觀設(shè)計(jì)時(shí)的解讀 在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)注意保持原有景觀,不破壞原有的生態(tài)平衡鏈,以免引起局部環(huán)境惡化,如水土流失等 利用山勢(shì)變化,采用移步換景的景觀設(shè)計(jì)方案,做到步步有景 山地建筑與山地環(huán)境景觀的關(guān)系 山地建筑單體設(shè)計(jì)與布局 日照關(guān)系 建筑通風(fēng) 減小噪音 本項(xiàng)目此次為東西向坡地,不涉及日照關(guān)系 本項(xiàng)目要注意河風(fēng)對(duì)局部小氣候的影響 充分利用聲音在豎向轉(zhuǎn)播上的減弱,利用臺(tái)地、堡坎、植被等有效規(guī)避噪音 點(diǎn)式減小擋風(fēng)面 斜列增加迎風(fēng)面 利用渦風(fēng)及繞山風(fēng) 利用風(fēng)壓改變風(fēng)向 山之建筑 山之景觀 交通體系 山居 交通體系交通體系設(shè)置原則 隨勢(shì)而就 首要原則: 盡量減少土方開挖量,有利于保證生態(tài)平衡,減小成本 充分利用地勢(shì)高差,設(shè)臵建筑交通體系 交通體系組織 必要的交通體系 打造臺(tái)地環(huán)境,充分打造景隨步移景觀體系,組織自發(fā)性交通出行 組織社會(huì)性活動(dòng)交通出行 利用地勢(shì)平緩之處打造社會(huì)性活動(dòng)中心 度假氛圍KPI體系 整體規(guī)劃 建筑立面 建筑戶型 保持整體環(huán)境原生態(tài) 利用臺(tái)階、堡坎、植被等有效規(guī)避噪音 山地與建筑結(jié)合:采用架空式和地表式接地 充分考慮通風(fēng) 山體融合 景觀園林 交通體系隨勢(shì)而就,打造臺(tái)地環(huán)境,步隨景移,吸引出行 盡量保持山地原生態(tài) 大型社會(huì)性活動(dòng)地點(diǎn)放在地勢(shì)平坦之處,保證社區(qū)內(nèi)外使用時(shí)交通便捷 深圳香蜜湖 1號(hào) 區(qū)位:深圳,香蜜湖 占地: 9.3萬 建面: 13.1萬 容積率: 1.4 建筑密度: 20% 物業(yè)類型: 5棟高層,大量別墅 綠化率: 48.2% 2006年中國(guó) 10大豪宅深圳唯一上榜 深圳水榭花都 區(qū)位:深圳,香蜜湖 占地: 16.5萬 建面: 23萬 容積率: 1.4 建筑密度: 15.6% 物業(yè)類型:高層、小高層、別墅 綠化率: 65% 深圳星河丹堤 區(qū)位:深圳,寶安,梅林關(guān)口 占地: 20萬 建面: 36萬 容積率: 1.8 建筑密度: 20% 物業(yè)類型: 12棟高層,大量別墅 綠化率: 38% 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 區(qū)位:北京,朝陽區(qū),朝陽公園 占地: 7萬 建面: 32萬 容積率: 4.6 建筑密度: 14% 物業(yè)類型: 11棟高層 東莞世紀(jì)城國(guó)際公館 2期 區(qū)位:東莞,南城西平 占地: 16.16萬 建面: 22.21萬 容積率: 1.2 建筑密度: 24% 物業(yè)類型: 9棟小高,大量別墅 杭州東方潤(rùn)園 區(qū)位:杭州,錢江新城,錢塘江畔 占地: 8.1萬 建面: 22.6萬 容積率: 2.8 建筑密度: 13.91% 物業(yè)類型: 7棟高層、超高層( 24-41) 綠化率: 40% 附錄: PPT常見結(jié)構(gòu)應(yīng)用 局限于物質(zhì)性改造為主 阻止城市物質(zhì)性老化(有形磨損) 環(huán)境的改善和城市美化 多個(gè)城市項(xiàng)目的組合 從舊城改造到城市更新 舊城改造 城市更新 涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新,功能體系更新等更多層面的內(nèi)容 內(nèi)容 動(dòng)因 注重 內(nèi)涵 防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退(無形磨損) 著眼于區(qū)域的整體發(fā)展,城市的整體更新 城市的綜合戰(zhàn)略計(jì)劃 一個(gè)城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造,而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的 “ 城市更新計(jì)劃 ” 四方區(qū)整體城市更新發(fā)展趨勢(shì)將體現(xiàn)在 三個(gè)轉(zhuǎn)變 經(jīng)濟(jì)利益 轉(zhuǎn)變一:更新目標(biāo)從 單一目標(biāo) 向 多目標(biāo) 轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)變二:更新理念從 單維更新 向 多維更新 轉(zhuǎn)變 空間結(jié)構(gòu) 土地資源 經(jīng)濟(jì)利益 區(qū)域功能 物質(zhì)形態(tài) 四方區(qū)整體城市更新發(fā)展趨勢(shì)將體現(xiàn)在 三個(gè)轉(zhuǎn)變 轉(zhuǎn)變?nèi)焊履J綇?三方搏奕型 向 三方伙伴型 轉(zhuǎn)變 政府 社區(qū)(股份公司) 開發(fā)商 政府 開發(fā)商 社區(qū)(股份公司) 搏奕 伙伴 四方區(qū)整體城市更新發(fā)展趨勢(shì)將體現(xiàn)在 三個(gè)轉(zhuǎn)變 對(duì) “ 城市更新計(jì)劃 ” 專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)該關(guān)注的三個(gè)角度 城市更新 規(guī)劃 是否具有創(chuàng)新 是否符合 政策取向 是否考慮了 可持續(xù)發(fā)展 政策取向: 中央政策導(dǎo)向方面 城市主體意向方面 社會(huì)穩(wěn)定方面 創(chuàng)新: 功能轉(zhuǎn)型 土地利用 區(qū)域發(fā)展 城市價(jià)值 可持續(xù): 區(qū)域潛力發(fā)展 板塊能力培育 消費(fèi)及就業(yè) 內(nèi)外循環(huán)體系 當(dāng)?shù)鼐用?周邊項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 流動(dòng)人口 餐飲 休閑娛樂 購(gòu)物 區(qū)域客群的消費(fèi)目的 餐飲 休閑娛樂 購(gòu)物 家居用品 餐飲 休閑娛樂 住宿 餐飲 休閑娛樂 購(gòu)物 家居用品 區(qū)域內(nèi)客群以快捷型、便利型的日常消費(fèi)為主 資源性主題地產(chǎn),代表:城陽別墅區(qū);溫泉鎮(zhèn)別墅區(qū) 城市中心區(qū)的高端住宅 ,代表:市南區(qū)海景豪宅;市北區(qū)成熟居住區(qū) 郊區(qū) 城市邊緣 城市化進(jìn)程中的郊區(qū)城市化,代表:李滄區(qū)中央居住區(qū) 城區(qū) 偶得客戶群 游離客戶群 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 客戶群 1 客戶群 2 客戶群 3 客戶群 4 本案產(chǎn)品力發(fā)展意向 彰顯別墅作為高端住宅的尊貴度、身份感、私密性 別墅 洋房 小高層 建 筑 景觀 保證舒適度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)多層住宅的“別墅化”提升產(chǎn)品價(jià)值 最大程度利用容積率提升利潤(rùn)空間,同時(shí)保證高層居住品質(zhì)化 大手筆立形,小環(huán)境抒情,通過景觀設(shè)計(jì)打造“別墅感”,提升社區(qū)檔次 建立項(xiàng)目專屬客戶分類體系 建立客戶意向度分類體系并制定成冊(cè),根據(jù)客戶意向程度不同進(jìn)行差異化跟進(jìn)營(yíng)銷 忠誠(chéng)客戶 意向客戶 口碑客戶 1 2 3 主動(dòng)登記,個(gè)人信息詳實(shí) 主動(dòng)關(guān)注,電話詢問項(xiàng)目進(jìn)展 要求銷售人員在有新信息的情況下及時(shí)通知 多次主動(dòng)上門或參與項(xiàng)目活動(dòng) 主動(dòng)留電話 目前表示對(duì)項(xiàng)目不感興趣,但認(rèn)可項(xiàng)目品質(zhì) 愿攜家人或朋友參與項(xiàng)目活動(dòng) 主動(dòng)留電話 要求銷售人員有消息通知 參與項(xiàng)目關(guān)鍵活動(dòng) 流失客戶 4 曾留電明確表示不愿再接受項(xiàng)目信息 拒絕參與項(xiàng)目活動(dòng) 客戶 項(xiàng)目 /企業(yè) 競(jìng)爭(zhēng) 客戶 營(yíng)銷戰(zhàn)略: 為滿足客戶需求,在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異 項(xiàng)目 /企業(yè) 競(jìng)爭(zhēng) 我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì),搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì),克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì),避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì),轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢(shì) S 機(jī)會(huì) O 威脅 T 劣勢(shì) W S W 兩面臨大型住宅區(qū),居住氛圍濃厚 教育資源豐富,緊鄰政府辦公區(qū),配套相對(duì)齊全 南臨未來生態(tài)園,自然環(huán)境良好 容積率高,體量小 地塊狹長(zhǎng),北側(cè)路噪音較大 基本生活配套品質(zhì)較低,無大型配套 拿地成本高 雙重?cái)D壓下,咸水沽鎮(zhèn)快速發(fā)展 津沽快速的開通,將提升項(xiàng)目未來價(jià)值 市場(chǎng)剛剛起步 /高品質(zhì)物業(yè)稀缺 工業(yè)園及旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來新新居住力量 區(qū)域價(jià)值受宏觀政策影響 市場(chǎng)存量大,競(jìng)爭(zhēng)激烈 O T SWOT分析 多樣資源及濃厚氛圍是項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)帶來的無限機(jī)會(huì)保證項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 1 2 3 4 跟隨者 挑戰(zhàn)者 /領(lǐng)導(dǎo)者 補(bǔ)缺者 領(lǐng)導(dǎo)者 米蘭陽光 沽上新天地 領(lǐng)世郡 格林世界 ? 在以區(qū)域客戶為主體的咸水沽市場(chǎng)內(nèi),短期內(nèi)米蘭陽光為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者,區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目; 挑戰(zhàn)者 /領(lǐng)導(dǎo)者復(fù)合戰(zhàn)略 制造新亮點(diǎn),重新樹立區(qū)域價(jià)值體系,挑戰(zhàn)米蘭陽光領(lǐng)導(dǎo)者地位,成為 08年區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目。 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略制定 項(xiàng)目名稱 核心競(jìng)爭(zhēng)力 資源特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 青島 海資源 +城市 區(qū)域中心城市,城市地位高 發(fā)展成熟,市場(chǎng)價(jià)值高 威海 海資源 +城市 2003年聯(lián)合國(guó)人居署授予市政府“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”; 2005年入選“中國(guó)十佳宜居城市”,排名第一 海岸地塊基本開發(fā)怠盡,剩余少數(shù)近海地塊開發(fā)。市場(chǎng)較為成熟、價(jià)值高、未來供應(yīng)少。 海陽 海資源 +與青島的緊密聯(lián)系 +性價(jià)比產(chǎn)品 擁有舉辦 2012年亞沙會(huì)這一重大發(fā)展契機(jī)與青島聯(lián)系緊密( 40分鐘車程) 雖然起步較晚、區(qū)域價(jià)值尚不明確,但擁有一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì),區(qū)域整體規(guī)劃和市場(chǎng)起步水平較高,亞沙會(huì)將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。 項(xiàng)目決策 人力 決策 資金 決策 定位 決策 本案五大價(jià)值提升體系 五大價(jià)值 提升體系 資源 極致化 環(huán)境 氣氛化 配套 特指化 建筑 風(fēng)情化 服務(wù) 貼身化 建立內(nèi)外部資源的聯(lián)系紐帶,整合并放大周邊資源價(jià)值 通過水系、植被、地形、 鋪裝等的處理,使項(xiàng)目處 處體現(xiàn)閑適、浪漫、慵懶 的度假氛圍 建筑與海濱環(huán)境與度假生活相融合,傳達(dá)項(xiàng)目整體的濱海度假風(fēng)情 提供度假、休閑體驗(yàn)的特色配套設(shè)施與生活配套相結(jié)合,共塑特色濱海度假生活 建立全新標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)體系,為業(yè)主提供貼身、貼心、定制化的特色服務(wù) 超甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓 高檔公寓 星級(jí)酒店 互動(dòng) 角色 權(quán)重 發(fā)揮 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積 (平米) 單價(jià) (元 /平) 金額 (萬元) 備注 一 地價(jià) 萬元 /畝 204661 677 13861 土地成本 70 204661 657 13444 契稅及印花稅 3.1% 204661 20 417 二 前期工程費(fèi) 204661 54 1104 三 建筑安裝工程費(fèi) 204661 658 13466 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 204661 18 372 五 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 204661 338 6919 六 管理費(fèi)用 204661 21 437 (二 +三 +四 +五) *2% 七 不可預(yù)見費(fèi) 204661 22 446 (二 +三 +四 +五 +六)*2% 八 其他費(fèi)用 204661 115 2354 九 合計(jì)(不含地價(jià)) 204661 1226 25097 十 開發(fā)成本 204661 1904 38958 成本估算:本案開發(fā)單價(jià)成本約 1904元 /平米,總成本約 3.9億元 備注:占地面積 127913平方米,容積率按照 1.6計(jì)算,總建筑面積 204661平米。 由于具體規(guī)劃指標(biāo)未定,此計(jì)算僅作方向性估算參考。 事件舉辦期 部分行業(yè)達(dá)到高潮,需求強(qiáng)勁 事件舉辦后 投資減少 面臨設(shè)施的后續(xù)利用問題 面臨達(dá)到高潮的行業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)問題 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度下降,價(jià)格甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 事件舉辦前 投資增大 城市形象不斷提高 旅游業(yè)開始增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展 籌備完成 規(guī)劃完成 申辦成功 開始申辦 申辦期 23年 規(guī)劃期 23年 籌備期 34年 受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙重?cái)D壓,未來將快速發(fā)展 區(qū)域環(huán)境 津南區(qū) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng),房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?一般指商品房首次進(jìn)入流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。 又稱土地市場(chǎng) : 土地一級(jí)市場(chǎng):土地使用權(quán)出讓的 市場(chǎng),出讓的土地,可以 是生地,也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí) 市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。 土地二級(jí)市 場(chǎng):即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地,進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 地面以上部分: 微波通道 高壓電線 航空要求 空間限制 規(guī)劃高度、容 積率與建筑 成本關(guān)系 地面部分: 市政交通配套 市政綠地公共配套 教育配套 可利用景觀資源 周邊設(shè)施情況:如醫(yī)院、學(xué)校、超市、加油站、火葬場(chǎng)、廟宇等 地面以下部分: 市政管道 基礎(chǔ)情況 化糞池等 項(xiàng)目先天條件(常見情況) 對(duì)稱性 均好性 交流性 基 本 布 局 流暢性 環(huán)保性 對(duì) 稱 性 大多數(shù)建筑都是遵循對(duì)稱就是美的不變真理 能夠更好適應(yīng)人的感觀和生理需求 適度的對(duì)稱符合自然界的美學(xué)原理 人性的規(guī)劃 以家為本 以價(jià)值需求 為核心 以人為本 以生理需求 為導(dǎo)向 道路交通 建筑風(fēng)格 景觀 建筑本身 離心式城市發(fā)展 元件 3C戰(zhàn)略與市場(chǎng)環(huán)境 不同的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略 例如: a. 發(fā)育不完善的初級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目先導(dǎo),以項(xiàng)目條件為優(yōu)先,以市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品領(lǐng)先引導(dǎo)市場(chǎng), 獲取占位優(yōu)勢(shì) b. 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而供求關(guān)系相對(duì)平衡 客戶先導(dǎo),以滿足客戶需求的產(chǎn)品 獲取高收益 c. 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供大于求競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo),以有利的 競(jìng)爭(zhēng)策略使自己 立于不敗之地 競(jìng)爭(zhēng)策略選擇 本體分析要素 項(xiàng)目分析 針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括: 地段要素 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套(商業(yè) /教育) /交通等(可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度) 環(huán)境要素 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境(噪音)等(可判定資源的程度:稀缺、良好還是匱乏) 地塊要素 地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等(可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間) 開發(fā)商要素 目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 項(xiàng)目分析面對(duì)目標(biāo)找出可能的定位方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 有形的價(jià)值 使用價(jià)值的范疇 屬于物質(zhì)層面的 是可以物化的 可以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)的 無形的價(jià)值 屬于精神層面 是不能物化的 難以復(fù)制的 是可以自我定價(jià)的 產(chǎn)品品牌 價(jià)值構(gòu)成 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 通達(dá)價(jià)值 外部配套 產(chǎn)業(yè)價(jià)值

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