2013天津市原手表廠商住地塊可研報告121p

（草案） 天津市南開區(qū)手表廠商住項目 可行性研究報告 天津工作組 2013 01 17 天津市 南開區(qū)手表廠商住 項目 可行性研究報告 第 2 頁 目 錄 (可研前 5 部分 ) 報告摘要 . 4 一、項目背景 . 4 二、項目基本情況 . 4 三、投資成本及收入估算 . 9 四、項目投融資計劃 . 22 五、實施主體方案 . 24 六、項目敏感性、盈虧平衡點分析 . 24 七、項目風險評估 . 24 八、結論及建議 . 25 第一章 天津市基本經(jīng)濟情況 . 27 一、城市概況 . 27 二、天津市經(jīng)濟概況 . 33 三、經(jīng)濟綜述 . 39 第二章 天津市土地市場情況 . 40 一、 天津市土地市場供應走勢 . 40 二、天津市土地市場價格走勢 . 40 三、天津市土地市場成交結構 . 41 四、天津市土地市場區(qū)域結構分析 . 42 五、天津市土地市場小結 . 42 第三章 天津市房地產(chǎn)市場情況 . 44 一、天津市樓市政策 . 44 二、天津房地產(chǎn)市場投資情況 . 44 三、天津市住宅施工和竣工情況 . 45 四、天津商品房銷售面積及價格 . 46 五、天津市商品房存量情況 . 46 六、天津市商品住宅月度供求情況 . 47 七、天津市房地產(chǎn)市場小結 . 48 第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 49 一、天津市南開區(qū)概況 . 49 二、區(qū)域住宅市場分析 . 52 三、區(qū)域周邊典型二手房情況 . 64 第 3 頁 四、區(qū)域商業(yè)市場分析 . 65 五、區(qū)域土地交易情況 . 70 第五章 項目基本情況介紹 . 72 一、項目由來 . 72 二、項目位置及區(qū)域環(huán)境 . 72 三、出讓宗地情況 . 74 四、項目周邊居住環(huán)境 . 76 五、項目規(guī)劃技術經(jīng)濟指標 . 76 六、項目土地使用權的獲取方式 . 78 七、項 目 SWOT 分析 . 78 八、項目市場定位 . 80 九 、項目 開發(fā)進度計劃 . 100 十、實施主體方案 . 101 第六章 投資成本及收入估算 . 102 一、估算范圍 . 102 二、項目建設規(guī)模 . 102 三、投資估算依據(jù) . 104 四、銷售收入估算 . 106 五、投資估算 . 107 六、項目投融資計劃 . 113 第七章 項目敏感性、盈虧平衡點分析 . 115 一、成本與售價敏感性分析 . 115 二、盈虧平衡分析 . 116 第八章 項目風險評估及建議 . 118 一、項目風險評估 . 118 二、 結論及 建議 . 119 第 4 頁 報告摘要 一、項目背景 經(jīng)南開區(qū)政府、南開區(qū)招商局介紹， 天津 工作組 獲取了天津市手表廠地塊擬出讓的信息，經(jīng)過初步考察，并邀請房地產(chǎn)公司相關職能部門再次考察后，確定將本宗地塊作為重點跟蹤地塊進行可行性研究。 本次針對天津市南開區(qū)原手表廠商住用地的可行性研究，重點集中在區(qū)域內商品房市場的調研、項目周邊區(qū)域開發(fā)情況等方面，同時通過對項目的分析測算，預測出滿足房地產(chǎn)公司要求收益率前提下該項目土地價格的上限值，為公司參與項目競買工作提供參考。 二、項目基本情況 （一）項目區(qū)位及四至 該 項目位于天津市南開區(qū)手表廠地塊，東側臨天津市網(wǎng)球館，西側臨水上公園西路，南側臨翠微園，北側臨榮遷里，復康路。 項目位置示意圖 第 5 頁 （二）地塊現(xiàn)狀 1、宗地面積及形狀 項目可用地面積約為 6 萬平方米（以最終核定用地為準）。經(jīng)初步策劃方案研究，地塊規(guī)劃總建筑規(guī)模約 13 萬平方米，其中地下建筑規(guī)模約 4萬平方米，地上建筑規(guī)模約 9萬平方米。 地塊形狀為不規(guī)則多邊形。 2、宗地權屬及土地現(xiàn)狀 目前已經(jīng)完成收儲工作并獲得規(guī)劃條件通知書，國有建設用地使用權出讓年限為：居住 70年，商業(yè) 40 年。 地塊現(xiàn)狀及周邊照片 根據(jù)現(xiàn)場勘查，用地紅線范圍內除部分樹木、臨路圍墻 、供熱管道 和少量土堆之外，基本達到場地自然平整。 據(jù)南開區(qū)規(guī)劃局介紹，地上樹木不在古樹名木保護目錄內，現(xiàn)狀圍墻已補償完畢，上述地上物可在土地招拍掛文件中約定處理方法。 第 6 頁 3.宗地開發(fā)程度 宗地已基本達到“三通一平”，滿足上市交易條件。（“三通”指可供施工車輛進出的道路、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭；“一平”指除樹木伐移和現(xiàn)狀圍墻拆除、土推遷移以外的場地自然平整）。 （三）規(guī)劃要點 1、規(guī)劃控制指標： 可用地面積： 60089 ；容積率 1.5；建筑密度 20%；綠地率 45%；規(guī)劃用地性質：居住、商業(yè)。 2、 按照核定用地紅線圖，整個項目地塊分為五部分，各部分規(guī)劃原則如下： （ 1） A 片區(qū)為集中綠地： 保留現(xiàn)有集中綠地，結合景觀園林設計，進一步完善。 （ 2） B片區(qū)多為高層住宅： 原則上建筑高度控制在 15 米以下，建筑層數(shù)控制在 5層左右。 （ 3） C 片區(qū)為多層住宅及商業(yè)： 原則上住宅建筑高度控制在 15米以下，建筑層數(shù)控制在 5層左右；沿街 布置 配套設施及商業(yè)。 （ 4） D片區(qū)為高層住宅： 原則上建筑高度控制在 60 米以下，建筑層數(shù)控制在 18 層左右。 第 7 頁 （ 5） E片區(qū)為高層住宅： 原則上建筑 高度控制在 24 米以下，建筑層數(shù)控制在 8層左右。 （四）項目土地使用權獲得方式 預計該地塊將于 2013年第 1季度掛牌出讓，天津中水電置業(yè)有限公司擬參與現(xiàn)場競買，通過競買方式獲得該地塊。 （五）項目 SWOT分析 （一）項目優(yōu)勢 1、 處于城市中心區(qū)位，具備良好的城市印象，具備卓越的市場稀缺性。 2、 純居住屬性規(guī)劃，目前城區(qū)土地市場中已較為難得。 3、 緊鄰天津大學、南開大學、天津圖書館，人文底蘊豐厚。 4、 周邊生活配套豐富，高尚居住氛圍濃厚。 （二）項目劣勢 1、 本案所處地段上下班時段交通易擁堵 。 2、 項目南側多為 老舊住宅、形象較差，對本項目的高端定位有所影響 。 3、 項目西側緊鄰供熱站，造成地塊一分為二，對整體項目形象和項目東南角（ E地塊）造成影響 。 第 8 頁 （三）項目機會 1、 項目所在片區(qū)價值已受到全市高端人群認可，具備突破地緣客戶，吸納全市客戶的機會 。 2、 區(qū)域內居住型社區(qū)供應量小，低密宜居社區(qū)更為稀缺，稀缺價值凸顯，支撐高端項目價值 。 3、 鄰近天津市傳統(tǒng)高端富人區(qū)，可支撐項目需求的高端客戶基數(shù)大 。 4、 緊鄰地鐵三號線，未來六、十、十三號地鐵線也將途徑本案，未來具備規(guī)劃發(fā)展空間的亮點。 5、 周邊成交土地的樓面地價，已形成 漣漪效應，市場對于項目區(qū)域的 6未來價值認知已有預期。且區(qū)域市場熱度已明顯升溫。 （四）項目威脅 1、 房地產(chǎn)市場調控政策短期難以方向性調整，對于住宅項目仍有明顯抑制作用。 2、 房產(chǎn)稅出臺呼聲漸高，對于高端住宅產(chǎn)品的打壓程度，需要謹慎關注。 3、 近期周邊土地頻出，雖在一定程度上，共同炒熱區(qū)位，但未來相互間仍存一定競爭關系。特別是針對同質性較強的中高層、高層產(chǎn)品，競爭壓力不容忽視。 第 9 頁 三、投資成本及收入估算 （一）估算范圍 本投資估算范圍為天津市手表廠住宅用地項目，項目總用地面積約為 60089 平方米（以最終核定用地 為準），地塊規(guī)劃總建面約為130000平方米，容積率 1.5。項目的計算期為 3年。 （二）項目市場定位 1、 整體定位 （ 1） 整體形象定位： 天津之心，都市之核 面向城市上層階級 具備 深厚人文脈絡 高尚峰層生活領地 強調城市核心區(qū)位，打造具備高端品質的峰層價值樓盤形象。面向天津高端人群，以項目的稀缺建筑品類、深厚人文底蘊、高端產(chǎn)品品質為核心價值，打造承載城市峰層生活的居住平臺。 （ 2） 整體規(guī)劃定位 第 10 頁 業(yè)態(tài) 建筑類型 棟數(shù) 建筑面積 住宅 退臺洋房 5 層 6 23553 小高層 8 層 2 12754 20541 11 層 2 7787 中高層 16 層 2 11326 39275 18 層 4 27949 商業(yè) 會所 2-3層 1 1575 3000 臨街商鋪 2 層 1425 整體規(guī)劃住宅、商業(yè)（含會所）兩種業(yè)態(tài)。以住宅為核心，商業(yè)（含會所）為住宅價值的支撐點與配合 ，打造承載城市峰層生活的居住平臺。其中住宅為中高層、小高層、洋房三種建筑品類；形成三條梯度化的產(chǎn)品線，確保對于中高端 -高端客戶的全面覆蓋。 （ 3） 整體發(fā)展定位： 將項目打造為： 天津核心居 住價值區(qū)，面向城市上層人群，具備高尚人文底蘊，承載城市峰層生活的高端居住平臺。 2、 業(yè)態(tài)定位： 住宅 面向天津城區(qū)高尚客群的都市人文峰層住宅 中高層： 滿足中高端人群優(yōu)質宜居生活的產(chǎn)品線； 小高層： 滿足高端人群高尚品質生活的產(chǎn)品線 ； 洋房： 滿足峰層客群頂級奢享生活的產(chǎn)品線。 商業(yè) 面向片區(qū)高尚客群都市時尚主題高端精品商業(yè)街 社區(qū)級高端生活配套商鋪： 面向社區(qū)，滿足社區(qū)高端客群日常生活的配套型高端商業(yè)業(yè)態(tài)； 片區(qū)級高端時尚精品商鋪： 面向片區(qū)，滿足區(qū)域中高端客群第 11 頁 時尚休閑生活的高端商業(yè)業(yè)態(tài)。 會所 面向 南開高尚客群都市養(yǎng)生主題高端會所 滿足社區(qū)及南開高端人群健康養(yǎng)生、休閑運動的高端會所。 3、 產(chǎn)品定位 （ 1） 住宅 中高層： 目標客群為南開區(qū)中部、南部，河西區(qū)中部客群；高端首置、常規(guī)首改需求為主。依托優(yōu)質稀缺地段以及舒適宜居品類；打造承載優(yōu)質宜居生活的中高端產(chǎn)品線 。 小高層： 目標客群為南開區(qū)、河西區(qū)客群；高端首置、高端首改、常規(guī)再改需求為主。依托優(yōu)質地段及稀缺低密品類，打造承載高尚品質生活的經(jīng)典高端產(chǎn)品線 。 退臺洋房： 目標客群以天津市區(qū)為主；居住平臺升級的高端首置、高端再改，優(yōu)質資源占有需求為主。依托優(yōu)質地段及高端稀缺品類，打造承載頂級奢享生活的產(chǎn)品線 。 （ 2） 商業(yè) 社區(qū)級高端生活配套商鋪：針對社區(qū)高端客群日常生活的商業(yè)配套需求，打造內向型社區(qū)商業(yè)； 片區(qū)級高端時尚精品商鋪：滿足區(qū)域中高端客群時尚休閑生活的高端商業(yè)業(yè)態(tài)，打造外向型商業(yè)街。 （ 3） 會所 面向南開高尚客群的養(yǎng)生主題高端會所 。 第 12 頁 4、 產(chǎn)品配比 （ 1） 住宅 中高層住宅： 高端首置、常規(guī)首改需求為主。以 85-90 平米標準型兩居為主， 85-90 平米 經(jīng)濟型三居為補充。產(chǎn)品空間設置傾向于功能性，以快速銷售、迅速回款為主要原則 。 小高層住宅： 針對東南角地塊的 8層小高。 以高端首置產(chǎn)品為主 , 戶型面積為 85-90 平米兩居。戶型設計以功能性為主，降低去化風險，在利潤的基礎上追求去化速度 。 針對地塊中心位置的 11 層小高。 以高端首置、高端首改、常規(guī)再改為主，戶型面積主要以 85-90平米標準型二居為主，配以 120-130平米標準型三居、 135-144 平米舒適型三居、 150-155 平米豪華型三居。產(chǎn)品以保證一定利潤之下實現(xiàn)勻速銷售為主要原則 。 洋房住宅： 面向居住 平臺升級的高端首置、高端再改，優(yōu)質資源占有需求為主。 設置為局部退臺洋房，實現(xiàn)層層退臺。 主力戶型以 85-90 二居、 135-165 三居 為主。戶型設計以舒適性為主，追求利潤空間 。 （ 2） 商業(yè) 商業(yè)主力戶型以 150-200 的中小戶型店鋪為主。 5、 產(chǎn)品主要配置： （ 1） 退臺洋房 建筑風格： 新古典風格，板樓設計。 第 13 頁 立面建材： 1-2層石材，其余部分為真石漆涂料，門頭為石材 園林風格： 歐式園林風格，綠植與硬質化景觀為主，節(jié)點可設置動態(tài)水景。另可結合地塊原有手表廠人文要素，進行主題化園林設計。 層高： 3 米 門窗： 窗： 斷橋鋁窗、 LOW-E中空玻璃、內平開 ,隱形紗窗 入戶門： 優(yōu)質乙級防火鋼木復合門，進口品牌配海福樂（ HAFELE）、史丹利（ Stanley)、英格索蘭 (IR)、瑞高 (BESTKO)、耶魯 (YALE)或同檔次門鎖。配高檔電子門鎖。 大堂單元門： 鋁合金深棕色烤漆門。 公共空間： 大堂、首層電梯廳、車庫電梯廳均為精裝修。 大堂： 地面：石材，局部石材拼花。墻面：石材。頂棚：石膏板吊頂刷乳膠漆。 樓梯間： 樓梯間為踏步、休息平臺，均為瓷磚；鐵藝木扶手，墻面與天棚刷內墻涂料。 電梯廳： 地面：石材；墻面：石材、配合木飾面 。 電梯配置： 一部電梯。品牌建議為上海三菱（津門）、芬蘭通力、瑞士迅達（天津中心） 室內交工標準： 毛坯 弱電系統(tǒng)： 無線電話信號增強覆蓋： 提供手機信號放大。 第 14 頁 車庫管理系統(tǒng)： 停車場位于地下，具備出入口管理系統(tǒng)。地庫出入口或小區(qū)出入口設置道閘及管理設備，具備遠程讀卡功能 保安系統(tǒng)： 社區(qū)入口、社區(qū)路節(jié)點、大堂、地下公共通道主入口、電梯內配攝像監(jiān)視系統(tǒng)。外圍墻對視監(jiān)控探測器，與監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動。彩色大堂、地庫門禁門口機，首層配置小院門禁門口機，可與本棟住戶可視對講，可與監(jiān)控中心對講；進口彩色可視對講機室內分機，七寸機。 供暖： 市政供暖、地輻射采暖 室內智能配套： 燃氣報警裝置、室內緊急呼救系統(tǒng)。 （ 2） 住宅 中高層與小高層 建筑風格： 新古典風格，板樓設計。 立面建材： 1-2層仿石材，其余部分為真石漆涂料 園林風格： 歐式園林風格，綠植與硬質化景觀為主，節(jié)點可設置動態(tài)水景。另可結合地塊原有手表廠人文要素，進行主題化園林設計 。 層高： 3 米 門窗： 窗： 斷橋鋁窗、 LOW-E中空玻璃、內平開 ,隱形紗窗，國產(chǎn)品牌 入戶門： 采用中檔鋼制乙級防火防盜隔音門 。 大堂單元門： 鋁合金烤漆門。 公共空間： 大堂、首層電梯廳、車庫電梯廳均為精 裝修。 第 15 頁 大堂： 地面、墻面均為瓷磚，地面可局部石材拼花，石膏板吊頂刷乳膠漆。 樓梯間： 樓梯間為水泥踏步、休息平臺，首層為瓷磚；不銹鋼欄桿，墻面與天棚刷內墻涂料。 電梯廳： 地面鋪地磚，墻面貼墻磚。 電梯配置： 11、 16、 18 層配置兩部電梯， 8層配置一部電梯。品牌建議為上海三菱（津門）、瑞士迅達（天津中心）、芬蘭通力 室內交工標準： 毛坯 弱電系統(tǒng)： 無線電話信號增強覆蓋： 提供手機信號放大。 車庫管理系統(tǒng)： 停車場位于地下，具備出入口管理系統(tǒng)。地庫出入口或小區(qū)出入口設置道閘及管理設備，具備遠程讀卡功能 保安系統(tǒng)： 社區(qū) 入口、社區(qū)路節(jié)點、大堂、地下公共通道主入口、電梯內配攝像監(jiān)視系統(tǒng)。外圍墻主動對視監(jiān)控探測器，與監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動。彩色大堂、地庫門禁門口機，可與本棟住戶可視對講，可與監(jiān)控中心對講；進口彩色可視對講機室內分機，五寸機。 供暖： 市政供暖、地輻射采暖 室內智能配套： 燃氣報警裝置。 （ 3） 商業(yè) （含 會所 ） 建筑風格： 新古典風格，與住宅一致； 立面建材： 商業(yè)為仿石材，會所為石材 層高： 首層 4.5米，二層 3.5米 第 16 頁 室內交工標準： 毛坯 供暖： 市政供暖、地輻射采暖 建筑要求： 自來水供應，油煙氣排放通道，污水排放及生化處理裝置；滿足 輕餐廳營業(yè)要求 6、 客戶定位： （ 1） 住宅 中 高層客戶主要定位為： 以南開區(qū)中部、南部、河西區(qū)中部的高端首置、常規(guī)首改為主 。 小高層客戶主要定位為： 以南開區(qū)、河西區(qū)全覆蓋，高端首置、高端首改、常規(guī)再改為主力 。 退臺洋房客戶主要定位為： 面向天津市區(qū)高端客戶，追求居住平臺升級的高端再改客戶為主力 。 （ 2） 商業(yè) （含會所） 商業(yè)客戶主要定位為：本地及外地商業(yè)經(jīng)營客群，高端商業(yè)投資客群 。 7、 價格預測 住宅全盤均價為：中高層 27438 元 / ，小高層 32373元 / ，退臺洋房 38986 元 / ；商業(yè)全盤均價預計 49600元 / ；車位 16萬元 /個 。 第 17 頁 （三）估算項目規(guī)模 根據(jù)天津市手表廠地塊設計導則中 強排方案計算整理，項目總建筑面積約 130,000平方米，其中地上建筑面積 90,000平方米，地下建筑面積 40,000 平方 米 ，停車位 785 個。 具體 技術經(jīng)濟指標 如下表： 經(jīng)濟技術指標表 項 目 指標 備 注 地上容積率 1.50 建設用地總面積 ( ) 60,089.00 總建筑面積 ( ) 130,000.00 地上功能建筑面積 ( ) 90,000.00 其中：高 層住宅建筑面積 ( ) 39,275.00 小高 層住宅建筑面積 ( ) 20,541.00 洋房建筑面積 ( ) 23,553.00 商業(yè)建筑面積 ( ) 3,000.00 含 1575 會所 社區(qū)配套建筑面積（物業(yè)和社區(qū)用房） ( ) 3,631.00 地下建筑面積 ( ) 40,000.00 其中：地下非人防機動車庫面積 ( ) 27,300.66 地下非機動車庫面積 ( ) 3,240.78 人防總面積 ( ) 9,458.56 其中：人防機動車庫面積 ( ) 9,458.56 四、基底面積 ( )： 12,017.80 五、建筑密度 20% 停車位個數(shù) 785.00 戶數(shù) 785.00 可售住宅建筑面積 ( )(高層） 39,275.00 可售住宅建筑面積 ( )(小高層） 20,541.00 可售住宅建筑面積 ( )（洋房） 23,553.00 可售商業(yè)建筑面積 ( )（含會所 1575 ） 3000.00 可售住宅產(chǎn)權車位個數(shù) 785 第 18 頁 （四）項目開發(fā)計劃和銷售計劃 1、開發(fā)計劃 本項目擬采用二期開發(fā)建設，一期計劃如下 : 工程計劃于 2013年 8月上旬開始土方開挖、基礎處理，于 2013年 9月下旬辦理完施工手續(xù)， 2013 年 11 月下旬完成正負零以下工程施工， 2014 年 5月下旬完成主體結構施工， 2015 年 2 月中旬完成內外裝修及設備安裝，2014 年 10 月中旬至 2015 年 2 月進行室外工程及綠化工程施工，于2015年 3月辦理完竣工備案 , 2015 年 4月開始產(chǎn)品交付。 二期計劃如下 :工程計劃于 2014 年 3月上旬開始土方開挖、基礎處理，于 2014 年 4月下旬辦理完施工手續(xù)， 2014 年 4月下旬完成正負零以下工程施工， 2014 年 10 月下旬完成主體結構施工， 2015 年 6月下旬完成內外裝修及設備安裝， 2015年 6月中旬至 2015 年 9月進行室外工程及綠化工程施工，于 2015 年 10 月辦理完竣工備案 , 2015年 11月開始產(chǎn)品交付。 2、銷售計劃 : 住宅產(chǎn)品最早開盤時 間： 2013年 4季度開盤； 商業(yè)產(chǎn)品最早開盤時間： 2014年 4季度開盤； 項目預計于 2015 年 1季度清盤，銷售周期 18 個月。 全盤可實現(xiàn)總銷售金額 29.35億元；全盤可實現(xiàn)均價 33,984.86元 /平米。 第 19 頁 （五）投資估算依據(jù) 1、土地成本：選取樣本后進行綜合分析，通過對 2012 年南開區(qū)及項目周邊重要成交土地的對比，選取樣本后進行綜合分析初步估計該土地的合理樓面地價為 15298元 /平米。 2、前期工程費用：包括勘查測量費、規(guī)劃設計費、項目報建費、三通一平費、臨時設施費和代征道路綠化實施費用等，均按天津市同類工程 平均費用水平計算。 3、建筑安裝工程費：以同類同檔次物業(yè)建造價格水平匡算。 4、區(qū)內市政及環(huán)境工程費：包括市政接口費、紅線內市政費及室外工程費，按天津市同類工程平均費用水平計取。 5、公共配套工程費：根據(jù)規(guī)劃方案，按天津市同類建筑平均造價水平將其建造成本計入公共配套設施建設費。本次測算公共配套工程費實際計入商業(yè)部分造價。 6、 借款費用： 資金來源主要由股東借款和銀行貸款解決，股東借款資金成本按年利率 8%計取，銀行貸款利率按一到三年期貸款基準利率 6.15%上浮 15%計取。 7、開發(fā)間接費用：包括 工程管理費 、 施工 合同外獎金 、 營銷設施建造費 、 工程造價咨詢費、工程監(jiān)理費、工程質量監(jiān)督費、觀測費等 。工程管理費為上述 2 5項之和的 3%，其余 以建筑面積為基數(shù)，按天津市有關費用標準計取 ，開發(fā) 間接費用 合計為上述 2 5 項之和的 5%。 8、 營銷 費用：按照銷售收入的 2.5%計取。 第 20 頁 9、 管理費用：考慮項目計算期，暫估為 945.33萬元 。 10、 財務費用： 暫不考慮。 11、不可預見費：按前述 1 中的區(qū)外大市政工程費、 2 6 項費用之和的 4.46%計取。 12、銷售稅費：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加，按照銷售收入的 5.65%計取。 13、土地增值稅：按照天津市規(guī)定，單價 2萬以上按照銷售收入的 3%預征， 2 萬以下按照銷售收入的 2%預征（本次因單價超過 2 萬元以上銷售面積較 多 ，暫按照 3%預征估算）。清算時按照天津市規(guī)定，以整個項目為計算單位，以銷售收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，按照四級超率累進稅率進行計算，本項目預征金額超過清算金額的，暫未考慮預征增值稅返還。 14、企業(yè)所得稅：稅率為 25%。 （六）測算結果 項目總投資及利潤估算表 序號 項目名稱 計算數(shù)量 或基數(shù) 每計算單 位 總計 (萬元 ) 折合可售單價 (元 / ) 占總成本 比例 1 土地成本 90000.00 16575.54 149179.87 17272.39 65.38% 1.1 土地出讓金 90000.00 15298.00 137682.00 1.2 土地補償費 130000.00 500.00 1.3 合作款項 130000.00 0.00 1.4 大市政配套費 130000.00 246.91 3209.89 1.5 區(qū)外市政工程 130000.00 260.55 3387.12 1.6 土地稅費 90000.00 488.98 4400.86 2 前期工程費 130000.00 230.61 2997.93 347.11 1.31% 2.1 勘測費 130000.00 9.00 117.00 2.2 規(guī)劃設計費 130000.00 81.61 1060.93 第 21 頁 2.3 報建費 130000.00 70.00 910.00 2.4 “三通一平”費 130000.00 60.00 780.00 2.5 臨時設施建造費 130000.00 10.00 130.00 2.6 代征道路綠化等 2.7 其他費用 3 建筑安裝工程費 130000.00 2994.04 38922.47 4506.53 17.06% 3.1 土建安裝工程 90000.00 2167.97 19511.73 3.2 設備供貨安裝 90000.00 722.66 6503.94 3.3 獨立車庫 40000.00 3222.04 12888.16 3.4 永久售樓處、樣板房裝修 3.5 其他費用 4 區(qū)內市政及環(huán)境工程 130000.00 411.23 5345.93 618.96 2.34% 4.1 區(qū)內供電工程 130000.00 0.00 0.00 4.2 區(qū)內供水工程 130000.00 40.00 520.00 4.3 區(qū)內供氣工程 130000.00 0.00 0.00 4.4 區(qū) 內供熱工程 130000.00 70.87 921.30 4.5 小區(qū)園建 24035.60 650.00 1562.31 4.6 小區(qū)綠化 24035.60 650.00 1562.31 4.7 小區(qū)道路 4.8 排水與排污工程 130000.00 15.00 195.00 4.9 小區(qū)弱電系統(tǒng) 130000.00 30.00 390.00 4.1 室外零星設施 130000.00 15.00 195.00 5 公共配套工程 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 6 借款費用 130000.00 1438.75 18703.80 2165.57 8.20% 7 開發(fā)間接費 130000.00 181.79 2363.32 273.63 1.04% 7.1 工程管理費 47266.33 3.00% 1417.99 7.2 施工合同外獎金 130000.00 10.00 130.00 7.3 營銷設施建造費 130000.00 10.00 130.00 7.4 咨詢費 130000.00 12.00 156.00 7.5 監(jiān)理費 130000.00 18.00 234.00 7.6 質量檢測費、觀測費 130000.00 10.00 130.00 7.7 物業(yè)管理啟動費 130000.00 5.00 65.00 7.8 其他費用 100.33 8 營銷費用 293523.85 2.50% 7338.10 849.62 3.22% 9 管理費用 130000.00 72.72 945.33 109.45 0.41% 10 財務費用 130000.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 11 不可預見費 53016.76 4.46% 2363.32 273.63 1.04% 12 項目總投資 130000.00 16112.02 209456.25 24251.32 91.80% 第 22 頁 13 項目總成本 130000.00 17550.77 228160.05 26416.89 100.00% 14 項目銷售收入 130000.00 22578.76 293523.85 33984.86 128.65% 14.1 商業(yè)用房 3000.00 49600.00 14880.00 14.2 公寓 0.00 0.00 0.00 14.3 普通住宅（高層） 83369.00 31916.40 266083.85 14.4 車位 785.00 160000.00 12560.00 15 銷售稅費 16584.10 16 毛利 48779.70 17 土地增值稅 8805.72 18 所得稅前利潤 39973.98 19 凈利潤 29980.49 20 總成本利潤率 17.52% 21 銷售利潤率 13.62% 22 財務內部收益率 37.16% 四、項目投融資計劃 （一）融資方案 目前， 公司 2013 年擬新增項目所需資金主要來源，主要是股東借款、銀行貸款和銷 售回款。 根據(jù)公司目前資金狀況及預計融資到位進度，為解決擬競買的天津市手表廠 商住 用地項目資金需求，結合該項目開發(fā)進度及銷售回款速度，為維持項目資金平衡，該項目融資方案計劃如下： 1、拿地及前期報批階段 在項目具備開發(fā)條件（即“四證”齊全）之前，項目拿地費用及前期報建費用等均來源于股東借款資金。 2、項目建設階段 在項目完成前期報批取得“四證”后，可向銀行申請項目開發(fā)貸款，解決項目建設資金，并逐步置換股東借款。 第 23 頁 3、項目銷售階段 在項目開始銷售后，通過項目回籠資金滾動開發(fā)，優(yōu)先償還 股東借款 ，并逐步償還銀行開發(fā)貸 款。 （二）資金籌措及還款計劃 該項目預計實際投資約 22.82億元，項目資金占用峰值預計出現(xiàn)在 2013年第 三 季度，資金峰值 14.80億元，其中土地成本 14.51億元。具體資金籌措及還款計劃如下： 1、 股東借款 第一年度申請股東借款 14.8 億元，用于項目土地費用、前期費用和管理費用等，在項目開發(fā)貸款辦理完善及項目開始銷售后，逐步置換和償還，預計 第一年度第 9月底歸還股東借款 7.0 億元， 第一年年 底 歸還股東借款 0.27 億元 ，第二 年 度第 6 月底歸還股東借款 5.1億元。 2、項目開發(fā)貸款 根據(jù)項目開發(fā)進度，預計 第一年度第 9 月 初 取得“四證”，計劃向銀行 貸款 7億元，預計 第二 年底歸還銀行 貸款 6.9 億元 ，第三年第6 月底歸還 銀行 貸款 0.1億元。 3、項目銷售回款 該項目商品房預計于 第一年 第 4季度開始對外銷售，共銷售回款 29.35億元，其中 第一年 銷售 回款 5.78 億元， 第二年 銷售 回款 18.40億元， 第三年 銷售 回款 5.17 億元。 銷售回款除了滿足項目開發(fā)建設資金外， 富余資金優(yōu)先安排歸還股東借款。 第 24 頁 五、實施主體方案 擬以天津城市 公司作為競買主體，獲得意向地塊后，成立全資項目公司開發(fā)南開區(qū) 手表廠商住項目。 六、項目敏感性、盈虧平衡點分析 本 項目在土地成本、建造成本提高 5%和銷售收入下降 5%的不利情況下，總成本利潤率仍能分別達到 14.80%、 16.53%和 11.30%， 當項目土地成本增加至預期土地價格的 129.03%(樓面價格為 19739.01元 / ) 土地價款達到 177,651.08 萬元； ,當項目銷售收入下降至預期售價的 86.03%，（當高層 23605 元 /m2、小高層 27851 元 /m2、洋房33540 元 /m2、商鋪 42671 元 /m2、車位 137648 元 /個）或建安成本增加至預期造價的 202.7%（合總建筑面積 6068.91元 /m2的成本） ， 本 項目凈利潤為零，項目達到盈虧平衡點。 七、項目風險評估 1、面臨風險 （ 1） 項目西側緊鄰供熱站，造成地塊一分為二，對整體項目形象和項目東南角（ E地塊）造成影響； （ 2）地塊內的熱力管道的掩埋費用需我公司承擔，地下處理成本將有所增加。 （ 3） 房產(chǎn)稅出臺呼聲漸高，對于高端住宅產(chǎn)品的打壓程度，需第 25 頁 要慎關注。 2、 應對策略 （ 1） 可在首期將全產(chǎn)品線推出市場，形成豐富的產(chǎn)品梯度，并形成以洋房為標桿、 11 層小高為亮點， 8層小高與中高產(chǎn)品為主力去化的產(chǎn)品結構。確保首期熱銷，同時兼顧流量。使項目整體品質提升。 （ 2）通過 設計階段合理優(yōu)化，減少成本確保全盤利潤空間。 （ 3）密切關注市場動態(tài)與調控政策 ,通過合理營銷的手段減少政策及市場波動帶來對本項目的不利因素。 八、結論及建議 經(jīng)過初步測算，在樓面地價為市場評估價 15298 元 / (地塊總價137682.00萬元 )時， 項目總成本為 228,160.05萬元，預期項目凈利潤 29,980.49萬元，總成本利潤率 17.52%，銷售利潤率 13.82%。財務內部收益率 (FIRR)37.16%，當折現(xiàn)率取 12%時，財務凈現(xiàn)值 (FNPV)為 25,795.00 萬元，項目靜態(tài)投資回收期為 1.86 年，動態(tài)投資回收期 1.96年。 項目開發(fā) 周期為 3年， 投資 回收 期 較快，財務指標能滿足 公司 投資回報要求 。 考慮到公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，天津地區(qū)作為重點拓展區(qū)域，建議批準以下事項 : 1、同意天津中水電置業(yè)有限公司參與競買該項目。 2、總成本利潤率 不低于 10.00%時， 土地競買價格 上限 為樓面 單價 不超過 16,719.00元 / ， 地塊總價不超過 150,471.00萬元。 第 26 頁 此時 房地產(chǎn)公 司需以股東借款方式實際投入 16.10億元（其中地價款 15.05億元 , 其余土地成本、 前期工程費 等 1.05億元） ， 實際獲取凈利潤 18,290.11萬元；項目資本金凈利潤率 11.36%。 3、 總成本利潤率 不低于 8.00%時， 土地競買價格 上限 為樓面 單價 不超過 17,133.00元 / ， 地塊總價不超過 154,197.00萬元。 此時 房地產(chǎn)公 司需以股東借款方式實際投入 16.50億元（其中地價款 15.42億元 , 其余土地成本、 前期工程費 等 1.08億元），實際獲取凈利潤 14,895.12萬元；項目資本金凈利潤率 9.03%。 妥否，請批示。 注：本報告中采用數(shù)據(jù)來源為：天津市土地整理儲備中心網(wǎng)站公開資料及統(tǒng)計數(shù)據(jù)；天津市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開資料及 統(tǒng)計數(shù)據(jù)；富思博得數(shù)據(jù)庫；項目市場調研所搜集整理的有關資料； 本報告中所出現(xiàn)的土地均為經(jīng)營性用地，包括住宅用地、商服用地、商務金融用地。 本報告中所出現(xiàn)的商業(yè)中一拖二的為兩層商業(yè)，一拖三的為三層商業(yè)。 本報告中所出現(xiàn)的小高層為 7-11 層住宅，中高層為 12-18層住宅。 第 27 頁 第一章 天津市基本經(jīng)濟情況 一、城市概況 （一） 地理位置 天津市地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心、距北京 114公里，距河北唐山99 公里，距滄州 97 公里，是中國北方最大的沿海開放城市，也是近代北方最早對外開放的沿海城市之一。 天津市位于華北平原海 河五大支流匯流處，東臨渤海，北依燕山 ,海河是天津的母親河。 第 28 頁 共 53 頁 （二） 行政區(qū)劃及人口 天津有 12 個市轄區(qū)， 1 個副省級區(qū)， 3 個市轄縣。 2011 年末全市常住人口 1354.58 萬，年均人口增長率約 5%；其中南開區(qū)占地 39平方公里，人口為 87 萬人。 （三） 天津市城市發(fā)展沿革 天津經(jīng)過近百年的發(fā)展已經(jīng)成為“中國國家中心城市，中國北方經(jīng)濟中心、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心、中國北方國際航運中心、中國北方國際物流中心、國際港口城市和生態(tài)城市，中國中醫(yī) 藥研發(fā)中心。” 市轄區(qū)縣 城區(qū)名稱 面積 （平方千米） 人口（萬） 2011 年 人口密度 人 /平方公里 中心城區(qū) 和平區(qū) 10 40.22 40221 河西區(qū) 37 80.30 21127 南開區(qū) 39 86.66 22480 河東區(qū) 39 71.80 18117 河北區(qū) 27 63.18 21331 紅橋區(qū) 21 53.84 25325 環(huán)中心城四區(qū) 東麗區(qū) 460 35.73 747 津南區(qū) 401 42.06 1084 西青區(qū) 545 36.60 646 北辰區(qū) 478 37.37 790 第 29 頁 20 世紀中葉，天津成為中國北方最大的港口和商業(yè)城市。 解放后 1980 年，天津是中國北方重型制造業(yè)名城。 1980 2005 年，天津國內生產(chǎn)總值增長速度超過全國平均水平，但落后于長江三角洲和珠江三角洲城市。 2006 年 現(xiàn)在，天津被定位為經(jīng)濟中心，引領環(huán)渤海地區(qū)的發(fā)展。濱海新區(qū)帶來了國家發(fā)展戰(zhàn)略，并成為重要的經(jīng)濟增長點。 （四） 天津城市總體規(guī)劃 天津城市總體規(guī)劃將京津塘高速公路走廊作為城市主要發(fā)展方向，提出了“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間布局結構： 1、 “一軸” 由“武清新城 中心城 區(qū) 濱海新區(qū)核心區(qū)”構成的城市發(fā)展主軸。 第 30 頁 2、 “兩帶” 由“寧河、漢沽新城 濱海新區(qū)核心區(qū) 大港新城” 構成的東部濱海發(fā)展帶，以及由“薊縣新城 寶坻新城 中心城區(qū) 靜海新城” 構成的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 3、 “三區(qū)” 北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)、中部“七里海 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)以及南部“團泊洼水庫 北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設和保護區(qū)。 （五） 天津市城市空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 “雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”中心城區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，構建天津城市生態(tài)屏障，融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局，完善城市大生態(tài)體系。 第 31 頁 （六） 天津市軌道交通規(guī)劃 天津目前共規(guī)劃開通 13 條地鐵線路，未來城市交通網(wǎng)十分發(fā)達，其中 3、 6、 10、 13號線經(jīng)過本案。 第 32 頁 （七） 自然條件 天津地處華北平原的東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南運河、子牙河、大清河 、永定河、北運河的匯合處和入?？冢赜小熬藕酉律摇?、“河海要沖”之稱。由于位于中緯度歐亞大陸的東部太平洋西岸，主要受季風環(huán)流支配，冬、夏季分別受蒙古高壓和副熱帶高壓與冷空氣交替影響，屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候。四季明顯，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季晴朗氣爽，冬季寒冷干燥。 （八） 區(qū)位優(yōu)勢 天津區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處中國北方黃金海岸的中部，不僅毗鄰首都，還是華北、西北廣大地區(qū)的出?？?，是中國北方對內外開放兩個扇面的軸心，是亞歐大陸橋中國境內距離最短的東部起點。天津港是我國北方第一大港，也是我國沿海港口碼頭 功能最齊全的港口之一，并躋身于世界港口 20 強。天津已基本形成以港口為中心的海陸空相 第 33 頁 結合立體交通網(wǎng)絡。鐵路和公路輻射華北、西北、東北廣大地區(qū)。對內擁有 200 萬平方公里的遼闊腹地，對外與 170 多個國家和地區(qū)的300多個港口通航。天津濱海國際機場是目前北方最大的貨物空運中心。 二、天津市經(jīng)濟概況 天津市經(jīng)濟高速發(fā)展， GDP 連年保持高速增長， 2012 年前三季度GDP 完成 9188.45 億元，按可比價格計算，增長 13.9%，主要經(jīng)濟指標增幅繼續(xù)保持全國前列。 2011年天津人均 GDP 達到 88536 元，人均收入達到 26921 元（折合當年匯率為 4273美元） 。 宏觀經(jīng)濟增長 經(jīng)濟發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 第 34 頁 以下為 2011 年天津以及主要城市相關區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展指標比較情況 ： 數(shù)據(jù)指標 一線城市 天津 可比二線城市 北京 上海 石家莊 青島 常住人口（萬人） 2018.6 2347.46 1354.58 1027.98 766.36 GDP（億元） 16000.4 19195.69 11191 4082.6 6615.6 人均 GDP(元 ) 80394 82560 86495.6 33462 65016 財政收入（億元） 3006.3 3429.83 1454.9 489.0 2407.8 外資引進（億美元） 70.5 126.01 130.56 8.1 36.34 人均可支配收入（元） 32900 36230 26921 20534 28567 社會商品零售總額（億元） 516 2 3040.99 3395.06 1663.0 2232.9 金融機構存款余額（億元） 75001.9 58186.5 15924.7 6715.3 8901.27 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 3036.3 2170.31 1080.04 370.7 782.7 商品房銷售面積（萬平米） 1440 1771.3 1643.11 312.9 1028 以上數(shù)據(jù)表明，天津城市經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)以下特點： 與北京、上海等一線城市相比，人口總量和綜合經(jīng)濟實力差距明顯。 與其它二線城市相比，人口總量和綜合經(jīng)濟實力處于較為領先的地位。 2011 年天津市經(jīng)濟增長較快，人均 GDP在全國名列前茅。 較大的人口總量和較為雄厚的綜合經(jīng)濟實力，為天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。 （一） 天津 市城市化水平 天津城市化水平連年逐步提高，目前城市化率為 66.8%超過全國平均城市化率的 51.3%，預計 2012 年后，以每年 4%的速度快速增長 。 第 35 頁 （二） 國內生產(chǎn)總值 天津市經(jīng)濟高速發(fā)展， GDP 連年保持高速增長， 2012 年前三季度GDP 完成 9188.45 億元，按可比價格計算，增長 13.9%，主要經(jīng)濟指標增幅繼續(xù)保持全國前列。 （三） 固定資產(chǎn)投資 2012年 1-10 月全社會固定資產(chǎn)投資 7558.2億元，增長 23.2%。其中，城鎮(zhèn)投資 7090.31億元，增長 23.2%；農村投資 467.89億 元， 第 36 頁 增長 23.2%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 65.92 億元，增長 37.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資 3103.91億元，增長 23.1%，其中，工業(yè)投資 3076.58億元，增長 23.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資 3920.48億元，增長 23.2%。三次產(chǎn)業(yè)投資結構為 1： 47.1： 59.5。 （四） 居民收入及支出 天津市人均可支配收入及人均消費性支出雙向增長，天津市恩格爾系數(shù)為 30-40%處于富裕水平 。 第 37 頁 （五） 產(chǎn)業(yè)結構 目前天津市第二產(chǎn)業(yè)依然占三產(chǎn)最大比重，第三產(chǎn)業(yè)比重正逐年上升，第一和第二產(chǎn)業(yè)比例逐年下降，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化。 2007 年到 2012 年前三季度，第三產(chǎn)業(yè)的投資占比在 55%左右，第二產(chǎn)業(yè)投資占比在 44%左右，第一產(chǎn)業(yè)投資占比不足 1%，可見第三產(chǎn)業(yè)投資占比最大，保持了迅猛增長的勢頭，保證第三產(chǎn)業(yè)引領固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。 2007 到 2012 年，第三產(chǎn)業(yè)保持 14%左右的速率增長，高收入人群體不斷增加。 （六） 人口和勞動就業(yè) 人口總量繼續(xù)增長。 2011 年末全市常住人口 1354.58 萬人，比上年末增加 55.29 萬人；其中，外來人口 344.84 萬人，增加 44.40 第 38 頁 萬人，占常住人口增量的 80.3%。外來人口占常住人口 的比重達到25.5%，同比提高 2.4 個百分點。全市戶籍人口 996.44 萬人，其中，農業(yè)人口 382.50萬人，非農業(yè)人口 613.94萬人。保持低生育水平。全市人口出生率為 8.58，死亡率為 6.08，自然增長率為 2.50。 就業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴大。實施更加積極的就業(yè)政策，統(tǒng)籌推進高校畢業(yè)生、失業(yè)人員、農村富余勞動力就業(yè)，加快創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)實驗區(qū)建設，啟動百萬技能人才培訓計劃。全年新增就業(yè) 47.12 萬人，增長4.4%，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 3.6%,低于全國平均水平 0.5 個百分點。截至 2011 年末，全市就業(yè)人口總 量達到 763.16 萬人，比上年末增加 34.46 萬人；其中，城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員達到 208.6 萬人，同比增加 2.9萬人。 （七） 消費價格水平 今年前三季度，居民消費價格總水平 (CPI)同比上漲 3.1%，漲幅比上半年回落 0.5 個百分點。食品、煙酒、醫(yī)療保健等八大類商品和服務價格呈“六升二降”格局。 其中，食品類價格同比上漲 7.3%，煙酒類價格上漲 5.5%，衣著類價格上漲 9.0%，家庭設備用品及維修服務類價格上漲 1.9%，醫(yī)療保健和個人用品類價格上漲 2.3%，居住類價格上漲 0.5%，交通和通信類價格下降 2.2%，娛樂 教育文化用品及服務類價格下降 0.8%。 第 39 頁 2012 年前三季度月居民消費價格指數(shù)（ CPI） 指 標 指數(shù)（上年 =100） 居民消費價格指數(shù) 103.1 其中：食品類 107.3 煙酒及用品類 105.5 衣著類 109 家庭設備用品及維修服務類 101.9 醫(yī)療保健和個人用品類 102.3 交通和通信類 97.8 娛樂教育文化用品及服務類 99.2 居住類 100.5 三、經(jīng)濟綜述 綜上分析，天津市經(jīng)濟結構合理，各類人才儲備豐富，經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，未來仍有較大的發(fā)展空間和較好的 發(fā)展前景?？梢灶A見，在“十二五”期間，天津市將繼續(xù)保持平穩(wěn)快速的增長趨勢，為房地產(chǎn)市場提供強大的經(jīng)濟支撐。 第 40 頁 第二章 天津市土地市場情況 一、 天津市土地市場供應走勢 土地市場供大于求的現(xiàn)狀近年來一直存在，但是供求比例逐漸放緩，市場開始逐漸回暖。 2012 年 1-11 月土地供應面積 1504 萬平米，成交面積 967 萬平米，占總供應比 64.30%，與 2011年 6-12 月相比成交率下降 16.28%。 二、天津市土地市場價格走勢 政策調控下，土地市場成交均價回落，基本底價拿地， 2011 年 4月后尤為明顯， 但是 2012 年下半年以來，溢價率開始回升，土地資源逐漸呈現(xiàn)短缺趨勢。 第 41 頁 三、天津市土地市場成交結構 2012 年居住類和商業(yè)類用地成交大幅下降，綜合類用地大幅增加。市場需求明顯，對于綜合類產(chǎn)品需求加大，同時配套商業(yè)、寫字樓的需求也同步增長，順應了城市發(fā)展的步伐。 2012年 1-11 月天津市經(jīng)營性用地中，居住類用地成交面積為557 萬平米，面積占比 12%；商業(yè)類用地成交面積為 557 萬平米，面積占比 12%； 第 42 頁 綜合類用地成交面積為 3508 萬平米，面積占比為 75%，造成住宅用地稀缺。 四、天津市土地市場區(qū)域結構 分析 2012年 1-11 月天津經(jīng)營性土地市場中，市內六區(qū)（和平、河東、河西、南開、河北、紅橋）成交 40 萬平米，面積占比 2%；環(huán)城四區(qū)（東麗、西青、北辰、津南）成交 991 萬平米，面積占比 32%，濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港、開發(fā)區(qū)）成交 1052 萬平米，面積占比 34%。 2012年 1-11 月南開區(qū)土地成交 2.9 萬平米，面積占比不足天津市的 1%， 顯示出南開區(qū)土地供應極為 稀 缺。 五、天津市土地市場小結 2012年 1-11 月，天津市土地市場整體雖然依然呈現(xiàn)供過于求的局面， 但是供求比例逐漸放緩，市場開始逐漸回暖 ； 2012 年下半年以來，溢價率開始回升，土地資源逐漸呈現(xiàn)短缺趨勢 ； 第 43 頁 2012 年以來，綜合類用地大幅增加，居住類和商業(yè)類用地成交不斷下降， 造成住宅用地稀缺 ；