重慶龍洲灣項目營銷提案

1 “龍洲灣”項目營銷提案 天晟不動產(chǎn) 2 項目認識 SWOT分析 目 錄 產(chǎn)品優(yōu)勢建立 難點剖析 收 益 分析 形象定位 3 項目認識 4 項目認識 龍洲灣 巴南區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的城市建設項目，未來巴南區(qū)山水城市形象的新標志。 前瞻性的城市規(guī)劃，保證未來新城區(qū)的基礎設施、功能配套、交通條件、生態(tài)環(huán)境的突出優(yōu)勢。 5 項目認識 五大功能分區(qū)、四大重點工程 眾多房產(chǎn)項目全面啟動，未來城市人口達到 10萬人。 6 項目認識 本案 龍洲灣新城區(qū)重點工程 國內(nèi)優(yōu)秀、重慶一流的濱江休閑景觀帶 7 項目認識 占地 266畝、 1.6公里親水線、 18萬方濱江綠化景觀 集餐飲、娛樂、休閑為一體的濱江景觀風情街 8 競爭對手分析 南濱路 優(yōu)勢： 景觀優(yōu)勢明顯 發(fā)展成熟 知名度高 文化氛圍濃厚 劣勢： 濱江路出入口偏少，交通仍受限制 娛樂產(chǎn)業(yè)較為欠缺 9 競爭對手分析 北濱路 優(yōu)勢： 交通便捷 高起點規(guī)劃，發(fā)展勢頭迅猛 娛樂性、休閑性更強 劣勢： 景觀優(yōu)勢不明顯 起步較晚，還未成形 10 項目 SWOT分析 優(yōu) 勢 ： 極為出色的生態(tài)環(huán)境 壯麗開闊的一線江景 政府的大力扶持 機 會 ： 龍洲灣高標準、高檔次的規(guī)劃建設 資金壓力小 有利 不利 劣 勢 : 嚴重缺乏人氣，無商業(yè)氛圍 地段偏遠，交通、配套完善尚需時日 短期難以吸引主城區(qū)普通消費人流 威 脅 ： 全市各濱江路的大力開發(fā) 宏觀調(diào)控 其他潛在商業(yè)項目的競爭 11 難點剖析 注意！我們面臨重重困難 ： 重慶市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量巨大，空置率居高不下，投資經(jīng)營行為更加理性，市場競爭十分激烈 與南濱路及北濱路相比，本案存在地段偏遠、交通不便等硬傷 短時間內(nèi)，區(qū)域難以形成足夠的商業(yè)氛圍 尋找引爆市場的突破點，建立獨特的整體形象！ 解決問題的關鍵 12 市場突破點的尋找 市場突破點的核心 市場突破點的關鍵 差異化的產(chǎn)品，獨特的形象 建立市場制高點，全面建立競爭優(yōu)勢 形象的高點 項目形象的建立 產(chǎn)品的高點 現(xiàn)場優(yōu)勢的建立 市場突破點的建立 整合推廣的高點 整合推廣優(yōu)勢的建立 13 市場突破點的尋找 本案優(yōu)勢 本案劣勢 國際化濱江娛樂休閑圣地 極為出色的景觀資源 高起點、高檔次的規(guī)劃 市場突破點 市場競爭態(tài)勢 最大化景觀優(yōu)勢的特色商業(yè) 假日休閑經(jīng)濟 缺少綜合性度假型娛樂項目 市場空白點 地段偏遠，無商業(yè)氛圍 14 項目形象的建立 項目定位：重慶首家 國際化濱江娛樂休閑風情街 形象定位：重慶假日經(jīng)濟的代表娛樂休閑大道 核心概念：娛樂圣地 、 假日經(jīng)濟 品牌個性：國際的、時尚的、有情調(diào)的、品位的、錯位的 15 項目形象的建立 營造國際化、景觀化、度假型濱江風情大道的全新概念。 以全業(yè)態(tài)品牌娛樂為主導（夜總會、 KTV、洗浴、美容、健身等）、以全業(yè)態(tài)餐飲、餐吧、酒吧為輔助的一站式娛樂圣地。 充分發(fā)揮本案強大的景觀優(yōu)勢，打造以無敵景觀為亮點的商業(yè)建筑群。 16 案名建議 拉斯維加斯 全世界的娛樂中心，國際性的大都會，所有城市的設計都是為了盡情的享樂。 拉斯維加斯灣 無論任何年紀的人在此都能盡情享受全世界最好的娛樂活動。 17 案名建議 Las Vegas 拉斯維加斯灣 策劃案名是一個項目成功的開始，好的案名猶如畫龍點睛的作用，能使項目脫穎而出。 本案借助世界最知名娛樂城市的名稱作為案名，不僅能體現(xiàn)出項目國際化、娛樂性強的特質(zhì)，更能有效提升項目整體形象和檔次， 達到建立形象高點的市場目標。 18 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 19 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 產(chǎn)品優(yōu)勢 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一管理 錯位經(jīng)營 一站式娛樂圣地 旗艦領航 景觀化商業(yè) 連鎖互動 20 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 一站式娛樂圣地 全市娛樂新中心，打造全市唯一的高度規(guī)模、高度集成的中高檔全業(yè)態(tài)娛樂景觀商業(yè)群。 滿足重慶人 24小時全天候需要， 滿足重慶人一站式痛快淋漓的享受。 21 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 旗艦領航 為保證整體商業(yè)的娛樂主題氛圍，規(guī)劃 5000平米以上面積作為旗艦店，只租不售，面向大型旗艦洗浴中心、大型娛樂城、大型 KTV、大型演藝中心等高端娛樂品牌機構定向招商。 22 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 錯位經(jīng)營 每種業(yè)態(tài)和細分品系僅限一家，其面積、位置適中。力求娛樂業(yè)態(tài)的豐富性與專業(yè)性。力求經(jīng)營品系的壟斷性和互動性。 例如夜總會僅限一家品牌店、洗浴城僅限一家品牌店等。 23 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了保證本案整體形象的打造以及入駐商家的經(jīng)營質(zhì)量，對所有入駐商家進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，對 60%的銷售面積進行統(tǒng)一委托租賃。 24 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 連鎖互動 每種業(yè)態(tài)和細分品系盡量引進連鎖品牌，其連鎖網(wǎng)絡與拉斯維加斯灣互動雙贏。因良好的錯位經(jīng)營規(guī)劃，使每種業(yè)態(tài)和細分品系的利益受到充分保護，并促使其之間互相提攜，連鎖互動，從而達成成倍成長的規(guī)模集成效益。 25 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 景觀化商業(yè) 充分發(fā)揮自身強大的景觀優(yōu)勢，使江景、水景、山景、園林與建筑融為一體，成為本案獨一無二的最大亮點，讓消費者在享受豐富多彩的娛樂活動的同時，也能欣賞美妙的自然景觀，使身心得到徹底的放松。 26 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃 位置 業(yè)態(tài)業(yè)種 租售模式 -1F、 3F以上 一家大型娛樂、洗浴、演藝主力品牌店。 只租不售 1-2F 中型主題迪吧、中型主題 KTV、中型主題演藝吧、中型主題酒吧、中型主題餐飲、中型主題特色店 統(tǒng)一委托管理 1F 特色娛樂店、特色餐飲店、特色主題店等。 統(tǒng)一委托租賃 27 收益分析 28 收益分析 租售策略 針對 40%的可售面積，盡量多的考慮小面積門面，以利于資金快速回收。 在經(jīng)營初期，為了吸引商家入駐，帶動人氣，針對租賃客戶推出低租金高押金的優(yōu)惠政策： 凡入駐商家只象征性的收取少量租金，但需要交納 30004000元 / 押金。 說明：此舉不但能在經(jīng)營初期吸引更多商家入駐，帶動商業(yè)人氣，同時還能解決開發(fā)資金壓力大的問題。 29 收益分析 資金回收測算 銷售部分： 50000 40% 9000元 / =1.8億元 租賃部分 ： 50000 60% 3000元 / =9000萬元 合計： 2.