鄭州新合鑫睿智花園三期企劃思路提報(bào)124PPT

新合鑫 睿智花園三期 企劃思路提報(bào) 我們的做法 ， 與傳統(tǒng)企劃提案有所不同 在西區(qū)，我們是游戲規(guī)則的制定者 因此，城市競(jìng)爭(zhēng)版塊的洞察，是一切工作的前提 東辰達(dá)，在追索市場(chǎng)的需求中 尋求制勝之道 本次提案大綱 1.07年度，鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理 2.立足西區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)版塊分析 3.自身檢視，項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 4.基于社會(huì)階層變化，目標(biāo)客群洞察 5.開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)高屋建瓴 6.差異化思考，確立核心戰(zhàn)略定位 7.營(yíng)銷(xiāo)策略，觀(guān)念創(chuàng)新促進(jìn)銷(xiāo)售 2007 鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理 1 07年 1 10月鄭州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 01000200030004000500060007000800090001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售價(jià)格分析 商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/ 平方米）2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售價(jià)格分析 住宅銷(xiāo)售均價(jià)2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售價(jià)格分析 非住宅銷(xiāo)售均價(jià)2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售價(jià)格分析 二手房銷(xiāo)售均價(jià)均價(jià)走向： 1-10月，鄭州商品房均價(jià)上漲了 854元。雖然兩年來(lái)國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)制定了一系列的宏觀(guān)調(diào)控政策，力度之大，范圍之廣可謂前所未有，而這一系列“組合拳”似乎對(duì)鄭州房?jī)r(jià)不產(chǎn)生作用。但從 10月份成交量下來(lái)了。 0200040006000800010000120001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售套數(shù)分析 商品房銷(xiāo)售（套）2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售套數(shù)分析 住宅銷(xiāo)售（套）2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售套數(shù)分析 非住宅銷(xiāo)售（套）2 0 0 7 年1 - 1 0 月銷(xiāo)售套數(shù)分析 二手房售售（套）成交套數(shù)： 從成交套數(shù)來(lái)看，上半年除了春季期間相對(duì)較低之外，其他趨向于平衡，說(shuō)明在商品房上呈現(xiàn)供需兩旺的狀況。但到了 10月開(kāi)始有明顯下滑，這與 9月新政密切相關(guān)，目前市場(chǎng)呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”局面。 土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，成交僅 4宗 07上半年，土地儲(chǔ)備中心顯示的土地成交數(shù)僅 4宗。 6月中旬，“市區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地不再蓋商品房”的消息剛一公布，市場(chǎng)氣氛頓時(shí)更加緊張。其中 6月底二度公開(kāi)掛牌的 2宗土地共計(jì)約 10萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)會(huì)在明年進(jìn)入市場(chǎng)。從以上 4宗售出土地看，均在城市邊緣地區(qū)，以往一直被開(kāi)發(fā)商視作“骨頭”。 城中村改造成為熱點(diǎn) 鄭州有 133個(gè)城中村，目前已經(jīng)有 47個(gè)村列入改造計(jì)劃，占城中村總數(shù)的 1/3多，今年大型改造的城中村項(xiàng)目包括：王胡寨、王寨、金洼村、老鴉陳、南陽(yáng)寨等。在市場(chǎng)土地缺乏的情況下，雖然城中村改造有相當(dāng)難度，但已成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相獵取的對(duì)象。 6月 12日，醞釀已久的 進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定 在鄭州房地產(chǎn)界的翹首企盼中出臺(tái)，其中首次制定了城中村改造的安臵開(kāi)發(fā)比，首次將“招、拍、掛”拿地機(jī)制引入城中村改造中來(lái)，全面叫停小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，明確了新的拆遷安臵、賠付標(biāo)準(zhǔn)，并創(chuàng)造性地將城中村改造和廉租房建設(shè)聯(lián)系在一起，一系列極具操作性和可行性的政策頗有新意，被稱(chēng)為“解決了拿地、拆遷、賠償?shù)入y題”的多贏(yíng)模式，無(wú)疑為破解城中村改造難題提供了一條“求解之路”。 土地供應(yīng)量考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商，城中村改造成為熱點(diǎn) 外地開(kāi)發(fā)商與本地開(kāi)發(fā)商共舞，競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化 因?yàn)榭春绵嵵萘己玫慕?jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的巨大潛力，外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入鄭州，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)形成了本地軍團(tuán)和外來(lái)軍團(tuán)激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)加劇開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的分化，加強(qiáng)服務(wù)水平的提高，加速住宅品質(zhì)的提升。 樓市飛速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商洗牌時(shí)代來(lái)臨 土地儲(chǔ)備將是最快速顯現(xiàn)實(shí)力的條件之一。 （?。└邔幼≌氖袌?chǎng)主流態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，呈現(xiàn)出快速發(fā)展之勢(shì) 06年高層住宅供應(yīng)和銷(xiāo)售量分別增長(zhǎng) 40和 61，逐漸成為主流和方向。隨著土地資源的趨少、趨貴，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理性回歸及居住理念的改變，鄭州高層住宅主導(dǎo)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已到來(lái)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，（?。└邔幼≌氖袌?chǎng)主流態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng) 中小戶(hù)型住宅大受歡迎 “國(guó)六條”及其它政策出臺(tái)后， 90平方米以下住宅供應(yīng)比例達(dá)到 18.5， 140平方米以上大戶(hù)型住房銷(xiāo)售速度減緩，同比下降了 9。 3房 2廳仍為主流 /2房比例增加 3房 2廳仍為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，其次為 2房、 4房，復(fù)式住宅，特別是頂層復(fù)式消化較慢。 2房比例有望走高，市場(chǎng)將對(duì)精巧型 3房格外恩寵。 產(chǎn)品創(chuàng)新深受消費(fèi)者青睞 市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度增強(qiáng)，特別是 躍式戶(hù)型，錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、異型窗 ，甚至是異型戶(hù)型都會(huì)引起市場(chǎng)特別的關(guān)注，而且在中高端市場(chǎng)上將會(huì)涌現(xiàn)出一大批的這樣的創(chuàng)新戶(hù)型。 主流戶(hù)型需求更加明晰，產(chǎn)品創(chuàng)新深受客戶(hù)青睞 近期一些有關(guān)房地產(chǎn)的重要事件 2007年秋天，對(duì)于中原開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，注定是一個(gè)多事之秋。繼 8月 23日、 9月15日央行兩次加息， 9月 27日宣布提高第二套房貸款首付和利率， 10月初國(guó)土資源部規(guī)范土地出讓行為之后，近日，省會(huì)樓市又傳出了一手房、二手房交易雙雙下滑的消息。各項(xiàng)政策的出臺(tái)基本上都在顛覆著現(xiàn)有的房地產(chǎn)游戲規(guī)則，特別是房貸新政和對(duì)土地市場(chǎng)的強(qiáng)化管理更是將矛頭指向了房地產(chǎn)的兩個(gè)命脈：錢(qián)和地。對(duì)于中原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力不言而喻。 國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控頻頻， 08年鄭州房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上漲中暗藏風(fēng)險(xiǎn)。 2007年 9月 27日中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了銀發(fā) 2007 359號(hào)文 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 。通知涉及“開(kāi)發(fā)性貸款”和“住房消費(fèi)貸款”兩大領(lǐng)域 6項(xiàng)內(nèi)容。通知規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款；第二套房首付款不能低于四成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍；不得發(fā)放隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款的住房貸款等 。 9.27房貸新政在短時(shí)間內(nèi)也許不會(huì)改變房?jī)r(jià)漲升的趨勢(shì)。卻會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌，影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。 11月下旬以來(lái)，加強(qiáng)樓市宏觀(guān)調(diào)控的信號(hào)頻頻出現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓” 一方面，由國(guó)務(wù)院部署的督察行動(dòng)即將展開(kāi)；另一方面，房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域全面收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“有價(jià)無(wú)市”的窘境。有消息表明，著眼明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將在 12月初召開(kāi)，過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格引起了中央的高度關(guān)注和擔(dān)憂(yōu)，新的調(diào)控政策有可能在明年相繼出臺(tái)。 資料來(lái)源 搜房網(wǎng) 9.27政策 ， 使開(kāi)發(fā)商向銀行融資門(mén)檻更高 2007年，南區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 20萬(wàn)平方米；西區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 23萬(wàn)平方米；北區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 30萬(wàn)平方米；中區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 3萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 3萬(wàn)平方米；高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 4萬(wàn)平方米。 廉租房：分別在西區(qū)南區(qū) 2007年，南區(qū)建設(shè)廉租住房 3萬(wàn)平方米，周轉(zhuǎn)住房 3萬(wàn)平方米；西區(qū)建設(shè)周轉(zhuǎn)住房 4萬(wàn)平方米；北區(qū)建設(shè)廉租住房 4萬(wàn)平方米周轉(zhuǎn)住房 3萬(wàn)平方米。 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的大量推出將影響商品房的整體銷(xiāo)售 2009年鄭州經(jīng)濟(jì)適用房有望 按需供應(yīng) 本市將加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度 ,逐步取消經(jīng)濟(jì)適用住房“搖號(hào)銷(xiāo)售” ,力爭(zhēng)到2009年 ,由現(xiàn)行的“計(jì)劃供應(yīng)”向“按需供應(yīng)”轉(zhuǎn)變。此外 ,本市還將加大廉租住房、周轉(zhuǎn)住房以及限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)力度。 資料來(lái)源 鄭州市房管局 深圳中天事件 突顯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信危機(jī) 11月 14日，深圳天安國(guó)際大廈 C座 17樓的“中天臵業(yè)”總部，大門(mén)緊鎖、債主紛紛上門(mén)。 當(dāng)日，“中天臵業(yè)”總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實(shí)。深圳 23名購(gòu)房者報(bào)案、涉及款項(xiàng) 2600余萬(wàn)元。 一石激起千層浪，此事件嚴(yán)重地傷害了購(gòu)房者的感情。 最近 大河報(bào) 等媒體不時(shí)有消息傳出，鄭州小戶(hù)型及其它戶(hù)型銷(xiāo)售狀況不盡如人意，中原房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎進(jìn)入了寒冬季節(jié)，有房不愁賣(mài)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，皇帝的女兒也愁嫁，近期中央出臺(tái)的一系列房產(chǎn)調(diào)控措施無(wú)疑是給商品房戴上了緊箍罩。 可以看出，房產(chǎn)消費(fèi)正在趨向于理性化。 中原地產(chǎn)商品房地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。 東辰達(dá)觀(guān)點(diǎn) 鄭州房產(chǎn) 還將繼續(xù)火爆？ 一是需求旺盛導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求。 二是土地供應(yīng)總量嚴(yán)重萎縮，導(dǎo)致購(gòu)房恐慌癥。 三是居民將住房作為家庭的金融資產(chǎn)進(jìn)行投資理財(cái)，加劇了住房市場(chǎng)的供求矛盾。 四是政府保障性住房供應(yīng)量不足。 鄭州市房管局 鄭州房?jī)r(jià)情況說(shuō)明會(huì) 給鄭州帶來(lái)了什么？ 市場(chǎng)短期還將繼續(xù)火爆，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。 消費(fèi)趨向理性，地產(chǎn)品質(zhì)時(shí)代來(lái)臨。 競(jìng)爭(zhēng)激烈，風(fēng)險(xiǎn)加大，項(xiàng)目需要更加專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。 立足區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)版塊分析 2 西北區(qū)域版塊分析 作為高新區(qū)的核心地段 ， 瑞達(dá)路一直是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)所在 ， 隨著城市房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的緊缺 ， 本區(qū)已經(jīng)逐漸和其他區(qū)域并駕齊驅(qū) ， 逐漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 。 中心區(qū) 西北區(qū) 本案 西南區(qū) 區(qū)域高新科技企業(yè)眾多 ，潛在購(gòu)買(mǎi)力十足； 環(huán)境優(yōu)越 ， 適宜居住； 商業(yè)配套齊全 ， 生活的便利度高； 周邊學(xué)校林立 ， 人文素質(zhì)高； 目前競(jìng)爭(zhēng)不激烈 ， 但發(fā)展?jié)摿薮螅?項(xiàng)目處于區(qū)域的核心位臵。 北區(qū) A.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 水木清華承襲中國(guó)傳統(tǒng)院落居住理想，采用圍合式院落布局，以比較穩(wěn)重且充滿(mǎn)質(zhì)感的灰色作為建筑的主色調(diào)，適度配以高雅的白色，充分表達(dá)建筑的現(xiàn)代美感。 立面通過(guò)流暢的線(xiàn)條、時(shí)尚的造型來(lái)展現(xiàn)建筑的簡(jiǎn)潔之美，現(xiàn)代中不失典雅，簡(jiǎn)潔中不流塵俗。 區(qū)域樓盤(pán)：水木清華 區(qū)域樓盤(pán)：水木清華 項(xiàng)目名稱(chēng) 水木清華 物業(yè)位臵 化工路與瑞達(dá)路交匯處西 300米 開(kāi)發(fā)商 投資商 :河南九都金源臵業(yè)有限公司 發(fā)展商 :鄭州健達(dá)房地產(chǎn)有限公司 均價(jià)（一期） 3600元 / 目前進(jìn)展 一期正在打地基 ,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已開(kāi)始 主力戶(hù)型及面積 3-2-1 2-2-1 78-105 （ 90 3-2-1為最大賣(mài)點(diǎn)） 周邊配套 鄭州地鐵 1號(hào) (未建 ) 化工路拓寬 中原醫(yī)院 銀行 西流湖公園 鄭州中學(xué)二附小 解放軍 153 醫(yī)院 建筑及規(guī)劃 2300多平方米的商業(yè)街 高層與多層錯(cuò)落有致 售樓部情況 裝修豪華，售樓員素質(zhì)較高 整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目因化工路拓寬、鄭州地鐵 1號(hào)的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣(mài)點(diǎn)，很大程度上將攔截本項(xiàng)目客源 承襲西湖之美，小橋、流水、涼亭、長(zhǎng)廊等組團(tuán)式精心巧妙布臵，方正有致，文化意念及建筑景觀(guān)等多種元素貫穿于整個(gè)社區(qū)規(guī)劃中。 區(qū)域樓盤(pán)：西湖美景 區(qū)域樓盤(pán)：西湖美景 項(xiàng)目名稱(chēng) 西湖美景 物業(yè)位臵 化工路與瑞達(dá)路交匯處西 50米 開(kāi)發(fā)商 鄭州建海臵業(yè)有限公司 占地 近 100畝 均價(jià) 3700元 / 目前進(jìn)展 一期基本售完 ,二期銷(xiāo)售中 主力戶(hù)型及面積 3-2-2 3-2-1 1-1-1 47-138.52 周邊配套 鄭州地鐵 1號(hào) (未建 ) 化工路拓寬 中原醫(yī)院 銀行 西流湖公園 鄭州中學(xué)二附小 解放軍 153 醫(yī)院 建筑及規(guī)劃 有中心水景觀(guān)區(qū)和風(fēng)情商業(yè)街 ,整體規(guī)劃一般 售樓部情況 裝修豪華，售樓員素質(zhì)一般 整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目因化工路拓寬、鄭州地鐵 1號(hào)的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣(mài)點(diǎn) 綠化率高達(dá) 42%，生態(tài)長(zhǎng)廊、小橋流水、亭臺(tái)樓閣、親水平臺(tái)、中心廣場(chǎng)等上百處景致小品點(diǎn)綴其中，是一個(gè)自然與人文現(xiàn)代主義風(fēng)格 區(qū)域樓盤(pán)：西湖美景 區(qū)域樓盤(pán)：基正 盛世港灣 項(xiàng)目名稱(chēng) 基正 盛世港灣 物業(yè)位臵 梧桐街與繞城路交匯點(diǎn)東西處 開(kāi)發(fā)商 鄭州市基正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積 近 30萬(wàn) 均價(jià) 2800元 / 最近要上漲 100元 / 目前進(jìn)展 只有不足 100套訂購(gòu) 主力戶(hù)型及面積 3-2-2 2-2-1 3-2-1 88.86-122.31 周邊配套 56 322 725路 建筑及規(guī)劃 水景較多 ,地處偏遠(yuǎn) 售樓部情況 裝修較好，售樓員素質(zhì)較好 整體評(píng)價(jià) 受土地本身?xiàng)l件限制，推廣節(jié)奏不連貫，銷(xiāo)售受阻，但由于項(xiàng)目規(guī)模大對(duì)本案影響較大。 整個(gè)社區(qū)由一條主通道自然分隔開(kāi)來(lái)，傳統(tǒng)與現(xiàn)代并存，退則靜幽，出則繁華。住宅區(qū)域由北面的一幢和南面兩幢樓自然合扣形成一個(gè)半封閉組團(tuán)。三幢樓全部是 7層電梯洋房，主要的戶(hù)型是 85 90平方米的兩房一廳及120 130平方米的三房?jī)蓮d，全明設(shè)計(jì)，通透大方。 南北兩排住宅之間的距離有 30米，非常的大氣，是普通多層住宅間距的 1.5倍以上，住宅區(qū)域內(nèi)建設(shè)抬升式中心主體花園，在花園下面建有半地下的停車(chē)場(chǎng)。 區(qū)域樓盤(pán)：西現(xiàn)代城 區(qū)域樓盤(pán)：西現(xiàn)代城 項(xiàng)目名稱(chēng) 西現(xiàn)代城 物業(yè)位臵 楓楊街與銀屏路交叉口東南 開(kāi)發(fā)商 河南省新世家臵業(yè)有限公司 占地面積 萬(wàn) 均價(jià) 元 / 剩余套最近要上漲 目前進(jìn)展 、號(hào)樓即將交房 主力戶(hù)型及面積 3-2-2 2-2-1 - -1 36-151 周邊配套 31、 45、 T72路公交車(chē) 丹尼斯已簽約底層商鋪 建筑及規(guī)劃 高層與多層錯(cuò)落有致 售樓部情況 裝修較好，售樓員素質(zhì)較好 整體評(píng)價(jià) 位于外國(guó)語(yǔ)學(xué)校對(duì)面，東西各有兩所名校，占人文優(yōu)勢(shì)，小戶(hù)型多為子女在外語(yǔ)學(xué)校上學(xué)的家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)，剩余 140 150 大戶(hù)型 區(qū)域樓盤(pán)：海森 陳五園景灣 項(xiàng)目名稱(chēng) 海森 陳五 園景灣 物業(yè)位臵 建設(shè)路與西環(huán)路交叉口北 500米路東 開(kāi)發(fā)商 河南省海森地產(chǎn)有限公司 占地面積 100多畝 約 11萬(wàn)平方米 均價(jià) 3300元 / 目前進(jìn)展 現(xiàn)在正在接受咨詢(xún)，第一期幾棟樓已經(jīng)起到一層。 主力戶(hù)型及面積 66 95平方二室一廳 周邊配套 基本無(wú)配套 建筑及規(guī)劃 多層、兵營(yíng)式排列 售樓部情況 一般。 對(duì)本項(xiàng)目影響度 沒(méi)有太大影響，不過(guò)冉屯路售樓部會(huì)分流本案一部分客戶(hù) 整體評(píng)價(jià) 本案屬于陳五村城中村改造項(xiàng)目，位于鄭州鋁廠(chǎng)旁邊，三個(gè)大煙筒使周邊的環(huán)境狀況比較臟亂，非常不易于居住，對(duì)項(xiàng)目本身有著很大的影響。 區(qū)域樓盤(pán)：海森 陳五園景灣 甲天下西湖新城設(shè)計(jì)景致秀麗旖旎、靜謐優(yōu)雅；樓宇外觀(guān)美輪美奐， 海派風(fēng)格大型園林社區(qū) 區(qū)域樓盤(pán)：甲天下 西湖新城 項(xiàng)目名稱(chēng) 甲天下 西湖新城 物業(yè)位臵 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交匯處 開(kāi)發(fā)商 河南甲天下臵業(yè)有限公司 占地面積 約千畝 均價(jià) 未定 目前進(jìn)展 新售樓中心剛剛啟用， 主力戶(hù)型及面積 二室一廳 65.8 89.5 三室二廳 108 135.7 建筑及規(guī)劃 海派園林社區(qū) 售樓部情況 高檔，大氣，位于農(nóng)業(yè)西路工地旁邊 對(duì)本項(xiàng)目影響度 該項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)，起點(diǎn)高，有一定的實(shí)力，會(huì)分流本案一部分客戶(hù) 整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目是甲天下臵業(yè)傾力推出的一個(gè)近千畝的大項(xiàng)目，位臵相對(duì)較好，并且有專(zhuān)業(yè)的策劃推廣公司參予，會(huì)對(duì)本案造成一定的壓力。 區(qū)域樓盤(pán)：甲天下 西湖新城 區(qū)域樓盤(pán)：快樂(lè)屋 項(xiàng)目名稱(chēng) 快樂(lè)屋 物業(yè)位臵 梧桐街與瑞達(dá)路交匯處西北 150米 開(kāi)發(fā)商 快樂(lè)屋 (鄭州 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 均價(jià) 不足住宅 3000元 / 商鋪 5000元 / 目前進(jìn)展 住宅已售完 ,商鋪還有剩余 主力戶(hù)型及面積 3-2-2 3-2-1 1-1-1 47-138.52 周邊配套 鄭州中學(xué) 鄭州中學(xué)附小 六一雙語(yǔ)幼兒園 銀行 醫(yī)院 超市齊全 建筑及規(guī)劃 規(guī)劃一般 ,地處西區(qū)核心商業(yè)圈 售樓部情況 裝修一般，售樓員素質(zhì)較好 整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛 區(qū)域樓盤(pán)：晶華城 項(xiàng)目名稱(chēng) 晶華城 物業(yè)位臵 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交叉口向東 100米路北 開(kāi)發(fā)商 河南洲海臵業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積 一期同起十六棟 多層住宅 均價(jià) 4200 5000元 目前進(jìn)展 三層 十月底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 主力戶(hù)型及面積 一室一廳 50 二室一廳 60 90 三室一廳 120 150 周邊配套 思達(dá)超市、張仲景大藥房、華星幼兒園、育才小學(xué)、鄭州第八十中學(xué)；社區(qū)內(nèi) VIP休閑泛會(huì)所、精品商業(yè)街、幼兒園等 建筑及規(guī)劃 “ 至少超越市場(chǎng) 10年的創(chuàng)新規(guī)劃理念”、現(xiàn)代江南風(fēng)格 售樓部情況 裝修不錯(cuò)，售樓員素質(zhì)較好 整體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛 區(qū)域樓盤(pán)：九龍城 中原區(qū)冉屯村的城中村改造項(xiàng)目。 由河南益通臵業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)； 430畝的大體量、 90萬(wàn)的大規(guī)劃、分九塊地。 九龍城將在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)大型的現(xiàn)代化的區(qū)域中心 SHOPPINGMALL 以及其他生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施。 目前在做客戶(hù)咨詢(xún)。 在農(nóng)業(yè)西路五龍口附近有一個(gè)臨時(shí)營(yíng)銷(xiāo)中心已對(duì)外開(kāi)放。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈 ， 各項(xiàng)目主要以規(guī)劃占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì) 。 以本區(qū)域客源為主 ， 尚未形成對(duì)其他區(qū)域客戶(hù)的吸引 。 產(chǎn)品形態(tài)以多層為絕對(duì)主流 ， 但在后續(xù)規(guī)劃中有小高層產(chǎn)品 ， 產(chǎn)品力有所提升 ， 正在向發(fā)揮項(xiàng)目整體價(jià)值階段邁進(jìn) 。 區(qū)域內(nèi)未售的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均在高新區(qū)入口版塊 ， 形成強(qiáng)有力的客源攔截 。 戶(hù)型以?xún)煞?、 三房居家型以為主 ， 面積區(qū)間控制趨小化 。 區(qū)域項(xiàng)目均較為注重營(yíng)銷(xiāo)推廣 ， 但在相關(guān)證件的取得時(shí)間限制條件下 ， 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣缺乏節(jié)奏性 ， 銷(xiāo)售受到影響 。 區(qū)域均價(jià) 2800-3800元 / ， 相對(duì)其他區(qū)域具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) ， 其中本項(xiàng)目所處版板以 3000-3200元 / 為主 ， 上升空間較大 。 版塊分析總結(jié) 自身檢視 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 3 A.從區(qū)位看 “ 東西發(fā)展，中心開(kāi)花”鄭州走向“雙城格局” 未來(lái)鄭州將形成“雙城格局”，由鄭州西區(qū)和鄭東新區(qū)組成。鄭州西區(qū)偏重于住宅，而鄭東新區(qū)以商務(wù)為主。老城區(qū)主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能； 新區(qū) +老城區(qū) 市級(jí)行政辦公、商業(yè)、文化體育、娛樂(lè)中心 在構(gòu)建新城區(qū)的過(guò)程中，對(duì)老城區(qū)的人口與功能進(jìn)行疏解，鄭東新區(qū)承擔(dān)老城區(qū)釋放出來(lái)的人口與功能，承擔(dān)起新的城市核心作用。 地鐵交通建設(shè)，連通鄭州城市核心 隨著鄭州地鐵的申報(bào)及建設(shè)，未來(lái)將有效鏈接新老城區(qū)，形成互動(dòng)式發(fā)展之勢(shì)。 城市規(guī)劃解讀： 東辰達(dá)認(rèn)為： 隨著城市規(guī)劃的實(shí)施、地鐵的建設(shè)，西區(qū)必將進(jìn)一步擴(kuò)大核心范圍，本項(xiàng)目區(qū)位居住價(jià)值顯而易見(jiàn)。 1、交通： 大巴：有 31、 315、 68、路等多路大巴但在瑞達(dá)路口距離 1300米 待松雪路打通后連通科學(xué)大道與鄭上公路 高新區(qū)公交站：開(kāi)車(chē)約 10分鐘 火車(chē)站：開(kāi)車(chē)時(shí)間約 50分鐘距離 機(jī)場(chǎng)：開(kāi)車(chē)時(shí)間約 120分鐘 2、購(gòu)物： 目前近距離范圍無(wú)超市、百貨類(lèi)市場(chǎng) 3、娛樂(lè)休