西安市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（西安市公寓建設(shè)項(xiàng)目）

- - 目 錄 第一章 總論 . 1 1.1 開發(fā)單位簡(jiǎn)介 . 1 1.2 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 . 2 1.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 4 1.4 可行性研究編制依據(jù) . 5 1.5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 6 1.6 可行性研究的主要結(jié)論 . 8 第二章 市場(chǎng)分析 . 10 2.1 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 . 10 2.2 西安 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 12 2.3 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 17 2.4 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 24 2.5 典型案例分析 . 27 2.6 價(jià)格定位 . 27 2.7 擬建項(xiàng)目定位 . 30 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 32 3.1 自然條件 . 32 3.2 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 . 32 3.3 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 . 33 - - 3.4 建設(shè)實(shí)施條件分析 . 34 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 . 35 4.1 建設(shè)規(guī)模 . 35 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 . 35 4.3 勞動(dòng)安全 . 37 4.4 環(huán)境保護(hù) . 37 4.5 建筑節(jié)能 . 40 4.6 建設(shè)進(jìn)度安排 . 40 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 . 42 5.1 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 . 42 5.2 項(xiàng)目定價(jià) . 42 5.3 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 . 42 5.4 項(xiàng)目銷售 . 46 5.5 項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 . 49 第六章 投資估算及資金籌措 . 54 6.1 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) . 54 6.2 項(xiàng)目的總投資估算的原則 . 55 6.3 總投資估算 . 55 6.4 項(xiàng)目總投資的資金來源 . 61 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 61 7.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 . 61 - - 7.2 財(cái)務(wù)盈利能力分析 . 61 7.3 清償能力分析 . 62 7.4 盈虧平衡分析 . 62 7.5 敏感性分析 . 63 7.6 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) . 65 7.7 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 65 第八章 結(jié)論及建議 . 66 8.1 方案評(píng)價(jià)結(jié)論 . 66 8.2 對(duì)建設(shè)單位的建議 . 66 附件： 1.項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度圖 2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 - - 第一章 總論 1.1 開發(fā)單位簡(jiǎn)介 科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國(guó)航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)議于 2006年設(shè)立 ,2009年經(jīng)第二屆董事會(huì)批準(zhǔn)更名為西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。 （ 1）戰(zhàn)略思想 秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅(jiān)持科學(xué)發(fā) 展觀，堅(jiān)持現(xiàn)代企業(yè)管理制度。立足西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)西安的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境，努力探索符合時(shí)代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康的跨越式發(fā)展。 （ 2）戰(zhàn)略目標(biāo) 以基地開發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級(jí)土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國(guó)家民用航天基地打造成為世界一流國(guó)內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。 力爭(zhēng)在三年內(nèi)形成社會(huì)認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā) 量超過 100 萬平方米、銷售收入超過百億元的上市公司。 （ 3）經(jīng)營(yíng)理念 - - 1）科技服務(wù)生活。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新能力，構(gòu)建“科技服務(wù)生活”的理念。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模從小到大快速擴(kuò)張，促進(jìn)公司做大作強(qiáng)。 3）樹立企業(yè)品牌。為社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻(xiàn)，貫徹品牌經(jīng)營(yíng)理念，打造有責(zé)任心的企業(yè)形象。 4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、管理現(xiàn)代化，社會(huì)效益彰顯、經(jīng)濟(jì)效益突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。 1.2 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （ 1） 項(xiàng)目名稱：航天公寓 （ 2）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)臨建辦公樓用地北側(cè)，東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項(xiàng)目用地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆遷量。 具體位置見圖 1-1: - - 圖 1-1 航天公寓項(xiàng)目用地位置圖 （ 3）項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目占地面積 25.9 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 19.2 畝。項(xiàng)目總建筑面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為5600 平方米，容積率 3.71。 （ 4）項(xiàng)目建設(shè)的法律許可情況 西安國(guó)家民用航 天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司已完成了該項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì)劃、規(guī)劃定點(diǎn)及征地合同手續(xù)，目前已取得國(guó)有土地使用權(quán)證，該宗地手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。 3、項(xiàng)目周邊環(huán)境 （ 1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路（基地內(nèi)東長(zhǎng)安街 -火車站西）。 - - （ 2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一所，幼兒園三所，南北側(cè)都有規(guī)劃的中小學(xué)校。 （ 3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院 二級(jí)甲等醫(yī)院，基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項(xiàng)目?jī)H有一路之隔。 （ 4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對(duì)缺乏，但項(xiàng)目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項(xiàng)目也會(huì)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套。 （ 5）環(huán)境：項(xiàng)目西側(cè)有規(guī)劃實(shí)施中的景觀軸， 2 個(gè)區(qū)域公園，南邊有規(guī)劃的基地主題公園。 從總體情況來看，項(xiàng)目周邊環(huán)境適合于公寓項(xiàng)目開發(fā)。 4、物業(yè)類型定位：項(xiàng)目定位于高端、花園式、精裝修公寓。 1.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、滿足航天基地中高端物業(yè)市場(chǎng)的需要 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表明，航天基地住宅市場(chǎng)存在著較大的需求潛力，尤其是中高檔物業(yè)市場(chǎng)；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高 收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企業(yè)高級(jí)顧問及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。針對(duì)以上述實(shí)際狀況，項(xiàng)目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。本項(xiàng)目將滿足航天基地內(nèi)中高端市場(chǎng)的需要，并順應(yīng)基地的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展需要。 2、發(fā)揮土地級(jí)差效益的需要 項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開發(fā)。基地內(nèi)各種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將- - 對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起 到積極的作用。 3、項(xiàng)目用地及時(shí)開發(fā)的需要 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均于 2008年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）。同時(shí)，開發(fā)單位作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)十分迫切。 1.4 可行性研究編制依據(jù) 1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格 200210 號(hào)）； 2、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知（計(jì)價(jià) 格 2002 1980號(hào)）； 3、國(guó)家發(fā)改委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定（計(jì)價(jià)格 19991283號(hào)）； 4、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 5、 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則的通知（市建發(fā) 2000418號(hào)）； 6、陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知（陜價(jià)行發(fā) 200590號(hào)）； 7、陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額； 8、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 9、類似工程估算 、概算指標(biāo)； 10、委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； - - 11、委托方提供的有關(guān)其他資料； 12、受托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料； 13、 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。 1.5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1-1 項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量 1 總用地面積 畝 25.9 2 總建筑面積 M2 69680 2.1 地上建筑總面積 M2 64080 2.1.1 高層住宅建筑面積 M2 40000 2.1.2 高層公寓建筑面積 M2 20000 2.1.3 配套商業(yè)建筑面積 M2 4080 - - 2.2 地下建筑面積 M2 5600 3 停車位 個(gè) 300 3.1 地上停車位 個(gè) 160 3.2 地下停車位 個(gè) 140 4 容積率 3.71 5 建筑密度 28.03% 2、項(xiàng)目總投資 表 1-2 總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2134 2 前期工程費(fèi)用 2202 3 建安工程費(fèi)用 14536 4 公寓精裝修費(fèi)用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 740 5 項(xiàng)目管 理費(fèi)用 383 6 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 870 7 工程監(jiān)理費(fèi) 84 8 不可預(yù)見費(fèi) 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： - - 投資回收期： 2.5 年（稅前） 2.5 年（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： 15.00%（稅前） 11.95%（稅后） 貸款償還期： 1.75 年 （ 2）資本金財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 820 萬元 內(nèi)部收益率： 12.65% （ 3）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 銷售利潤(rùn)率： 12.14% 總成本利潤(rùn)率： 14.92% 1.6 可行性研究的主要結(jié)論 1、西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃方面 西安城市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)；西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康，本項(xiàng)目具有較好的發(fā)展機(jī)遇。 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的時(shí)機(jī)。 2、市場(chǎng)前景 高端、中高端客戶豐富，且 目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項(xiàng)目具備一定的市場(chǎng)支撐。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。 本項(xiàng)目已經(jīng)過深入的市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)接受程度和購(gòu)房意向較好，具有一定數(shù)量的購(gòu)房意向客戶，具有較為明確的市場(chǎng)受眾群體。 3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 - - 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時(shí)間。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)前景看好。 - - 第二章 市場(chǎng)分析 2.1 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 2.1.1 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) 概況 2008 年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)。2009 年世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 6.1%，比上年同期回落 4.5個(gè)百分點(diǎn)。從增速趨勢(shì)看，一季度 GDP 增速繼續(xù)探底，為 1999年第四季度以來的新低， 2008 年第四季度經(jīng)濟(jì)增速為 6.8%。 一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 28.8%，比上年同期加快 4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 28.6%， 3 月份增長(zhǎng)30.3%，而 08年一季度增長(zhǎng) 25.9%，全年增長(zhǎng) 26.1%。如果剔除投資價(jià)格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10個(gè)百分點(diǎn)。受 4 萬億投資計(jì)劃的拉動(dòng)，一季度新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模大幅度增長(zhǎng)，同比增加了87.7%。繼去年 1000 億元的中央擴(kuò)大投資落實(shí)后，今年下達(dá)的 1300億元的投資計(jì)劃也已下達(dá)了 1100億元。而在寬松信貸刺激下，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685 億元，同比增長(zhǎng) 32.8%。 國(guó)內(nèi)消費(fèi)略放緩，總體保持平穩(wěn)。一季度社會(huì)消費(fèi)零售總額同比增長(zhǎng) 15%，去年同期增長(zhǎng) 20.6%，剔除價(jià)格影響因 素后基本保持平穩(wěn) ， 主要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計(jì)劃的影響，縣及縣以市場(chǎng)銷售有所加快，一季度增速為 17%，高于城市消費(fèi) 14.1%的增速。 - - 2.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1、市場(chǎng)供給分析 2009年一季度 ，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4880億元，同比增長(zhǎng) 4.1%，增幅比 1-2 月提高 3.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長(zhǎng) 3.2%，比 1-2 月提高 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 31.5 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。 2009年一季度 ，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 17.87億平方米，同比增長(zhǎng) 12.7%，增幅比 1-2 月回落 1.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 14.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 2.01億平方米，同比下降 16.2%，降幅比 1-2月擴(kuò)大 1.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積 9922萬平方米，同比增長(zhǎng) 26.3%，增幅比 1-2 月回落 2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積 8117 萬平方米，增長(zhǎng) 26.9%，比 1-2 月回落 1.6個(gè)百分點(diǎn) 。 2009 年一季度 ，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 4742 萬平方米，同比下降 40.1%，而去年同期則是增長(zhǎng) 29.7%；完成土地開發(fā)面積5223 萬平方米，同比下降 11.3%，而去年同期則是增長(zhǎng) 11.0%。 2、市場(chǎng)銷售分析 2009 年一季度 ，全國(guó)商品房銷售面積 11309 萬平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) 8.7%；辦公樓銷售面積下降 13.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) 7.8%。 1-3 月，商品房銷售額 5059億元，同比增長(zhǎng) 23.1%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) 24.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng) 20%和 14.4%。 3、 開發(fā)資金來源 分析 - - 2009 年一季度 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070億元，同比增長(zhǎng) 9.2%。其中，國(guó) 內(nèi)貸款 2545 億元，增長(zhǎng) 8.0%；利用外資 150 億元，增長(zhǎng) 41.9%；企業(yè)自籌資金 3791億元，增長(zhǎng) 13.1%；其他資金 3585億元，增長(zhǎng) 5.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長(zhǎng) 1.6%；個(gè)人按揭貸款 984億元，增長(zhǎng) 13.2%。 4、各主要城市商品房交易“價(jià)穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢(shì) 1 月份和 2 月上旬國(guó)內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期國(guó)內(nèi)一線及二線多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢(shì)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)各主要城市數(shù)據(jù)對(duì)比分析來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)較大 的下調(diào)， 08年底各樓盤大幅打折吸引購(gòu)房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價(jià)格。 在市場(chǎng)投資增速放緩、開發(fā)量下降、房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)的背景下，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)走勢(shì)，前期市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢(shì)。 2.2 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.2.1 西安市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 西安 2009年 一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。初步核算全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 465.15 億元，增長(zhǎng) 10.5，高出全國(guó) 4.4 個(gè)百分點(diǎn)，高出全省 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。 一季度西安固定資產(chǎn) 投資 256 71億元，增長(zhǎng) 34.8。其中，房地產(chǎn)投資 75.01億元，同比增長(zhǎng) 24.4。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸好- - 轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)完成 133.73億元，增長(zhǎng) 7.3。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 一季度 西安的消費(fèi)市場(chǎng)保持活躍。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額338.75 億元，同比增長(zhǎng) 17.3。受眾多利好政策刺激，汽車市場(chǎng)更是持續(xù)升溫。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 49.12億元，同比增長(zhǎng) 13.8。其中，國(guó)內(nèi)旅游實(shí)現(xiàn)收入 45.8 億元，同比增長(zhǎng) 20， 而海外旅游市場(chǎng)降幅較大。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升。一季度西安房屋銷售價(jià)與上年持平。全市商品房銷售面積 191.27萬平方米，同比增長(zhǎng) 27.83。 此外， “ 四區(qū)兩基地 ” 普遍存在著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻、固定資產(chǎn)投資壓力加大等困難，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，發(fā)展增速出現(xiàn)下滑，但整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)逐月回暖的趨勢(shì)。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計(jì)完成投資 98.66億元，同比增長(zhǎng) 45.2。其中，高新區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 38.34億元，總量居 “ 四區(qū)兩基地 ” 第 1 位，經(jīng)開區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)98.7，增速居第 1 位。 2.2.2 西安房地 產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2009 年一季度，西安樓市銷售面積達(dá)到 1912967 平米，與上季相比上升 7.76%，較去年同比增長(zhǎng) 30.14%。銷售金額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷售金額為 894913萬元，較上期增長(zhǎng) 8.11%，較去年同比勁增 35.77 個(gè)百分點(diǎn)。本季度商品房投資額同比增長(zhǎng) 63.63%，增幅明顯。同時(shí)施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù)的比例增長(zhǎng)。急需一年之久的剛性需求在 09年一季度得到明顯釋放，使得市場(chǎng)銷量直線走高，各指標(biāo)均大幅超過上年同期水平。 1、市場(chǎng)供給分析 - - 2009 年一季度，西安 市商品房投資額為 412068 萬元，與去年同期相比增長(zhǎng) 63.63%，環(huán)比上季度增長(zhǎng) 2.66%。 圖 2-1 商品房投資額完成表 2009 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 10.39%，與去年同比增長(zhǎng) 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長(zhǎng) 0.25%，同比增長(zhǎng) 25.53%； 2009 年一季度西安市商品房新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 16.96%，與去年同比增長(zhǎng) 13.24 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 2-2 商品 房各季度施工、竣工、新開工面積表 2、市場(chǎng)銷售分析 西安一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場(chǎng)面，各物業(yè)成交情況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長(zhǎng)， 1 季度全市商品房成交面積達(dá)到 1912967 平米，環(huán)比上季度增長(zhǎng) 7.76%這在歷年之中尚屬首次。在同- - 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長(zhǎng) 30.14%。成交金額方面也有較大幅度的增長(zhǎng)比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，環(huán)比增長(zhǎng)8.11%，同比增幅達(dá)到 35.77%。 表 2-1 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì) 銷售面 積 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 銷售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷售均價(jià) （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市場(chǎng)平均成交價(jià)格為 4678 元 /平方米，較上期微增 0.32%，與去年同比上升 4.32%。分物業(yè)類型在售均價(jià)情況：普 通住宅在售均價(jià)為 4114元 /平方米，同比上年上漲 10.59%，環(huán)比上季上浮 0.07%；商服用房在售均價(jià)為 9127元 /平方米，同比上漲 10.75%，環(huán)比上季下降0.19%；寫字樓在售均價(jià)為 5218 元 /平方米，同比上升 11.00%，環(huán)比上升 0.12%；別墅類在售均價(jià)為 6459 元 /平方米，同比上浮 14.77%，環(huán)比上升 0.5個(gè)百分點(diǎn)。 - - 圖 2-3 商品房市場(chǎng)各季度銷售面積及銷售額統(tǒng)計(jì)圖 2009 年 1 季度西安商品房空置面積有所增長(zhǎng)，本季總空置面積為137.84 萬平方米，較上季度增加 5.51%，較上年同期相比增長(zhǎng) 33.09%。 圖 2-4 商品房住宅價(jià)格及變動(dòng)率走勢(shì)圖 一季度西安住宅市場(chǎng)平均成交價(jià)格為 4594 元 /平方米，與去年同比上升 6.74%。西安房?jī)r(jià)進(jìn)入 08年下半年后，環(huán)比比率變動(dòng)幅度在 1%左右，與國(guó)內(nèi)一線城市相比西安房?jī)r(jià)表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。 2.2.3 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 雖然 08年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)樓市成交量受到一定影響，但樓市價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。 09 年一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢(shì)，對(duì)于后期樓市的上行仍將產(chǎn) 生積極帶動(dòng)作用。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動(dòng)采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購(gòu)買力增強(qiáng)有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺(tái)的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時(shí)政府是否會(huì)將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，- - 但政府出臺(tái)回調(diào)利率等抑制購(gòu)房者購(gòu)房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會(huì)延緩樓市的復(fù)蘇。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲 得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購(gòu)房承受力下降，并挫傷購(gòu)房者的積極性，市場(chǎng)或會(huì)再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測(cè)：政策松動(dòng)仍將是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09年房地產(chǎn)銷量將超過 08年；房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢(shì)。 2.3 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.3.1 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 1、西安國(guó)家民用航天基地簡(jiǎn)介 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國(guó)航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國(guó)家級(jí)民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2006 年 7 月，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì) 管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。 2007 年 12月 26日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)成立西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、西安市政府高度重視西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 23.04 平方公里，預(yù)留約 35.5平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號(hào)線、西康高速，地理位置優(yōu)勢(shì)，交通便利，區(qū)內(nèi)有國(guó)家一級(jí)文物漢宣帝杜陵。 - - 圖 2-5 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 2、航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作 ” 的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項(xiàng)目建設(shè)的高地。 2008 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個(gè)過億產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億太陽(yáng)能光伏項(xiàng)目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目等三個(gè)投資過億的項(xiàng)目同日開 工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的亮點(diǎn)。航天五院西安分院項(xiàng)目、 7171廠技改項(xiàng)目、神州軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等三大航天項(xiàng)目和四院復(fù)合管項(xiàng)目、六院民品項(xiàng)目先后入?yún)^(qū)； 2008年 11月 30日， 1500 噸硅片項(xiàng)目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達(dá)到 35億元； 2008年西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)了 10 個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)、 10 個(gè)項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽(yáng)能光伏新能源、服- - 務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。 2008 年 8 月 29 日，經(jīng)國(guó)家科技部和商務(wù)部會(huì)審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊(cè)資金為一億美金的長(zhǎng)安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 11 月 27日， 1000 兆瓦太陽(yáng)能項(xiàng)目等三個(gè)過億項(xiàng)目集中開工。 12 月 20 日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 2009 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。航天基地也得到眾多國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅 2008 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺(tái)。土地報(bào)批獲得突破性進(jìn)展， 2007 年完成 1890 畝土地報(bào)批， 2008 年完成 3300 畝土地報(bào)批，為項(xiàng)目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中國(guó)航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲(chǔ)備了 40個(gè)航天項(xiàng)目，將陸續(xù)進(jìn)入基地。預(yù)計(jì)到 2009年基地銷售收入達(dá)到 100億元， 2010 年，基地的銷售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10 萬人，形成 10 20個(gè)有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5 8 家在國(guó)內(nèi)外具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時(shí)間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。到 2015年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國(guó)西部航天科技自主創(chuàng)新平臺(tái)、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)、國(guó)際大企業(yè)合作平臺(tái)，努力打造世界知名、國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家級(jí)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 2.3.2 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)初期，市場(chǎng)基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)以及對(duì) 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。 1、長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)， 04年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。 長(zhǎng)安板塊從 2004年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房?jī)r(jià)適中等優(yōu)勢(shì)引起了人們的關(guān)注。進(jìn)入 2006 年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動(dòng)。隨著長(zhǎng)安與西安主城區(qū)的融合，以后地- - 鐵的開通，再加上大學(xué)城的日益擴(kuò)大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長(zhǎng)安的擴(kuò)展等等，這些都為長(zhǎng)安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 2007西安房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長(zhǎng) 安區(qū)購(gòu)房的人，比例占全市購(gòu)房人群的 8.49% 。在未來 10 年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)安的目標(biāo)是打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的 “ 生態(tài)長(zhǎng)安 ” 、 “ 科教長(zhǎng)安 ” 、 “ 文化長(zhǎng)安 ” 。通過 “ 五橫十縱 ” 等道路建設(shè)規(guī)劃全面對(duì)接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達(dá) 39%，區(qū)域配套全面升級(jí) 圖 2-6 西安長(zhǎng)安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)圖 從 2002年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 24.17億元至 2007年的 125.4億元，六年來長(zhǎng)安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng) 39%，區(qū)域 配套全面升級(jí)。 （ 2）開發(fā)量年增幅過 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2002 年以前，長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設(shè)區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長(zhǎng)安區(qū)商品- - 房開發(fā)開始逐步增長(zhǎng)， 2002 年長(zhǎng)安區(qū)商品房施工面積 34.6 萬平米，至2006 年已達(dá)到 168.07 萬平方米，開發(fā)量增長(zhǎng)了近五倍，平均年開發(fā)增幅達(dá) 48.5%。截止 08 年長(zhǎng)安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30余個(gè)。 目前長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長(zhǎng)安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。自長(zhǎng)安區(qū)商品房市場(chǎng)啟動(dòng) 之初長(zhǎng)安路軸線便一直是長(zhǎng)安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前長(zhǎng)安路諸如地鐵二號(hào)線等交通建設(shè)令人矚目，完成了長(zhǎng)安區(qū)與西安城南、城北的對(duì)接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動(dòng)脈快速發(fā)展；另一條交通干線 西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動(dòng)以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 維也納森林、盛世長(zhǎng)安等項(xiàng)目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長(zhǎng)安。 除兩軸線發(fā)展之外，長(zhǎng)安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動(dòng)，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富力 城的開發(fā)在很大程度上提升了長(zhǎng)安房地產(chǎn)的影響力，200 畝的 “ 金橋 ” 項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動(dòng)。此外長(zhǎng)安區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、融發(fā)心園等項(xiàng)目的開發(fā)。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2002 年長(zhǎng)安區(qū)商品房銷售面積僅為 10余萬平方米，而至 2006年市場(chǎng)銷售已達(dá) 66萬平米，平均年銷售量增長(zhǎng)幅度也達(dá) 40%以上。 2003 年以來長(zhǎng)安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購(gòu)買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購(gòu)房人群的 40%以上。 - - 而隨著市場(chǎng)的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購(gòu)買行為也由此開始縮減。而與此同時(shí)隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購(gòu)買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長(zhǎng)安的絕對(duì)主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 2、曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。曲江已成為西安城市的名片和名副其實(shí)的會(huì)客廳。 曲 江南接長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國(guó)展中心、西安國(guó)際會(huì)議中心、外商會(huì)所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購(gòu)物等生活設(shè)施，同時(shí)坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長(zhǎng)安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方 便，“距城市不遠(yuǎn)，離自然很近”，被譽(yù)為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認(rèn)的最佳居住地。 （ 1）地根緊縮，地價(jià)飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價(jià)格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江新區(qū)的地價(jià)由 2002 年的每畝 30 萬元飆升至 2007 年的每畝 300 萬元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08- - 年受全國(guó)以及西安整體樓市的影響，雖然地價(jià)略有下調(diào)，但是依然保持在 250-300 萬 /畝之間。 圖 2-7 西安曲江板塊土地價(jià)格走勢(shì)圖 （ 2）區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。土地市場(chǎng)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的住宅市場(chǎng)的開發(fā)，傲視西安的土地價(jià)格注定了區(qū)域高人一籌的房?jī)r(jià)。西安房地產(chǎn) 信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價(jià)從 03年的 2000多元 /，已經(jīng)升至 2008年的近 5000元 /。升幅較大，如下圖所示： - - 圖 2-8 西安曲江板塊住宅價(jià)格走勢(shì)圖 目前在曲江匯集了有中海國(guó)際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項(xiàng)目，特別是占地 1000畝的中海國(guó)際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對(duì)曲江乃至全市住宅市場(chǎng)都是一個(gè)重要的補(bǔ)給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40的綠化控制率，營(yíng)造出一個(gè)各項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域的項(xiàng)目皆以“自然優(yōu)勢(shì)、旅游地 產(chǎn)”為賣點(diǎn)，項(xiàng)目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項(xiàng)目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價(jià)（均價(jià)在 5000 元 /左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最大的不足，區(qū)域項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著曲江新區(qū)建設(shè)進(jìn)程有條不紊的進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的投資以及升值潛力。 長(zhǎng)安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得項(xiàng)目周邊 區(qū)域的市場(chǎng)滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于西安市地鐵 2 號(hào)線的建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，市場(chǎng)前景看好。 2.4 項(xiàng)目 SWOT 分析 針對(duì)本項(xiàng)目所面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析： 1、優(yōu)勢(shì)分析（ strength） - - （ 1）政策支持 項(xiàng)目位于西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會(huì)會(huì)大力支持本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會(huì)和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級(jí)的員工對(duì)于便利的居住條件的需求越來越多 ，而本項(xiàng)目作為航天基地開發(fā)的第一個(gè)服務(wù)公寓項(xiàng)目，有著巨大的優(yōu)勢(shì)。 （ 4）客戶資源 本項(xiàng)目開發(fā) 公司作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等開發(fā) 優(yōu)勢(shì) 。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均已完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）?2、劣勢(shì)分析（ weakness） （ 1） 項(xiàng)目規(guī)模較小 項(xiàng)目占地面積 25.9 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 19.2畝。 （ 2）項(xiàng)目周邊生活配套匱乏 西安國(guó)際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2006年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建設(shè)中，周邊生活配套相對(duì)匱乏。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) - - （ 4）形象影響 由于項(xiàng)目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對(duì)項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生一定影響。 （ 5）項(xiàng)目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場(chǎng)認(rèn)知度不夠 3、機(jī)會(huì)分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來會(huì)用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來發(fā) 展空間巨大。 （ 2）項(xiàng)目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項(xiàng)目具有很大的升值空間。 （ 3）潛在消費(fèi)者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費(fèi)者也將增加。 4、威脅分析（ threats） （ 1）航天基地內(nèi)的富力城樓盤將對(duì)本項(xiàng)目有所沖擊； （ 2）長(zhǎng)安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會(huì)瓜分本項(xiàng)目的客源，使項(xiàng)目面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 5、結(jié)論 根據(jù)以上 SWOT分析，本項(xiàng)目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地區(qū)域價(jià)值；通過突出的定位、物業(yè)開發(fā)模式或建立鮮明的項(xiàng)目形象和品牌形象，在區(qū)域市場(chǎng)中脫 穎而出；充分利用現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)差異化，建立獨(dú)有核心價(jià)值體系，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破并快銷。 - - 2.5 典型案例分析 通過對(duì)本項(xiàng)目所在航天基地周邊長(zhǎng)安區(qū)住宅市場(chǎng)的調(diào)查，該區(qū)域存在具有競(jìng)爭(zhēng)性的中高檔住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目既互相競(jìng)爭(zhēng)又相互促進(jìn)，選取的新建、在建典型案例如表 2-2 所示： 表 2-2 典型案例對(duì)比表 序號(hào) 名稱 銷售均價(jià) （元 /平方米） 規(guī)模 竣工日期 1 宇恒國(guó)際 3600 總建筑面積 3.5萬 2010 年 3 月 2 新 界 3300 總建筑面積 5萬 2009年 12月 3 朝華美域 3800 總建筑面積 4萬 2010 年 3 月 4 長(zhǎng)安相府 4300 總建筑面積 7萬 2010 年 4 月 5 華城國(guó)際 4800 總建筑面積 26萬 2010年 12月 6 長(zhǎng)延居會(huì)展明珠 4700 總建筑面積約 17萬 2010年 12月 2.6 價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位均采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定位，主要針對(duì)本項(xiàng)目公寓、配套商業(yè)用房和停車位選取可比實(shí)例并進(jìn)行價(jià)格定位。 1、住宅價(jià)格定位 住宅采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的住宅項(xiàng)目較少，所以采- - 用的可比實(shí)例（住宅項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。但根據(jù)此住宅的地理位 置、項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對(duì)參照的幾個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 2 3 內(nèi)容為所選案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 表 2 3 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表 項(xiàng)目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價(jià) (元 ) 區(qū)域因素 交易時(shí)間 個(gè)別因素 宇恒國(guó)際 3600 100/100 100/96 100/98 0.4 新 界 3300 100/102 100/101 100/101 0.3 朝華美域 3800 100/98 100/101 100/100 0.3 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置的數(shù)值。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算： 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 宇恒國(guó)際 修正系數(shù)： 100/100 100/96 100/98=1.06 新 界 修正系數(shù)： 100/102 100/101 100/101=0.96 朝華美域 修正系數(shù)： 100/98 100/101 100/100=1.01 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價(jià)格如下： 宇恒國(guó)際 ： 3600 1.06 3816 元 / ； 新 界 ： 3300 0.96 3168 元 / ； 朝華美域 ： 3800 1.01 3838 元 / ； 本住宅銷售價(jià)格： 住宅銷售均價(jià) =3816 0.4+3168 0.3+3838 0.3 - - =3628 元 / 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層住宅銷售均價(jià)為 3500元 /。 2、公寓價(jià)格定位 公寓采用市場(chǎng)定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的公寓較少，所以采用的可比實(shí)例（公寓項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。但根據(jù)此公寓的地 理位置、項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對(duì)參照的幾個(gè)樓盤價(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 2 3 內(nèi)容為所選案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 表 2 3 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表 項(xiàng)目名稱 高層 修正系數(shù) 權(quán)重 均價(jià) (元 ) 區(qū)域因素 交易時(shí)間 個(gè)別因素 摩登 BOBO 4850 100/101 100/94 100/98 0.4 立豐國(guó)際公寓 5100 100/103 100/97 100/102 0.3 長(zhǎng)延居會(huì)展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 0.3 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置的數(shù)值。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算： 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 摩登 BOBO修正系數(shù)： 100/101 100/94 100/98=1.07 立豐國(guó)際公寓 修正系數(shù)： 100/103 100/97 100/102=0.98 長(zhǎng)延居會(huì)展明珠 修正系數(shù)： 100/102 100/98 100/94=1.06 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn) 價(jià)格如下： 摩登 BOBO： 4850 1.07 5190 元 / ； - - 立豐國(guó)際公寓 ： 5100 0.98 4998元 / ； 長(zhǎng)延居會(huì)展明珠 ： 4700 1.06 4982 元 / ； 本項(xiàng)目公寓銷售價(jià)格： 公寓銷售均價(jià) =5190 0.4+4998 0.3+4982 0.3 =5070 元 / 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目高層精裝修公寓銷售均價(jià)為 5000元 /。 3、配套商業(yè)用房?jī)r(jià)格定位 本項(xiàng)目配套商業(yè)用房在項(xiàng)目建成后采取出售方式經(jīng)營(yíng)， 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格定位。 由于項(xiàng)目配套商業(yè)用房地處飛天路和神舟三路交叉路口，地理位置優(yōu)越；并且本項(xiàng)目定位為中高檔的精裝修公寓，結(jié)合項(xiàng)目整體形象和基地商業(yè)配套的定位等因素，本項(xiàng)目的商業(yè)用房定位中高檔。根據(jù)項(xiàng)目類似工程，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目配套商業(yè)用房銷售均價(jià)為 10000 元 / 。 4、停車位價(jià)格定位 按照目前西安市長(zhǎng)安區(qū)和曲江板塊車位的市場(chǎng)行情，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，保守考慮取車位的價(jià)格為 8.5萬元 /個(gè)。 2.7 擬建項(xiàng)目定位 2.7.1 檔次定位 項(xiàng)目發(fā)展處于西安國(guó)家民用航天 產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域形象較佳的區(qū)域之一，且擁有較為稀缺的土地資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)值較高，且高端、中高端客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度高。綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況以及自身的條件，本項(xiàng)目定位- - 于高檔公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目。 2.7.2 客戶定位 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企業(yè)高級(jí)顧問及部分 企業(yè)的高層、中高層管理人員等。 2.7.3 產(chǎn)品定位 通過精細(xì)的規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)新的戶型打造現(xiàn)代、大氣的城市高品質(zhì)酒店式公寓，力求將本項(xiàng)目打造成為能代表西安國(guó) 家民用航天產(chǎn)業(yè)基地形象的一個(gè)地標(biāo)性建筑，并在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高尚的品質(zhì)感和完善的酒店式服務(wù)理念。 此外，項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備的運(yùn)用及運(yùn)用環(huán)保生態(tài)的技術(shù)。 - - 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 3.1 自然條件 1、溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱，冬季干冷。年平均氣溫 13.2，最高氣溫為 43.4（出現(xiàn)在 1966 年 6月 21日），最低氣溫為 -17.5（出現(xiàn)在 1977年 1 月 30 日）。 2、降雨量：年平均降水量為 660.6毫米，日最大降雨量為 143.0 毫米（出現(xiàn)在 1956年 7 月 15日）。降雨時(shí)空分布很不均勻，冬春少雨干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多連陰雨天氣，旱澇災(zāi)害交錯(cuò)發(fā)生。 3、日照：年平均日照時(shí)數(shù) 2097 小時(shí)，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 1.59。 4、風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和西南風(fēng)，多年平均風(fēng)速 2 米 /秒，最大風(fēng)速 24米 /秒。夏季平均風(fēng)速 2.2M/S，冬季平均風(fēng)速 1.8M/S，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE13。 5、降雪：年無霜期平均 217 天。最大積雪深度 18 厘米，最大凍土深度 24厘米，出現(xiàn)在 2003年 1 月 9 11日。 3.2 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 1、地質(zhì)情況滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求 航天基地核心區(qū)位于長(zhǎng)安區(qū)境內(nèi)東部的黃土臺(tái)塬區(qū)，系第四紀(jì)風(fēng)積黃土堆積而成，由東向西依次為炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。航天基地座落在少陵塬上，地勢(shì)東高西低，南高北低，平均海拔 397 米，地震烈度度。 - - 項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 2、滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目所在地屬于西安市規(guī)劃的西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，該項(xiàng)目的建設(shè)符合基地總體規(guī)劃的要求。 3.3 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 航天基地作為新開 發(fā)的區(qū)域，可以直接利用西安市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施配套起點(diǎn)高、供應(yīng)充沛、價(jià)格低廉。 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)所處的長(zhǎng)安區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通方便，電力充足，水源豐沛，資源豐富。 項(xiàng)目配套系統(tǒng)各管道、電纜可以直接與基地管委會(huì)管道、電纜對(duì)接；給、排水系統(tǒng)利用基地內(nèi)系統(tǒng)與市政配套連接，為小區(qū)供水；同時(shí)，項(xiàng)目的污水、雨水通過地下管道連接基地污水處理廠處理后從相關(guān)管道排出。項(xiàng)目所處地塊都可以通過基地通訊系統(tǒng)接入有線電話、電話、寬帶等通訊。 航天基地 向北、向西、向東成發(fā)散狀與城市干道連接 。 基地內(nèi)設(shè)置了豐富的道路系統(tǒng)，項(xiàng)目可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接。向北由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁塔南路、北長(zhǎng)安街直通西安市中心城區(qū)；向西由東長(zhǎng)安街直至長(zhǎng)安區(qū)郭杜大學(xué)城、國(guó)家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；向東由杜陵?yáng)|路經(jīng)雁翔路至交大科技產(chǎn)業(yè)園；有 神舟二路 和 神舟三路 等多條道路經(jīng)曲江新區(qū)與三環(huán)連接。 - - 3.4 建設(shè)實(shí)施條件分析 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)單位為科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司，是在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國(guó)航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、 共建協(xié)議于 2006年設(shè)立的。公司實(shí)力雄厚，可以提供充足的資金與物料進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)。項(xiàng)目的實(shí)施具有物資保證。 （ 2）施工單位將進(jìn)行招投標(biāo)的方式進(jìn)行從優(yōu)選擇，以確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量與物業(yè)的整體價(jià)值。 （ 3） 項(xiàng)目地塊 南側(cè)的基地管委會(huì)臨時(shí)辦公樓已建成投入使用 ， 可以借鑒解決 施工水電問題，同時(shí) 基地內(nèi)部各 道路 基本建成 ，雨 水、 污 水 排放及燃?xì)狻㈦娏?、電訊等設(shè)施均可就近接入。 - - 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 4.1 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總建筑面積 69680m2，地上建筑面積 64080m2，其中高層住宅40000m2，高層公寓 20000m2， 配套商業(yè)建筑面積 4080m2；地下建筑面積5600 m2。停車位共 300個(gè)，其中地上 160個(gè)，地下 140 個(gè)。 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目整體規(guī)劃指導(dǎo)思想是將本項(xiàng)目地塊規(guī)劃成為西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的高端、酒店式服務(wù)式公寓。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 (1) 項(xiàng)目的規(guī)劃要布局合理。應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施 ,加強(qiáng)公寓智能化設(shè)施的建設(shè) ,引入網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)信息平臺(tái)，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量。使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經(jīng)濟(jì)性，并體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。 (2) 項(xiàng)目的 規(guī)劃應(yīng)在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意節(jié)約土地，提高土地的使用效率。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。 (3) 在保持整體風(fēng)格與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個(gè)性化的住房要求。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 （ 1）規(guī)劃布置 - - 根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目地塊設(shè)兩棟 23 層高層住宅；一棟 20 層高層公寓；沿飛天路和神舟三路建設(shè)兩層的群樓商業(yè)，均臨街設(shè)置規(guī)劃。整個(gè)小區(qū)三棟高層建筑呈圍合布置，空間動(dòng)線流暢，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔明快，便于交通組織。 （ 2） 道路網(wǎng)絡(luò)及出入口 為了加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)部車輛的管理，在社區(qū)設(shè)置 2 個(gè)出入口，一個(gè)面對(duì)飛天路，設(shè)為住宅的入口；一個(gè)面對(duì)神舟三路，設(shè)為公寓的入口。社區(qū)內(nèi)道路寬度合理，符合機(jī)動(dòng)車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動(dòng)靜分區(qū)的原則。 （ 3）工程管線網(wǎng)絡(luò) 工程管線網(wǎng)絡(luò)主要包括給水、排水、供電、天然氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、閉路電視和路燈等，基本上沿小區(qū)道路兩側(cè)集中管網(wǎng)布置。 （ 4）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實(shí)區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的 室外空間各自較封閉的狀況。 （ 5）建筑設(shè)計(jì) 高層住宅設(shè)計(jì)成地上 23層，地下 2層，部分面積作為地下車庫(kù)、設(shè)備用房和人防工程；高層公寓設(shè)計(jì)成地上 20層，地下 2 層，部分面積作為地下車庫(kù)、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計(jì)成 2 層，臨街面長(zhǎng)約170米，進(jìn)深為 12 米。高層住宅和公寓均設(shè)計(jì)成框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)。建筑外立面應(yīng)充分考慮到西安市消費(fèi)者的需求心理，側(cè)重簡(jiǎn)潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格的建筑形式。 公寓戶型設(shè)計(jì)以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（ 50平方米- - 左右）；住宅戶型設(shè)計(jì)主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 80-90 平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型（ 120平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風(fēng)良好；自行車位均為室內(nèi)停車位，車庫(kù)在地上、地下均有設(shè)置，以地上稍多 。 4.3 勞動(dòng)安全 工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)由施工單位出臺(tái)詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 4.4 環(huán)境保護(hù) 1、環(huán)境保護(hù)的意義 本項(xiàng)目的開發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有利于項(xiàng)目周邊環(huán)境的保護(hù)， 其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護(hù)：基地是西安市科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能有效地改善項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為不相稱，項(xiàng)目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進(jìn)城市建設(shè)的發(fā)展。 2、環(huán)境影響因子分析 分析如下表 4-1： - - 環(huán)境影響因子 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 2 3 1 交通改善 1 旅游業(yè)發(fā)展 1 施工機(jī)械、交通噪聲 1 1 揚(yáng)塵、瀝青煙塵等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程廢水 3 3 注： 1顯著影響； 2一般影響； 3輕度影響 通過環(huán)境影響因子分析我們得出結(jié)論：應(yīng)當(dāng)側(cè)重分析施工機(jī)械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來的影響。 3、施工環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目位于西安市航天基地內(nèi)，本項(xiàng)目施工過程中會(huì)帶來一定的環(huán)境影響。 （ 1）施工噪聲的影響 在工地施工的機(jī)械大多是大功率機(jī)械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測(cè)試，距施工機(jī)械 5 米處，大多數(shù) 機(jī)械都在 80 90dB之間，當(dāng)共同作用- - 時(shí)，其能量疊加值大于 90d。經(jīng)測(cè)算施工機(jī)械距敏感區(qū)域 50米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。若要達(dá)到夜間標(biāo)準(zhǔn)，需離敏感區(qū)域 280米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00 6： 00），嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。 （ 2）施工期間揚(yáng)塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。由于在工程施工中，建筑材料的運(yùn)輸及拌和會(huì)造成多次揚(yáng)塵，為了避免揚(yáng)塵的影響，要避免材料運(yùn)輸過程的散落，通過工地與外界隔開，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場(chǎng)，這樣可以減少施工過程中對(duì)環(huán)境的影響。由于本項(xiàng) 目土方量較少，這些措施便于實(shí)現(xiàn)。 混凝土的攪拌會(huì)產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過采用商品混凝土來避免較大的噪聲。 眾所周知，瀝青煙對(duì)人體會(huì)產(chǎn)生較大危害，在施工時(shí)，要盡量避免場(chǎng)內(nèi)拌和，應(yīng)設(shè)置固定場(chǎng)外攪拌站，減少對(duì)居民及施工人員的影響。 4、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn) 工程在施工設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照建筑工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn)有： 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理實(shí)施細(xì)則 86國(guó)環(huán)字第 003 號(hào)文； 陜西省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理細(xì)則 陜政發(fā) 199686號(hào)文； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GBJ8978 96； 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095 96； 渭河水系（陜段）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) DB61 224 96 等。 - - 4.5 建筑節(jié)能 本項(xiàng)目采用集中供熱，在室內(nèi)空間采用地輻熱技術(shù)，最大限度的減少熱量損失和減少對(duì)室內(nèi)空間的占用，符合國(guó)家創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)的要求。 本項(xiàng)目注重對(duì)新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對(duì)高新技術(shù)、設(shè)備及環(huán)保生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對(duì)墻體在施工時(shí)進(jìn)行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進(jìn)行保溫處理。 4.6 建設(shè) 進(jìn)度安排 1、項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。 2)平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理 的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 - - 由于本工程的竣工日期為 2012年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個(gè)冬季和2 個(gè)雨季。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為13.8 天，年降水量為 507.7 719.8 毫米。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 2、項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 施工進(jìn)度圖的安排詳見附表 施工進(jìn)度圖。 - - 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 5.1 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著“全過程營(yíng)銷”的策 略，營(yíng)銷策劃內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。住宅部分可銷售面積為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080平方米，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到95%；可銷售的地下車位為 140個(gè)，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%。 5.2 項(xiàng)目定價(jià) 本項(xiàng)目通過市場(chǎng)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采用市場(chǎng)比較法來確定項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格。 基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場(chǎng)上其他同類樓盤的情況，總結(jié) 2.6分析結(jié)論，本項(xiàng)目?jī)r(jià) 格定位為： 點(diǎn)式高層住宅均價(jià)為 3500元 /平方米；點(diǎn)式高層公寓均價(jià)為 5000元/平方米；配套商業(yè)用房均價(jià)為 10000 元 /平方米；地下車位價(jià)格為 8.5萬元 /車位。 分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 5.3 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 通過分析項(xiàng)目的 SWOT因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)、購(gòu)房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案 : 1、推廣準(zhǔn)備 - - 本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的 SWOT因素分析，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi)者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí) 對(duì)所需的推廣費(fèi)用及各階段實(shí)施安排進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃，從而為本項(xiàng)目的推廣實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 (1)挖掘賣點(diǎn) 本項(xiàng)目在挖掘賣點(diǎn)時(shí)應(yīng)結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研，抓住消費(fèi)者心理重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身的特色。如：對(duì)于公寓，應(yīng)重點(diǎn)突出完善的酒店式服務(wù)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)特色、配套設(shè)施等；而對(duì)于商鋪，應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目交通便利、價(jià)格適中、消費(fèi)客源穩(wěn)定等特點(diǎn)。 (2)制定推廣計(jì)劃 在制定推廣計(jì)劃時(shí)，我們重點(diǎn)考慮推廣費(fèi)用的預(yù)算和銷售各個(gè)階段中的推廣計(jì)劃的編制。具體做法如下： 1）推廣費(fèi)用預(yù)算 充分考慮本項(xiàng)目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、 宣傳資料費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用，我們采用銷售百分比法并結(jié)合項(xiàng)目自身的推廣方案，估算本項(xiàng)目推廣費(fèi)用比率定為銷售收入的 3%，推廣費(fèi)用為 870萬元。 2）各階段推廣思路 項(xiàng)目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期四個(gè)階段，項(xiàng)目市場(chǎng)推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計(jì)劃思路。 預(yù)熱期：在這一時(shí)期，推廣的內(nèi)容主要是本項(xiàng)目的形象推廣，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的物業(yè)主題，讓目標(biāo)客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。 - - 強(qiáng)銷期：本階段以突出市場(chǎng)主題為主，吸