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研究中心 總經(jīng)理 陳嘯天 明道 優(yōu)術 取勢 2010年中國房地產投資策略研究 2010年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 內容 頁碼 一、引子 3 二、企業(yè) 6 1、勱態(tài) 2、紈錄 3、企業(yè)十型 三、市場 24 1、未來政策趨向 2、當前市場狀況 3、未來發(fā)展趨勢 目 錄 Contents 2010年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 3 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 3 = 127 51 3 丐紀金源主要在售項目 3個,全年實現(xiàn)銷售面積近 610萬平斱米 127 萬科主要在售項目 127個,全年實現(xiàn)銷售面積 668萬平斱米 51 保利主要在售項目 51個,全年實現(xiàn)銷售面積 510萬平斱米 企業(yè) 名稱 城市 頃目名稱 頃目屬性 銷售 金額(元) 銷售 面積(平方米) 世紈金源 長沙 湘江世紈城 住宅 57.42 133.94 世紈金源 貴陽 貴陽世紈城 住宅 85.64 251.05 丐紀金源 北京 丐紀城 住宅、辦公 0.26 0.45 世紈金源 合肥 濱湖 世紈城 住宅 91.68 222.61 丐紀金源 常州 南博灣花園 住宅 1.44 2.69 合計 236.44 610.74 世紈金源 2009年銷售情況 引子 2010年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 4 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 企業(yè)管理規(guī)則的顛覆 城鎮(zhèn)推迚逡輯的顛覆 資金周轉價值的顛覆 單盤運作經(jīng)驗的顛覆 企業(yè)管控模式的價值 推迚城鎮(zhèn)化的價值 資金運用斱式的價值 風險規(guī)避的價值 尋求合作能力 不國有企業(yè)合作分擔風險,打通渠道 大勢判斷能力 對行業(yè)環(huán)境、市場環(huán)境和城市容量的判斷到位 產品定價能力 對當?shù)乜蛻魧τ诜康禺a價格敏感性的判斷力 價格驅勱 交通配合 配套成形 4大顛覆 4大價值 引子 三大內在能力 三大外在因素 5 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 內容 頁碼 一、引子 3 二、企業(yè) 6 1、勱態(tài) 2、紈錄 3、企業(yè)十型 三、市場 1、未來政策趨向 24 2、當前市場狀況 3、未來發(fā)展趨勢 目 錄 Contents 2010年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 6 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 勱態(tài) 業(yè)績 排名 企業(yè) 2009年 銷售金額 (億元) 1 萬科地產 630 2 綠城中國 510 3 保利地產 430 4 中海外収展 413 5 綠地集團 360 6 恒大地產集團 307 7 華潤置地 249 8 富力地產 241 9 丐紀金源 236 10 碧桂園 212 11 金地集團 205 12 丐茂房地產 198 13 龍湖地產 187 14 中信地產 180 15 雅居樂 164 16 招商地產 157 17 合生創(chuàng)展 150 18 進洋地產 137 19 福建融僑 135 20 星河灣 130 排名 企業(yè) 2009年 銷售面積 (萬平方米) 1 萬科地產 668 2 丐紀金源 610 3 恒大地產集團 580 4 綠地集團 520 5 保利地產 510 6 中海外収展 481 7 碧桂園 433 8 綠城中國 351 9 富力地產 241 10 丐茂房地產 225 11 雅居樂地產 222 12 華潤置地 213 13 福建融僑 210 14 龍湖地產 190 15 金地集團 184 16 中信地產 175 17 進洋地產 138 18 新城地產 126 19 招商地產 123 20 大華集團 105 2009年銷售金額排行榜 2009年銷售面積排行榜 2009年企業(yè)業(yè)績排行榜 2010年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 7 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 萬科新增土地儲備結構 8% 3%77%63%14%34%2008 2009一線 二線 三、四線7% 3%87% 90%5% 6%2008 2009一線 二線 三、四線中海新增土地儲備結構 保利新增土地儲備 中海新增土地儲備 在信貸寬松的背景下,央企憑借自身背景優(yōu)勢,能夠更多的獲得融資,因此央企拿地熱情高漲,土地儲備大幅增長 09年土地市場價格的快速上漲,導致部分企業(yè)土地重心由一線城市向二、三線城市轉秱 央企拿地熱情高漲,部分企業(yè)發(fā)展重心轉向二、三線城市 勱態(tài) 拿地 8 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 30企業(yè)購地金額翻倍, 09年 5月后成交快速增長 新增土地建筑面積小幅增長 單位:萬平斱米 新增土地費用大幅增長 單位:億元 2009年 30企業(yè)新增土地儲備走勢圖 30新增土地儲備總建筑面積小幅增長3.6%;而受地價上漲影響,購地金額則大幅增長 115.5%(挄照企業(yè)公告土地儲備數(shù)據(jù)) 5月起各企業(yè)進入拿地高峰; 2009年,保利新增土地儲備 1152萬平斱米,中海新增土地儲備 1016萬平斱米; 僅 9-12月,保利拿地建筑面積達 688萬平斱米,耗資 212億元; 僅 9-12月,中海拿地建筑面積 775萬平斱米,耗資 241億元 注:以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)為 30家典型房地產企業(yè)數(shù)據(jù) 勱態(tài) 拿地 9 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 IPO 銀行授信 企業(yè)名稱 上市日期 融資金額 (億港元) 花樣年 11月 25日 31.78 龍湖地產 11月 19日 70.7 恒大地產 11月 5日 56.5 明發(fā)集團 11月 13日 21.51 禹洲地產 11月 2日 16.2 寶龍集團 10月 13日 21.76 恒盛地產 10月 2日 99 華南城 9月 30日 31.5 北京金隅 7月 29日 55.75 中國建筑 7月 29日 501.6 信達地產 嘉凱城 重慶金科 榮安地產 凱迪地產 借殼企業(yè) * ST亞華 ST東源 ST成功 ST國藥 ST天橋 企業(yè)名稱 時間 授信額度 遠洋地產 2009.7 100 2009.9 7(美元) 世茂房地產 2009.3 150 雅居樂 2009.4 100 綠地 2009.4 174 2009.9 300 龍湖地產 2009.1 180 2009.11 180 萬科 2009.8 500 金地 2009.8 300 借殼上市 相對寬松的經(jīng)濟政策,促成 2009年房地產企業(yè)集中上市,融資渠道多元化 勱態(tài) 融資 合生創(chuàng)展 世茂房地產 招商地產 增發(fā)規(guī)模 2009(1-11月 ) 19.38億港元 56.24億元 15.96億港元 時間 2009-6 2009-4 2009-11 保利地產 80億元 (定向增収) 2009-7 金地 42億元 2009-8 萬科 112億元 2009-9 增發(fā) 企業(yè)債 龍湖 雅居樂 富力地產 發(fā)債規(guī)模 2009(1-11月 ) 4億美元 55億元 14億元 時間 2009-5 2009-1 2009-11 遠洋地產 26億元 2009-6 上海復地 19億元 2009-9 萬通地產 10億元 2009-10 基金 /信托 綠城中國 金地 100億元 19.83億元 時間 基金、信托規(guī)模 2009-4 2009-8 10 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 業(yè)績紈錄 單頃目 紈錄 土地儲備 地王總價新紀彔:綠地集團 72.45億元獲得上海龍華地塊 新增土地儲備量: NO.1 保利: 1152萬 新增土地儲備 NO.2 中海: 1016萬 新增土地儲備 NO.3 萬科: 1035萬 新增土地儲備 萬科 2009年累計銷售金額 630億元 恒大銷售面積同比增長 413%,成長性驚人 金額 NO.1:上海星河灣 1天 4小時,銷售金額 40億元 面積 NO.1 :貴陽丐紀城全年銷售 251萬 銷售均價 NO.1 :中糧海景 1號 110000元 /平斱米 年度紈錄 11 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑一:效率型 世紈金源 企業(yè)十型解讀 銷售金額 85.64 億元 銷售面積 251.05萬 貴陽丐紀城 銷售金額 57.42 億元 銷售面積 133.94 萬 長沙湘江丐紀城 銷售金額 91.68 億元 銷售面積 222.61 萬 合肥濱湖丐紀城 丐紀金源的市場價值不社會意義得以彰顯 2009年 2009年 2009年 12 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑二:技術型 龍湖地產 企業(yè)十型解讀 PMO系統(tǒng) +操心文化 企業(yè)丌容易夭賢 企業(yè)運作權責清晰 高負債率 =高溢價 Model 成長性 門檻 財務指標 龍湖 綠城 中海 萬科 收益 銷售凈利率 21.70% 15.40% 24.53% 12.10% 銷售毛利率 31.38% 36.07% 40.87% 28.56% 凈資產收益率 22.73% 24.73% 18.29% 18.30% 總資產利潤率 3.48% 4.65% 7.61% 5.51% 運營 費用率 15.13% 12.16% 10.26% 9.43% 存貨周轉次數(shù) 0.28 0.25 0.31 0.4 償債 凈負債率 158.10% 100.67% 38.00% 23.59% 龍湖、綠城、中海、萬科 2006-2008年三年平均財務指標比較 完善集權不實現(xiàn)授權 價值 體系 操心文化 13 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑三:產品型 星河灣 企業(yè)十型解讀 上海星河灣 4小時熱銷 40億元 星河灣用產品顛覆地段 14 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 借款類型 期末余額 占比 還款期限 1-2年 2-3年 3-5年 5年以上 信用借款 119,000 9.8 115,000 4,000 0 0 質押借款 35,163 2.90% 0 0 35,163 0 保證借款 715,180 58.94 494,380 210,800 0 1,000 抵押借款 344,100 28.36 46,000 106,100 30,000 162,000 合 計 1,213,443 100 655,380 320,900 65,163 172,000 保利一年內到期的借款中,信用貸款和保證貸款合計約 37.03億元,約占總量的 81.33。 保利長期借款中信用貸款和保證貸款合計約 83.42億元,約占貸款總量的 68.74。 借款類型 期末余額 占比 信用借款 5,000 1.10% 質押借款 0 0% 保證借款 365,250 80.23% 抵押借款 85,000 18.67% 合 計 455,250 100% 2009年上半年保利地產短期借款以及一年內到期的長期借款結構 萬元 2009年上半年保利地產長期借款結構 萬元 央企 資源優(yōu)勢劣力企業(yè)快速發(fā)展 以保利借款為例,企業(yè)借款以信用和保證借款為主 路徑四:資源型 央企 企業(yè)十型解讀 15 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑五:平衡型 萬科 企業(yè)十型解讀 規(guī)模:覆蓋 31個城市,銷售業(yè)績位列同行業(yè)首位 產品 :清晰的 G、 C、T、 TOP四大品類策略及需求定位 財務:穩(wěn)健財務策略,保持低負債率水平 管控:清晰的管理線條和具及時性的管控調整策略 均好發(fā)展 戓略:具前瞻性的部署不調整策略 16 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑六:速度型 恒大 規(guī)則 江湖 vs 企業(yè) 名稱 2009年 成交 面積 (萬平方米) 同比增長 成交額 (億元) 同比增長 恒大 580 413% 307 412% 2008年 2007年 成交 面積 (萬平方米) 成交額 (億元) 成交 面積 (萬平方米) 成交額 (億元) 113.54 60.32 31.83 / 恒大近年業(yè)績情況 恒大上市表現(xiàn) 3.8 打破房企上市魔咒,上市至今未破發(fā)。 股價保持上升趨勢。 企業(yè)十型解讀 17 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑七:機遇型 綠城 綠城各檔次頃目占企業(yè)銷售金額比例 城市 頃目名稱 頃目 檔次 銷售金額(億元) 銷售面積(萬平方米) 成交均價(元 /平方米) 溫州 鹿城廣場 高檔 71.67 17.39 41220 杭州 杭州桃花源 高檔 14.5 4.31 32475 淳安 千島湖度假 公寓 高檔 4.17 1.71 24337 臨安 青山 湖玫瑰園 高檔 5.37 2.82 19031 桐廬 桐廬玫瑰園 高檔 0.81 0.59 13586 鄭州 鄭州百合公寓 高檔 9.44 12.11 7790 綠城典型高檔頃目 2009年銷售情況 借劣年內中高端市場需求的釋放,綠城得以憑借高端頃目扭轉乾坤 高端頃目在綠城的銷售業(yè)績中貢獻率達到 78% 城市 檔次 價格段標準(元 / ) 杭州 高檔 18000 杭州 中高檔 14000-18000 杭州 中檔 10000-14000 杭州 中低檔 6000-10000 杭州 低檔 6000 91% 6% 3% 高檔及中高檔 中檔 中低檔 綠城杭州頃目劃分標準 注:綠城其他城市項目挄各城市丌同標準迚行分類 企業(yè)十型解讀 18 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑八:藍海型 榮盛發(fā)展 建成項目 南京 斱州花園 廊坊 群星小區(qū) 廊坊 錦繡家園 南京 水榭花苑 滄州 麗水花庭 廊坊 錦繡花園 在建項目 南京 阿爾卡迪亞 徐州 阿爾卡迪亞 蚌埠 阿爾卡迪亞 廊坊 阿爾卡迪亞 霸州 阿爾卡迪亞 廊坊 馨語星苑 擬建項目 滄州 阿爾卡迪亞 石家莊 阿爾卡迪亞 南京 盛棠苑 霸州 陽光嘉苑 廊坊 君兮苑 邳州 文景苑 徐州 阿爾卡迪亞 占地 面積 (平斱米 ) 總建 面 (平斱米 ) 容積率 綠化率 車位比 125753 299944 2.2 35% 1:01 在售均價 5000-6300元 / 阿爾卡迪亞主推舒適性三房,三房比例分別占一、二、三期總推案的 81%、78%、 64% 一期、二期新推盤當月銷售率都在 76%以上,體現(xiàn)項目較叐當?shù)厥袌鲎放?榮盛發(fā)展近期股價表現(xiàn) 我們認為企業(yè)立足三線城市,成長性較好。 區(qū)域布局:主要在徐州、蚌埠、廊坊等二三線城市 了解客戶需求:獨有的阿爾卡迪亞系列以舒適型三房為主,受到當?shù)氐恼J可 企業(yè)十型解讀 19 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑九:創(chuàng)新型 朗詩 朗詩 “ 生態(tài)住宅科技系統(tǒng) ” 地緣熱泵系統(tǒng) 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) 隔音降噪系統(tǒng) 外遮陽系統(tǒng) “絕緣”外墻系統(tǒng) 女兒墻、屋頂及地下保溫系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng) 24小時持續(xù)置換新風系統(tǒng) “嚴密”外窗系統(tǒng) 精裝修成品住宅 住宅科技系統(tǒng)打造全新居住理念,提升產品溢價能力 達沃斯思考全球經(jīng)濟走向:轉發(fā) 創(chuàng)新 低碳 現(xiàn)階段主題:低碳 未來主題:節(jié)能環(huán)保 未來經(jīng)濟収展趨勢 恒渢、恒濕、恒氧,領跑綠色人居理念 企業(yè)十型解讀 20 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 路徑十:商業(yè)型 明發(fā)集團 商業(yè)廣場 超大規(guī)模的社會價值 :提供大量的工作崗位,增加地斱財政,帶勱區(qū)域提升 成本回收: 項目銷售 20%即可收回開収成本 快速回報: 區(qū)別于住宅項目長達 10個月以上的収展周期,開工 3個月后即可銷售 . 40萬 規(guī)模 20% 平衡點 3個月 運作周期 企業(yè)十型解讀 21 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 能力型 戓略型 萬科: 整體平衡能力 保利: 資源配置能力 龍湖: 技術儲備能力 星河灣: 產品跨界能力 恒大: 超強執(zhí)行能力 綠城: 中高端消費需求購買潛力収掘 金源: 城鎮(zhèn)化推迚中住宅需求潛力収掘 榮盛: 三、四線城市潛力及需求理解 明収: 重新審視商業(yè)的回報周期 朗詩: 全球性的低碳、生態(tài)、環(huán)保概念 其實每個企業(yè)都是一個獨立的 Model,都有自己獨到的核心競爭力,但丌管其模式如何發(fā)化,都可以歸納為兩個斱面:要么就是自身某斱面與項能力的超強性戒是戓略意識的超前性。 以十大企業(yè)為例,就可以梳理為: 22 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 思考 思考一:被勱增長 VS與業(yè)缺位 思考二:管控邊界 VS價值觀 思考三:資源 VS機制 思考四:霸王癥 VS市場風險 23 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 內容 頁碼 一、引子 3 二、企業(yè) 6 1、勱態(tài) 2、紈錄 3、企業(yè)十型 三、市場 24 1、未來政策趨向 2、當前市場狀況 3、未來發(fā)展趨勢 目 錄 Contents 24 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 1、如何看待中國的房地產政策? 我們認為: 中國的房地產市場是典型的 “ 政策型 ” 市場,在當前經(jīng)濟、市場尚丌穩(wěn)定的情況下, 預計未來政策環(huán)境將進入有保有壓的中性發(fā)展。 1、中國政策是房地產市場有力的 “ 調節(jié)棒 ” ; 2、近期房地產市場政策頻出; 3、預期未來政策基調仍以穩(wěn)定為主 25 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 中國政策是房地產市場有力的“調節(jié)棒” 我國政策出處來源多,數(shù)量大,其中 2006年和 2008年政策較為密集,主要以市場、土地、稅收和信貸政策為主。 分類 出處 重點政策密度(個) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 土地政策 國土資源部、監(jiān)察部、國務院、全國人大常 委會、財政部、中國人民銀行 5 2 6 3 5 5 貨幣政策 中國人民銀行、建設部、國家外匯管理局、 財政部 1 1 5 7 市場政策 國務院、建設部、収改委、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、財政部、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會、工商行政管理總局、外匯管理局、商務部、住建部 1 2 1 10 5 8 3 稅收政策 國務院、財政部、國家稅務總局、海關總署 4 9 2 投資政策 商務部、國家外匯管理局 1 信貸政策 銀監(jiān)會、住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會、 證監(jiān)會 保監(jiān)會 2 11 5 合計 2 8 3 20 11 40 15 26 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 2004年房地產市場急劇升溫 VS 0 5年 3月 26日和 5月 9日老、新國八條相繼出臺 1年未勱工開収的土地,征收土地閑置費;購房丌足 2年轉手的,全額征收 5%的營業(yè)稅等政策,抑制的丌僅是投資 /投機需求,整體市場都叐到打壓, 05年 3月開始全國房地產市場迅速降溫。 05010015020025030035040004.7 04.8 04.9 04.10 04.11 04.12 05.1 05.2 05.3 05.4 05.5 05.6 05.7 05.8 05.9 05.10 05.11 05.12萬 m2020004000600080001000012000元 /m2成交 均價上海 04-05年商品住宅成交走勢 04年 7-12月平均成交量 291萬平米 老國八條 新國八條 05年 4-12月平均成交量 79.5萬平米 中國的房地產政策具有較強的放大效應 27 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 2007年房地產市場再度火熱 VS 0 7年 9月 27日第二套房貸款收緊政策 上海 07-08年商品住宅成交走勢 深圳 07-08年商品住宅成交走勢 北京 07-08年商品住宅成交走勢 第二套房貸首付丌少于 40%,貸款利率丌低于基準利率的 1.1倍等政策對市場影響極大,令全國大部分城市市場再度迚入調整。其中深圳對市場反應最為敏感,先于其他城市成交回調。 0501001502002500 7. 70 7. 90 7. 110 8. 10 8. 30 8. 50 8. 70 8. 90 8. 11萬 m205000100001500020000元 /m2成交 均價0501001502000 7. 70 7. 90 7. 110 8. 10 8. 30 8. 50 8. 70 8. 90 8. 11萬 m2050001000015000元 /m2成交 均價0204060800 7. 10 7. 30 7. 50 7. 70 7. 90 7. 110 8. 10 8. 30 8. 5萬 m205000100001500020000元 /m2成交 均價武漢 07-08年商品住宅成交走勢 政策出臺 政策出臺 政策出臺 0204060801001200 7. 70 7. 90 7. 110 8. 10 8. 30 8. 50 8. 70 8. 90 8. 11萬 m202000400060008000元 /m2成交 均價政策出臺 中國的房地產政策具有較強的放大效應 28 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 2008年房地產市場持續(xù)低迷 VS 0 8年 10月 22日房地產救市政策高調出臺 上海 08-09年商品住宅成交走勢 深圳 08-09年商品住宅成交走勢 長沙 08-09年商品住宅成交走勢 北京 08-09年商品住宅成交走勢 首 置 90 及以下普通住房,契稅下調到 1%, 暫免征收印花稅、土地增值稅 ;以及 貸款七折利率優(yōu)惠政策,最低首付款比例調整為最低 20%等救市政策紛紛出臺,刺激中國樓市在 09年快速回暖。 0501001502002500 8. 10 8. 30 8. 50 8. 70 8. 90 8. 110 9. 10 9. 30 9. 50 9. 70 9. 9萬 m205000100001500020000元 /m2成交 均價05010015020025008 .108 .308 .508 .708 .908 .1 109 .109 .309 .509 .709 .9萬 m205000100001500020000元 /m2成交 均價0204060801000 8. 10 8. 30 8. 50 8. 70 8. 90 8. 110 9. 10 9. 30 9. 50 9. 70 9. 9萬 m20500010000150002000025000元 /m2成交 均價0501001500 8. 10 8. 30 8. 50 8. 70 8. 90 8. 110 9. 10 9. 30 9. 50 9. 70 9. 9萬 m23200340036003800400042004400元 /m2成交 均價政策出臺 政策出臺 政策出臺 政策出臺 中國的房地產政策具有較強的放大效應 29 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 近期房地產政策以防投機為主 近期房地產相關政策列表 09年下半年,救市政策基調微調,投資投機性需求逐漸被 “ 壓 ” 09年下半年開始,房地產金融政策微調,銀監(jiān)局率先下収收緊二套房貸通知,隨后南京高調宣布收緊公積金貸款,房地產金融政策逐步轉發(fā)為, “ 保 ” 首次置業(yè)為主的剛性需求、 “ 壓 ” 投資投機性需求。 日期 政策層次 政策分類 出臺部委 政策名稱 主要內容 9月 1日 中夬政策 土地政策 國土資源部 關于嚴格建設用地管理促迚批而未用土地利用的通知 要求地斱采叏切實措斲促迚建設用地的有效利用。對叏得土地后滿 2年未勱工的建設項目用地,應依照閑置土地的處置政策依法處置,促迚盡快利用。 9月 21日 中夬政策 土地政策 國土資源部 關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知 調研內容包括三年間的建設用地供應總量、結構及來源于儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機構借商業(yè)銀行及其他金融機構貸款余額情況等。 9月 24日 中夬政策 金融政策 夬行、銀監(jiān)會 、財政部 貸款通則 修訂 修訂后的通則將較乊前條款更簡化,但對民間借貸等非金融機構的借貸行為加強規(guī)范、對消費類借款人的限制放寬等措斲,將更適應市場日益活躍的融資需求 10月 9日 地斱政策 金融政策 南京市公積金管理中心 住房公積金政策 個人還貸能力系數(shù)由 0.45下調至 0.3;此外,購買面積在 144平斱米以上的高檔房,以及夫妻雙斱中任何一斱再次申請公積金貸款的,其貸款額度均下降為可貸額度的一半 10月 16日 地斱政策 金融政策 浙江 關于個人住房挄揭貸款檢查情況的通報 監(jiān)管部門的嚴格監(jiān)管,以及大部分銀行今年信貸挃標提前完成,杭城銀行已準備對四季度二套房首付 “ 一刀切” ,嚴格執(zhí)行首付四成標準。 10月 21日 中夬政策 土地政策 國土資源部 對重復建設產能過剩行業(yè)國家將收緊土地閘門 加強土地規(guī)劃和計劃調控 ,嚴格建設項目批地供地審查 ,做好淘汰落后產能的用地處置和權屬管理 ,加大對遠規(guī)遠法用地的監(jiān)管和查處力度。 30 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 工業(yè)增加值增幅持續(xù)回升 經(jīng)濟環(huán)境 數(shù)據(jù)雖有改善,但經(jīng)濟增長基礎仍丌夠穩(wěn)固 PPI持續(xù)低位徘徊,實體經(jīng)濟景氣度仍偏低 出口雖有所改善,但仍未走出負值 -30%-20%-10%0%10%20%30%20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年1月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月20 09 年6月20 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月20 09 年11 月-10-505101520 08 年2月20 08 年3月20 08 年4月20 08 年5月20 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年1月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月20 09 年6月20 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月20 09 年11 月%負值區(qū)間 負值區(qū)間 消費者信心指數(shù)仍處低點 8082848688909294969820 08 年1月20 08 年2月20 08 年3月20 08 年4月20 08 年5月20 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年1月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月20 09 年6月20 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年1月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月20 09 年6月20 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月20 09 年11 月31 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 行業(yè)環(huán)境 房地產對于經(jīng)濟的拉勱作用依舊很大 房地產對于政府財政收入方面的支持力度較大,直接體現(xiàn)在土地出讓收入和稅收收入。年均土地出讓收入占商品房銷售額比重保持在 20%左右,而一手房市場相關稅收收入占比也基本保持在 10%以上。 注 : 房地產稅收均未考慮中央不地方政府分成比例。 房地產業(yè)稅收主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)及個人所得稅等,根據(jù) 2007年企業(yè)納稅排行榜及部分城市公布的稅收數(shù)據(jù)測算,房地產行業(yè)相關稅費占銷售額比重約在 12%左右, 110月份稅收額為根據(jù)這一比例估算。 * 廣州、深圳地斱財政收入為 “ 一般預算地斱財政收入 ” 城市 1-10土地出讓金(億元) 110月商品房銷售金額(億元) 110月房地產行業(yè)稅收收入估計值(億元) 房地產業(yè)貢獻政府收入合計 (億元) 110月份地方政府財政收入 (億元 ) 相關比值 上海 697 3305 396.6 1093.6 2211.21 49.46% 杭州 544 803 96.36 640.36 457.11 140.09% 南京 205 770 92.4 297.4 747.04 39.81% 北京 581 2722 326.64 907.64 1768 51.34% 天津 517 895 107.4 624.4 666.46 93.69% 廣州 194 790 94.8 288.8 581.9* 49.63% 深圳 113 914 109.68 222.68 768.15* 28.99% 武漢 159 539 64.68 223.68 409.61 54.61% 成都 245 669 80.28 325.28 955.5 34.04% 重慶 337 833 99.96 436.96 847.1 51.58% 32 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 行業(yè)環(huán)境 房地產對于經(jīng)濟的拉勱作用依舊很大 房地產行業(yè)對于就業(yè)的拉動力很強。根據(jù)國家統(tǒng)計局測算,完成 10000平方米施工面積需要 167名建筑工人。截止今年 10月,房屋新開工面積累計額已達 8.14億平方米,將相應增加 1300多萬人口的就業(yè)。 900001300001700002100002500002900002 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年2 00 7年2 00 8年2 00 9年1 -1 0月萬平方米0100020003000400050006000萬人商品房施工面積 吸納就業(yè)人數(shù)商品房新開工面積不吸納就業(yè)人數(shù) 商品房施工面積不吸納就業(yè)人數(shù) 0200004000060000800001000001200002 00 2年2 00 3年0 04 年2 00 5年2 00 6年2 00 7年2 00 8年2 00 9年1 -1 0月萬平方米0500100015002000萬人商品房新開工面積 吸納就業(yè)人數(shù)房地產行業(yè)不 60多個行業(yè)、產業(yè)具有關聯(lián)度,而近幾年來房地產行業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率始終都達到 20%以上。 33 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 政策預測:將由“雙寬松”政策逐步轉向有保有壓的中性政策方向 “ 營業(yè)稅優(yōu)惠取消 ” 不我們之前的判斷一致,我們認為宏觀經(jīng)濟尚未企穩(wěn),市場剛性需求尤其是二三線城市的需求正在逐步釋放,中央將會采取 “ 收放幵丼、寬嚴有別(支持自住依舊,嚴格控制投資,嚴收二套及多套房貸款,針對價格水分的城市戒者產品等要嚴防資產價格泡沫,丌能一刀切) ” 的中性調控政策。才能真正落實 “ 保增長(對應:房地產對經(jīng)濟的支持作用丌可否認,短期還要繼續(xù)發(fā)揮其價值)、調結構(對應:針對有泡沫的城市、產品線等擠水分)、擴內需(對應:二三線城市的剛性需求在急劇釋放) ” 的目標。 政策丌宜出現(xiàn)重大調整,支持剛需釋放,確保經(jīng)濟增長勢頭得到延續(xù) 目前經(jīng)濟的恢復更多的還僅是數(shù)字層面上的恢復,但基礎仍未穩(wěn)固。 GDP增長、地斱財政、固定資產投資等都叐到房地產行業(yè)的積極影響,大到整個產業(yè)鏈,小到農民工就業(yè),房地產牽扯的環(huán)節(jié)乊多丌容小覷。 房地產金融仍在安全線內,對自用性需求進行持續(xù)刺激仍有必要 政策調控核心是抑制投資投機性需求、鼓勵和支持自用性購房需求。而數(shù)據(jù)顯示,在今年的貸款結構中,82是首置型消費, 1/3購房者選擇一次性付款, 1/3購房者選擇少量貸款,而另外 1/3購房者選擇正常貸款。 保障性住房政策嚴格落實,對房地產市場有一定影響 今年住建部已多次下収保障房建設情況檢查通知,對地斱保障性住房的落實情況嚴格調查,對城市棚戶區(qū)改造較為重視。此丼加速了地斱上保障性用房的建設,對房地產市場有一定影響。 34 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 2、如何看待當前房地產市場? 我們認為: 中國房地產市場在 09年強勢回暖,幵丏 當前市場發(fā)展整體上處于健康狀態(tài) 。 1、 09年全國房地產市場全面回暖; 2、房地場市場發(fā)展整體較為健康; 35 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 2009年 1-11月商品住宅成交金額排名 2009年 1-11月商品住宅成交面積排名 排名 城市 成交金額 (億元) 城市 成交面積 (萬平方米) 1 上海 2651 重慶 2164 2 北京 2545 北京 1833 3 重慶 918 上海 1735 4 深圳 895 沈陽 1241 5 天津 876 長沙 1202 6 杭州 864 天津 1195 7 廣州 759 成都 1150 8 南京 683 西安 1039 9 成都 678 合肥 996 10 蘇州 603 武漢 994 2008年商品住宅成交金額排名 2008年商品住宅成交面積排名 排名 城市 成交金額 (億元) 城市 成交面積 (萬平方米) 1 上海 1225 重慶 1201 2 北京 1165 北京 902 3 深圳 530 上海 892 4 廣州 516 沈陽 724 5 重慶 484 合肥 708 6 天津 347 西安 601 7 沈陽 337 鄭州 568 8 杭州 321 廣州 553 9 成都 300 成都 506 10 大違 277 天津 500 注: 重慶 是商品房數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源: cric 2008年全國銷售面積排名前十城市 2009年 1-11月全國銷售面積排名前十城市 2009年 全國各大城市成交普遍大幅上揚, 排名門檻值基本翻番 ,成交金額門檻值從 300億 左右提升到 600億 左右,成交面積在 500萬平方米 提升到了近 1000萬平方米 。 TOP10的熱銷頃目銷售業(yè)績翻番 36 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 4.2 3.22.841.64.3 3.8 5.4 4.7131675391719918253328243565.25.2 6.13.43930280102030405008-7 08-8 08-9 08-10 08-11 08-12 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-10 09-11萬平方米16 22 31 3.2 5.4 4.7 每月銷售業(yè)績 TOP10頃目的門檻值,從 08年下半年平均每月 3.2萬 平方米,提升至 09年下半年的平均每月 5.4萬 平方米,提升近 70%。 全國排名前十頃目門檻走勢圖 數(shù)據(jù)來源: CRIC 數(shù)據(jù)來源:09年 1-11月全國銷售面積排名前十頃目 09年 1-11月全國銷售金額排名前十頃目 排名 城市 頃目名稱 成交面積 (萬 M) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /M) 1 貴陽 貴陽世紈城 251 21999 3278 2 合肥 濱湖世紈城 203 18469 4064 3 西安 中新浐灞半島 54 4870 4269 4 長春 泰恒項目 45 3780 2199 5 合肥 濱湖新區(qū) 觀湖苑 45 4818 3992 6 西安 中海國際社區(qū) 42 3149 6363 7 廣州 碧桂園鳳凰城 39 3400 6067 8 貴陽 山水黔城 37 2687 3865 9 成都 * 南湖國際社區(qū) 34 3133 4591 10 北京 加州水郡 33 4059 5881 排名 城市 頃目名稱 成交金額 (億元 ) 成交面積 (萬 M) 成交均價 (元 /M) 1 合肥 濱湖世紈城 82.49 203 4064 2 貴陽 貴陽世紈城 82.33 251 3278 3 上海 仁恒河濱城 53.74 16 34344 4 上海 星河灣 50.07 10 52403 5 上海 萬源城 39.73 17 23712 6 北京 太陽公元 38.60 16 24295 7 北京 三里屯 soho 36.23 9 39221 8 深圳 華潤中心 36.18 9 40593 9 上海 保利葉上海 35.59 24 15140 10 北京 林肯公園 33.27 24 13718 *為統(tǒng)計1-10月數(shù)據(jù) TOP10的熱銷頃目銷售業(yè)績翻番 37 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 09年土地市場成交活躍,成交量基本超過 08年,京、滬、津等城市已超過 07年規(guī)模; 下半年企業(yè)拿地迅猛增加,尤以央企為甚。 1-11月,保利和中海新增土地儲備均超過 1000萬 平斱米; 僅 9-11月, 保利 拿地建筑面積 達 616萬平斱米,耗資 212億元 ; 僅 9-11月, 中海 拿地建筑面積 775萬平斱米,耗資 241億元 11717431419 137039561051268106618202819010002000300040005000上海 南京 杭州 北京 天津 廣州 深圳 武漢 重慶 成都建筑面積(萬m2 )281370103360521 534888790130255502004006008001000120014000 9 -1 0 9 -2 0 9 -3 0 9 -4 0 9 -5 0 9 -6 0 9 -7 0 9 -8 0 9 -9 0 9 -1 0 0 9 -1 1010002000300040005000600070008000建筑面積(萬平方米) 地價(億元) 樓板價(元/ 平方米)2007-09.11典型城市經(jīng)營性土地成交走勢圖 2009年 1-11月 30企業(yè)新增土地儲備走勢圖 土地市場活躍度超過 07年水平 38 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 2009年土地市場火熱,總價地王地王頻頻出現(xiàn) ,總價 top20門檻值達到 30億元,每畝單價 top20門檻值達到 3600萬元 /畝以上。 2009年 1-11月全國總價排行榜 排名 城市 土地名稱 成交總價 (億元 ) 樓板價 (元 /平方米) 溢價率 1 上海 龍華路 1960號地塊 72.45 27232 111.5% 2 珠海 珠國土儲 2009-03 70.18 3750 33.9% 3 上海 長風 6B( B6) 7C地塊 70.06 22409 129.1% 4 青島 燕兒島舊改地塊 50.85 6823 0.0% 5 北京 頇義區(qū)天竺開發(fā)區(qū) 22號 50.5 31173 258.2% 6 大違 (2009)-5號地 49.2 2583 0.0% 7 廣州 科學城 KXC-F8-1-1地) 43.41 7074 152.4% 8 重慶 江北城組團 A、 C分區(qū) 41 3079 12.3% 9 北京 廣渠路 15號頃目用地 40.6 14493 146.5% 10 北京 望京 B29商業(yè)金融頃目 40 10197 164.3% 11 佛山 (佛南(掛) 2009-030 38.2 6495 103.2% 12 重慶 洪恩寺地塊 38.1 3040 31.5% 13 天津 津南(掛) 2009-11 36 1434 0.0% 14 蘇州 ( 2009) 06獨墅湖北 36 28057 230.6% 15 沈陽 2009-032塔灣街東地塊 34.84 1622 0.0% 16 常州 京杭大運河東側 , 31.98 1469 0.0% 17 上海 趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū) 10號 30.48 14499 222.2% 18 北京 大興區(qū)黃村 19號、 20號 30.25 6605 116.0% 19 廈門 2009G05地塊 30.2 6671 51.7% 20 上海 黃浦江中心段 E18單元 1-8 30.05 33826 55.2% 排名 城市 土地名稱 每畝地價 (萬元 /畝 ) 1 上海 靜安區(qū) 49號街坊地塊 9513 2 深圳 B205-0001 8117 3 深圳 B116-0079 6854 4 杭州 杭政儲出 200960號 6330 5 廣州 (天河區(qū)珠江新城 D3-4 6005 6 上海 黃浦江中心段 5837 7 深圳 B205-0015 5830 8 青島 東海西路 45、 47號 I-A-2008-34號 5667 (商) 9 上海 15號街坊交通樞紐 5610 10 上海 龍華路 1960 5355 11 深圳 B205-0022 4863 12 杭州 杭政儲出 200939號 4812 13 杭州 杭政儲出 200973號 4632 14 深圳 T107-0012 4583 15 上海 海倫路站地塊 4393 16 杭州 杭政儲出 200952號 4359 17 上海 徐虹北路 8號地塊 3874 18 杭州 杭政儲出 200974號 3867 19 杭州 杭政儲出 20094號 3800 20 上海 漕河涇街道 292街坊 3672 2009年 1-11月全國成交土地每畝單價排行榜 高總價地王頻頻出現(xiàn) 39 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 08年排名前 10企業(yè),今年平均業(yè)績超過去年 1.8倍 中海、保利、華潤等央企業(yè)績基本實現(xiàn)翻倍 恒大表現(xiàn)突出,全年有望實現(xiàn)業(yè)績翻 5倍 企業(yè)銷售業(yè)績大增,央企全面崛起 注: 2009預計銷售金額根據(jù)企業(yè)最新披露業(yè)績推算得出 ; 預計同比根據(jù) 09年預計銷售額的中位值計算得出 數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報及企業(yè)網(wǎng)站 企業(yè) 2009 1-11月銷售金額 (億元) 2008 銷售金額 (億元) 預計同比 ( %) 金地集團 178.81 114.03 157% 華潤置地 175* 79.95 219% 龍湖地產 151* 115 131% 2009年( 1-11月)金額排行榜 2009年業(yè)績表現(xiàn)增幅突出企業(yè)列表 排名 企業(yè) 2009 1-11月銷售金額 (億元) 2008 銷售金額 (億元) 預計同比 * ( %) 1 萬科 579.2 478.7 120 % 2 綠城集團 429 108 397% 3 保利地產 403.65 205.11 197% 4 中國海外収展 395.91 234.18 169% 5 綠地 339 160 212% 6 恒大地產 262.7 60.32 436% 7 富力地產 226.21 160.2 141% 8 丐茂房地產 210 62.44 336% 9 碧桂園 194 174.5 111% 10 雅居樂地產 180 116 155% 合計 3219.67 1759.45 183% 企業(yè)銷售良好業(yè)績大漲 40 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 2009年各地房地產市場 成交價格均有所上漲,但其主要原因是由于供求結構引起的 全國重點城市 09年前十一月市場供求比 序號 城市 供求比 序號 城市 供求比 序號 城市 供求比 1 上海 1: 1.43 6 杭州 1: 1.65 11 無錫 1: 1.65 2 北京 1: 1.82 7 天津 1: 1.36 12 蘇州 1: 1.57 3 深圳 1: 1.46 8 武漢 1: 1.75 13 青島 1: 1.36 4 廣州 1: 1.23 9 成都 1: 1.51 14 沈陽 1: 1.30 5 南京 1: 1.78 10 重慶 1: 1.42 15 鄭州 1: 1.81 資料來源: CRIC 全國重點城市 2009年 1-11月商品住宅成交均價不 2008年相比漲跌幅情況 ??跐咸m州洛陽寧波青島蘇州揚州鎮(zhèn)江鄭州貴陽太原南寧天津南京成都杭州上海重慶武漢廈門深圳沈陽無錫長春北京合肥廣州福州大連包頭- 2 0 %- 1 5 %- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%0 5 10 15 20 25 30 35注:包央、福州、海口、兮州、洛陽、南寧、鎮(zhèn)江為 1-10月數(shù)據(jù) 房地產市場整體發(fā)展較為健康 41 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 杭州南京常州北京南昌鄭州長沙成都??谇鄭u上海合肥蘇州無錫長春大連廣州深圳廈門武漢重慶020040060080010001200-100.00% -90.00% -80.00% -70.00% -60.00% -50.00% -40.00% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00%存量增幅11月底存量(萬m 2)市場存量: 86%的城市商品住宅存量已低于 600萬平方米, 81%下滑幅度超過 30%,各城市剩余的可售面積均丌足 7個月 2009年 11月末全國典型城市商品住宅存量變化情況 資料來源: CRIC 區(qū)域 城市 09年月均成交 (萬 m2) 11月底存量 (萬 m2) 可售時間 (月) 區(qū)域 城市 09年月均成交 (萬 m2) 11月底存量 (萬 m2) 可售時間 (月) 區(qū)域 城市 09年月均成交 (萬 m2) 11月底存量 (萬 m2) 可售時間 (月) 華東 上海 157.80 472 2.99 華北 北京 162.41 964.98 5.94 華中 武漢 76.47 368.39 4.82 杭州 53.35 57.94 1.09 長春 51.02 374.90 7.35 鄭州 54.45 272.69 5.01 南京 84.06 146.70 1.52 大違 62.89 115.36 1.83 長沙 108.79 176.5 1.62 合肥 90.52 342.4 3.78 華南 廣州 76.47 368.39 4.82 西部 成都 137.1 451.50 3.29 蘇州 75.58 269.10 3.56 深圳 54.45 272.69 5.01 重慶 196.76 1020.17 5.18 注:北京、南京、合肥、大違、南昌、長沙、??跒?1-10月份數(shù)據(jù) 存量下降 30% 房地產市場整體發(fā)展較為健康 42 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 注: 09年 2季度住宅消化周期 = (09年 2季度末市場存量 +未來一年預計供應量 )/近期平均成交量 09年 3季度末典型城市商品住宅市場消化周期列表 單位:月 注:我們訃為,消化周期處于 18-36個月以內,城市房地產供求關系比較平衡; 36-60個月乊間,供求風險較高; 60個月以上戒 18個月以下,市場供求極度夭衡。 注:預計供應量:綜合考慮在售項目未來時點內新推案面積,加上在建項目、未開工項目在未來時點內的上市量。 區(qū)域 城市 09年 3季度末可售面積(萬 m2) 未來一年預計供應量(萬 m2 ) 未來一年預計供求比 前半年月均成交量(萬 m2 ) 09年 2季度末消化周期(月) 09年 3季度末消化周期(月) 變化趨勢 華東 上海 550.10 1200-1300 1.00 188.19 11.19 9.51 南京 57.68 650-750 1.02 93.79 11.57 8.15 杭州 74.10 250-350 1.12 68.48 6.90 5.52 華北 北京 996.78 1200-1350 1.20 190.04 15.8 11.98 天津 875.87 1100-1200 0.59 125.30 23.94 15.93 華南 廣州 454.97 1100-1200 0.82 95.71 17.19 16.93 深圳 304.22 550-650 1.03 55.77 14.72 16.38 中西 武漢 609.32 650-750 1.39 103.28 19.77 12.79 成都 523.49 750-850 1.32 112.75 12.77 11.69 重慶 1131.96 2100-2200 0.99 205.82 14.92 16.11 全國整體市場繼續(xù)呈現(xiàn)供丌應求局面,大多數(shù)典型城市的消化周期呈下降趨勢 房地產市場整體發(fā)展較為健康 43 2009 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經(jīng)版權所有者書面許可,丌得對本文檔及其部分迚行任何形式的復制、修改戒移作他用。 大多數(shù)城市的土地供應仍然跟不上住宅銷售的節(jié)奏,上海、北京、深圳等幾個城市尤為明顯 歷年商品住宅成交與住宅類土地成交建筑面積對比表 資料來源: CRIC 城市 2007年 2008年 2009年 1-11月 商品住宅成交面積 (萬平方米) 住宅類土地成交建筑面積 (萬平方米) 開發(fā) 比重 商品住宅成交面積 (萬平方米) 住宅類土地成交建筑面積 (萬平方米) 開發(fā) 比重 商品住宅成交面積 (萬平方米) 住宅類土地成交建筑面積 (萬平方米) 開發(fā) 比重 上海 2090.55 668.83 313% 891.5

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