聯(lián)排別墅專題研究（PPT43頁).ppt

聯(lián)排別墅專題研究 聯(lián)排別墅的定義和特征 定義又稱TOWNHOUSE 有天有地 每戶獨門獨院 設(shè)有1至2個車位 還有地下室 它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅 一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起 每幾個單元共用外墻 有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶 特征比較注重項目選址 盡量余地 余綠 余水 交通相對比較方便 價位在同類別墅產(chǎn)品中較低 為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造 戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi) 有特色 TOWNHOUSE與聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅只是TOWNHOUSE比較常見的一種產(chǎn)品形式 TOWNHOUSE的正確譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅 因為TOWN的正確譯法應(yīng)該是叫城 國外的市中心就叫做DOWNTOWN 如果是一個大學(xué)城也叫做UNIVERSITYTOWN 所以 TOWN只是區(qū)別與CITY 是指城而不是指大的城市 本身并不意味著郊區(qū)城鎮(zhèn) 在歐洲原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅 這種住宅均是沿街的 由于沿街面的限制 所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬 層數(shù)一般在3層至5層 而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜 各式各樣 開發(fā)別墅類產(chǎn)品所需具備的條件 區(qū)位 市場對這一大的區(qū)域環(huán)境認(rèn)可度 是否適合開發(fā)別墅 交通條件 不止是空間距離的遠(yuǎn)近 而是時間的概念 項目也許很遠(yuǎn) 但是緊鄰高速 可能開車二十多分鐘即可到達(dá) 而與此相反 有些地方在地圖上看來距離很近 但交通很成問題 往返反而需要耗費更多時間 這種條件就不適合別墅的開發(fā) 自然資源 擁有真山真水的環(huán)境優(yōu)勢 項目沒有真山真水的周邊環(huán)境 就得人工堆砌假山 開挖河流 甚至開發(fā)高爾夫球場或果嶺來彌補自然資源的匱乏 因借資源 包括文化 商業(yè) 旅游等設(shè)施資源 例如項目靠近名校 大型超市以及其它旅游購物場所 城市配套設(shè)施資源等 聯(lián)排別墅的優(yōu)缺點 雙拼別墅本質(zhì)上來說就是兩個聯(lián)排別墅對拼 而聯(lián)排別墅一般是4 6個組合 因此雙拼別墅的采光面為三面 而聯(lián)排別墅只有端頭戶型的采光為三面 當(dāng)中戶型均為兩面 獨棟別墅是四面采光 因此聯(lián)排別墅的采光性不如獨棟和雙拼在身份及地位的象征上 聯(lián)排別墅略遜一籌純經(jīng)濟型別墅區(qū)雖然容積率較低 但由于間距較小 造成社區(qū)的公共休閑空間受到限制 大部分僅限于自身花園內(nèi)活動 休閑 健身需求難以得到全面滿足 總體來說 聯(lián)排別墅在別墅類產(chǎn)品中屬于性價比較高的產(chǎn)品 一般的經(jīng)濟型聯(lián)排占地較小 且有多種組合方式 比較容易出容積率聯(lián)排別墅的單價會略低 而總面積也會較小些 因此總價會比較便宜疊加別墅一般都是兩層一戶 雖然是獨立入戶 單始終都是在一個單元內(nèi) 而且一般為4 5層 比較沒有別墅的感覺 而聯(lián)排別墅在一個豎向上均為一戶 獨門獨院 私密性較強占地面積和舒適程度的折中 優(yōu)點 缺點 聯(lián)排別墅戶型演變和發(fā)展 聯(lián)排別墅趨向獨棟 經(jīng)濟別墅附加值升級 低總價精簡別墅 側(cè)花園 拉遠(yuǎn)聯(lián)排距離 層數(shù)降低 北京龍湖香醍漫步 L 形院墅聯(lián)排 上海新浦江城 凹 形內(nèi)庭聯(lián)排 二層完全分離 南京仙林翠谷地下空間放大 面寬擴大 上海大華圣地維拉大面積聯(lián)排 總體布局與獨棟別墅相似 成都置信芙蓉青城 兼顧舒適與大氣 贈送面積大 上海金地格林世界外部景觀引入室內(nèi) 上海萬科燕南園內(nèi)庭院升級 重慶協(xié)信TOWN城 雙主臥 概念 功能細(xì)分 深圳振興城 公寓的面積 別墅的形態(tài) 布局緊湊 石家莊卓達(dá)太陽城 一層 二層 花園層 側(cè)花園拉遠(yuǎn)聯(lián)排距離 類獨棟聯(lián)排面積 建筑面積290平方米 與獨棟類似 形態(tài) 兩層 兩戶之間布置 側(cè)花園 減少戶與戶之間干擾 三面采光通風(fēng) 向獨棟靠攏 品質(zhì) 地面抬高 陽光地下室 下沉花園 形成獨棟的花園式風(fēng)格 舒適度 四臥朝南 頂層主臥 功能布局合理 側(cè)花園 側(cè)花園 L 形院墅 圍和更大的庭院空間兩層 建筑面積204平方米 L 形住宅布局內(nèi)部獨享私家花園 兩戶對拼 凹形建筑圍和形成更大的庭院空間 L 形建筑布局增大南向臨街面 利于日照通風(fēng) 更多空間享受庭院風(fēng)景 兩戶間僅車庫相連 一層 二層 在傳統(tǒng)帶有單獨庭院的雙拼以庭院相連 打通庭院隔墻即可形成一個具有較大庭院的類獨棟別墅 臥室 臥室 主臥 客廳 餐廳 凹 形建筑布局改變組團(tuán)形態(tài) 二層完全分離兩層 總建筑面積約260平方米 凹 型布局 中間圍和56平方米庭院 大進(jìn)深內(nèi)庭 兩個南向采光面 一層僅一個衛(wèi)生間相連 二層完全獨立 更有獨棟的感覺 改變建筑形態(tài)組織組團(tuán) 縱向變橫向 面寬擴大 陽光地下室建筑面積250平方米左右 總體布局與獨棟別墅相似 拉大總面寬 總面寬15米以上 減少進(jìn)深 改變傳統(tǒng)聯(lián)排縱深長的形態(tài) 陽光地下室 布局起居室 活動室 視聽室 工人房等 南向采光面大 客廳 起居室 主臥 客臥 活動室均南向 南露臺面積大 布置活動場地 頂層僅露臺 活動空間 地下室 一層 二層 三層 總體布局類似獨棟別墅 地下層 一層 二層 形態(tài) 面積大 建筑面積464平方米 兩層 一層客廳雙向流線設(shè)計 L 形布局 南北獨享私家花園 南向采光面大 客廳餐廳 主臥客廳均朝南 舒適度 二層設(shè)采天棚 一層室內(nèi)采光更充足 雙車位 陽光地下室 活動房 工人房 儲藏室 洗衣房 所有臥室?guī)l(wèi)生間帶花園 景觀性 地下室下沉花園 一層南北私家花園 二層每個臥室?guī)б粋€觀景露臺 下沉花園 下沉花園采光井 下 上 采光天棚 一層 經(jīng)濟型別墅 日益增大的附加值建筑面積205平方米 經(jīng)濟型聯(lián)排別墅 贈送 半地下室 車庫 儲藏 洗衣房 工人房功能俱全 一層前后私家花園 二層三層觀景露臺 大氣 餐廳和北入口位于一層夾層 客廳挑空 玄關(guān)挑空 舒適 兩個朝南開間 客廳三臥南向 三層主臥 衛(wèi)生間 書房 衣帽間 觀景露臺 內(nèi)庭院的布置試圖解決聯(lián)排別墅進(jìn)深較大產(chǎn)生的采光通風(fēng)問題 并在居住空間內(nèi)營造人與自然交流的過渡空間 室外景觀引入室內(nèi) 內(nèi)庭院布置餐廳中庭透光采光 錯層分隔客廳餐廳 二層內(nèi)庭空中花園 避免過高產(chǎn)生的壓抑感 三間臥室既有露臺景觀又有內(nèi)庭景觀 一層 二層 三層 內(nèi)庭院 內(nèi)庭院 餐廳采光井 內(nèi)庭院布局的演變 頂層活動空間建筑面積250平方米左右 主要居住功能布置于二層 三層僅為露臺和活動室 傳統(tǒng)的內(nèi)庭院后置或前移 避免了圍和的 筒狀空間 呈半開放式 節(jié)省交通空間 餐廳 客廳 臥室等主要功能房均圍繞庭院布局 增加景觀性 北面入戶花園和下沉庭院 南面私家花園 戶內(nèi)內(nèi)庭院 二層三層觀景露臺 立體景觀 地下室 一層 二層 三層 半開放內(nèi)庭 內(nèi)庭上空 餐廳 客廳 主臥 臥室 下沉庭院 下沉庭院 雙主臥 舒適度更高建筑面積226平方米 二層 三層各設(shè)一個主臥 形成 雙主臥 格局 功能細(xì)分 起居室和家庭室分離 工人流線和主人流線分離 一層 二層 三層 半地下層 次主臥 主臥 起居室 家庭室 面積更小 由 經(jīng)濟 變 精簡 建筑面積比 經(jīng)濟型聯(lián)排 更小 甚至只有110平方米 布局緊湊 功能合理 110平方米兩室兩廳 二層 采用戶外停車 保證客廳和主臥南向 采用 L 形布局 一層 二層建筑面積110平方米 一層 二層建筑面積165平方米 聯(lián)排別墅的變遷 時間 早期階段 最早的聯(lián)排別墅主要以城鄉(xiāng)結(jié)合部的經(jīng)濟型別墅為主 規(guī)模小 價格低 產(chǎn)品還不夠成熟 其主打賣點是其新穎的生活方式 代表作品 深圳四季花城 中海怡翠山莊 水榭花都 現(xiàn)階段 目前聯(lián)排產(chǎn)品已向高環(huán)境質(zhì)量低密度發(fā)展 向別墅品質(zhì)靠攏 具體在于加大面寬 降低層數(shù) 功能布局類似獨棟別墅 這一類可以被稱為獨聯(lián)體 有些產(chǎn)品每戶之間側(cè)墻已連接很少或不連接 平面形狀往往表現(xiàn)為 L 形 凹 字形等 針對的是高檔次的消費者 代表作品 北京龍湖香醍漫步 上海新浦江城 南京仙林翠谷 中期階段 以成熟地段 城市人文自然景觀及大規(guī)模社區(qū)為依托的高素質(zhì)產(chǎn)品大量涌現(xiàn) 聯(lián)排別墅產(chǎn)品迅速成熟 并贏得市場認(rèn)可 這說明聯(lián)排對配套 交通等條件的依賴性比較強 這個時期的產(chǎn)品是三層為主 前后花園 部分帶帶地下室的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅 小面寬 大進(jìn)深 配有室內(nèi)車庫 一般面積在200平米左右 容易控制總價 其主要賣點是性價比 代表作品 金地格林世界 復(fù)地北橋城 麗水馨庭 聯(lián)排別墅戶型的的地域差異 北京 深圳 上海 成渝 類獨棟 產(chǎn)品 中高端定位 面積大 面寬大 起居室活動室等活動區(qū)域面積大 地下空間利用 視聽室功能的增加 兩層 注重社區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境營造 山海景觀 注重社區(qū)周邊自然景觀 大型純聯(lián)排社區(qū)少 有 獨棟 情結(jié) 喜好鄰水而建 250 300平方米 進(jìn)深相對較長 功能區(qū)域獨立性強 經(jīng)濟型聯(lián)排 中端客戶為主 180 240平方米 半地下室緊俏 內(nèi)庭院 功能緊湊 三臥南向 控制進(jìn)深 面寬7米以上 注重總價 注重鄰里交往空間 山地別墅 戶型面積適中 頂層閣樓 瘦身低端 產(chǎn)品走俏 150 200平方米 中高端 類獨棟 產(chǎn)品注重功能布局上與獨棟別墅舒適性相似 由于競爭激烈 從開發(fā)品質(zhì) 產(chǎn)品到開發(fā)特色 多元化發(fā)展 個性強 發(fā)展趨勢注重室內(nèi)的采光和景觀品質(zhì) 內(nèi)部布局的不斷升級 提高室內(nèi)采光的同時 考慮節(jié)地原則 地下空間的利用 根據(jù)產(chǎn)品定位設(shè)置地下室或半地下室 挖掘地下空間的附加價值 花園入戶 頂層大面積觀景露臺 提供與周邊環(huán)境融合的載體 提高聯(lián)排密度和容積率 通過室內(nèi)空間附加值和舒適性的提高彌補高密度排布所降低的適居性 類獨棟聯(lián)排別墅和小面積精簡聯(lián)排兩級產(chǎn)品不斷升級 聯(lián)排別墅布局的演變 院落排列 萬科第五園 新浦江城將幾套別墅進(jìn)行圍合 中間為中庭式院落 圍而不斷 格局工整 結(jié)合個性化的園林景觀 形成大社區(qū)內(nèi)相對獨立 私密的鄰里空間 內(nèi)院 外院組合的院落別墅創(chuàng)造了一種中國傳統(tǒng)院落生活與現(xiàn)代別墅生活相融合的居住意境 衍生出歐式 美式等院落流派 相同的是 任何流派的院落別墅都強調(diào)一種有機相連 親和友好的鄰里尺度 兩戶之間的院落空間 相對私密 可作為共享的內(nèi)庭 提供鄰里交流空間 錯拼布局 仙林翠谷 太陽城仙林翠谷依山而建 建筑根據(jù)地貌和坡向而建 強調(diào)場景式坡地 臺地景觀 其 L型 和 凹型 建筑布局形態(tài)形成了創(chuàng)新的聯(lián)排排列組合 太陽城通過改變傳統(tǒng)單一的入戶方式 采用同組團(tuán)不同入戶方向的做法 形成了錯拼的布局 錯拼布局 對地形的適應(yīng)性更強 有效減少聯(lián)排之間的拼接面積 使單體建筑形體相對獨立 立面更為豐富 產(chǎn)品使用上減少了相鄰間的相互影響 單體建筑獨立性 私密性更強 同時墻體和窗面面積增加 采光和通風(fēng)效果增強 大大提高了居住品質(zhì) 另外錯拼分隔形成院落 也豐富了聯(lián)排別墅的室外空間 改變?nèi)霊舴绞浇M織組團(tuán) 改變建筑形態(tài)組織組團(tuán) 類獨棟組團(tuán)布局 綠地翠谷以每戶都能看到中心景觀為布局原則 順應(yīng)山形地態(tài) 道路設(shè)計成彎曲流向形 類似獨棟別墅組團(tuán)布局的道路 別墅沿路排列 高低錯落 建筑 坡地 湖泊相映成趣 保證每戶面向中心景觀同時 類獨棟的組團(tuán)布局 增強棟與棟之間的私密性 對地形變化適應(yīng)性強 改變了聯(lián)排別墅景觀較為呆板的缺陷 景觀均好且戶戶面向中心景觀 順延彎曲道路的排布形成豐富的組團(tuán)空間 聯(lián)排產(chǎn)品用獨棟的布局 類獨棟的戶型打造獨棟別墅品質(zhì)的社區(qū) 弧線排列 建工未來城分為內(nèi)外兩層 內(nèi)環(huán)呈圓環(huán)式排列 共享中庭花園景觀 外環(huán)鄰路 半圓排開 與湖岸線自然相隨 能夠較大限度地利用湖景資源 弧形布局尺度較為寬松靈活 主要特點是景觀面大 視覺感強 同時單體間拼接面減少 井字 布局 萬科深藍(lán)地下空間相連的 聯(lián)排 別墅 相聯(lián)的 陽光底層 四棟地下層相聯(lián) 借鑒四合院組織方式 緩坡入戶 車庫 地下入戶門兩兩相對 建筑 井 字結(jié)構(gòu)布局 四套別墅分別布置在四個接點位置 相鄰空間各自劃分給四家 通過底層院落相連 建筑單體獨立 又可以通過相連的地下庭院促進(jìn)鄰里交流 聯(lián)排的社區(qū)空間和文化環(huán)境營造 新型社區(qū)文化是聯(lián)排別墅的特殊需要在初期的聯(lián)排別墅項目中 往往只注意住宅單體設(shè)計本身 而對居住在這種社區(qū)的居民的生活方式 交往要求和社區(qū)文化的建立 沒有時間與精力去研究 而如何提高聯(lián)排別墅居住區(qū)的社區(qū)文化 提供滿足居住在這里的人群的生活方式的社區(qū)環(huán)境 將是下一代聯(lián)排別墅發(fā)展競爭重點之一 此外 精心推敲設(shè)計聯(lián)排別墅社區(qū)的室內(nèi)外空間 使之不僅僅是普通住宅的簡單復(fù)制 不是建筑與道路切割之后剩下的空間 而是一種完整的空間 可以促進(jìn)人們的交往 促進(jìn)社區(qū)互動 有不同等級層次的空間 這是社區(qū)文化和人居環(huán)境塑造的重要手段 從規(guī)劃形態(tài)上提高聯(lián)排別墅的人居質(zhì)量規(guī)劃形態(tài)應(yīng)避免城里大規(guī)模開發(fā)的集合住宅的批量化 工業(yè)化生產(chǎn)所慣有的那種呆板的行列式 兵營式格局 在規(guī)劃形態(tài)上應(yīng)營造自然豐富的規(guī)劃格局 道路與室外空間形態(tài)也盡量彎曲自然 注意形成不同層次 不同規(guī)模的室外綠化和景觀空間 特別要重視中央綠化和組團(tuán)綠化 盡量做到人車分流 形成一條無障礙的盡量少與車行交叉的步行系統(tǒng) 有可能的話 借助人工或自然的地形高差 把人行路線和車行路線用不同的標(biāo)高加以分流 這種室外高差的處理也能豐富建筑南北口和室內(nèi)空間 室內(nèi)空間的動感性與靈活性聯(lián)排別墅產(chǎn)品的戶型面積指標(biāo)通常介于普通多層及高層公寓住宅和獨立別墅之間 既沒有前者的緊張局促 也沒有后者的大氣軒敞 如何在有限的天地中創(chuàng)造出精巧宜人的室內(nèi)效果 并形成自己獨特的經(jīng)濟型別墅空間氛圍 是提升其居住舒適度的關(guān)鍵因素之一 高質(zhì)量室內(nèi)空間的營造 需要戶型布局 形體塑造 功能分配等多方面環(huán)節(jié)的緊密結(jié)合 并在細(xì)微之處精雕細(xì)琢 室內(nèi)空間效果的趣味性和豐富性 功能細(xì)分 起居室 家庭室 中廚 西廚房 活動室 陽光房等 個性空間增加 和室 收藏室 視聽室等 空間的動感流暢 交通空間的重新定位 主客交通流線 主人工人交流流線分離 空間的靈活可變 陽光房 書房 臥室 雙主臥等 以及室內(nèi)自然光照環(huán)境設(shè)計等方面多下工夫 做足文章 內(nèi)庭院 采光井 下沉庭院等 個性化空間 和室 功能細(xì)分 西廚早餐 室內(nèi)景觀 下沉庭院 室內(nèi)外結(jié)合部分也是衡量社區(qū)環(huán)境質(zhì)量的關(guān)鍵聯(lián)排別墅業(yè)主會把在花園里的活動和小區(qū)內(nèi)的戶外活看作是自己生活的一個重要部分 建筑和室外相交接處的細(xì)節(jié)設(shè)計對于業(yè)主的生活體驗又構(gòu)成非常重要的一環(huán) 打破園林景觀 建筑外觀和建筑裝修之間的界限 把建筑的外立面設(shè)計做到建筑外裝的深度 利用庭院空間 花園和露臺做到室內(nèi)外空間過渡轉(zhuǎn)換 聯(lián)排別墅前后花園提供給住戶花園里面種植 游戲的空間 二層或者頂層的露臺提供給住戶高處遠(yuǎn)眺觀景 休息 活動的場所 不能單單注重單體內(nèi)部庭院露臺的布置 社區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)場地的布置 提供鄰里交流的場所 促進(jìn)鄰里感情 增進(jìn)社區(qū)和諧氛圍 增加生態(tài)技術(shù)含量 創(chuàng)造舒適的低能耗居住環(huán)境生態(tài)建筑技術(shù)的采用與住宅中科技含量的不斷提高是改善居住環(huán)境和提高住宅內(nèi)部舒適宜人性的有效手段 生態(tài)建筑技術(shù)的系統(tǒng)應(yīng)用能夠有效地控制和減少建設(shè)活動對環(huán)境所造成的負(fù)面影響 降低建筑的能耗和日常運營開銷 聯(lián)排別墅設(shè)計中生態(tài)技術(shù)的采用可以以下幾個方面著手 社區(qū)規(guī)劃 總體布置中考慮自然氣候與主導(dǎo)風(fēng)向 地形地貌 樹木植被 水系河流等因素 建筑單體 充分考慮建筑的朝向 體形系數(shù)和開窗面積比例等因素 以及建筑形體本身所形成的自然通風(fēng)采光系統(tǒng) 采用高效外墻保溫技術(shù)構(gòu)造 以及先進(jìn)的高效保溫隔熱節(jié)能玻璃與遮陽系統(tǒng) 以及高氣密性的門窗系統(tǒng) 通過上述三個方面的精心設(shè)計使建筑的能量負(fù)荷降到最低點 在這個基礎(chǔ)上進(jìn)行與系統(tǒng)相配合的建筑采暖與空調(diào)設(shè)計 能夠達(dá)到舒適宜人的居住環(huán)境 同時降低建筑能耗 太陽能取暖與發(fā)電系統(tǒng) 及地?zé)?地冷的應(yīng)用 先進(jìn)的衛(wèi)生間給排水設(shè)備系統(tǒng) 如隔音 衛(wèi)生的懸掛式側(cè)排水系統(tǒng) 先進(jìn)的建筑隔聲系統(tǒng)包括地板 墻體 門窗隔音系統(tǒng) 選用健康環(huán)保型建筑材料 聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格 從建筑形式上看 別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限 世界各國優(yōu)秀的別墅建筑風(fēng)格在中國的別墅市場上幾乎都有所體現(xiàn) 實際上 建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來說是十分復(fù)雜的 但按國內(nèi)市場上的說法 目前在市場上比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有 A 中式風(fēng)格B 現(xiàn)代風(fēng)格C 地中海風(fēng)格D 法式風(fēng)格E 英式風(fēng)格 通過對中式傳統(tǒng)住宅形式進(jìn)行了現(xiàn)代手法的演繹 展現(xiàn)了項目對實現(xiàn)傳統(tǒng)人文 自然的現(xiàn)代中式居住觀的追求與探索