房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查清單(最全).doc

.盡職調(diào)查前的準(zhǔn)備無論在何種類型的信用市場展業(yè)，作為一名理性投資人在作出決策之前，首要問題是解決信息不對稱問題，于是盡職調(diào)查是必須采取的手段。通過法律、商業(yè)、財務(wù)的盡職調(diào)查，使投資人盡可能多地明確交易對手及項(xiàng)目方案設(shè)計中的風(fēng)險點(diǎn)和存在的問題，為進(jìn)一步完善項(xiàng)目方案設(shè)計和投資條款的細(xì)化落實(shí)打下基礎(chǔ)。 從傳統(tǒng)地產(chǎn)融資（債權(quán)投資）盡職調(diào)查的流程出發(fā)，系統(tǒng)梳理盡調(diào)中每一步實(shí)施的要點(diǎn)。本文為第一篇盡調(diào)前的準(zhǔn)備 一、項(xiàng)目方案的解構(gòu)1、項(xiàng)目類別（主要從融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目所處的開發(fā)階段等綜合判斷、所處的地域位置、業(yè)態(tài)類型等）2、融資主體的特點(diǎn)（融資主體一般為項(xiàng)目公司，是否為公眾公司、是否為集團(tuán)公司的一員、經(jīng)營特點(diǎn)等。如項(xiàng)目公司僅僅為融資工具，則要深度判斷集團(tuán)公司在項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)中的地位） 3、融資主體實(shí)際控制人情況（有可能穿透至集團(tuán)層面）4、主要風(fēng)控措施有哪些（集團(tuán)信用擔(dān)保、第三方保證擔(dān)保、個人無限連帶責(zé)任、房地產(chǎn)抵押、財務(wù)控制等）5、項(xiàng)目的還款來源是什么6、交易主體（項(xiàng)目方案中所有交易主體，初步明確各方的主要權(quán)責(zé)）7、交易結(jié)構(gòu)中涉及的稅費(fèi)二、盡調(diào)思路及重點(diǎn)在對項(xiàng)目方案和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行初步解構(gòu)后，基本會形成盡調(diào)的思路，主要為本次盡調(diào)的重點(diǎn)和擬采取的手段。三、資料清單 一般在去現(xiàn)場盡調(diào)之前，投資經(jīng)理應(yīng)該根據(jù)融資方已經(jīng)提供的材料、公開信息搜集到的材料、本次盡調(diào)的重點(diǎn)，列出資料清單，以便融資方準(zhǔn)備提供，提高現(xiàn)場盡職調(diào)查的效率。 （一）融資主體（1）工商稅務(wù)登記信息（營業(yè)執(zhí)照、組織結(jié)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證，新的營業(yè)執(zhí)照應(yīng)該為三證合一，帶二維碼）。該部分信息可以通過“全國企業(yè)信息系統(tǒng)”查詢獲取。部分省市的工商局網(wǎng)站查詢到的信息會更加詳細(xì)。（2）項(xiàng)目公司章程、授權(quán)代表的身份證復(fù)印件（法定代表人）（3）人員情況：實(shí)際控制人、主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷（法定代表人、董事長、總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人）；人員分布情況（按學(xué)歷、工作崗位職責(zé)、地域、年齡、性別等）（4）辦公場所情況：場所面積、權(quán)屬等（5）公司的主要資質(zhì)、榮譽(yù)情況等，證書復(fù)印件 （6）公司的業(yè)務(wù)情況（領(lǐng)域、區(qū)域、過去、現(xiàn)在、未來）（7）享受的稅收等方面的政策優(yōu)惠文件（8）開戶銀行、相應(yīng)信用等級及授信額度、主要融資渠道、貸款卡卡號及密碼（9）近三年審計報告（包括報表及附注）及最近一期財務(wù)報表，上年度末與最近一期財務(wù)報表末級科目余額表；近兩年末的銀行對賬單及調(diào)節(jié)表（10）融資情況統(tǒng)計（融資主體、金融機(jī)構(gòu)、期限、金額、利率、還本付息約定、擔(dān)保方式），并提供借款合同；重大負(fù)債及或有負(fù)債情況說明（11）稅務(wù)情況：公司主要承擔(dān)的稅種及稅率、是否有稅務(wù)負(fù)債；近三年所得稅匯算清繳證明；近三年繳納12月份增值稅的納稅申報表 （12）公司主要制度：內(nèi)控目錄，財務(wù)資金管理制度；重點(diǎn)崗位提示；人力資源制度。（13）現(xiàn)金流預(yù)測表：要求融資主體提供從放款起始日開始，到融資到期日期間的現(xiàn)金流預(yù)測表。并提供詳細(xì)的假設(shè)前提，以便現(xiàn)場與財務(wù)經(jīng)理溝通（二）項(xiàng)目情況主要確保其合法合規(guī)性，不存在已有或潛在的瑕疵；了解工程建設(shè)情況，核實(shí)投入情況，以便為現(xiàn)金流預(yù)測表服務(wù)。1、項(xiàng)目情況概覽：包括但不限于項(xiàng)目定位、開發(fā)計劃、投資概算等。提供立項(xiàng)文件;如果項(xiàng)目為收購的，則提供收款合同及款項(xiàng)支付憑證。2、土地是否合法擁有及沒有欠費(fèi)：土地出讓合同、土地使用權(quán)證及土地相關(guān)費(fèi)用交納憑證，若尚未簽訂合同并繳納費(fèi)用，則提供土地中標(biāo)文件。3、五證是否齊全：土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證及附件、商品房預(yù)售許可證4、其他合法性證件及審批手續(xù)5、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計劃表、監(jiān)理月報、工程進(jìn)展明細(xì) 6、項(xiàng)目資金使用情況：投資估算及分項(xiàng)投入情況、資金來源、后續(xù)資金需求計劃、項(xiàng)目所簽訂的所有合同及合同項(xiàng)下的支付情況7、房屋銷售及出租計劃8、抵押物情況:清單及評估報告（三）母公司相關(guān)材料此處的母公司不限于項(xiàng)目公司的股東，而是其實(shí)際控制人，根據(jù)項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)判斷。1、母公司的工商材料2、母公司的歷史沿革、業(yè)務(wù)板塊（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊請?zhí)峁┮验_發(fā)、在開發(fā)及待開發(fā)的項(xiàng)目情況表）3、母公司公開資信情況：如行業(yè)地位及排名4、母公司主要控制人簡歷及身份證復(fù)印件5、項(xiàng)目公司在母公司中的地位以及母公司所在集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖6