樓盤賣點.doc

賣點類型全面梳理房地產(chǎn)市場，可將所有的賣點分為18大類，共有158個賣點。1、樓盤硬件戶型、配套設(shè)施、交通、精裝修、板式住宅、建材與配置、景觀、新工藝與新材料、使用率、樓間距、會所、游泳池、戶口、大型超市進(jìn)駐、規(guī)劃設(shè)計、專業(yè)組合、大規(guī)模開發(fā)。2、建筑風(fēng)格建筑藝術(shù)、德國風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格3、空間價值錯層、躍式、復(fù)式、空中花園、大露臺4、園林主題中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海派風(fēng)情、熱帶園林5、自然景觀全海景、一線江景、二線江景、園景、人工湖景、山水景觀、山景、河景、自然湖景6、區(qū)位價值繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運村概念、地段概念、商業(yè)地段7、產(chǎn)品類別小戶型物業(yè)、TOWNHOUSE、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)公寓、國際公寓、學(xué)院派公寓、新獨院住宅、經(jīng)濟適用房8、人以群分豪宅、白領(lǐng)、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)9、原創(chuàng)概念居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假村概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則10、功能提升健康概念、投資概念、綠色概念、e概念賣點、環(huán)保概念、生態(tài)概念11、產(chǎn)品嫁接（復(fù)合地產(chǎn)）教育概念、音樂概念、藝術(shù)概念、運動概念、旅游概念12、樓盤軟性附加值服務(wù)賣點、文化賣點、物業(yè)管理、口碑賣點13、產(chǎn)品可感受價值品質(zhì)賣點、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點14、樓盤及發(fā)展商形象榮譽賣點、發(fā)展商品牌、知情權(quán)賣點、自我標(biāo)榜、張揚個性15、居住文化與生活方式生活方式、品位賣點、文脈賣點16、情感孩子賣點、情緣賣點、親恩賣點17、銷售與工程進(jìn)度奠基、內(nèi)部認(rèn)購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、最后一期公開發(fā)售、火爆人氣、熱銷、加推、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、入伙、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝18、創(chuàng)意促銷價格、付款方式、競賣、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動促銷、開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂會促銷、表演活動促銷、藝術(shù)活動促銷、新舊房互動、車房互動、送私家花園、另類營銷手法如何確定廣告賣點的數(shù)量確定廣告賣點的數(shù)量，應(yīng)考慮以下因素：1、媒體因素。視聽媒體，如電臺、電視，一般廣告費用昂貴，廣告時間短，信息容量小，賣點就不宜過多。印刷媒體，如報紙、雜志、單張、說明書等信息容量大，可反復(fù)閱讀，賣點可多一些。特別是索取式（即由消費者主動索取的）說明書，由于一般能主動地去索取者都會想全面地了解該樓盤，賣點應(yīng)周全細(xì)密，疏而不漏為佳。2、主賣點影響力的大小。主賣點是指在兩個或兩個以上的賣點中最為重要的賣點。主賣點的影響力是指主賣點對消費者的心理所產(chǎn)生的影響力。如果主賣點對消費者的影響力非常大，則其它輔助性賣點（或稱次賣點）則可相應(yīng)地減少到最少的限度。主賣點的影響力的大小主要取決于它的需求度和可信度的大小，一個主賣點的需求度和可信度越大，主賣點的影響力就越大，反之則越小。主賣點的影響力越大，次賣點就要或必須要減少，否則就會因次賣點過多而影響了主賣點的傳播效果，削弱了它的影響力。同時，我們也極有可能會遇到這樣一種情況：本來，主賣點的影響力可以很大，但由于模糊不清，過于朦朧，而影響了效果，這時就要將它加以“放大”，使其清晰化。如順德碧桂園在剛提出“給您一個五星級的家”的主賣點時，對學(xué)校的設(shè)施的先進(jìn)性、會所的高貴性等子賣點（是指為說明某一賣點的下一層賣點）粗略帶過，效果并不十分理想，后來在改進(jìn)廣告時對這些子賣點進(jìn)行了更為細(xì)致的描寫，使“一個五星級的家”的豐滿形象躍然眼前，令人怦然心動。3、報紙廣告?zhèn)鞑シ绞?。房地產(chǎn)報紙廣告的傳播方式常有系列式和一版式這兩種方式。所謂系列式是指將所要傳播的廣告內(nèi)容先集中起來，然后像切蛋糕一樣，把它切成多份，每次傳播一份，進(jìn)行有計劃、連續(xù)性地傳播；而一版式，則無需切成多份，僅將所要傳播的廣告內(nèi)容集中在一個版面，有計劃地反復(fù)傳播。一般來說，系列式廣告由于可容納更多的信息量，總的賣點數(shù)量可比一版式的多些，而一版式的則應(yīng)盡量少些、精簡些。4、地域性因素。在廣東一帶，大凡有能力購買商品房的多是有一定事業(yè)基礎(chǔ)的從商人士、白領(lǐng)人士，他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，處事較果斷，不喜歡拖泥帶水。他們一般無暇顧及一些內(nèi)容繁雜的廣告，故在廣東做廣告能簡則簡，否則可能看都沒人看。但到了上海一帶就不同了。上海人做事大多較精細(xì)，有人說上海人處事有點像德國人，凡事都要考慮得相當(dāng)周密才做出行動。故在上海，廣告要做得細(xì)密些，賣點不妨多些，哪怕繁瑣一點也不要緊，房地產(chǎn)這類“大件”類商品更應(yīng)如此。未來住宅市場八大賣點長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是把特點當(dāng)賣點推廣。從90年代初到現(xiàn)在，住宅的賣點經(jīng)歷了三個階段：1995年以前，住宅的賣點主要是位置、交通狀況、價格；1995年之后，主要講品牌、環(huán)境景觀、物業(yè)管理及小區(qū)規(guī)模；近期住宅的賣點又主要講智能化、生態(tài)、強強聯(lián)合等。誰掌握了賣點，誰就可以把握市場。那么未來的賣點又是什么呢？有關(guān)專家認(rèn)為未來住宅市場有八大賣點。1、國家康居工程：一個實在的賣點。國家試點小區(qū)經(jīng)歷了幾個階段：小區(qū)試點、安居工程試點、小康試點、康居工程試點等。21世紀(jì)中國住宅產(chǎn)業(yè)將怎樣發(fā)展，一直是國家非常關(guān)注的問題。提高住宅品質(zhì)，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是今后中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。康居工程的特點是，國家對小區(qū)制定了嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，由國家為開發(fā)商當(dāng)家，由專家為老百姓把關(guān)。由于康居工程是由政府和專家在把關(guān)，所以康居工程是一個很好的賣點。2、住宅品種的開發(fā)一個需要不斷創(chuàng)新的賣點中國住宅的品種還有待開發(fā)和細(xì)化。目前商品房種類并不多。按市場常規(guī)，產(chǎn)品競爭越激烈，文化含量就越高，具體體現(xiàn)在三個方面：第一，功能多樣化；第二，花色品種多樣化；第三，房型花樣較多。這就要求開發(fā)商有前瞻性，請專家設(shè)計出有潛在市場的新產(chǎn)品。比爾蓋茨說過，21世紀(jì)是爭奪“眼球”的世紀(jì)。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，誰先創(chuàng)造新的產(chǎn)品類別，誰就有了強大關(guān)注率，產(chǎn)品就有賣點。3、環(huán)境景觀一個可以做得更好的賣點今年，環(huán)境被列為老百姓關(guān)注的熱點之首?，F(xiàn)在的房子如果有“家”無“園”的話，是要被淘汰的。景觀設(shè)計應(yīng)講究“天人合一”，講究建筑與環(huán)境統(tǒng)一。目前景觀設(shè)計主要存在五大問題：一、景觀與建筑單體缺乏共同語言；二、景觀設(shè)計過分西洋化、雷同化；三、景觀設(shè)計過于藝術(shù)化、園林化；四、環(huán)境景觀缺乏VI識別系統(tǒng)（差異識別）；五、景觀設(shè)計缺乏文化的深層認(rèn)識，使得很多開發(fā)商在宣傳時只是宣傳綠化率達(dá)到百分之幾十。景觀應(yīng)該是從建筑中生長出來的，應(yīng)更多體現(xiàn)地域文化背景。好的景觀設(shè)計要有親和力，有親和力才有歸宿感。在現(xiàn)在以大工業(yè)為背景的社會里，景觀設(shè)計應(yīng)以“康體”為主遵從三個主要原則：第一，地域原則；第二，使用原則；第三，物美價廉原則。景觀設(shè)計還要把握好三個層次：第一，使用功能層次（比如具備適合老人和兒童的使用功能）；第二，審美功能層次；第三，生態(tài)層次（講究環(huán)保、低耗、節(jié)能、高效）。景觀設(shè)計為了人的健康和舒適服務(wù)。4、提高社區(qū)住宅整體素質(zhì)一個不斷需要量化的賣點小區(qū)的整體質(zhì)量主要表現(xiàn)在四個方面。建筑單體、景觀設(shè)計、公建配套與物業(yè)管理。其中建筑單體最為重要。老百姓80的時間是呆在房子里面的，房屋的通風(fēng)、陽光等，需要量化到住宅設(shè)計中去。物業(yè)管理也是非常重要的，提供好的物管可以延長住宅使用周期。5、提高科技貢獻(xiàn)率一個要不斷追求的賣點住宅的科技貢獻(xiàn)率主要體現(xiàn)在兩個方面：一是建筑本身科技貢獻(xiàn)，另一方面是物業(yè)管理的科技貢獻(xiàn)?，F(xiàn)有建材的污染系數(shù)是比較高的，使用新的環(huán)保材料、用新的工藝、新的設(shè)備是未來住宅的賣點。在物業(yè)管理方面，要不斷提高科技貢獻(xiàn)水平，使小區(qū)智能化配套等適度超前也可以提升住宅的賣點。6、知情權(quán)一個被忽略的賣點消法規(guī)定，消費者對所買產(chǎn)品享有知情權(quán)。而時下有關(guān)商品房的投訴最多的是“不知情”。一套住宅價值幾十上百萬，需要開發(fā)商提供一份像樣的詳細(xì)的產(chǎn)品說明書和質(zhì)量保證書。賣房應(yīng)以人為本，買房應(yīng)以知情為本。開發(fā)商應(yīng)打好“知情權(quán)”這張牌，誰說得明白，誰就將搶占先機。7、保修期的長短一個比服務(wù)的賣點現(xiàn)在絕大多數(shù)開發(fā)商對住宅的保修承諾只有3年，房子是一個使用壽命長達(dá)70年的產(chǎn)品，3年保修承諾顯然是達(dá)不到消費者的要求的。所以無論哪個開發(fā)商只要率先承諾延長住宅保修期，提高對住宅的服務(wù)水平，誰就能賣得好。8、成本與管理一個笑到最后的賣點住宅的競爭到最后，就是價格的競爭。當(dāng)住宅的區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量、價格都相近的時候，這時市場競爭只有份額的競爭。在這種情況下，成本控制就尤為重要，誰的成本控制得最好，誰就能笑到最后。住宅的八大賣點也是消費者的八大買點，只要開發(fā)商引起足夠的重視，并能從中得到啟示，對指導(dǎo)今后的開發(fā)至關(guān)重要。房地產(chǎn)市場八個賣點回顧賣點之一：概念銷售 “概念”亮相，曾在樓市和傳媒上引起激烈的爭論，以“你蒙誰”為代表的聲音質(zhì)疑房地產(chǎn)商胡亂推出洋名詞的做法。也許輿論是過苛了，有概念總比沒概念好吧。 賣點之二：數(shù)字化社區(qū) 智能化一直是房地產(chǎn)項目的熱賣點之一，更流行的說法是數(shù)字化社區(qū)，或社區(qū)。社區(qū)智能化到底應(yīng)該什么樣？這個問題連專家也說不太清楚，但這正提供了廣闊的想象空間，寬頻入網(wǎng)、三表遠(yuǎn)程抄送、社區(qū)監(jiān)控都是智能化的表現(xiàn)，但誰又能說有了這真正“智能化”、“數(shù)字化”了。 賣點之三：境外設(shè)計 不少樓盤的設(shè)計都請國際著名設(shè)計大師，香港的貝爾高林、新加坡的雅科本、加拿大的，都成了買房人熟悉的名字。 樓盤的競爭終于由簡單的價位競爭進(jìn)化為規(guī)劃設(shè)計的競爭，是市場走向成熟的表現(xiàn)。 賣點之四：戶型 板式小高層、塔樓、多層住宅這些建筑專業(yè)用語漸漸為買房人熟知。從完全不顧日照與通風(fēng)要求的高密度塔樓，到大面積采光的蝶型塔樓，從只要求正南正北的狹長板樓，到對進(jìn)深有具體要求的板式小高層，人們越來越來會挑剔戶型設(shè)計，房地產(chǎn)商也越來越舍得犧牲寶貴的面積，以換取真正人性化的戶型設(shè)計。 賣點之五：高使用率 一樣的價錢，使用率越低的房子等于越貴，這帳人人會算。很多開發(fā)商都把超過的使用率打在廣告上，按常規(guī)，塔樓的使用率不應(yīng)該超過，為了吸引斤斤計較的消費者，有的開發(fā)商甚至不惜把本來該算在分?jǐn)偯娣e中的部分去掉，等于是變相降了價。 賣點之六：陽光、空氣、水 有個名詞叫“雙景住宅”，是指既在社區(qū)內(nèi)做園景規(guī)劃，又借助社區(qū)周邊的公園、河流、綠化帶。當(dāng)空氣指數(shù)、環(huán)境質(zhì)量成為都市人越來越關(guān)心的話題時，環(huán)境也成為諸多樓盤的