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土地估價(jià)有關(guān)問(wèn)題分析 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院鄒曉云xyhecy 010 66562981 一 十七屆三中全會(huì)后農(nóng)村土地政策走向二 面對(duì)金融危機(jī)對(duì)土地估價(jià)的思考三 集體建設(shè)用地估價(jià)有關(guān)問(wèn)題四 估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作有關(guān)問(wèn)題 一 十七屆三中全會(huì)后農(nóng)村土地政策走向目標(biāo) 保護(hù)農(nóng)民利益促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展農(nóng)地完善承包權(quán)承包權(quán)穩(wěn)定承包期延長(zhǎng)規(guī)范承包權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包 入股 轉(zhuǎn)讓 抵押 農(nóng)村集體建設(shè)用地允許商業(yè) 旅游 工業(yè)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)等 禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宅基地禁止買賣小產(chǎn)權(quán)房禁止買賣 意義 農(nóng)地流轉(zhuǎn) 土地適當(dāng)集中耕種 提高效率吸引資本進(jìn)入農(nóng)村 促進(jìn)發(fā)展人口向非農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移 提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)收入集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 打破城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)界線 形成競(jìng)爭(zhēng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 對(duì)估價(jià)行業(yè)的需求農(nóng)地方面 租金 入股作價(jià) 價(jià)格咨詢 各種補(bǔ)償 基準(zhǔn)地價(jià) 市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè) 仲裁等集體建設(shè)用地方面 轉(zhuǎn)讓價(jià) 租金 抵押 入股作價(jià) 投資咨詢 各種補(bǔ)償 基準(zhǔn)地價(jià) 價(jià)格監(jiān)測(cè) 仲裁等規(guī)劃 農(nóng)地不能真正流動(dòng)的原因市場(chǎng)化的環(huán)境 投資需求 流動(dòng)障礙 市場(chǎng)條件 資本壟斷性圈地導(dǎo)致政治風(fēng)險(xiǎn) 權(quán)利倒置 承包權(quán) 集體所有 行政權(quán)缺乏真正的變革內(nèi)力 人均地少 土地價(jià)值低 特殊的管理體制 二 面對(duì)金融危機(jī)對(duì)土地估價(jià)的思考現(xiàn)象 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值降低 銀行資產(chǎn)縮水土地招拍掛價(jià)格大幅降低 退地 流標(biāo) 底價(jià)成交泡沫如何產(chǎn)生 需求被高估 購(gòu)買力被高估 供給緊缺的假象 相對(duì)緊缺 制造需求 次貸 壟斷 導(dǎo)致房?jī)r(jià) 地價(jià)被高估 怎么辦 重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)價(jià)值 時(shí)間上足夠長(zhǎng) 穩(wěn)定 區(qū)域上足夠大 平均的 類型上足夠多 均衡 重視估價(jià)目的對(duì)價(jià)值的影響 抵押必須保守 現(xiàn)實(shí)正好相反 買賣交易 改制 入股等都應(yīng)該有所區(qū)別 現(xiàn)實(shí)中一樣 最重要的是 我們應(yīng)該具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 明白社會(huì)角色的責(zé)任 三 集體建設(shè)用地估價(jià)有關(guān)問(wèn)題集體建設(shè)用地 企業(yè)用地 自用 出租 合營(yíng) 入股 轉(zhuǎn)讓 宅基地 包括小產(chǎn)權(quán)房 集體建設(shè)用地特點(diǎn) 不合規(guī)劃沒(méi)有最有效利用流通性差 與國(guó)有不對(duì)等 權(quán)利復(fù)雜 處置權(quán)受集體限制 不規(guī)范 市場(chǎng)不公開(kāi) 競(jìng)爭(zhēng)不完全 估價(jià)注意點(diǎn) 注重合法性審查 估價(jià)合法性原則的要求 土地規(guī)劃 真的是建設(shè)用地 城鎮(zhèn)規(guī)劃 用途 容積率 用地指標(biāo)與計(jì)劃 是否批準(zhǔn) 符合規(guī)劃并不意味合法 用途審查 是否是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 注重權(quán)利的調(diào)查 確定價(jià)值大小的關(guān)鍵 取得的使用年期是否可以流轉(zhuǎn) 可以和不可以相差很大 如果流轉(zhuǎn)需要什么程序 比如集體投票 還是 是否有可流轉(zhuǎn)的次數(shù)限制如果發(fā)生征用是否能夠得到補(bǔ)償 土地能夠干什么 對(duì)集體是否有特定的義務(wù)承擔(dān) 經(jīng)營(yíng)模式是否受集體的控制 注重市場(chǎng)的調(diào)查 技術(shù)層面 當(dāng)?shù)貙?duì)集體建設(shè)用地的政策 政府 轉(zhuǎn)讓限制 產(chǎn)業(yè)干預(yù) 稅費(fèi) 投資 和國(guó)有比是否優(yōu)先限制等 當(dāng)?shù)貙?duì)集體建設(shè)用地的接受程度 使用者 是否形成氣氛 心態(tài) 顧慮 大的糾紛等 當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的狀態(tài)當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地與國(guó)有土地在投資上的差距當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地租金與國(guó)有的差距已有的交易案例的價(jià)格與國(guó)有的差距 特別注意 采用正常方法估價(jià) 不能簡(jiǎn)單按照國(guó)有土地價(jià)格減去出讓金可以采用制訂集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)使用收益還原法時(shí) 還原利率要考慮風(fēng)險(xiǎn)因素取得成本要相對(duì)低一些開(kāi)發(fā)時(shí)增值率要低一些受流轉(zhuǎn)范圍限制 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)低一些供給豐富一些 競(jìng)爭(zhēng)少一些使用范圍小 需求少 競(jìng)爭(zhēng)少一些 四 估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作有關(guān)問(wèn)題1 估價(jià)目的基本內(nèi)容 說(shuō)明估價(jià)行為什么而作 包括為誰(shuí)而作 為什么經(jīng)濟(jì)行為而作 發(fā)揮什么具體作用 其中 誰(shuí) 經(jīng)濟(jì)行為主體 如 被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè) 抵押中的銀行等 不能簡(jiǎn)單認(rèn)為是委托方 很多時(shí)候并不與委托方一致 經(jīng)濟(jì)行為 如 出讓 轉(zhuǎn)讓 抵押 作價(jià)入股 清算 征收補(bǔ)償 課稅等 具體作用 具體指估值在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的效力 如 價(jià)值參考 價(jià)值依據(jù) 價(jià)值鑒證等 另外 可以適當(dāng)說(shuō)明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的背景 以及有關(guān)文件等 容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤 估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定 例如不能交易 抵押 轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地 不能出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的評(píng)估目的 出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的 表述不清 混亂 2 估價(jià)依據(jù)基本內(nèi)容 說(shuō)明估價(jià)行為的依據(jù) 包括 法律政策依據(jù) 技術(shù)依據(jù) 估價(jià)對(duì)象鑒別依據(jù) 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料等容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤 頭重腳輕 一般性法律政策太多 估價(jià)對(duì)象方面的太少 少項(xiàng) 不全 涉及法律 法規(guī) 政策文件的 不注明生效日期 法律及政策調(diào)整后沒(méi)有更新 缺乏針對(duì)性 3 價(jià)格定義基本內(nèi)容 對(duì)所估價(jià)值進(jìn)行定義 包括所對(duì)應(yīng)的時(shí)間點(diǎn) 用途 開(kāi)發(fā)程度 年期 權(quán)利類型 價(jià)值類型等 容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤 將地價(jià)定義理解為是可以隨意設(shè)定的 導(dǎo)致與實(shí)際情況不一致 如 現(xiàn)狀為工業(yè)用地 委托方要求測(cè)算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價(jià) 而該區(qū)域規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū) 所以是錯(cuò)誤的 不可憑空設(shè)定 地價(jià)定義與后面的估價(jià)沒(méi)有銜接 誤認(rèn)為設(shè)定相同價(jià)值就相同 地類設(shè)定不合規(guī)定 依據(jù)新的規(guī)程 多宗地時(shí)沒(méi)有分情況設(shè)定 應(yīng)該分類處理 層次不清 4 估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用基本內(nèi)容 1 對(duì)于估價(jià)結(jié)果說(shuō)明的關(guān)鍵點(diǎn) 主要是估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 不屬于估價(jià)師判斷能力之內(nèi)的 包括 估價(jià)對(duì)象所在市場(chǎng)為正常市場(chǎng) 公正 公開(kāi) 公平 均衡 估價(jià)對(duì)象能夠得到合法 估價(jià)對(duì)象是持續(xù)利用的 現(xiàn)行關(guān)于估價(jià)的有關(guān)規(guī)定法律能夠有利于客觀估價(jià) 如基準(zhǔn)地價(jià)的修正體系的科學(xué)性 地價(jià)指數(shù)的客觀性等 2 對(duì)于估價(jià)報(bào)告使用說(shuō)明的關(guān)鍵點(diǎn) 主要是一些限制性條件 包括 使用者 使用目的 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)環(huán)境變化 估價(jià)對(duì)象條件變化 報(bào)告有效期 完整使用報(bào)告及估值等 3 對(duì)于資料來(lái)源的說(shuō)明 包括途徑 確認(rèn)過(guò)程 真實(shí)性 取得時(shí)間 形式等 4 其它一些特殊情況的說(shuō)明 估價(jià)師打破常規(guī)的一些處理 問(wèn)題 有一些無(wú)關(guān)的內(nèi)容 主要原因是不清楚特殊說(shuō)明的作用和重要性 不合理說(shuō)明 模板化 與估價(jià)過(guò)程中的情況不一致 5 土地登記狀況描述 說(shuō)明是否登記 登記時(shí)間 登記機(jī)關(guān) 以及對(duì)查證行為描述 需要到登記機(jī)關(guān)查證 沒(méi)有登記的要對(duì)估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及有關(guān)原因進(jìn)行說(shuō)明 記錄土地登記有關(guān)信息 包括地籍圖號(hào) 宗地號(hào) 登記證書(shū)號(hào) 以及登記的位置 用途 面積 四至 級(jí)別 價(jià)格水平等 記錄的權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì) 他項(xiàng)權(quán)利等 并對(duì)登記機(jī)關(guān)記載的與土地有關(guān)的歷史情況進(jìn)行說(shuō)明 6 土地權(quán)利狀況描述 權(quán)利的來(lái)源 包括時(shí)間 方式 過(guò)程描述 目的 有關(guān)批準(zhǔn)等 費(fèi)用及支付情況 是否有違規(guī)或者違法的情況 是否僅僅適用于地方規(guī)定 權(quán)利的狀況 包括類型 年期 他項(xiàng)權(quán)利及限制因素 相關(guān)的附加約定等 對(duì)土地取得過(guò)程和歷史權(quán)利狀況進(jìn)行簡(jiǎn)述 說(shuō)明實(shí)際情況與證載狀況是否有沖突 7 土地利用狀況描述 說(shuō)明土地規(guī)劃條件 特別是待開(kāi)發(fā)土地 應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 許可的和限制的 說(shuō)明土地實(shí)際利用情況 包括用地布局 容積率 土地利用率等 是否滿足規(guī)劃 或者是否突破規(guī)劃 說(shuō)明建構(gòu)筑物詳細(xì)情況等 建筑物的用途 合法性及建設(shè)時(shí)間 修建過(guò)程以及目前狀態(tài)等 說(shuō)明土地及建筑物的經(jīng)營(yíng)管理狀況 如土地的閑置時(shí)間 建筑物的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)及收入狀況等 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃和利用的演變歷史情況 最佳利用分析 8 個(gè)別因素 以宗地位對(duì)象描述 宗地位置在區(qū)域中的相對(duì)位置對(duì)土地價(jià)格的影響 宗地的具體用途 面積規(guī)模和使用限制情況及其對(duì)價(jià)格的影響 宗地的形狀 寬度 深度等狀況及其對(duì)價(jià)格的影響 宗地的地質(zhì) 地下水 土壤等狀況及其對(duì)價(jià)格的影響 宗地的環(huán)境 地貌 景觀 污染等狀況及其對(duì)價(jià)格的影響 宗地的臨街狀況及其對(duì)價(jià)格的影響 宗地的內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其對(duì)價(jià)格的影響 宗地的建筑物狀況及其對(duì)價(jià)格的影響 9 估價(jià)方法的選擇描述基本內(nèi)容 要對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行一般方法適應(yīng)性分析 對(duì)所能獲得的資料進(jìn)行分析 對(duì)適用但又不能夠選擇的方法進(jìn)行排除說(shuō)明 確定估價(jià)思路及選擇方法 對(duì)所選擇的方法進(jìn)行基本的介紹問(wèn)題 方法選擇不得當(dāng) 與估價(jià)目的或估價(jià)對(duì)象情況不符 不采用最適當(dāng)方法 采用過(guò)期的基準(zhǔn)地價(jià)等 選擇依據(jù)闡述不充分 看不到估價(jià)的整體思路 特別是多宗地的時(shí)候 10 結(jié)果確定的描述每種方法估價(jià)結(jié)果分析評(píng)價(jià) 包括驗(yàn)證 不同結(jié)果之間的關(guān)系確定結(jié)果的基本原則 方法確定過(guò)程結(jié)果表達(dá) 五 問(wèn)題答疑1 土地估報(bào)告有效期限為1年 如果抵押登記期限為3年 是否需要重新估價(jià) 不需要 報(bào)告有效期 指報(bào)告的法定可以使用期限 比如在1年內(nèi) 可以作為法定依據(jù) 報(bào)告的有效期一般由估價(jià)機(jī)構(gòu)自己決定 報(bào)告的有效期不代表評(píng)估價(jià)值的有效期 評(píng)估值只代表基準(zhǔn)日的價(jià)值 一旦報(bào)告 永久有效 抵押期限內(nèi)價(jià)值不會(huì)改變 除非重新抵押 2 土地使用年期與房屋建筑使用年限不一致時(shí) 房屋建筑如何評(píng)估 如何披露 當(dāng)土地使用年期大于建筑物年期時(shí) 建筑物價(jià)值按照實(shí)際有的年限評(píng)估 當(dāng)土地使用年期小于建筑物年期時(shí) 建筑物價(jià)值按照土地的年限評(píng)估 但是 值得注意的是 居住用建筑物的不同 分別說(shuō)明土地和建筑物的年期 說(shuō)明法律規(guī)定 說(shuō)明你的處理方式和結(jié)果 3 土地使用權(quán)租賃時(shí) 對(duì)房屋建筑物的價(jià)值有何影響 有影響 租賃期限對(duì)建筑物有影響 減值 租賃限制條件對(duì)建筑物價(jià)值有影響 減值 如果要求獨(dú)立估價(jià) 可以僅僅對(duì)建筑物估價(jià) 不考慮土地的影響 但是要特別說(shuō)明假定的條件 4 使用基準(zhǔn)地價(jià)時(shí) 開(kāi)發(fā)程度修正放在什么地方 一般與年期獨(dú)立修正 年期修正只是針對(duì)土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)程度是開(kāi)發(fā)投資上差價(jià) 5 集體建設(shè)用地政策的改變 對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)價(jià)格有何影響 整體上看 不會(huì)上漲 會(huì)降低國(guó)有土地價(jià)格 但是不是突然的 一些關(guān)鍵性區(qū)域不會(huì)有影響 供給總量增加 競(jìng)爭(zhēng)減緩 取得成本會(huì)降低 6 集體土地政策 管理部門(mén)如何調(diào)整 具體的政策正在緊張制定之中 管理部門(mén)不會(huì)有大的調(diào)整 統(tǒng)一管理 一個(gè)體系 7 集體建設(shè)用地如何評(píng)估 與國(guó)有土地估價(jià)思路和方法基本一致 只是權(quán)利的限制和市場(chǎng)條件不同而參數(shù)的取值有些區(qū)別 收益問(wèn)題 還原率問(wèn)題案例的類型 情況修正的幅度不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格稅費(fèi)問(wèn)題 交易成本問(wèn)題取得成本問(wèn)題 開(kāi)發(fā)成本 增值幅度問(wèn)題等 8 無(wú)證的工業(yè)用地 被法院裁定給抵押銀行 如何評(píng)估 合法無(wú)證 查實(shí)產(chǎn)權(quán)情況 正常評(píng)估 說(shuō)明情況 非法無(wú)證 建議不要評(píng)估 但是可以出具一個(gè)意見(jiàn)書(shū) 說(shuō)明情況 或者對(duì)其投入的成本進(jìn)行一個(gè)估算 9 拆遷中 沿海灘涂 養(yǎng)殖池如何估價(jià) 成本原則估價(jià) 成本法 承包成本開(kāi)發(fā)投入經(jīng)營(yíng)損失適當(dāng)?shù)睦⒗麧?rùn)養(yǎng)殖物的補(bǔ)償承包期很重要 可以使用標(biāo)準(zhǔn) 10 鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí) 沒(méi)有資料如何進(jìn)行 圖件的問(wèn)題 可以根據(jù)一些相關(guān)的圖件 結(jié)合實(shí)地調(diào)查 綜合編制示意性的圖 基本準(zhǔn)確即可 定級(jí)問(wèn)題 可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照宗地或者街道 劃分為若干個(gè)區(qū)段 選擇主要的因素 如人流量 可以實(shí)地觀測(cè) 街道寬度 建筑物密度 商業(yè)設(shè)施密度 租金水平等進(jìn)行判斷 或者請(qǐng)專家打分 確定每個(gè)區(qū)段的分值 再根據(jù)分值進(jìn)行歸并劃分級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià)問(wèn)題 成本法可以考慮如果有個(gè)別的交易案例 可以作為參考有關(guān)參數(shù)可以參考一下其他地方的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)參數(shù) 11 使用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí) 實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)地價(jià) 備案時(shí) 行政部門(mén)執(zhí)行不低于基準(zhǔn)地價(jià)70 的標(biāo)準(zhǔn) 銀行要求出具可變現(xiàn)的價(jià)格 如何辦 行政部門(mén)強(qiáng)制執(zhí)行不低于基準(zhǔn)地價(jià)70 的標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤 如果基準(zhǔn)地價(jià)合適 無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該遵照基準(zhǔn)地價(jià) 如果基準(zhǔn)地價(jià)不合適 可以在實(shí)際評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)政策修正 并在報(bào)告中說(shuō)明 同時(shí)確定可變現(xiàn)價(jià)格建議 12 兩個(gè)加油站 一個(gè)土地登記為工業(yè) 另一個(gè)為商業(yè) 規(guī)模及收益相似 采用成本法估價(jià)差異很大 如何評(píng)估 建議不要采用成本法 13 基準(zhǔn)地價(jià)定義為紅線外 七通 五通 等 沒(méi)有考慮宗地內(nèi)的設(shè)施 出現(xiàn)一宗地內(nèi)為 熟地 和一宗地內(nèi)為 生地 價(jià)格相同 估價(jià)師是否可以通過(guò)一定系數(shù)修正處理 基準(zhǔn)地價(jià)一般只設(shè)定宗地外的情況 宗地內(nèi)平整 如果委托方?jīng)]有特別的要求 宗地價(jià)格定義應(yīng)該設(shè)定與基準(zhǔn)地價(jià)相同 不考慮宗地內(nèi)的設(shè)施如果要考慮宗地內(nèi)的設(shè)施 而備案機(jī)關(guān)不同意 可以不放在地價(jià)中 單列并說(shuō)明 修正系數(shù)的方法不妥 采用加法最好 14 土地權(quán)益價(jià)格的定義是什么 與出讓金的關(guān)系如何 土地價(jià)格可