房地產(chǎn)市場總結(jié)及展望.ppt

2013年房地產(chǎn)市場總結(jié)及2014年展望 集團(tuán)市場研究部 一 2013年房地產(chǎn)市場總結(jié) 二 2014年房地產(chǎn)市場展望 2013年房地產(chǎn)市場總結(jié) 調(diào)控政策差別化 未來會更加趨于市場化 從本輪周期來看 一二線城市房價(jià)仍繼續(xù)領(lǐng)漲 但政府并沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產(chǎn)市場 相反是各個城市根據(jù)具體情況出臺相應(yīng)的調(diào)控政策 我們認(rèn)為在調(diào)控長效機(jī)制的導(dǎo)向下 未來區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化 從全國來看 成交高位景氣 整體上呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢 注 2013年為1 10月數(shù)據(jù) 從城市來看 一二線城市領(lǐng)跑 從房價(jià)來看 一二線城市上漲壓力更大 從土地市場來看 整體成交回暖 局部火熱 從開發(fā)投資和新開工看 寫字樓和商業(yè)增速較高 商業(yè)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn) 寫字樓租金也沒有跟上 一線城市寫字樓租金水平較好 部分二三線堪憂 城鎮(zhèn)人均商場面積與國外的對比 從面積段來看 改善型產(chǎn)品適度增加 大戶性占比較低 從客戶來看 12年至今的回暖投資客占比基本不超過15 從年齡段來看 購房客戶年輕化 65 客戶年齡低于35歲 從開發(fā)商來看 行業(yè)集中度持續(xù)提升 業(yè)績靚麗 上市房地產(chǎn)開發(fā)商超額完成任務(wù)的數(shù)量不少 銷售梯隊(duì)差距進(jìn)一步拉大 房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營穩(wěn)健 標(biāo)桿房企拿地穩(wěn)健 2014年房地產(chǎn)市場展望 經(jīng)濟(jì)增長中樞趨勢性下移 CPI破3 意味著貨幣政策將偏緊 3 2 11月匯豐PMI略微下降至50 4 經(jīng)濟(jì)恢復(fù)力度有待觀察 波羅的海干散貨指數(shù)底部漲跌反復(fù) 出口弱勢復(fù)蘇 美國10期國債收益率每一輪的上升都意味著全球流動性緊張 都伴隨著一次金融危機(jī) 美元指數(shù)趨勢性上漲 美元資產(chǎn)或成避險(xiǎn)資金選擇 中國在2014年仍會面臨資本外流的挑戰(zhàn) 這會加劇國內(nèi)資金偏緊 銀行結(jié)售匯數(shù)據(jù)顯示持有人民幣資產(chǎn)意愿回落 銀行結(jié)售匯順差走勢 從NDF數(shù)據(jù)來判斷 預(yù)計(jì)2014年人民幣升值1 支持房價(jià)上漲的動能削弱 SHIBOR利率中樞上移 流動性偏緊趨勢明顯 票據(jù)直貼利率整體中樞上移 2011年利率持續(xù)攀升最終帶來經(jīng)濟(jì)的失速 6月錢荒 更能代表全社會融資成本趨勢的債券收益率在11月以來有加速的危險(xiǎn) 甚至已經(jīng)出現(xiàn)城投債無法發(fā)行融資個案 這將抑制2014年的基建投資和房地產(chǎn)表現(xiàn) 中國10年期國債收益率大幅度攀升 社融總量增速下滑 由于通脹壓力和高房價(jià) 預(yù)計(jì)明年上半年貨幣環(huán)境比13年差 人均可支配收入增速下滑 未來有可能影響購房需求 家庭需求將衰退 利率上升需累計(jì)到一定幅度才會造成需求衰退 當(dāng)前利率加速攀升風(fēng)險(xiǎn)凸顯 這將抑制市場成交量和價(jià)格增速 對比發(fā)現(xiàn) 資金成本的抬升對于家庭部門的需求有影響 但不是唯一的因素 因?yàn)槌藘r(jià)格之外 還有首付比例 期限 預(yù)期收入等非價(jià)格因素帶來的影響 也就是說家庭部門的需求曲線對利率的彈性沒那么大 除非利率攀升累計(jì)至一定幅度和時間長度 當(dāng)前中國利率攀升的幅度已經(jīng)足夠危險(xiǎn) 這點(diǎn)讓我們開始謹(jǐn)慎 資金成本對企業(yè)投資決策的影響是立竿見影的 利率的上浮會立馬降低企業(yè)的投資意愿 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言 會促使房企加快周轉(zhuǎn) 快速跑量 土地購置意愿受制約 滯后1 5年新開工面積季調(diào)后的走勢 未剔除保障房 考慮到剔除保障房后新開工面積滯后1 5年帶來的潛在供應(yīng) 13年新增的土地購置開工 加上13年推盤未去化的累積 我們預(yù)計(jì)2014年待去化的待售面積同比仍要增長10 左右 考慮2014年供應(yīng)增加而需求衰退 在中性的情形下測算 我們預(yù)計(jì)銷售金額增速為10 銷售面積同比增長5 房價(jià)同比增長5 量價(jià)增速同比下滑明顯 市場將實(shí)現(xiàn)軟著陸 結(jié)論 增速的下滑帶來的傷害并不比絕對值的下跌帶來的傷害少 硬著陸 近10多年來 有且僅有2008年全國均價(jià)出現(xiàn)了絕對值的下跌 從3645元 平米下跌至3576元 平米 很多城市出現(xiàn)房價(jià)腰斬 軟著陸 2011年 全國商品房均價(jià)增長5 68 但2012年初大量中小開發(fā)商出現(xiàn)償付危機(jī) 被逼降價(jià)銷售 考慮到當(dāng)前開發(fā)商良好的現(xiàn)金流 以及良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 我們預(yù)計(jì)行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升 行業(yè)的波動性趨小 上市房企現(xiàn)金流表現(xiàn)良好 上市房企債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化良好 出現(xiàn)長期