（區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)論文）論我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系的完善.pdf

論我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系的完善 摘要 住房消費(fèi)信貸首先是一種消費(fèi)信貸，指的是金融機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi) 者用于購買、建造、改造和維修住房的貸款，是住房消費(fèi)過程中發(fā)生 的借貸行為。住房消費(fèi)信貸在所有的消費(fèi)信貸品種中所占比例最大。 隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，城市家庭對住房的 需求開始爆發(fā)出來，住房需求的擴(kuò)張將是今后幾年乃至幾十年經(jīng)濟(jì)增 長的個(gè)主要?jiǎng)恿?。而住房消費(fèi)又是所有消費(fèi)品中最基本也是最昂貴 的，大部分家庭很難通過積蓄直接購買到與自己收入水平相稱的住房， 只有借助于個(gè)人住房消費(fèi)信貸來實(shí)現(xiàn)自己的“住房夢”。另外，房地產(chǎn) 業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈條較長的產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，諸如住宅建筑、 裝潢、建材、家電、電訊、家具、鋼鐵等部門，同時(shí)又具有高投入、 高消費(fèi)等特點(diǎn)，這就意味著它的啟動(dòng)離不開以銀行為代表的金融業(yè)支 持。然而商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸啟動(dòng)以來，相應(yīng)的問題也就接踵 而來，如按揭戶的信用問題、住房消費(fèi)信貸的保險(xiǎn)問題、利率波動(dòng)產(chǎn) 生的風(fēng)險(xiǎn)問題、商業(yè)銀行的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)問題、法制不健全問題等等。 所有這一切，都意味著個(gè)人住房消費(fèi)信貸要良性運(yùn)行，必須有相關(guān)的 制度和市場相配套。所以，研究商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的保障體系 問題，具有非常重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 本文具體分析了我國住房消費(fèi)信貸發(fā)展過程中存在的上述問題及 原因，認(rèn)為要解決這些問題，我們一方面要借鑒西方發(fā)達(dá)國家的成功 經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)他們所采取的各種方法；另一方面要根據(jù)中國的國情建立 起能保證個(gè)人住房消費(fèi)信貸順利運(yùn)行的保障體系。因?yàn)樯鲜鰧€(gè)人住 房消費(fèi)信貸出現(xiàn)的一系列問題的闡述，歸結(jié)起來就是缺乏個(gè)人住房消 費(fèi)信貸順利運(yùn)行的保障體系，這一保障體系就是個(gè)人住房消費(fèi)信貸的 運(yùn)行環(huán)境和運(yùn)行條件，沒有相應(yīng)的環(huán)境和條件，個(gè)人住房消費(fèi)信貸在 實(shí)施過程中自然要出問題。我們在解決問題的過程中不能頭痛醫(yī)頭， 腳痛醫(yī)腳，必須解決其根本性問題。要解決根本性問題，就要解決個(gè) 人住房消費(fèi)信貸的保障體系的建立問題。為此，本文在最后提出完善 我國住房消費(fèi)信貸保障體系的措施與建議，包括加快建立和健全我國 個(gè)人資信評估體系、加快建立和健全住房消費(fèi)信貸二級市場、加快住 房抵押貸款證券化步伐、建立和健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系、制定和 完善配套的法律法規(guī)。 總之，近年來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展迅速，這是有 目共睹的，以上所存在的問題是我國商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸在發(fā) 展過程中所出現(xiàn)的問題，有待于我們借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié) 合本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，通過建立個(gè)人住房消費(fèi)信貸體系的過程中去 解決。 關(guān)鍵詞：個(gè)人住房消費(fèi)信貸，個(gè)人信用體系，住房抵押貸款證券化 ap r i m a r yr e s e a r c ho nt h ep e r f e c t i o n o fo u r i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t g u a r a n t e es y s t e m a b s t r a c t c o n s u m e rh o u s ec r e d i t i n gf i r s ti sak i n do fc o n s u m p t i o nc r e d i t i n g ，w h a t t h a tf i n a n c i a lo r g a n i z a t i o no f f e r st oc o n s u m e r st op u r c h a s e ，b u i l d ，r e c o n s t r u c t a n dr e p a i rt h e i rh o u s e s ，ab e h a v i o ri nt h ec o n s u m e l h o u s ec r e d i t i n gp r o c e s s ， a n di ta c c o u n t sf o rt h eb i g g e s tp r o p o r t i o ni na l lk i n d so fc o n s u m e rc r e d i t a st h ea d v a n c e m e n to fc h i n as o c i a l i s t i cm a r k e t - o r i e n t e de c o n o m i e s y s t e m , t h eh o u s i n gn e e d s o fu r b a nf a m i l i e s g r e a t l y i n c r e a s e s ot h e o v e r s p r e a do fh o u s i n gn e e d sw i l lb ea m a i nd r i v eo fe c o n o m i cg r o w t h a n d h o u s i n gc o n s u m p t i o ni st h em o s te x p e n s i v ec o n s u m p t i o n , w h i c hi sa l s ot h e m o s tb a s i cc o n s u m p t i o n m o s tf a m i l yc a nh a r d l yb u yah o u s ec o m p a r i n gt o t h e i ri n c o m ed i r e c t l yb ys a v i n g s o ，仳l e ) ，c a no n l yr e a l i z et h e i r “h o u s i n g d r e a m b yi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t i na d d i t i o n , t h er e a le s t a t e i n d u s t r yi so n eo ft h ei n d u s t r i e sw i t hl o n gi n d u s t r i a lc h a i n sw h i c h c a np r o m o t e t h ed e v e l o p m e n to fm a n yi n d u s t r i e s ，s u c ha sr e s i d e n t i a lc o n s t r u c t i o n , d e c o r a t i o na n d b u i l d i n g m a t e r i a l sm a r k e t , h o u s e h o l d a p p l i a n c e s ， t e l e c o m m u n i c a t i o n s ，f u r n i t u r e ，s t e e la n do t h e rd e p a r t m e n t s m e a n w h i l e ，i th a s t h ec h a r a c t e r i s t i c so fh i g hi n p u ta n dh i g hc o n s u m p t i o n i tm e a n st h a ti t s s t a r t u pi si n s e p a r a b l ef r o mt h es u p p o r t so ff i n a n c i a li n d u s t r y h o w e v e r , a st h e s t a r t u po fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t ，t h ec o r r e s p o n d i n gp r o b l e m s c o m eu pc o n s e c u t i v e l y ，s u c ha sh o u s e h o l dm o r t g a g ep r o b l e m , i n s u r a n c e p r o b l e mo fh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t , t h er i s ko fi n t e r e s tr a t ef l u c t u a t i o n s ， m a n a g e m e n tr i s ki nc o m m e r c i a lb a n k s i m p e r f e c tl a w , a n ds oo n a l li 1 1a l l ，i t m e a n st h a ti fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i tw a n tt or u nw e l l c o r r e s p o n d i n gs y s t e ma n dm a r k e tm u s t b e e ne s t a b l i s h e d t h e r e f o r e ，t h es t u d y o fi n d i v i d u a l h o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i ti ns e c u r i t ys y s t e mh a sv e r y i m p o r t a n ts i g n i f i c a n c eb o t hi nt h e o r e t i c a l l ya n dp r a c t i c a l l y w en e e dt od r a wo nt h es u c c e s s f u le x p e r i e n c e so fd e v e l o p e dw e s t e r n c o u n t r i e st os o l v et h ep r o b l e m se x i s t i n gi ni n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i t a d d i t i o n a l l y , w em u s te s t a b l i s hg u a r a n t e es y s t e m ，a c c o r d i n gt oc h i n a s n a t i o n a lc o n d i t i o n s ，w h i c hc a na s s u r ei n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t r u n n i n gw e l l as e r i e so fp r o b l e m se x i s t i n gi ni n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i ta b o v ec a l lb ec o n c l u d e dt h a ti ti ss h o r to fg u a r a n t e es y s t e mi ni n d i v i d u a l h o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t , w i t h o u tc o r r e s p o n d i n g e n v i r o n m e n t sa n d c o n d i t i o n s s o ，t h ep r o b l e m si si n e v i t a b l ei ni n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i t w em u s ts o l v ep r o b l e m sf u n d a m e n t a l l y , a n de s t a b l i s h i n gg u a r a n t e e s y s t e mi st h ek e y t oi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t i ti sc o m p o s e do f q u i c k l ye s t a b l i s h i n g a n d i m p r o v i n go b rc o u n t r yi n d i v i d u a lc r e d i tr a t i n g s y s t e m ，q u i c k l ye s t a b l i s h i n ga n di m p r o v i n gt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t ， a c c e l e r a t i n g t h ep a c eo ft h e h o u s i n gm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ， e s t a b l i s h i n ga n di m p r o v i n gs e c o n d a r ym a r k e to ft h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n a s s u r a n c es y s t e m ，e s t a b l i s h i n ga n d p e r f e c t i n gs u p p l e m e n t a ll e g a lr e g u l a t i o n s i nb r i e f , i ti so b v i o u st oa l lt h a tc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k sh a v ea c h i e v e d g r e a ts u c c e s s e si nt h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t i nr e c e n ty e a r s w en e e d st ol e a r nf o r mt h es u c c e s s f u le x p e r i e n c e s ，b a s e do n t h er e a l i t yo fc h i n e s ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t os o l v et h ep r o b l e m se x i s t i n g i nt h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i tf o rc h i n e s e c o m m e r c i a lb a n k sr e a s o n a b l yb ye s t a b l i s h i n gi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n c r e d i ts y s t e m k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i t ，i n d i v i d u a l c r e d rr a t i n gs y s t e m ，t h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n 學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得 的研究成果。論文中除了特別加以標(biāo)注和致謂 的地方外，不包臺(tái)其他人或其他機(jī) 構(gòu)已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。其他同志對本研究的啟發(fā)和所做的貢獻(xiàn)均己在 論文i p 作了明確的聲明并表示了謝意。 研究生簽名：謠母扛藝f l 期： 帥z i o 2 7 學(xué)位論文使用授權(quán)聲明 本人完全了解浙江師范大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán) ?？扑徒徽撐牡膹?fù)印件和電子文檔，允許論文被查閱和借閱，可以采用影印、縮 印或掃描等手段保存、匯編學(xué)位論文。同意浙江師范大學(xué)可以用不同方式在不同 媒體上發(fā)表、傳播論文的全都或部分內(nèi)容。保密的學(xué)位論文在解密后遵守此協(xié)議。 堿塵躲齲樹芝導(dǎo)師躲孚喂蹶加7 浙江師范大學(xué)碩士學(xué)位論文 一、導(dǎo)論 ( 一) 問題的提出及選題的意義 1 、問題的提出 隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，城市家庭對住房的需求開始爆 發(fā)出來，住房需求的擴(kuò)張將是今后幾年乃至幾十年經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)主要?jiǎng)恿?。?住房消費(fèi)又是所有消費(fèi)品中最基本也是最昂貴的，大部分家庭很難通過積蓄直接 購買到與自己收入水平相稱的住房，只有借助于個(gè)人住房消費(fèi)信貸來實(shí)現(xiàn)自己的 “住房夢”。另外，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈條較長的產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 諸如住宅建筑、裝潢、建材、家電、電訊、家具、鋼鐵等部門，同時(shí)又具有高投 入、高消費(fèi)等特點(diǎn)，這就意味著它的啟動(dòng)離不開以銀行為代表的金融業(yè)支持。然 而商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸啟動(dòng)以來，相應(yīng)的問題也就接踵而來，如按揭戶的 信用問題、住房消費(fèi)信貸的保險(xiǎn)問題、利率波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問題、商業(yè)銀行的經(jīng) 營管理風(fēng)險(xiǎn)問題、法制不健全問題等等。所有這一切，都意味著個(gè)人住房消費(fèi)信 貸要良性運(yùn)行，必須有相關(guān)的制度和市場相配套。所以，研究商業(yè)銀行個(gè)人住房消 費(fèi)信貸的保障體系問題，具有非常重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 2 、選題的意義 完善個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系，對促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)生產(chǎn)，支持 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意 義。具體有以下幾方面： 首先，完善個(gè)人住房消費(fèi)信貸體系是建設(shè)和諧社會(huì)的有效手段，有利于消費(fèi)結(jié) 構(gòu)的升級換代。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)是指人們在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下所消費(fèi)的各種不同類型的消費(fèi)品 ( 包括勞務(wù)) 的比例關(guān)系。按消費(fèi)品所滿足需要的層次，消費(fèi)資料可劃分為生存 資料，享受資料和發(fā)展資料。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的增加，用于生存資料的支 出比重減少，而用于發(fā)展資料和享受資料的消費(fèi)支出比重上升，耐用消費(fèi)品需求 的增加，消費(fèi)者個(gè)人或家庭的教育，智力投資擴(kuò)大。自實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制 以來，人們的饑渴問題已解決，人們開始享受需求和發(fā)展需求的滿足。從目前我 國城市居民家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，城市居民對彩電、冰箱等一般耐用消費(fèi)品的需求進(jìn) 入飽和狀態(tài)，對住房、汽車等高檔消費(fèi)品的潛在需求以及對高等教育的需求同益 強(qiáng)烈，但即期收入無法滿足這種需求，因而居民消費(fèi)出現(xiàn)斷層也是情理之中的事。 家庭是現(xiàn)代社會(huì)的基本組成細(xì)胞，住宅則是家庭文明的基礎(chǔ)。安居才能樂業(yè)， 論我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系的完善 住房消費(fèi)信貸可以增強(qiáng)居民的即期支付能力，把購房者集中一次付清房價(jià)款的經(jīng) 濟(jì)負(fù)擔(dān)，分散為長期的較輕的負(fù)擔(dān)，達(dá)到了先用房后付款的目的，使居民的購房 愿望成為現(xiàn)實(shí)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，有利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。 我國城鄉(xiāng)居民擁有巨額金融資產(chǎn)，為民間消費(fèi)信貸提供了比較堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基 礎(chǔ)。中國人民銀行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2 0 0 5 年我國居民戶存款首次突破1 4 萬億 元，達(dá)到1 4 3 2 7 8 2 7 億元，人均存款額超過1 萬元。龐大的儲(chǔ)蓄額就是發(fā)展住房消 費(fèi)信貸雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。 其次，住房消費(fèi)信貸有利于迅速擴(kuò)大市場需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 國民經(jīng)濟(jì)的增長需要靠消費(fèi)需求、投資需求與出口需求來拉動(dòng)。但是，投資需 求只是中間需求，擴(kuò)大投資需求最終還要由消費(fèi)需求來實(shí)現(xiàn)，只有消費(fèi)需求才是 經(jīng)濟(jì)增長的持久的拉動(dòng)力量。而且，消費(fèi)是構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)總需求的主要部分，因 此，消費(fèi)的波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致一個(gè)經(jīng)濟(jì)的總需求的波動(dòng)，從而引起經(jīng)濟(jì)繁榮或衰退。 居民的消費(fèi)不外是耐用品、非耐用品和勞務(wù)的消費(fèi)三類。在一般情況下，后 兩類消費(fèi)主要是靠他們即期的可支配收入，但耐用品尤其是像住房、汽車及價(jià)值 較大的家用電器之類的耐用消費(fèi)品，具有使用期限長、價(jià)值大的特點(diǎn)，要求人們 用巨款一次付清往往要花掉居民家庭幾年及至數(shù)十年的積蓄。這種依靠積蓄來實(shí) 現(xiàn)其消費(fèi)的方式必然導(dǎo)致購買前的積蓄期過長，儲(chǔ)蓄力不斷提高，不斷將購買力 推遲實(shí)現(xiàn)，有效需求成長速度與生產(chǎn)能力擴(kuò)張速度相比過慢。人們的收入是一個(gè) 不斷得到的小的流量，而需求支付的是一個(gè)數(shù)額巨大的存量，職工及其家庭即使 有這方面的要求，他因?yàn)榧雌谑杖肱c即期支出對比懸殊而放棄，要解決這個(gè)矛盾 只能靠消費(fèi)信貸這個(gè)重要工具。因此，在我國出口需求有限的條件下，發(fā)展住房 信貸，可以將遠(yuǎn)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)期消費(fèi)，擴(kuò)大現(xiàn)期消費(fèi)需求，拉動(dòng)國內(nèi)總需求， 有力的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 有關(guān)資料表明，居民消費(fèi)增長1 ，可帶動(dòng)g d p ：噌長0 5 0 5 ，一般來說居民消費(fèi) 約占g d p 的2 3 左右。在美國，居民消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)增長的比率高達(dá)7 1 0 5 ，即使在 我國，居民消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)增長的比率也高達(dá)5 8 。 最后，完善住房消費(fèi)信貸保障體系，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。 在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一次產(chǎn)業(yè)無論是從產(chǎn)值看還是從就業(yè)人數(shù)看，其所占份 額都存在不斷減少的趨勢，第二次產(chǎn)業(yè)所占份額則首先是迅速增加，然后趨于穩(wěn) 定，第三次產(chǎn)業(yè)所占份額則一直增長。 以銀行為主體的金融業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要部門，產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)過程中閑雹的資 金是銀行信貸資金的重要來源。而金融業(yè)也為產(chǎn)業(yè)部門的再生產(chǎn)和資本循環(huán)融通 2 浙江師范大學(xué)碩士學(xué)位論文 了巨額資金，產(chǎn)業(yè)問的互相依賴，互相促進(jìn)帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)的進(jìn) 一步增長又需要不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，金融業(yè)的增長則是其中的一個(gè)方面。消費(fèi)信 貸是金融業(yè)務(wù)中相對新興的業(yè)務(wù)，它與傳統(tǒng)的對工商企業(yè)發(fā)放的大額的生產(chǎn)經(jīng)營 性信貸相比，雖然額小利薄，積少成多也可產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，比資金閑置強(qiáng) 多了，比給企業(yè)盲目冒險(xiǎn)貸款更好。實(shí)踐證明，住房消費(fèi)信貸是金融業(yè)發(fā)展中重 要的增長點(diǎn)。而且，通過住房消費(fèi)信貸的廣泛發(fā)展，不僅可以帶動(dòng)金融業(yè)增長， 而且可促進(jìn)商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、保險(xiǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的增長，如此可以形成一 股強(qiáng)大的拉力，帶動(dòng)一大批與生產(chǎn)耐用消費(fèi)品相關(guān)的行業(yè)諸如住宅建筑、裝潢、 建材、家電、電訊、家具、鋼鐵、機(jī)電、紡織、化工、交通運(yùn)輸、汽車制造等部 門的增長，最終帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。 ( 二) 研究的理論基礎(chǔ) 商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸存在的理由可以從凱恩斯理論中得到闡述。 消費(fèi)是所有生產(chǎn)的唯一終點(diǎn)和目的。家庭如何決定把多少收入用于現(xiàn)在的消 費(fèi)和多少收入用于將來的儲(chǔ)蓄? 這是微觀經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)樗鼜?qiáng)調(diào)了個(gè)別決策者的 行為。但對于這個(gè)問題的回答有宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)果，家庭的消費(fèi)決策影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)長 期與短期中的狀況。消費(fèi)決策對長期分析至關(guān)重要是因?yàn)樗诮?jīng)濟(jì)增長中的作用。 自從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)開始作為一個(gè)研究領(lǐng)域以來，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了有關(guān)消費(fèi) 者行為的理論，并提出了解釋消費(fèi)與收入數(shù)據(jù)的不同方法。這里，我們按歷史上 的先后順序提出了約翰梅納德凱恩斯、阿爾文費(fèi)雪、弗朗科莫迪利安尼 和米爾頓弗罩德曼四個(gè)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)。 1 、凱恩斯消費(fèi)理論 我們從約翰梅納德凱恩斯1 9 3 6 年出版的通論開始我們關(guān)于消費(fèi)的研 究，凱恩斯使消費(fèi)函數(shù)成為他的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論的中心，從那時(shí)起，這種消費(fèi) 函數(shù)在宏觀經(jīng)濟(jì)分析中起了關(guān)鍵作用。 凱恩斯消費(fèi)理論最首要的假設(shè)是關(guān)于“消費(fèi)的邊際傾向”的假設(shè)；其次，凱恩 斯認(rèn)為消費(fèi)對收入的比率，即“平均消費(fèi)傾向”是隨著收入的上升而下降的，這也 是早期凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)核心觀點(diǎn)；第三，凱恩斯認(rèn)為決定儲(chǔ)蓄的基本力量 是收入而不是利率，利率在影響儲(chǔ)蓄方面的作用不大。這個(gè)假設(shè)與凱恩斯之前的古 典經(jīng)濟(jì)學(xué)家，認(rèn)為較高的利息率會(huì)促進(jìn)儲(chǔ)蓄和抑制消費(fèi)的信念很不一樣。凱恩斯承 認(rèn)在理論上利率會(huì)影響消費(fèi)，但他認(rèn)為根據(jù)經(jīng)驗(yàn)得到的結(jié)論是，在一個(gè)給定收入水 平下，利率對個(gè)人支出的短期影響是第二位的和相對不重要的。 3 論我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系的完善 在這三個(gè)假設(shè)的基礎(chǔ)上，凱恩斯的消費(fèi)函數(shù)常常被寫成： c = a + b y 其中c 是消費(fèi)，y 是可支配收入，a 稱為“自生消費(fèi)”，是一個(gè)大于0 的常數(shù)， 代表即使當(dāng)時(shí)沒有收入也會(huì)進(jìn)行的消費(fèi)，b 稱為“邊際消費(fèi)傾向”，其數(shù)值在0 與 1 之間。 上述消費(fèi)函數(shù)不包含利率變量，故符合凱恩斯關(guān)于利率與消費(fèi)無關(guān)的思想。 根據(jù)凱恩斯的理論所做的早期實(shí)證研究，證明了凱恩斯的理論與人們的消費(fèi) 行為是基本符合的。但此后卻很快發(fā)現(xiàn)凱恩斯關(guān)于平均消費(fèi)傾向隨收入下降的假 設(shè)有問題。因?yàn)槎?zhàn)后人們的收入水平比戰(zhàn)前提高了許多，可是并沒有出現(xiàn)凱恩 斯理論預(yù)計(jì)的平均消費(fèi)傾向的下降和儲(chǔ)蓄率的不斷上升。 庫茲涅茨對歷史上相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)消費(fèi)與收入比率實(shí)際數(shù)據(jù)的研究卻發(fā)現(xiàn)長期 中平均消費(fèi)傾向其實(shí)是相當(dāng)穩(wěn)定的，并不隨收入的變化而變化，也證明凱恩斯關(guān) 于平均消費(fèi)傾向的觀點(diǎn)不符合現(xiàn)實(shí)。 1 為什么凱恩斯的假設(shè)在研究家庭數(shù)據(jù)和短期時(shí)間序列的時(shí)候能夠成立，而在 討論長期時(shí)間序列時(shí)卻不能成立。 2 0 世紀(jì)5 0 年代莫迪利安尼和弗里德曼各自提出了解釋這些看起來矛盾的結(jié)果 的“生命周期假說”和“永久性收入假說”。他們的理論從不同的角度給我們提供 了解答。在給出他們的理論之前，先要介紹費(fèi)雪的“跨期選擇”的消費(fèi)理論，因 為莫迪利安尼和弗里德曼的消費(fèi)理論都是以費(fèi)雪的消費(fèi)理論為基礎(chǔ)的。 2 、阿爾文費(fèi)雪的跨期選擇；肖費(fèi)理論 凱恩斯的消費(fèi)函數(shù)把現(xiàn)期消費(fèi)和現(xiàn)期收入聯(lián)系在一起。但這種關(guān)系充其量也 是不完全的。當(dāng)人們決定消費(fèi)多少和儲(chǔ)蓄多少時(shí)，他們既要考慮現(xiàn)在，又要考慮 未來。人們今天享受的越多，明天能享受的就越少。在做出這種交替時(shí)，家庭必 須提前看到他們在未來預(yù)期得到的收入，及他們希望能承受的物品和勞務(wù)的消費(fèi)。 費(fèi)雪發(fā)展了一種可用來研究理性的和有遠(yuǎn)見的消費(fèi)者如何進(jìn)行“跨期選擇” 的模型。所謂“跨期選擇”是指在模型中包括不同時(shí)期的多個(gè)選擇。費(fèi)雪的模型 說明了消費(fèi)者面臨的約束和他們是如何選擇消費(fèi)儲(chǔ)蓄比例的。 一是跨期預(yù)算約束。人們總是想消費(fèi)更多和更好的商品和服務(wù)，之所以實(shí)際 的消費(fèi)比他們想要的消費(fèi)要少和差一些，是因?yàn)樗麄兪艿搅酥Ц赌芰Φ南拗啤＞?是我們所說的“預(yù)算約束”。當(dāng)消費(fèi)者考慮的消費(fèi)闖題不僅是當(dāng)前的消費(fèi)，而且是 要決定當(dāng)前和將來不同時(shí)間的消費(fèi)，以及現(xiàn)在和將來很長時(shí)期的總體消費(fèi)時(shí)，消 費(fèi)者面臨的就是一種由長期總收入的有限性形成“跨期預(yù)算約束”。 4 浙江師范大學(xué)顧七學(xué)位論文 二是信貸約束?？缙谙M(fèi)選擇模型中有一個(gè)重要假設(shè)，那就是消費(fèi)者不僅可 以儲(chǔ)蓄，也可以借貸，而且儲(chǔ)蓄和借貸的利息率相同。這使得理論上消費(fèi)者可以 把整個(gè)一生的收入放在任意一個(gè)時(shí)期消費(fèi)，差別只是較晚消費(fèi)則可以獲得一些利 息，較早消費(fèi)則必須支付部分利息。 對部分消費(fèi)者來說，由于借貸約束不會(huì)起作用，因此，他們的消費(fèi)是通盤考 慮的，可以理解為他們在任何時(shí)候的消費(fèi)都取決于他們一生收入的現(xiàn)在值。而對 另一些消費(fèi)者來說，由于借貸約束會(huì)起作用，因此，當(dāng)前消費(fèi)是受到當(dāng)前收入限 制的，或者說，當(dāng)前收入對他們當(dāng)前消費(fèi)的影響最大。 3 、弗朗科莫迪利安尼的生命周期假說 莫迪利安尼等在2 0 世紀(jì)5 0 年代利用費(fèi)雪的跨期消費(fèi)選擇模型，從費(fèi)雪的消費(fèi) 取決于人們一生的收入而不是當(dāng)時(shí)收入的思想和模型出發(fā)，進(jìn)一步考慮了人們在 一生中不同時(shí)期的收入變化，以及利用儲(chǔ)蓄等手段對不同時(shí)期收入變化和波動(dòng)進(jìn) 行平衡的問題，提出了“生命周期假說”。 莫迪利安尼的生命周期假說強(qiáng)調(diào)了消費(fèi)與個(gè)人生命周期階段之間的關(guān)系以及 收入與財(cái)產(chǎn)之間的關(guān)系。它與凱恩斯消費(fèi)函數(shù)理論的區(qū)別在于，凱恩斯消費(fèi)函數(shù) 理論強(qiáng)調(diào)當(dāng)前消費(fèi)支出與當(dāng)前收入的相互聯(lián)系，而生命周期假說則強(qiáng)調(diào)當(dāng)前消費(fèi) 支出與家庭整個(gè)一生的全部預(yù)期收入的相互聯(lián)系。該理論認(rèn)為，每個(gè)家庭都是根 據(jù)一生的全部預(yù)期收入來安排自己的消費(fèi)支出的，即每個(gè)家庭在每一時(shí)點(diǎn)上的消 費(fèi)和儲(chǔ)蓄決策都反映了該家庭希望在其生命周期各個(gè)階段達(dá)到消費(fèi)的理想分布， 以實(shí)現(xiàn)一生消費(fèi)效應(yīng)最大化的企圖。因此，各個(gè)家庭的消費(fèi)取決于他們在整個(gè)生 命期內(nèi)所獲得的總收入和財(cái)產(chǎn)。這樣，消費(fèi)就取決于家庭所處的生命周期階段。 生命周期假說將人的一生分為年輕時(shí)期、中年時(shí)期和老年時(shí)期三個(gè)階段。老 年時(shí)期是退休以后的階段。一般來說，在年輕時(shí)期，家庭收入低，但因?yàn)槲磥硎?入會(huì)增加，因此，在這一階段，往往會(huì)把家庭收入的絕大部分用于消費(fèi)，有時(shí)甚 至舉債消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)大于收入。進(jìn)入中年階段后，家庭收入會(huì)增加，但消費(fèi)在 收入中所占的比例會(huì)降低，收入大于消費(fèi)，因?yàn)橐环矫嬉獌斶€青年階段的負(fù)債， 另一方面還要把一部分收入儲(chǔ)蓄起來用于防老。退休以后，收入下降，消費(fèi)又會(huì) 超過收入。因此，在人的生命周期的不同階段，消費(fèi)在收入中所占的比例不是不 變的。 消費(fèi)是受終生所得( l i f e t i m ee a r n i n g s ) 的影響，兩者之間存有相對穩(wěn)定的 批例關(guān)系。因此，在所得最高的時(shí)候，會(huì)作大量的儲(chǔ)蓄；當(dāng)所得較低的時(shí)候，例 如年輕或退休階段，則會(huì)有“負(fù)儲(chǔ)蓄”。這個(gè)觀點(diǎn)和弗里德曼永久性收入假說有 5 論我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系的完善 相似之處，但弗里德曼的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄決策，是假設(shè)無限延伸的時(shí)間，而莫迪利安 尼的假說則認(rèn)為生命是有限的，一個(gè)人一生的財(cái)富累積狀況，就像駝峰的形狀。 財(cái)富在年輕時(shí)很少，賺錢之后開始成長累積；到退休之前的中年歲月，財(cái)富累積 到最高峰；退休之后，則開始降低。 根據(jù)上述生命周期假說，莫迪利安尼建立了下述總消費(fèi)函數(shù)： c = 6 1 z - 4 - b 2 y 4 - 6 3 4 上式中，e 、z 、f 、a ，、分別代表現(xiàn)期消費(fèi)、現(xiàn)期收入、未來收入和現(xiàn)期 財(cái)產(chǎn)，島、如、分別代表現(xiàn)期收入、未來收入和現(xiàn)期財(cái)產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向。， 生命周期假說理論認(rèn)為，由于組成社會(huì)的各個(gè)家庭處在不同的生命周期階段， 所以，在人口構(gòu)成沒有發(fā)生重大變化的情況下，從長期來看邊際消費(fèi)傾向是穩(wěn)定 的，消費(fèi)支出與可支配收入和實(shí)際國民生產(chǎn)總值之間存在一種穩(wěn)定的關(guān)系。但是， 如果一個(gè)社會(huì)的人口構(gòu)成比例發(fā)生變化，則邊際消費(fèi)傾向也會(huì)變化，如果社會(huì)上 年輕的和老年人的比例增大，則消費(fèi)傾向會(huì)提高，如果中年人的比例增大，則消 費(fèi)傾向會(huì)降低。 4 、米爾頓弗里德曼提出的“永久性收入假說” 米爾頓弗里德曼在1 9 5 7 年出版的一本著作中提出了“永久性收入假說”來 解釋消費(fèi)者的行為。弗里德曼的“永久性收入假說”與莫迪利安尼的“生命周期 假說”是相互補(bǔ)充的，兩者都根據(jù)費(fèi)雪的消費(fèi)理論提出，消費(fèi)不應(yīng)該只取決于現(xiàn) 期收入。但是，與生命周期假說強(qiáng)調(diào)人一生中收入遵循一個(gè)有規(guī)律的形式不同，永 久性收入假說強(qiáng)調(diào)人們的經(jīng)歷是隨機(jī)的，而且不同年份的收入都有暫時(shí)性變動(dòng)。 弗里德曼提出，我們把現(xiàn)期收入y 分為兩部分：永久性收入y p 和暫時(shí)性收入 y t 之和。即： y = y p + y t 永久性收入是在收入中人們預(yù)期持續(xù)到未來的那一部分，暫時(shí)性收入是在收 入中人們并不預(yù)期可以持續(xù)的那一部分?；蛘哒f，永久性收入是平均收入，而暫 時(shí)性收入是與平均量的暫時(shí)背離。 弗里德曼的推理是，消費(fèi)應(yīng)該主要取決于永久性收入，因?yàn)橄M(fèi)者對收入暫 時(shí)變動(dòng)的反應(yīng)是用儲(chǔ)蓄和借貸來穩(wěn)定消費(fèi)。 弗里德曼提出的“永久性收入假說”認(rèn)為人們的消費(fèi)行為主要決定于永久性 6 浙江師范人學(xué)碩士學(xué)位論文 收入y p ，因?yàn)槿藗兺ǔ２幌矚g消費(fèi)水平的大幅波動(dòng)，希望消費(fèi)水平相對穩(wěn)定。所以， 雖然存在儲(chǔ)蓄和借貸平衡收入水平的偶然波動(dòng)，但是各時(shí)期的消費(fèi)水平最終會(huì)由 永久性收入能夠負(fù)擔(dān)的程度決定。也就是說消費(fèi)函數(shù)是： c = a y p 其中a 是常數(shù)，該方程表示長期中人們的消費(fèi)水平是永久性收入的線性齊次 函數(shù)，消費(fèi)水平與永久性收入成比例。 永久性收入假說通過提出標(biāo)準(zhǔn)的凱恩斯主義消費(fèi)函數(shù)使用了錯(cuò)誤的變量而解 開了消費(fèi)之謎。根據(jù)永久性收入假說，消費(fèi)取決于永久性收入；但是許多有關(guān)消 費(fèi)的研究卻努力把消費(fèi)與現(xiàn)期收入聯(lián)系起來。弗里德曼認(rèn)為，這種變量失誤問題 解釋了看似矛盾的發(fā)現(xiàn)。用y 除以這個(gè)消費(fèi)函數(shù)的兩邊，得： a p c = c y = a y p y 根據(jù)永久性收入假說，平均消費(fèi)傾向取決于永久性收入與現(xiàn)期收入的比率。 當(dāng)現(xiàn)期收入暫時(shí)高于平均收入時(shí)，平均消費(fèi)傾向暫時(shí)下降；當(dāng)現(xiàn)期收入暫時(shí)低于 平均收入時(shí)，平均消費(fèi)傾向暫時(shí)上升。 但是，在長期中，收入變動(dòng)主要來自永久性收入。因此，在長期時(shí)間序列中， 可以看到庫茲涅茨所發(fā)現(xiàn)的事實(shí)：平均消費(fèi)傾向是不變的。 跨期選擇理論、生命周期理論、永久性收入假說都證明了在現(xiàn)實(shí)生活中總是有 一部分人選擇儲(chǔ)蓄，另一部分人則會(huì)選擇跨期消費(fèi)，所以就有借貸市場。因此，現(xiàn) 在的問題是如何使商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸能順暢地、良性地運(yùn)行。 ( 三) 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1 、國外研究現(xiàn)狀 二戰(zhàn)后，消費(fèi)信貸在美國得到了迅速的發(fā)展。美國聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行每年都要發(fā) 布消費(fèi)信貸報(bào)告( c o n s u m e rc r e d i tr e p o t ) 。學(xué)者們也開始相關(guān)的研究，與消費(fèi)有關(guān) 的理論有跨期消費(fèi)選擇理論、生命周期假說、持久性收入理論等。( 前已述及) 在對住房抵押違約行為的分析中，h a y r e 。( 1 9 9 5 ) 介紹了穆迪公司( m o o d y s ) 對美國加利弗尼亞州1 9 7 0 - 1 9 8 8 年之間創(chuàng)造的大約7 ，0 0 0 ，0 0 0 筆住房抵押貸款 炎 n 格翟商利曼昆宏觀繹濟(jì)學(xué) m 北京：中國人民火學(xué)出版社2 0 0 2 ：4 0 7 4 1 1 h a y r e l a k h b i r a n a l y z i n gp r e p a y m e n ta n dc r e d i tr i s kf o rm o r t g a g es e c u r i t i e s i nf i x e d - i n c o m ei n v e s t m e n t ： r e c e n tr e s e a r c h ，e d i t e db yt h o m a ss y h o 。i r w i n ，1 9 9 5 7 論我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系的完善 中違約行為的部分研究：l 、貸款房價(jià)比較高，借款人違約的可能性也越大。2 、貸 款履行時(shí)間與貸款方損失程度的關(guān)系曲線圖呈倒v 字形狀，這說明還款前期和還 款后期貸款方違約損失較小。t h o m a s ( 2 0 0 0 ) 通過研究發(fā)現(xiàn)2 9 3 6 歲人群違約率最 高。a 1 t m a na n db r a d y ( 2 0 0 1 ) 。通過研究美國1 9 9 0 2 0 0 1 年第3 季度違約率與經(jīng)濟(jì) 狀況的關(guān)系，得出經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期違約率低，反之，違約率高的結(jié)論。 在涉及到信貸風(fēng)險(xiǎn)及其管理的研究中，國外一般著眼于企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)的研究， 而較少地研究消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)。西方有關(guān)商業(yè)銀行的信貸理論，一般把重點(diǎn)放在銀 行與企業(yè)的信息結(jié)構(gòu)上，而缺乏其他因素對銀行信貸行為的影響。例如，研究我 國銀行信貸行為時(shí)所必須考慮的政策的變化、法律環(huán)境的演變、銀行管理模式的 變更等因素，這些模型一般不予考慮。原因是西方成熟的市場經(jīng)濟(jì)中，這些因素 變化不大。因此，我們應(yīng)借鑒而不能照搬西方的一些理論模型，應(yīng)結(jié)合我國的實(shí) 際情況來提出一些政策主張。 2 、國內(nèi)研究現(xiàn)狀 伴隨我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，住房制度改革的不斷深入， 我國城市居民也從原來的福利分房逐漸過渡到自主購買商品房。另外，隨著城市 化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)村人口工f 向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，早在十五屆五中全會(huì)，中央就已 確定將“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化”作為“十五”期間必須著重研究和解決的重大 戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，如果中國現(xiàn)有2 0 0 0 多個(gè)縣級 鎮(zhèn)，每個(gè)鎮(zhèn)平均增加1 0 萬人口，將新增城鎮(zhèn)居民2 億多人，按人均住宅面積2 0 平米、 每平米投資1 0 0 0 元計(jì)算，需新增住宅面積4 0 億平方米，增加住宅投資4 萬億元；而 現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民平均住宅面積每年提高一平米，至u 2 0 1 0 年，就意味著新增住宅面積 近6 0 億平方米，也需增加住宅投資近6 萬億元，兩者累積相當(dāng)于現(xiàn)有國民生產(chǎn)總值 翻一番。作為一個(gè)擁有1 3 億人口，農(nóng)村人口超過8 億人的發(fā)展中國家，在新的住房 體制下，一個(gè)潛力巨大的住房市場正在逐步形成。而住宅投資需要金融信貸支持， 可見，中國金融行業(yè)住房信貸發(fā)展的市場潛力不可估量( 叢紅，2 0 0 4 ) 。住房消費(fèi)信貸 的迅猛發(fā)展，對完善我國商業(yè)銀行的金融服務(wù)功能、改善銀行資產(chǎn)、推動(dòng)居民潛 在消費(fèi)需求向即期消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變等方面發(fā)揮了重要作用。 對于我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸問題的研究，仁者見仁，智者見智。 徐世楊等( 徐世楊、徐昌奇1 9 9 9 ：余文鑫，1 9 9 9 ) 從個(gè)人信用角度闡述了消費(fèi)信 貸開展的必要性、可行性和基本內(nèi)容，建議建立個(gè)人消費(fèi)信用信息庫，制訂個(gè)人 消費(fèi)貸款資信標(biāo)準(zhǔn)，形成違背消費(fèi)信用的懲罰措施。余文鑫還針對住房信貸制度 a l t m a na n db r a d y , e x p l a i n i n g a g g r e g a t eb o n dd e 脅h s s a l o m o nc e n t e rw o r k i n gp a p 盯, n o v c n b c r , 2 0 0 1 8 浙江師范大學(xué)碩士學(xué)位論文 提出了展開思想宣傳，進(jìn)行計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，加強(qiáng)信用調(diào)查，深化產(chǎn)權(quán)改革，進(jìn)行住 房保險(xiǎn)，完善法律體系等對策建議。崔健( 2 0 0 5 ) 則探討了個(gè)人信用的評價(jià)問題， 提出經(jīng)驗(yàn)評分法和數(shù)量化評價(jià)方法。認(rèn)為個(gè)人信用評分表中應(yīng)該包括：住房情況 ( 自有購買、租用、與父母親屬合住、其他) ；現(xiàn)住址居住時(shí)間；現(xiàn)單位工作時(shí) 間；在本銀行的存款、支票與儲(chǔ)蓄賬戶、支票賬戶、儲(chǔ)蓄賬戶、無存款賬戶；月 還本付息收入比( 償債率) ；信貸記錄有無違約記錄；近6 個(gè)月內(nèi)的信貸調(diào)查情況 等。而楊松才( 市場報(bào)，2 0 0 0 ) 對個(gè)人信用的法律相關(guān)問題進(jìn)行了分析。 尚新穎( 2 0 0 4 ) 從住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行了研究，認(rèn)為不健全的個(gè)人信 用制度、信用咨詢制度、抵押擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)制是形成我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的 主要原因。因此，當(dāng)務(wù)之及是要建立和完善個(gè)人信用制度及體系( 建立個(gè)人賬戶體 系、建立個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)、建立個(gè)人信用評價(jià)指標(biāo)體系、建立網(wǎng)絡(luò)化的信息交 換制度、建立個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、健全信用中介報(bào)告機(jī)構(gòu)) 。張建生( 2 0 0 6 ) 則認(rèn)為當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要存在銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商的信用風(fēng) 險(xiǎn)和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)以及銀行的經(jīng)營與操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行必須采取審慎決策、 加速資產(chǎn)證券化、優(yōu)化個(gè)人信用環(huán)境、融資多元化等防控措旌。張鳳英( 2 0 0 5 ) - 在我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理中認(rèn)為信用風(fēng)險(xiǎn)是不能回避的，只能進(jìn)行管理， 并從管理風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合花旗、德意志銀行先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對我 國商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀、成因進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)我國國有商業(yè)銀行最主要的 信用風(fēng)險(xiǎn)來自予不良資產(chǎn)率過高，它已經(jīng)威脅到銀行的持續(xù)發(fā)展。 此外，還有許多學(xué)者從其他角度分析了我國住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素。 姜茜( 2 0 0 3 ) 對國內(nèi)外的房價(jià)與收入比進(jìn)行比較，認(rèn)為高房價(jià)與低收入的矛盾 致使居民購房承受力受到限制，成為住房消費(fèi)信貸的主要制約因素。對比國外住房 抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)，合理的房價(jià)收入比應(yīng)在3 6 倍之間，否則就會(huì)因?yàn)榫用竦某惺芰?不足而導(dǎo)致住房信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，而我國的這一比例高達(dá)l o 倍以上。而我國房價(jià)居高 不下的原因，一是城市拆遷安置費(fèi)用過大，地皮炒賣嚴(yán)重；二是前幾年我國政府干 預(yù)過多、政策不穩(wěn)定，對房地產(chǎn)業(yè)采取限制措施，各種稅費(fèi)偏高，稅種較多；三是房 地產(chǎn)商追求高額回報(bào)等，房地產(chǎn)市場稅費(fèi)過重，嚴(yán)重制約了廣大消費(fèi)者的購買能 力。為此，我國應(yīng)該在提高居民收入水平、降低商品住房價(jià)格方面做些工作。 林子橋( 2 0 0 2 ) 則從金融機(jī)構(gòu)服務(wù)角度進(jìn)行了研究，認(rèn)為貸款手續(xù)繁雜降低 了貸款者的借款意愿。另外，在債務(wù)人無法履行債務(wù)時(shí)，銀行一般都通過法院出面 對抵押的房屋進(jìn)行折價(jià)、拍賣或變賣。此種做法對銀行來說，一是成本大，基本上 都需要銀行提起訴訟或申請強(qiáng)制執(zhí)行，銀行要在未實(shí)現(xiàn)債權(quán)的基礎(chǔ)上承擔(dān)訴訟費(fèi) 9 論我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸保障體系的完善 或申請執(zhí)行費(fèi)；二是現(xiàn)房折價(jià)、拍賣、變賣價(jià)格并不確定，往往都低于銀行應(yīng)實(shí)現(xiàn) 的債權(quán)。這就使得銀行在辦理房地產(chǎn)抵押過程中需要謹(jǐn)慎從事，從而間接地阻礙了 房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。劉力耕、李白寧( 2 0 0 2 ) 還指出目前商業(yè)銀行的住房消 費(fèi)貸款基本上實(shí)行固定利率的等額償還方式，無法滿足不同收入、不同年齡和不同 偏好的居民需求，從而缺乏足夠的吸引力，另外，個(gè)人住房貸款期限最初規(guī)定最長 為2 0 年，1 9 9 9 年，人民銀行進(jìn)一步放寬貸款條件，規(guī)定最長可為3 0 年。但在實(shí)際操 作中，由于種種原因銀行貸款期限多在l o 年左右，有的甚至只有3 5 年，實(shí)際貸款 期限較短，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過重，難以承受，也制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。 潘安平、朱義敏( 2 0 0 3 ) ；劉力耕、李白寧( 2 0 0 2 ) 認(rèn)為應(yīng)建立和完善住房二 級抵押市場，發(fā)展抵押貸款證券化，充分發(fā)揮證券在住房消費(fèi)信貸中的支持作用。 開辟住房二級抵押市場，不僅可以進(jìn)一步發(fā)掘全社會(huì)的資產(chǎn)潛力，為住房市場提 供具有競爭性的選擇性資金來源，又可以通過產(chǎn)權(quán)重組，分散和轉(zhuǎn)移了住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)，成功地將住宅金融市場與資本市場有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟纳?會(huì)化。 楊華輝、張建軍( 2 0 0 3 ) 認(rèn)為應(yīng)該完善住房消費(fèi)保險(xiǎn)、擔(dān)保制度。通過組建 個(gè)人住房貸款擔(dān)保公司，一可以分擔(dān)銀行的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，使銀行擺脫繁雜的催討債 務(wù)工作和法律糾紛，集中精力進(jìn)行信貸管理；二可以有效地化解風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸 效益；三可以彌補(bǔ)個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)品種單一、責(zé)任范圍小的不足，從而真正實(shí) 現(xiàn)借貸雙方風(fēng)險(xiǎn)的分散