燕山新區(qū)居住區(qū)土地開發(fā)前期策劃.doc

燕山新區(qū)居住區(qū)土地開發(fā)前期策劃（奧體新都綜合居住區(qū)）2006年3月目 錄1、項目地塊開發(fā)背景2、地塊基本情況3、項目地塊開發(fā)環(huán)境分析 3.1項目地塊環(huán)境條件 3.2項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析）4、住宅市場分析與研究 4.1濟南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 4.2 濟南市房地產(chǎn)消費需求特征分析4.3 濟南東部房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向5、奧體中心周圍土地開發(fā)案例研究（廣州奧體中心）6、地塊項目開發(fā)定位 6.1地塊開發(fā)總體定位 6.2居住區(qū)功能定位 6.3居住區(qū)目標客戶定位7、項目規(guī)劃設計及建筑類型建議 7.1 規(guī)劃條件 7.2 空間布局7.3 建筑類型及分布 7.4 產(chǎn)品的建議 7.5 配套設施要求8、土地開發(fā)模式建議9、土地開發(fā)策略建議9.1對啟動地塊的規(guī)劃設計的策劃（環(huán)玉頂山地塊）9.2對一、二期地塊規(guī)劃設計的引導性的策劃 （主要是保證配套現(xiàn)行）10、土地出讓流程及收益評估10.1土地出讓流程10.2土地出讓總收益計算（依據(jù)土地分類及基準地價及相關(guān)出讓辦法）10.3土地出讓次序及收益表11、土地開發(fā)招商策略 11.1 土地招商目標客戶分析 11.2 土地招商方式建議 11.3 土地招商流程12、土地總體開發(fā)時序安排附件：土地開發(fā)招商手冊燕山新區(qū)居住區(qū)土地開發(fā)前期策劃1、土地開發(fā)背景根據(jù)濟南市城市總體規(guī)劃(2005年2020年)中“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，濟南主城區(qū)以向東發(fā)展為主。未來五年，濟南主城區(qū)將投資新建兩個新區(qū)，即燕山新區(qū)和臘山新區(qū)。其中燕山新區(qū)，以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體政務中心的建設，帶動周圍開發(fā)，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區(qū)。新區(qū)的開發(fā)建設，應該通過城市經(jīng)濟的兩大支柱-產(chǎn)業(yè)和居住的拉動，形成產(chǎn)業(yè)簇群的巨大集聚效應，有效地提升整體功能。新區(qū)的建設勢必帶來地區(qū)土地市場升值，成為地產(chǎn)商關(guān)注的熱點，因此，土地使用如何實現(xiàn)最大化經(jīng)濟價值，適宜市場開發(fā)，要求對市場做準確定位和可操作性的前期策劃。其中以生活居住為功能規(guī)劃的地塊也開始啟動，這一地塊建設開發(fā)必須建立在充足調(diào)研、理性分析、科學策劃的基礎之上。2、土地基本情況本地塊位于歷下區(qū)玉頂山西側(cè)，西至體育東路，北至經(jīng)十路綠化帶，東、南至城市用地范圍線，規(guī)劃總用地面積約為2400多畝。具體用地范圍見下圖：3、土地開發(fā)環(huán)境分析3.1、項目地塊環(huán)境條件 A 交通條件方面濟南東部交通建設力爭形成“三橫六縱”道路交通網(wǎng)，包括東西向三條道路包括經(jīng)十東路從邢村立交橋向東延至章丘邊界，全長14.8公里，雙向八車道；工業(yè)南路向東延至章丘邊界，雙向八車道；沿經(jīng)十一路向東，從東二環(huán)至東繞城高速公路建設旅游路，作為山、城分界線和旅游線，全長13公里；南北向六條道路包括整治二環(huán)東路，建設賢文路、劉志遠路、臨港路、泉港路、孫村西路，形成東部干道網(wǎng)。燕山大辛河東部新城道路交通系統(tǒng)以經(jīng)十東路和賢文路為城市快速路 ，以經(jīng)十一路、龍洞路為旅游路，規(guī)劃建設“四縱四橫”的新城主干道。本地塊作為主城區(qū)拓展部分，道路規(guī)劃建設比主城中心區(qū)更加便利和優(yōu)越。 B 景觀方面東部景觀結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶、三區(qū)五廊、山水相融”。一軸指南北向的空間景觀主軸。即將東部新城的龍洞風景區(qū)、中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住綜合區(qū)、華山風景區(qū)與黃河風景區(qū)有機組織為一體；兩帶指兩條自然景觀帶，分別為南部山體綠色景觀帶和北部黃河藍色景觀帶；三區(qū)指三個城市景觀區(qū)，分別為中心區(qū)城市景觀區(qū)、綜合區(qū)城市景觀區(qū)、華山風景區(qū)；五廊指五條城市景觀走廊，分別為經(jīng)十東路、荷花路兩條城市景觀主廊和工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路三條城市景觀輔廊。山水相融指自然山體與河流相互交融，分別為小清河、大辛河、窯頭河等河流與華山、臥牛山、馬山坡、菠蘿山、玉頂山、王八蓋子山、轉(zhuǎn)山、牧牛山、鰲角山、燕翅山、五頂茂嶺山等山體。其中有座山體環(huán)繞在中心區(qū)內(nèi)，座位于華山風景區(qū)內(nèi)。C 區(qū)域開發(fā)環(huán)境燕山新區(qū)位于二環(huán)東路以東，大辛河以西，形成以行政辦公、公共服務、體育休閑為主的現(xiàn)代化新區(qū)，南部規(guī)劃以行政辦公、體育休閑、文化娛樂為主導功能的綜合性服務中心，建設行政辦公中心和奧體中心；北部則以布局高新產(chǎn)業(yè)、科研開發(fā)、生活居住用地為主。燕山新區(qū)作為主城區(qū)的一部分，又是未來濟南發(fā)展的主要方向,該區(qū)域未來五年的濟南城區(qū)的地位顯而易見。奧體中心和政務中心作為本區(qū)域標志性工程，對本地塊帶動作用將非常大。 同時，濟南東部新城的開發(fā)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)發(fā)展為重點，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為龍頭，加快推進出口加工區(qū)、孫村工業(yè)區(qū)建設，啟動建設唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設，同步配建生活服務設施，在孫村片區(qū)西部初步形成東部城區(qū)公共中心。整個東部的開發(fā)建設將使東部更加成熟，居住環(huán)境更優(yōu)越。D 配套設施方面 作為奧體中心、政務中心東臨的項目地塊，奧體中心的配套設施將惠及本住宅區(qū)。同時，按照居住區(qū)配套設施規(guī)定，居住區(qū)將有包括學校、商業(yè)、銀行、郵政等完善的市政和生活配套。雖然現(xiàn)在新區(qū)還在建設之中，但是未來的居住服務配套將是非常好的，也是可以預見的。3.2、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析圖）優(yōu)勢（S）1 交通便利；2 環(huán)境生態(tài)，無污染；3 與奧體、政務中心相鄰，有利于人文環(huán)境提升；4 周圍有山水景觀；劣勢（W）1 地塊東緊挨玉頂山公墓，阻礙形象的塑造和提升；2 地塊形狀不規(guī)則，不利于整體的規(guī)劃開發(fā)；1 環(huán)玉頂山公墓地塊開發(fā)專案解決，提出可行的解決方案；2 區(qū)內(nèi)開發(fā)建筑及配套，根據(jù)地形地貌差異安排主打生態(tài)、交通、人文、運動等主題，機會（O） 1地塊處于重點開發(fā)區(qū)域，開發(fā)熱度對地塊開發(fā)有促進作用；2 先期土地開發(fā)成本低，后期增值潛力大，開發(fā)盈利空間大；3、東部大力開發(fā)，將聚集人氣并提升商業(yè)、居住氛圍。威脅（T）1 周圍有的居住區(qū)樓盤開發(fā)，由于競爭給開發(fā)商來一定的投資抗性； 4、住宅市場分析與研究濟南東部地理環(huán)境優(yōu)越、交通便利，基礎設施完善，人文氣息濃厚，再加上為舉辦第十一屆全運會，奧體中心、政務中心、金融商務區(qū)、高校院區(qū)、唐冶新城等一大批項目的開展實施，東部毫無疑問將是濟南未來發(fā)展的重中之重，東部也必將成為濟南新的城市名片。得天時、地利、人和的東部地產(chǎn)將毫無疑問會成為未來濟南地產(chǎn)市場的領舞者。研究表明，濟南南部、東部、中部的住宅吸引力指數(shù)分別為 157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指數(shù)分別為 75%、50%，這說明在濟南人的心目中“住南不住北”、“住東不住西”的傳統(tǒng)觀念依然濃厚。盡管南部、東部地區(qū)房價高，但是南部和東部地區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境、高素質(zhì)的人文環(huán)境、便利的交通、完善的基礎設施還是吸引了大部分人的視線，這是濟南人長期的居住傾向形成的必然結(jié)果。南部旅游區(qū)大大限制了其住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而東部地區(qū)在很大程度上說居住在這里已經(jīng)成為富貴身份的相爭。加上“東拓”引導，東部新城區(qū)位優(yōu)勢明顯，東城板塊將持續(xù)升溫。特別是東部新城板塊和高新區(qū)板塊近幾年將持續(xù)升溫，現(xiàn)已開發(fā)并建成了許多中等規(guī)模的高品質(zhì)社區(qū)，如中潤世紀城、如意苑、荷蘭莊園等。在濟南“東拓”空間發(fā)展戰(zhàn)略引導下，東部新城相對豐富的土地資源將成為開發(fā)商競爭的沃土。該地段道路、環(huán)境等基礎設施好，未來房價的增值空間較大。4.1 濟南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢通過對全市近100個在售樓盤數(shù)據(jù)資料的分析，可以根據(jù)銷售價格、分布區(qū)域特征、供給形式、應對客戶群，對濟南市房地產(chǎn)樓盤開發(fā)總結(jié)如下：價格區(qū)間數(shù)量特征分布區(qū)域特征供給形式應對客戶群分析優(yōu)勢2000元以下30多個多位于離市中心稍遠的非繁華地帶，象七里河路、工業(yè)南路、工業(yè)北路、華農(nóng)路、花園路一帶的東部地區(qū)，也是濟南房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。西部、北部兩個區(qū)域更是居多。以多層住宅為主，戶型以中小戶型為主（以兩房兩廳、三房兩廳，面積區(qū)間在70-130平方米），總價在20萬元左右。廣大工薪階層、剛剛參加工作正準備成家的青年朋友。區(qū)域未來的配套、交通有優(yōu)勢、價格優(yōu)勢。2000-3000元占主流地位不是處在絕對的市中心，但是位置也相當不錯，交通四通八達，有多條公交線路直達，周圍有成熟的商業(yè)網(wǎng)點、日常生活有保證。以公寓、小高層為主，戶型以錯層、中小戶型為主（以兩房兩廳、三房兩廳，面積區(qū)間在70-130平方米），總價在30萬元左右。為改善居住條件中老年人、收入較高的單身貴族、有一定積蓄的三口之家、經(jīng)濟富裕的投資者等。在位置、配套、社區(qū)景觀和物業(yè)管理方面具有優(yōu)勢。3000-4000元以下品牌大盤為主樓盤多占據(jù)城市中極佳位置、或位于城市的成熟地帶、或位于市區(qū)中絕版地段、或位于隨著城市規(guī)劃的出臺，剛剛熱起來的潛力地段。象花園路、山大路、解放路、文化路、經(jīng)十東路。以小高層、高層住宅為主，戶型以大戶型為主（三房兩廳，面積區(qū)間在150-200平方米），總價在70萬元左右。有經(jīng)濟實力的市民、對居家生活要求頗高的都市白領和城市中產(chǎn)階級為主。樓盤個性突出、性能價比極高、樓盤的品牌含量高。4000元以上少量精品樓盤多占據(jù)市區(qū)風景景點或坐擁都市鬧區(qū)、核心地段。以打風景、山水牌居多，或商住樓、寫字樓?？們r在80-100萬元左右。多為私營業(yè)主、個體老板、外資企業(yè)高級白領及從事投資、IT等城市高收入職業(yè)的人士。地段、環(huán)境、配套、物管有絕對的優(yōu)勢。4.2 濟南市房地產(chǎn)消費需求特征分析 根據(jù)相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)，濟南市民對于住宅的面積、價位、戶型等需求如下： 面積需求 結(jié)論：需求面積在100120平方米的占49.55% ，80-100平方米的占19.82%，其他占19.82%整體面積需求集中在100平方米左右。 價位需求表結(jié)論：承受的總價多集中在20-30萬元（占37%）、30-40萬元（占36%）間，在認可面積在100平方米，單價在3000元/平方米左右是市場的主力購買群體。 戶型需求結(jié)論：對三房二廳的需求占到50%，說明目前房地產(chǎn)的開發(fā)熱點應集中在開發(fā)功能完善、面積適中的產(chǎn)品。 通過以上需求分析可以看出，居住區(qū)樓盤規(guī)劃設計必須必須注意消費者要求，戶型較好、面積適中、總價在承受的范圍內(nèi)的產(chǎn)品，將大大受到歡迎。同時產(chǎn)品開發(fā)過程中必須控制好面積、在戶型設計方面靈活多變，進行戶型創(chuàng)新、加大產(chǎn)品的科技含量，降低成本、采用多種付款方式，形成有效供給。4.3 濟南東部的房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向東部房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀本地塊所在區(qū)也的住宅區(qū)，綠化率大都在40%以上。均價約為2954元/平方米，銷售情況已經(jīng)基本售完或已經(jīng)進入尾盤銷售階段；主力戶型為二房二廳、三房二廳。面積范圍在90150平方米；都聘請了專業(yè)的物管公司，管理費在0.6元/平方米月左右。目前濟南東部新城高檔樓盤出現(xiàn)不少，從多層向小高層、高層精品樓盤邁定，短短一年的時間高新區(qū)內(nèi)的住宅樓已經(jīng)從2000元/平方米上漲到了3000多元/平方米，新開的樓盤也在幾個月的時間內(nèi)銷售一空。 周圍輻射區(qū)房產(chǎn)開發(fā)分析 周圍輻射區(qū)房產(chǎn)樓盤狀況如下表：項目名稱售價范圍均價主力戶型銷售情況三箭吉祥苑起價43504800三室65%已售中潤世紀城398050003980三室、復式銷售良好三箭平安苑270033503000二居、三居結(jié)論：通過對本居住片區(qū)周邊直接或間接住宅區(qū)資料分析和調(diào)研，對黃金時代、悉尼花鄉(xiāng)、新天地、三箭平安苑、錦繡泉城、荷蘭莊園 、正大城市花園 、齊魯澗橋等十多個居住區(qū)，包括位置交通、周邊環(huán)境、小區(qū)配套、整體規(guī)劃、建筑規(guī)模及類型、銷售狀況、銷售價格等多方面的分析，可以得出周圍住宅區(qū)按照品質(zhì)的大致分類：代表住宅區(qū)檔次分類均價消費群體錦繡泉城、中潤世紀城、荷蘭莊園等為代表高檔4000元以上政府官員、企業(yè)高管、私營業(yè)主等高收入人群富翔天地、上海花園等為代表中高檔3000-4000元之間企業(yè)團購、私營老板、白領階層等三慶都市新城、茂嶺花園、科苑小區(qū)等中低檔2500元左右中青年白領、普通市民、安置居民等5、奧體中心周圍土地開發(fā)案例研究案例研究： 廣州市天河區(qū)東圃房地產(chǎn)的崛起，與廣東奧林匹克體育中心(以下簡稱奧體中心)的建設有著重要的聯(lián)系。2001年奧體中心建成，使周邊土地的區(qū)位價值提高、人口密度增加、交通及基礎設施完善和商業(yè)環(huán)境提升等，導致區(qū)域土地開發(fā)成為城市的熱點板塊。經(jīng)過對東圃板塊樓盤調(diào)查得到以下結(jié)論：(1)奧體中心建設前后周邊同等檔次樓盤的平均差價為每平方米800元人民幣左右，剔除物價自然上漲和其它因素，價格增長率在17左右。我們視樓盤平均差價為土地價值提升的表現(xiàn)。(2)奧體中心對周邊土地增值輻射面積約為12.56平方公里。(3)奧體中心對周邊土地增值輻射呈環(huán)形放射狀分布，分析表1數(shù)據(jù)和調(diào)查對象的地理位置靠近奧體中心的樓盤受到的增值效應更加明顯。 結(jié)論：奧體中心實際是區(qū)域土地開發(fā)的“引擎”。由于奧體中心的建設帶動區(qū)域城市景觀和基礎設施的建設，從而改變了區(qū)域發(fā)展地位。所以，6、地塊項目開發(fā)定位 6.1地塊開發(fā)總體定位考慮地塊的地理環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、居住需求、規(guī)劃要求等方面因素，本項目地塊居住區(qū)開發(fā)定位為：濟南東部高品質(zhì)、低密度、生態(tài)運動型大型綜合居住區(qū) 6.2土地開發(fā)功能定位以居住功能為主，建設成為一個具有良好的購物、休閑、運動、娛樂環(huán)境氛圍的商業(yè)中心，和配套完善、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的具有濃郁生活氣息的綜