大荔項目前期策劃提報（PPT117頁).ppt

渭南市大荔縣項目前期定位策劃 2013年10月 本報告旨在通過對渭南大荔縣市場前期調(diào)研和項目用地觀察的基礎(chǔ)上 結(jié)合大荔縣城市現(xiàn)狀和發(fā)展特點 對大荔縣房地產(chǎn)深入研究并初步提出項目發(fā)展戰(zhàn)略 為項目后續(xù)工作奠定初步的基礎(chǔ) 現(xiàn)予以報告提交 并對貴公司給予我方的大力協(xié)助表示誠摯的感謝 西安壹代策略廣告有限責(zé)任公司2013年10月 前言 項目環(huán)境及區(qū)域研究 Part1 一 房地產(chǎn)宏觀政策及發(fā)展分析 國五條 國家房地產(chǎn)宏觀政策走勢 從方向性政策向執(zhí)行性目標(biāo)政策發(fā)展 行政手段控制市場供求 房價并未大跌暴漲 呈平穩(wěn)略有增長態(tài)勢 增加首付款 抬高購房門檻 減少貸款率 抬高貸款門檻 減少購房者 制約投資需求 增加限購區(qū) 強制執(zhí)行限購 擴大問責(zé)范圍 強化責(zé)任制 房地產(chǎn)近兩年調(diào)控思考 十八大后 行政調(diào)控措施將逐漸退出 信貸 稅收等市場化調(diào)控手段將成為樓市調(diào)控的主體 樓市已步入深度博弈 年底各地供地計劃近尾聲大房企多城上演搶地戰(zhàn) 多個城市收緊房貸優(yōu)惠金融干預(yù)已為房價施壓 限購兩年房企業(yè)績兩極分化引發(fā)業(yè)界 大鱷 壟斷猜想 十八大重申房產(chǎn)調(diào)控不放松樓市迷局依舊 房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展方向 加大保障房供應(yīng)加大土地供應(yīng) 限房價 競地價 要求不得低于前兩年年均實際供應(yīng)量不斷加息 提高準(zhǔn)備金率 增加房地產(chǎn)方面貸款門檻的高度及難度 由此造成開發(fā)商現(xiàn)金流的短缺 全國要求執(zhí)行限購令二套房首付比例提高購房不足5年轉(zhuǎn)手按售價全額征收營業(yè)稅 為繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果 中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下 強制手段促使房價下降 增加市場供應(yīng)量增加保障房增加開發(fā)商庫存量增加開發(fā)商資金需求 減少市場需求量遏制投資需求遏制改善型需求改向剛性需求 保持供大于求 市場房價穩(wěn)定 保障1 建立約談問責(zé)機制 保障2地方政府確定控制目標(biāo)堅持和強化輿論引導(dǎo) 調(diào)控政策分析 影響購房者預(yù)期的政策 直接影響政策限購政策 自上而下 限貸政策 自下而上 間接影響政策保障房政策限價政策 從兩頭堵需求效果立竿見影 行政干預(yù)市場改變買方預(yù)期 限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市 限購繼續(xù)抑制投資需求入市 銀行信貸政策與一次性付清比例關(guān)系 2011年上半年購房者投資比例走勢 一次性付清比例創(chuàng)今年新高 投資比例明顯下降 信貸政策對不同首付能力購房者的影響 限購政策對不同置業(yè)目的購房者的影響 從宏觀環(huán)境來看 受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響 預(yù)計未來5 10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式 與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大 抑制投資投機需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分 房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善 但差別化信貸和限購短期不會退出 保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)推進 在政策總體偏緊的背景下 城鎮(zhèn)化和收入倍增將促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展 未來十年每年新增城鎮(zhèn)人口仍在2000萬人左右 首次置業(yè)需求強勁 半數(shù)城市家庭現(xiàn)有住房面積過小 首次改善性需求旺盛 收入倍增計劃落實將大大提升各類需求的支付能力 為房地產(chǎn)業(yè)提供動力 房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期 宏觀政策預(yù)判 二 大荔社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展 大荔縣位于關(guān)中平原東部 是黃 洛 渭三河匯流之地 南界渭河與潼關(guān) 華陰 華縣為鄰 西繞洛河與蒲城 臨渭區(qū)毗連 北沿臺塬與澄城 合陽縣接壤 東瀕黃河與山西永濟相望 大荔縣經(jīng)濟支撐主要是以農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)為主 工業(yè)正在為大荔的發(fā)展做出更大支撐 旅游產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展 工業(yè)帶動推進經(jīng)濟 科技園區(qū)總體規(guī)劃面積15平方公里 設(shè)置 一區(qū)五園 即 精細化工園 畜牧產(chǎn)業(yè)園 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園 機械電子園 紡織工業(yè)園及綜合服務(wù)區(qū) 旅游遺址輔助發(fā)展經(jīng)濟 大荔人遺址 沙苑文化 遺址新石器時代文化遺 址商代 早 文化遺址 八魚清代望族石墓群 魏長城 文殊新塔 大荔基本概括 大荔是國家科技部等六部委批復(fù)建設(shè)的陜西渭南國家科技園核心區(qū)所在地 園區(qū)規(guī)劃總面積20平方公里 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實現(xiàn)了水 電 路 訊 網(wǎng)絡(luò) 有線電視 六通一平 具備承載大企業(yè)入駐能力 是縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要載體和強力引擎 已入駐企業(yè)40戶 27戶企業(yè)建成投產(chǎn) 被列為全省首批重點扶持的縣域工業(yè)園區(qū) 被國家農(nóng)業(yè)部命名為農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地 園區(qū)已成為企業(yè)投資的 洼地 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 硅谷 民營經(jīng)濟快速發(fā)展 以食品 紡織 機械電子等為主的中小企業(yè)達到4200戶 33戶邁入規(guī)模以上行列 2011年 全縣生產(chǎn)總值完成76 6億元 農(nóng)民人均純收入5640元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1 78萬元 高于全省全市平均水平 大荔工業(yè)發(fā)展 天下第一倉 豐圖義倉位于大荔縣城東17僅公里的朝邑鎮(zhèn)南寨子村 該倉在建成以后的 10多年里 歷次大災(zāi)難中救活的關(guān)中百姓不計其數(shù) 它是我國現(xiàn)存惟一還在使用的古代糧倉 豐圖義倉建筑布局是城中有城 外城是高 米 厚 米的土垣 內(nèi)城為主體建筑 青磚砌成 墻高 米 厚 米 經(jīng)過百多年的風(fēng)吹雨打 局部已開始裂開縫隙 城墻下排列倉廒 洞 倉頂四周頂面共筑 型鐵鑄水道 個向院內(nèi)排水 據(jù)糧儲專家介紹 如此先進的排水系統(tǒng)在我國同期建筑中非常罕見 一百多年的 天下第一倉 無論是在歷史上抑或今天 無論是在軍事 建筑藝術(shù)方面的研究價值 還是在旅游儲糧賑災(zāi)的實用價值上都在發(fā)揮著不可估量的作用 大荔是一座宜商宜居 特色縣城 建高樓 騰空間 增綠地 造景觀 具有突出 亦動亦靜 宜商宜居 特色 洛濱大道 商貿(mào)大道 沙苑大道和東環(huán)道北拓等20多條城市道路 構(gòu)成了城市 五縱五橫 大交通大趨勢的理想格局 同州廣場 文殊廣場 東府廣場 黃河廣場等園林景觀和園林式單位 小區(qū)39個 城市人均公共綠地面積7 6平方米 城區(qū)主干道路亮燈率100 成為了大荔縣城綠色 自然的新亮點 現(xiàn)在 縣城建成區(qū)面積已擴展至13 8平方公里 城市人口突破13萬 2011年 全縣社會消費品零售總額達36 5億元 現(xiàn)已建成的秦東商貿(mào)名城 縣城建筑美觀 物流發(fā)達 城市服務(wù)機構(gòu)和公益設(shè)施齊全 基本形成了集商貿(mào) 工業(yè) 物流于一體 城北汽貿(mào)物流區(qū) 城西食品產(chǎn)業(yè)園區(qū) 城東文化體育休閑區(qū) 城市園林生態(tài)區(qū) 一城四區(qū) 格局 已榮獲了省級衛(wèi)生縣城 省級園林縣城稱號 大荔縣城環(huán)境資源 大荔2012經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo) 大荔縣2011年經(jīng)濟數(shù)據(jù) 注 大荔GDP增長速度加快是第三產(chǎn)業(yè)的帶動 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)大部分來自交通 郵電 財政 稅務(wù) 金融 保險等相關(guān)部門 GDP完成額度比重 乘著新一輪西部大開發(fā) 關(guān)天經(jīng)濟區(qū) 晉陜豫承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)和陜西東大門建設(shè)的強勁東風(fēng) 大荔縣正堅定不移地推進先工戰(zhàn)略 科學(xué)發(fā)展 富民強縣 以打造西部最佳縣域工業(yè)園區(qū) 秦東商貿(mào)名城和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)看大荔品牌為目標(biāo) 突出項目建設(shè) 注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 全面加速工業(yè)化 城鎮(zhèn)化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程 大荔未來優(yōu)勢結(jié)構(gòu) 直觀大荔 一個標(biāo)準(zhǔn)的剛剛渡過經(jīng)濟發(fā)展初期將迎來未來十年快速發(fā)展期的縣級四線城市 如2000年的西安 三 大荔房地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢 三四線城市地產(chǎn)市場特點簡析 世界上沒有兩片完全相同的樹葉 三四線城市與一二線城市的市場環(huán)境與商業(yè)氛圍有著巨大的差異 往往一二線城市屢試不爽的操盤絕技 卻在三四線城市的項目操盤中折戟沉沙 即使對于西安這樣的準(zhǔn)二線城市 它的發(fā)展即價格的浮動也和其它準(zhǔn)二線城市有些巨大的差別 因為西安地產(chǎn)的價格浮動一直處在 穩(wěn)重求進 的地步 因此想要在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的市場中攻城略地 首先得從三四線城市的客觀存在入手 三四線 地級 城市 尤其四線 縣級 城市的地產(chǎn)開發(fā)商 多數(shù)具備較強的獲取土地能力和建設(shè)開發(fā)能力 但缺乏對市場的理解 資金實力不夠雄厚 更缺乏商業(yè)運營能力 高層次商業(yè)開發(fā)的難度較大 三四線城市的商業(yè)環(huán)境不規(guī)范 缺乏有理念有實力的開發(fā)商和運營管理者 有鑒于此 三四線城市地產(chǎn)項目開發(fā) 應(yīng)該勇于打破傳統(tǒng)的思想框架 突破固有的思維定式 通過一套嚴(yán)格有序的市場經(jīng)營管理者推廣經(jīng)營 更具體 更快速地完成資金回收 以提高更大的升值空間 鑄就品牌力量 三四線城市地產(chǎn)市場特點 在全國的三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展中 陜西的三四線城市發(fā)展較慢 目前僅有咸陽處于全國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的前100強之中 其它的三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展相對都處于起步階段性 陜西的三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展 增長曲線圖 大荔房價增長幅度 根據(jù)大荔市場價格的走勢來看 從09年到2011年都以300 500的增長速度遞增 即使是2012年在國家調(diào)控十分嚴(yán)格的條件下也有小幅度增長 大荔房地產(chǎn)發(fā)展的價格走勢 置業(yè)人群比例 大荔縣置業(yè)客戶所占比例可以看出購買的人群主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn) 外出人員及私營業(yè)主 大荔房地產(chǎn)市場的消費群體 大荔房地產(chǎn)發(fā)展特點 不得不承認大荔是一個在很大程度上區(qū)別于其它城市的優(yōu)勢板塊 大荔首先是國家科技部等六部委批復(fù)建設(shè)的陜西渭南國家科技園核心區(qū)所在地 也是黃 洛 渭三河匯流之地 加上以優(yōu)勝的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)值 造成了很多 民富官窮 的現(xiàn)象 所以在某種程度上才促使了今天大荔的房產(chǎn)價格趨于2500到3000之間 那么在時代發(fā)展大趨勢的今天 西安成為國際化大都市的頃刻 必將近距離地波及它可能所在的每一個地方 那么在這個巨大空間的前景之中 加上新型有機產(chǎn)業(yè)為了更實惠 便捷 更天然地尋找自己的扎根之地 也會逐漸將眼光投向這里 這不是預(yù)測和猜想 而是時代與潮流 大荔房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 廣州房價在3000元左右徘徊兩年后 用了三年時間房價漲到8000元 西安2002年到2004年價格突破不了不3500元 但2009年房價已經(jīng)達到6000元 咸陽2006年到2007年價格就3000元左右 2011年5000元以上的房價就不少 房價3000元左右是一個坎 在這里總在徘徊兩年 跨過3000元后 將是一個快速發(fā)展期 無論是價格還是銷售速度都是這樣 大荔房地產(chǎn)2013年已經(jīng)進入3000元時代 2014年將在3000元左右徘徊 銷售也將有大的浮動 2015年大荔房價將走出3000元的束縛 無論價格還是銷售都將高速提升 大荔房地產(chǎn) 處于一個大發(fā)展前的調(diào)整期這個階段需要兩年左右房價會在3000元左右徘徊銷售時好時壞 四 項目區(qū)域的區(qū)位分析及發(fā)展 1800米 項目區(qū)域的區(qū)位交通圖 商貿(mào)大道和洛濱大道 鳥瞰圖 項目區(qū)域的區(qū)位分析 大荔整個城市的發(fā)展規(guī)律是從由東向西 由南到北的 也就是由東南向西北方向轉(zhuǎn)變 而洛濱大道與商貿(mào)大道將承載起未來經(jīng)濟圈的主力干道 加上東府廣場的出現(xiàn) 未來三五年 將在兩大道邊上形成大荔縣主動脈的經(jīng)濟網(wǎng) 東府廣場所在區(qū)域是大荔商貿(mào)大道的景觀中心區(qū)域區(qū)域已經(jīng)過兩三年發(fā)展目前已渡過了發(fā)展的初步開發(fā)期已經(jīng)開始走向快速發(fā)展期 環(huán)境及區(qū)域總結(jié) 東府廣場所在區(qū)域是大荔商貿(mào)大道的景觀中心區(qū)域區(qū)域已經(jīng)過兩三年發(fā)展目前已渡過了發(fā)展的初步開發(fā)期已經(jīng)開始走向快速發(fā)展期 處于一個大發(fā)展前的調(diào)整期這個階段需要兩年左右房價會在3000元左右徘徊銷售時好時壞 一個標(biāo)準(zhǔn)的剛剛渡過經(jīng)濟發(fā)展初期將迎來未來十年快速發(fā)展期的縣級四線城市 房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期 當(dāng)前在全國范圍內(nèi) 大荔縣城 作為 其房地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展 目前正 項目的兩塊地處于 區(qū)域消費者及競爭研究 Part2 一 消費者調(diào)研問卷分析 問卷調(diào)研說明 一 調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)查主要針對未來三年內(nèi)在大荔縣區(qū)域有購買商品房意向的群體 主要內(nèi)容涉及 受訪者現(xiàn)有住房狀況 購房意向需求 大荔區(qū)域購房意向需求和項目市場定價測試 二 調(diào)查目的調(diào)查的主要目的是通過消費者對現(xiàn)有市場的認識 同時通過對在大荔有購買住宅的群體各項需求調(diào)查 分析出該項目中后期的定價及定位 三 調(diào)查方法1 調(diào)查對象本次調(diào)查對象為未來三年內(nèi)在大荔縣區(qū)域有購買商品房意向的群體 2 調(diào)查方法考慮到調(diào)查的科學(xué)性和可行性 本次調(diào)查采取A 定點 攔截的調(diào)查方式 由訪問員與被訪者 一對一 進行訪問 B 大荔縣購房群體邀請 座談會討論互動式進行訪問 3 樣本量設(shè)計原定計劃100份問卷 實際執(zhí)行120份問卷 有效問卷115份 針對本項目地理位置和市調(diào)實際情況 壹代策略本著認真負責(zé) 嚴(yán)謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度 對市調(diào)問卷的投放量加大 有效問卷是原定計劃的1 2倍 樣本量配額表 四 調(diào)查時間本次調(diào)查問卷時間為 2013年9月27日到2013年9月30日結(jié)束 歷時4天 問卷調(diào)研說明 購房目的 調(diào)查結(jié)果顯示 住宅商品房需求群體購房目的主要表現(xiàn)為 改善居住條件 和 解決基本的住房問題 占比分別達到了24 27 與48 54 其余依次表現(xiàn)為出租占11 65 為他人購買 占3 88 商住 占1 94 其他 占9 71 購房意愿方向 人們選擇購房的區(qū)域 南向達到了68 35 西向13 92 北向達到了13 66 大多數(shù)受訪者中 以自己比較熟悉 發(fā)展?jié)摿^大 現(xiàn)階段發(fā)展較明顯為主要購房首選區(qū)域 購房看中點 調(diào)查結(jié)果顯示 大荔人民對于環(huán)境還是比較看重的 環(huán)境占比達到了28 36 其次區(qū)域繁華程度占比為25 87 子女上學(xué)占比為20 90 距父母家較近占比為14 43 購房看重因素 價格 交通仍然是人們購買房屋的主要因素 分別達到了25 與22 50 公共配套也占到了11 25 物業(yè)管理與環(huán)境規(guī)劃分別占到了5 25 與7 75 戶型優(yōu)勢 此圖反映出 人們普遍認為朝向為戶型好與不好的主要參考條件 占比達到了33 33 其次 樓層與使用率占比分別達到了26 與22 67 房間布局則占到了16 67 意愿房型高低占比 調(diào)查分析顯示 小高層與多層無電梯對于一個小縣城來說 還是比較受人們歡迎的 小高層提及率達到了35 多層無電梯提及率達到了37 多層帶電梯的則占比為23 高層僅為5 大荔高檔住宅價格 根據(jù)受訪者口述 在他們心目中 大荔縣的高檔住宅價格是這樣子的 認為總價在30 40萬之間的高檔住宅的人占比達到了52 10 認為總價在20 30萬屬于高檔住宅的受訪人群達到了26 05 其次是40 50萬占比為14 28 50萬以上為7 56 可承受首付 根據(jù)我們的調(diào)查 大多數(shù)受訪者中 認為自己可承受的首付款低于10萬的占比65 03 首付款低于15萬的占比為22 95 低于20萬的占比在4 92 低于20萬的則在4 09 看重樓宇設(shè)施 根據(jù)我們的調(diào)查 大多數(shù)受訪者中 對住宅設(shè)施沒有明顯的指向性要求 相對比較平均化 社區(qū)生活娛樂配套 根據(jù)我們的對于受訪者的詢問 希望自己未來購房的社區(qū)有老人活動中心的占比達到了13 30 希望有中心花園的占比為21 10 希望有兒童室外活動中心的占比為12 39 具備小型體育場的占比為18 35 其次依次為游泳池 健身房 網(wǎng)球場等 車位意愿 從圖表上可以看出 大荔對于車位的選擇除不需要之外 大部分選擇租 所以 從現(xiàn)階段經(jīng)濟的發(fā)展緣故 大荔對車的選擇并不強烈 上班族也以簡單 便捷的電瓶車為主要交通工具 工作單位性質(zhì) 從本次抽樣調(diào)查中 私營企業(yè) 個體小老板 占了很大比例 這一部分人群由于工作關(guān)系或者希望在一個良好的環(huán)境中發(fā)展 而選擇長期在城市中居住 所以他們對于購房或潛在的購房 有一定的占有性 其實就是自由職業(yè)者 科研事業(yè)單位等 家庭收入狀況 由于大荔縣的特殊人群關(guān)系 出現(xiàn)了 人民有錢政府沒錢 的局面 所以在本次目標(biāo)人群抽樣調(diào)查中 大部分客群的工資比例大部分都屬于3000 5000的階段 大荔是一個較有經(jīng)濟實力 并且善于改變生活狀態(tài)人群組合的縣城 房屋使用人員 房屋使用人員中 大部分都是2 3人使用 從而可以看出 大部分老一代購房 都是作為年輕子女結(jié)婚使用者居多 認知地產(chǎn)項目途徑 值得注意的是 大荔人對信息的關(guān)注度和西安大不相同 他們很少通過網(wǎng)絡(luò)或報紙去搜集某一個樓盤的信息 而更看重于他人的介紹 路過和路牌等信息渠道來了解 這為以后的推廣選擇更好的渠道做好一定的鋪墊作用 戶型類別傾向 縣城的小兩室和大兩室可能和省會城市的不太一樣 縣城人更趨向于寬松大一點的戶型 所以這里的小兩室就相當(dāng)于西安的三室可能區(qū)間在于85到100平米左右 對于大兩室的選擇可能會在120平米左右 大荔高檔樓盤風(fēng)格 大荔對高檔樓盤的印象 更多關(guān)注在于現(xiàn)代風(fēng)格與中式風(fēng)格 傾向于在普通之中 看到不平凡的元素 所以某一個樓盤的高檔與否 對外形的關(guān)注對 并不是很高 定量市調(diào)結(jié)果綜述 購房目的主要表現(xiàn) 改善居住條件 和 解決基本的住房問題 對于環(huán)境 區(qū)域繁華程度 子女上學(xué)是比較看重的 價格 交通仍然是人們購買房屋的主要因素 消費者對房間的布局不是很重視 小高層產(chǎn)品已經(jīng)被消費者接受 消費者大多能接受的購房總價在30 40萬之間 對社區(qū)的運動及活動場所比較重視 相對來說大多數(shù)人還不需要車位 大荔的消費者多數(shù)是私營業(yè)主和自由職業(yè)者 消費者更多能接受的是現(xiàn)代風(fēng)格及中式風(fēng)格的建筑 二 消費者座談會分析 消費者座談會分析 整個人群對地產(chǎn)投資保值有一定概念 對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)化經(jīng)營模式關(guān)注較高 大荔現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)富人社區(qū) 對目前的地產(chǎn)的價格處在能接受的地步 對商業(yè)投資傾向于小門面 對商鋪的價格鎖定在5000 6000元為合理化 對信息的了解 和西安的差別很大 他們主要是從傳單 電視 路牌 人傳人的方式了解 對微博 微信 網(wǎng)絡(luò) 報紙等方式較少 對新科技產(chǎn)品認知度不高 以至于不能引起他們的關(guān)注 主要群體還是小業(yè)主 企業(yè)職工 投資者 教師等人群為主 三 大荔房地產(chǎn)競品分析 繽紛國際 格林小鎮(zhèn) 幸福城 九洲福鵬 潤澤世景園 學(xué)林雅苑 三河明珠 中央城 財富廣場 城市之光 東府印象 洛濱國際花園 潤澤世景園 項目現(xiàn)場包裝及廣告形象較高銷售部整體不理想目前銷售部人氣不高 排號50多個 格林小鎮(zhèn) 兩個銷售部都不理想直接影響銷售 目前銷售不好銷售部沒有人氣 中央城 銷售部及樣板區(qū)很好 學(xué)萬科 中海 銷售部人氣很高 性價比較高目前剛剛開盤 銷售很好 九洲福鵬 高層產(chǎn)品一年銷售170多戶多層產(chǎn)品內(nèi)部認購較好 價格低 三房產(chǎn)品比兩房銷售好一點 匯邦幸福城 項目現(xiàn)場包裝及廣告形象不高但項目比較成熟 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售目前銷售部人氣較好 銷售量較高 洛濱國際花園 目前一期已售60 以上120 130平三房銷售較好二期目前可以內(nèi)部銷售 城市之光 一期共250戶 已銷售一年目前已售70 以上120三房銷售較好平均兩天銷售一套 東府印象 目前是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售銷售部人員專業(yè)性較差銷售情況不理想目前價格較高最高報價達到3300元 優(yōu)惠后也達到3200元 三河明珠 目前是全現(xiàn)房銷售只有很少量產(chǎn)品優(yōu)惠后價格不到2800元 時代財富廣場 共兩棟住宅 每棟90戶一棟中醫(yī)院團購 一棟已售50多戶優(yōu)惠后價格不到2800元 學(xué)林雅苑 目前二期未售 一期產(chǎn)品很少共同13棟多層產(chǎn)品 1 5棟已售6 11棟提前內(nèi)部銷售優(yōu)惠后價格不到2600元 繽紛國際 目前是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售產(chǎn)品量不多 銷售人員很少優(yōu)惠前價格為2900元 競品分析 大荔主要項目都在兩條經(jīng)濟發(fā)展動脈周邊 相對價格差距很小 基本優(yōu)惠后都在2800左右 從單價上沒有拉開層次 在售大盤中 兩個多層社區(qū)銷售比較理想 高層大盤是新推出市場的中央城和潤澤世景園 這兩個項目是我們要重點關(guān)注的 中央城借用萬科的現(xiàn)場包裝作用 以及開盤的較高性價比優(yōu)勢目前銷售很好 潤澤的工地包裝較好 但銷售部及銷售策略不到位 目前前期排號有50人左右 東府印象最高報價達到3300元 潤澤還未報價 但從溝通中了解到 可能價格在3000左右 大多項目銷售速度較慢 一年不到200套 項目市場發(fā)展定位 Part3 項目SWOT分析 S 項目優(yōu)勢 地段好 發(fā)展?jié)摿薮?項目體量大 在本地為最大項目體 交通通達性強 SWOT W 項目劣勢 項目周邊成熟性較弱 周邊成型商業(yè)競爭壓力 T 項目威脅 周邊均有成熟的商業(yè)體跟住宅區(qū) 需考慮周邊消化情況 政策威脅 項目機會 休閑娛樂及較為高檔的購物場所較少 零售業(yè)不足 0 SWOT延展對策 利用項目周邊成熟商圈氛圍 成熟住區(qū)氛圍 便利的交通 周邊配套等優(yōu)勢 建立品牌發(fā)展道路 利用高品質(zhì)產(chǎn)品抵消該區(qū)域成熟不足壓力 引領(lǐng)高端品牌力量 對商業(yè)地塊需合理規(guī)劃內(nèi)街 增加項目臨街面 對商業(yè)地塊走業(yè)態(tài)錯位 側(cè)重發(fā)展休閑娛樂等服務(wù)業(yè)態(tài)路線 走高端 競品道路 加快入市步伐 保證產(chǎn)品品質(zhì) 多元化發(fā)展 滿足市場不同消費群體的需求 塑造良好市場形象 提高市場競爭力 一 住宅地塊市場初步定位 住宅地塊市場占位 大荔縣城相對較小 本項目體量較大 占位必需于整個大荔 開發(fā)商具有較強實力 占位可走高端路線 區(qū)域環(huán)境較好 可成為高檔社區(qū)的基礎(chǔ) 大荔房地產(chǎn)還處于發(fā)展初期 市場空白點較多 應(yīng)掄占市場空白 市場空白點分析 價格 目前大多相近 沒有差異化高端產(chǎn)品 產(chǎn)品 大荔現(xiàn)在還沒有富人社區(qū) 是因為產(chǎn)品沒有達到 消費者 大荔是少數(shù) 人民有錢政府沒錢 的區(qū)域 這里不缺少富人 消費習(xí)慣 四線城市的富人消費習(xí)慣是具有群帶關(guān)系的 大荔是有不少富人的 但沒有富人社區(qū) 中央城找到市場空白了 但它的條件還不足 項目整體定位策略 形象定位于大荔第一項目形象 高形象 高價格 價格打破大荔局限 從價格上成為第一標(biāo)尺 高性價比 高價值空間 心理價格 銷售價格 項目市場定位 大荔第一個真正的富人社區(qū) 項目形象定位 用5A級打造一座城 大荔一個層界的社區(qū) 案名建議 御蘭亭鴻基御庭東府西尊