房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議合同.doc

房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議合同 立本協(xié)議當事人： 甲方： 乙方： 丙方： 目錄 第一章、總則： 第二章、機構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工 第三章、費用的分擔 第四章、會計財務(wù)制度 第五章、房屋的分配 第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式 第七章、土地竟買： 第八章、工程前期： 第九章、工程營造： 第十章、房屋銷售： 第十一章、竣工材料報批： 第十二章、工程保修： 第十三章物業(yè)管理 第十四章本協(xié)議的變更和終止 第十五章、違約責(zé)任 第十六章、合同管理 第十七章、其他約定事項 第一章、總則 1.1根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局等單位發(fā)布的青國土資房（預(yù)）告字200號儲備國有土地使用權(quán)拍賣預(yù)告的規(guī)定，青島市國土資源和房屋管理局定于200年月日公開拍賣宗儲備國有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當事人當事人（以下簡稱本協(xié)議當事人）充分協(xié)商，本協(xié)議當事人決定聯(lián)合參加青島市區(qū)路號地塊(以下簡稱號地塊)的竟買，拍買購得寧夏路號地塊后，由本協(xié)議當事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開發(fā)。 1.2項目部是本協(xié)議項下合作項目（以下簡稱合作項目）的最高權(quán)力機構(gòu)，由其全權(quán)負責(zé)合作項目的開發(fā)、決策和管理。項目部下設(shè)各部具體負責(zé)合作項目實施。 1.3土地竟買、工程前期的報批、對規(guī)劃設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造（本協(xié)議當事人按整樓座取得房屋的除外）、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目部統(tǒng)一管理。分得房屋的銷售由本協(xié)議當事人自行負責(zé)。 1.4本協(xié)議當事人通過聯(lián)合竟買的方式取得合作項目的土地。 1.5本協(xié)議當事人通過竟買方式競得開發(fā)土地，實行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理商品房預(yù)售許可證，本協(xié)議當事人各自銷售其分得的房屋。 1.6合作項目設(shè)立獨立的財務(wù)帳戶，費用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。 1.7根據(jù)本協(xié)議當事人實際分得房屋的確權(quán)建筑面積分攤合作項目所發(fā)生的相關(guān)工程費用和其他稅費。 第二章、機構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工 2.1為便于合作項目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當事人派員共同設(shè)立“”項目部（以下簡稱項目部），項目部全權(quán)負責(zé)合作項目的開發(fā)和管理，是合作項目的最高權(quán)力機構(gòu)。項目部下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務(wù)部、工程予決算部等部門。 2.2項目部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。項目部設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理人。 項目部的職責(zé)： 全權(quán)負責(zé)和決定合作項目的一切事宜。 項目部的議事規(guī)則： 項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責(zé)記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應(yīng)在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當事人協(xié)商后確定。項目部例會由項目部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項目所涉事項由項目部協(xié)商一致確定，達不成一致的，按每方繳納竟買保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項按占竟買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理，一般事項按占竟買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分，屆時由工程部另行確定。 經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項目部的日常工作，主持項目部的例會。 副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。 2.3綜合部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。綜合部設(shè)經(jīng)理人。 綜合部的職責(zé)： 綜合部經(jīng)理的職責(zé)： 2.4工程前期部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。工程前期部設(shè)經(jīng)理人。 綜合部的職責(zé)： 綜合部經(jīng)理的職責(zé)： 2.5工程部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。工程部設(shè)經(jīng)理人。 工程部的職責(zé)： 工程部經(jīng)理的職責(zé)： 2.6銷售部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。銷售部設(shè)經(jīng)理人，銷售部經(jīng)理的人選由項目部決定。 銷售部的職責(zé)： 銷售部經(jīng)理的職責(zé)： 2.7財務(wù)部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。財務(wù)部設(shè)經(jīng)理人。 財務(wù)部的職責(zé)： 財務(wù)部經(jīng)理的職責(zé)： 2.8工程予決算部由人組成,其中甲方派員人,乙方派員人,丙方派員人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理人。 工程予決算部的職責(zé)： 工程予決算部經(jīng)理的職責(zé)： 第三章、費用的分擔 3.1合作項目的配套費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。 本項的配套費用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費用。 3.2工程款在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。如本合同當事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價款、稅費由各自負擔。 本項的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費。 3.3合作項目發(fā)生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。 3.4項目部及下設(shè)各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。 3.5售樓處的建造費用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤，房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。 3.6項目部下設(shè)各部實行費用包干，超資不補，節(jié)余作為獎勵由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費用數(shù)額，屆時由項目部確定。 3.7本協(xié)議當事人派員到項目部及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負擔。 3.8除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發(fā)生的全部費用均由派出方負擔。 3.9本協(xié)議項下合作項目的貸款利息按比例予以分攤。 3.10項目部及下設(shè)部門租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用,在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。 第四章、會計財務(wù)制度 4.1合作項目所涉的會計、稅務(wù)各自進帳，分別處理。 4.2合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨立帳戶，該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后，由財務(wù)部實施。 4.3主管會計和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當事人分別委派擔任，本協(xié)議當事人有權(quán)隨時派員審閱、了解費用支出情況。 4.4財務(wù)部應(yīng)定期以書面的方式公布費用支出情況。 4.5通過銀行貸款解決合作項目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當事人任何一方的名義申請貸款，本協(xié)議其他當事人應(yīng)為此提供有效擔保。 4.6 第五章房屋的分配 施工圖通過審批后，由項目部確定分房方案。協(xié)商不成的，由項目部根據(jù)本協(xié)議當事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當事人抓閹分配后剩余的房屋。 6.1竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。 6.2拍賣機構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項辦理。 6.3土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。 6.4竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項辦理。 6.5工程前期向有關(guān)部門所繳納的行政性事業(yè)性收費,在項目報批前由本協(xié)議當事人支付。 6.6合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定各自繳納。 6.7項目部及下設(shè)部租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。 6.8根據(jù)建設(shè)工程施工合同的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。 6.9根據(jù)建設(shè)工程設(shè)計合同的約定,屆時由項目部確定具體的支付設(shè)計費日期。 6.10根據(jù)建設(shè)工程監(jiān)理合同的約定,屆時由項目部確定具體的支付監(jiān)理費日期。 6.11其他費用的支付,屆時由項目部根據(jù)合作項目的進度另行確定。 第七章、土地竟買： 7.1本次拍賣會及本協(xié)議當事人共同擬竟買的地塊的簡介：根據(jù)青島市儲備國有土地使用權(quán)拍賣公告青土資房告字200號，200年月日，青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心（巫峽路911號）五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權(quán)出讓拍賣會。本協(xié)議當事人決定參加上述號拍賣地塊的竟買。 7.21號地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計主要指標 1.地塊位置: 2.地塊總面積: 3土地用途： 4土地面積: 5容積率： 6.建筑密度： 7、綠地率： 8.規(guī)劃建筑面積： 7.3本協(xié)議當事人一致同意，竟買號地塊的樓面地價的竟買應(yīng)價不超過人民幣元/平方米。 7.4竟買保證金人民幣元，甲方支付元，乙方支付元，丙方支付元。前述保證金應(yīng)于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的日前支付給出資最多的一方，由其代本協(xié)議其他當事人轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。 7.5拍賣機構(gòu)的傭金，在拍賣機構(gòu)規(guī)定日期的日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當事人繳納。本協(xié)議當事人按竟買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實結(jié)算。 7.6土地竟買的有關(guān)手續(xù)，由出資最多的一方負責(zé)辦理。竟買不成的，應(yīng)在拍賣機構(gòu)退還保證金到帳后日內(nèi)退還本協(xié)議當事人。 7.7每方派員一名參加拍賣會，由出資最多的一方派員負責(zé)舉牌。竟買成交的，由負責(zé)舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。 7.8拍賣成交后,本協(xié)議當事人最遲應(yīng)于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。 7.9國有土地使用權(quán)出讓合同由出資最多的一方代本協(xié)議當事人簽訂。 7.10拍賣成交后至國有土地出讓合同簽訂前，任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應(yīng)支付前次委托方和本協(xié)議當事人的傭金，如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，違約方負責(zé)補足差額。 7.11應(yīng)價超過7.3項約定的，其他本協(xié)議當事人有權(quán)予以追認，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負責(zé)舉牌的一方，應(yīng)在拍賣結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。 7.12除竟買不成的，任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。 7.13竟買不成的，除4.9項外,本協(xié)議的其他條款自動失效。 第八章、工程前期： 8.1合作項目的工程前期工作由項目部統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當事人應(yīng)予以積極協(xié)助。 8.2工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項： 1、報批建設(shè)項目的立項和可行性研究報告 2、建設(shè)項目的市場調(diào)研，確定開發(fā)項目的整體方案； 3、規(guī)劃設(shè)計單位招標（或確定規(guī)劃設(shè)計單位），簽訂規(guī)劃設(shè)計合同； 4、規(guī)劃方案設(shè)計和規(guī)劃方案的報批； 5、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6、建筑設(shè)計單位招標（或確定建筑設(shè)計單位），簽訂建筑設(shè)計合同； 7、方案設(shè)計和施工圖的審批； -8、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 9、施工單位招標（或確定施工單位），簽訂建設(shè)工程施工合同； 10、監(jiān)理單位招標（或確定監(jiān)理單位），簽訂工程監(jiān)理合同； 11、委托質(zhì)檢工作； 12、申辦開工計劃和施工許可證； 13、辦理規(guī)劃驗線，開發(fā)項目開工。 8.3辦理上述事項向有關(guān)部門繳納的相關(guān)費用,本協(xié)議當事人應(yīng)在繳納費用的日前支付給財務(wù)部。 第九章、工程營造 9.1合作項目工程施工單位的選擇，應(yīng)通過招標或其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項目工程的招標和施工。 9.2合作項目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標或其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。 9.3建設(shè)工程施工合同應(yīng)具備下列條款： 1、工程總價款采用“包死價”和工程設(shè)計變更據(jù)實結(jié)算的決算方式： 2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。 9.4工程款的撥付日期由項目部決定，由財務(wù)部統(tǒng)一支付。屆時由工程部按工程進度提出工程款撥付計劃，待項目部批準后，由財務(wù)部執(zhí)行。 9.5工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。 9.6工程的施工和管理由工程部負責(zé),工程施工過程中的資料由專人負責(zé)。 第十章、房屋銷售： 10.1根據(jù)本協(xié)議當事人分得的房屋,分別辦理商品房預(yù)售許可證。 10.2分得的房屋由本協(xié)議當事人獨自派員銷售。以各自的名義分別與購房的業(yè)主簽訂商品房買賣合同，各自出具收款收據(jù)。收取的購房款進合作項目設(shè)立的獨立帳戶。 10.3售樓處房屋建設(shè)費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分攤。待工程竣工測繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實決算。 本條約定的售樓處房屋建設(shè)費用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費用。 本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發(fā)生的費用。 10.4房屋的銷售采用統(tǒng)一的商品房買賣合同文本。商品房買賣合同文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負責(zé)。 10.5本協(xié)議當事人選派的銷售人員，應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)后方能上崗。 10.6本協(xié)議當事人選派的銷售人員應(yīng)服從銷售部經(jīng)理的管理。 第十章、竣工驗收和竣工材料的報批： 11.1工程的竣工驗收工作,由項目部負責(zé)統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合。 第十二章、工程保修： 12.1房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價最低的一方承擔，或由本協(xié)議當事人共同委托第三人承擔。 12.2房屋的保修金按工程結(jié)算值的%計算，每方按實際分得的房屋面積予以分攤。除工程出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。 12.3保修合同由本協(xié)議當事人共同與保修單位簽訂。 12.4工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。 12.5保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔賠償責(zé)任。如一方承擔了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。 第十三章物業(yè)管理 13.1房屋交付后,實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。 13.2物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 第十四章本協(xié)議的變更和終止 14.1經(jīng)本協(xié)議當事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。 14.2未經(jīng)本協(xié)議當事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項下的項目向他人轉(zhuǎn)讓。 14.3竟買土地被有關(guān)部門收回的，本協(xié)議自動終止。 14.4因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動終止。 第十五章、違約責(zé)任 15.1任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費用的,每逾期1日,按應(yīng)交金額的支付違約金。 15.3財務(wù)人員未經(jīng)項目部同意擅自支付費用的，由派出單位按實際支付費用的倍承擔違約責(zé)任。 第十六章、合同管理 16.1合作項目所涉的合同,實行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準權(quán)相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規(guī)范開發(fā)，由本協(xié)議當事人共同聘請法律顧問。 16.2合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項目部牽頭，所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的審查均由本合作項目聘請的法律顧問負責(zé)。合同的批準權(quán)由項目部行使。 16.3本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。 16.4洽談部門在合同簽訂前，應(yīng)審查對方當事人的有效的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資信狀況；驗明對方當事人是否具有簽訂合同的主體資格；審查代理人是否具有代理權(quán)、是否超越代理權(quán)限和代理期限及其真實性；審查對方使用印鑒是否合法與真實有效。在實施前述行為時，必