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房產(chǎn)贈與過戶具體流程詳述房產(chǎn)贈與是指一方當(dāng)事人自愿將自己的私有房產(chǎn)無償給予另一方所擁有,對方當(dāng)事人也愿意接受的行為。這種行為一般發(fā)生在親屬或朋友之間。房產(chǎn)贈與屬于房地產(chǎn)交易的一種形式,在日常生活中經(jīng)常出現(xiàn)。但房產(chǎn)贈與同其他形式的房地產(chǎn)交易有所區(qū)別,在房產(chǎn)贈與行為發(fā)生時,當(dāng)事人只有按照房產(chǎn)贈與的有關(guān)特殊要求和程序辦理正式的手續(xù)。根據(jù)城市私有房屋管理條例規(guī)定,受贈的房屋,須提交房屋所有權(quán)證、贈與書和契證,到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。而且只有辦理了正式的所有權(quán)變更登記手續(xù),房屋贈與才算是具有了法律效力。辦理房產(chǎn)贈與過戶手續(xù)的具體步驟是:(一)贈與人與受贈人訂立關(guān)于房屋贈與的書面合同即贈與書。(二)房產(chǎn)贈與過戶受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈與書,根據(jù)契稅暫行條例規(guī)定交納契稅,契稅是房屋現(xiàn)值價格百分之三,領(lǐng)取契證。(三)房產(chǎn)贈與過戶贈與人將房屋交付受贈人。這里的“交付”要以辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。即贈與人和受贈人應(yīng)在贈與房屋交付之日起三個月內(nèi)持原房屋所有權(quán)證,贈與書和契證及雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋管理機關(guān)申請辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。相關(guān)知識鏈接房產(chǎn)贈與的流程房產(chǎn)贈與是指房屋所有人將房屋所有權(quán)無償贈給他人的行為。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定,房屋贈與當(dāng)事人須提交房屋所有權(quán)證、贈與合同等書面證件,到房地產(chǎn)交易管理部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后,房產(chǎn)贈與行為才具有法律效力。一般來說,辦理房屋贈與手續(xù)要經(jīng)過以下幾個步驟:(一)房屋贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同,即贈與書。根據(jù)規(guī)定,房屋贈與一定要采用書面形式。(二)房屋贈與的雙方當(dāng)事人憑房屋所有權(quán)證、贈與合同等材料,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。(三)辦理公證。根據(jù)國家及本市的有關(guān)規(guī)定,房屋贈與必須辦理公證手續(xù)。(四)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈與當(dāng)事人到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請轉(zhuǎn)移過戶登記,并提交下列材料:(1)過戶申請書;(2)身份證件;(3)房地產(chǎn)權(quán)證;(4)贈與書及公證書;(5)有關(guān)稅費的收據(jù)。(五)贈與人將房屋交付受贈人。這里的交付以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),但當(dāng)事人之間訂立了書面贈與合同,且贈與人已將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交給受贈人的,根據(jù)最高人民法院的規(guī)定,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與成立。房產(chǎn)贈與和繼承中的稅費前段時間開征遺產(chǎn)稅的討論,讓胡先生的心里也打起了“小九九”。胡先生的家庭情況有點特殊,自己和前妻離婚之后,女兒一直跟著媽媽生活。雖然胡先生又重新組成了新家庭,但是絲毫沒有減少對女兒的疼愛,他準(zhǔn)備把自己名下的另外一處房產(chǎn)給女兒當(dāng)作婚房。胡先生有兩個方案,一個是讓女兒先住進這套房產(chǎn),以后立下遺囑由女兒來繼承;一種方案是直接將房產(chǎn)贈與女兒。兩種方案該如何辦理,其中涉及到的費用有多少?胡先生真有些搞不清楚。其實不止是胡先生,涉及到房產(chǎn)的繼承和贈與,其中的稅費孰高孰低,具體的過戶手續(xù)如何辦理,都是許多人所關(guān)心的問題。除此之外,在產(chǎn)權(quán)證上加入丈夫、妻子或是子女的名字,離婚時在產(chǎn)權(quán)證上“除名”,這些房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人的“加減法”,具體的手續(xù)和費用,也不為人們所熟知。帶著這些問題,記者采訪了楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心的楊女士,為讀者做一一解答。房產(chǎn)繼承過戶費用尚低楊女士告訴記者,房地產(chǎn)交易中心在辦理非交易性房產(chǎn)過戶時,最經(jīng)常接觸到的是房產(chǎn)的繼承過戶。辦理繼承過戶,繼承人首先要到房屋所在地的區(qū)公證處辦理繼承權(quán)的公正。“如果是以前的外銷商品房,必須要市公證處辦理公證?!睏钆刻嵝艳k理過戶的繼承人,免得多走冤枉路?,F(xiàn)在有的被繼承人會留下遺囑,在繼承權(quán)的公證上也分成了有遺囑的繼承權(quán)公證和無遺囑的繼承權(quán)公證兩種,辦理這種公證的時候,需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑?!斑@樣的遺囑,一定要由公證處進行公證,否則很難認(rèn)定它的真實性,很可能不被采納的?!惫C費有多少呢?在上海市公證處的網(wǎng)頁上對此有明確的規(guī)定,繼承權(quán)公證費按照受益額,也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價值的2%來收取,最低收取200元。辦理完繼承權(quán)的公證,就可以帶著繼承權(quán)公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件,以前購房時候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進行房地產(chǎn)繼承的登記了。因為繼承房產(chǎn)涉及到了稅收的問題,房地產(chǎn)中心要求繼承人必須到被認(rèn)可的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值的評估。評估費的收取,國家有專門的標(biāo)準(zhǔn),使用的差額定率累進來計費。這和繳納個人所得稅時候采用的累進稅率原理很類似,也就是按照房地產(chǎn)價格總額大小劃分費率檔次,分檔計算各檔的收費,各檔收費額累計之和為收費總額?!稗k理繼承登記的時候,還需要繳納一些費用?!睏钆克f的費用,包括100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅、繼承房屋評估價0.05%的合同印花稅。我們就以胡先生的這套房產(chǎn)為例,面積50平方米,經(jīng)過專業(yè)的評估機構(gòu)評估下來,評估價格為30萬元(胡先生繳納的評估費為3000000.5%=1500元),辦理繼承的話,繼承人需要繳納的公證費用為6000元,合同印花稅為150元,加上100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅,各項稅費加起來有6255元,加上評估費共計7755元。贈與房產(chǎn)還需繳納契稅與房產(chǎn)的繼承過戶不同,房產(chǎn)的贈與還需要繳納一筆契稅。其中具體的手續(xù)和費用是這樣的。首先房產(chǎn)的贈與人與受贈人之間需要訂立一份房屋贈與的書面合同,也就是贈與書。然后,贈與人和受贈人要帶著這份贈與書和房屋的產(chǎn)權(quán)證,同時到房屋所在地的公證處進行房屋贈與的公證。這個過程中涉及到了兩筆費用,一筆費用是公證費,和繼承權(quán)公證一樣,房屋贈與的公證費收取的比例也是受益總額的2%,但不低于200元。沿用胡先生的例子,除了1500元的房產(chǎn)評估費,他的房屋贈與公證費是6000元;還有一筆費用就是楊女士所提到的契稅,目前上海市對契稅的征收比例是房屋評估價值的1.5%,那么胡先生或是他的女兒需要支付的契稅就是3000001.5%=4500元。最后一個環(huán)節(jié)就是到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。需要的材料有房屋贈與的申請書,贈與人和受贈人的身份證件、原來房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈與書及公證材料以及繳納的契稅收據(jù)。這個環(huán)節(jié)需要繳納的費用還有包括100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅、房屋評估價0.05%的合同印花稅。上文中我們已經(jīng)計算過了,這筆費用加起來為255元。交易形式加入子女姓名更省費用“原來寶寶的名字加到房產(chǎn)證上這么麻煩!”新近添丁的李莘夫婦,原來準(zhǔn)備在兒子周歲的時候,把兒子的名字也加到房產(chǎn)證上,作為完美家庭的見證。撥打了房地產(chǎn)交易中心的咨詢電話,電話那頭的工作人員卻告訴他們,把子女的名字添加到房產(chǎn)證上面,并不像想象中的那樣簡單。也許不少人會認(rèn)為,房產(chǎn)是我們自己的,寶寶是家庭的新成員,把他的名字寫進產(chǎn)權(quán)證,還要通過贈與或交易的方式?“的確是這樣,在房產(chǎn)證上增加產(chǎn)權(quán)人,并不像大家想象地那么簡單,想加就加,想減就減,而是要依據(jù)一定的規(guī)定,辦理相應(yīng)的手續(xù)。像你們要把兒子的名字添加到產(chǎn)權(quán)證上,只能通過贈與或是交易的方式來辦理?!睏钆窟@樣說。贈與或是交易?那豈不是把父母的名字從產(chǎn)權(quán)證上“擠”出去了?不是的,在這個時候可以采用部分贈與和部分產(chǎn)權(quán)交易的方式,把一定比例的產(chǎn)權(quán)過戶給子女,其中涉及到的稅費也是按照這個比例來計算。如果是按照贈與的手續(xù)來辦理的話,可以參照上文中對于房屋贈與的手續(xù)來進行辦理,不過不同的是,如果產(chǎn)權(quán)證上已經(jīng)有夫妻雙方的名字,把子女的名字加入產(chǎn)權(quán)證,假定子女的受益額為房屋評估價值的三分之一,其中所需要的公證費用、契稅都相應(yīng)按照評估價值的三分之一來計算。房產(chǎn)贈與協(xié)議房屋贈與協(xié)議贈與人:受贈人:贈與人將其房屋贈與受贈人,經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,簽訂本合同,以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。第一條贈與房屋狀況房屋坐落房屋規(guī)格房屋面積備注:該房屋已于年月日出租給(姓名)使用。第二條受贈人的義務(wù)受贈人取得贈與房屋所有權(quán),不得解除與的租賃合同,除非主動提出終止租賃合同。第三條贈與房屋的交付贈與人與受贈人于年月日共同到房地產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。第四條合同的變更與終止贈與房屋尚未交付時,贈與人經(jīng)濟狀況顯著惡化,可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈人因相信贈與人贈與行為而造成的經(jīng)濟損失。第五條贈與的撤消受贈人有下列情形之一的,贈與人可以撤消贈與:(1)受贈人不履行贈與協(xié)議約定義務(wù)的。(
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