可行性分析模板6.18.doc

湘潭市多凌華城置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“魅力東方”可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)研究咨詢事務(wù)所（房物0701）王曉林 殷雨二九年六月目 錄第一章項(xiàng)目背景與總說(shuō)明1一、項(xiàng)目名稱1二、項(xiàng)目地址1三、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介1四、編制依據(jù)與范圍1五、可研報(bào)告編制情況1第二章項(xiàng)目概況2一、項(xiàng)目地塊分析2二、建設(shè)用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析3第三章市場(chǎng)環(huán)境分析4一、宏觀環(huán)境分析4二、湘潭市環(huán)境分析5三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析7第四章開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案分析7一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念7三、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)與圖紙8第五章建設(shè)進(jìn)度安排9第六章投資估算10一、總投資成本估算10第七章銷售設(shè)計(jì)與收入估算11一、銷售設(shè)計(jì)11二、收入估算11第八章項(xiàng)目資金籌措12第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析13第十章不確定性分析14一、盈虧平衡分析14二、敏感性分析14三、臨界點(diǎn)分析14第十一章項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境綜合效益分析15一、社會(huì)效益分析15二、環(huán)境效益分析15三、綜合效益分析15第十二章可行性研究的結(jié)論與建議16一、經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)結(jié)論16二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析16三、防范風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目建議16可行性研究報(bào)告湘潭市多凌華城置業(yè)有限公司魅力東方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目背景與總說(shuō)明一、項(xiàng)目名稱：魅力東方二、項(xiàng)目地址：湘潭市城市中心區(qū)湖湘北路與絲綢路口。三、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介1、開(kāi)發(fā)商：湘潭市多凌華城置業(yè)有限公司2、法定代表人：張祥林3、企業(yè)資質(zhì)：三級(jí)4、開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)：湘潭多凌華城置業(yè)有限公司由多凌控股集團(tuán)有限公司和浙江華城集團(tuán)出資組成。兩家公司目前擁有二十多家分公司，涉及的領(lǐng)域主要為進(jìn)出口貿(mào)易、服裝服飾出口、紡織品輔料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、航運(yùn)船務(wù)、圍涂疏浚、塑膠化工、高效農(nóng)業(yè)、酒店等。2005年集團(tuán)總銷售額已超過(guò)30億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已投資上海、浙江嘉興、平湖、內(nèi)蒙古呼和浩特、湖南湘潭等地項(xiàng)目。湘潭多凌華城置業(yè)有限公司由兩家公司注資1億元于2004年5月28日在湘潭成立（工商局登記注冊(cè)號(hào)：43030010043301-1），公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢等業(yè)務(wù)，是具有國(guó)家三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)有在冊(cè)職工30人，有職稱的專業(yè)人員14人，其中擁有建筑高級(jí)職稱2人、中級(jí)職稱8人。四、編制依據(jù)與范圍編制依據(jù)：城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)有土地使用出讓協(xié)議五、可研報(bào)告編制情況1、編制機(jī)構(gòu)：湖南城建職院房地產(chǎn)研究咨詢事務(wù)所2、法定代表人：曾福林3、編制人員：王曉林、殷雨4、作業(yè)日期：2009.6.172009.6.23第二章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地塊分析1、地塊位置與四至該地塊位于湘潭市岳塘區(qū)中心地段，北側(cè)是城市主干道，東側(cè)是絲綢路該地塊地勢(shì)比較平坦，起伏不大、局部有小丘陵。2、地面現(xiàn)狀：園地、果園地、田地較多、地塊偏東有一小池塘，地塊中線附近有臨時(shí)電線線路，地下無(wú)其它敷設(shè)、水渠。對(duì)小區(qū)建設(shè)影響不大。地塊住宅用地比較少，大部分市一些私宅，民樓，有一個(gè)凍庫(kù)，和一個(gè)磚廠規(guī)模不大易拆遷，對(duì)小區(qū)建設(shè)影響不大。該地塊完整，不受市政干擾，完整性好。該地地質(zhì)較好，承載力較好，以紅壤為主，抗震性較好，局部有水池，地下水較深要進(jìn)行相應(yīng)的處理。3、地塊形狀該地塊較方正，小區(qū)道路和城市道路構(gòu)成一個(gè)不相等的四邊形。4、地塊地貌現(xiàn)狀5、周邊配套現(xiàn)狀：周邊服務(wù)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美周邊服務(wù)設(shè)施有：公園：湖湘公園廣場(chǎng)：東方紅廣場(chǎng)，錦源廣場(chǎng)市級(jí)行政辦公：市委、市人大、市政府、軍分區(qū)、市工商居、市交警指揮中心市級(jí)娛樂(lè)設(shè)施：湘潭大劇院市教育局、高新區(qū)火炬學(xué)校、市職業(yè)技術(shù)學(xué)院附近學(xué)校設(shè)施：高新火炬學(xué)院，市職業(yè)技術(shù)學(xué)院。其它服務(wù)設(shè)施：中國(guó)電信、廣電中心、報(bào)業(yè)中心二、建設(shè)用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、項(xiàng)目用地總面積：17萬(wàn)平方米2、土地用途：居住小區(qū)建設(shè)為主，商場(chǎng)為輔，根據(jù)市場(chǎng)需求，及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展適當(dāng)調(diào)節(jié)。3、出讓使用年限：80年4、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及規(guī)劃意見(jiàn)：項(xiàng)目總建筑面積：36萬(wàn)平方米其中：建筑密度：30% 容積率：2.0 綠地率：45%三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）宏觀優(yōu)勢(shì)分析該地段作為“新湘潭”的中心地段，也是湖南湘潭未來(lái)開(kāi)發(fā)與發(fā)展的重點(diǎn)對(duì)象，具備了以往從未有過(guò)的發(fā)展機(jī)遇。在這里更是具備了有利的交通條件，兩行社會(huì)的發(fā)展，長(zhǎng)株潭一體化的實(shí)施。也就更突顯了它的優(yōu)勢(shì)，作為居住區(qū)發(fā)展的湘潭。讓岳塘區(qū)這一塊將直接步入居住圣地，理想人居，最合適，最合理，最具優(yōu)勢(shì)的地理位置。從這里無(wú)論你想去哪里都有最便捷的交通。（2）湘潭區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析1 本項(xiàng)目由湘潭多凌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。 2、交通便利，四通八達(dá)，南面為河?xùn)|大道，北面西面為小區(qū)道路，東面為絲綢路。3、交通站點(diǎn)聯(lián)系緊密，車流量大、直達(dá)車多、主要交通站點(diǎn)有：5，23，24，25，105，115，116，CZT103,CZT201。4、周邊服務(wù)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美第三章 市場(chǎng)環(huán)境分析一、 宏觀環(huán)境分析湘潭市城市中心區(qū)位于河?xùn)|岳塘區(qū)，地處湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心區(qū)規(guī)劃有市級(jí)行政、文化、經(jīng)貿(mào)三大中心，范圍由絲綢中路、芙蓉路、寶塔路、河?xùn)|大道為東南西北四至所圍合的地塊構(gòu)成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建首要工程。通過(guò)以城市中心區(qū)核心區(qū)的發(fā)展來(lái)向四周輻射，帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再用35年的時(shí)間建造一個(gè)河?xùn)|“新湘潭”。 湘潭市城市中心區(qū)的建設(shè)是按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、新思路、新觀念的要求進(jìn)行的，力求把它建成一流城區(qū)。它的開(kāi)發(fā)是采取“政府引導(dǎo)、公司經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式進(jìn)行運(yùn)作的，市政府授權(quán)市財(cái)政投入2600萬(wàn)元引導(dǎo)資金，成立了國(guó)有獨(dú)資的湘潭市城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，與指揮部?jī)蓧K牌子一套人馬合署辦公，以通過(guò)中心區(qū)內(nèi)可售的約1100畝土地的經(jīng)營(yíng)收益，來(lái)平衡區(qū)內(nèi)的征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)上近9億元資金的投入。目前，區(qū)內(nèi)的一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目是通過(guò)向企業(yè)融資施工，兩年后再歸還本金的方式運(yùn)作的，如區(qū)內(nèi)道路、排水箱涵、錦源廣場(chǎng)、詠蓮臺(tái)、東方紅廣場(chǎng)等項(xiàng)目，現(xiàn)已融納資金近1億元。 目前中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大、市政協(xié)及各界的大力支持下，開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部開(kāi)拓創(chuàng)新、精心組織、積極推進(jìn)，使中心區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理都較有特色，得到了社會(huì)各界好評(píng)：一是現(xiàn)代特色，著力打造一流的城市中心現(xiàn)代氣息。城市中心區(qū)按功能劃分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心、高檔住宅區(qū)四塊，各區(qū)域既獨(dú)成體系又相互關(guān)聯(lián)，有機(jī)的結(jié)成一個(gè)整體。區(qū)內(nèi)的所有建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，堅(jiān)持生態(tài)保護(hù)與文化傳承并重的現(xiàn)代化建設(shè)理念，都是堅(jiān)持科學(xué)擇優(yōu)按程序面向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)的，一些新的設(shè)計(jì)思路、科學(xué)的發(fā)展理念被采納實(shí)施；二是生態(tài)特色，著力打造一流的城市中心生態(tài)環(huán)境。上網(wǎng)征集、優(yōu)化完善的規(guī)劃具有較高水準(zhǔn)，特別是規(guī)劃充分利用原有的地形、地貌設(shè)計(jì)有一個(gè)生態(tài)公園（湖湘公園），因地制宜、適地開(kāi)發(fā)，區(qū)內(nèi)樹(shù)林植被整體收購(gòu)，盡量保持原有生態(tài)和地貌，并利用中心人工湖，在全國(guó)首例實(shí)施地溫區(qū)域中央空調(diào)模式；三是文化特色，著力打造一流的城市中心人文環(huán)境。湘潭歷史悠久、人文豐厚、人杰地靈。為發(fā)揮人文資源打造城市名片，一些歷史人文、特色文化安排其中，如夢(mèng)澤湖畔的蓮詩(shī)文化、錦源廣場(chǎng)內(nèi)的歷代頌潭城詩(shī)碑，還有東方紅廣場(chǎng)上即將矗立鄉(xiāng)情雕塑等，通過(guò)這些著力營(yíng)造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境。 通過(guò)近四年的建設(shè)，現(xiàn)中心區(qū)已形成了一定的規(guī)模，雛形初現(xiàn)：中心區(qū)南部區(qū)域道路拉通成網(wǎng)、水電配套。行政中心逐漸成形：人民大廈去年10月8日投入使用，市委大樓將在今年投入使用，軍分區(qū)大樓即將全面竣工，人大大樓、政協(xié)大樓也將年內(nèi)開(kāi)工。文化中心初具規(guī)模：湘潭大劇院已成為我市重大活動(dòng)和群眾文化的重要載體，廣電中心將在近期舉行搬遷儀式，東方紅廣場(chǎng)也將在8月底交付使用。生態(tài)公園南部區(qū)域已基本建成：錦源廣場(chǎng)已投入使用，夢(mèng)澤湖下湖、錦橋、詠蓮臺(tái)、湖上旭日東升大型彩色音樂(lè)噴泉都已建成。高檔住宅區(qū)建設(shè)已啟動(dòng)：湖湘家園年內(nèi)將動(dòng)工；由浙江多凌集團(tuán)投資的東方名苑，年內(nèi)也將正式動(dòng)工。 湘潭城市中心區(qū)建設(shè)日新月異，成績(jī)有目共睹，但要實(shí)現(xiàn)全部目標(biāo)還許多困難有待克服。我們相信有市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)，有市人大、政協(xié)的支持，有全市各部門(mén)的鼎力配合，有社會(huì)各界的關(guān)注，在全體建設(shè)者的開(kāi)拓進(jìn)取、努力奮戰(zhàn)下，一個(gè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化濃郁、的新城區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)在眼前。二、 湘潭市環(huán)境分析1、08年湘潭房地產(chǎn)銷售情況從2008年年底來(lái)看，市政府為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，頒布了湘潭市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（潭政發(fā)200819號(hào)），09年一季度 19號(hào)文的各項(xiàng)政策措施在我市全面貫徹落實(shí)，經(jīng)歷了08年三季度的銷售低迷狀況后，從08年四季度至09年一季度我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況逐漸好轉(zhuǎn)，同比降幅不斷縮小，一季度我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，特別是3月份的市場(chǎng)較為活躍，商品住宅和二手住房均保持較好的銷售態(tài)勢(shì)。3月末的累計(jì)可售套數(shù)為11639套，而08年年底商品住宅的累計(jì)可售套數(shù)為12105套，說(shuō)明通過(guò)本季度特別是3月份的銷售，我市商品住宅的積壓量有所減少。 2、08年第一季度情況在一季度中，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.41億元，同比減少10%，；商品房施工面積為280萬(wàn)，同比增長(zhǎng)46%；其中新開(kāi)工面積為49.8萬(wàn)，同比增長(zhǎng)2%；商品房竣工面積為9.45萬(wàn)，同比增長(zhǎng)79%；（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于市統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)范圍包括湘潭市區(qū)、湘鄉(xiāng)市，韶山市、湘潭縣）；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積21.75萬(wàn)，同比下降52.3%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為12.92萬(wàn)，同比下降65%；商品房登記銷售面積為28.33萬(wàn)，同比下降1.5%；其中商品住房登記銷售面積為24.18萬(wàn)，同比下降8.8%；商品住房登記銷售平均價(jià)格為2267元/，同比增長(zhǎng)24.2%，比08年的年度均價(jià)增長(zhǎng)5.4%；二手住房的成交均價(jià)為1134元/，同比增長(zhǎng)20.8%。一季度末，全市商品房累計(jì)可售面積為154.19萬(wàn) ，商品住房累計(jì)可售面積為131.73萬(wàn)，累計(jì)可售套數(shù)為11639套。3、湘潭市商品房的銷售情況分析 （一）累計(jì)供銷量分析 1、商品房累計(jì)供應(yīng)量和銷售量分析 一季度，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售21.75萬(wàn)，同比下降52.3%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售12.92萬(wàn)，同比下降65%。 同期全市商品房累計(jì)登記銷售28.33萬(wàn)，同比下降1.5%，其中住宅登記銷售24.18，同比下降8.8%，占商品房銷售面積比重為85.35%。2、商品房供銷對(duì)比一季度商品房供銷比為0.77：1，同比下降0.82，其中商品住宅供銷比為0.53：1，同比下降0.88。由于2008年年末我市的商品房累計(jì)可售量達(dá)157.8萬(wàn)，其中商品住房的累計(jì)可售量為135.3萬(wàn)，累計(jì)可售套數(shù)為12105套，開(kāi)發(fā)商在嚴(yán)峻的銷售壓力下，在本季度大大減少了市場(chǎng)供應(yīng)量，造成供銷比下降的情形。（二）商品房供銷趨勢(shì)分析 受宏觀經(jīng)濟(jì)局勢(shì)影響，2008年我市商品房市場(chǎng)銷售形勢(shì)較為嚴(yán)峻，商品房供銷比拉大，除二季度因供應(yīng)量下降導(dǎo)致供銷比不大外，其余各季度的供銷比均在1.4以上，導(dǎo)致年末商品房積壓量不斷增大。今年一季度由于市場(chǎng)供應(yīng)量大大減少，而銷售量同比基本持平的情況下，導(dǎo)致供銷比大大降低，商品房的供銷比為0.77：1，商品住宅的供銷比為0.53：1，出現(xiàn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的假象。 本季度商品房的銷售量同比降幅不大，銷售狀況較為穩(wěn)定。3月份市場(chǎng)較為活躍，商品住宅和二手住房均保持較好的銷售態(tài)勢(shì)。3月末的累計(jì)可售套數(shù)為11639套，而08年年底商品住宅的累計(jì)可售套數(shù)為12105套，說(shuō)明通過(guò)本季度特別是3月份的銷售，我市商品住宅的積壓量減少了466套。三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析表1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析表樓盤(pán)名稱開(kāi)發(fā)商主要特征銷售價(jià)格（元/）開(kāi)發(fā)規(guī)模備注建鑫國(guó)際湘潭建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司小高層為主，現(xiàn)代高品質(zhì)的精品住宅30003500總建筑面積119890納帕溪谷湘潭湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司小高層為主，高檔的住宅小區(qū)25003000建筑面積30.54萬(wàn)中地凱旋城湘潭中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司小高層為主，歐式風(fēng)格的住宅小區(qū)25003000建筑面積10萬(wàn)第四章 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案分析一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 充分依據(jù)人的居住情感需求，體現(xiàn)人本主義、人與環(huán)境和諧的規(guī)劃原則，引入“家的完全空間”即“泛家”概念內(nèi)部設(shè)施、建筑、道路、景觀以及交流休閑等空間都屬于“家”的生活環(huán)境范圍，“家”延伸為一個(gè)開(kāi)敞的環(huán)境空間。因此在家的設(shè)計(jì)上賦予豐富的情感化并體現(xiàn)精細(xì)、便捷性，淡化私有空間概念，強(qiáng)化“共享家”的獨(dú)屬感，似是獨(dú)屬實(shí)為共享。設(shè)計(jì)“以人為本”打造出世界品牌，我們的口號(hào)是：魅力東方入住魅力之家，給你超凡感受。物業(yè)：給你貼心的感覺(jué)，讓你享受清新的人生。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)分兩級(jí)結(jié)構(gòu)，由五個(gè)組團(tuán)組成。居住區(qū)居住組團(tuán)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式由片快式、軸線式相結(jié)合。2、建筑單體設(shè)計(jì)單體建筑講究功能布局合理，滿足人的基本需求，因人而異，堅(jiān)持“以人為本”的基本原則。小區(qū)立面講究?jī)?yōu)雅、大方，外墻面采用用深棕色或赭石色，米黃或中黃色，淡黃或白色。棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感。沿街立面大氣，具有現(xiàn)代感。沿街一二三作裙樓，四五六為寫(xiě)字樓，六層以上作居民住宅。適當(dāng)控制戶型比例，其中小區(qū)內(nèi)主要服務(wù)對(duì)象是年青成功人士、政府官員。其次是按一定比例增添的一些為中老年人設(shè)計(jì)的節(jié)約空間。3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)建筑環(huán)境美觀大方，實(shí)用性強(qiáng)、合理布局，根據(jù)人的心理測(cè)試形成小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀布置。小區(qū)中心為中心綠地，水景結(jié)合，以中古園林手法為參考，借以現(xiàn)代時(shí)尚嚴(yán)謹(jǐn)為輔兩著結(jié)合，圍繞“曲徑通幽”“室外桃園”為意境作為出發(fā)點(diǎn)。根據(jù)小區(qū)內(nèi)部人口結(jié)構(gòu)，分別設(shè)有籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳館、中老年活動(dòng)區(qū)、青少年活動(dòng)區(qū)，等服務(wù)設(shè)施。組團(tuán)與組團(tuán)之間設(shè)有組團(tuán)綠地，讓組團(tuán)內(nèi)部有“泛家”“大家”脫離家的獨(dú)屬感，但有有家的溫馨，鄰里和睦的居住環(huán)境。讓每個(gè)人從走進(jìn)小區(qū)的那一步就感受到了家的溫暖。4、裝修水平根據(jù)房主的要求，室內(nèi)裝修多種多樣，滿足人的生活需要，適合房主的生活情調(diào)，有豪華型，節(jié)約型，節(jié)簡(jiǎn)型，古典型，溫馨浪漫型，時(shí)尚小雅居型，等各種各樣豐富多彩，主導(dǎo)您進(jìn)入您自己的家。5、社區(qū)配套建設(shè)社區(qū)配套設(shè)施齊全：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、市政公用、行政管理配套齊全。教育：設(shè)有托兒所、小學(xué)。三、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)與圖紙表2 居住區(qū)用地平衡表用地構(gòu)成面積（萬(wàn)m2）比例（%）備注1.住宅用地(R01)7.2955.92.公建用地(R02)2.3618.13.道路用地(R03)1.199.14.公共綠地(R04)2.2016.9居住區(qū)用地(R)13.04100表3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)內(nèi)容面積（萬(wàn)m2）比例（%）備注1總建筑面積361001.1居住建筑面積28781.2商業(yè)建筑面積514底層商鋪3.5其他商業(yè)1.51.3公共配套面積382車位 0.45 2500 個(gè)地面車位 0.36 2000 個(gè)地下車位 0.09 500 個(gè)3建筑容積率 2.04建筑密度 30表4 項(xiàng)目居住戶型一覽表名稱戶型面積（M2）單元數(shù)量（套）總面積（M2）A二室二廳9 0 55049500B三室二廳1201750210000C四室二復(fù)式樓16510016500小區(qū)規(guī)劃平面圖與主要戶型設(shè)計(jì)平面圖見(jiàn)附圖。第五章 建設(shè)進(jìn)度安排為減少項(xiàng)目的初始投入，本項(xiàng)目擬采用分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)進(jìn)行，以達(dá)到開(kāi)發(fā)資金的自求平衡。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃分為2期進(jìn)行，總開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年，具體進(jìn)度安排見(jiàn)下表。表5 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排表時(shí) 間內(nèi) 容備 注2009.72009.12項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作、方案設(shè)計(jì)2010.12010.6擴(kuò)充及施工圖設(shè)計(jì)2010.72010.12工程施工一期2011.12011.6工程施工二期2011.72011.12項(xiàng)目竣工2012.12012.6項(xiàng)目驗(yàn)收第六章 投資估算一、 總投資成本估算表6 項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資470001.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)288002160400116000.8-6801000634.2936030525002經(jīng)營(yíng)資金30003項(xiàng)目總投資50000第七章 銷售設(shè)計(jì)與收入估算一、 銷售設(shè)計(jì)為減少項(xiàng)目的初始投入，本項(xiàng)目擬采用預(yù)售、預(yù)租方式，盡快回籠資金，以達(dá)到開(kāi)發(fā)資金的自求平衡。項(xiàng)目的銷售期計(jì)劃分為4年，各期銷售目標(biāo)與銷售均價(jià)見(jiàn)下表。表7 銷售進(jìn)度安排表銷售階段銷售目標(biāo)累計(jì)目標(biāo)目標(biāo)價(jià)格備 注115%50029002010.72010.12235%120030002011.12011.6335%80033002011.72011.12415%50033002012.12012.6（以每半年為財(cái)務(wù)計(jì)算單元考慮）二、 收入估算項(xiàng)目的收入分為銷售收入、出租收入以及自營(yíng)收入，各自估算表。表8 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561銷售收入92600290002400023100165001.11.31.2可銷售面積（萬(wàn)平方米）單位售價(jià)銷售比例301.25100%100.2980.370.3350.332經(jīng)營(yíng)稅金及附加5093159513201270.5907.52.1營(yíng)業(yè)稅1450120011558252.2城市維護(hù)建設(shè)稅101.58480.8557.752.3教育附加43.53634.6524.75第八章 項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目的資金來(lái)源，主要有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是售房收入用于投資。具體計(jì)劃如下表。表9 資金籌措使用計(jì)劃表單位：萬(wàn)元/半年序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561資金需求50000150001000010000150002資金來(lái)源1201001500011250302502400023100165002.1資本金1750015000125012502.2銀行貸款10000100002.3預(yù)售收入92600290002400023100165003盈余資金701000125020250900023100165004累計(jì)盈余資金0125021500305005360070100第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析根據(jù)項(xiàng)目投資建設(shè)與租售經(jīng)營(yíng)分析，編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全部投資與自有資金現(xiàn)金流量表與損益表如下。（行業(yè)收益率為15%）表10 現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元/半年季 度項(xiàng) 目1234561現(xiàn)金流入290002400023100195001.1銷售收入290002400023100165001.2回收經(jīng)營(yíng)資金30002現(xiàn)金流出165001150011595163205999.135555.632.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資150001000010000150002.2經(jīng)營(yíng)資金150015002.3經(jīng)營(yíng)稅金及附加159513201270.5907.52.4所得稅4728.634648.133凈現(xiàn)金流量-16500-1150017405768017100.8813944.384累計(jì)凈現(xiàn)金流量-16500-28000-10595-291514185.8728130.255凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-14347.8-8695.6511444.074391.0658502.1576028.5386累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-14347.8-23043.5-11599.4-7208.341293.817322.357財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7322.358財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27%表20 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561經(jīng)營(yíng)收入92600290002400023100165002經(jīng)營(yíng)成本50000150001000010000150003經(jīng)營(yíng)稅金及附加159513201270.5907.54利潤(rùn)總額42600-15000-1000017405768021829.515592.55所得稅4728.634648.136稅后利潤(rùn)42600-15000-1000017405768017100.8710944.387成本利潤(rùn)率85.2%第十章 不確定性分析一、 盈虧平衡分析根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，該項(xiàng)目的土地費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等具有典型的變動(dòng)性，即可視作可變成本（其他投資成本費(fèi)用視作固定成本），則項(xiàng)目固定成本Co為2000萬(wàn)元，單位變動(dòng)成本V為1600萬(wàn)元/，銷售均價(jià)R為2570元/，經(jīng)營(yíng)稅金及附加r為5.5%，開(kāi)發(fā)總量Q為36萬(wàn)。盈虧平衡點(diǎn)年產(chǎn)量為：Qo=Co/R(1-5.5%)-V=2.4盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)能利用率：Qo/Q=2.4/36=6%綜上分析得知，生產(chǎn)能利用率越低，該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越小。通過(guò)盈虧分析，QQo，該項(xiàng)目可以盈利。二、 敏感性分析為考慮項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，將受市場(chǎng)影響較強(qiáng)的土地費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用（主要是裝修標(biāo)準(zhǔn)登記作用）、銷售價(jià)格等因素作敏感性分析。表20 單因素敏感性分析表幅度因素FIRR-20%-10%0+10%+20%土地費(fèi)用36%19%27%31%23%建安費(fèi)用29%24%27%25%28%銷售價(jià)格10%19%27%34%41%三、 臨界點(diǎn)分析（略）第十一章 項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境綜合效益分析一、 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，可以改善岳塘區(qū)的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)起到積極的作用，同時(shí)也為湘潭房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為湘潭房地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。二、 環(huán)境效益分析 根據(jù)小區(qū)用地規(guī)模及容積率，整個(gè)小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)把中國(guó)傳統(tǒng)的古代園林設(shè)計(jì)手法和現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)相結(jié)合，做到“曲徑通幽”、“世外桃園”的意境，以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。爭(zhēng)取在小區(qū)境環(huán)景觀設(shè)計(jì)上就優(yōu)越其競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，取得賣(mài)房?jī)?yōu)勢(shì)，讓居住者感受自然魅力魅力之家。三、 綜合效益分析隨著湘潭社會(huì)經(jīng)