丁橋單元G1S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程可研評估報告3.18.doc

丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程可行性研究評估報告 目錄目 錄第一章項目概況11.1項目簡述11.1.1項目名稱和建設單位11.1.2項目建設背景11.1.3項目選址及項目用地21.1.4項目建設內容及規(guī)模21.1.5項目實施進度31.1.6投資規(guī)模及資金來源31.1.7項目征地、拆遷及補償情況31.2項目立項情況41.3調整說明51.4項目可行性研究編制單位5第二章主要評估意見62.1評估依據62.2項目建設背景及必要性72.2.1項目區(qū)域社會經濟現(xiàn)狀72.2.2項目區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設現(xiàn)狀72.2.3項目建設的主要意義和必要性72.2.4評估意見82.3項目需求分析和項目定位的評估意見92.3.1項目需求分析和項目定位92.3.2評估意見102.4項目建設規(guī)模122.4.1項目概況122.4.2建設內容和規(guī)模確定122.4.3主要技術經濟指標132.4.4評估意見142.5項目選址與建設條件的評估意見152.5.1項目選址與建設條件152.5.2評估意見152.6建設方案的評估意見172.6.1工程建設方案172.6.2建筑方案182.6.3工程方案212.6.4評估意見212.7智能化、信息化系統(tǒng)建設的評估意見242.7.1智能化、信息化系統(tǒng)建設242.7.2評估意見242.8節(jié)能及環(huán)境影響評價的評估意見252.8.1節(jié)能工程252.8.2環(huán)境影響及采取的措施262.8.3評估意見272.9征地、拆遷及安置的評估意見292.9.1征地、拆遷及安置292.9.2評估意見292.10勞動安全衛(wèi)生與消防302.10.1勞動安全衛(wèi)生與消防302.10.2評估意見302.11組織機構與實施進度312.11.1組織機構312.11.2實施進度312.11.3評估意見312.12項目投資估算與資金來源的評估意見332.12.1項目投資估算與資金來源332.12.2評估意見332.13綜合效益分析的評估意見392.13.1綜合效益分析392.13.2評估意見392.14社會評價402.14.1社會評價402.14.2評估意見402.15工程招標管理的評估意見412.15.1工程招標管理412.15.2評估意見41第三章評估結論與建議423.1評估結論423.1.1項目建設的必要性423.1.2項目選址和用地情況423.1.3項目建設內容和建設規(guī)模423.1.4投資規(guī)模及資金來源423.2評估建議43附件：1、關于丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程項目建議書的復函（杭發(fā)改審【2013】151號）；2、建設項目選址意見書（選字第330100201400276號）；3、關于丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程項目建設用地的預審意見（杭土資預【2013】312號）；4、杭州市控制性詳細規(guī)劃局部調整批復杭府控規(guī)調整【2012】151號浙江建安工程管理有限公司 40丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程可行性研究評估報告 項目概況第一章項目概況1.1項目簡述1.1.1項目名稱和建設單位1.項目名稱丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程。2.建設單位杭州市城市土地發(fā)展有限公司。1.1.2項目建設提出理由根據可研報告，根據杭州市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的要求,杭州市把建設豐富多彩的活動載體作為建設學習型城市的重要抓手,構建社區(qū)“學習圈”，實施科學素質提升行動，舉辦傳統(tǒng)文化節(jié)，辦好青少年學生“第二課堂”及青少年校外專門活動場所建設。另外,杭州市需加強文化設施建設，基本形成布局合理、設施完善、功能齊備、覆蓋城鄉(xiāng)的公共文化設施網絡。推進文化資源共享，狠抓文化惠民工程，引導文化資源向公共文化服務領域合理流動。加快公共停車場（庫）建設，完善停車新政，實現(xiàn)靜態(tài)交通和動態(tài)交通同步協(xié)調發(fā)展。加強丁橋單元公共基礎設施建設，基本形成布局合理、設施完善、功能齊備、覆蓋城鄉(xiāng)的公共設施網絡。此外，2014年杭州市江干區(qū)制定“五水共治”三年行動計劃，實施水環(huán)境改善規(guī)劃年度項目，開展“雙清”和“清水治污”專項行動，推進“四邊三化”建設，計劃擴綠25萬平方米以上，加大大氣污染綜合整治力度，深化節(jié)能降耗和減排，提高大氣環(huán)境質量，計劃新增公共停車泊位1500個以上。在這一背景之下，本項目提出開發(fā)建設。1.1.3項目選址及項目用地根據可研報告，本項目位于杭州市江干區(qū)丁橋單元G1/S42地塊，東至丁橋單元B3和R21-17地塊，南至華豐路，西至建塘南路，北至杭玻路。項目地塊主要現(xiàn)狀為空地，局部為施工現(xiàn)場臨時宿舍。項目用地性質為公園綠地和社會地下停車庫用地，項目總用地面積47070m2（約合70.605畝）。1.1.4項目建設內容及規(guī)模根據可研報告，本項目建設內容包括地下社會公共停車庫、綠化園地、園路鋪裝、管理建筑、游憩服務公用設施、室外體育運動場所及公共自行車停放點等。項目總用地面積47070m2，總建筑面積23052m2，其中地上建筑面積1412m2，地下室建筑面積21640m2。地下社會公共停車庫設置機動車位500個，非機動車停車位1500個。具體技術經濟指標詳見表1-1：表1-1丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程技術經濟指標表序號項目單位數量備注1總用地面積4707070.605畝2總建筑面積230523其中地上建筑面積14124其中管理用房235一層5服務設施用房1177公共配套用房、亭廊等6地下建筑面積216407管理用房占地面積2358服務設施用房占地面積11779園路及鋪裝面積847810綠化面積3642511室外運動場地占地面積75512地下機動車停車位個50013綠地率%77.414容積率0.031.1.5項目實施進度根據可研報告，建設期為36個月，2015年1月到2017年12月底。項目進度安排如下：2015年1月至2015年2月完成項目建議書可行性研究報告編審；2015年3月到2015年10月完成工程方案設計、工程初步設計、工程施工圖設計等規(guī)劃設計階段工作；2015年11月-2016年2月完成監(jiān)理單位與施工單位招標。2016年5月完成土地平整；2017年3月完成土建施工；2017年8月完成安裝工程；2017年11月完成綠化工程；2017年12月底完成竣工驗收。1.1.6投資規(guī)模及資金來源根據可研報告，本項目投資總額為25365萬元，其中工程費用約為15129萬元，工程建設其他費用約9028萬元（含征地拆遷費7061萬元），預備費1208萬元。項目建設資金由杭州市城市土地發(fā)展有限公司自籌解決。1.1.7項目征地、拆遷及補償情況根據可研報告，本項目拆遷范圍是南環(huán)路以北，江淑路以西地塊，區(qū)塊內土地有農田、菜地、宅基地等。本項目征地面積約為70.605畝左右，該區(qū)域內土地已農轉用，由區(qū)國土收儲，土地征遷工作己結束，現(xiàn)為空地。本項目建設后主要用于建設公園與地下社會公共停車庫。丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫地塊需征地70.605畝，征地、青苗補償費、拆遷安置費用等按100萬元/畝計算，征地拆遷費共計7061萬元。本項目為公園和地下社會公共停車庫，項目用地性質為公園綠地及社會公共停車庫用地，符合土地利用總體規(guī)劃和劃撥用地目錄。項目建設涉及農用地已辦理農轉用和集體土地征收手續(xù)，已獲得選址意見書（選字第330100201400276號）。1.2項目立項情況根據可研報告，丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程的立項文件（杭發(fā)改審【2013】151號）于2013年7月8日批復，立項內容為：丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程東至丁橋單元G1/S42地塊，南至華豐路，西至建塘南路，北至杭玻路，總用地面積約47070m2（以土地管理部門實測為準）。該項目主要建設農轉居拆遷安置用房及配套用房、地下車庫等，總建筑面積約23052m2，其中地上建筑面積約1412m2，地下建筑面積約21640m2。項目總投資約23972萬元（以項目可研批復為準），建設資金由建設單位自籌解決。1.3調整說明根據可研報告，項目總投資25365萬元比項目建議書批復額23972萬元增加了5.82%，主要是由于地下基坑開挖工程量增加，則地下建筑工程相應建設費用提高，項目總投資也相比項目建議書階段的投資有所增加。1.4項目可行性研究編制單位浙江五洲工程項目管理有限公司。丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程可行性研究評估報告 主要評估意見第二章主要評估意見2.1評估依據1.杭州市城市總體規(guī)劃（2001-2020年）；2.杭州市土地利用總體規(guī)劃；3.杭州市丁橋單元（JG05）控制性詳細規(guī)劃；4.杭州市江干區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；5.城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93）（2002版）；6.關于丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程項目建議書的復函（杭發(fā)改審【2013】151號）；7.建設項目選址意見書（選字第330100201400276號）；8.關于丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程項目項目建設用地的預審意見（杭土資預2013312號）；9.建設項目可行性研究報告；10.國家發(fā)改委建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版，2006年）；11.投資項目可行性研究指南（試用版）；12.杭州市建設工程技術經濟指標；13.杭州市建設工程造價信息；14.其他相關法規(guī)、規(guī)范等資料。2.2項目建設背景及必要性2.2.1項目區(qū)域社會經濟現(xiàn)狀可研報告從杭州市社會經濟現(xiàn)狀與江干區(qū)社會經濟發(fā)展概況這兩方面展開論述，前者主要從杭州市總體發(fā)展情況進行描述，后者從江干區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及取得的成績進行了較為詳實的敘述。由此可知，穩(wěn)定的經濟增長態(tài)勢和較強的經濟實力為項目建設提供了可靠的物質基礎。2.2.2項目區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設現(xiàn)狀可研報告以“美麗江干”生態(tài)文明建設三年行動計劃和江干區(qū)河道水環(huán)境改善五年規(guī)劃為依據，介紹江干區(qū)通過開展“三江兩岸”生態(tài)保護、“清水治污”、“四邊三化”等專項行動和實施“美化家園”工程，實現(xiàn)擴綠33萬平方米。2014年江干區(qū)制定了“五水共治”三年行動計劃，開展“雙清”、“清水治污”等專項行動，并計劃擴綠25萬平方米以上，突出了江干區(qū)對生態(tài)環(huán)境保護的決心和整治力度。2.2.3項目建設的主要意義和必要性該部分從項目的性質與作用、項目建設的主要意義與必要性這三方面展開論述。其中，項目建設的作用表現(xiàn)為解決丁橋單元未來停車難問題和打造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美宜居現(xiàn)代新城的重要組成部分，是提升丁橋形象的具體措施；項目建設的主要意義為有利于加快推進杭州市公共停車庫建設，充分利用城市利用空間保證城市可持續(xù)發(fā)展；項目建設的必要性表現(xiàn)為項目建設是推進江干區(qū)擴綠打造美麗江干、完善城市基礎設施提高居民生活品質的需要，是解決地塊周邊未來停車難的有效途徑。2.2.4評估意見評估認為：可研報告針對項目區(qū)域社會經濟現(xiàn)狀及項目建設的必要性描述與項目實際情況較為吻合，從區(qū)域發(fā)展、人居環(huán)境、項目需求和社會服務作為切入點進行論述，較為全面。評估建議：1、“2.1項目區(qū)域社會發(fā)展現(xiàn)狀”中只對杭州市及江干區(qū)經濟社會發(fā)展情況進行了介紹，缺少對項目所在的丁橋單元的情況說明，建議增加丁橋單元社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀內容。2、可研報告在本章節(jié)中只提到了江干區(qū)生態(tài)環(huán)境建設現(xiàn)狀和相關政策規(guī)劃，但未對社會公共停車庫建設的相關情況進行論述，建議增加與社會停車庫建設相關的基礎設施建設規(guī)劃和政策等內容。2.3項目需求分析和項目定位的評估意見2.3.1項目需求分析和項目定位可研報告采用定性分析和定量分析相結合的方法，通過定性分析杭州市及江干區(qū)的綠化建設需求，利用相關數據定量預測本項目需求規(guī)模，以基地周邊的汽車保有量作為預測基礎，對本項目的需求進行了預測，并得出本項目建設的市場需求明顯的結論。1.綠地建設需求分析城市綠化能夠提高城市自然生態(tài)質量，有利于環(huán)境保護；提高城市生活質量，調試環(huán)境心理；增加城市地景的美學效果；增加城市經濟效益；有利于城市防災；凈化空氣污染。根據杭州市江干區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，“十二五”期間，江干區(qū)將達到國家級生態(tài)區(qū)建設要求，建成一批城區(qū)公共綠地，城區(qū)綠化率穩(wěn)定在37%，人均公共綠地達35平方米。又根據杭州市丁橋單元（JG05）控制性詳細規(guī)劃調整，該規(guī)劃區(qū)內總戶數約為1.4萬戶，總人口約為4.2萬人，按人均公共綠地35平方米測算，該單元內公共綠地需建設約147萬平方米，本項目綠地面積為36425平方米，為綠地建設目標有推進作用。2.停車庫建設需求分析隨著人們生活水平的提高,杭州私家車數量不斷增加,一方面給人們出行帶來很多方便，另一方面也造成了杭州這座大城市嚴重的“停車難”的問題。即使近年來杭州市區(qū)道路不斷拓寬增加，但在每年數以萬輛計的機動車保有量增長速度面前，仍是杯水車薪。隨著杭州汽車保有量的增長，停車場作為公共場所，在停車場人車流出入高峰期，停車位的需求也將水漲船高。根據杭州市丁橋單元（JG05）控制性詳細規(guī)劃調整，該規(guī)劃區(qū)內總戶數約為1.4萬戶，總人口約為4.2萬人，按2013年每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有家用汽車38輛為測算標準，該規(guī)劃區(qū)內約有私家車15960輛，因此對停車位的需求量是很大的，本項目建設地下社會公共停車庫設置地下車位約500個，為有效緩解該地區(qū)停車難問題，確保周邊道路及小區(qū)內道路暢通有重要作用。2.3.2評估意見評估認為：1.可研報告中通過對城市綠地作用的介紹，以及對江干區(qū)的綠地建設水平和停車難現(xiàn)象的分析，以杭州市丁橋單元（JG05）控制性詳細規(guī)劃調整規(guī)劃人口數量、江干區(qū)綠地規(guī)劃情況和杭州市機動車保有量發(fā)展趨勢分析的作為預測基礎，既考慮了宏觀方面總體需求對項目建設的影響，同時又考慮到微觀人口數量對于項目建設需求的影響，預測結果較為準確可靠。評估建議：1.可研報告中在進行綠地需求量預測時只提到了規(guī)劃中的目標任務，并未提到任務的完成情況，此處應詳細說明需求量缺口，使需求量預測更準確、可靠。2.可研報告在進行停車位需求量預測分析時按照丁橋單元人口數量進行的需求分析，范圍過大，公共停車庫的輻射范圍有限，應根據停車庫輻射范圍和周邊居住小區(qū)、商業(yè)地塊的需求量進行預測更為合理。3.可研報告中個別文字表述有誤，例如P15中最后一段“本項目建設地下社會公共停車庫設置地車車位約500個”，此處應為“本項目建設地下社會公共停車庫設置地下車位約500個”。請予以改正。2.4項目建設規(guī)模2.4.1項目概況丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程位于杭州市江干區(qū)丁橋單元G1/S42地塊，東至丁橋單元B3和R21-17地塊，南至華豐路，西至建塘南路，北至杭玻路。地塊形狀呈狹長形，主要建設公園及地下社會公共停車庫。項目總用地面積為47070（約合70.605畝），用地性質為公園兼地下社會公共停車庫用地。2.4.2建設內容和規(guī)模確定1.建設內容項目主要建設內容包括地下社會公共停車庫、綠化園地、園路鋪裝、管理建筑、游憩服務公用設施、室外體育運動場所及公共自行車停放點等。2.建設規(guī)模（1）公園綠地根據公園設計規(guī)范（CJJ4892）和杭州市丁橋單元（JG05）控制性詳細規(guī)劃調整，本項目地上公園主要包括管理用房、游憩服務公用設施、園路及鋪裝場地、綠化園地、室外運動場地及室外照明工程等構成。其用地比例根據規(guī)范宜按以下比例設置。表2-1 主要用地比例用地類型陸地面積（h）管理設施游憩服務公用設施園路及鋪裝場地綠化園地250.5%2.5%1020%75%數據來源于：公園設計規(guī)范（CJJ 48-92）根據市園文局最新文件規(guī)定，游憩服務公用設施占地面積不超過總用地面積的2.5%，管理用房占總用地面積的0.5%，車庫配套用房在地下車庫范圍內解決。本項目配置管理用房235平方米，游憩服務公用設施占地面積約為1177平方米；園路及鋪裝場地8478平方米；綠化園地36425平方米；室外體育運動場地755平方米；公共自行車停放點2處。（2）地下社會公共停車庫本項目的社會停車庫建筑面積為21640，南北長約215米，東西寬約100米，埋深為6米（3米為地下車庫凈高，2米為車庫頂部覆土厚度，車庫上頂面、下底面的結構層厚度均為0.5米）。根據浙江省城市建筑工程停車場（庫）設置規(guī)則和配建標準（DB33/1021-2013）及杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則的要求，結合該區(qū)的實際需求，本地塊需設置地下機動車停車位500個。地塊共設置兩個雙車道、兩個出入口，西側出入口坡道設置通向在建塘南路；南側出入口設置通向華豐路，兩個坡道均保證右進右出，對城市道路的影響降為最低。地下停車庫建成后頂部覆土恢復公園綠地，以改善城市生態(tài)環(huán)境。通過高起點、高標準的規(guī)劃建設，營造優(yōu)美的城市環(huán)境，同時解決居民的停車難問題，構建和諧杭州。2.4.3主要技術經濟指標丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程主要技術經濟指標如下表2-2所示。表2-2 主要技術經濟指標表序號項目單位數量備注1總用地面積4707070.605畝2總建筑面積230523其中地上建筑面積1412管理用房、配套服務用房、公廁等4地下建筑面積216405管理用房占地面積2356服務設施用房占地面積11777園路及鋪裝面積84788綠化面積364259室外運動場地占地面積75510地下機動車停車位個50011綠地率%77.412容積率0.032.4.4評估意見評估認為1、公園綠地部分規(guī)模確定較為全面，基本達到可研報告的編制深度要求。2、社會公共停車庫規(guī)模確定比較籠統(tǒng)，僅提到參照的文件名稱以及建設方案，并未就車位制定具體依據和確定過程進行闡述，理據不夠充分。評估建議1、建議在確定規(guī)模前應先確定本項目公園的性質，本項目公園用地面積為47070平方米，較為接近50000平方米，根據公園設計規(guī)范（CJJ48-92）規(guī)定，居住區(qū)公園面積宜為50000100000平方米之間，評估人員認為本項目確定為居住區(qū)公園較為合理。2、地下停車位確定應包含公園本身應建車位和社會公共停車位兩部分內容。建議可研編制單位根據浙江省城市建筑工程停車場（庫）設置規(guī)則和配建標準（DB33/1021-2013）及杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則中關于游覽場所停車位配建要求和劃撥土地公共停車位的配建要求補充相應內容。3、為避免重復建議可研編制單位將本章內容與“6.3.2建設規(guī)?！眱热葸M行整合，在本章對建設規(guī)模進行較為詳盡的描述。2.5項目選址與建設條件的評估意見2.5.1項目選址與建設條件1.項目選址根據可研報告，項目擬建于杭州市江干區(qū)丁橋單元G1/S42地塊，東至丁橋單元B3和R21-17地塊，南至華豐路，西至建塘南路，北至杭玻路。2.土地權屬類別與占地面積根據可研報告，本項目用地屬于劃撥土地，項目用地性質為公園綠地和社會公共停車庫用地，為存量建設用地。本項目建設用地面積為47070m2（約70.605畝）。3.建設條件可研報告分別對地形地貌條件、工程地質與水文地質條件、周邊建筑物與環(huán)境條件、城市規(guī)劃或區(qū)域規(guī)劃要求、交通條件、社會條件、法律支持條件、公共設施條件和施工條件八個方面的建設條件進行了較為詳盡的闡述，項目規(guī)劃選址合理。2.5.2評估意見評估認為：根據可研報告，本項目建設地點位于杭州市江干區(qū)，具體位于杭州市江干區(qū)丁橋單元G1/S42地塊，東至丁橋單元B3和R21-17地塊，南至華豐路，西至建塘南路，北至杭玻路。配套設施相對完善，周邊的道路、給排水、電力、通信網絡等基礎設施配套齊全。地形、地貌、地震等地質情況明確，地塊現(xiàn)狀完整性等符合要求。評估認為項目選址合理，建設條件亦已基本具備。評估建議：1.可研報告中“5.3建址條件比選”并未對建址條件進行兩種以上方案的對比分析，只是對項目選址于此的合理性進行了分析說明，因此建議將該部分內容調整為“5.3建址條件合理性分析”。2.6建設方案的評估意見2.6.1工程建設方案1.項目總體規(guī)劃設計可研報告結合現(xiàn)狀條件及杭州市丁橋單元（JG05）控制性詳細規(guī)劃調整的要求，對功能或景區(qū)的劃分、景觀構想、景點設置、豎向及地貌、園路系統(tǒng)、植物布局以及建筑物、構筑物的位置、規(guī)模、造型及各專業(yè)工程管線系統(tǒng)等作出綜合設計。根據公園設計規(guī)范（CJJ48-92），本項目為帶狀公園，主要由綠化園地、園路及鋪裝場地、管理建筑、游憩服務公用設施等組成。2.綠化工程規(guī)劃設計可研報告提出公園的綠化用地應全部用綠色植物覆蓋，建筑物的墻體、構筑物可布置垂直綠化，建筑物屋頂可布置綠化。綠化工程總體規(guī)劃設計應以公園總體設計對植物組群類型及分布的要求為依據。在植物種類的選擇上應盡可能選擇當地本土植物，選擇林下植物應具有耐陰性。在進行設計時，應利用喬木、灌木、地被植物、草坪形態(tài)和植物屬性的差異形成錯落有致的層次感來表現(xiàn)植物搭配形成的景觀效果。在植物選擇時應注重設計通透性的原則，選擇適應生存，符合周邊環(huán)境特點的綠色植物。3.園路規(guī)劃設計根據可研報告，園路線形設計應與地形、水體、植物、建筑物、鋪裝場地及其它設施結合，形成完整的風景構圖；應創(chuàng)造連續(xù)展示園林景觀的空間或欣賞前方景物的透視線，路的轉折，銜接通順，符合游人的行為規(guī)律。主路寬度應在2.54.5m范圍內，支路寬度應在2.03.5m范圍內，小路寬度應在0.92.0m范圍內。主路縱坡宜小于8%，橫坡宜小于3%；支路和小路縱坡宜小于18%。園路及鋪裝場地應根據不同功能要求確定其結構和飾面，面層材料應與公園的風格相協(xié)調。4.公共服務設施規(guī)劃設計可研報告提出游覽、休憩、公共服務性設施設計時應與地形、地貌、水體、植物等其他要素統(tǒng)一協(xié)調；層數以一層為宜。亭、廊等供游人坐憩之處，不采用粗糙飾面材料，也不采用易刮傷肌膚和衣物的構造。公共服務設施有亭、廊、廳、棚架、園椅、園凳等游憩設施，園燈、果皮箱等公用設施，同時設置有公共廁所。5.消防設施規(guī)劃設計根據可研報告，本工程消防水源由市政給水管網直接供給，在綠地內設置室外消火栓，室外消火栓布置最大間距為120m，重點地段不大于80m。綠地區(qū)域內設置消防通道，滿足消防對道路寬度的要求。在建筑物或構筑物中設置消火栓、滅火器等裝置。在地下停車庫內設置自動噴淋滅火系統(tǒng)和火災自動報警系統(tǒng)，使滅火系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、隔絕設施等均與自動報警系統(tǒng)聯(lián)系起來。2.6.2建筑方案1.建筑方案描述丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程結合江干區(qū)丁橋單元整體建筑特色，通過公園綠地（以綠化種植為主，輔以綠帶中的土地整理、適當的地形改造、園路鋪裝、游憩服務公用設施）和地下社會公共停車庫的建設，來完善基礎設施條件，提升丁橋新城的整體形象，推動城市基礎設施建設，改善居住環(huán)境。2.建設規(guī)模根據可研報告，丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程項目總用地面積為47070（約合70.605畝），總建筑面積為23052，其中地上建筑面積1412，地下建筑面積21640。規(guī)劃方案建設規(guī)模描述如下（1）公園綠地工程建設規(guī)模根據公園設計規(guī)范（CJJ48-92），本項目為帶狀公園，其用地比例應滿足規(guī)范里帶狀公園內部用地比例的要求。公園綠地建設內容主要包括綠化園地、園路鋪裝場地、管理建筑、游憩服務公用設施等。a.綠化園地。根據公園設計規(guī)范（CJJ48-92），陸地面積大于2公頃小于5公頃的帶狀公園，其植被綠地的用地比例應大于75%。本項目綠地植被用地面積位36425平方米。b.園路及鋪裝場地。根據公園設計規(guī)范（CJJ48-92），園路及鋪裝場地的用地比例應在10%20%之間。本項目園路及鋪裝場地用地面積為8478。c.管理建筑。根據公園設計規(guī)范（CJJ48-92），其管理建筑的用地比例應小于0.5%。本項目管理建筑用地面積為235。d.游憩服務公用設施。根據公園設計規(guī)范（CJJ48-92），其游憩服務公用設施的用地比例應小于2.5%，本項目游憩服務公用設施用地面積為1177，設置公廁一座，園椅園凳400套，果皮箱50個。e.室外體育設施場所。根據要求，地塊內設置一處室外體育設施，主要為居民提供健身活動，場地面積為755。f.公共自行車停放點。由建設項目選址意見指出，根據府辦簡復第B20101547號文件要求，結合地塊實際情況，擬配置2處公共自行車停放點。g.配套工程。本項目除設置綠地外，將在綠地配置部分必要的附屬工程，包括照明工程、給排水工程等。（2）地下社會公共停車庫建設規(guī)模本項目地下建筑面積為21460，主要設置地下社會公共停車庫和相關配套設備用房。根據浙江省城市建筑工程停車場（庫）設置規(guī)則和配建標準（DB33/1021-2013）及杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則的要求，結合該區(qū)的實際需求，本地塊需設置地下機動車停車位500個，非機動停車位1500個。3.公用工程根據可研報告，本項目公用工程主要由給排水、供電等。（1）給排水工程本工程給水系統(tǒng)以以市政給水管網為水源，引入兩根DN200給水管在地塊內呈環(huán)狀布置，用于綠化道路澆灑、管理用房用水及車庫沖洗等。本項目排水采用雨污分流制，雨水匯集后通過市政雨水管道就近排入河流，湖泊，污水排入市政污水管道。（2）供電工程本項目電氣設計主要包括動力、照明，本項目用電負荷為644.69kW。表2-3 項目用電負荷估算表序號項目名稱工程量（）用電指標（W/）用電負荷（kW）1園路及鋪裝場地847815127.172管理、服務建筑14126084.723停車庫2164020432.84合計644.692.6.3工程方案1.主要建、構筑物結構方案地上管理建筑為一層，結構形式為磚混結構，地下車庫為混凝土框架結構。2.工程項目主要建、構筑物工程量表丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程建、構筑物工程量如表2-4所示。表2-4 本項目建、構筑物工程量表序號項目名稱占地面積（）建筑面積（）備注1管理建筑2352352游覽、休憩和公共服務設施用房117711773室外體育運動場所7554地下停車庫216402.6.4評估意見評估認為：1.可研報告提出丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程規(guī)劃用地面積為47070m2，總建筑面積23052m2，地上建筑面積為1412m2，地下建筑面積21640m2，綠化面積36425m2，園路及鋪裝面積9233m2（含室外運動場地755），設置地下機動車停車位500個。以上設計指標符合本項目規(guī)劃選址意見書（選字第330100201400276號）提出的地塊控制指標的要求：配建約500個社會公共停車位，并按照居住區(qū)體育中心的室外體育設施的要求設置室外提運動場一處。2.可研報告提出丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程管理用房占地面積為235m2，占總用地面積的0.5%；服務設施用房占地面積為1177m2，占總用地面積的2.5%；園路及鋪裝面積為9233m2（含室外運動場地755），占總用地面積的19.6%，綠化面積為36425m2，占總用地面積的77.4%，符合公園設計規(guī)范（CJJ48-92）中居住區(qū)公園各項用房用地比例要求：管理用房不超過0.5%，服務設施用房不超過2.5%，園路及鋪裝面積在1020%之間，綠化面積應大于75%。3依據杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則，游覽場所應配建機動車停車位數量不應小于規(guī)定的應配建機動車停車位數量。劃撥土地同時還應增配一定數量的公共停車位，增配公共停車位數量應為其配建停車位數量的20%以上（含20%）。經測算，本項目共計設置機動車停車位500個，公園本身應設置機動車位48個，社會公共停車位452個。還應至少設置非機動車位1036個。具體計算過程如下：（1）根據杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則游覽場所機動車停車位不應小于下表規(guī)定：表2-5游覽場所停車位指標項目停車位/100iiiiii城市公園0.070.10.12本項目位于江干區(qū)屬于ii區(qū)，即0.1停車位/100 m2。則本項目公園停車位應配置470701000.1=47.07個，按照不足一個的按一個算，本項目公園停車位應至少配置48個。（2）4820%=9.8個10個（3）根據杭州市城市建筑工程機動車停車位配建標準實施細則公共綠地，當用地面積大于3000平方米時，應至少設置一層地下車庫，本項目可用于建設的地下面積為21640平方米，除去人防建筑面積1412平方米、汽車庫管理用房及設備用房656平方米、非機動車位10362=2072平方米，根據杭州市城市規(guī)劃公共服務設施基本配套規(guī)定每個機動車位建筑面積在3035平方米之間，則本項目仍有21640-1412-2072-656-5835=15470平方米建設社會公共停車位。1547035=442個。則本項目可建設停車位:48+10+442=500個。因此，設置機動車停車位500個是合理的。4.可研報告中本章節(jié)中未對日用水量進行計算。評估建議：建議可研報告增加對日用水量的計算。2.7智能化、信息化系統(tǒng)建設的評估意見2.7.1智能化、信息化系統(tǒng)建設可研報告詳細闡述了汽車庫智能化系統(tǒng)配置的一般要求，并指出本項目智能化系統(tǒng)包括：信息網絡系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、室內移動通信覆蓋系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、信息引導及發(fā)布系統(tǒng)；宜包括電話交換系統(tǒng)、通訊接入系統(tǒng)等。2.7.2評估意見可研報告對丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫智能化系統(tǒng)配置進行了詳細的闡述，內容可靠全面，符合智能建筑設計標準（GB/T50314-2006）。2.8節(jié)能及環(huán)境影響評價的評估意見2.8.1節(jié)能工程可研報告從給水排水節(jié)能、電氣節(jié)能暖通設備節(jié)能三個方面分析闡述項目節(jié)能措施。1.給水排水節(jié)能項目地下車庫采用市政管網壓力直接供給，綠化用水可采用市政管網壓力直接供給，也可用中水或者直接從附近河流引進。選用節(jié)能節(jié)水器具、儀表。2.電氣節(jié)能選擇與電力負荷相適應的高效低能耗節(jié)能型變壓器，變壓器盡量靠近負荷中心，降低線路損耗。變壓器低壓側設置無功補償裝置，無功補償電容選用抑制諧波功能電容。照明設備照度標準等滿足建筑照明設計標準要求。3.暖通設備節(jié)能本項目所有通風設備均采用高效節(jié)能產品4.能耗分析可研報告提出的項目能源消耗量測算：本項目使用的能源主要是電、水。項目用能主要是照明、公用設備（電梯、水泵、風機、消防水泵等）。管理人員的生活用水、綠化用水和消防用水?？裳袌蟾嬷杏嬎愕贸霰竟こ棠旰碾娍偭考s為206.763萬kWh，；年耗水總量為1.648萬m3。計算得出本項目電、水折合標準煤為254.112tce（當量值），629.972 tce（等價值）。詳見表2-6：表2-6項目總能耗表序號能源品種單位消耗量折標煤系數折標煤(tce)備注1電萬kWh206.7631.229tce/萬kWh254.112當量值3.04tce/萬kWh628.56等價值2水萬m31.6480.857tce/萬m31.412等價值合計254.112當量值629.972等價值2.8.2環(huán)境影響及采取的措施可研報告從項目建址環(huán)境現(xiàn)狀、項目建設與運營期環(huán)境影響分析、環(huán)境保護措施、環(huán)境保護與投資、環(huán)境影響評價等方面進行了比較詳細的分析和闡述，其分析主要如下：1.大氣環(huán)境影響評價本項目建設施工期的大氣污染物主要為施工揚塵，可以采取調整攪拌場地、灑水抑塵等措施，減輕對環(huán)境空氣的影響；運營期影響環(huán)境空氣的主要為汽車尾氣?？蛇m當控制車輛數量，減少汽車尾氣對生態(tài)平衡的破壞。2.水環(huán)境影響評價本項目在施工期對水環(huán)境的污染主要來自于建設時對水體的攪混、油污染和施工人員生活污水排放，可以通過加強施工營地的管理來減緩工程對水環(huán)境的影響；運營期水污染主要是暴雨徑流沖刷路面產生的污染物質及突發(fā)性事故對水體造成的污染。項目周邊及道路配有良好的排水系統(tǒng)，對由暴雨產生的路面徑流，均能通過道路雨水排水系統(tǒng)集中排入地表水水系。3.固廢處置影響評價在施工期間，建設中的固體廢棄物主要來自施工方廢棄物及施工人員產生的生活垃圾等。項目運營后產生的主要固體廢棄物為生活垃圾，由環(huán)保部門可定期收集處理和清運。4.聲環(huán)境影響評價施工期各種施工機械具有高噪聲、無規(guī)則的特點，對周圍環(huán)境影響較大，應采用低噪聲機械，注意日常維護、采取臨時性的隔聲降噪措施，并嚴格執(zhí)行杭州市噪聲管理條例。運營期間應加強宣傳和引導，使游客自覺遵守公園管理的各項規(guī)定：不鳴笛、不大聲喧嘩、不在公共場所高聲交談；營造文明、和諧的公共環(huán)境。2.8.3評估意見評估認為：1.可研報告從項目建址環(huán)境現(xiàn)狀、項目建設與運營期環(huán)境影響分析、環(huán)境保護措施、環(huán)境保護與投資、環(huán)境影響評價等方面分析了本項目的生態(tài)與環(huán)境保護的可行性，其編寫內容以及深度基本達到可行性研究報告的編制要求，從環(huán)境保護的角度上考慮，項目是可行的。2.本項目為公共建筑項目，可研報告對項目能源消耗、給排水節(jié)能、電氣節(jié)能、暖通空調系統(tǒng)節(jié)能等方面作了較為詳細的分析。3.報告對于節(jié)能措施分析比較深入，對擬建項目的工程方案等都提出了節(jié)能措施的要求，采用新型節(jié)能材料，包括給排水、電氣等各個專業(yè)的節(jié)能，符合國家相關的標準要求。項目所在地能源的供應也符合本項目建設的基本要求。評估建議：1.建議可研報告中增加項目建筑節(jié)能措施方案，增加節(jié)能方案的完整性。2.9征地、拆遷及安置的評估意見2.9.1征地、拆遷及安置可研報告中并未將征地拆遷安置作為獨立章節(jié)進行論述，只是在投資估算中對土地費用進行了簡單說明和計算。本項目征地拆遷費用擬按100萬元/畝考慮，項目用地規(guī)模為4.707公頃（約合70.605畝），則本項目征地拆遷費用約為7061萬元。2.9.2評估意見評估建議：建議可研編制單位增加征地拆遷以及節(jié)約節(jié)約使用土地的相關內容作為獨立章節(jié)，以保證可研報告的完整性。2.10勞動安全衛(wèi)生與消防2.10.1勞動安全衛(wèi)生與消防可研報告對本項目建設及運營過程中可能產生的有害物質種類及危害性進行了詳細分析，并提出了安全措施方案；且從建筑工程和消防工程兩方面提出了安全消防措施。2.10.2評估意見評估認為：1.可研報告對本項目建設和運營過程中產生的有害物質種類及危害性分析進行了詳細的闡述，內容可靠、全面。2.項目建成后，公園將是人員較為集中的場所，對消防安全要求較高?？裳袌蟾鎻南涝O施與設備兩個方面進行了消防措施分析，消防設施設置符合國家相關標準。2.11組織機構與實施進度2.11.1組織機構可研報告從組織機構的組建、管理、人資源配置、工資福利和來源及招聘方式等方面考慮項目管理機構的設立。由杭州市城市土地發(fā)展有限公司承擔項目的建設管理工作，以及其在項目建設期間具體職責范圍。項目建成后，由杭州市城市土地發(fā)展有限公司自行組織或委托專業(yè)機構進行管理。2.11.2實施進度根據可研報告，建設期為36個月，2015年1月到2017年12月底。項目進度安排如下：2015年1月至2015年2月完成可行性研究報告編審；2015年3月-2015年10月完成工程方案設計、工程初步設計、工程施工圖設計等規(guī)劃設計階段工作；2015年11月-2016年2月完成監(jiān)理單位與施工單位招標；2016年05月完成土地平整；2017年03月完成土建施工；2017年08月完成安裝工程；2017年11月完成綠化工程；2017年12月底完成工程竣工驗收。2.11.3評估意見評估認為：1.可研報告提出的項目組織機構比較合理，由杭州市城市土地發(fā)展有限公司承擔項目的建設管理工作，并對項目建設管理機構、人力資源配置進行了具體的描述。2.可研報告中項目建設工期的確定及實施進度安排合理，達到可研報告編制深度要求。評估建議：建議可研報告組織機構中增加項目運營期的組織管理相關內容。2.12項目投資估算與資金來源的評估意見2.12.1項目投資估算與資金來源可研報告中投資估算與資金來源描述如下：1.項目投資估算依據相關投資估算標準，經過估算，本項目總投資約25365萬元，其中工程費用約為15129萬元，工程建設其他費用約9028萬元（含征地拆遷費7061萬元），預備費1208萬元。本項目工程投資估算如表2-7所示。表2-7丁橋單元G1/S42地塊公園兼地下社會公共停車庫工程投資估算匯總表項目總投資(萬元)工程建設投資（萬元）工程費用工程建設其他費預備費2536515129902812082.資金來源項目建設資金均建設單位自籌解決。3.項目投資額超建議書投資情況說明本項目總投資由項目建議書階段的23972萬元，增加到可研階段的25365萬元，增加了1391萬元。造成總投資增加最主要的因素是地下基坑開挖工程量增加，則地下建筑工程相應建設費用提高造成總投資增加。2.12.2評估意見評估認為：1.可研報告投資估算中工程內容和費用項目較齊全，基本達到可研報告投資估算深度；2.可研報告投資估算中，土建工程及安裝工程費用單價對比于類似項目，本項目單方造價過高，應予調整。評估建議：1.工程費用 本次評估對工程費用中單方造價進行了普遍調整，除“城市雕塑、照明工程、通訊工程、標志標線”等費用外，其他費用相較于可研報告均有不同程度降低。對于一些重復計算的項目進行刪除調整。例如地下車庫采用綜合單價計算，刪除“基坑圍護和樁基工程”等項目。項目工程費用由15129萬元調整為9545萬元，核減5584萬元。2.工程建設其他費用（1）工程建設其他費用根據浙江省工程其他費用定額（2010版）調整；（2）工程建設其他費用由9028萬元調整為7979萬元