廈門郵電大廈市場調查.doc

廈門郵電通信樞紐大廈項 目 報 告2008年6月5日目 錄：1、項目概述 P3-82、廈門寫字樓市場調查報告及廈門郵電通信樞紐大廈項目建議 P9-273、合作建議 P284、廈門郵電通信樞紐大廈模型圖5、廈門市計劃委員會文件 廈計投資（1996）061號6、廈門市計劃委員會文件 廈計投（1993）253號7、建設工程規(guī)劃許可證8、建設用地規(guī)劃許可證9、用地范圍10、總平面圖11、大廈一層平面圖12、大廈裙房地面圖廈門郵電通信樞紐大廈項目概述廈門郵電通信樞紐大廈地點在湖濱南路延伸段與規(guī)劃NO.1路交叉處，位于西堤外，海關辦公樓用地東側，國貿金海岸南側，信融城西側，毗鄰廈門海灣公園。大廈基地建設用地15475，含代征道路用地的總用地面積16761.418。大廈基本數據如下：容積率8.3，建筑密度36%，綠地率30.00%，總建筑面積170138，建設高度249.7米（其塔頂高度342.2米），層數地下3層、地上裙樓8層、塔樓66層。一、 建筑設計簡介（一）、建筑方案招標及定搞1994年10月，原廈門市郵電局就廈門郵電通信樞紐大廈工程的建筑方案進行國際招標，共有美國伊利諾斯洲芝加哥SKIDMORE，OWINGS&MERRILL（簡稱SOM）建筑設計事務所（主要作品有美國西爾斯塔樓、上海金茂大廈）等8家國內外知名設計單位參加，1994年12月邀請國內知名的專家對9個方案進行評審，最后美國SOM設計事務所的方案中標。中標設計單位美國SOM設計事務所是世界著名的綜合性建筑設計事務所，主要作品有美國西爾斯塔樓、馬來西亞雙塔、上海金茂大廈等；該事務所曾被克林頓授予美國優(yōu)秀設計事務所，且廈門郵電通信樞紐大廈的設計方案也被評為優(yōu)秀方案。在廈門市政府及建設相關部門的關心及大力支持下，本項目的建設占地增加了4123.401，總建設占地增至15475；在廈門市規(guī)劃局的支持下，方案經過預審及正式審批形成了目前實施的最終方案。（二）、總平面布局設計對總平面的布局做了細致的考慮，基地上致上分成西北和東南兩個部分，西北部分設有裙樓，而東南部分設有塔樓和樓前花園。連廊沿塔樓設置并直接與裙房相連。塔樓靠東北邊的紅線而立，這樣在塔樓與湖濱南路和一號路的交叉路口之間留出了大塊空間。從市商業(yè)中心沿湖濱南路走近大廈，塔樓的布局給人們創(chuàng)造了一幅直觀近景，遠眺而去是一幅在山脈和大海襯托下的全景。行人及車輛主要是通過塔樓門前的花園出入基地。在塔樓/連廊和裙房的入口處設置了上下車車道，并沒有可供小轎車和大客車使用的雨蓬。塔樓的前門朝南，裙樓的前門朝東南。停車場的坡道入口設在位于裙樓旁邊的入口花園中。特大型的卡車可從一號路和基地西邊的輔助路出入卡車裝卸平臺，其出入地下停車場的路線設在輔助路。（三）、建筑設計的主要特點1、 塔樓（1）、建筑設計思路：通訊的精髓在于交流信息，其傳遞基本由電腦來承擔，而電腦通訊的基本單元是電磁波，調整電磁波可以使它更加清晰并富有生氣；廈門郵電通信樞紐大廈的設計力圖用實體把對電磁波的直觀認識與廈門的文化屬性融合起來，其建筑展現始于一系列的垂直圖案，從都市的角度畫出一個與大地和藍天相連、螺旋式上升的電磁波和圓柱體；此連接既象征著廈門與全球的聯系，又體現設計的內涵。（2）、建筑設計特點：美國SOM設計事務所用“區(qū)段電梯外掛”、“螺旋上升空中花園平臺構件外露”等建筑手法，創(chuàng)造了一座二十一世紀廈門信息港標志性建筑，整個建筑造型別致，迸發(fā)出時代的氣息，為廈門島西海域沿岸景線又增添一處耀眼的光點。區(qū)段電梯外掛：塔樓垂直交通共由34部電梯承擔，其中核心筒內有4部（2部消防梯、2部高速梯），外框筒外掛有30部；外框筒外掛電梯有6部高速電梯（速度6m/s、在24層及48層停留轉換）、5段區(qū)段電梯（共24部、每段有4部、每12層為一段）。通過“區(qū)段電梯外掛”的設置，解決了超高層建筑主要豎向交通-電梯占用樓層較多面積的缺點，使本項目樓層的有效使用率達到84.37%。螺旋上升空中花園：首層T2-T26軸間有一三層樓高的空中花園，依順時針方向逐軸循環(huán)上升每三層樓都有一空中花園；從46層開始，空中花園由一個變?yōu)榛緦ΨQ的兩個至60層止?？罩谢▓@共有25個，面積約2500，可作為員工休息及空中綠化場所，其形成的空中立體綠化及體現電磁波的基本設計意圖具有獨特的景觀效果。（3）、工程系統a、 建筑系統基本情況塔樓建筑造型為一圓柱體，外徑43.3m，核芯筒內徑15.4m，總建筑面積100046；外墻為建筑幕墻系統；建筑高度248.8m，屋頂有一鐵塔，塔尖高度342.2m。建筑總層數為66層，原設計一至三層為大堂及零售商場，四至十一層為電信設備用房，十二層為職工餐廳，十三至二十五、二十八至四十九、五十二至五十九為標準辦公樓層，二十六和二十七及五十和五十一為雙層樓高的機械設備用房，六十層為會議室和休息室，六十一層設置樓層機械設備，六十二層是餐廳，六十三層為觀景臺，六十四層和六十五層放置蓄水池和其他機械設備，六十六層作為通訊設備用房。除上述情況外，建筑系統尚有園林綠化、室外泛光照明、大廈標牌、洗窗設備及保安系統等。b、 結構系統基本情況塔樓的上部結構為鋼筋砼筒中筒結構體系，由核芯筒剪力墻、27根外框柱、外框深托梁及樓板結結構組成，能抵抗各種風荷載和側向地震荷載。核芯筒剪力墻、外框柱、外框深托梁的砼強度由C45至C65，隨著塔樓高度的增加而變??；樓板結構體系砼強度為C45；27根外框柱從地下一層至約100m高度為H型鋼砼?？罩谢▓@結構采用勁性斜撐、外框柱邊的砼鑲板及水平拉梁組成的結構轉換體系。外框柱外的6部高速電梯井道采用鋼筋砼結構；區(qū)段外掛電梯采用鋼結構，懸掛在外框柱上。屋頂鐵塔為鋼結構，其基礎固定在核芯筒的剪力墻內以形成固端支座。塔樓基礎為直徑50m、厚3.5m的C40鋼筋砼筏板基礎，直接坐落在中風化的花崗巖上。c、 其他系統塔樓除上述建筑、結構系統外，尚有通風空調系統、電氣（強弱電）系統、給排水、消防及人身安全系統。2、 連廊：作為塔樓與裙樓的連接體，由鋼結構及外幕墻組成，有三層樓高，它不僅起著協調塔樓與裙樓建筑效果的作用，同時也是塔樓的主要交通通道之一。3、 裙樓：作為廈門二級郵區(qū)中心局的生產場地，國家郵政局有專項立項，項目名稱為廈門港口郵件處理中心；平面布局基本為“一”字型，103.5m（長）36m（寬），建筑面積29444，柱網為99m，8層，層高由下而上依次為5.5m、5.5m、5.5m、5.5m、5.5m、5.5m、5.0m、5.7m，建筑高度44.2m；為了與塔樓相協調，屋頂已建有一鋼結構裝飾屋架；目前一至六層作為郵政生產場所已投入使用，七層暫時空置，八層已短期出租。4、 地下室：建筑面積40648，3層，基本柱網99m，地下一、二、三層層高分別為7.0m、5.0m、4.5m；主要功能為地下一層郵政停車場，地下二層小車停車場及變配電、柴油發(fā)電機、各種水泵房、生活與消防合用的蓄水池等，地下三層為小車停車場、平戰(zhàn)結合的民防實施及空調水泵房；地下一層可停放12個集裝箱車車頭、47量客車、16輛10噸貨車、18輛2.75噸貨車、地下一層的夾層可停放500輛自行車，地下二、三層可停放271輛汽車。二、 簡要施工情況1、 目前通過質量及消防驗收而投入使用的范圍為裙樓及地下室相關設備用房與地下一層車庫。2、 工程實施過程中使用的相關較先進的技術（1）、裙樓外墻建筑幕墻體系；（2）、地下室底板大體積（約22000立方）砼的成功澆筑；（3）、下室外墻大體積砼的成功澆筑；（4）、高標號砼C65的成功澆筑；（5）、粗鋼筋的連接技術；（6）、裙樓屋頂鋼結構的成功吊裝。三、 廈門郵電通信樞紐大廈的投資概算根據深圳南山監(jiān)理公司于1999年5月15日編制的投資概算，總投資額為103424.20萬元。（廈門郵電通信樞紐大廈項目已與2008年初開始評估，結果還未得出。）廈門寫字樓市場調查報告市場調查的目的、范圍、方法（1） 調查目的 掌握廈門市寫字樓現實狀況及發(fā)展趨勢，為公司針對廈門郵電通信樞紐大廈提供針對性建議。（2） 調查時間和范圍 2007年6月18日2007年7月6日，廈門市中高檔寫字樓, 輪渡-思北、濱北、濱南、富山、文灶-火車站、蓮花-SM和湖里七大板塊。調查方法 采用普查與重點調查相結合的方法，并對調查資料進行統計分析。一、寫字樓近幾年運行情況1、寫字樓市場銷售情況（見以下兩圖）整體而言，廈門10年來的寫字樓市場發(fā)展較為平穩(wěn)，增長平穩(wěn)。1996-2006年，廈門寫字樓成交面積呈相對平穩(wěn)的增長趨勢，2003年起成交面積有較大幅度增長，2003年為15.2萬，2007年有望創(chuàng)新高。1996年-2004年廈門寫字樓成交均價在4000元/上下波動，2005增長至6169元/，2006年1-4月達7325元/，2007年1-6月均價達11996.61元/平方米，舉例：2005年寫字樓市場開始推出“鑫新景地大廈”（總體簽約均價6243元/平方米）等新盤，銷售均價第一次突破6000元/平方米大關，同比2004年上漲近2000元/平方米，漲幅迅猛。2006年在“立信廣場”（簽約均價7933元/平方米）、“中閩大廈”（簽約均價12400元/平方米）、“鉆石海岸”（簽約均價14707元/平方米）的強勢推動下，全市寫字樓銷售均價大幅攀升，全年銷售均價為10624元/平方米，同比上漲4444元/平方米，漲幅高達72%。與全年思明區(qū)銷售均價8501元/平方米相比還高出2123元/平方米。空置面積減少。根據市建設與管理局的統計，2006年第一季度全市辦公樓空置面積為4.79萬平方米，僅占商品房總空置面積的9.53%，與2005年同期相比有大幅度下降。近兩年寫字樓銷售價格出現井噴式上漲的原因除了“住宅禁商”政策的出臺引起需求急劇增加外，銷售項目在地段優(yōu)勢及功能配置方面都較早期開發(fā)的寫字樓有很大的突破與超越，也在一定程度上刺激了寫字樓價格的飛速上揚。2、廈門島內寫字樓銷售狀況廈門島內寫字樓銷售主要集中在思明區(qū)，且月成交面積保持相對平穩(wěn)的消化狀態(tài)，2004-2006年月均成交面積約8000左右。整體銷售上，2005年本島成交面積8萬，較上年減少超30%，而2006年1-4月既達4.7萬，較上年同期增長55%。04年2005年06年1-4月成交量（萬）同比增幅成交量（萬）同比增幅成交量（萬）增幅（較05.1-05.4）思明區(qū)9.7/5.6-42%4.497%湖里區(qū)1.8/2.4-33%0.3-59%廈門本島寫字樓成交均價有較大幅度的增長。2004-2006年月均成交均價約在4000元/左右，自2005年5月起有較大的增幅，2005年全年均價超11000元/，較上年同期增長135%，06年寫字樓均價繼續(xù)保持較強增長勢頭，增幅較上年同期增長149%。2004年2005年2006年成交量（元/）同比增幅成交量（元/）同比增幅成交量（元/）增幅（較05.1-05.4）思明區(qū)5028/14328185%10383126%湖里區(qū)3184/373217%457394%廈門本島4739/11149135%9978149%3、本島在推寫字樓個案（見樓盤效果圖）目前主要在推的寫字樓項目較少，主要有立信廣場、中閩大廈、廈門第一廣場、東方財富廣場等，其基本情況如下：29項目名稱項目位置總建筑面積（萬）寫字樓面積目前價格范圍（元/）銷售均價（元/）近期成交均價（元/）主力面積（）寫字樓銷售率（銷售面積比）開盤時間立信廣場湖濱南路6.34.513700-180001228815000100-30073%06.5（之前有銷售）中閩大廈湖濱北路5.43.59900-1720012768147681200左右37%06.5廈門第一廣場鷺江道8.0約5.5只租不售(租金90以上)無無150-350未成交預計07.9東方財富廣場嘉禾路7.62.210000-2萬多15000150-30006.6中旬注：上表數據來源項目基本資料，銷售價格及銷售率為截至2007.06。項目規(guī)模：在推項目的建筑面積在5-8萬左右，寫字樓面積在2-6萬。面積設定：100-350的面積比例較多，在實際使用上均可自由組合，部分面積較大，達1200。銷售價格：目前在推項目均在10000元/以上，近期成交的立信廣場、中閩大廈為15000元/以上，未來均價將可能繼續(xù)攀升。銷售情況：市場需求相對較好，預定情況良好，實際成交情況也較好，部分已超過了70%。購買客戶：主要以自用型購買為主，為一些在廈門的中大型企業(yè)。小結：市場供給量較小，且單體規(guī)模也較小。市場售價均在12000元/以上，已售個案銷售狀況相對較為良好。 立信廣場 中閩大廈 第一廣場 東方財富廣場二、七大板塊冷暖不一 按地理位置、功能區(qū)域，廈門寫字樓市場劃分為七大板塊：輪渡-思北、濱北、濱南、富山、文灶-火車站、蓮花-SM和湖里七大板塊。1、輪渡-思北板塊：位于鷺江道和廈禾路西段，匯聚了眾多甲級寫字樓。地處中山路商圈，周邊市政、生活配套成熟；海景、島景等景觀資源豐富。銀行中心、國際銀行大廈、建行大廈等位列廈門最高品質寫字樓，其中銀行中心是1997年最豪華的甲級寫字樓，目前最高單價超過1.5萬。此外，還有早期建成的海關大廈、海光大廈、海濱大廈等。2、濱北金融中心：既是廈門的政務區(qū)，也是幾大中資金融、壽險機構總部、星級酒店、大型餐飲、娛樂場所聚集之地。濱北寫字樓整體品質較高，以自建自用為主，如稅保大廈、中銀大廈等；僅新港廣場、中信惠揚大廈等少數大廈對外出租、出售。3、富山商務圈：位于廈禾路、湖濱南路、蓮前大道三大交通主干道交匯處，位置顯赫，國駿大廈、蓮富大廈、藤王閣SOHO等形成以國貿大廈為核心的中檔次商務圈。國貿大廈當年以挾全省第一高樓(42層)之威和適逢“98投洽會”之天時，以每平方米1萬多元的售價曾創(chuàng)下當時的銷售佳績。 客戶群體有扎堆現象，板塊租戶群體差異明顯。4、輪渡-思北板塊：主要是外資金融機構、物流公司、船務公司、外企、大型企業(yè)廈門辦事處等高端客戶群。5、濱北金融區(qū)：多為中資金融、壽險機構、貿易公司、政府機關、事業(yè)單位等中高端客戶群。6、富山商務圈：以大型企事業(yè)單位、證券公司為主，另有部分律師行、會計師事務所、IT公司、貿易公司等成長型企業(yè)。7、湖里：以物流企業(yè)、廠家等工業(yè)鏈相關企業(yè)為主；8、蓮花-SM:以貿易、通訊、建材、裝修類等中小型企業(yè)為主。 據統計，鷺江道、湖濱南路、廈禾路一線寫字樓的出租率最高，可達95%以上，呈供不應求之勢；湖濱北路、江頭板塊供求均衡，出租率約在80-90%；湖里板塊出租率最低，為70%左右，呈供大于求。三、寫字樓市場租賃（以2007年6月對廈門島內主要在經營寫字樓的調查統計結果為統計數據源）1、租金與客戶情況租金及客戶在不同區(qū)域表現為不同的特征，主要情況如下表：區(qū)域主要路段主力租金（元/月）主要客戶南部城區(qū)鷺江道70-110金融、物流、船務、石油、外企中部城區(qū)湖濱北路40-80金融、政府事業(yè)單位、壽險湖濱南路35-70電子信息、廣告企劃、貿易、金融廈禾路35-60貿易、電子信息、廣告企劃江頭35-60建筑工程、裝修設計及建材類為主湖里區(qū)湖里30-55物流、貿易、工業(yè)廠家南部城區(qū)：公共交通發(fā)達，商務氛圍濃厚，是廈門高級寫字樓的集中區(qū)。該區(qū)域甲級寫字樓較多如銀行中心、國際銀行大廈、第一廣場等，主力租金可達90-120元/月。主要客戶為金融、物流企業(yè)以及外企駐廈辦事機構等，企業(yè)規(guī)模大、實力強。中部城區(qū)：地處廈門核心區(qū)，城市環(huán)境成型，商務配套好。該區(qū)域寫字樓數量眾多，但寫字樓檔次差異較大，租金集中在25-55元/月。主要客戶在湖濱北路以金融機構及機關單位最為集中，其它路段以電子信息、建筑等生產型第三產業(yè)的企業(yè)為主。湖 里 區(qū)：該區(qū)域辦公環(huán)境較差且區(qū)域輻射能力有限。主要客戶為物流及外貿企業(yè)，但客戶流動性大。2、出租情況南部城區(qū)：該區(qū)域寫字樓整體出租率最高，顯示其較強的輻射能力及較高的商務價值。中部城區(qū)：該區(qū)域的客戶需求相對旺盛。整體出租率基本在85%-90%左右。江頭片區(qū)：由于商住樓的影響及客戶能承受的租金水平有限導致其出租率相對較低。湖里區(qū)： 該區(qū)域寫字樓的辦公環(huán)境差及客戶的區(qū)域流動性大是導致其較低出租率的主要原因。3、客戶需求特征市場需求方面，企業(yè)自用型購買依然為寫字樓市場的主要消化群體。隨著廈門經濟的持續(xù)高速發(fā)展，廈門寫字樓的需求勢必進一步擴大，尤其是外資機構的需求力有上升的趨勢。在大量寫字樓短期內難以推上市場的背景下，旺租將依然成為今后23年寫字樓的主流行情。（1）金融、物流類行業(yè)企業(yè)數量少，但規(guī)模大，所需求的面積也較大，通常采取整層或多層租賃或購買；該類企業(yè)對寫字樓地段及功能配套要求較高，但對租金不敏感。（2）廈門貿易類公司居多，且已具備一定規(guī)模，是寫字樓客戶的重要組成部分。（3） 電子信息、廣告策劃類企業(yè)數量多，但規(guī)模相對較小，承租面積主要在100-150；該類企業(yè)對辦公環(huán)境要求較高，但對租金較為敏感，主要能承受的租金范圍在25-35元/月。（4） 廈門島內市場中，湖擯北路以金融企業(yè)、機關單位的入住比例較高，疏港路一帶物流及貿易公司較為集中。4、租金越高 出租率越高 寫字樓的客戶比商鋪穩(wěn)定，簽約周期長，付款方式較優(yōu)惠，因此，寫字樓回報率要低于商鋪，但高于住宅。廈門寫字樓總體租金從40110元/平方米不等。其中甲級寫字樓租金基本在90元/平方米以上；中檔寫字樓租金在6080元/平方米之間，低檔商住型寫字樓租金在40元/平方米以下。寫字樓售價一般分布在8000-18000元/平方米區(qū)間。每平方米年租金除以每平方米售價就是投資回報率。商鋪的回報率在8%左右，住宅在5%以下，而寫字樓大約7%左右。廈門寫字樓市場的租金價格與出租率有密切關系，租金水平與出租率呈同步上升，即租金越高，出租率越高，最高端寫字樓出租率基本達到100。60元-80元的中高檔出租率保持在90以上。 未來供給與需求預測首先，整體供給量有所上揚，高檔寫字樓占據主流。其中，甲級寫字樓間競爭尤為突顯，為應對競爭，開發(fā)商紛紛加大項目預租和預售力度，部分項目更轉售為租，取得了較好的效果。5、寫字樓價格影響因素 客戶選擇寫字樓時，最注重寫字樓的檔次形象，各行業(yè)客戶都將檔次形象列為首要因素，特別是投資貿易和咨詢顧問。 其次為交通便利程度， 再次為租金或售價和物業(yè)管理水平， 周邊商業(yè)配套以及景觀也很關注。除檔次形象之外，不同行業(yè)的客戶注重因素不同，金融證券客戶注重價格、交通便利程度；投資貿易客戶注重交通便利程度和智能化；科技、物流客戶關注物業(yè)管理水平和租金及售價。廈門是濱海城市，水景觀成為很多企業(yè)偏好，另外，交通擁堵導致通勤成本增高、辦事效率降低甚至丟失生意機會，交通通暢成為企業(yè)關注的重要因素。隨著大量創(chuàng)業(yè)公司出現，無強制分隔的大開間寫字樓單位，因能滿足處于不同發(fā)展階段的各類企業(yè)，而越來越受歡迎。6、市場缺乏高端產品業(yè)內人士指出，廈門寫字樓的“結構性失衡”是主要原因。目前已經投入使用的寫字樓中，真正稱得上甲級寫字樓的，業(yè)內公認的只有銀行中心、國際銀行大廈等為數不多的幾棟，出租率達到98%以上，供不應求。絕大多數寫字樓還是處于乙級甚至更差的狀態(tài)，有的由其他物業(yè)轉化而成，根本達不到寫字樓的標準，僅能稱之為“可以辦公的場所”，不少還處于空置狀態(tài)。同時，一些寫字樓在車位配備等硬件設施，以及物業(yè)管理等軟件服務方面也跟不上市場的發(fā)展要求。隨著城市經濟的發(fā)展，廈門對高端寫字樓的需求越來越大，在高端寫字樓市場，廈門存在較大的供應缺口。四、寫字樓政策廈門住宅禁商令根據廈門市政府有關規(guī)定，從2005年6月1日起新設立的商業(yè)營業(yè)場所、辦公場所不得設在住宅內部，原有住宅內的商業(yè)營業(yè)、辦公場所將逐步退出。五、寫字樓新規(guī)劃 觀音山商務營運中心 觀音山商務營運中心位于環(huán)島東路，北臨觀音山，接翔安隧道，南至軟件園路，與廈門軟件園二期連成一片，緊臨會展中心、國際網球中心、國際游艇俱樂部。營運區(qū)總共規(guī)劃65幢寫字樓，其中有20幢高層寫字樓，共63萬平方米，規(guī)劃為高檔商務營運區(qū)；41幢小高層寫字樓，共68萬平方米，規(guī)劃為經濟商務營運區(qū)。另外還有商務配套區(qū)6.7萬平方米，分別為3幢酒店和1幢會所。 觀音山商務營運中心寫字樓分為啟動區(qū)、招拍掛區(qū)、企業(yè)自建區(qū)，其中營運啟動區(qū)11幢18至35層寫字樓共35萬平方米，2008年建成交付，目前擬入駐啟動區(qū)的企業(yè)超過100家。土地招標掛牌營運區(qū)寫字樓建筑面積約52萬平方米，將陸續(xù)對外掛牌出讓。另外，企業(yè)自建營運區(qū)約45萬平方米，目前已有七匹狼、九牧王、鴻星爾克、天守、安踏、虎都、榮盛、康利、特步9家泉州名企業(yè)在觀音山國際商務營運中心企業(yè)自建區(qū)確定選址。 五緣灣 五緣灣商務營運中心位于環(huán)島路西側，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約12萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務新區(qū)，擬建成10棟中高檔寫字樓，總建筑面積40萬平方米，并配套有運動館及餐飲、休閑娛樂設施。該商務區(qū)共有10幢寫字樓和1幢運動館，為各區(qū)招商引資項目打造平臺，吸引國內外企業(yè)研發(fā)中心、結算中心、運營中心、銷售展示中心入駐。由建發(fā)、路橋、翔安、同安、海滄、湖里開發(fā)建設，2007年底建成。六、寫字樓未來趨勢1、客戶成長推動市場成熟 2006年寫字樓情況是非常不錯的，銀行中心保持了98%的高入住率，排除寫字樓空租期的因素，入住率基本上可以說是100%，租金也有約10個點的提升。 雖然2006年涌現了不少寫字樓，但廈門目前能真正稱得上甲級寫字樓的仍然寥寥無幾，這和目前廈門租用寫字樓企業(yè)的狀況相一致，高檔次的公司、貿易組織不多，甲級寫字樓消費觀念與大的城市仍然很有差距。不過，過去一年二、三級客戶大量涌現，已經形成了對寫字樓的旺盛需求，并形成了好的市場氛圍。2007到2008年，寫字樓的整體形勢仍然看好，由于經濟快速增長，企業(yè)不斷成長，國外機構對廈門認知加深，對甲級寫字樓的需求增長將很強勁。感覺廈門的寫字樓無論從配套、管理還是總體供應量來說，都有相當大的差距，甚至已經滿足不了高端客戶的需求。國外機構駐廈辦事處、外資銀行、物流、外貿等等對寫字樓的需求不斷增長，而位于本島西部繁華地帶的幾大寫字樓基本已滿。2、政策調整及需求加大 廈門寫字樓行情看好之所以我市寫字樓市場得以復蘇，一方面得益于去年出臺的“住宅禁商”政策，新注冊的中小企業(yè)紛紛擁向寫字樓；另一方面更重要的是，隨著海峽西岸經濟區(qū)的建設和廈門新一輪跨越式發(fā)展，進一步擴大了寫字樓的需求量。思明區(qū)政府有關人士說，目前轄區(qū)內已有兩幢寫字樓內企業(yè)納稅總額分別在1億元以上，而隨著經濟發(fā)展，外資機構、大型中資機構對寫字樓需求還會不斷提高。有人估算，今后幾年廈門寫字樓市場年需求量大約在20萬平方米30萬平方米。今年第一季度全市辦公樓空置面積為4.79萬平方米，僅占商品房總空置面積的9.53%，與去年同期相比有大幅度下降。3、寫字樓租金不斷上漲 盡管與住宅相比，寫字樓租金的漲幅要小得多，但透過多處寫字樓租金的走勢，一條上漲的曲線已清晰可見。廈門高端寫字樓代表國際銀行大廈銷售部有關人士對記者說，大樓租金已經多次上調，目前均價已達100元/平方米，且整幢大樓已經出租完畢。與國際銀行大廈一樣，另一家高端寫字樓代表銀行中心租金也高達