《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理模式(試行)》.doc

成都市國家稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理模式（試行）針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)行業(yè)特點及現(xiàn)狀，結合成都市實際情況，在總結成華區(qū)局經(jīng)驗、去年省局績效評估發(fā)現(xiàn)問題并試點推行的基礎上，制定了“清晰有數(shù)，動態(tài)可控，政策允許”的管理指導思想?！扒逦袛?shù)”指稅務機關對管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況有較全面、深入的了解，做到心中有數(shù)?！皠討B(tài)可控”指稅務機關對開發(fā)項目的管理必須是全程跟蹤，并能將管理措施作用于項目的始終?！罢咴试S”指對開發(fā)企業(yè)的管理和服務都應該在稅收政策許可的范圍內(nèi)，不能違背政策原則處理一些政策未明確事項。具體措施上推行“一表一卡加所得稅貢獻率下限，加專項納稅評估”的管理模式，具體而言有以下幾點：一、 一卡指房地產(chǎn)企業(yè)基本情況登記卡（見附表一，以下簡稱“登記卡”），用于登記開發(fā)企業(yè)基本情況。開發(fā)企業(yè)在辦理稅務登記證后，稅源管理部門及時通知企業(yè)填報登記卡，并告知企業(yè)：如果開發(fā)項目有增加或變更的，企業(yè)應及時告知主管稅務機關，并重新填報登記卡。通過該卡，主管稅務機關對所管理的開發(fā)企業(yè)基本情況有了一定了解。二、 一表指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目動態(tài)管理表（見附表二，以下簡稱“管理表”），用于登記開發(fā)項目進展情況。開發(fā)企業(yè)項目開盤銷售后，應按季填寫管理表，并在企業(yè)所得稅季度申報結束后十日內(nèi)報送主管稅務機關。通過該表，主管稅務機關可及時了解開發(fā)項目進展情況，收集到較多直接涉稅信息。三、 信息整理。收到“一表一卡”后，稅源管理部門認真審核，確?！耙槐硪豢ā睌?shù)據(jù)信息的準確性、完整性和規(guī)范性，并根據(jù)“一表一卡”和綜合征管系統(tǒng)涉稅信息填寫房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目情況統(tǒng)計表，于季度結束次月月底前報送主管稅務機關政策法規(guī)部門。主管稅務機關政策法規(guī)部門根據(jù)稅源管理部門收集的數(shù)據(jù)進行案頭分析，找出企業(yè)納稅中存在的問題，為指導稅源管理部門和專項納稅評估工作打下良好的基礎。四、 所得稅貢獻率下限預警。一表一卡重點監(jiān)控開發(fā)企業(yè)基本情況和日常經(jīng)營情況，對已完工的開發(fā)項目我們以所得稅貢獻率作為主要監(jiān)控指標?，F(xiàn)擬定5%的所得稅貢獻率是開發(fā)企業(yè)稅負下限（考慮到歷史遺留問題，2011年貢獻率下限暫定為2%），對低于該下限值的企業(yè)應納入專項納稅評估或?qū)ｍ棛z查。所得稅貢獻率下限是市局根據(jù)大量案例分析統(tǒng)計得出的符合成都市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)現(xiàn)狀的經(jīng)驗性數(shù)據(jù)，可以作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所得稅征管和納稅評估的重要參考指標，但不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅最低貢獻率，也不是企業(yè)的實際稅負。五、 按照“精細化”要求加強日常管理。主管稅務機關應做好以下工作：(一) 日常實地核查中，稅源管理部門應加強對項目樓盤的實地巡查工作，重點對樓盤項目的銷售情況、竣工驗收情況、開發(fā)產(chǎn)品交付情況（入住情況）進行調(diào)查和了解.在巡查過程中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已達到完工條件的，應督促企業(yè)按照規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，正確計算當年度應納稅所得額。(二) 日常發(fā)票管理中，稅源管理部門必須抽查開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票、服務業(yè)發(fā)票、購進材料或設備的增值稅發(fā)票，對發(fā)票金額較大或發(fā)票項目有疑點的，應對企業(yè)的合同、協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證等相關資料進行查閱，對金額在100萬元以上的發(fā)票，稅源管理部門每年至少應抽取5份以上向發(fā)票開具方主管稅務機關發(fā)起協(xié)查。六、 掌握盡可能多的第三方數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)鏈上、下游延伸較長，許多重要的涉稅數(shù)據(jù)只憑稅務部門的力量是難以收集到的。(一) 稅源管理部門在開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已達到完工產(chǎn)品條件并準備進行稅款清結算以前，通過成都透明房產(chǎn)網(wǎng)（）或其他網(wǎng)站查閱開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目銷售、備案情況，重點調(diào)查掌握開發(fā)項目的建筑面積、銷售均價、已銷商品房面積等數(shù)據(jù)，并做好查閱記錄。(二) 主管稅務機關做好建設、房管、國土、地稅等相關部門的溝通協(xié)調(diào)工作，建立定期涉稅信息交換和發(fā)布制度，稅源管理部門應根據(jù)主管稅務機關發(fā)布的第三方信息，對企業(yè)報送的涉稅數(shù)據(jù)進行信息比對和分析工作，加大對開發(fā)企業(yè)的稅源監(jiān)控力度。(三) 對已完工結算的開發(fā)企業(yè)，稅源管理部門對開發(fā)項目的單位面積前期工程費、單位面積基礎設施建設費、單位面積建筑安裝工程費、單位面積公共配套設施建設費、單位面積間接開發(fā)費用等數(shù)據(jù)指標進行調(diào)查采集，并報送主管稅務機關政策法規(guī)部門。七、 強化專項納稅評估與清結算。房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)性強，技術要求高，項目清結算難度大，在最近三年的實踐中，市、區(qū)兩級業(yè)務部門和稽查局逐漸摸索出一些有效的評估和檢查方法，為強化專項納稅評估和清結算奠定了基礎。主管稅務機關政策法規(guī)部門應定期根據(jù)稅源管理部門報送的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目情況統(tǒng)計表進行數(shù)據(jù)分析，對未達到完工產(chǎn)品條件的企業(yè)，重點采用企業(yè)所得稅貢獻率指標進行對比分析，對低于行業(yè)平均企業(yè)所得稅貢獻率的企業(yè)納入預警名單。稅源管理部門根據(jù)主管稅務機關發(fā)布的預警名單，向企業(yè)發(fā)送告知文書，督促企業(yè)對涉稅事項進行認真自查，切實完善企業(yè)財務核算和規(guī)范納稅行為，降低企業(yè)涉稅風險。稅源管理部門根據(jù)預警名單，對企業(yè)所得稅貢獻率偏低企業(yè)，可根據(jù)實際工作情況，將預警企業(yè)納入專項納稅評估范圍。對達到完工產(chǎn)品條件的開發(fā)企業(yè)，稅源管理部門督促企業(yè)及時對銷售收入、開發(fā)產(chǎn)品成本進行結轉(zhuǎn)，對所得稅稅款進行清結算，并按照稅收相關法律法規(guī)進行所得稅納稅申報。對開發(fā)項目已全部達到完工產(chǎn)品條件或分期開發(fā)達到完工產(chǎn)品條件的企業(yè)，需對以往年度已繳稅款進行清結算的，由主管稅務機關征收管理部門統(tǒng)籌安排，組織人員對企業(yè)進行稅款清結算。綜上所述，在“一表一卡”的框架下，主管稅務機關首先知道了開發(fā)企業(yè)是什么、在干什么；其次，所得稅貢獻率下限預警讓主管稅務機關知道開發(fā)企業(yè)干得怎么樣；然后，專項納稅評估和清結算讓主管稅務機關明白自己征管工作做得好不好；再輔之以日常監(jiān)管和第三方數(shù)據(jù)監(jiān)控，讓開發(fā)企業(yè)知道自己錯沒錯。這樣把開發(fā)企業(yè)從登記開發(fā)清結算注銷的經(jīng)營全過程都納入了稅收征管中，體現(xiàn)了總局所得稅“三化”的管理要求，也體現(xiàn)了市局“稅收管理工作一體化”的要求。附表一 房地產(chǎn)企業(yè)基本情況登記卡（樣卡）稅收管理員： 登記時間：納稅人名稱納稅人識別號注冊地址法人代表及電話財務負責人及電話開發(fā)商信用等級（A:全國性品，B: 地區(qū)性品牌，C: 其他）注冊資本辦稅人員及電話開發(fā)項目相關內(nèi)容企業(yè)所持開發(fā)土地總面積(成立至今)項目名稱項目地址預計毛利率占地面積（）土地出讓金建筑面積（）容積率可售面積（）用途（商、住）總棟數(shù)分幾期開發(fā)預計開發(fā)時間12348附表二 年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目動態(tài)管理表（樣表）企業(yè)名稱稅務代碼稅源管理部門管理員設計單位承建單位綠化單位季度項目名稱項目地址可售面積預售證號開盤時間本季銷售面積累計銷售面積本季銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)本季平均銷售單價累計平均銷售單價預付款比例本季預售收入累計預售收入本季結轉(zhuǎn)成本累計結轉(zhuǎn)成本期間費用本季付匯本季代扣所得稅本季入庫稅額累計入