房地產(chǎn)評(píng)估中幾個(gè)問(wèn)題的思考.doc

房地產(chǎn)評(píng)估中幾個(gè)問(wèn)題的思考房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的估價(jià),從理論意義上也就是說(shuō), 房地產(chǎn)評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估計(jì)目的，遵循估計(jì)原則，按照估 價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的 基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀(guān)合理 價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤為迅速，在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)評(píng)估顯得十分重要。這篇文章將針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的幾個(gè)問(wèn)題提出我簡(jiǎn)要的思考。一、房地產(chǎn)評(píng)估的重要性 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)住房的需求不斷上升，需求引發(fā)供給的增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來(lái)越多，地位也十分重要，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生了一種新興的行業(yè)，房地產(chǎn)評(píng)估，面對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)出現(xiàn)的各類(lèi)房地產(chǎn)問(wèn)題，如房?jī)r(jià)虛高，樓市泡沫等，客觀(guān)公正的房地產(chǎn)估價(jià)的作用越來(lái)越重要，有助于緩解老百姓住不起房等社會(huì)現(xiàn)象，也可以為房地產(chǎn)的正常交易提供方便和依據(jù)。二、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的一系列問(wèn)題 目前的房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展迅速，但在其發(fā)展過(guò)程中任然存在著一系列不可忽略的問(wèn)題，這些問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)有效的評(píng)估產(chǎn)生了非常重要的影響（1） 評(píng)估機(jī)構(gòu)不完善，對(duì)同一房地產(chǎn)的評(píng)估存在偏差目前的房地產(chǎn)評(píng)估中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣一類(lèi)問(wèn)題，就是對(duì)于同一處房地產(chǎn)，不同的評(píng)估公司可能會(huì)給出完全不一致，甚至是天壤之別的估價(jià)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)高估和低估的現(xiàn)象這讓我們產(chǎn)生了極大的疑惑，也違背了房地產(chǎn)評(píng)估的初衷， 一方面我覺(jué)得是鑒于不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)中的評(píng)估人員沒(méi)有一個(gè)共同遵循的規(guī)則，有時(shí)候的評(píng)估甚至全憑個(gè)人的感覺(jué)來(lái)自由發(fā)揮，這就使得有些條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。另一方面，我覺(jué)得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)有著各種關(guān)系，這使得他們能夠借著政府的旗號(hào)，進(jìn)行壟斷或各種非正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)，甚至于有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，就會(huì)造成大家的損失。總的說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估存在偏差很大程度上也來(lái)自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。（2）估價(jià)師的資源不足或基本素質(zhì)層次不一到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)也存在著較大的差異，很多評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)并不能滿(mǎn)足目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的需求。 1、 一是由于目前的房地產(chǎn)評(píng)估教育偏于理論化，缺乏實(shí)踐，于是很多有著估價(jià)師證件的房地產(chǎn)評(píng)估人員們有時(shí)候只能“紙上談兵”，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的一些房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的處理缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 。2、 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)師的學(xué)歷要求過(guò)高，這使得很多具備實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)骨干得不到很好的重用。這使得其結(jié)果是有估價(jià)師的資格的不一定能做業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)骨干卻不一定有估價(jià)師資格，加上不少評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)單一，很多估價(jià)人員也 會(huì)一、二種方法，各個(gè)部門(mén)的估價(jià)人員一般只熟悉與本部門(mén)管理業(yè)務(wù)相關(guān) 的評(píng)估業(yè)務(wù)，而 對(duì)其他類(lèi)型的評(píng)估業(yè)務(wù),并沒(méi)有很好的經(jīng)驗(yàn)和能力，只能用自已掌握的方法生搬硬套，這就帶來(lái)了房地產(chǎn)評(píng)估的不確定和不準(zhǔn)確。.3、 是注冊(cè)估價(jià)師的地位得不到確認(rèn)。一些注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師雖然很有能力，但是按有關(guān)規(guī)定注冊(cè)估價(jià)師雖然可以在評(píng)估報(bào)告上簽字，但在簽字的同時(shí)并沒(méi)有賦予注冊(cè)估價(jià)師簽字的生效權(quán)，這就給不具備條件的估價(jià)人員留下可乘之機(jī)，同時(shí)也會(huì)降低了注冊(cè)估價(jià)師的工作熱情和業(yè)務(wù)責(zé)任感，使得他們?cè)诠ぷ鞯臅r(shí)候并不十分認(rèn)真對(duì)待。 4、 是估價(jià)師注冊(cè)條件過(guò)寬，只要具備一定的房地產(chǎn)評(píng)估能力，沒(méi)有太多的問(wèn)題，就可以申請(qǐng)注冊(cè)，甚至對(duì)有犯罪前科和受過(guò)行 政處罰處分的只作一定年限的限制， 而在歐美、 港臺(tái)等地有前科的人員一般是禁止從事估價(jià) 師職業(yè)的。 有關(guān)部門(mén)可能把這一職業(yè)看作是解決就業(yè)的一個(gè)途徑， 作這樣的規(guī)定有似于讓“小 偷”當(dāng)“警察”， 有損估價(jià)師隊(duì)伍的純潔性，尤其對(duì)職業(yè)道德建設(shè)有害無(wú)益。（3）國(guó)際市場(chǎng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的沖擊隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。關(guān)于挑戰(zhàn)，國(guó)外的一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，和中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，甚至?xí){借其優(yōu)厚的待遇，機(jī)會(huì)，發(fā)展前途來(lái)吸收一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)評(píng)估人員，使得大批房地產(chǎn)評(píng)估人員從中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中流失，在一定程度上不利于中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展關(guān)于發(fā)展，國(guó)外的一些房地產(chǎn)評(píng)估方面的方法和技術(shù)值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過(guò)程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀(guān)性大，而國(guó)外的一些評(píng)估方法則可以改變中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估目前的狀況，彌補(bǔ)不足。（4）房地產(chǎn)評(píng)估人員職業(yè)道德問(wèn)題依然存在在現(xiàn)在的社會(huì)中，機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德的現(xiàn)狀比比皆是，有的人收取禮金， 有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)， 有的出賣(mài)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格 （即為沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的 評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)） ，有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合 法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒(méi)有評(píng)判的依據(jù)，更無(wú)處罰的手段， 攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。三、對(duì)目前房地產(chǎn)評(píng)估中存在問(wèn)題的解決方案針對(duì)目前存在的各種問(wèn)題，如果不采取必要的解決措施，必然愈演愈烈，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，解決這些問(wèn)題成為必然趨勢(shì)，以下是我個(gè)人的一些看法1、在房地產(chǎn)評(píng)估教育中注重理論與實(shí)踐的結(jié)合。不要只是單一的注重書(shū)本知識(shí)，更應(yīng)當(dāng)注重實(shí)踐，這樣才能在以后的工作中更好的實(shí)現(xiàn)自己的才能，也能夠提高自己工作的質(zhì)量，提