河南省某棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告

XX 縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 申報單位（公章）： XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制日期：二零一一年五月 II 目 錄 第一章 總論 1 1.1 項目建設背景 1 1.1.1 項目名稱 1 1.1.2 建設單位 1 1.1.3 可研編制依據(jù) 1 1.1.4 可研研究范圍 2 1.1.5 項目提出的理由與過程 2 1.2 項目概況 6 1.2.1 擬建地點 6 1.2.2 建設規(guī)模與目標 7 1.2.3 場址選擇及建設條件 7 1.2.4 項目投入總資金及來源情況 11 1.2.5 主要技術經(jīng)濟指標 11 1.3 工業(yè)局棚戶區(qū)征收與補償實施方案 12 1.3.1 拆遷征收情況 12 1.3.2 拆遷安置補償辦法 12 1.3.3 獎懲辦法 14 1.3.4 拆遷公示與監(jiān)督 14 第 2 章 市場分析 15 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 15 2.2 住房供應結構調(diào)整 15 2.3 土地管理 16 2.4 2011 年住房供求差距 17 第 3 章 建設規(guī)模及功能方案 19 3.1 規(guī)劃目標 19 3.2 建設規(guī)模 19 3.3 功能方案 19 III 第 4 章 建設方案 21 4.1 整體規(guī)劃設計指導思想及原則 21 4.2 項目建設的原則 23 4.3 建筑方案設計 23 4.3.1 平面設計 23 4.3.2 立面設計 24 4.3.3 結構設計 24 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全 衛(wèi)生及綠化 25 5.1 環(huán)境保護 25 5.1.1 環(huán)境現(xiàn)狀 25 5.1.2 項目執(zhí)行標準 25 5.1.3 項目在施工建設期的污染防治措施 25 5.1.4 項目建成后的污染防治措施 27 5.2 消防 29 5.2.1 建筑及總圖消防 29 5.2.2 防火分區(qū) 30 5.2.3 消防給水 30 5.2.4 生產(chǎn)防火 30 5.2.5 其他 30 5.3 節(jié)能 30 5.3.1 設備節(jié)能 30 5.3.2 其他節(jié)能措施 31 5.3.1 設備節(jié)能 31 5.3.2 其他節(jié)能措施 31 5.4 節(jié)地 32 5.5 安全衛(wèi)生 32 5.6 綠化 33 5.6.1 綠化工程建設與技術要點 33 第 6 章 實施方案 35 IV 6.1 項目組織方案、機構設置及人員培訓 35 6.1.1 項目組織方案 35 6.1.2 開發(fā)企業(yè)機構設置 35 6.1.3 開發(fā)企業(yè)人員培訓 36 6.2 建設工期 36 6.3 項目招投標 36 第 7 章 投資估算與經(jīng)濟評價 39 7.1.投資估算說明 39 7.1.1 建設投資估算范圍及依據(jù) 39 7.1.2 投資估算編制依據(jù)如下： 39 7.2 建設投資估算 39 7.2.1 投資估算內(nèi)容 39 7.2.2 投資估算結果 40 7.3 資金籌措 40 7.4 經(jīng)濟效益測算與評價的依據(jù)及說明 40 第 8 章 結論與建議 42 8.1 結論 42 8.1.1 項目意義 42 8.1.2 可行性 43 8.2 建議 43 第 9 章 附件 44 可行性研究報告摘要書 44 1 第一章 總論 1.1 項目建設背景 1.1.1 項目名稱 XX 市 XX 縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)改造項目 1.1.2 建設 單位 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于 2007 年 11 月，注冊資金 800萬元，是以房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工 80 人，其中有技術職稱的技術人員 12 人，是一家極具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 截至目前，本公司獨 立自主開發(fā)的商品房面積達 3 萬余平方米。 1.1.3 可研編制依據(jù) 1、中華人民共和國土地管理法 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 3、中華人民共和國環(huán)境保護法 4、投資項目可行性研究方法與案例應用手冊 5、建筑項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 6、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊 7、 城市房屋拆遷管理條例 8、 河南省城市房屋拆遷管理實施辦法 9、 XX 縣房屋拆遷及附屬物補償標準 10、 XX 縣城區(qū)土地上房屋征收與補償實施辦法 2 11、 關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見 （豫政辦 2009 154 號） 12、 XX 縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件（長棚指 2010 3 號） 13、 XX 市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見 14、國家有關技術規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（ GB50180-93）； 住宅設計規(guī)范（ GB50096-1999）； 住宅建筑設計規(guī)范（ GBJ96-86）； 混凝土結構設計規(guī)范（ GBJ16-87）； 建筑設計防火規(guī)范（ GB50016-2006）； 低壓配電設計規(guī)范（ GB50054-95）； 電力工程電纜設計規(guī)范（ GB50217-94）等。 1.1.4 可研研究范圍 承擔 XX 市 XX 縣 工業(yè)局 棚戶區(qū) 改造項目可行性研究報告編制任務，主要進行了以下研究工作： 1、 項目的建設背景、必要性； 2、項目建設、市場預測及發(fā)展前景； 4、項目 建議與結論 等。 1.1.5 項目提出的理由與過程 1、 XXXX 縣委、縣政府根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉發(fā)省發(fā)展改革 委等部門關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造實施意見（豫政辦 2009 154 號）文件精神，制定 XX 縣棚戶區(qū)改造工作指 3 揮部文件（長棚指 2010 3 號），通過 XX 市 XX 縣食品廠棚戶區(qū)改造項目的建設，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置居民，改善居民生活條件，美化 XX 縣的市容市貌，完善城市基礎設施整體功能，提高 XX 縣的服務功能。 2、 推進城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造工作，是落實科學發(fā)展觀、構建和諧社會的重要舉措，是省委、省政府為擴大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對 提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達的社會經(jīng)濟基礎、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟的基礎支撐，就沒有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)和導向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。 棚戶改造還為城市道路和基礎設施建設騰出了空間，更全面拉動了我市的經(jīng)濟增長、激活了 本地區(qū) 房地產(chǎn)市場。一個個社 區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進一步的改善。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對XX 縣 而言，另一個時代正在開始，建成一個 “ 繁榮的經(jīng)濟強市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市 ”，“最美邊境城市”將更加地名副其實。 3、 政策保障 4 （ 1）資金籌措政策。城市棚戶區(qū)改造建設資金籌措采取市場化運作、政府獎勵的方式，以市場化運作為主，多渠道籌措。省財政設立棚戶區(qū)改造以獎代補資金，對改造力度大、進展情況好的省轄市進行獎勵。獎勵資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造 完成面積、保障性住房建設面積等相關因素和權重計算確定。省獎勵資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過獎勵、補助、貼息等形式用于城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造，?？顚Ｓ?，不得截留、挪用。棚戶區(qū)改造中配建廉租住房項目的資金籌措采取爭取國家中央預算內(nèi)投資補助、省財政資金補助和市縣配套的辦法解決。各省轄市可通過土地出讓、房屋產(chǎn)權調(diào)換等市場運作方式籌集建設資金，具體實施方案由省轄市政府結合本地實際制定。 （ 2）土地支持政策。納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地，由省轄市土地儲備機構統(tǒng)一納入儲備計劃，實施開發(fā) 整理，也可以委托有資質(zhì)、有實力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發(fā)整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設施用地及配建經(jīng)濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改造的基礎設施和公共服務設施建設。對工礦棚戶區(qū)，原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地，城市規(guī)劃部門應及時調(diào)整為棚戶區(qū)建設住宅用地，國土 資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃 5 部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù)；對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批，比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。各省轄市政府要將已完成棚戶區(qū)拆遷安置、開發(fā)整理的改造項目用地納入當年的土地供應計劃，按期供應，保障棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設順利進行。 （ 3）稅費優(yōu)惠政策。城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業(yè)性收費；經(jīng)營服務性收費項目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區(qū)以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區(qū)改造項目要納入經(jīng) 濟適用住房建設計劃，并免征土地契稅；城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關規(guī)定減免稅費。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目，可享受財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅 2008 24 號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。 （ 4）拆遷安置政策。嚴格拆遷計劃管理，在年度拆遷計劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補償安置采取產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償?shù)姆绞?，鼓勵以產(chǎn)權調(diào)換方式為主。 被拆遷人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，原則上實行拆補平衡。各省轄市要結合本地實際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標準（各省轄市根據(jù)實際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價格購買；超出規(guī)定標準的部分，按房屋市場價格購買。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，貨?6 補償?shù)慕痤~應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場評估價格確定補償價款，不再進行土地補償。 （ 5）住房保障政策。各地城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的 20%；對棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟適用住房和廉租住房保障 條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問題。 （ 6）棚戶區(qū)居民購房支持政策。各省轄市住房公積金管理中心在防范風險的前提下，對繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡化貸款手續(xù)，支持棚戶區(qū)改造。設立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構，鼓勵有條件的各類經(jīng)濟組織和民間資金介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔保，降低銀行貸款風險，支持個人合理住房消費。 （ 7）產(chǎn)權政策。城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權歸棚戶區(qū)居民所有，商品住房以市場價購買后確認產(chǎn)權。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟適用住房的，實行國家和個人共有產(chǎn)權制度，個人以其出資額和企業(yè)補助取得部分產(chǎn)權；工礦棚戶區(qū)居民通過補交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權。持有部分房屋產(chǎn)權的工礦棚戶區(qū)居民轉讓棚戶區(qū)改造房屋時，要取得全部產(chǎn)權后方可上市交易。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權全部歸國家所有。 1.2 項目概況 1.2.1 擬建地點 XX 市 XX 縣衛(wèi)華大道東段 ，北臨長孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路 。 7 1.2.2 建設規(guī)模與目標 建設“ XX 縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)改造項目”， 棚戶區(qū)涉及拆遷戶 215戶，拆遷面積 38700m2。 工業(yè)局 棚戶區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)， 修建 14 棟住 宅 樓，設計居住人口2030 人。 該項目規(guī)劃用途為 安置房 ,面積以 87.8m2的為主、 142.56m2的為輔，共建安置房 396套，安置房總面積為 38875.8m2。其中戶型 87.8m2的 321套，占總安置房面積的 72.5%，其中戶型 142.56m2的 75套，占總安置房面積的 27.5%。安置房總投資 4700萬元，占地 30畝。 1.2.3 場址選擇及建設條件 1、該地區(qū)自然地理條件 XX 縣屬 暖溫帶大陸性季風氣候 ，四季分明，季節(jié)性降水差異較大，春季多風少雨 ,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價值較高，礦產(chǎn)資源相對貧乏。 該地區(qū) 地形地貌 特點： XX 縣為 黃河 沖積平原的一部分。境內(nèi)無山，地勢平坦低洼，海拔 57.3-69.7 米之間， 黃河大堤 連接太行堤呈東北 西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分：堤東為黃河灘區(qū)，地勢西 高東 低，南高北低。堤西黃河沖積平原，區(qū)內(nèi)地勢平坦，少有緩坡。 2、水文氣象條件 為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫，由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán) 8 流及地形條件的影響，年降水量在時空分布上差異很大，年 內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時暴雨強度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點，其洪水過程歷時基本與暴雨歷時一致，多發(fā)生在 7、 8 月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災，地方部門經(jīng)過多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來未發(fā)生較大水害。 本段線路屬溫帶季風氣候區(qū)。 多年平均氣溫為 13.9 ，一般最冷是一月份，平均氣溫為 -0.3 ，極端最低氣溫為 23.3 ；七、八月份最熱，平均氣溫為 27.8 ，極端最高氣溫為 43.6 。黃、淮平原夏季因受東南季風影響、雨最較為集中，一般情況汛期（ 6 9）月份降水量占全年總降水量的 60%70%以上。沿線歷年最大全年降水量為 1360mm，多年平均降水量為 810.3mm，汛期多西南風，最大風速15m/s；沿線百年一遇設計頻率最大 24 小時暴雨值為 275290mm，自東自西遞減。最大凍結深度為 0.32m，年平均無霜日 210 天。 3、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)概況 地層巖性 本線大部分地段第四系地層分布范圍廣、厚度巨大，其中表層為第四系全新統(tǒng)沖積層（ Q4），主要為褐黃色、灰 褐色、淺黃色粉土、粉質(zhì)黏土，粉細砂，呈互層或透鏡體狀，局部夾有淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土或中粗砂透鏡體，該層總厚一般 30 50m。其下為第四系上更新統(tǒng)沖積 9 層（ Q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質(zhì)黏土、粉土、粉細砂為主，含不規(guī)則鈣質(zhì)結核和鐵錳結核，厚大于 30m。 地質(zhì)構造 本區(qū)屬于巨型緯向構造體系，秦嶺昆侖構造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構造帶的復合部位。各構造體系都有著長時期的活動歷史。但新華廈系是中新生代以來活動強烈，并最終形成的構造體系，它控制了中國東部中新生代以 來的主要構造格局。本區(qū)由于構造特點所定，區(qū)內(nèi)沉積了巨厚的松散堆積物，因此構造均呈隱伏狀態(tài)，構造帶對線路走向無影響。 工程地質(zhì)條件 線路所經(jīng)地區(qū)均為本線不良地質(zhì)和特殊土主要有風沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質(zhì)及特殊土均不控制線路走向。 全段均屬松軟土地基，主要為呈松散中密狀的飽和粉土、粉細砂、軟硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度 12m 36m，大致呈東薄西厚趨勢。松軟土強度較低、壓縮性高、力學性質(zhì)較差。 水文地質(zhì) 沖積平原地下水的主要類型為第四系地層中的孔隙潛水及孔隙承 壓水?？紫稘撍嗵N藏于透水性好的粉砂、細砂、中砂等砂層中，地下水位埋深 3.0 8.0m?？紫冻袎核饕N藏于深度較大的下伏細紗、中砂層中。 經(jīng)對地表水、地下水代表性取樣分析，地下水對混凝土具硫酸鹽弱侵蝕為主，地表水對混凝土具二氧化碳侵蝕為主。工程的混凝土根 10 據(jù)混凝土結構設計規(guī)范（ GBJ16-87）的要求，采取抗侵蝕水泥、抗?jié)B等級、水泥最小用量、防腐摻合料等或其他防腐措施設計，全線碳化環(huán)境作用等級為 T2；大多地段氯鹽環(huán)境作用等級為 L1；部分地段化學侵蝕環(huán)境作用等級達到 H1，局部地段達到 H2。 4、 場址選擇 該項目選址為 XX 市 XX 縣衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。 5、 場址建設條件 本項目 原 水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎設施建設 均可滿足項目用水需求， 已由 XX 縣各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設用地 臨近的 已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入已建的雨、污水管線。項目建筑室外排水按雨、污水分流設計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設水泵提升。 （ 2） 供 水 ： 城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。 （ 3） 電力 可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求。 （ 4） 通訊 11 本項目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設單位按實際需要重新鋪設。 （ 5） 道路 本項目外部道路交通組織利用 已有道路設施， 內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設置機動車地面、地下停車場和自行車庫。 通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎設施可滿足使用要求。完備的市政基礎設施為本項目的市政配套及項目建設創(chuàng)造了良好的先天條件。 1.2.4 項目投入總資金及來源情況 項目計 劃總投資 4700 萬元人民幣，資金來源主要依靠投資方解決。 1.2.5 主要技術經(jīng)濟指標 表 1-1 主要技術經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 規(guī)劃總用地面積 萬平方米 6.605 2 總建筑面積 萬平方米 7.4 3 建筑容積率 1.12 4 小區(qū)綠化率 % 30 5 建設投資 萬元 4700 6 每平方米造價 （成本價） 元 一樓 1200 二樓 1250 三、四樓 1300 五、六、七 1400 7 建設期 年 2 12 1.3 工業(yè)局 棚戶區(qū)征收與補償實施方案 1.3.1 拆遷 征收情況 征收與補償按權威部門實地評估、簽訂征收與補償協(xié)議、實施拆遷和回遷步驟進行。 （ 1） 征收范圍： 衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。 （ 2） 征收依據(jù)： 工業(yè)局 棚戶區(qū)是 XX 縣政府重點征收改造區(qū)域，在評估、核算時依據(jù)國務院城市房屋拆遷管理條例、河南省城市房屋拆遷管理實施辦法、 XX 縣房屋拆遷及附屬物補償標準及 XX 縣城區(qū)土地上房屋征收與補償實施辦法等有關法律法規(guī)進行。 （ 3） 房屋及其他附屬物價值依據(jù)房產(chǎn)部門評估結果為準。 （ 4） 調(diào)換方式：根據(jù)有關政策，棚戶區(qū)征收與補 償采取產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償兩種方式，以產(chǎn)權調(diào)換為主。 1.3.2 拆遷安置補償 辦法 1、安置辦法： （ 1）、選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，在評估的基礎上增加 30%作為最終補償金額，一次性結算，不再安排安置房； （ 2）、選擇產(chǎn)權調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案： 被征收人現(xiàn)有住房面積按一對一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換 30 平方米安置房面積，地面附屬物價值由征收方一次性支付給被征收人。 被征收人的房產(chǎn)、土地的評估 13 總價值以成本價購買安置房，地面附屬物價值由征收方一次性支付給被征收人。 2.補償安置基本情況 （ 1）位置： 工業(yè)局 棚戶區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，安置房集中在 7 層電梯房。 （ 2）戶型： 面積 87.8 平方米 面積 142.56 平方米 （ 3） 標準：符合國家商住房標準，水、電、電話、有線電視入戶、安裝入戶門。 （ 4）價格：安置房成本價為：一樓 1200 元 /m，二樓 1250 元/m，三樓、四樓 1300 元 /m，五、六、七樓 1400 元 /m。安置房市場優(yōu)惠價為：一樓 1800 元 /m，二樓 1850 元 /m，三樓、四樓 1900元 /m，五、六、七樓 2000 元 /m。 （ 5） 調(diào)換方法：用拆遷補償款購買安置房，享受上述安置房成本價。不足整套部分按安置房市場優(yōu)惠價結算，購買安置房剩余款項，按上浮 30%后補償給被被征收人。 （ 6） 產(chǎn)權調(diào)換房屋的層位，由被征收人按照自選順序號依序自主選擇，并予以公示。自選順序號由搬遷順序號和補償安置順序號相加確定。自選順序號相同時，按照搬遷順序號依序確定。 3.征收補償： （ 1） 搬遷費按照房屋所有權證記戶。貨幣補償或一次性安置到位的，每戶補償 500 元；需要回遷的，每戶補助 1000 元；被征收房 屋 14 為空房的，不予補助。 （ 2） 自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月 3.0 元 /m的標準由征收方支付。 1.3.3 獎懲辦法 為鼓勵被被征收人主動搬遷，使被征收人早日搬入新居，凡于2011 年 5 月 15 日前簽訂補償安置協(xié)議的給予一萬五千元獎勵，于2011 年 5 月 30 日前簽訂補償安置協(xié)議的給予八千元獎勵。被征收人在補償安置決定確定的搬遷期限內(nèi)既未申請行政復議或行政訴訟又未搬遷的，縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。對無理取鬧、阻撓拆遷的，要依法追究當事人的法律責任。 1.3.4 拆遷公示與監(jiān)督 （ 1） 拆遷工作要公正、公開、公平，實行陽光拆遷，接受群眾監(jiān)督。 （ 2） 拆遷現(xiàn)場設置公示欄，對有關內(nèi)容進行公示。 （ 3） 聘請律師義務為拆遷群眾搞好法律服務。 （ 4） 其它 ： 衛(wèi)華大道臨街商戶征收與補償方案另行制定。 在簽訂拆遷賠償安置協(xié)議的同時，被拆遷人應將土地、房屋等有效證件交于拆遷方。 回遷時間以交房為準，因建設方原因延長交房時間的，從延長之日起建設方負責安置費增至 6.0 元 /m。 15 第 2 章 市場 分析 2011 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn) 業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下， 2011年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應結構調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設等等政策導向下，定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關注重點。 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 在政府控制房價、調(diào)整住房結構、加強土地控制、信貸控制的影響下， 2011 年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結構轉型（將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴密控制。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預計 2011 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到 15%左右。 2.2 住房供應結構調(diào)整 2006 年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應結構提出了具體的 9070 標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性 16 需求。 2009 年的住房供應結構 繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。 2011 年的住房供應結構將繼續(xù) 2009 年的政策。 2.3 土地管理 土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭 。 2006 年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在 2006 年 5 月出臺的 “ 國十五條 ” 中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定， 2006 年 9 月初，國務院更是專門下發(fā)關于加強土地調(diào)控有關問題的通知，主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效 治理及嚴格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了關于做好報國務院批準建設用地審查報批有關工作的通知，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，是對 04 年國務院 28 號文（國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定）， 05 年國八條、 144 號文（關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知）和 06 年國六條的延續(xù)。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看 ，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權限以及土地出讓金的管理權限可能會上收，建設項目用地管理將更加嚴格。 17 預計隨著土地供應 “ 閘門 ” 的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。 總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè) “ 強者恒強 ” 的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。 2.4 2011 年住房供求 差距 2011 年住房供求差距 將縮小，價格成為關鍵因素 。 從當前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應結構和穩(wěn)定房價是核心重點，改善供求關系和住房價格將仍是 2011 年政府宏觀調(diào)控的主要目標之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標來看， 2011 年的實際供應量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應結構的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應量，預計 2011 年住房供求差距將進一步縮小，二房地產(chǎn)價格將成為影響供求關系的關鍵因 素。關于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則 2011 年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如 18 果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。 19 第 3 章 建設規(guī)模及功能方案 3.1 規(guī)劃目標 （ 1） 以具有 21 世紀居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安 全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明的示范小區(qū)； （ 2） 依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量； （ 3） 合理組織綠色、交通體系，完善公建布局使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)； （ 4） 吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。 3.2 建設規(guī)模 該項目規(guī)劃總用地面積 6.605 萬平方米，建筑面積為 7.4 萬平方米，容積率為 1.3 以下 ，綠化率為 30%以上，建設項目包括住宅和公建 。 3.3 功能方案 通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件， 20 形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為 XX縣 的一個亮點工程。 21 第 4 章 建設方案 4.1 整體規(guī)劃設計 指導思想 及 原則 1、 指導思想 全面貫徹落實科學發(fā)展觀，按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅持以人為本，以建設和諧中原、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條 件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象， 堅持以人為本、安置先行，按照 “ 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ”的方針，將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。 2、 基本原則 （ 1） 堅持 按照 全省統(tǒng)一領導 要求 ，因地制宜，加強協(xié)調(diào)。 （ 2） 統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施?？紤]經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結合產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、基礎設施建設、社會事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設、文物古跡保護、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計劃，明確近 期工作目標，有重點、有步驟地推進各項工作。 （ 3） 市場運作，政府支持。充分發(fā)揮個人、企業(yè)等多方面的積極性，以棚戶區(qū)居民為主，多渠道籌措資金。 地方 政府在政策與資金上要給予必要的支持。 （ 4） 多方結合，綜合開發(fā)。棚戶區(qū)改造與廉租住房建設、經(jīng)濟 22 適用住房建設、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設用地挖潛結合起來，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動各方面積極性，鼓勵綜合開發(fā)。 （ 5） 整體推進、配套建設。堅持以人為本、安置先行，按照 “ 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ” 的方針，將棚戶區(qū)改 造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎設施和學校、商業(yè)等公共服務設施要同步規(guī)劃建設，同步交付使用。 （ 6） 因地制宜，多模式改造。對列入改造計劃的項目，要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測算的基礎上，因地制宜制定改造方案。對有商業(yè)開發(fā)價值的棚戶區(qū)，應當通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式進行重建。對改造難度大、經(jīng)當?shù)卣J定不具備商業(yè)開發(fā)價值的棚戶區(qū)，可由政府直接組織實施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎設施和公用配套設施建設費用由政府及有條件的工 礦企業(yè)承擔。 3、規(guī)劃基本 原則。 （ 1） 高綠化低密度； （ 2） 綜合服務配套設施齊全； （ 3） 戶型設計適應 “ 升級換代 ” 居住要求； （ 4） 體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。 23 4.2 項目建設的原則 （ 1） 項目要貫徹 “ 以人為本 ” 的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。 （ 2） 項目要貫徹 “ 高效、便捷 ” 的功能原則。從規(guī)劃到建設，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡，要結合人們對生產(chǎn)生活的需要。 （ 3） 項目要貫徹 “ 可持續(xù) 發(fā)展 ” 的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設計、具體技術的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。 （ 4） 項目要貫徹 “ 適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀 ” 的原則。突出 XX 文化，創(chuàng)造建設品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。 4.3 建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。 4.3.1 平面設計 1、住宅 根據(jù)使用功能，住宅采用框架結 構大空布局，條式結構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準個有關規(guī)范要求。 24 2、 公用建筑 物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。 4.3.2 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 4.3.3 結構設計 根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃， 工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型： 1. 基礎選型及處理 樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。 2.上部結構 建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構 ；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 8 度設防。 25 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化