【商業(yè)地產(chǎn)】青島海爾-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管控手冊(cè)-25DOC

海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 1 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司 房地產(chǎn) 管控 手冊(cè) 合作項(xiàng)目 海爾 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資 有限公司項(xiàng)目組 深圳賽普管理咨詢有限公司 海爾 項(xiàng)目組 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 2 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 目 錄 第一章 前 言 . 4 第二章 管控 模式的基本概念 . 5 1. 管控模式的定義 . 5 2. 管控模式的類型 . 5 3. 管控模式的選擇因素 . 5 第三章 海爾地產(chǎn)管控模式的選擇 . 7 1. 海爾地產(chǎn)管控模式選擇分析 . 7 1.1 管控因素分析匯總 . 7 1.2 管控選擇矩陣表 . 7 2. 現(xiàn)階段管控模式的選擇 . 7 第四章 海爾地產(chǎn)總部和合作項(xiàng)目的定位 . 9 1. 海爾地產(chǎn)總部管理定位與核心職能 . 9 2. 合作項(xiàng)目公司管理定位與核心職能 . 9 第五章 海爾地產(chǎn)總部與合作項(xiàng)目的權(quán)責(zé)劃分 .10 1. 戰(zhàn)略管理模塊 .10 1.1 戰(zhàn)略管理權(quán)責(zé)劃分原則 .10 1.2 戰(zhàn)略管理具體管理界面 .10 2. 投資發(fā)展模塊 . 11 2.1 投資發(fā)展權(quán)責(zé)劃分原則 . 11 3. 財(cái)務(wù)管理模塊 .12 3.1 財(cái)務(wù)管理 權(quán)責(zé)劃分原則 .12 3.2 財(cái)務(wù)管理具體管理界面 .12 4. 資源管理模塊 .13 4.1 資源管理權(quán)責(zé)劃分原則 .13 4.2 資源管理具體管理界面 .14 5. 業(yè)務(wù)監(jiān)控指導(dǎo)模塊 .16 5.1 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目策劃 .16 5.1.1 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目策劃?rùn)?quán)責(zé)劃分原則 .16 5.1.2 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目策劃具體管理界面 .16 5.2 研發(fā)設(shè)計(jì) .17 5.2.1 研發(fā)設(shè)計(jì)權(quán)責(zé)劃分原則 .17 5.2.2 研發(fā)設(shè)計(jì)具體管理界面 .17 5.3 營(yíng)銷管理 .20 5.3.1 營(yíng)銷管理權(quán)責(zé)劃分原則 .20 5.3.2 營(yíng)銷管理具體管理界面 .20 5.4 采購(gòu)管理 .21 5.4.1 采購(gòu)管理權(quán)責(zé)劃分原則 .21 5.4.2 采購(gòu)管理具體管理界面 .21 5.5 工程管理 .22 5.5.1 工程管理權(quán)責(zé)劃分原則 .22 5.5.2 工程管理具體管理界面 .22 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 3 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.6 成本管理 .23 5.6.1 成本管理權(quán)責(zé)劃分原則 .23 5.6.2 成本管理具體管理界面 .23 5.7 客服管理 .24 5.7.1 客服管理權(quán)責(zé)劃分原則 .24 5.7.2 客服管理具體管理界面 .24 第六章 附錄 .25 6.1 附錄一：權(quán)責(zé)手冊(cè) .25 6.2 附錄二：名詞解釋 .26 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 4 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第一章 前 言 房地產(chǎn)管控 手冊(cè) （以下簡(jiǎn)稱手冊(cè)）將重點(diǎn)描述 青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 有限公司（以下簡(jiǎn)稱 海爾地產(chǎn) ）、 合作型項(xiàng)目 公司（以下簡(jiǎn)稱 合作項(xiàng)目 ） 之間 的 管控 關(guān)系、權(quán)責(zé)結(jié)構(gòu) 等組織管理界限 ， 以 解決 海爾地產(chǎn) 與 合作項(xiàng)目 的 管控關(guān)系 、職責(zé)、權(quán)限， 理順 管理關(guān)系，為 海爾地產(chǎn)倍速崛起夯實(shí) 基礎(chǔ) 。 管理無(wú)定式，不存在最優(yōu)和標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，也沒(méi)有最好的組織架構(gòu)，企業(yè)的管控模式可能 隨著外部環(huán)境、領(lǐng)導(dǎo)水平和內(nèi)部核心能力的變化而需要改變 。 關(guān)鍵是任何一種模式的選擇必須適合其特定的環(huán)境和有其完善的配套手段。 本 手冊(cè) 中提出的建議， 是基于 海爾地產(chǎn) 發(fā)展階段和 業(yè)務(wù) 現(xiàn)狀的 分析 、并結(jié)合行業(yè)及 標(biāo)桿企業(yè) 的經(jīng)驗(yàn)提出的。 需于海爾地產(chǎn)總部和合作項(xiàng)目有關(guān)人員 進(jìn)行充分溝通后才能 最終 確定 。 管控手冊(cè)作為 海爾地產(chǎn) 責(zé)權(quán)劃分的 基本文件 ，當(dāng)企業(yè)戰(zhàn)略、 治理結(jié)構(gòu)、 組織結(jié)構(gòu) 和權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)或業(yè)務(wù)流程發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)修訂本手冊(cè)。 手冊(cè) 一共包括 五 個(gè)部分： 一、 管控 模式的基本概念 ：本部分 簡(jiǎn)要介紹管控模式的基本概念和設(shè)計(jì)思路。 二、 管控模式的選擇 ： 本部分結(jié)合 海爾地產(chǎn) 的管理現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃， 闡述對(duì)合作項(xiàng)目 應(yīng) 采取“戰(zhàn)略實(shí)施型”即“戰(zhàn)略管控關(guān)鍵價(jià)值鏈監(jiān)控型” 管控模式。 三、 總部和合作項(xiàng)目 的定位 ：本部分主要 說(shuō)明在建議的管控模式下 海爾地產(chǎn)總部 的管控定位和未來(lái)的發(fā)展方向，闡述了 總部 在房地產(chǎn)管控方面的六大職能。 四、 總部和合作項(xiàng)目的權(quán)責(zé)劃分 ： 本部分 重點(diǎn)闡述了在建議的管控模式下， 總部 與 項(xiàng)目公司 間的在 主要 管理 模塊的權(quán)責(zé)劃分 。 五、 附錄授權(quán)手冊(cè)： 總部 與 合作項(xiàng)目 的關(guān)鍵權(quán)責(zé)匯總。 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 5 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第二章 管控 模式的基本概念 1. 管控模式的定義 所謂管控模式是指一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向 、 以組織結(jié)構(gòu)為框架 、 以管理控制系統(tǒng)為核心 、以流程和制度為基礎(chǔ)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。它通常會(huì)定義公司與項(xiàng)目公司的定位、項(xiàng)目公司和項(xiàng)目的運(yùn)作模式、關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配 及 重要的管理控制手段。就本公司而言，它是 海爾地產(chǎn)總部 對(duì)合作項(xiàng)目 的 管理基礎(chǔ)。 2. 管控模式的類型 通常 的 管控模式按照管控的深度分為 財(cái)務(wù)管控型、戰(zhàn)略管控型 、價(jià)值鏈管控型和 操作管控型 。 通常 總部 對(duì)下屬公司的 管 控方式是以下四種模式之一或者其中兩種模式的結(jié)合。 管控模式 總部 與下屬公司的關(guān)系 管理目標(biāo) 總部 核心職能 財(cái)務(wù) 管理型 1、 通過(guò)資本紐帶，依靠公司治理結(jié)構(gòu)， 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理 和考核 2、 總部 無(wú) 具體 業(yè)務(wù)管理部門(mén) 1、投資回報(bào) 2、通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化 3、追求公司財(cái)務(wù)收入最大化 1、財(cái)務(wù)控制 2、法律 3、企業(yè)并購(gòu) 戰(zhàn)略 管理型 1、基于戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理 和考核，通過(guò) 通過(guò)戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)控制和人力資源管理等手段進(jìn)行管控 2、 總部 一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部門(mén) 1、公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 2、投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào) 3、戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 1、戰(zhàn)略規(guī)劃與控制 2、財(cái)務(wù)控制 3、人力資源 價(jià)值鏈 管理型 1、 總部 有 針對(duì)性 的 動(dòng)態(tài)設(shè)置業(yè)務(wù)管理部門(mén) 2、 總部 管理價(jià)值鏈關(guān)鍵點(diǎn) 1、各子公司基于價(jià)值鏈的統(tǒng)一 2、 平衡業(yè)務(wù)發(fā)展水平 1、戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)控制 2、基于價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制 3、核心競(jìng)爭(zhēng)力的保持 4、人力資源 操作 管理型 1、通過(guò) 總部 業(yè)務(wù)管理部門(mén)對(duì)下屬企業(yè) 的日常 經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理 ，直接對(duì)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行操作 2、公司設(shè)置專門(mén)的業(yè)務(wù)部門(mén) 1、各分公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一 2、公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng) 3、對(duì)行業(yè)成功因素集中控制與管理 1、財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略 2、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程監(jiān)控 3、人力資源 3. 管控模式的選擇因素 通常管控模式選擇需要考慮三大因素六個(gè)方面 ： 三大因素六個(gè)方面 管控模式選擇 建議 戰(zhàn)略 總部 及下屬公司的發(fā)展戰(zhàn)略 ： 多元 化 /專業(yè)化 穩(wěn)健成長(zhǎng) /快速規(guī)模化發(fā)展 1、 多元化發(fā)展戰(zhàn)略的 總部 適宜戰(zhàn)略管控模式，專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略的公司適宜選擇價(jià)值鏈管控型。 2、快速發(fā)展戰(zhàn)略的公司 適宜選擇戰(zhàn)略管控型，反之選擇價(jià)值鏈管控型。 產(chǎn)品 產(chǎn)業(yè)相關(guān)性 ： 強(qiáng)相關(guān) /弱相關(guān) 對(duì)于不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 公司 總部 ，適宜選擇戰(zhàn)略管控或價(jià)值鏈管控，下屬公司獨(dú)立運(yùn)作，根據(jù)成熟度與總部共用管理平臺(tái)。 下屬公司規(guī)模 ： 多項(xiàng)目大規(guī)模 /小項(xiàng)目小規(guī)模 多項(xiàng)目大規(guī)模適宜選擇價(jià)值鏈管控或戰(zhàn)略管控；反之小項(xiàng)目小規(guī)模適宜操作管理型。 地理位置 ： 區(qū)域內(nèi) /區(qū)域外 項(xiàng)目在本地區(qū)或同城適宜 選擇價(jià)值鏈管控或操作管控；異地的項(xiàng)目適宜選擇戰(zhàn)略管控或價(jià)值鏈管控。 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 三大因素六個(gè)方面 管控模式選擇 建議 能力 組織發(fā)展階段 ： 成熟期 /成長(zhǎng)期 /創(chuàng)業(yè)期 發(fā)展初期 總部 需要更多集權(quán)管理，適宜操作管控；隨著企業(yè)的成熟發(fā)展， 總部 可適當(dāng)分權(quán)，適宜向價(jià)值鏈、戰(zhàn)略管控模式過(guò)渡。 子公司核心能力 ： 專業(yè)能力強(qiáng)弱 管理能力強(qiáng)弱 下屬公司專業(yè)能力強(qiáng)適宜選擇戰(zhàn)略管控，能力弱適宜選擇操作管控；管理能力強(qiáng)適宜選擇價(jià)值鏈管控，能力弱選擇操作管控型。 除了上述三大 因素 六大方面 之 外，房地產(chǎn)管控的設(shè)計(jì)還需要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)， 即 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資源整合型的行業(yè)， 在整 個(gè)價(jià)值鏈運(yùn)作過(guò)程會(huì)牽涉到大量資金和 資源的管理， 越靠近價(jià)值鏈前端對(duì)最終價(jià)值的實(shí)現(xiàn)貢獻(xiàn)越大同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也越大； 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小 ； 越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值 產(chǎn)生重要 影響 。 因此在管控設(shè)計(jì)中需要充分 考慮這些因素 ， 管控模式的選擇需要 以提高運(yùn)作效率、促進(jìn)績(jī)效、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制為基本原則。通過(guò)管控設(shè)計(jì)：明確子母公司管 控界限和責(zé)權(quán)關(guān)系，盡量 減少責(zé)任重疊 、 多頭負(fù)責(zé) 的組織模式；提高 總部 的決策科學(xué)性， 縮短決策的周期 、提高決策的質(zhì)量；完善和加強(qiáng)審計(jì)制 度，從而實(shí)現(xiàn)控制風(fēng)險(xiǎn)、 提升整體運(yùn)作效率 ，最 終 促進(jìn)績(jī)效 的管理目的 。 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 7 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第三章 海爾地產(chǎn) 管控模式 的 選擇 1. 海爾地產(chǎn) 管控 模式 選擇分析 根據(jù)第一章觀點(diǎn)，選擇管控模式需要首先解決以下問(wèn)題：企業(yè)的戰(zhàn)略是什么 ； 母子公司的能力如何 ；企業(yè)需要培養(yǎng)那種核心競(jìng)爭(zhēng)力。在前期調(diào)研診斷的基礎(chǔ)上，賽普對(duì)管控模式的選擇因素作了進(jìn)一步歸納分析，簡(jiǎn)要?dú)w納如下。 （該部分僅作為溝通版文件內(nèi)容） 1.1 管控因素分析匯總 現(xiàn)狀分析 戰(zhàn)略 公司的發(fā)展戰(zhàn)略 以住宅開(kāi)發(fā)為主，大力推進(jìn)一級(jí)開(kāi)發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)倍速發(fā)展 產(chǎn)品 產(chǎn)業(yè)相關(guān)性 單一產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè) 。 下 屬公司規(guī)模 濟(jì)南、太原 項(xiàng)目 均屬較 大規(guī)模。 地理位置 異地開(kāi)發(fā)。 能力 組織發(fā)展階段 快速 成長(zhǎng)期。 子公司核心能力 合作的對(duì)方均是國(guó)內(nèi)知名 地產(chǎn)公司 ， 專業(yè)能力 和管理能力很強(qiáng) 1.2 管控選擇矩陣表 從分析的結(jié)果看可以選擇戰(zhàn)略、價(jià)值鏈、操作三種方式，但組織戰(zhàn)略、 發(fā)展階段、下屬公司的能力 是考慮的主要因素。 管控模式矩陣表如下：操作管控不相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)單一產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)階段成長(zhǎng)階段成熟階段專業(yè)、管理能力強(qiáng)專業(yè)、管理能力弱多項(xiàng)目大規(guī)模小項(xiàng)目小規(guī)模區(qū)域內(nèi)區(qū)域外專業(yè) 、多樣化穩(wěn)健、 快速規(guī)模產(chǎn)業(yè)相關(guān)性組織發(fā)展階段合作方均是國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)子公司核心能力項(xiàng)目規(guī)模地域位置組織戰(zhàn)略備注價(jià)值鏈管控戰(zhàn)略管控財(cái)務(wù)管控選擇因素選擇因素2. 現(xiàn)階段管控模式的選擇 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 8 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 通過(guò)對(duì) 海爾 地產(chǎn)的管理現(xiàn)狀的診斷， 綜 合 分析 公司 戰(zhàn)略、 發(fā)展階段 以及 合作項(xiàng)目 規(guī)模、地理位置和核心能力的狀況，現(xiàn)階段適宜采用的管控模式為： 戰(zhàn)略實(shí)施型 戰(zhàn)略管控關(guān)鍵價(jià)值鏈 監(jiān) 控 模式 。 該 管控模式既考慮了戰(zhàn)略管控的優(yōu)點(diǎn) 即 決策和執(zhí)行分離，有利于企業(yè)的快速運(yùn)作 ， 同時(shí)又彌補(bǔ)了戰(zhàn)略管控對(duì)業(yè)務(wù)監(jiān)控的薄弱的不利因素。 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 9 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第四章 海爾地產(chǎn)總部和合作項(xiàng)目 的 定位 1. 海爾地產(chǎn)總部 管理定位 與核心職能 在 戰(zhàn)略管控關(guān)鍵價(jià)值鏈 監(jiān)控模式 下 ， 總部 除從戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)、人力資源三個(gè)方面控制外，還要基于能力、風(fēng)險(xiǎn)和效益的平衡對(duì)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)控 ?？偛繉⒍ㄎ怀蓱?zhàn)略管理中心、投資發(fā)展中心、財(cái)務(wù)管理中心、資源管理中心、業(yè)務(wù)監(jiān)控 指導(dǎo) 中心和風(fēng)險(xiǎn)控制中心 。 核心職能如下： 戰(zhàn)略管理中心核心職能： 戰(zhàn)略規(guī)劃； 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理； 組織管理； 戰(zhàn)略執(zhí)行監(jiān)控評(píng)估。財(cái)務(wù)管理中心核心職能： 預(yù)算管理； 財(cái)務(wù)分析； 資金管理； 稅務(wù)規(guī)劃； 會(huì)計(jì)核算。業(yè)務(wù)監(jiān)控指導(dǎo)中心 核心職能： 項(xiàng)目策劃及定位； 規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)； 營(yíng)銷策劃監(jiān)控； 戰(zhàn)略采購(gòu)和重大采購(gòu)； 項(xiàng)目聯(lián)檢； 目標(biāo)成本監(jiān)控； 風(fēng)險(xiǎn)控制中心核心職能 合同管理； 法律訴訟； 審計(jì)管理。投資發(fā)展中心核心職能： 項(xiàng)目拓展； 兼并收購(gòu)管理； 直接融資管理； 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。資源管理中心核心職能： 關(guān)鍵崗位人力資源管理； 供應(yīng)商體系規(guī)劃； 信息系統(tǒng)規(guī)劃； 客戶關(guān)系管理； 品牌管理。2. 合作項(xiàng)目 公司 管理定位與核心職能 在 戰(zhàn)略管控關(guān)鍵價(jià)值鏈 監(jiān)控模式 下 ，合作項(xiàng)目作為業(yè)務(wù)實(shí)施責(zé)任主體，定位為利潤(rùn)中心。核心職能包括： 營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)管理、工程管理、采購(gòu)管理、銷售管理、客戶服務(wù)、成本管理、項(xiàng)目計(jì)劃管理等。 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 10 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第五章 海爾地產(chǎn)總部與合作項(xiàng)目的權(quán)責(zé)劃分 1. 戰(zhàn)略管理 模塊 1.1 戰(zhàn)略 管理 權(quán)責(zé) 劃分原則 戰(zhàn)略規(guī)劃： 總部 組織制定公司總體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略 。 合作項(xiàng)目 參與制定公司總體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略 。 組織管理： 總部 確定項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)設(shè)置框架，審批項(xiàng)目公司具體機(jī)構(gòu)設(shè)置和調(diào)整方案 。合作項(xiàng)目 在總部確定的項(xiàng)目公司機(jī)構(gòu)設(shè)置框架內(nèi)，提出機(jī)構(gòu)設(shè)置或調(diào)整方案 。 運(yùn)營(yíng)管理： 總部 審批項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃，通過(guò)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)分析會(huì)（季度）和月報(bào)監(jiān)控計(jì)劃完成情況（項(xiàng)目計(jì)劃監(jiān)控一級(jí)節(jié)點(diǎn)） 。 合作項(xiàng)目 按總部統(tǒng)一模板要求，制定項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，經(jīng)審批后實(shí)施；按照要求向總部遞交月報(bào)和運(yùn)營(yíng)匯報(bào) 。 1.2 戰(zhàn)略管理具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 戰(zhàn)略規(guī)劃 公司 戰(zhàn)略規(guī)劃 參與 組織 戰(zhàn)略 執(zhí)行 實(shí)施 監(jiān)控 戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整 提案 審批 2 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理 項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 提案 審批 項(xiàng)目公司季度、月度重點(diǎn)工作計(jì)劃 主責(zé) 備案 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行 監(jiān)控 配合 組織 3 組織管理 組織 管控模式 與項(xiàng)目公司部門(mén)設(shè)置 執(zhí)行 主責(zé) 項(xiàng)目公司組織管理手冊(cè)、授權(quán)手冊(cè)制定與調(diào)整 主責(zé) 備案 流程 體系 （總部層面） 優(yōu)化與先進(jìn)管理方式 配合并執(zhí)行 組織 4 流程管理 流程體系 （項(xiàng)目層面 ） 策劃 組織 指導(dǎo) 流程執(zhí)行 執(zhí)行 監(jiān)控 流程體系 （項(xiàng)目層面 ） 優(yōu)化 組織 指導(dǎo) 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2. 投資發(fā)展模塊 2.1 投資發(fā)展權(quán)責(zé)劃分原則 項(xiàng)目拓展 ： 總部 負(fù)責(zé)基礎(chǔ)信息研究 ， 組成項(xiàng)目發(fā)展小組進(jìn)行可行性研究并進(jìn)行項(xiàng)目論證 。 合作項(xiàng)目 收集本區(qū)域的土地信息，對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行預(yù)可研并報(bào)總部立項(xiàng) ， 辦理項(xiàng)目獲取后的手續(xù) 。 資本運(yùn)作 ： 總部 制定公司資本運(yùn)營(yíng)方案與組織實(shí)施；公司內(nèi)部資產(chǎn)重組及資產(chǎn)優(yōu)化 。合作項(xiàng)目 配合公司資本運(yùn)營(yíng)方案的實(shí)施 。 融資 管理： 總部 制定公司所有直接融資方案并實(shí)施；審批項(xiàng)目公司的間接融資（銀行貸款）方案并監(jiān)控執(zhí)行 。合作項(xiàng)目 制定項(xiàng)目公司的間接融資（銀行貸款）方案，經(jīng)總部審批后執(zhí)行 。 資產(chǎn)管理 ： 總部 制定資產(chǎn)管理制度，負(fù)責(zé)總部的資產(chǎn)管理，監(jiān)控項(xiàng)目公司資產(chǎn)管理工作 。 合作項(xiàng)目 執(zhí)行資產(chǎn)管理制度，經(jīng)營(yíng)并管理公司投資或委托管理的資產(chǎn) 。 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 項(xiàng)目拓展 土地信息搜集 主責(zé) 備案 土地項(xiàng) 目初步調(diào)研報(bào)告 編制 審批 項(xiàng)目可行性研究 參與 組織 2 資本運(yùn)作 資本運(yùn)營(yíng)方案 參與 主責(zé) 直接融資 配合 主責(zé) 間接融資 執(zhí)行 監(jiān)控 資產(chǎn)重組及 優(yōu)化 配合 主責(zé) 兼并與收購(gòu) 配合 主責(zé) 投資者關(guān)系管理 參與 主責(zé) 3 資產(chǎn)管理 資產(chǎn)管理制度 執(zhí)行 主責(zé) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 執(zhí)行 監(jiān)控 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 12 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 3. 財(cái)務(wù)管理模塊 3.1 財(cái)務(wù)管理權(quán)責(zé)劃分原則 財(cái)務(wù)管理 ： 總部 制訂和完善公司統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度并貫徹實(shí)施；外派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和資金管理人員 。合作項(xiàng)目 嚴(yán)格實(shí)施公司的財(cái)務(wù)管理制度， 定期向總部提交 財(cái)務(wù)分析報(bào)告， 并接受總部的財(cái)務(wù)審計(jì) 。 預(yù)算管理： 總部制定公司預(yù)算管理制度；審批項(xiàng) 目公司的年度 /月度 財(cái)務(wù)預(yù)算并監(jiān)控實(shí)施 。 合作項(xiàng)目制定項(xiàng)目公司的年度 /月度 財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)總部審批后執(zhí)行。 資金 管理： 總部 審批項(xiàng)目公司月度資金使用計(jì)劃；審批計(jì)劃外付款申請(qǐng) 。合作項(xiàng)目 提出項(xiàng)目公司月度資金使用計(jì)劃，并按計(jì)劃和審批權(quán)限合理安排資金使用；向總部提出計(jì)劃外付款申請(qǐng) 。 稅務(wù)籌劃 ： 總部 制定公司 稅務(wù)籌劃策略 ；審批項(xiàng)目公司的 稅務(wù)籌劃 方案并監(jiān)控執(zhí)行 。合作項(xiàng)目 制定項(xiàng)目公司的 稅務(wù)籌劃 方案，經(jīng)總部審批后執(zhí)行 。 3.2 財(cái)務(wù)管理具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)制度建立 執(zhí)行 主責(zé) 會(huì)計(jì)賬務(wù)處理 主責(zé) 監(jiān)查 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 編制 審批 2 預(yù)算管理 年度 財(cái)務(wù) 預(yù)算 與調(diào)整 編制 審批 月度預(yù)算編制、調(diào)整（年度預(yù)算內(nèi)） 編制 審批 月度 預(yù)算編制 、調(diào)整（年度預(yù)算外） 編制 審批 3 資金管理 年 度 /月度 資金計(jì)劃 編制 審批 預(yù)算內(nèi)資金支出 主責(zé) 備案 預(yù)算外資金支出 提案 審批 4 稅務(wù)籌劃 稅務(wù)籌劃方案 主責(zé) 審批 納稅情況檢查 配合 組織 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 13 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 4. 資源管理模塊 4.1 資 源管理權(quán)責(zé)劃分原則 人力資源 管理 ： 總部確定項(xiàng)目公司崗位設(shè)置框架和人員標(biāo)準(zhǔn)配置，提出人力成本控制目標(biāo)；審批項(xiàng)目公司的崗位設(shè)置和人員配置方案 。合作項(xiàng)目 遵循總部提出的崗位設(shè)置和人員標(biāo)準(zhǔn)配置的框架，在人力成本控制目標(biāo)內(nèi)，提出崗位設(shè)置和人員配置方案，經(jīng)審批后實(shí)施 。 總部 制定統(tǒng)一的人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、異動(dòng)、績(jī)效、薪酬等）制度并監(jiān)控實(shí)施 。合作項(xiàng)目 執(zhí)行人力資源管理制度，并提出優(yōu)化建議 。 總部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司高管的招聘選拔、培訓(xùn)、異動(dòng)、績(jī)效考核和薪酬分配等工作 。合作項(xiàng)目 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司中層管理人員（含）以下的招聘 、培訓(xùn)、異動(dòng)、績(jī)效考核和薪酬分配等工作；中層管理人員和關(guān)鍵崗位的人事管理備案到總部 。 供應(yīng)商管理 ： 總部制定供應(yīng)商選擇和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善供應(yīng)商管理體系，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商的分級(jí)管理，達(dá)到供應(yīng)商資源的優(yōu)化和共享 。合作項(xiàng)目 按照供應(yīng)商管理體系，實(shí)施供應(yīng)商信息收集、考察、選擇、評(píng)價(jià)工作 。 總部 負(fù)責(zé)戰(zhàn)略合作伙伴的選擇 。合作項(xiàng)目 推薦和評(píng)估戰(zhàn)略合作伙伴 。 品牌管理 ： 總部 統(tǒng)一公司企業(yè)品牌的管理，并對(duì)項(xiàng)目公司使用情況進(jìn)行監(jiān)督 。 合作項(xiàng)目 對(duì)內(nèi)宣傳行為規(guī)范；在包裝、廣告、宣傳等 VI 應(yīng)用要素貫徹企業(yè)品牌視覺(jué)系統(tǒng)的要求 。 總部 審核項(xiàng)目公司的項(xiàng)目品牌宣傳方案并監(jiān)控其執(zhí)行 。合作項(xiàng)目 制定項(xiàng)目品牌宣傳方案，經(jīng)審批后實(shí)施 。 信息管理 ： 總部 統(tǒng)一規(guī)劃公司的信息系統(tǒng)并組織實(shí)施 。合作項(xiàng)目 配合信息系統(tǒng)的建設(shè)并按信息系統(tǒng)要求進(jìn)行信息的錄入和共享 。 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 14 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 4.2 資源管理具體管理界面 人力資源管理 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 人力資源規(guī)劃 執(zhí)行 主責(zé) 2 人力資源管理制度的建立和調(diào)整 執(zhí)行 主責(zé) 3 項(xiàng)目公司崗位設(shè)置與人員編制 提案 審批 4 招聘管理 項(xiàng)目公司年度人力資源需求與招聘計(jì)劃 提案 審批 項(xiàng)目公司副總經(jīng)理 及以上人員招聘 參與 主責(zé) 項(xiàng)目公司副總經(jīng)理以下人員招聘 主責(zé) 備案 5 培訓(xùn)管理 項(xiàng)目公司年度培訓(xùn)計(jì)劃 提案 審批 計(jì)劃外培訓(xùn) 提案 審批 項(xiàng)目公司副總經(jīng)理及以上人員培訓(xùn) 配合 主責(zé) 項(xiàng)目公司副總經(jīng)理以下人員培訓(xùn) 主責(zé) 備案 6 績(jī)效管理 項(xiàng)目公司績(jī)效 體系 執(zhí)行 主責(zé) 項(xiàng)目公司高管的業(yè)績(jī)考核 配合 主責(zé) 項(xiàng)目公司部門(mén)經(jīng)理及以下人員業(yè)績(jī)考核 主責(zé) 備案 7 薪酬管理 項(xiàng)目公司 的薪酬 福利制度建立和調(diào)整 參與 、 實(shí)施 主責(zé) 年度人員 薪酬 福利總額預(yù)算 主責(zé) 審批 項(xiàng)目公司高管 的薪酬福利 實(shí)施 執(zhí)行 主責(zé) 項(xiàng)目公司 部門(mén)經(jīng)理及以下人員 薪酬福利 實(shí)施 主責(zé) 備案 8 人事管理 項(xiàng)目公司高層 調(diào)動(dòng)、任免、離職 配合 主責(zé) 項(xiàng)目公司部門(mén)經(jīng)理及以下 人員的 調(diào)動(dòng)、任免、離職 主責(zé) 備案 人事監(jiān)察 配合 組織 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 15 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 供應(yīng)商管理、品牌管理、信息管理 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 供應(yīng)商管理 供應(yīng)商分類、考察、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行 主責(zé) 供應(yīng)商信息收集 主責(zé) 備案 供應(yīng)商 （總部采購(gòu)權(quán)限內(nèi)） 考察入庫(kù) 參與 主責(zé) 供應(yīng)商 （項(xiàng)目公司采購(gòu)權(quán)限 內(nèi)） 考察入庫(kù) 主責(zé) 監(jiān)控 供應(yīng)商 （總部采購(gòu)權(quán)限內(nèi)） 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià) 參與 組織 供應(yīng)商 （項(xiàng)目公司采購(gòu)權(quán)限內(nèi)） 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià) 主責(zé) 監(jiān)控 2 品牌管理 品牌管理制度建設(shè) 執(zhí)行 主責(zé) 企業(yè)品牌宣傳 執(zhí)行 主責(zé) 企業(yè)品牌 使用 執(zhí)行 監(jiān)控 3 企業(yè)文化管理 企業(yè)文化理念（ MI）與員工行為規(guī)范（ BI）制定與維護(hù) 執(zhí)行 主責(zé) 項(xiàng)目公司員工手冊(cè) 主責(zé) 審批 項(xiàng)目公司年度企業(yè)文化建設(shè)方案 主責(zé) 審批 項(xiàng)目公司的重大文化活動(dòng) 組織 審批 項(xiàng)目公司 員工滿意度調(diào)查 組織 備案 5 信息管理 IT 整體規(guī)劃 參與 主責(zé) 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)項(xiàng)目、應(yīng)用系統(tǒng)項(xiàng)目 參與 主責(zé) IT 資產(chǎn)管理 主責(zé) 備案 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5. 業(yè)務(wù)監(jiān)控指導(dǎo)模塊 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)運(yùn)作價(jià)值鏈中， 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 ?？偛亢秃献黜?xiàng)目在 價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同階段的管控關(guān)系如下圖所示： 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理土地獲取項(xiàng)目論證產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理土地獲取項(xiàng)目論證總部主責(zé)項(xiàng)目公司參與 項(xiàng)目公司主責(zé)總部監(jiān)控 項(xiàng)目公司主責(zé)總部支持項(xiàng)目成本 控制方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 5.1 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目策劃 5.1.1 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目策劃?rùn)?quán)責(zé)劃分原則 項(xiàng)目拓展 ： 總部負(fù)責(zé)基礎(chǔ)信息研究；組成項(xiàng)目發(fā)展小組進(jìn)行可行性研究并進(jìn)行項(xiàng)目論證 。合作項(xiàng)目 收集本區(qū)域的土地信息，對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行預(yù)可研并報(bào)總部立項(xiàng)；辦理項(xiàng)目獲取后的手 續(xù) 。 項(xiàng)目策劃： 總部 選擇策劃經(jīng)紀(jì)公司，組織編寫(xiě)并審批項(xiàng)目定位報(bào)告 。 合作項(xiàng)目 參與策劃經(jīng)紀(jì)公司的選擇和項(xiàng)目定位報(bào)告評(píng)審 。 5.1.2 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目策劃具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 項(xiàng)目拓展 土地信息搜集 主責(zé) 備案 土地項(xiàng)目初步調(diào)研報(bào)告 編制 審批 項(xiàng)目發(fā)展小組成立 參與 組織 項(xiàng)目可行性研究 參與 組織 土地獲取手續(xù)辦理 主責(zé) 指導(dǎo) 2 項(xiàng)目定位 策劃咨詢公司選擇 參與 主責(zé) 項(xiàng)目定位報(bào)告確定 參與 主責(zé) 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.2 研發(fā)設(shè)計(jì) 5.2.1 研發(fā) 設(shè)計(jì)權(quán)責(zé)劃分原則 產(chǎn)品研發(fā) ： 總部 確定產(chǎn)品研發(fā)課題，組織產(chǎn)品研發(fā)工作 。合作項(xiàng)目 參與產(chǎn)品研發(fā)工作，配合研發(fā)成果的推廣實(shí)施 。 總部 制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施方案并組織實(shí)施 。合作項(xiàng)目 提出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建議，配合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施方案的實(shí)施 。 設(shè)計(jì)管理： 總部負(fù)責(zé)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)委托方的選擇；參與審批擴(kuò)初和施工圖設(shè)計(jì)委托方的選擇。合作 項(xiàng)目參與 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)委托方的選擇；負(fù)責(zé)擴(kuò)初和施工圖設(shè)計(jì)委托方的選擇 。 總部負(fù)責(zé)概念、規(guī)劃和方案的設(shè)計(jì)；審批擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)成果。合作 項(xiàng)目參與概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)成果的評(píng)審；負(fù)責(zé)擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)。 總部 審批重大設(shè)計(jì)變更（ 如： 對(duì)原設(shè)計(jì)方案有重大影響和調(diào)整，造成原設(shè)計(jì)風(fēng)格、形式、功能有調(diào)整的；工程變更投資估算金額超過(guò) 10 萬(wàn)人民幣的；造成工期延誤20 天以上的） 。合作項(xiàng)目 審批一般設(shè)計(jì)變更和所有變更的執(zhí)行 。 總部負(fù)責(zé)主要材料設(shè)備（如：外墻磚、外墻涂料、鋁合金門(mén)窗、進(jìn)戶防盜門(mén)、電梯、潔具、櫥柜等）的選型； 審批 一般材料設(shè)備的選型。 合作 項(xiàng)目參與主要材料設(shè)備的選型；負(fù)責(zé)一般材料設(shè)備的選型定板。 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 18 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.2.2 研發(fā)設(shè)計(jì)具體管理界面 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 19 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目 公 司 總部 1 產(chǎn)品研發(fā)管理 產(chǎn)品研發(fā)課題 參與 組織 研發(fā)成果推廣 實(shí)施 組織 標(biāo)準(zhǔn)化管理 提案、配合、實(shí)施 主責(zé) 2 設(shè)計(jì)單位選擇 概念 /規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位的選擇 參與 主責(zé) 擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇 主責(zé) 審批 3 概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 參與 主責(zé) 概念設(shè)計(jì)成果的評(píng)審 參與 主責(zé) 4 方案設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 參與 主責(zé) 方案設(shè)計(jì)成果的評(píng)審 參與 主責(zé) 5 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 主責(zé) 審批 擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果的評(píng)審 主責(zé) 審批 6 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū) 主責(zé) 備案 施工圖內(nèi)部評(píng)審 主責(zé) 審批 施工圖會(huì)審 主責(zé) 7 景觀設(shè)計(jì) 景觀概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 參與 主責(zé) 景觀概念方案評(píng)審 參與 主責(zé) 景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 主責(zé) 審批 景觀實(shí)施方案評(píng)審 主責(zé) 審批 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 主責(zé) 備案 景觀施工圖評(píng)審 主責(zé) 審批 8 外立面設(shè)計(jì) 外立面 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 參與 主責(zé) 外立面 方案 成果 評(píng)審 參與 主責(zé) 外立面施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 主責(zé) 備案 外立面 施工圖評(píng)審 主責(zé) 審批 9 裝修設(shè)計(jì) 裝修 （售樓 處、樣板間、精裝） 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 參與 主責(zé) 裝修 （售樓處、樣板間、精裝） 方案 成果 評(píng)審 參與 主責(zé) 裝修 （公共部分） 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 主責(zé) 審批 裝修 （公共部分） 方案 成果 評(píng)審 主責(zé) 審批 裝修施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 主責(zé) 備案 裝修施工圖評(píng)審 主責(zé) 審批 10 設(shè)計(jì)變更 重大設(shè)計(jì)變更 （如：影響外觀效果 /延誤工期 20 天以上 /估算金額 10 萬(wàn)以上） 主責(zé) 審批 一般設(shè)計(jì)變更 主責(zé) 備案 11 材料選型 材料設(shè)備選型定板范圍劃定 執(zhí)行 主責(zé) 主要材料設(shè)備選型定板 參與 主責(zé) 一般材料設(shè)備選型定板 主責(zé) 備案 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 20 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.3 營(yíng)銷管理 5.3.1 營(yíng)銷管理 權(quán)責(zé)劃分原則 營(yíng)銷管理 ： 總部負(fù)責(zé)營(yíng)銷策劃公司和銷售代理機(jī)構(gòu)的選擇 ；審批營(yíng)銷 /招商策劃方案（含推廣主題、銷售 /招商節(jié)奏、銷售 / 租賃價(jià)格建議、付款方案、促銷活動(dòng)方案） 。 合作項(xiàng)目 參與營(yíng)銷策劃公司和銷售代理機(jī)構(gòu)的選擇 ；組織制定營(yíng)銷 /招商策劃方案（含推廣主題、銷售 /招商節(jié)奏、銷售 / 租賃價(jià)格建議、付款方案、促銷活動(dòng)方案） 。 總部 審批銷售均價(jià)及銷售折扣方案 。合作項(xiàng)目 制定并實(shí)施銷售均價(jià)及銷售折扣方案 。 總部 通過(guò)項(xiàng)目公司的營(yíng)銷工作報(bào)告 和銷控管理， 指導(dǎo)協(xié)助 項(xiàng)目公司達(dá)成銷售 /招商任務(wù) 。合作項(xiàng)目 組織實(shí)施營(yíng)銷 /招商策劃方案，實(shí)現(xiàn)銷售 /招商任務(wù)；定期向總部提交營(yíng)銷工作報(bào)告 。 5.3.2 營(yíng)銷管理 具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 市場(chǎng)研究調(diào)查 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 參與 主責(zé) 專題市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 主責(zé) 備案 2 營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷策劃 /銷售代理機(jī)構(gòu)選擇 參與 主責(zé) 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣總案 主責(zé) 審批 年度營(yíng)銷計(jì)劃和預(yù)算 主責(zé) 審批 3 年度或項(xiàng)目推廣計(jì)劃 和 方案的重大調(diào)整 編制 審批 月推廣計(jì)劃 和預(yù)算，單獨(dú)推廣事項(xiàng) 主責(zé) 備案 銷售均價(jià)及調(diào)整 提案 審批 項(xiàng)目品牌宣傳資料確定 （媒體廣告、 VI 系統(tǒng)、平面廣告） 主責(zé) 審批 銷售手冊(cè)、樓書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)等銷售資料 主責(zé) 審批 4 銷售管理 購(gòu)房折扣（總部權(quán)限內(nèi)） 提案 審批 購(gòu)房折扣（合作項(xiàng)目權(quán)限內(nèi)） 主責(zé) 備案 銷售工作月報(bào)、各階段重大事項(xiàng)會(huì)議紀(jì)要 主責(zé) 備案 策劃顧問(wèn)、銷售代理、廣告等公司的日常工作管理和評(píng)定 主責(zé) 備案 開(kāi)盤(pán)銷售總結(jié)、項(xiàng)目銷售總結(jié)、年度銷售工作總結(jié) 主責(zé) 備案 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 21 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.4 采購(gòu)管理 5.4.1 采 購(gòu)管理 權(quán)責(zé)劃分原則 采購(gòu)管理 ： 總部 確定采購(gòu)方式和采購(gòu)權(quán)限劃分 。合作項(xiàng)目 按照總部確定的采購(gòu)方式和采購(gòu)權(quán)限劃分實(shí)施采購(gòu) 。 總部 與戰(zhàn)略合作伙伴簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議 。合作項(xiàng)目 按照戰(zhàn)略采購(gòu)合作協(xié)議執(zhí)行采購(gòu) 。 總部負(fù)責(zé)重大招標(biāo)（見(jiàn)權(quán)責(zé)手冊(cè)中的采購(gòu)權(quán)限劃分）采購(gòu)。全資項(xiàng)目參與重大招標(biāo)采購(gòu)。 總部對(duì)項(xiàng)目公司權(quán)限內(nèi)的招標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行審核并參與評(píng)標(biāo)見(jiàn)證招標(biāo)過(guò)程。全資項(xiàng)目負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的招標(biāo)計(jì)劃和招標(biāo)文件的制定，并組織招標(biāo)采購(gòu)實(shí)施。 5.4.2 采購(gòu)管理 具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 材料設(shè)備研究 掌握新材料及新設(shè)備信息并進(jìn)行研究 參與 組織 2 戰(zhàn)略采購(gòu) 戰(zhàn)略采購(gòu)范圍及管理制度 參與 主責(zé) 戰(zhàn)略采購(gòu)方選擇及確定 參與 組織 戰(zhàn)略采購(gòu)實(shí)施 執(zhí)行 組織 戰(zhàn)略采購(gòu)方評(píng)估 執(zhí)行 組織 3 重大招標(biāo)采購(gòu) 招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃 參與 主責(zé) 招標(biāo)事務(wù)性工作 參與 組織 入圍單位資格確定 參與 主責(zé) 招標(biāo)文件確定 參與 主責(zé) 中標(biāo)單位的確定 參與 主責(zé) 4 項(xiàng)目公司權(quán)限內(nèi)招標(biāo)采購(gòu) 招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃 主責(zé) 備案 招標(biāo)事務(wù)性工作 組織 入圍單位資格確定 主責(zé) 審批 招標(biāo)文件確定 主責(zé) 審批 中標(biāo)單位的確定 主責(zé) 參與 審批 5 權(quán)限內(nèi) 直接 （零星） 采購(gòu) 主責(zé) 備案 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 22 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.5 工程管理 5.5.1 工程管理 權(quán)責(zé)劃分原則 工程管理 ： 總部 組織編制公司工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量控制規(guī)范 。合作項(xiàng)目 按照總部制定的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量控制和驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行工程管理 。 總部 推行“項(xiàng)目聯(lián)檢”制度，組成聯(lián)檢小組對(duì)項(xiàng)目公司的工程進(jìn)行聯(lián)合檢查，進(jìn)行公司內(nèi)部排名 。合作項(xiàng)目 接受并配合總部的“項(xiàng)目聯(lián)檢”，對(duì)聯(lián)檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整改。 5.5.2 工程管理 具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 進(jìn)度管理 工程進(jìn)度計(jì)劃（一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)）與調(diào)整 提案 監(jiān)控 工程進(jìn)度計(jì)劃（三級(jí)節(jié)點(diǎn)）與調(diào)整 主責(zé) 備案 2 工程技術(shù)管理 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行 主責(zé) 施工組織設(shè)計(jì)審查 組織 備案 項(xiàng)目工程技術(shù)檢查 （項(xiàng)目聯(lián)檢） 配合 組織 工程技術(shù)管理交流 參與 組織 3 工程質(zhì)量安全管理 工程質(zhì)量安全檢查 （項(xiàng)目聯(lián)檢） 配合 組織 質(zhì)量安全事故 處理 主責(zé) 監(jiān)控 4 工程信息管理 質(zhì)量月報(bào) 編制 備案 工程月報(bào) 編制 備案 5 項(xiàng)目驗(yàn)收與后評(píng)估 項(xiàng)目分部 分項(xiàng)驗(yàn)收 主責(zé) 備案 項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收 主責(zé) 參與 項(xiàng)目后評(píng)估 主責(zé) 備案 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 23 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.6 成本管理 5.6.1 成本管理 權(quán)責(zé)劃分原則 成本管理 ： 總部 組織建立成本信息庫(kù)，在公司內(nèi)共享 。合作項(xiàng)目 收集成本信息，在各階段的成本測(cè)算中應(yīng)用 。 總部 審批確定各項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并對(duì)目標(biāo)成本（一級(jí)或二級(jí)科目）進(jìn)行監(jiān)控預(yù)警 。合作項(xiàng)目 基于前期的成本測(cè)算，擬定目標(biāo)成本，并分解到責(zé)任主體進(jìn)行控制；向總部提交動(dòng)態(tài)成本月報(bào) 。 總部審批目標(biāo)成本調(diào)整。 合作 項(xiàng)目 提出 目標(biāo)成本調(diào)整 申請(qǐng) 。 總部審批項(xiàng)目工程預(yù)、結(jié)算；組織編制工 程決算。 合作 項(xiàng)目組織編寫(xiě)項(xiàng)目工程預(yù)、結(jié)算；參與工程決算的編制。 5.6.2 成本管理 具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 成本信息 成本信息庫(kù)建設(shè) 配合 主責(zé) 成本信息收集 主責(zé) 備案 2 項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定與調(diào)整 拓展階段目標(biāo)成本確定 配合 主責(zé) 項(xiàng)目初步目標(biāo)成本 （方案階段） 配合 主責(zé) 擴(kuò)初 /施工圖限額設(shè)計(jì)要求及成本控制建議 執(zhí)行 主責(zé) 項(xiàng)目正式目標(biāo)成本 （施工圖階段） 主責(zé) 審批 3 目標(biāo)成本的調(diào)整 提案 審批 4 成本監(jiān)控 經(jīng)濟(jì)簽證 主 責(zé) 備案 成本月報(bào) 主責(zé) 備案 5 項(xiàng)目工程結(jié)算報(bào)告 編制 審批 6 項(xiàng)目工程決算報(bào)告 參與 主責(zé) 7 造價(jià)咨詢公司的選擇 主責(zé) 審批 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 24 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5.7 客服管理 5.7.1 客服管理 權(quán)責(zé)劃分原則 客服管理 ： 總部 建立“海客會(huì)”機(jī)制和客戶關(guān)系管理體系，提高品牌滿意度和客戶的二次開(kāi)發(fā) 。合作項(xiàng)目 舉行各種客戶聯(lián)誼活動(dòng)，提高客戶忠誠(chéng)度 。 總部 審批危機(jī)處理解決方案并監(jiān)控執(zhí)行 。合作項(xiàng)目 制定危機(jī)處理解決方案并實(shí)施；處理其他客戶投訴 。 總部 委托第三方進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，在公司內(nèi)部排名 。合作項(xiàng)目 對(duì)客戶滿意度進(jìn)行分 析并改進(jìn) 。 5.7.2 客服管理 具體管理界面 序號(hào) 職能 職能邊界 合作項(xiàng)目公司 總部 1 客戶關(guān)系管理 客 戶資 源 庫(kù) 建立 參與 組織 “?？蜁?huì)”建立并運(yùn)行 組織 指導(dǎo) 年度客戶服務(wù)主題方案和計(jì)劃 主責(zé) 審核 客戶聯(lián)誼活動(dòng) 主責(zé) 指導(dǎo) 2 客戶投訴管理 客戶投訴重要度分級(jí)方案 執(zhí)行 主責(zé) 一級(jí)客戶投訴處理 （ 危機(jī)處理 ） 主責(zé) 審批 其他客戶投訴處理 主責(zé) 備案 3 客 戶滿意度 調(diào)查 客 戶滿意 度 調(diào) 查 方案 參與 主責(zé) 客 戶滿意 度 調(diào) 查 實(shí)施 參與 組織 客戶滿意改進(jìn) 主 責(zé) 指導(dǎo) 4 物業(yè)管理 物業(yè)管理方案 主責(zé) 備案 物業(yè)移交計(jì)劃 組織 備案 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 25 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第六章 附錄 6.1 附錄一 ：權(quán)責(zé)手冊(cè) 為了明確劃分 海爾地產(chǎn)總部 和 合作項(xiàng)目在 房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)管理中 關(guān)鍵決策事項(xiàng) 的 審批權(quán)責(zé)、控制風(fēng)險(xiǎn)、 提高效率， 在管控模式和管控權(quán)責(zé)劃分的基礎(chǔ)上， 特制定 本 權(quán)責(zé) 手冊(cè) 。 總部合作項(xiàng)目權(quán) 責(zé)體系手冊(cè).xls 海爾 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 投資 有限公司 房地產(chǎn)管控手冊(cè) 文件編號(hào) haier-001 版本 /修訂 A/0 第 26 頁(yè) 共 29 頁(yè) 2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 6.2 附錄二 ： 名詞解釋 為更準(zhǔn)確理解本管控手冊(cè)和管理界面的劃分，名詞解釋如下： 1、組織：牽頭并協(xié)調(diào)相關(guān)人員完成某項(xiàng)工作任務(wù)。 2、主責(zé)：主導(dǎo)完成某項(xiàng)工作，對(duì)工作成果負(fù)主要責(zé)任 。 3、審批：經(jīng)過(guò)審查而批準(zhǔn)。即某項(xiàng)工作經(jīng)過(guò)審批就可以執(zhí)行了，就進(jìn)行審批的工作而言，其范疇一般是全面的、完整的。 4、審核：經(jīng)過(guò)審查、復(fù)核而認(rèn)定。一般用于審批前非工作決策機(jī)構(gòu)為工作決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批而進(jìn)行的獨(dú)立準(zhǔn)備工作，即某項(xiàng)工作經(jīng)過(guò)審核后尚不能執(zhí)行，待審批后才允許執(zhí)行。就進(jìn)行審核的工作而言，其范疇可以是全面和完整的，也可以是該工作的部分內(nèi)容。 5、監(jiān)查：監(jiān)督檢查，指通過(guò)檢查某項(xiàng)工作而進(jìn)行監(jiān)督，偏重于事中和事