2010全國(guó)老年公寓調(diào)研報(bào)告報(bào)告

1 / 73 目錄 第一章 老年公寓基本概念 . 3 1.1 相關(guān)產(chǎn)品概念 . 3 1.2 “ 老年公寓” 概念 . 4 第二章 老年公寓的發(fā)展機(jī)會(huì) . 5 2.1 我國(guó)社會(huì)老齡化現(xiàn)狀與發(fā)展預(yù)測(cè) . 5 2.1.1 我國(guó)老年人口數(shù)量多、比重大 . 5 2.1.2 我國(guó)社會(huì)老齡化發(fā)展速度快 . 6 2.1.3 “三口之家”已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu) 。 . 7 2.2 老年公寓市場(chǎng)存在較強(qiáng)的市場(chǎng)購(gòu)買力 . 7 2.2.1 老年人收入的提高為其購(gòu)買力提升提供了條件。 . 7 2.2.2 老年人福利水平提高為老年公寓養(yǎng)老消費(fèi)解除后顧之憂。 . 8 2.2.3 子女為父母入住老年公寓提供資金支持。 . 8 2.3 老年公寓市場(chǎng)存在較強(qiáng)的購(gòu)買意向 . 8 2.3.1 養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變促生老年公寓養(yǎng)老需求 . 8 2.3.2 消費(fèi)觀念的改變促進(jìn)購(gòu)買行為 . 9 2.4 我國(guó)養(yǎng)老住宅的相關(guān)政策 . 11 （一）國(guó)家及相關(guān)部委頒布的指導(dǎo)性政策 . 11 （二）老年住宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) . 11 （三）國(guó)家及北京市對(duì)于部分福利性老年服務(wù)機(jī)構(gòu)給予了稅收等方面的優(yōu)惠政策 . 11 （四）部分企業(yè)在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)得到了地方政府資金和土地方面的支持 . 12 第三章 中高端老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 . 13 第四章 國(guó)內(nèi)老年地產(chǎn)案研究（案例借鑒） . 18 1、北京東方太陽(yáng)城 . 20 2、北京曜陽(yáng) . 22 3、北京太申祥和 . 23 4、上海親和源 . 25 5、浙江金色年華 . 27 2 / 73 6、三亞清平樂 . 30 7、樂成集團(tuán) . 32 8、眾仁花苑和眾仁樂園 . 35 9、匯晨 . 32 第五章 案例總結(jié)分析 . 36 小結(jié)： . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 觀點(diǎn)總結(jié)： . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 養(yǎng)老住宅的商業(yè)模式和開發(fā)思路 . 57 6.1 養(yǎng)老住宅的商業(yè)模式 . 57 6.2 養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)思路 . 65 第七章 打造老年公寓的必備條件 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1、外部環(huán)境要求 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2、對(duì)開發(fā)商要求 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3、打造老年社區(qū)的 KPI 指標(biāo) . 錯(cuò)誤 !未定義書 簽。 第七章 老年公寓的盈利模式 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 7.1 以美國(guó)太陽(yáng)城為列 ： . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 7.2 老年住宅贏利模式的運(yùn)用策略分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 7.3 國(guó)內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 7.3.1 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 7.3.2 老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi) 方式 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 老年公寓預(yù)期 . 1 3 / 73 健康養(yǎng)老養(yǎng) 生地產(chǎn) 前言 隨著常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，旅游地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，走差異化道路，有望成為地產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)海。本報(bào)告 選取了老年公寓這一物業(yè) 開發(fā)模式進(jìn)行研究，首先對(duì)開發(fā)老年公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行挖掘，然后，對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)內(nèi)一些 成功的案例進(jìn)行研究借鑒。在此基礎(chǔ)上，對(duì)老年公寓項(xiàng)目選址、小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品和配套的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。 第一章 老年公寓基本概念 1.1 相關(guān)產(chǎn)品概念 目前我國(guó) 老年住宅 按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者劃分為三種模式 ： 第一是公辦公營(yíng)式，第二是公辦民營(yíng)式，第三是民辦民營(yíng)式。 福利院一般按照第一種模式，即公辦公營(yíng)式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，例如北京的第一、第五福利院和上海的眾仁花苑和眾仁樂園等。第二種公辦民營(yíng)模式則更像目前國(guó)內(nèi)流行的敬老院，例如北京的匯晨、壽山福海敬老院等。前兩者也可以統(tǒng)稱為養(yǎng)敬老院。老年公寓 或者老年社區(qū) 應(yīng)屬于民辦民營(yíng)式的經(jīng)營(yíng)模式。 經(jīng)營(yíng)模式 機(jī)構(gòu)類型 公辦公營(yíng) 公辦民營(yíng) 民辦民營(yíng) 福利院 敬老院 老年公寓 銷售 +持有 持有（出租、會(huì)員制） 純銷售 商業(yè)模式 持有 持有 4 / 73 民辦民營(yíng)的老年公寓一般為營(yíng)利性的，由民間籌資，以營(yíng)利為終極目的。如為滿足海外僑胞回國(guó)安度晚年的要求而建設(shè)的設(shè)備先進(jìn)、服務(wù)一流、豪華型的別墅型老年住宅。這種公寓按 商業(yè)模式 來分 一般分為三類： 純銷售、持有、銷售 +持有。 國(guó)內(nèi)專門針對(duì)老年人的住宅用房除了社會(huì)福利 院、敬老院外，純屬社會(huì)化經(jīng)營(yíng)的老年公寓目前還很奇缺。雖然 打著“老年公寓”旗號(hào)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了不少，但由于這樣的“老年公寓”依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩，所以它與真正意義上的 作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年 公寓 還是有其本質(zhì)差別的。不過，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓”作為發(fā)展程度較高的新開發(fā)項(xiàng)目已成為一個(gè)引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問題。 1.2 “ 老年公寓” 概念 所謂“老年公寓” 也即老年社區(qū) ，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的城市 老年人社區(qū) ，是一種 居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合 的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營(yíng)式的經(jīng)營(yíng)模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；敬老院 政府收益型 福利院 政府福利型 老年公寓 企業(yè)贏利型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式。 如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費(fèi)約 1000元 /月 /人。 主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的 集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。 如：北京 東方 太陽(yáng)城、 上海親和源、三亞清平樂等。 5 / 73 又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以， 優(yōu)勢(shì)十分明顯： 減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。 有利于老年人身心健康。 服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。 老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。 老年公寓已成為國(guó)際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。 第二章 老年住宅的發(fā)展機(jī)會(huì)（確定使用老年住宅還是老年公寓） 現(xiàn)代營(yíng)銷學(xué)之父菲利普科特勒認(rèn)為：市場(chǎng)由那些具有特定的需要或欲望的全部潛在顧客所組成。我們可以把它理 解為“市場(chǎng) =人口購(gòu)買力購(gòu)買欲望”。那么人口、購(gòu)買力和購(gòu)買欲望就成為決定某一產(chǎn)品市場(chǎng)需求量的三大要素。我們可以從這三個(gè)要素出發(fā)去分析對(duì)老年 公寓 的市場(chǎng)需求情況。 2.1 我國(guó)社會(huì)老齡化現(xiàn)狀與發(fā)展預(yù)測(cè) 2.1.1 我國(guó)老年人口數(shù)量多、比重大 我國(guó)是目前世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家，截至 2008 年底，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá) 1.5989 億，占全國(guó)總?cè)丝诘?12%，每年還將以 3.2%的速度增長(zhǎng)。 2014 年將達(dá)到 2 億， 2026 年將達(dá)到 3 億， 2037 年超過 4 億， 2051年，中國(guó)老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值 4.37 億，約為少兒人口數(shù)量的 2 倍。這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在 3-4億，老齡化水平基本穩(wěn)定在 31%左右， 80 歲及以上高齡老人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?25-30%，進(jìn)入一個(gè)高度老齡化的平臺(tái)期 屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口 。之后一直維持在 3-4 億的規(guī)模。 從2051 年到 2100 年是穩(wěn)定的重度老齡化階段。 2100 年，我國(guó)老年人口總量仍然高達(dá) 3.18 億，占全國(guó)總?cè)丝诘?31.09 。中國(guó)的人口老齡化問題將伴隨 21 世 6 / 73 紀(jì)始終。 摘自 2006年中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告 青 少年人口 占總 人口比 例 下降， 老年人口比 例 上 升 2.1.2 我國(guó)社會(huì)老齡化發(fā)展速度快 我國(guó)老年人口不僅規(guī)模巨大，而且老齡化發(fā)展迅速。 65 歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?7%提升到 14%，發(fā)達(dá)國(guó)家大多用了 45 年以上的時(shí)間，中國(guó)只用 27年就可以完成這個(gè)歷程，并且在今后一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都保持著很高的遞增速 7 / 73 度，屬于老齡化速度最快國(guó)家之列。 我國(guó)的老齡化現(xiàn)狀，成為老年公寓養(yǎng)老市場(chǎng)需求增大的客觀因素，為老年公寓養(yǎng)老提供了巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。 中國(guó)、亞洲和世界的平均年齡表 年份 中國(guó) 亞洲（含中國(guó)） 世界 1950 24 22 24 1980 22 21 23 2005 33 28 28 2015 37 31 30 2050 45 40 38 來 源 : CEIC, 高盛研究部預(yù)測(cè)。 2.1.3 “三口之家”已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu) 。 目前我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化 ， 現(xiàn)行的計(jì)劃生育政策是一對(duì)夫婦只生一個(gè)孩子 , 許多獨(dú)生子女成家之后 要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn) 4 :2 :1 的倒金字塔結(jié)構(gòu)。這種家庭結(jié)構(gòu)顯示出家庭贍養(yǎng)老人能力的減弱和社會(huì)壓力的增大。另外 ,隨著空巢家庭的增多 ,將會(huì)有越來越多的老人沒有子女照料 , 再加 之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題， 因此修建完善的社會(huì)服務(wù)網(wǎng)絡(luò) ,建立集服務(wù)、醫(yī)療、居住為一體的老年公寓是一個(gè)不可回避的問題 ,也是極好的選擇。 人口結(jié)構(gòu)的變化 ，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化（ ppt） a ”養(yǎng)兒防老”，“三、四代同堂”的傳統(tǒng)觀念受到?jīng)_擊 b 小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不斷上升 c “ 4： 2： 1”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加 社會(huì)上的 “ 空巢家庭 ” 逐漸增多 目前北京市 60歲以上 180多萬的老齡人口中 “空巢家庭”已近 30 未來 10年“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重可能達(dá)到 90 2.2 老年公寓市場(chǎng)存在較強(qiáng)的市場(chǎng)購(gòu)買力 2.2.1 老年人收入的提高為其購(gòu)買力提升提供了條件。 8 / 73 20 世紀(jì) 90 年代退休金增長(zhǎng)機(jī)制的建立，相應(yīng)提高了我國(guó)老年人口的人均可支配收入。據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查，目前我國(guó)城市老年人中有 42.8%擁有存款，僅退休金一項(xiàng)到 2010 年就增加到 8383 億元，到 2020 年為 28145 億元，2030 年為 73219 億元。此外在城市 60-65 歲老年人口中，大約 45%會(huì)選擇繼續(xù)就業(yè)， 除有退休金之外還將會(huì)有額外收入，按此預(yù)測(cè)，到 2050 年就會(huì)有 73200 億元消費(fèi)儲(chǔ)備金。因此，對(duì)老年消費(fèi)群體購(gòu)買力不應(yīng)小覷。 2.2.2 老年人福利水平提高為老年公寓養(yǎng)老消費(fèi)解除后顧之憂。 近年來，我國(guó)加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng)者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國(guó)有企事業(yè)單位擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國(guó)老年人口的總體購(gòu)買力水平。老年人在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人 手中的積蓄就可釋放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年公寓養(yǎng)老的壯大提供了有力保障。 2.2.3 子女為父母入住老年公寓提供資金支持。 子女以改善父母居住狀況為目的而購(gòu)買或租用老年公寓，成為老年公寓消費(fèi)的主力。當(dāng)前大多數(shù)年輕人難以抽出時(shí)間周全地照顧老人，因此他們就迫切希望有專門為老年人設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，硬軟件服務(wù)都能滿足老年人的行為與心理需求。年輕一輩為父母的健康長(zhǎng)壽考慮，購(gòu)置環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女購(gòu)買老年公寓的主要誘因。 2.3 老年公寓市場(chǎng)存在較強(qiáng)的購(gòu)買意向 2.3.1 養(yǎng) 老觀念的轉(zhuǎn)變促生老年公寓養(yǎng)老需求 現(xiàn)代社會(huì)里 ,隨著住房條件的改善及社會(huì)倫理觀念的不斷更新 ,成年子女與父母分開居住已相當(dāng)普遍 ， 老年人對(duì)于養(yǎng)老問題的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生改變，老人們正從現(xiàn)實(shí)和精神上逐步接受社會(huì)養(yǎng)老。 一方面，這 是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺?wù)公司介入居民的日常生活 ,減輕了 老年人 作為“家庭保姆”的負(fù)擔(dān)； 另一方面 ,社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的代溝客觀存在 ,他們的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧 ,他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾 ，并保護(hù)老人自 9 / 73 己的秘密和隱私 。因此 ,他們中許多人有自己獨(dú)住或與同齡老人相處的 愿望 ,故而對(duì)老年公寓的需求欲也日益增強(qiáng)。 2.3.2 消費(fèi)觀念的改變促進(jìn)購(gòu)買行為 隨著老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來。越來越多的老年人認(rèn)識(shí)到購(gòu)買老年公寓是一種投資，既可保值升值又可作為不動(dòng)產(chǎn)留給后代，他們?cè)絹碓皆敢馔顿Y老年公寓。 從以上分析可知構(gòu)成中國(guó)老年公寓市場(chǎng)的老年人口、購(gòu)買力和購(gòu)買意向三個(gè)要素都已基本具備 ,可以預(yù)測(cè)該產(chǎn)品會(huì)有很好的市場(chǎng)潛力。 在國(guó)內(nèi)，老年住宅這個(gè)特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意， 隨著未來中國(guó)老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢(shì)。 2.4 老年住宅開發(fā)存在著的主要問題 國(guó)家政策滯后 市場(chǎng)尚未具備良好的政策環(huán)境。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一系列扶持福利性老年公寓的相關(guān)政策，但尚未出臺(tái)政策扶持商業(yè)化開發(fā)、市場(chǎng)化運(yùn)作的老年公寓，國(guó)內(nèi)目前已經(jīng)開發(fā)的老年社區(qū)項(xiàng)目均面臨了這方面的政策瓶頸。 因此，政府應(yīng)加大扶持人口老齡化 老年公寓的購(gòu)買力 老年公寓的購(gòu)買意向 老年公寓的市場(chǎng)可行性 我國(guó)老年人口數(shù)量多、比重大 我國(guó)社會(huì)老齡化發(fā)展速度快 人口結(jié)構(gòu)的變化，社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多 老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女為父母入住老年公寓提供資金支持 養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變促生老年公寓養(yǎng)老需求 消 費(fèi)觀念的改變促進(jìn)購(gòu)買行為 10 / 73 力度，使老年住宅“事業(yè)化”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)化”。有關(guān)部門應(yīng)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)節(jié)，在有關(guān)法律法規(guī)的監(jiān)督管理下，通過充分有序的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)等方式，使整個(gè)建筑大市場(chǎng)活躍起來。尤其是對(duì)于老年住宅建設(shè)專項(xiàng)項(xiàng)目，在同等條件下，優(yōu)先解決建設(shè)貸款，以吸引開發(fā)商投資；對(duì)于新開發(fā)小區(qū)，達(dá)到或超過老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的相應(yīng)比例的，適度減免配套費(fèi)；對(duì)于舊有住宅增設(shè)老年人專用設(shè)施或場(chǎng)地的，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，優(yōu)惠稅收。 銀行與政府不協(xié)調(diào) 目前銀行承認(rèn)老年公寓是福利性、公益性的事業(yè)，可以申請(qǐng)貸款，而政府有關(guān)部門按普通房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作。多年以來，政府一貫倡導(dǎo)社會(huì)福利社會(huì)辦，但作為一項(xiàng)新型的老年服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，民營(yíng)企業(yè)要想把養(yǎng)老設(shè)施辦好，需要國(guó)家政策支持，但國(guó)家福利 政策有限，“眉毛胡子一把抓”一律按房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)化運(yùn)作。因此需要政府與銀行的進(jìn)一步溝通，盡快落實(shí)相關(guān)的貸款優(yōu)惠政策。 對(duì)老年人的年齡歧視 老年人作為一個(gè)特殊群體，有著他們的共同需求。但作為老年人個(gè)體，由于他們的年齡、性別、職業(yè)、文化程度、生活條件、身體狀況等方面的差異，其經(jīng)濟(jì)收入的不同，老年住宅開發(fā)者不應(yīng)把經(jīng)濟(jì)收入少，社會(huì)地位低下，購(gòu)買力不強(qiáng)的老年人排斥在外。國(guó)家應(yīng)盡快制定相關(guān)扶老購(gòu)房政策。一方面加強(qiáng)老年住宅市場(chǎng)和老年人房地產(chǎn)開發(fā)的管理，規(guī)范老年人住宅的指標(biāo)體系，成為衡量老年住宅的標(biāo)準(zhǔn)，提防房地產(chǎn)商打著老年 人住宅的幌子，打老年人的主意，炒作老年房地產(chǎn)；政府應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)商強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家要求建筑老年住宅。另一方面，老年住宅要注意低收入和貧困的老年人，讓貧困老年人住得起老年公寓的房，多做“雪中送炭”的事，使眾多的老年人享受到國(guó)家、社會(huì)、社區(qū)的關(guān)愛。 11 / 73 2.5 我國(guó)養(yǎng)老住宅的相關(guān)政策 目前，我國(guó)針對(duì)老年養(yǎng)老居住問題的政策、法律法規(guī)和制度很不健全。對(duì)于民間興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，在涉及相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)的護(hù)理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面還不完善。雖然我國(guó)也出臺(tái)了一些鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老事業(yè)領(lǐng)域的稅收方面的優(yōu)惠措施，但 這些都針對(duì)具有福利性的機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)化運(yùn)作的老年住宅的土地、稅收、融資等方面的具體法規(guī)幾乎沒有，但企業(yè)在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)可以通過和地方政府協(xié)商，獲得地方政府在資金和土地等方面的支持。 國(guó)家及相關(guān)部委頒布的指導(dǎo)性政策 這些政策都是一些宏觀的 指導(dǎo)性文件，缺乏具體的可操作性 。 老年住宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 為保障老年建設(shè)適合老年人的需求，國(guó)家分別于 1999 年頒布了老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、 2002 年頒布了城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及 2005 年頒布了住宅建筑規(guī)范。這些都對(duì)老年住宅做出了一些原則性規(guī)定，但因沒有從老年人的年齡 和健康狀況考慮進(jìn)行細(xì)分，在建設(shè)中對(duì)老年人的需求考慮也不多，因此具體實(shí)施很困難，基本沒有得到落實(shí)，使老年住宅在建設(shè)和開發(fā)中發(fā)展緩慢。 國(guó)家及北京市對(duì)于部分福利性老年服務(wù)機(jī)構(gòu)給予了稅收等方面的優(yōu)惠政策 1、營(yíng)業(yè)稅方面 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù) 免征營(yíng)業(yè)稅 。 2、所得稅方面 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知和北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局 ,在所得稅方面給予的優(yōu)惠有： （ 1）對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所）， 暫免征收企業(yè)所得稅 ，其自用的房產(chǎn)、土地車船暫 免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅 。 12 / 73 （ 2）對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免 征收企業(yè)所得稅 ，其自用的房產(chǎn)、土地車船 暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使 用稅 。 3、部分地區(qū)給予符合條件的福利性服務(wù)機(jī)構(gòu)給予補(bǔ)助 北京市民政局資助社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)實(shí)施細(xì)則（試行）第六條規(guī)定：凡屬資助范圍內(nèi)、符合資助條件的，由法人（非政府機(jī)構(gòu)）、自然人及其他組織舉辦的，自收自支、自負(fù)盈虧經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，按入住滿一個(gè)月的托養(yǎng)人員實(shí)際占用床位數(shù)，每月每張床位補(bǔ)助 100 元。此外， 2008 年月 12 月，國(guó)務(wù)院在關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見中首次發(fā)出鼓勵(lì)信號(hào)： “ 推動(dòng)健康保險(xiǎn)發(fā)展，支持相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資醫(yī)療養(yǎng)老實(shí)體 。 ” 該項(xiàng)政策為保險(xiǎn)資金進(jìn)入老年產(chǎn)業(yè)掃清的障礙。 部 分企業(yè)在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)得到了地方政府資金和土地方面的支持 由于養(yǎng)老住宅具有社會(huì)公益性，一些地方政府出于政績(jī)和聲譽(yù)等方面的考慮會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。 如 上海親和源 得到了南匯區(qū)政府提供的 50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低 很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。 但是由于政府和企業(yè)的價(jià)值取向的不同，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都 為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了定時(shí)炸彈 。廣州 頤年園 作為 20 世紀(jì) 90 年代的以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，政府支持為輔進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的大 型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設(shè)立老年村籌建處全程參與該項(xiàng)目的開發(fā)，并劃撥 500 畝土地和 1400 萬元啟動(dòng)資金。但是由于廣州頤年園發(fā)展有限公司的賬目混亂，廣州市政府決定由廣州市民政局接替原廣州老年村籌建處成為廣州頤年園發(fā)展有限公司兩大股東之一，但由于廣州市民政局不具有法人資格，導(dǎo)致廣州頤年園發(fā)展有限公司的法人資格報(bào)批受阻，一期住宅項(xiàng)目無法進(jìn)行綜合驗(yàn)收，二期項(xiàng)目也拿不到預(yù)售證，最終導(dǎo)致銀行貸款無法歸還，所建住宅被法院查封。最終，廣州市民政局退出該項(xiàng)目，市政府 先前給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)重新核算該項(xiàng)目的地價(jià)及 13 / 73 所需繳納的各種費(fèi)用。 民營(yíng)公助的杭州金色年華在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進(jìn)行出售，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間太長(zhǎng)，利潤(rùn)較低，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。 第三章 中高端老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 我國(guó)人口開始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，將進(jìn)入老年型國(guó)家?，F(xiàn)階段沿海及發(fā)達(dá)城市快速進(jìn)入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門、青 島等城市都開始興建老年社區(qū)。 3.1 現(xiàn)存方式 作為中高端老年住宅市場(chǎng)，現(xiàn)存的方式有兩種，一種是高檔養(yǎng)敬老院，一種 14 / 73 是商品住宅。 其中中高檔養(yǎng)敬老院中的公辦民營(yíng)型是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利能力。通常具有政府或者慈善機(jī)構(gòu)的背景，在經(jīng)營(yíng)方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施一般全免費(fèi)，每個(gè)月免費(fèi)體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費(fèi)服務(wù)方便，如： 固定收費(fèi)內(nèi)容 ：入住時(shí)的一次性押金收費(fèi)和每月租金收費(fèi) -針對(duì) 入住的環(huán)境來制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)常性收費(fèi)內(nèi)容 ：護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi) -根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費(fèi)標(biāo)注； 不固定收費(fèi) ：某些特殊服務(wù)方面。 老年商品住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年商品住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來說，能夠稱得上老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國(guó)內(nèi)有兩個(gè) ，一個(gè)是廣州的頤年園 中國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大的老年社區(qū)；另外一個(gè)是北京的東方太陽(yáng)城 目前國(guó)內(nèi)最大的退休社區(qū)。 這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個(gè)社區(qū)做成集教育、 休閑、醫(yī)療、購(gòu)物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)到“學(xué)、養(yǎng)、住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項(xiàng)目。但同時(shí)必須依托文化素質(zhì)相對(duì)較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受 15 / 73 全新退休生活方式的老年群體。 3 2 市場(chǎng)分布 目前國(guó)內(nèi)盈利型老年住宅主要分布于城市老齡化情況比較嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民消費(fèi)力強(qiáng)的城市，如北京、上海（以出租型公寓為主）和廣州等大型城市。其中，由于北京是我國(guó)首都，國(guó)家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位的離退休人員數(shù)量也位居全國(guó)首位，這部分老年人的消費(fèi)力較強(qiáng)，受教育程度較高，相應(yīng)的對(duì)獨(dú)居養(yǎng)老模式有一定認(rèn) 可，相對(duì)其他城市而言，老年住宅市場(chǎng)的有效需求較為明顯，因此北京市場(chǎng)上的老年住宅項(xiàng)目也相對(duì)較多。而其他城市目前 真正意義上的營(yíng)利型老年住宅還很少， 仍舊以政府出資興建的福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。 北京 :北京東方太陽(yáng)城、北京太陽(yáng)城、將府莊園、太申祥和敬老院、曜陽(yáng)國(guó)際敬老院、匯晨敬老院、康夢(mèng)園敬老院、壽山福海敬老院 上海： 親和源 浙江： 金色年華 廣州： 頤年園 3.3 入住情況 當(dāng)前 中高檔 老年住宅供應(yīng)少；中高端養(yǎng)敬老院入住率均在 80%以上。 級(jí)別 服務(wù)項(xiàng)目 床位 住宿率 顧客滿意度 一星 12 項(xiàng)目以上 50 以上 55% 80以上 二星 14 項(xiàng)以上 100 以上 60% 80以上 三星 16 項(xiàng)以上 150 以上 70% 80以上 四星 18 項(xiàng)以上 200 以上 80% 80以上 五星 20 項(xiàng) 200 以上 80% 80以上 數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)關(guān)于老年住宅調(diào)研資料 16 / 73 3.4 經(jīng)營(yíng)方式 老年公寓項(xiàng)目相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、資金回收期長(zhǎng)。老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有專家稱 老年住宅的總體造 價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。 老年住宅 的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而 老年住宅 則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此 老年住宅 的運(yùn)營(yíng)模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營(yíng)。 3.5 客群 老年住宅 的主要消費(fèi)群體分析： 出生在 50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能 力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。 中高檔養(yǎng)敬老院 老年商品住宅 酒店式管理的月租金式經(jīng)營(yíng)模式 純出售房屋的產(chǎn)權(quán) 出售房屋使用權(quán)、出租房屋（會(huì)員制） 17 / 73 生在新中國(guó)，長(zhǎng)在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，50-60歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們； 20世紀(jì) 50年代，中國(guó)出生人口爆發(fā)式增長(zhǎng)，出生人口約為 2億； 他們并不渴求的財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫； 現(xiàn)在， 50年代人年齡在 50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段； 18 / 73 第四章 國(guó)內(nèi)老年地產(chǎn) 案 研究 （案例借鑒） 樣本篩選情況 ： 此次調(diào)研主要針對(duì)國(guó)內(nèi)中高端老年住宅進(jìn)行的，公辦公營(yíng) 4 家：上海眾仁花苑、上海眾仁樂園、北京第一福利院、北京第五福利院；公辦民營(yíng)：北京匯晨敬老院、北京康夢(mèng)圓敬老院、北京壽山福海敬老院、上海中福會(huì)；民辦民營(yíng)：北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓、北京太申祥和國(guó) 際老年公寓、北京將府莊園、北京太陽(yáng)城、北京東方太陽(yáng)城、上海親和源、浙江金色年華、廣州頤年園、三亞清平樂、海南省五指山雙大和園、綠地 21 城孝賢坊； 公辦公營(yíng) 公辦民營(yíng) 民辦民營(yíng) 銷售 持有 銷售 +持有 上海眾仁花苑 北京匯晨敬老院 綠地 21城孝賢坊 長(zhǎng)三角最大養(yǎng)老“基地” 上海親和源 會(huì)員制國(guó)際老年社區(qū) 北京太陽(yáng)城 全國(guó)首創(chuàng)“老年多元化居住社區(qū)” 上海眾仁樂園 北京康夢(mèng)圓敬老院 浙江金色年華 完全退休中心 北京東方太陽(yáng)城 中國(guó)老齡化事業(yè)的領(lǐng)跑者 北京第一福利院 北京壽山福海敬老院 北京將府莊園 京城旗艦星級(jí)養(yǎng)生養(yǎng)老莊園 三亞清平樂 陽(yáng)光老年地產(chǎn)開創(chuàng)者 北京第五福利院 上海中福會(huì) 太申祥和 度假勝地養(yǎng)生天堂 廣州頤年園 北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓 海南省五指山雙大和園 五指山 首個(gè)定制式 純養(yǎng)老社區(qū) 眾人花苑、眾人樂園、匯晨三家是屬于養(yǎng)敬老院類別，全 國(guó)和他們一樣的養(yǎng)敬老院還有很多，這三家是同類別中軟硬件做的最好的代表。 可以看到 老年 商品 住宅 中， 多是采用持有、持有 +銷售 的運(yùn)營(yíng)模式 ，純粹銷售的很少，大多是某個(gè)大盤中開發(fā)出幾棟老年公寓作為銷售 利潤(rùn)點(diǎn) 。綠地 21 城孝賢坊就是在郊 區(qū)大盤綠地 21 城包含的其中一個(gè)社區(qū)。 21 城總體規(guī)劃為 13 平方公里，包含 4 大社區(qū)，尊老社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、度假社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，尊老社區(qū)主要指孝賢坊。主要采取銷售的方式，并不持有老年社區(qū)配套物業(yè)，持有的物業(yè) 19 / 73 也僅僅是整個(gè)大盤的配套物業(yè)。 專業(yè)做老年社區(qū)的開發(fā)商一般不會(huì)采用純銷售的方式。 案例選取標(biāo)準(zhǔn) ： 通過研究比較和參觀學(xué)習(xí)，選取三種經(jīng)營(yíng)模式中最有代表性、最出色的案例來進(jìn)行深入研究分析。 公辦公營(yíng) 公辦民營(yíng) 民辦民營(yíng) 銷售 持有 銷售 +持有 上海眾仁花苑 北京匯晨敬老院 綠地 21城孝賢坊 長(zhǎng)三角最大養(yǎng)老“基地 ” 上海親和源 會(huì)員制國(guó)際老年社區(qū) 北京東方太陽(yáng)城 中國(guó)老齡化事業(yè)的領(lǐng)跑者 上海眾仁樂園 浙江金色年華 完全退休中心 三亞清平樂 陽(yáng)光老年地產(chǎn)開創(chuàng)者 北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓 太申祥和 公辦公營(yíng)老年住宅全國(guó)做的最好的是上海眾仁花苑和樂園，早已滿員，是上海養(yǎng)敬老院的窗口單位。 公辦民營(yíng)的老年住宅中，北京數(shù)量居多，其他城市相對(duì)較少，在北京匯晨是第一家由政府投資建設(shè)的老年社區(qū)，也是政府投資規(guī)模最大的一個(gè)。 民辦民營(yíng)的持有中之所以選擇四個(gè)，是因?yàn)檫@四個(gè)代表了四種典型的融資模式： 上海親和源 ：建筑用地，會(huì)員制的形式，（會(huì)員卡繳費(fèi)、年會(huì)繳費(fèi)）購(gòu)買 50使用權(quán)成為會(huì)員，每年還要繳納相當(dāng)數(shù)額的年費(fèi)。 浙江金色年華 ：福利用地，購(gòu)買 50 年房屋使用權(quán)，可轉(zhuǎn)讓但金色年華不回購(gòu)，再繳納少量物業(yè)費(fèi)用 曜陽(yáng) ：商業(yè)用地，出售 70 年使用權(quán)，然后按折扣價(jià)回購(gòu)產(chǎn)權(quán)。 太申祥和 ：（用地不詳細(xì)）繳納高額押金，然后付少量物業(yè)費(fèi)或租金形式入駐。 20 / 73 銷售 +持有型老年社區(qū)最好的當(dāng)然是北京東方太陽(yáng)城，同時(shí)選取三亞清平樂是因?yàn)樗粌H具有老年養(yǎng)老的概念，還有度假、候鳥式養(yǎng)老的概念，因?yàn)橘?gòu)買三亞清平樂房屋的業(yè)主 他們最大的特征是普遍來 自于東北 /北京等氣候寒冷的地區(qū) ； 購(gòu)買項(xiàng)目主要是為了避冬和養(yǎng)老； 主要居住時(shí)間是冬天 ， 其次是選擇常年和秋季 。 1、 北京東方太陽(yáng)城 中國(guó)老齡化事業(yè)的領(lǐng)跑者 北京地區(qū)出售型代表 21 / 73 真正意義上的老年住宅在國(guó)內(nèi)的發(fā)展是非常有限的，所以擁有設(shè)計(jì)與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)非常少，從這方面說，國(guó)外一些知名的建筑事務(wù)所和專門建設(shè)、經(jīng)營(yíng)老年住宅的房地產(chǎn)企業(yè)擁有較多的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。 境外設(shè)計(jì)公司：美國(guó) SASAKI 設(shè)計(jì)公司、美國(guó) K.J.A 建筑事務(wù)所、丹麥 KAB 集團(tuán)。 22 / 73 2、北京曜陽(yáng) 產(chǎn)品價(jià)值 23 / 73 配套價(jià)值 3、北京太申祥和 北京地區(qū)交大額押金代表 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積 10 萬平方米，采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑。擁有單人間、雙人間、套間 VIP 共計(jì) 380 個(gè)床位，提供星級(jí)賓館服務(wù)，園區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，亭臺(tái)長(zhǎng)廊姿態(tài)萬千，仿佛來到世外桃源。 中心還會(huì)定期組織各種各樣適合老年人的活動(dòng)，通過活動(dòng)促進(jìn)老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒暢，身強(qiáng)體檢。 中心還有與老年公寓相配套的先進(jìn)的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時(shí)還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢。這些都成為吸引客源的主要特征。 地理位置 太申祥和位于北京市昌平區(qū) 內(nèi)，從京昌高速路北安河第九出口上附路， 24 / 73 向西行 500 米路北既是。 其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通為項(xiàng)目的運(yùn)做提供了有利的條件。 社區(qū)配套 社區(qū)內(nèi)主要側(cè)重滿足老年人居住生活的配套設(shè)施?？刁w中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂項(xiàng)目，擁有不同規(guī)格的大中小會(huì)議室、對(duì)外可以同時(shí)接納 500人的團(tuán)隊(duì)會(huì)議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的休想場(chǎng)所。 太申祥和體檢中心擁有一流的體檢設(shè)備，可以進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢，生化、 B 超、心電圖及癌前普查，同時(shí)中心聘請(qǐng)具有臨床經(jīng)驗(yàn)的老中醫(yī)采取傳統(tǒng)方式診治，尤其對(duì)類風(fēng)濕痛風(fēng)、 股骨頭壞死有顯著療效。 運(yùn)營(yíng)方式 太申祥和與前邊兩個(gè) 項(xiàng)目不同 ，其采取會(huì)員制托老的形式進(jìn)行