南京某園林項目可行性研究報告

南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 1 目 錄 項目決策背景與摘要 一、內部因素 二、外部環(huán)境 第一部分 項目概況 一、宗地位置 二、宗地現(xiàn)狀 三、周邊道路及出行方式 四、周邊 3 公里社區(qū)配套 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 六、市政配套 七、規(guī)劃設計要求 第二部分 法律風險分析 一、土地出讓條件 二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段 三、總體評價 第三部分 市場分析 一、南京房地產市場簡述 二、玄武、孝陵衛(wèi)市 場概況 三、競爭市場分析 四、需求市場特征 五、產品建議和目標客戶定位 第四部分 規(guī)劃設計初步分析 一、規(guī)劃設計草案 二、規(guī)劃設計草案分析 第五部分 工程及銷售計劃 一、一期開工時間確定 二、工程及銷售計劃 第六部分 成本及投資收益預測 一、成本預測 二、稅務分析 三、經濟指標分析 四、現(xiàn)金流量 第七部分 競爭對手分析 一、已購買標書的發(fā)展商 二、其它本地發(fā)展商 第八部分 綜合分析與建議 一、優(yōu)勢與劣勢 二、結論與建議 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 2 項目決策背景與摘要 一、內部因素 1、項目地處紫金山山腳、中山門外大街北側、龍宮路東側、滬寧高速南側 ， 緊靠地鐵二號線下馬坊站。 規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項目類型。 2、 XX房地產 公司 XX都市園林 項目將于 2008年全部開發(fā)完畢，當年結算金額缺口約為 3億元。本項目總建筑面積 19萬平米， 2013年可結算面積約 9萬平米，結算金額約 4億元，并可為 XX房地產 公司 2013-2015年提供主要利潤來源。 3、南京市未來 5-10年內的重點發(fā)展方向為河西、江寧和 城東，地處南京東部的 孝陵衛(wèi)區(qū)域將成為 政府重點投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局， XX房地產 公司應在孝陵衛(wèi) 區(qū)域選擇合適的項目，為公司在南京的進一步發(fā)展奠定基礎。 4、 XX都市園林 項目 的成功開發(fā)為集團全面啟動南京市場奠定了基礎，也為下一步開發(fā)中高檔項目創(chuàng)造了條件 。 二、外部環(huán)境 1、本項目是主城范圍內 規(guī)模 比較大 的完整地塊， 地形條件較優(yōu)越，由于位于紫金山山腳，周圍可用于住宅開發(fā)的土地不多，面臨的競爭壓力較小 。 2、項目距 老城區(qū) 新街口 5公里， 車程只需 20分鐘左右（考慮堵車因素）。項目距地鐵二號線下馬坊站只有 150米，坐地鐵到 新街口 僅 10分鐘 。 項目位于寧杭公路與中山門外大街的交界處，位于南 京主城東出口的要道上，交通便利。 3、 項目位于 紫金山 山腳 ， 前有一條源于紫金山的小溪 ， 后有紫金山郁郁蔥蔥的樹林，空氣清新， 風景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越， 是難得的都市自然山水園林 。 4、項目南鄰南理工和南理工附屬幼兒園，西南有南京農業(yè)大學，東距 南京市第九中學震旦校區(qū) 僅五百米。周圍一公里之內還有 南京市孝陵衛(wèi)中心小學 、 南京市長江路小學分校鐘山花園城校區(qū) 、 南京市孝陵衛(wèi)中心小學附屬幼兒園 、 長江路小學銀城雙語幼兒園 等 學校 ，教育條件非常優(yōu)越。 5、政府啟動本項目的主要目的在于提升南京出路沿線的形象，打造紫金 山山腳高檔次住宅小區(qū)群帶，并帶動個紫金山 區(qū)域 進一步高質量的發(fā)展 。該項目拆遷改造土地總面積 120畝，除實際出讓的 100 畝之外，其余近 20 畝土地全部用于綠化 和公共服務設施 ，因此，該項目實際可利用的資源價值高。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 3 第一部分 項目概況 一、宗地位置 中山門外大街北側、滬寧高速南側、龍宮路東側 。 宗地位于南京主城東側、中山門外大街北 側 ，是南京市區(qū)東出口的必經之地， ，距 南京火車站 10 公里，距新街口 CBD 和湖南路商業(yè)中心分別為 5 公里和 8 公里， 去 年 5 月地鐵二號線 開通后，宗地至老城區(qū)中心僅10 分鐘車程。 紫金山山與南 京理工大學 之間。 項目 北靠紫金山 山，南側緊臨 南京 理工大學 。 二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍 宗地北靠紫金山，南接中山門外大街，西起龍宮路，東至都市山莊 。 南京農業(yè)大學 南京理工大學 圖 1-1 宗地四至范圍 2、宗地形狀 宗地東西長、南北窄、東北內凹，形狀酷似三角形 。 表 1-1 宗地面積指標 指標 總用地 綠化用地 配套學校用地 凈用地 長（米） 316 150 210 寬（米） 257 100 200 面積（平米） 81212 合 120 畝 15000 66000 合 100 畝 中山門 寧杭公路 寧棲公路 紫金 山 宗 地 寧棲公路 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 4 3、宗地標高 （ 1）宗地內部東高西低 宗地標高 25-57 米，東高西低，最大高差 5 米，綜合坡度 1.5 度。 按標高 31 米以下、 31-40 米、 40 米以上將宗地劃分為 3 個區(qū)域，其中， 40 米以上區(qū)域占總用地面積的近一半， 31 米以下和 31-40 米區(qū)域各占四分之一左右。 （ 2）宗地標高 東 北部顯著低于紫金山 。 西 南部部與中山門外大街 基本持平 ,局部高于中山門外大街 1 米。 東南部局部區(qū)域低于南京理工大學 ，最大高差 2 米左右。 西 北部 低于滬寧高速大約 4 米 。 4、地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀以學校 、居民住宅、 公園 、 醫(yī)院 為主，其中， 學校和公園占總用地面積的 一半以上 。 （ 1） 學校 主要 學校共計 9 所，如下所示： 大學：南京理工大學、南京農業(yè)大學 中學： 南京市第九中學震旦校區(qū) 小學： 南京市孝陵衛(wèi)中心小學 、 南京市長江路小學分校鐘山花園城校區(qū) 幼兒園： 南京理工大學附屬幼兒園 、 萬恒 南師附小附屬幼兒園 、 南京市孝陵衛(wèi)中心小學附屬幼兒園 、 長江路小學銀城雙語幼兒園 （ 2）居民 及住宅 居民 主要以各學校的教職工及其親屬居多，流動人口以大學生為主 。 住宅多為上世紀末修建的小高層居民區(qū)，已不能 滿足現(xiàn)代社會的需要。 （ 3）公園 下馬坊 公園位于宗地的西北方，占地 300 余畝，公園內樹木蔥郁，鳥語花香，是居民晨圖 1-2 宗地與周邊高差剖面圖（南北向東側） ） 滬寧高速 中山門外大街 宗地地面 55m 4m 紫金山山腳 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 5 練，散步的好去處。 （ 4）醫(yī)院 地塊內有 南京市鐘山醫(yī)院 、 南京市中西醫(yī)結合醫(yī)院 、 南京農業(yè)大學醫(yī)院 、 南京理工大學醫(yī)院 、 二十八所職工醫(yī)院 ，就醫(yī)十分方便 。 （ 5）商場 宗地 旁剛建成一個大型蘇果超市，面積約 10000 平方米 ，商品種類齊全，價格公道 。 并新建成了一條商業(yè)街。 地塊內另有蘇寧商場，石林百貨等大型購物商場 。 5、拆遷 拆遷土地總面積 約 120 畝，房屋總面 積 1 萬平米，居民 100 戶 ，需安置人口 361 人 。 拆遷的難度相對較小。 三、周邊道路及出行方式 1、道路 對外聯(lián)系道路主要有中山門外大街、滬寧高速 、 寧杭公路、 勝利村 路 和龍宮路 5 條，其中： 中山門外大街 ： 是城市東西向主干道 ，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系 的主要通道 。通過中山門外大街可聯(lián)接滬寧高速、中山東路、苜蓿園大道等，是城東地區(qū)進入老城區(qū)最便捷、最快速的通道。 滬寧高速 ： 起于中山門，是連接南京與上海最重要的一條通道，通過滬寧高速從南京到上海只需兩小時左右。 寧杭公路 ：舊時連接江蘇和浙江的一條重要通道，經過拓寬后時速可達 110 公里 /小時，是聯(lián)通老城區(qū)于東部郊區(qū)的一條快速通道，也是南京東面出口的一條便捷通道。 勝利村路 ：通往勝利村，可由此到達南理工四號門和石林百貨 。 龍宮路 路 ：北通美齡宮、海底世界、明孝陵 、中山陵 等， 南接后標營路 。 表 1-2 宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽 名稱 級別 寬度（ m） 車道 速度（公里 /小時） 交通流量 （輛 /日） 路面 中山門外大街 城市主干線 30 雙向 6 車道 80 20000 瀝青 滬寧高速 高速公路 50 雙向 8 車道 130 30000 混凝土 寧杭公路 一級國道 37 雙向 6 車道 110 15000 混凝土 勝利村路 城市支路 20 雙向 4 車道 60 2000 瀝青 龍宮路 城市支路 10 雙向 2 車道 60 1000 瀝青 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 6 龍宮路 滬寧高速 宗地 中山門外大街 寧杭公路 龍宮路 勝利村路 圖 1-3 宗地現(xiàn)狀道路 2、公共交通 宗地周邊公共交通發(fā)達，目前有 14 條 公交線路， 其中兩條夜間路線 ， 公交車?？空揪嘧诘丶s 100 米 ，平均每條線路 10-15 分鐘一班，晚上最后一班 23： 00 結束 。 表 1-3 公交線路基本情況 公交線路 通行區(qū)間 通行時間 班次間隔 游 2 靈谷寺 小衛(wèi)街 雨花臺南門 6:30-20:00 5 分鐘 5 路 柳營 小衛(wèi)街 莫愁新寓 4:30 23:00 5 分鐘 36 路 柳營 小衛(wèi)街 南京火車站 5:00 21:25 5 分鐘 49 路 新和源裝飾城 小衛(wèi)街 南京理工大 5:00 23:05 5 分鐘 51 路 太陽城 小衛(wèi)街（東） 雙橋門（東） 5:00 21:20 5 分鐘 55 路 長白街小衛(wèi)街 悅民路 5： 30 22： 20 5 分鐘 84 路 南京理工大小衛(wèi)街 雨花臺南大門 6： 00 22： 20 10 分鐘 121 路 鎖石生態(tài)園 小衛(wèi)街 石門坎 6： 00 22： 10 20 分鐘 142 路 長白街小衛(wèi)街 南灣營 6： 30 20： 30 15 分鐘 163 路 長江路 小衛(wèi)街 南灣營 5:40 23:00 15 分鐘 314 路 悅民路 小衛(wèi)街（東） 富麗山莊 6:00 20:00 20 分鐘 315 路 倉波門 小衛(wèi)街 白馬公園 6： 00 19： 00 20 分鐘 805 路 五洲裝飾城 小衛(wèi)街 南灣營 22： 35 04： 10 15-35 分鐘 814 路 南灣營 小衛(wèi)街 公交總公司駕校 23:00 04:55 20-35 分鐘 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 7 3、軌道交通 地鐵 2 號線沿 中山門南大街 從宗地南側穿過， 宗地距下馬坊地鐵站僅 150 米 。 四、 周邊 3公里社區(qū)配套 項目周邊 一公里之內 就有大學、中學、小學、幼兒園多所，另有鐘山醫(yī)院、南京理工大學醫(yī)院、南京農業(yè)大學醫(yī)院等，一公里到兩公里的范圍之間中高檔住宅小區(qū)也 比較集中 ： 宗地周邊社區(qū)配套 都十分充裕，尤其是學校、醫(yī)院，因此不用為項目修建的配套設施。 項目與市中心以及周邊主要配套區(qū) 新街口 、 大行宮 和 月牙湖 之間交通發(fā)達，車程在 5-10 分鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務問題。 五、周邊環(huán)境 （ 1） 北靠紫金山 ， 西面下馬 坊 公園， 景觀資源豐富，是 孝陵衛(wèi)區(qū) 生態(tài)環(huán)境保護最好的區(qū)域 紫金 山 山呈圓形，東西 長 7 公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北， 海拔 448 米 ，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰。 山勢東西向平緩，靠近宗地的南北向山勢陡峭，坡度 60左右。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山上交通發(fā)達，山頂有著名的山頂公園 。 整座山 就是南京最賦盛名 的 大型 風景區(qū) ：鐘山風景區(qū) 。 名勝古跡匯集四周，潛隱山間，例如著名的中山陵、明孝陵、靈谷寺、美齡宮、海底世界、紫金山索道等。 下馬坊公園 位于宗地西 側， 占地 300 余畝 ， 是明孝陵的一部分，現(xiàn)在修復后免費開放 。 植被茂密， 綠草如茵 ， 既有優(yōu)美的自然風光，也有厚重的 名勝 古跡 ， 是散步休息的好去處 。 （ 2）空氣質量 南京市常年主導風向為東南風和東風，宗地處于城市上風向，城市工業(yè)區(qū)位于宗地以北 10 公里以外，東、南方向均無污染型的廠礦企業(yè)。 主要污染源來自滬寧 高速 、 中山門外大街 通行車輛的尾氣及粉塵污染。 （ 3）噪聲影響 周邊 無廠礦、倉庫等，主要噪聲來自周邊道路 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 8 滬寧高速 ： 上午 40 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 10 輛 /分鐘；客貨比 5:3。 中山門外大街 ：上午 30 輛 /分鐘，下午 20 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比 2:1。 龍宮路 ：車流量白 天 4-5 輛 /分鐘；以客車為主 。 表 1-4 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時段 分次測試 滬寧高速 中山門外大街 客車 貨車 總計 客車 貨車 總計 10:00 12:00 1 25 15 40 19 14 33 2 27 12 39 14 14 28 3 23 18 41 15 13 28 平均 25 15 40 16 14 30 14:00 16:00 1 20 7 27 13 7 20 2 16 7 23 14 8 22 3 15 9 24 14 5 19 平均 17 8 25 14 6 20 噪聲值 白天不同時段噪聲值相近，無顯著時段差別。 日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 10dB。 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧高速 100 米，后退中山門外大街 50 米，后退龍宮 路 10 米。 排洪與泥石流影響 鐘山園林項目前面有一條天然小溪 ，雨水沿 小溪 自然排放。 雖 地塊地處山腳下，地勢低洼，但紫金山浮土層厚 ， 加上枯枝落葉層厚，蓄水功能強 ，因此，項目開 發(fā) 無需修建排洪溝，就可 解決雨季洪澇問題。 紫金山植被保護良好 ， 因此不用擔心 遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 六、市政配套 1、宗地內部現(xiàn)狀 宗地內無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東 北 向西 南 通過明 溝排放到 西 南側，至今沒有發(fā)生過洪澇。 電力線通過電線桿接入。 自來水、電話、有線電視、煤氣由中山門外大街 接入。 2、周邊道路市政管線 中山門外大街 規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 管線設施十分齊全 。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 9 綜合分析 ， 污水排放管線及排水方向目前尚不明確 ，雨水排入西側小溪 ； 電力、給水、雨水可從中山門外大 街 接入或排出。 電信、煤氣 也 可從 中山門外大街 接入。 龍宮路 中山門 外大街 圖 1-4 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設計要求 根據規(guī)劃設計要點，宗地總建筑面積 19 萬平米，綜合容積率為 0.5， 建筑類型為單戶型雙層別墅 和多層住宅 。 表 1-5 主要規(guī)劃設計要求 指標 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住用地（可建別墅、多層住宅 ） 建筑形態(tài)比例 多層住宅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/3。 別墅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/2。 容積率（） 別墅 0.3、多層住宅（含公建配套） 1.0 規(guī)劃布局 多層住宅應放在用地的東北 部， 西南部 必須建別墅，其用地不納入用地分配計算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過五層 別墅為雙層別墅 建筑間距 多層住宅的南北向間 距必須大于 1： 1.3 其它 高壓線可以移位 建設要求 1、地塊周邊綠化帶和綠化帶內 6 米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設。 圖例 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 10 表 1-6 根據規(guī)劃設計要點計算的面積指標 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 多層 6 1.0 6 別墅 10 0.3 3 合計 19 0.5 9 第二部分 法律風險分析 一、土地出讓條件 1、出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競買人資格 1、境內外的公司、企業(yè)和其它組織。 2、獨立競買、聯(lián)合競買皆可。聯(lián)合競買者須提供聯(lián)合競買協(xié)議。 3、競買單位必須取 得南京市建委的資質認定。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進行現(xiàn)場書面競價，出價最高者為競得人 。 底價 1.5 億元。 加價幅度 200 萬元的整數(shù)倍。 競買保證金 2000 萬元，競買截止之日后三日內退回（不計利息）。 報價方式 現(xiàn)場書面報價。 不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 報價幣種 人民幣。 成交價款構成 包括土地拆遷安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益； 不含其它稅費。 競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢 標。 項目公司的成立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。 無效報價 1、報價低于底價； 2、報價不高于前一輪報價； 3、未按加價幅度報價； 4、報價書未蓋單位公章； 5、報價書未經法人代表簽署，或雖經委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 6、報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 7、一份報價書中有兩個或兩個以上報價； 8、未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； 9、實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致； 10、其它按規(guī)定應屬無效的。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 11 （ 2）出讓程序 報名 工作日 20011 年 11 月 29 日至 2011年 12月 23 日 辦理報名手續(xù)，填寫報名表及提交有關報名資料，經審查符合競買資格的，向南京市土地市場管理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領取競買報價書開始報價。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內給予退回（不計利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權成交價款。 答疑 書面答疑。競買者必須于 2011 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經審查具備競買資格的報名者 于 2011 年 12 月 23 日下午 2：00 5： 00 到南京市土地市場管理辦公室領取書面答復。自 2011 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質疑。 報價 方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的國有土地使用權掛牌出讓競買報價書，進行現(xiàn)場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 時間：工作日 2011年 11月 29 日上午 8： 30至 2011年 12月 26 日 下午 2： 30， 2011年 12 月 26 日 下午 2： 30 之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進入現(xiàn)場書面競價程序：競買報價時間在每新 一輪有效報價之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內無有效報價的，掛牌競價過程結束。市國土資源局當場宣布本次掛牌出讓競買結果，并與競得者簽訂國有土地使用權掛牌出讓成交確認書。 競買結果的確定原則 掛牌競價過程結束，按照以下規(guī)定確定競買結果： 在掛牌競價過程中只有一個競買者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權由該競買者得。 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。 在掛牌競價過程 中無人報價或雖有報價但報價低于底價，則此次出讓不成交。 簽約 競得者必須于 2011 年 12 月 28 日 與市國土局簽訂國有土地使用權出讓合同，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負責賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費用。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 12 圖 2-1 競買流程及主要時間節(jié)點 2、合同要點 （ 1）交地標準 拆成自然平整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準。 （ 2）交地時間 第一期（西半部）： 2012 年 5 月 25 日 第二期（東半部）： 2012 年 7 月 5 日 （ 3）付款條件 出讓合同簽定當日內（ 2011 年 12 月 28 日），付成交價款的 15%； 購買標書 11 月 29 日起 報名 11 月 29 日 12月 23 日（工作日），以資金到帳為準； 由于轉帳需 2 天時間，因此，轉帳支票支付最遲在 12月 20日，如 12月 23日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價款的 15% 12月 28日 簽訂成交確認書 成交當日（ 12 月 26日） 報價 11月 29日上午 8： 30 至 12月 26日下午 2： 30（工作日），之后進入現(xiàn)場競價程序。 答疑 書面答疑； 2011 年 12 月 18 日下午 5： 00之前提交； 審查具備競買資格的報名者于 2011 年 12 月 23日下午 2： 00 5： 00領取書面答復。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 13 2012 年 1 月 10 日之前，付成交價款的 15%； 2012 年 2 月 5 日之前，付成交價款的 15%； 2012 年 3 月 12 日之前，付成交價款的 10%； 2012 年 4 月 8 日之前，付成交價款的 10%； 2012 年 5 月 4 日之前，付成交價款的 15%； 2012 年 6 月 9 日之前，付成交價款的 10%； 2012 年 7 月 18 日之前，付成交價款的 10%。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）開工時間 2012 年 9 月 30 日之前。不能按期開工的，應提前 30 日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。 （ 6）違約責任 付款 如受讓人不能按時支付成交價款的， 自滯納之日起，每日按延遲支付款項的 3向出讓人繳納滯納金； 延期付款超過 6 個月的，出讓人有權解除合同，收回土地，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 交地 如出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的， 每延期一日，出讓人按受讓人已經支付的土地成交價款的 3向受讓人給付違約金； 延期交付超過 6 個月的，受讓人有權解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經支付土地成交價款的其它部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 出讓人交付的土地未能達到合同約定的土地條件的，應視為違約。受讓人有權要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 開工 超過合同約定的動工開發(fā)日 期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權成交價款 20%以下的土地閑置費； 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權； 但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。 二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段 1、主要風險及控制手段 從 XX 都市園林 項目實際操作進程來看，政府對于已經答應的條件和政策，由于領導變更等原因，在實際執(zhí)行過程中會 出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風險。另外， XX 公司沒有在孝陵衛(wèi)操作項目的經驗， 對孝陵衛(wèi) 政府部門的辦事效率、風格、習慣等了解不深，對區(qū)級稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個適應和磨合的過程。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 14 綜合分析，對于政府招投標項目，主要風險來自于政策性風險。 （ 1）主要政策性風險分析 1： 拆遷 政府負責拆遷及土地平整，但根據 XX 都市園林 項目經驗，拆遷可能無法按期完成，或實際交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時間表、實際交地后受讓人的管理權限、解決拆遷遺留問題的責任人和時間要求等問題。 2： 地下設施 XX 都市園林 的涵管問題當初未在用地 條件中明確，以至影響了規(guī)劃設計。該項目用地面積大，地形復雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設施等目前未知。 3： 規(guī)劃控制要求 根據規(guī)劃要點，政府對各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個項目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調整，如果不在規(guī)劃要點中加以明確的話，項目開發(fā)過程中可能會遇到政府在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)變化所帶來的風險。 4： 市政配套 龍宮路 下面的規(guī) 劃市政管線的管徑、容量和建設時間、宗地污水的排放方式和方向 沒有明確，將可能增加開發(fā)成本和風險。 （ 2）控制手段 針對上述問題， XX 公司擬通過書面方式提交政府相關部門，在爭取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復、并將答復列入土地出讓合同的附件。 三、總體評價 根據 XX 都市園林 項目的實際操作經驗，本項目法律風險基本在可控范圍之內，具備法律上的可行性。 第三部分 市場分析 一、南京房地產市場簡述 南京總體概況（ 2009年數(shù)據）： 市區(qū)面積 4730.74 平方公里 ， 人口 545.97 萬人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。 主城 面積 313 平方公里 ， 人口 329 萬人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。 老城區(qū) 面積 73 平 方公里 ， 人口 216 萬人 ，人口密度 298589 人 /平方公里。 國內生產總值 2721 億元 人均國內生產總值 5000 美元 產業(yè)結構“二、三、一” 三大支柱產業(yè)：石化、汽車和電子 實際利用外資 116 億美元 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 15 社會消費品零售總額 947 億元 全社會固定資產投資額 1142 億元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2147 元 人均儲蓄存款余額 22002 元 房地產開發(fā)（ 2009年數(shù)據）： 投資 ： 房地產 273 億元 、住宅 183 億元 施工面積：商品房 2379 萬平米、住宅 1782 萬平米 竣工面積：商品房 1178 萬平米、住宅 604 萬平米 批準上市面積：住宅 647 萬平米 銷售面積：商品房 907 萬平米、住宅 537 萬平米 銷售額：商品房 401 億元、住宅 248 億元 空置面積：商品房 83 萬平米、住宅 55 萬平米 銷售均價：商品房 1077 元 /平米、住宅 9739 元 /平米 個人購房比例： 98.9% 按揭貸款： 174 億元 （一）市場成長狀況 1、投資增長加速 2008 年以來，南京 房地產開發(fā)投資 一直呈加速增長之勢，今年上半年增幅繼續(xù)加大，共完成 投資 122 億元 ，在全國 大中城市中 排 第五位，增長 率 10.1%， 排 第十一位。 其中： 與去年相比，土地開發(fā)、商品房開發(fā)和住宅開 發(fā)投資增長率均大幅提高，分別達到27.3%、 38.4%和 19.4%，超過 房地產開發(fā)投資增長 率 10.7、 21.8 和 2.8 個百分點。 土地開發(fā)投資增長率小于商品房開發(fā) 增長 率 11.1 個百分點，主要原因在于近幾年的大量開發(fā)使 市場存量土地消耗過多，而國家限制政策出來后，市場不夠活躍 。 住宅開發(fā)投資增長率只相當于商品房開發(fā)的一半，主要原因在于上半年商業(yè)、辦公用房開發(fā)比例顯著增加。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 16 2、需求增長大于供給、 空置面積持續(xù)下降 （ 1）綜述 需求增長大于供給 08-10 年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由 163 萬平米減小到 98 萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由 128 萬平米減小到 41 萬平米。 今年上半年，供求關系開始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長率（ 32.9%和23.2%）分別低于新開工面積（ 48.4%和 54.0%） 15.5 和 30.8 個百分點。 空置面積持續(xù)下降 08-10 年，商品房空置面積平均每年下降 4 萬平米，住宅空置面積平均每年下降 8萬平米。 今年上半年，全市商品房空置面積 78 萬平米，同比下降 10.8%。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 17 （ 2）供應量年波動幅度不超過 10%，但今年上半年 增長 較緩 施工面積 08-10 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬平米和 700 萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，分別達到 854 萬平米 和 658 萬平米 ，增長率分別為18.9%和 29.4%。 住宅增長速度大于商品房： 2001 年住 宅增長率高于商品房 4.5 個百分點，今年上半年高 10.5 個百分點。 竣工面積 08-10 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 400 萬平米和 300 萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，同比增長率分別為 12.4%和 22.2%。 住宅增長速度大于商品房： 2001 年住宅增長率低于商品房 1.3 個百分點，今年上半年高 9.8 個百分點。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 18 批 準上市面積 2009 年以來，南京市商品房批準上市面積穩(wěn)定在 320 萬平米 左右， 2010 年略有增加，達到 324 萬平米 。 （ 3）需求增長加速 銷售面積 2008 年以來，商品房銷售面積增長率不斷上升，今 年上半年 銷售面積 122 萬平米，增長 32.9%。 2008 年以來，除 2001 略有下降以外，住宅銷售面積增長率不斷上升，今 年上半年銷售面積 102.44 萬平米，增長 23.2%。 2010 年以來，住宅銷售面積增長率低于商品房，且差距不斷 擴大，今 年上半年 低9.7 個百分點。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 19 銷售額 2008 年以來，商品房和住宅銷售額增長率不斷上升，今 年上半年 分別實現(xiàn)銷售額37.3 億元和 29.9 億元，分別增長 41.4%和 32.7%。 2008 年以來，住宅銷售額除 2009 年高于商品房 18.7 個百分點，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 8.7 個百分點。 （ 4）需求增長的主要影響因素 1： 大規(guī)模城建與拆遷 2008 年以來，南 京市共 拆遷 居民 4.057 萬戶 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 今 年 1-4 月完成居民 拆遷 1.2 萬戶 ， 全年 居民 拆遷 量預計為 1.3 萬戶， 按每戶住宅需求 80 平米計算，則拆遷擴大住宅需求 100 萬平米 ，超過 2010 年全年住宅銷售量的三分之一 。 2： 居民收入增長 2009 年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率均高于住宅銷售價格增長率，平均每年高 2.7 個百分點。 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長，增長率 12.3%，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價格增長率（ 7.8%） 4.5 個百分點。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 20 3： 外來人口帶動 據市公安局統(tǒng)計， 2008 年以來，外地人在南京購房落戶的共 17868 戶（ 36485 人），占同期商品房交易總套數(shù)的 10%左右。 （ 4）空置量持續(xù)加速下降 2008 年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78 萬平米，同比下降 10.8%， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬 平米 ，下降 17.6%。 2009 年以來，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房， 2010 年下降率高 1.9個百分點。 3、銷售價格加速上升 2008-2010年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌， 2001年出現(xiàn)強勁反彈，增長 10.7%，銷售均價高達 3486 元 /平米 （房產局數(shù)據），據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2009 年南京市房屋銷售均價為 3572 元 /平米 ，在全國 35 個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 2008 年以來， 南京 市住宅銷售均價持續(xù)上升，增長率不斷放大，年均增長率 5.5%，今年上半年銷售均價（含江寧）為 2920 元 /平米 （統(tǒng)計局數(shù)據），同比增長 211 元 /平米 ，增長率高達 7.8%。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 21 4、二手房日趨活躍，今年上半年首次超過新房成交量，成為帶動商品房市場快速發(fā)展的重要因素 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房： 2008 年以來，二手房成交量成倍增長，今年上半年成交 1.3 萬套，成交面積 104 萬平米，首次超過新房成交量（ 102 萬平米）。 價格上漲幅度超過新房： 2010 年，二手房平均成交價格 2182 元 /平米，增長率 10%，超過同年住宅銷售價格增長率（ 6.3%）；今年上半年，成交價上漲 200-400 元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上漲 211 元 /平米。 5、經濟適用房供應量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，但今年建設力度明顯加大 08 年以來，南京市累計供應經濟適用 房 50 萬平米，年供應量僅占商品 住宅銷售總量的 6-8%左右。 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設，經濟適用 房 建設力度開始明顯加大：已經確定、并將于明年逐漸上市的共 165 萬平米，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬平米、定向供給仙西拆遷居民的 75 萬平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期） 22 萬平米。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設（拆遷戶）產生的住宅需求大部分將通過經 濟適用 房 消化，城建對住宅需求的帶動作用將會減小。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 22 6、個人購房比例持續(xù)上升，已經接近 100% 2008 年以來， 商品 住宅個人 購房比例逐年上升，今年 上半年高達 98.9%。 7、住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展 2008 年以來，按揭貸款成倍增長，至 2010 年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 8、單個樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大 今年，南京 市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如， 4 月份房產局主辦的房展會共 88 個樓盤參展，其中， 10 萬平方米以上樓盤 30 個，占參展樓盤總數(shù)的 30%， 20 萬平方米以上樓盤 10個， 50 萬平方米以上樓盤 3 個。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 23 9、外地發(fā)展商積極進入南京市場，綜合開發(fā)水平不斷提高 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進國內外知名設計單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。 外地發(fā)展商積極進入南京市場：今年進入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城等，進入方式既有招投標拿地，也有政府招商項目；正在尋找進入機會的有世茂 濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。 二、玄武市場概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機關所在地，面積 80.97 平方公里， 2010 年底 常住人口 52.53 萬人 。 （ 2）歷史沿革 從公元 229 年孫權遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國天王府、孫中山臨時大總統(tǒng)府、國民黨總統(tǒng)府也在玄武區(qū)內。境內人文薈萃，古跡眾多，風光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻 等多處名勝古跡 ，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌。 （ 3）基礎設施 玄武 為南京市的交通樞紐， 區(qū)域交通便捷 ： 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（ 312 國道 ）公路、繞城公路 ； 南京長途汽車站 。 2、經濟發(fā)展 （ 1）經濟總量 根據區(qū)屬口徑統(tǒng)計， 2009 年， 玄武區(qū) 實現(xiàn) GDP34.06 億元，人均 GDP6024 元，在南京十一個區(qū)中分別排名第 5 和第 9 位； 玄武區(qū) 統(tǒng)計數(shù)據偏小的主要原因在于市屬企業(yè)多，未列入區(qū)屬統(tǒng)計口徑，在南京市民心目中，玄武經濟、教育發(fā)達，是僅次于鼓樓的最好的區(qū)之一。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 24 三、競爭市場分析 1、項目周邊市場分析 圖 3-1 競爭片區(qū)分布圖 （ 1）光華門地區(qū) 近 3 年迅速崛起的高檔居住區(qū)： 90 年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)開發(fā)帶動城東片區(qū)的形成，長期以來定位于南京的高尚居住區(qū)；隨著月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)完畢，城東片區(qū)的中心向南轉移到光華門地區(qū)。 銷售價格在南京各大片區(qū)中僅次于中心城區(qū)：均價 14250 元 /平米，樓盤最高均價16000 元 /平米。 在建項目 100 萬平米，約占全市總量的 1/10。 今年 10 月份浙江名城房地產公司以 40300 萬元、樓面地價 2126 元 /平米摘牌南京制藥廠地塊，凈地面積 15.2 萬平米，建筑面積 19 萬平米；如加上楊莊地區(qū)和鐘山花園城，未來土地供應量約 5000 畝。 樓盤平均規(guī)模 5-10 萬平米，規(guī)模最大的黃埔鑫園占地面積 18 萬平米，建筑面積22 萬平米。 產品形態(tài)以小高層和多層為主，容積率多在 1.5 以上。 主力客源：白下、玄武、秦淮為主的市區(qū)客源。 光華門片區(qū) 寧南片區(qū) 河西片區(qū) 圖例 1000-2000 元 /平米 2000 元 /平米以上 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 25 表 3-1 光華門片區(qū)主要在售樓盤 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 (萬 M2) 建筑面積 （萬 M2） 建筑形態(tài) 均價 元 / 形象進度 主訴求點 銷售狀況 香格里拉花園 金大地 7.8 小高層 4880 2012 年 10 月交付 中央文化區(qū)高檔住宅 銷售不佳，改推裝修房 黃埔鑫園 三金 （金大地） 17.8 22 多層、小高層 小高層4300 2012 年 5/8月二期交付 森林海 植物園風情住宅區(qū) 銷售良好 東城水岸 百市發(fā)展 10 多層、小高層 4800 2012 年 7 月二期交付 城東首座大型PARKHOUSE 社區(qū) 尚未開盤 大地豪庭 二建房產 5 8 小高層 4100 2012 年 8 月一期交付 健康新城 健康居家模式 銷售良好 城開家園 城建集團 7.5 小高層 4000 2012 年 7 月一期交付 智能化家居系統(tǒng) 銷售良好 江南明珠 萬達 20 21 多層 3200 2012 年 2/5月一期交付 低密度健康休閑社區(qū) 銷售一般 表現(xiàn)最好個案 黃埔鑫園 占地面積 18 萬平米 建筑面積 22 萬平米 容積率 1.07 銷售均價 多層 11000 元 /平米 ， 小高層 12000 元 /平米； 主力產品 135 平米三房、 主力總價 60 萬 建筑形態(tài) 多層、小高層 形象進度 二期主體施工 開售日期 2010/6/28 一期開盤 銷售狀況 一期 392 套多層，兩年售完 發(fā)展商 南京三金房地產開發(fā)公司（南京鋼鐵集團、南京金大地房產聯(lián)合投資） 設計單位 何顯毅建筑師樓 物業(yè)管理 金大地物業(yè) 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 26 （ 2）寧南片區(qū) 去年開始啟動的大型居住區(qū)： 90 年代中期開始規(guī)劃建設，初期以基礎設施建設為主，在配套等基本完備的情況下于去年開始啟動，由于地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，加上知名發(fā)展商 新加坡仁恒地產的帶動，迅速引起市場關注。 價格高于南京平均水平：均價 9000 元 /平米，樓盤（別墅）最高均價 20000 元 /平米以上。 在建項目 6 個，總建筑面積 140 萬平米，已售面積不到 20 萬平米。 樓盤規(guī)模遠高于南京平均水平：建筑面積普遍在 18 萬平米以上，正在開發(fā)的 5 個樓盤中， 3 個在 30 萬平米以上，其