【商業(yè)地產(chǎn)】-20-25平米房型研究-34PPT

本報告是嚴(yán)格保密的。 20-25平米房型研究 城中村前期組 2008.02 本報告是嚴(yán)格保密的。 目錄 一 人體 .空間 .尺度 二 20-25房型銷售情況 三 其它城市 20-25房型 四 結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 一、人體 .空間 .尺度 本報告是嚴(yán)格保密的。 目錄 1. 人體基本尺寸 2. 人的需求層次 3. 功能空間尺度 4. 20-25房型模型 本報告是嚴(yán)格保密的。 1、人體基本尺寸 肩寬 500*300 坐姿 410*450 正常行走 600 端物行走 700 本報告是嚴(yán)格保密的。 2、人的需求層次 在不同的時期，每位臵業(yè)者所選擇購房的原因也有所不同。他們是根據(jù)不同的需求所表現(xiàn)出的： 一是生理需求 : 如南方人重視通風(fēng)，北方人重視朝向； 二是安全需求 : 如在選擇的同時會考慮到住宅樓宇是否安全，質(zhì)量是否過關(guān)等等。 三是交往需求 : 北京人喜歡呼朋喚友來家做客，上海人則不喜歡閑暇之時被人打擾； 四是審美需求 : 美的意思是指合理的戶型結(jié)構(gòu)才能把家按照個人的喜好裝飾的滿意。 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、功能空間尺度 主臥 衣柜： 600*2100 床： 1800*2100 電視臺面： 300 最小開間： 3400 床頭墻最小凈距：3000 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、功能空間尺度 廚房（流程） 從功能上講，廚房布局應(yīng)便于食品的儲存、準(zhǔn)備、清洗、烹調(diào)這一操作過程。 一般儲存、清洗、烹調(diào)這三大功能區(qū)應(yīng)設(shè)計成帶拐角的三角區(qū)，按照人體工程學(xué)的原理，三大功能區(qū)三邊之和在4.57米 -6.71米為宜。 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、功能空間尺度 廚房（開間進深） 廚房最小開間 2600（凈尺寸 2400），進深2300（凈尺寸 2100，雙排） . 廚房最?。▎卧?、雙洗菜池含煙道）的使用面積為 3.3平方米。 注：以上尺寸不含冰箱位，冰箱需另加 0.9平米空間，為 4.2平方米。 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、功能空間尺度 衛(wèi)生間（人活動） 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、功能空間尺度 衛(wèi)生間 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、功能空間尺度 客廳（沙發(fā)朝向） 人的安全需求要求我們在戶型設(shè)計時給業(yè)主提供有安全感的生活空間。 從一個空間到另一個空間的轉(zhuǎn)換，需要過渡，我們不希望到一個新的環(huán)境還沒立穩(wěn)就看到一雙盯著你看的眼睛。 客廳中沙發(fā)的朝向即人的朝向。我們更希望長時間面對的是自己人的生活。 由此，客廳中沙發(fā)的朝向應(yīng)該是家人的方向，而非門的方向。 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、沙發(fā)墻最小長度 舒適型：三人沙發(fā) 2100，側(cè)沙發(fā) 800+800，墻距 200，總最小凈尺寸 3900，進深則為 4100；另空調(diào)內(nèi)機300，陽臺門距 200，則凈尺寸 4400，進深為 4600. 精致型：三人沙發(fā) 1800，側(cè)沙發(fā) 600+600，墻距 200，總最小凈尺寸 3200，進深則為 3400. 本報告是嚴(yán)格保密的。 4、 20-25房型模型 按得房率 80%設(shè)計。 洗衣機設(shè)在衛(wèi)生間，晾衣功能在衛(wèi)生間、飄窗解決。 貯藏通過設(shè)吊頂、床、衣柜、鞋柜等解決。 餐飲、學(xué)習(xí)功能通過多功能可移動桌解決。 本報告是嚴(yán)格保密的。 4、 20-25房型模型 按得房率 80%設(shè)計。 廚房設(shè)在陽臺上。 洗衣機設(shè)在陽臺，晾衣功能在陽臺解決。 貯藏功能通過床、衣柜等家具解決。 餐飲、學(xué)習(xí)功能通過多功能可移動桌解決。 本報告是嚴(yán)格保密的。 二、 20-25房型銷售情況 本報告是嚴(yán)格保密的。 目錄 1. 鄭州國貿(mào)中心 2. 思達數(shù)碼國際公寓 3. 新田天地間 4. 德升快樂家園 5. 城市北岸 本報告是嚴(yán)格保密的。 1、鄭州國貿(mào)中心 自 2007年 7月開盤以來 ,推售 20-28 共 1313套 ,截止目前銷售 1243套 ,銷售率為 95% 近 30天內(nèi) ,整個項目銷售 142套 ,銷售均價 7137元 /平米 物業(yè)類型 普通住宅、酒店式公寓 地址 金水區(qū)農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處西 項目概況 占地 47466 ，總建 440639 ， 3008戶，容積率 9.28 建筑形態(tài) 1棟 30層 的高層 3棟 29層 的高層 裝修狀況 全裝修 開盤日期 2007年 7月 近 30天均價 7137元 / 銷售速度 近 30天內(nèi) ,整個項目銷售 142套 ,銷售均價 7137元 /平米 配臵 RO直飲水系統(tǒng)； 分戶計量中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)； 小區(qū)景觀 普通景觀 開發(fā)商 鄭州新田臵業(yè)有限公司 小區(qū)配套 中餐廳 ；超市 ；西餐廳 人文自然景觀 河南博物院，動物園，奧斯卡影都 、濱河公園 、文博廣場 本報告是嚴(yán)格保密的。 1、鄭州國貿(mào)中心 標(biāo)準(zhǔn)層：共 32戶， 4戶 41.47平方米的一房， 4戶 27.55平方米的一房， 24戶 22.6125.10平方米的一房。 優(yōu)點：戶型方正實用； 缺點：缺乏儲藏空間，晾衣空間稍顯局促，廚房對臥室影響較大； 改進辦法：將目前的飄窗位臵加一 550*1800的陽臺（面積增加 0.99平方米） 儲藏空間可以通過在電視墻的上方增加吊柜等方式來解決。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2、思達數(shù)碼國際公寓 07年 5月份開盤，至今共推出 23.7 共 390套，已銷售備案 344套，銷售率 88%。 近 30天內(nèi) ,整個項目銷售 19套 ,銷售均價 5635元 /平米 物業(yè)類型 地址 文博東路西、金基路北 項目概況 總用地面積約 30000平方米，總建筑面積約 160000平方米 建筑形態(tài) 五棟 32層的高層 裝修狀況 全裝修 開盤日期 2007年 4月 近 30天均價 5635元 / 銷售速度 近 30天內(nèi) ,整個項目銷售 19套 ,銷售均價 5635元 /平米 配臵 小區(qū)景觀 開發(fā)商 小區(qū)配套 人文自然景觀 本報告是嚴(yán)格保密的。 2、思達數(shù)碼國際公寓 鄭州思達數(shù)碼國際公寓： 23.7 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、新田天地間 2005年 11月 13日開盤；至 2006年 3月 6日全部銷售完；成交均價 3093元 /平方米，50%按揭。 物業(yè)類型 普通住宅 地址 交通路鄭大市場南街交叉口 項目概況 總建 13070 建筑形態(tài) 小高層 裝修狀況 全裝修 開盤日期 2005年 12月 清盤日期 2006年 8月 容積率 3.0 物業(yè)管理 誠意物業(yè)管理有限公司 小區(qū)景觀 無 開發(fā)商 河南新田臵業(yè)有限公司 人文景觀 鄭州大學(xué) 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、新田天地間 22.4 優(yōu)點：戶型方正使用，做到零面積浪費，且干濕分區(qū)，潔污分區(qū)； 缺點：缺乏儲藏空間，晾衣空間稍顯局促； 改進辦法：將目前的放床的位臵勻出一個550*1800的陽臺； 儲藏空間可以通過在電視墻的上方增加吊柜等方式來解決。 本報告是嚴(yán)格保密的。 4、城市北岸 小區(qū)自 2007年 9月份開盤以來 ,推售 22.4 共 20套 ,截止目前銷售 11套 ,銷售 55% 物業(yè)類型 普通住宅 地址 惠濟區(qū)北環(huán)路與長興路交叉口向北 500米 項目概況 占地 11757 ，總建 21215 ， 279戶 建筑形態(tài) 4棟 6層多層 裝修狀況 外裝修 開盤日期 2007年 9月 清盤日期 2008年 9月 容積率 1.8 成交均價 4105 小區(qū)景觀 普通綠化 開發(fā)商 河南宏達房屋建設(shè)開發(fā)公司 人文景觀 省體育中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 4、城市北岸 22.4 位于惠濟區(qū)長興路與西沙門路交叉口 小區(qū)自 2007年 9月份開盤以來 ,推售 22.4 共20套 ,截止目前銷售 11套 ,銷售 55% 近 30天內(nèi) ,整個項目銷售 7套 ,銷售均價 3763元/平米 本報告是嚴(yán)格保密的。 5、德升快樂家園 鄭州德升快樂家園：24.58、 22.33 (沒有備案 ) 本報告是嚴(yán)格保密的。 三、其他城市 20-25房型 本報告是嚴(yán)格保密的。 目錄 1. 深圳旭飛華達園 2. 深圳深藍季節(jié) 3. 深圳源興居 4. 深圳東湖新地帶 本報告是嚴(yán)格保密的。 1、深圳旭飛華達園 21.71 、 23.69 本報告是嚴(yán)格保密的。 2、深圳深藍季節(jié) 深圳深藍季節(jié)： 22 為全明異型房 功能布局合理 獨立廚衛(wèi) 采光性能好 利用異型的兩個觸角將廚房、衛(wèi)生間及晾衣的空間處理的非常得體，且做到了全明設(shè)計。 本報告是嚴(yán)格保密的。 3、深圳源興居 23.69 戶型方正 功能布局合理 獨立的衛(wèi)生間 全明開放式廚房 設(shè)有奢華小陽臺 本報告是嚴(yán)格保密的。 4、東湖新地帶 21.6 戶型方正合理干濕分離 獨立廚衛(wèi) 配有多功能陽臺 ,可以作為晾衣臺和餐廳使用 廚房衛(wèi)生間的布局合理性欠缺 本報告是嚴(yán)格保密的。 四、結(jié)論 本報告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論 20-25平米的一房銷售狀況良好，路砦項目一期建議嘗試。 戶型設(shè)計原則：滿足功能的前提下適當(dāng)創(chuàng)新。 創(chuàng)新方向：多功能陽臺、全明設(shè)計。 參考布局方式見右圖。 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)銷售 流程培訓(xùn)課件 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷 售 訓(xùn) 練 流 程 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本報告是嚴(yán)格保密的。 第一部分、案前 本報告是嚴(yán)格保密的。 一、區(qū)域歷史背景整理 二、區(qū)域樓市狀況整理 1、）政治、經(jīng)濟、法規(guī)、規(guī)章 2、未來發(fā)展前景 三、競爭樓盤的基本情況（優(yōu)劣勢分析） 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本報告是嚴(yán)格保密的。 四、自身樓盤資料的收集和建立 1、個案基本資料： 個案產(chǎn)品 業(yè)主概括與業(yè)績 產(chǎn)品規(guī)劃特色 會所 物業(yè) 面積結(jié)構(gòu) 建筑商 建材設(shè)備特色介紹 本報告是嚴(yán)格保密的。 2、個案環(huán)境： 工地環(huán)境 位置 各項生態(tài)設(shè)施 重大公共設(shè)施與未來發(fā)展介紹 生活機能（交通，教育，商業(yè)等） 3、周邊大型企業(yè)（中小城市）客群 本報告是嚴(yán)格保密的。 五、整理吸引買家的優(yōu)越點 1、利多點強化 六、拿出自身樓盤劣勢應(yīng)對措施 1、利空點弱化 七、全面了解樓盤工程進度 本報告是嚴(yán)格保密的。 八、銷售說辭統(tǒng)一（銷講） 1、客戶積累 2、報表單據(jù)的熟悉 預(yù)約單 來人來電表 日志 市調(diào)表 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本報告是嚴(yán)格保密的。 第二部分、案中 本報告是嚴(yán)格保密的。 一、來電接聽要則將客戶引至售樓處 1、接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話速度適當(dāng)，簡潔而不長 2、接聽電話人員熟悉樓盤的詳細(xì)情況及促銷口徑 3、銷售部人員每人都有義務(wù)和責(zé)任接聽電話，外來電話響聲不能超過 3下 4、接聽電話必須親切地說： “ 您好， ” 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本報告是嚴(yán)格保密的。 5、在回答問題時應(yīng)做到耐心但又不能太詳細(xì)，以免阻礙其他客戶的電話打進來，且告知其過分詳細(xì)后會導(dǎo)致其不到售樓處來。 6、在回答問題時，盡量強調(diào)現(xiàn)場買樓的人很多，可以邀請客戶到現(xiàn)場售樓部參觀，告訴客戶現(xiàn)場將會有專業(yè)的售樓人員為他介紹 7、回答時間不宜太長，通常不要超過 3分鐘（在廣告日電話時間應(yīng)更加縮短，掌握重點說明，吸引對方前來現(xiàn)場洽談） 本報告是嚴(yán)格保密的。 8、在客戶交談中，要主動問到幾個基本問題，即媒體來源、客戶姓名、電話、地址和購房意向。 9、在客戶所找人員不在時，應(yīng)很客氣地咨詢對方有何事，可否代為傳話，或者記錄下來，轉(zhuǎn)告被找的人，放話筒時動作要緩慢。 10、不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大聲笑、 11、不許在接聽顧客電話時與其他人搭話 12、廣告電話接待 1）其他電話進來 2）客戶簽約 （強烈要求，請再打來） 本報告是嚴(yán)格保密的。 二、來人接待 1、接待規(guī)范 客戶上門時，業(yè)務(wù)員必須主動面帶微笑上前迎接，同時控臺上喊 “ 客戶到 ” ，業(yè)務(wù)員起身喊“ 歡迎參觀 ” 接待客戶并問清客戶第幾次來，以前是否有人接待 接待客戶要精神飽滿，面帶笑容，留意客戶的視線和表情，主動上前打招呼 接待客戶要聲音響亮，口齒清晰，盡量不要模棱兩可，如有不清楚的將客戶問題記下來再回答 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 本報告是嚴(yán)格保密的。 三、介紹樓盤情況 1、介紹交通示意圖、鳥瞰圖、效果圖、燈箱、模型，動線清晰，著重點明了 2、請客戶在交談區(qū)入座