易居西安辛家廟項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

西安辛家廟項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安分院 2008-04 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 2 頁(yè) 共 99 頁(yè) 目 錄 第一部分 項(xiàng)目特質(zhì)分析 . 3 一、項(xiàng)目地理位置介紹 . 3 （一）地塊地理位置介紹 . 3 （二） 城市歷史介紹 . 4 （三）城市房地產(chǎn)分布示意圖 . 4 （ 四 ） 地塊區(qū)位介紹 . 5 （ 五 ）地塊內(nèi)資源介紹 . 6 二、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 . 7 （一）周邊環(huán)境 . 7 （二）居住環(huán)境 . 9 （三）交通環(huán)境 . 11 （四）人文環(huán)境 . 11 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 12 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境 . 12 （一）自然環(huán)境 . 12 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 20 （三）政策環(huán)境 . 23 二、土地市場(chǎng) . 26 （一）全市土地市場(chǎng) . 26 （二）區(qū)域土地市場(chǎng)（未央?yún)^(qū)） . 27 （三）板塊土地市場(chǎng) . 31 （四）土地市場(chǎng)結(jié)論 . 32 三、住宅市場(chǎng) . 36 （一） 供求分析 . 36 （二）價(jià)格分析 . 41 （三）產(chǎn)品分析 . 42 （四）客戶分析 . 48 （五）典型個(gè)案分析 . 54 （六）住宅市場(chǎng)結(jié)論 . 71 第三部分 項(xiàng)目可行性分析 . 73 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 . 73 優(yōu)勢(shì)分析 (S) . 73 劣勢(shì)分析 (W) . 73 機(jī)會(huì)分析 (O) . 74 威脅分析 (T) . 75 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) . 75 三、項(xiàng)目準(zhǔn)入結(jié)論 . 76 第四部分 項(xiàng)目定位 . 77 一、整體定位 . 77 二、客戶定位 . 78 （一） 客戶特征描述 . 78 （二） 項(xiàng)目客戶特征 . 81 三、產(chǎn)品定位 . 83 （一）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析 . 83 （二）項(xiàng)目產(chǎn)品線組合 . 89 （三）項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)和房型建議 . 93 四、價(jià)格定位 . 95 （一）定價(jià)概念與原理 . 95 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格擬合 . 95 第五 部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 . 98 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 3 頁(yè) 共 99 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目特質(zhì)分析 一、項(xiàng)目地理位置介紹 （一）地塊地理位置介紹 地塊位于西安市未央?yún)^(qū)，總占地 320.1 畝，位于東元路東側(cè)、礦山路北側(cè)，省重型機(jī)械廠的東南面。如下圖： 本案位于西安城東區(qū)，在行政區(qū)劃上來(lái)看，恒大名都位于灞橋區(qū)和未央?yún)^(qū)的交界處；從西安傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究角度來(lái)看，屬于傳統(tǒng)意義上的城東區(qū)；而隨著近年來(lái)西安市城市規(guī)劃的調(diào)整，項(xiàng)目又都處于新崛起的浐灞生態(tài)區(qū)邊沿。 結(jié)論 :本案雖處于主城區(qū)內(nèi) ,距離城 市中心的物理位置較近 ,但由于整個(gè)區(qū)域板塊開發(fā)步伐緩慢 ,因此也造成人們對(duì)該板塊的心理距離較遠(yuǎn) . 本案 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 4 頁(yè) 共 99 頁(yè) （二） 城市歷史介紹 本案所處位置在傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的邊緣地帶附近 ,受到傳統(tǒng)工業(yè)的影響 ,目前本案周邊遺留部分重型工業(yè)的廠 址 或舊廠房 。 （三）城市房地產(chǎn)分布示意圖 【浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)位描述】 浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部，北到渭河，南到繞城高速，包括浐灞河兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積 129 平方公里，其中集中治理區(qū) 89 平方公里，中心區(qū) 45 平方公里。地跨未央、雁塔、灞橋三個(gè)行政區(qū)。 本案 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 5 頁(yè) 共 99 頁(yè) 西安市 2004 2020 年總體規(guī)劃確定未來(lái)西安城市發(fā)展模式為“九宮布局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式。浐灞生態(tài)區(qū)大部分處于西安市繞城高速路以內(nèi)，屬于西安市新一輪城市規(guī)劃的中心城區(qū)。 （ 四 ） 地塊區(qū)位介紹 1、 區(qū)位圖示意 地塊位于西安市 主城區(qū)東北位，高尚社區(qū)、旅游生態(tài)內(nèi)的西南角，受整體區(qū)域的影響， 而且，地塊距西安裝備制造區(qū)、商務(wù)旅游服務(wù)區(qū)和國(guó)防軍工區(qū)比較近，受上述三區(qū)域輻射明顯，地理位置獨(dú)特，發(fā)展條件優(yōu)越。 本案 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 6 頁(yè) 共 99 頁(yè) 2、 地塊環(huán)線示意圖 從道路設(shè)施看，城東區(qū)交通便捷，二環(huán)路、三環(huán)路現(xiàn)已全線貫通， 繞城高速也已經(jīng)開始通車。 地塊所處西安東二環(huán)以外，東三環(huán)以內(nèi)的中央位置，地塊目前有礦山路可以直接連通東二環(huán)，出行十分便利。再加上規(guī)劃中的礦山路和地塊東面的酒十路已經(jīng)連通，出行東三環(huán)也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。 （ 五 ） 地塊內(nèi)資源介紹 1、 地塊衛(wèi)星紅線圖 2、 地塊內(nèi)實(shí)景圖 目前地塊雜草叢生，無(wú)任何建筑物，整體地塊北高南低，高低落差約一米左右。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 7 頁(yè) 共 99 頁(yè) 地塊內(nèi)建筑垃圾 地塊內(nèi)雜草 地塊北高南低 二、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 （一） 周邊環(huán)境 1、 地塊周邊狀況圖 地塊位于西安市城東辛家廟板塊 范圍內(nèi)，目前該地塊周邊現(xiàn)有設(shè)施有：地塊北側(cè)的重型機(jī)械廠，項(xiàng)目南側(cè)的西安煤礦機(jī)械廠；以及即將拆遷改造的劉南村、劉北村。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 8 頁(yè) 共 99 頁(yè) 2、 地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀 地塊周邊樹木較少，雜草眾生，地塊周邊堆積大量建筑垃圾，且地塊東面為重型機(jī)械廠及西安煤礦機(jī)械廠的鐵路；地塊東北面為西安重型機(jī)械廠，南面為西安煤礦機(jī)械廠，雖然目前重型機(jī)械廠已經(jīng)倒閉，但巨型煙囪和西安煤礦機(jī)械廠的煙囪對(duì)地塊的檔處以及居住質(zhì)量造成很大程度的影響。 重型機(jī)械廠鐵路 西安煤礦機(jī)械廠鐵路 地塊周邊農(nóng)田 地塊周邊建筑垃圾 重型機(jī)械廠煙囪 西安煤礦機(jī)械廠 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 9 頁(yè) 共 99 頁(yè) 3、 地塊周邊村莊及改造情況 地塊東面及南面為 辛家廟板塊內(nèi)兩個(gè)城中村 ，分別 是 劉北村和劉南村，兩村目前居住現(xiàn)狀較差、亂，但改造進(jìn)展良好，未來(lái)將會(huì)得以改善。 劉北村現(xiàn)狀 劉南村現(xiàn)狀 劉北村改造 劉南村改造 （二） 居住環(huán)境 1、 優(yōu)越的自然環(huán)境 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 10 頁(yè) 共 99 頁(yè) 東郊的浐灞生態(tài) 區(qū)為浐河與灞河交匯的位置，同時(shí)秦嶺山豐富的綠化，成為了西安主城區(qū)的天然氧吧的供源地，地塊所處的位置得天獨(dú)厚，自然環(huán)境及空氣條件優(yōu)于其它各區(qū)域。 2、 地塊周邊項(xiàng)目 目前地塊周邊在建和已建完的住宅項(xiàng)目眾多，如緊鄰地塊東南面的東方羅馬花園，地塊東北面的景觀城小區(qū)（已入?。⒑愦竺迹ㄔ诮ǎ?、新綠家園（在建）和中鐵西岸國(guó)際花園（在建），北面有湖畔花園（已入?。?； 地塊東北面為已倒閉的西安重型機(jī)械廠，東面為劉北村，東南面為劉北村，南面為西安煤礦機(jī)械廠。 3、 地塊周邊配套 項(xiàng)目周邊配套主要包括： 商業(yè)配套：辛家 廟市場(chǎng)、圣凱羅商務(wù)酒店； 教育配套：西安市未央?yún)^(qū)育新小學(xué)、 48 中、陜重中學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校、西安市工業(yè)學(xué)校、西安煤礦機(jī)械廠子弟學(xué)校等； 金融配套：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行辛家廟儲(chǔ)蓄所、西安市商業(yè)銀行（礦山路）； 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 11 頁(yè) 共 99 頁(yè) 醫(yī)療配套：西安市未央幸福醫(yī)院、陜西重型機(jī)器廠職工醫(yī)院、煤礦廠醫(yī)院； 交通配套： 16、 27、 28、 36、 47、 230、 406、 604、 227、 241、 410、二環(huán) 2 號(hào)線 。 （三） 交通環(huán)境 地塊內(nèi)目前有一施工中的規(guī)劃二路，正處于路面鋪設(shè)白灰階段，距離地塊東面約，地塊內(nèi)無(wú)已建成且可以直接通車的道路。 （四） 人文環(huán)境 地塊內(nèi)所屬城東區(qū)現(xiàn)定位為高尚區(qū)、旅游度假區(qū)，但在過(guò)去是偏向于國(guó)防軍工區(qū)，傳統(tǒng)的重工業(yè)現(xiàn)在基本成為老城的記憶點(diǎn)之一，眾多的重工型國(guó)營(yíng)企業(yè)已經(jīng)倒閉，剩下的舊廠區(qū)已經(jīng)成為該區(qū)重點(diǎn)的改造對(duì)象，合理利用這些資源，保存老城的記憶，將會(huì)成為該區(qū)域的亮點(diǎn)之一。 辛家廟板塊地理位置處于浐灞生態(tài)區(qū)和大明宮遺址改造區(qū)的相連地帶 ，浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)環(huán)境概念和大明宮遺址改造區(qū)的人文傳承概念也將會(huì)在這里產(chǎn)生聚合效應(yīng)，因此板塊兼具兩大開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的集合優(yōu)勢(shì)。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 12 頁(yè) 共 99 頁(yè) 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境 （一）自 然環(huán)境 1、西安概況 （ 1）西安概況 西安市位于黃河流域中部關(guān)中盆地。東經(jīng) 10740 -10949 ，北緯 3339 -3445 。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺(tái)塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽(yáng)市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽(yáng)、興平、武功等縣和扶風(fēng)縣、富平縣相鄰。轄境東西 204 千米，南北 116 千米?？偯娣e 9983 平方千米。 西安 ， 古又名長(zhǎng)安 ， 京兆 ， 是陜西省的省會(huì)，是中國(guó)歷史文化名城之一 ，位于陜西關(guān)中平原的渭河南岸。西安是中國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)重要的航天工業(yè)中心，機(jī)械制造中心和紡織工業(yè)中心。西安擁有較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ)，是中國(guó)西部地區(qū)科技實(shí)力最強(qiáng)，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一。 國(guó)內(nèi)區(qū)位圖 西安地處中國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐。距西安市區(qū)約 40 千米的西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與 68 個(gè)國(guó)內(nèi)城市， 11 個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航。西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈 “ 米 ” 字型輻射 狀，包含有繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線、二環(huán)路和正在建設(shè)的三環(huán)路等。西安市區(qū)與所轄區(qū)縣全部通有高速公路。西安的信息化設(shè)施擁有光纖、數(shù)字微波、衛(wèi)星、程控交換等多種通信手段，市內(nèi)有國(guó)家西安衛(wèi)星測(cè)控中心。西安城域網(wǎng)覆蓋超過(guò) 90%城區(qū)和 40%郊縣。西安郵政是全國(guó) 6 大通信 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 13 頁(yè) 共 99 頁(yè) 中心和 11 個(gè)一類郵件轉(zhuǎn)口局之一，建有西安郵區(qū)中心局。 鐘樓 長(zhǎng)安大街 科技產(chǎn)業(yè)園 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 西安行政區(qū)劃，共轄 新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安 9 個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵 4 個(gè)縣；共 50 個(gè)鎮(zhèn)， 52 個(gè)鄉(xiāng)， 75 個(gè)街道辦事處， 3163 個(gè)村民委員會(huì)，569 個(gè)社區(qū)居委會(huì)。 行政區(qū)劃圖 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 14 頁(yè) 共 99 頁(yè) （ 2）西安規(guī)劃 A 整體規(guī)劃 西安的 城市定位 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域 現(xiàn)代化中心城市， 西北地區(qū)的標(biāo)志性城市 中國(guó)重要的交通樞紐型城市 富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都 按照西安市浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展總體策劃和建設(shè)規(guī)劃的總體定位，生態(tài)區(qū)要以高度生態(tài)化的環(huán)境面貌、異常優(yōu)越的水資源為特色，以現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群為核心，以商務(wù)、會(huì)展、休閑、人居為主導(dǎo)，以高素質(zhì)人群的商務(wù)、生活、度假為形態(tài)，匯聚高價(jià)值的人才流、資金流和信息流。力爭(zhēng)經(jīng)過(guò) 25 年的努力，打造 “ 水、綠、城、史 ” 四位一體的國(guó)際化副都心新城和西部第一和諧水城。 未來(lái)西安城市將按照九宮格局、虛實(shí)相當(dāng)?shù)目傮w結(jié)構(gòu)，形成幾個(gè)外圍副中心。整體城市的規(guī)劃布局以“米”字型干道為基礎(chǔ)，構(gòu)筑西安大都市圈，形成九宮格局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心的空間布局模式。西安市國(guó)土總面積 9983 平方公里，其中城區(qū)面積 1066 平方公里。 A-1 城市空間模式 西安目前的城市總體規(guī)劃，按照保護(hù)古城、降低密度、控制規(guī)模、節(jié)約土地、改善中心、發(fā)展組團(tuán)、保護(hù)環(huán)境、基礎(chǔ)先行的精神，市區(qū)布局以主城區(qū)為中心，以交通軸為導(dǎo)向，以功能區(qū)為實(shí)體，以生態(tài)林帶為間隔，在外圍發(fā)展三個(gè)新城。 A-2 主城區(qū)用地規(guī)劃 規(guī)劃采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍 新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 15 頁(yè) 共 99 頁(yè) 護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；依照南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來(lái)主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過(guò)渭河發(fā)展。 城市空間模式 主城區(qū)用地規(guī)劃圖 A-3 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 規(guī)劃渭、灞、 浐河成為城市內(nèi)河，形成高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心；拓展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的開發(fā)區(qū)：繼續(xù)推動(dòng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的發(fā)展；發(fā)展功能齊全的空港服務(wù)區(qū)：以西安咸陽(yáng)國(guó)際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。 B 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃將形成虛實(shí)相當(dāng)?shù)男【鸥窬郑行臑樘崎L(zhǎng)安城；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北結(jié)合浐灞河道整治，建設(shè)成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)。 外圍縣區(qū)的定位為：長(zhǎng)安為生態(tài)居住區(qū)、藍(lán)田美玉文化區(qū)、 周至老子文化區(qū)、戶縣農(nóng)民畫區(qū)、臨潼國(guó)際旅游區(qū)、閻良航空科技區(qū)、高陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)。 城市空間布局 主要功能區(qū)域劃分 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 16 頁(yè) 共 99 頁(yè) 西安重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位及發(fā)展重點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 目標(biāo)定位 產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn) 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 打造中國(guó)科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。 重點(diǎn)發(fā)展 電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)通訊、集成電路、軟件三大特色產(chǎn)業(yè)集群。 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 西部最大的制造業(yè)基地和西安城 市新中心。 重點(diǎn)發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)。 西安閻良航空高技術(shù)基地 中國(guó)最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會(huì)展中心。 以大運(yùn)飛機(jī)、支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、飛機(jī)配套產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)進(jìn)行航空高技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)和航空產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。 西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地 西部最大的以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 重點(diǎn) 發(fā)展航天動(dòng)力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過(guò)航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有帶動(dòng)作用的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 西安曲 江新區(qū) 國(guó)內(nèi)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國(guó)文化復(fù)興之地”。 重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂(lè)為主題的大型游樂(lè)項(xiàng)目。 西安浐灞生態(tài)區(qū) 打造西部第一水城和蘊(yùn)涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。 重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會(huì)展集聚區(qū)。 C 交通規(guī)劃 C-1 總體規(guī)劃 公路：西安是我國(guó)地理版圖的中心，是全國(guó)干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市。 鐵路：西安是全國(guó)重要的鐵路樞紐城市，是全國(guó) 6 個(gè)路網(wǎng)客運(yùn)中心之一。 航空：西安是我國(guó)四大航空樞紐之一。擁有飛往國(guó)內(nèi)各大城 市的航線 80 多條，直飛國(guó)際航線近 20 條。 主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 17 頁(yè) 共 99 頁(yè) 綜合交通規(guī)劃圖 快速路體系規(guī)劃 C-2 地鐵規(guī)劃 第一階段（ 2006-2011 年）：二號(hào)線 第二階段（ 2010-2015 年）：一號(hào)線 第三階段（ 2016-2020 年，遠(yuǎn)期）：三號(hào)線 第四階段（ 2021 年 -2050 年，遠(yuǎn)景）：建設(shè)四、五、六號(hào)線和一號(hào)線東、西延伸段及二號(hào)線北延伸段 西安地鐵南北線試驗(yàn)段于 2006 年 9 月 29 日動(dòng)工建設(shè)，整個(gè)地鐵二號(hào)線的工程預(yù)計(jì)要耗時(shí) 4年，線路全長(zhǎng) 26.4 千米，設(shè)車站 20 座。 6 條軌道交通線網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃 2、區(qū)域概況（未央?yún)^(qū)） （ 1）區(qū)域概況 西安號(hào)稱 13 朝古都，其中有秦、漢、唐等 9 個(gè)王朝曾在未央建都，境內(nèi)秦阿房宮、漢未央宮、唐大明宮、漢長(zhǎng)安城遺等址馳名中外?！拔囱搿眳^(qū)名就是來(lái)自漢未央宮遺址，意為“繁榮興盛，不盡不衰”。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 18 頁(yè) 共 99 頁(yè) 未央?yún)^(qū)建置于 1954 年，現(xiàn)轄 10 個(gè)街道辦事處， 49 個(gè)社區(qū)，總面積 262 平方公里，人口 54萬(wàn)。境內(nèi)現(xiàn)有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 3 處，古遺址 47 處，受保護(hù)面積 67.5 平方公里，其中重點(diǎn)古遺址保護(hù)面積 43.9 平方公里，占全區(qū)土地面積的 25.85。未央古遺址數(shù)量之多、面積之大、檔次之高屬全國(guó)區(qū)縣之最。 未央是全市水域最多的一個(gè)城區(qū)，擁有西安最豐富的水資源，全區(qū)水資源總量為 70.05 億立方米，可利用量 4.14 億立方米。西安古稱“八水繞長(zhǎng)安”，其中大部分河水流經(jīng)未央?yún)^(qū)。域內(nèi)主要有渭河、灞河、浐河、灃河、皂河、漆水河、太平河等河流。 近年來(lái)，通過(guò)實(shí)施“大水大綠”工程。完成皂河系統(tǒng) 14.6 公里、漕運(yùn)明渠 10.54 公里綜合治理改造和太平河清淤加固工程。建成大綠工程 2.72 萬(wàn)畝，形成渭、浐、灞“三條綠色長(zhǎng)廊”和西銅、西寶、機(jī)場(chǎng)新線“三條綠色通道”，全區(qū)綠化率達(dá)到 35以上。 未央?yún)^(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀圖 （ 2）區(qū)域規(guī)劃（未央?yún)^(qū)） A 整體規(guī)劃 按照城市新區(qū)定位，以現(xiàn)代理念審視城市，以戰(zhàn)略眼光規(guī)劃城市，以精品意識(shí)建設(shè)城市，以市場(chǎng)化手段經(jīng)營(yíng)城市，遵循區(qū)域、資源、功能和定位相協(xié)調(diào)原則，科學(xué)規(guī)劃未央城市建設(shè)格局。重點(diǎn)抓好六村堡石化工業(yè)城、三橋汽貿(mào)城、六村堡 空港區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游度假區(qū)、未央生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園、渭浐灞生態(tài)區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和未央路、北二環(huán)、朱宏路、西咸世紀(jì)大道等主要城市干道地段控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制工作。結(jié)合未央“文物多”這一顯著特征，加緊編制漢長(zhǎng)安城遺址等古遺址重點(diǎn)區(qū)域保護(hù)性開發(fā)規(guī)劃，發(fā)揮好這些人類寶貴文化遺產(chǎn)的精神力量和文化 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 19 頁(yè) 共 99 頁(yè) 價(jià)值，把深厚的歷史文化資源轉(zhuǎn)化為社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。 按照“提高科學(xué)性、體現(xiàn)領(lǐng)先性、堅(jiān)持嚴(yán)肅性”的要求，充分發(fā)揮新的城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的引領(lǐng)作用，在全面完成未央新城建設(shè)規(guī)劃、大明宮遺址保護(hù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，進(jìn)一步加大規(guī)劃投入，加 快大興路地區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游開發(fā)區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和未央路南段、朱宏路、東二環(huán)北延伸線、北二環(huán)東延伸線、三橋正街等重點(diǎn)路段的規(guī)劃編制工作。加快與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域規(guī)劃對(duì)接，力爭(zhēng)在 2009 年前完成覆蓋城鄉(xiāng)的“大未央”總體規(guī)劃。 未央?yún)^(qū)土地利用規(guī)劃圖 B 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 科學(xué)規(guī)劃工業(yè)發(fā)展空間，建設(shè)發(fā)展都市工業(yè)園，積極推進(jìn)未央工業(yè)園和六村堡工業(yè)園的資源整合，引導(dǎo)石化、機(jī)電和制藥三大支柱工業(yè)向該區(qū)域聚集發(fā)展，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。充分發(fā)揮西航集團(tuán)、西安石化等大中型企業(yè)和西北有色、西安重研所等知名研究機(jī) 構(gòu)的輻射帶動(dòng)作用，加強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，著力發(fā)展配套中小企業(yè)，逐步形成以行業(yè)龍頭企業(yè)為主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶、中小企業(yè)為基礎(chǔ)的配套協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。大力發(fā)展電子信息、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極培育軟件開發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)扶持一批創(chuàng)新型科技企業(yè)，加快新型工業(yè)發(fā)展。發(fā)揮工業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金和科技三項(xiàng)費(fèi)用的引導(dǎo)作用，深入實(shí)施大企業(yè)培育計(jì)劃和中小企業(yè)成長(zhǎng)計(jì)劃，引導(dǎo)社會(huì)資源向規(guī)模企業(yè)集聚，實(shí)現(xiàn)裂變式發(fā)展。積極實(shí)施品牌、商標(biāo)梯隊(duì)培育計(jì)劃，大力發(fā)展品牌經(jīng)濟(jì)，五年內(nèi)力爭(zhēng)創(chuàng)建中國(guó)名牌產(chǎn)品 2 個(gè)、馳名商標(biāo) 3 個(gè)以上。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 20 頁(yè) 共 99 頁(yè) C 交通規(guī)劃 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、全市 （ 1） GDP 增長(zhǎng) 十五期間 ,西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展；人均 GDP 值增長(zhǎng)強(qiáng)勁，自 02 年來(lái)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。 按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值 21017 元，增長(zhǎng) 13.0。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 4.7，商品零售價(jià)格上漲 3.7，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 1.9，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 6.2，固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 3.5，房屋銷售價(jià)格上漲 6.4。 年度 國(guó)民生產(chǎn)總值 較上年增長(zhǎng)比例 2001 年 734 億元 13.1% 2002 年 823.5 億 元 13.3% 2003 年 940.4 億元 13.5% 2004 年 1095.9 億元 13.5% 2005 年 1270.1 億元 15.8% 2006 年 1450.2 億元 14.2% 2007 年 1737.10 億元 14.6% 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 21 頁(yè) 共 99 頁(yè) 西安市2 0 0 1 - 2 0 0 7 年G D P 增長(zhǎng)圖05001000150020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年10%11%12%13%14%15%16%17%生產(chǎn)總值( 億元) 增長(zhǎng)比例（ 2）人均可支配收入 年度 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 城市居民人均可支配收入 6705 7184 7748 8544 9628 10905 12662 城市居民人均消費(fèi) 性支出 5816 6419 6805 7428 7900 8987 10098 全市在崗職工年平均工資 25012 元，比上年增長(zhǎng) 22.2 ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12662元，增加 1757 元，增長(zhǎng) 16.1；農(nóng)民人均純收入 4399 元，增加 590 元，增長(zhǎng) 15.5。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 1997.56 億元，比上年末增長(zhǎng) 2.7。城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房總建筑面積 23.63 ，農(nóng)村居民人均居住面積 42.92 。 （ 3）人口結(jié)構(gòu) 2007 年西安市常駐人口達(dá)到 830.54 萬(wàn)人，比 2006 年凈增 8.02 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 0.98%。在全市13 個(gè)區(qū)縣當(dāng)中，按常住人口總數(shù)排位，雁塔區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、碑林區(qū)位居前三位，城三區(qū)總?cè)丝谡既锌側(cè)丝诮?30%。 預(yù)計(jì) 2010 年主城區(qū)人口規(guī)模為 524.59 萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模為 524 平方公里； 2020 年主城區(qū)人口規(guī)模為 600 萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模 600 平方公里。 2007 年末 西安市 常住人口 830.54 萬(wàn)人，其中男性人口 429.32 萬(wàn)人，占 51.7；女性人口401.22 萬(wàn)人，占 48.3，性別比為 107（以女性為 100，男性對(duì)女性的比例）。全年出生人口 7.81萬(wàn)人，出生率為 10 ；死亡人口 3.50 萬(wàn)人 ，死亡率為 5.48 ；全年凈增人口 8.02 萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為 4.52 。城鎮(zhèn)人口 548.99 萬(wàn)人，占 66.1，鄉(xiāng)村人口 281.55 萬(wàn)人，占 33.9。年末全市戶籍總?cè)丝?764.25 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) 1.5。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 22 頁(yè) 共 99 頁(yè) 區(qū)縣 2007年常住人口 （萬(wàn)人） 新城區(qū) 64.32 碑林區(qū) 83.36 蓮湖區(qū) 74.36 灞橋區(qū) 54.78 未央?yún)^(qū) 59 雁塔區(qū) 111.63 閻良區(qū) 25.28 臨潼區(qū) 67.29 長(zhǎng)安區(qū) 101.36 藍(lán)田縣 52 周至縣 54.6 戶 縣 55.56 高陵縣 27 全市 830.54 （ 4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2007年 第一產(chǎn)業(yè)增加值 83.17億元，增長(zhǎng) 6.7；第二產(chǎn)業(yè)增加值 762.51億元，增長(zhǎng) 16.0；第三產(chǎn)業(yè)增加值 891.42 億元，增長(zhǎng) 14.2。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 4.8、 43.9和 51.3。 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1435.33 億元，比上年增長(zhǎng) 37.1。其中，城鎮(zhèn)投資 1340.59億元，增長(zhǎng) 37.9。全年房地產(chǎn)完成投資 387.33 億元，增長(zhǎng) 35.6；商品房銷售面積 832.53萬(wàn) ，增長(zhǎng) 34.0；商品 房銷售額 282.11 億元，增長(zhǎng) 36.9。各類房屋竣工面積 1672.16 萬(wàn) ，竣工率 29.0。共有 920 個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率 50.5。 年度 2001 2002 年 2003 2004 2005 2006 2007 GDP 734.86 826.68 946.66 1102.39 1270.14 1473.68 1737.1 第一產(chǎn)業(yè) 45.87 47.77 50.72 60.21 66.01 70.77 83.17 第二產(chǎn)業(yè) 312.9 353.58 407.38 476.92 539.61 638.88 762.51 第三產(chǎn)業(yè) 376.09 425.33 488.56 565.26 664.52 764.03 891.42 （ 5）投資增長(zhǎng) 年度 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 固定資產(chǎn)投資 287.7 338.15 479 640.4 835.1 1066.62 1210 房地產(chǎn)投資額 67.4 79.37 124.7 227.9 225.23 285.76 375 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 23 頁(yè) 共 99 頁(yè) 2、區(qū)域（未央?yún)^(qū)） （ 1） GDP 增長(zhǎng) 2007 年，全區(qū)生產(chǎn)總值 預(yù)計(jì)達(dá)到 158 億元，比 2002 年增長(zhǎng) 123.4，年均可比增長(zhǎng) 15.4；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)達(dá)到 160 億元，比 2002 年增長(zhǎng) 503.5，年均增長(zhǎng) 43.3，五年預(yù)計(jì)完成投資 513 億元，是建區(qū)以來(lái)投資最多、增速最快的時(shí)期；地方財(cái)政收入大幅增加，增速創(chuàng)歷史新高，可用財(cái)力預(yù)計(jì)達(dá)到 6 億元。 年度 2003 2004 2005 2006 2007 GDP 34.02 40.02 46.62 140 158 增長(zhǎng)比例 18.4% 16.4% 15.3% 200% 15.4% （ 2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 一、二、三次產(chǎn) 業(yè)增加值比重由 2002 年的 2.9： 59.2： 37.9 發(fā)展為 1.2： 64.8： 34，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。 2007 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)達(dá)到 76 億元，比 2002 年增長(zhǎng) 112.9。市民“放心早餐工程”順利實(shí)施，未央路餐飲娛樂(lè)群、大明宮建材家居市場(chǎng)群、北二環(huán)汽車銷售市場(chǎng)群等商貿(mào)設(shè)施和物流基地發(fā)展壯大，對(duì)區(qū)域三產(chǎn)發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展， 2007 年，全區(qū)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)達(dá)到 8453 戶，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)到 60以上。 （三）政策環(huán)境 1、政策簡(jiǎn)析 2007 年 是國(guó)家宏觀政策調(diào)控的又一個(gè)集中的年度，不僅有基于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的眾多政策，也有更多具有針對(duì)性的行業(yè)政策緊鑼密鼓的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展拐點(diǎn)的有關(guān)爭(zhēng)論成為下半年的熱點(diǎn)話題。其中的重點(diǎn)有三個(gè)方面，一是國(guó)家加強(qiáng)保障類住房的投入，作為商品房市場(chǎng)的有益補(bǔ)充，解決中低收入群體的住房問(wèn)題，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加合理；二是本年度不斷出臺(tái)相關(guān)的土地政策，打擊囤地行為，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)速度，緩解剛性需求的壓力；三是對(duì)需求進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)，收縮貨幣流動(dòng)性以促使金融機(jī)構(gòu)減少房貸總額度，打擊投資（機(jī)）性購(gòu)房需求，合理分流部分剛性需求導(dǎo)入 二手房交易市場(chǎng)。這三方面的政策緊緊圍繞供求關(guān)系，雙管齊下，既擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)，也抑制部分需求，其直接的目標(biāo)是緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，以免過(guò)度透支未來(lái)的上漲空間，維護(hù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)的良性發(fā)展。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 24 頁(yè) 共 99 頁(yè) 金融政策的連續(xù)出臺(tái)是 2007 年宏觀政策的重點(diǎn)， 6 次加息， 10 次提高準(zhǔn)備金率，其力度和頻次都創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄，在很大程度上收縮了貨幣流動(dòng)性，導(dǎo)致銀根緊縮，使得房貸規(guī)模總體受限；此外，連續(xù)加息也使得房貸成本加大，但這些在 2008 年才會(huì)計(jì)入利息中，因此其效應(yīng)會(huì)在2008 年上半年逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。 國(guó)家針對(duì)保障類住房的相關(guān)政策成為 2007 下半年最大的亮點(diǎn)，國(guó)家強(qiáng)化保障職能，加大資金投入和資源配置，以解決中低收入人群的住房問(wèn)題。但由于這個(gè)過(guò)程更為緩慢，也涉及到方方面面的利益，因此在短期內(nèi)很難有大的改觀，預(yù)計(jì)在 2008 年下半年保障類住房對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響才會(huì)發(fā)揮作用，將會(huì)對(duì)剛性需求產(chǎn)生較大的分流作用。 2007 年物權(quán)法的頒布實(shí)施以及由此將會(huì)開征的物業(yè)稅成為本年度最重大的事件，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響深遠(yuǎn)，特別是物業(yè)稅很有可能在 2008 年前后開征，這將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顛覆性的影響，遏制目前房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。不過(guò)物業(yè)稅的征收也關(guān)系到多方的利益，稅基和稅 率的制定也比較復(fù)雜，因此在 2007 年還只是在部分省市進(jìn)行空轉(zhuǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常小。 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，最受關(guān)注的是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，不僅超出了中等收入群體的承受能力，也在一定程度上限制了整體消費(fèi)能力，不利于國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此， 2007 年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的重點(diǎn)，在于通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)，促使開發(fā)商加快土地開發(fā)速度；通過(guò)金融政策抑制剛性需求，打擊投資（投機(jī)）型需求；加大對(duì)保障類住房的資金及資源型投入，以解決中低收入群體的住房需求。這些兼顧市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)和政府投入的眾多政策密集出臺(tái)，配合著執(zhí)行力度的 加強(qiáng)，對(duì)目前的樓市也起到了一定的作用，特別是一線城市，更是反應(yīng)強(qiáng)烈，近期也出現(xiàn)了連續(xù)的量?jī)r(jià)雙跌的現(xiàn)象，有關(guān)樓市拐點(diǎn)的爭(zhēng)論更是加劇了這種市場(chǎng)預(yù)期。但從長(zhǎng)期的眼光來(lái)看，這些政策的真正效用還并未完全展開，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)對(duì)政策也有一定的抗性， 2008年乃至今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將取決于兩只手之間的力量博弈于相互作用，我們拭目以待。 2、政策重心變化 2005-2006 年，政策調(diào)控的重心一直停留在 供應(yīng)層面 ， 2007 年以來(lái)，政策出現(xiàn)策略性轉(zhuǎn)變，逐漸向 抑制改善型需求、打擊投機(jī)性需求和分流剛性需求 傾斜。 政策 從 緊 成為趨勢(shì)； 國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控策略逐漸 成熟化 ，從硬性干預(yù)到兩只手的協(xié)調(diào)配合，并強(qiáng)化國(guó)家對(duì)保障類住房的公共職能，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展； 政策體系已經(jīng)逐步完善，也初步形成了多層次、立體化的架構(gòu)，不僅涉及到了行業(yè)的方 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 25 頁(yè) 共 99 頁(yè) 方面面，也包括了從中央到地方的高低搭配格局，針對(duì)性和可操作性更強(qiáng) ； 以實(shí)現(xiàn)住有所居為政策調(diào)控的目標(biāo)； 逐步強(qiáng)化政府公共職能的作用，作為商品房市場(chǎng)的補(bǔ)充。 3、政策效應(yīng)及走勢(shì)預(yù)測(cè) 政策具有一定的滯后效應(yīng)，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域化差別很大，地方利益主體也對(duì)政策存在很大的抗性，因此 ，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行上，也存在一定的難點(diǎn)，其長(zhǎng)期的效應(yīng)也有待觀察。宏觀政策的綜合作用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的一線城市影響較大，而對(duì)西安這樣的二線乃至三線城市來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)上漲的空間較大，這也吸引了更多的全國(guó)性開發(fā)商進(jìn)軍西安，加上投資（投機(jī)）型客戶的更多進(jìn)入，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持快速發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力。 “ 堅(jiān)持保障生存性需要、支持自住性需要、引導(dǎo)改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機(jī)性需求 ” 將成為 2008 年房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，在這一主旨之下，住房保障體系的建設(shè)工作仍將成為 2008 年的首要重點(diǎn)。 一方面繼續(xù)深化落實(shí)政策的執(zhí)行力度，另一方面極力營(yíng)造購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)不再盲目追漲的心里預(yù)期和暗示。 加息和提高準(zhǔn)備金率成為央行的常規(guī)手段。由于目前的實(shí)際利率為負(fù)，機(jī)構(gòu)和個(gè)人的投資傾向仍比較強(qiáng)烈，預(yù)計(jì) 2008 年也將在很長(zhǎng)時(shí)間保持這樣的現(xiàn)狀，因此央行在 2008 年仍將繼續(xù)加息；此外宏觀經(jīng)濟(jì)依然過(guò)熱，加上人民幣升值的長(zhǎng)期趨勢(shì)帶來(lái)更多的國(guó)際投資（投機(jī)）熱錢，使得貨幣流動(dòng)性問(wèn)題更為突出， 2008 年也將會(huì)繼續(xù)提高金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。 物業(yè)稅開證的前期準(zhǔn)備和相關(guān)政策及法律的出臺(tái)也是 2008 年政策的重要部 分，預(yù)計(jì)在 2008年底將會(huì)逐漸明晰化，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)顛覆性的影響，值得期待。繼續(xù)加大保障類住房的政策將是 2008 年政策調(diào)控的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)將有更多的執(zhí)行性的政策出臺(tái)。 易居（中國(guó)）房地產(chǎn)研究院西安 分院 地址：西安市南關(guān)正街 88 號(hào)長(zhǎng)安國(guó)際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 26 頁(yè) 共 99 頁(yè) 二、土地市場(chǎng) 2003 年開始，西安市土地交易取用招拍掛形式進(jìn)行。國(guó)家對(duì)土地加大管理力度，提高土地出讓價(jià)格的透明度和監(jiān)控力度，土地市場(chǎng)的規(guī)范化、良性化發(fā)展，吸引了大量全國(guó)性大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的進(jìn)駐。近年西安土地交易市場(chǎng)格價(jià)不斷走高。 （一）全市土地市場(chǎng) 1、出讓面積 2007 年度全年西安市土地掛牌總面積為 3540719 ，總 宗數(shù)為 117 宗；成交總面積為2925782.806 ，成交總金額為 804019 萬(wàn)元