《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估手冊（試行）》

2004年 7月 1 前 言 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是目前熱點行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、繳納稅種復(fù)雜，存在涉稅問題多的特點。我市地稅系統(tǒng)自 94 年建局以來 ,每年均對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)實施專項檢查 ,其有問題率和查補稅款明顯高于其他行業(yè)。 2003 年全系統(tǒng)查補稅款在上千萬元以上的重大案件 19 件，共補繳稅款 3億元 ；其中 ,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 15件 ,占 79%,檢查收入 2.5億 ,占 83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點和難點行業(yè)之一。如何加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，有效 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。 為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，實施有效納稅評估，我們在認真研究了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)特點的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅收管理的經(jīng)驗，編寫了納稅評估手冊（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）。本手冊的編寫， 體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學(xué)管理，營造一流稅收環(huán)境具有重要意義。 同時，通過有效的機制對行業(yè)納稅評估 工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。 本手冊依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)法規(guī)、會計制度、 會計準則，結(jié)合納稅評估工作實際，本著依法評估、科學(xué)實用、通俗易懂的原則編寫。 本手冊內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標。手冊從房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)特點入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評估方法，分別從財務(wù)會計核算與涉稅問題兩個角度闡述了評估指標的產(chǎn)生過程、適用范圍、具體應(yīng)用以及結(jié)果分析，并收集了相當一部分行業(yè)相 2 關(guān)法規(guī)。希望此手冊能成為廣大評估人員了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)評估的工具。 由于編者水平有限，加之時間倉促，難免有不足之處， 敬請指正。 北京市地方稅務(wù)局 納稅評估處 1 目 錄 前 言 .1 第一章 綜 述 .1 第一節(jié) 基本概念 . 1 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 . 1 二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念 . 2 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 . 3 第二節(jié) 經(jīng)營特點 . 3 一、經(jīng)營概況 . 3 二、經(jīng)營分類 . 3 三、經(jīng)營流程 . 4 四、會計核算 . 7 五、應(yīng)稅特征 . 9 第二章 評估方法 . 12 第一節(jié) 假設(shè)法 . 12 一、環(huán)境適用 . 12 二、具體應(yīng)用 . 13 第二節(jié) SPSS 應(yīng)用法 . 17 一、環(huán)境適用 . 17 二、具體應(yīng)用 . 18 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 . 21 一、環(huán)境適用 . 21 二、具體應(yīng)用 . 22 第三章 評估指標 . 25 第一節(jié) 會計報表指標 . 25 一、指標基礎(chǔ) . 25 二、指標確定 . 28 三、指標附件 . 41 第二節(jié) 納稅問題指標 . 66 一、指標基礎(chǔ) . 66 二、指標確定 . 71 三、指標附件 . 77 附錄 法規(guī)政策 . 101 附錄一 營業(yè)稅法規(guī) . 101 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 . 101 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 . 104 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 110 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） 113 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知. 117 2 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行 管理工作的通知 . 119 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 . 123 附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) . 128 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫 行條例 . 128 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 . 131 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 . 141 關(guān)于印發(fā)北京 市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 . 142 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知. 156 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 . 158 關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知 （ 節(jié)選 ） . 162 關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知 （ 節(jié)選 ） . 164 印發(fā)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知 （ 節(jié)選 ） . 165 附錄三 土地增值稅法規(guī) . 168 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 . 168 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 . 169 關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 . 174 關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 . 177 北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國 家稅務(wù)總局關(guān)于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知 . 178 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 . 179 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知. 181 附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) . 182 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 . 182 北京市施行中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的細則（修正） . 184 財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 . 185 北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 . 189 關(guān)于城市房 地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 . 191 印發(fā)關(guān)于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見的通知 . 195 北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問題的補充通知 . 197 北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 . 197 北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問題的通知 . 199 附錄五 其他法規(guī) . 202 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 . 202 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 . 212 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 . 218 3 北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成 . 221 北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法 . 222 北京市關(guān)于實施商品房銷售管理辦法的若干規(guī)定 . 225 北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知 . 226 關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見 . 231 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法 . 234 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 . 237 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 1 第一章 綜述 第一節(jié) 基本概念 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學(xué)上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物 。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 （二）房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出 讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。 （三）房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地 產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) （物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。 從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進入 20 世紀 90 年代以來，房地產(chǎn) 國稅發(fā) 1993149 號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知 根據(jù)國家標準行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 2 業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地?zé)o償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。 1991 年 3月和 1994 年 7月，國 務(wù)院分別頒布了城市房屋拆遷管理條例和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道， 1998 年 8月，全國人大再次修訂了中華人民共和國土地管理法，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。 二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。 房地產(chǎn)開發(fā) 與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國城市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。 （二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系 1、與“建筑業(yè)”的關(guān)系 在我國三項產(chǎn) 業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。 在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應(yīng)按“建筑業(yè)” 稅目繳納營業(yè)稅。 2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系 二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 3 利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。 二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè) 公司負責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項目，對其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。 第二節(jié) 經(jīng)營特點 一、經(jīng)營概 況 截止 2003 年底，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 3836 戶，占我市地稅征管戶數(shù)374398 戶的 1%， 2003 年 1-12 月納稅總額 10 億元，占同期我市地方稅收總額 565億元的 17%，其中營業(yè)稅納稅總額 7 億元，占同期我市地方稅收總額 266.7 億元的26%。 根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003 年 1-12 月，我市商品房預(yù)售面積總計 1350 萬 m2，預(yù)售金額總計 864 億 元，預(yù)售均價 6398 元 / m2，經(jīng)濟適用房預(yù)售面積總計 393 萬 m2，預(yù)售金額總計 115 億 元，預(yù)售均價 2917 元 / m2。 二、經(jīng)營分類 1、 根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地” 后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 4 2、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新 開發(fā)是城市的外延和擴展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。 4、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。 三、經(jīng)營流程 經(jīng)營特點： 1、投資量大，投資回收期長 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項工程新區(qū)開發(fā)征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開發(fā) 舊城改造拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā) 通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地” 對原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等 一個層次的開發(fā)房屋（含土地使用權(quán)） 兩個層次的開發(fā)第一層次 土地 拍賣、招標、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)） 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 5 外，多數(shù)企業(yè)進行成 片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經(jīng)營運轉(zhuǎn)周期長，收益集中在中后期。 2、資產(chǎn)負債率高，對金融機構(gòu)依賴程度大 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2002 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達 50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比 22%，平均資產(chǎn)負債率為 72%，比工業(yè)企業(yè)高出 16 個百分點。 3、牽涉面廣，運作程序復(fù)雜 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi) 、金融以及基層政權(quán)機構(gòu)、建委、物價局、財政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。 4、發(fā)展速度快，帶動相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展 進入 90 年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。 運作流程： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。其中，開發(fā)建設(shè)階段又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設(shè)計、取得土地使用權(quán)、施工準備等若干 環(huán)節(jié)，主要審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構(gòu)和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）： 城市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理流程 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 6 租售管理階段分為租售和售后管理兩個時期。租售期的主要經(jīng)營活動為銷售 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 7 房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。 四、會計核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度，其會計科目的設(shè)置有別于 企業(yè)會計制度 具體差異如下表所示： 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 企業(yè)會計制度 短期投資跌價準備 應(yīng)收股利、應(yīng)收利息 應(yīng)收補貼款 采購保管費 庫存材料 原材料 庫存設(shè)備 自制半成品 開發(fā)產(chǎn)品 庫存商品 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房 存貨跌價準備 長期投資減值準備 委托貸款 固定資產(chǎn)減值準備 工程物資 固定資產(chǎn)購建支出 在建工程 在建工程減值準備 無形資產(chǎn)減值準備 遞延資產(chǎn) 長期待攤費用 應(yīng)付利潤 應(yīng)付股利 預(yù)計負債 專項應(yīng)付款 開發(fā)成本 生產(chǎn)成本 開發(fā)間接費用 經(jīng)營收入 主營業(yè)務(wù)收入 經(jīng)營成本 主營業(yè)務(wù)成本 經(jīng)營稅金及附加 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 銷售費用 營業(yè)費用 補貼收入 以前年度損益調(diào)整 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 9 五、 應(yīng)稅特征 （一）應(yīng)稅稅種 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及 13 項稅費 （ 12 個稅種、 1 項涉稅費用），分別為： 1. 營業(yè)稅 2. 城市維護建設(shè)稅（外資企業(yè)不征） 3. 教育費附加（外資企業(yè)不征） 4. 企業(yè)所得稅 5. 外商投資企業(yè)所得稅 6. 個人所得稅 7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅） 8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費） 9. 車船使用 稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅） 10. 印花稅 11. 契稅 12. 耕地占用稅 13. 土地增值稅 其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務(wù)機關(guān)征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地方稅務(wù)機關(guān)征管范圍 。 （二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表： 指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2001 年 1 月 1 日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費未單獨計數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費。 從 2000 年 1 月 1 日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 10 階段 經(jīng)營環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注 開發(fā)建設(shè)期 取得土地使用權(quán) 契稅 由財政部門征收 耕地占用稅 委托施工 印花稅 自營工程 個人所得稅 銷售期房 營業(yè)稅 （城建稅、教育費附加） 土地增值 稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 印花稅 租 售 管 理 期 銷售房屋 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 營業(yè)稅 （城建稅、教育費附加） 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 印花稅 營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分） 出租房屋或土地 營業(yè)稅 （城建稅、教育費附加） 企業(yè)所得稅 個人所得稅 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 土地使用稅（費） 印花稅 營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)”稅目 自用房屋或土地 房產(chǎn)稅（城市房 地產(chǎn)稅） 土地使用稅（費） 贈與房屋或土地 視同銷售不動產(chǎn) 代收費用 營業(yè)稅 （城建稅、教育費附加） 代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅 房屋抵押貸款 以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅 對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù) 營業(yè)稅 （城建稅、教育費附加） 企業(yè)所得稅 個人所得稅 營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率 股利分配 個人所得稅 個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 綜 述 11 （三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示： 稅目 稅 率 涉稅事項 銷售不動產(chǎn) 5% 銷售房屋及配套設(shè)施； 售房中的代收款項 售房違約金； 房屋贈與； 以房抵債或以房換房； 合作建房； 轉(zhuǎn)讓在建項目（已進入建筑物施工階段） 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5% 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)； 贈與土地使用權(quán)； 轉(zhuǎn)讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工階段） ； 轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn) 建筑業(yè) 3% 銷售自營工程所建房屋； 代建工程 服 務(wù) 業(yè) 租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地； 出租其他固定資產(chǎn) 其他服務(wù)業(yè) 5% 兼營物業(yè)管理收入； 物業(yè)管理代收款項； 兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)； 將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費 餐飲業(yè) 5% 兼營飲食業(yè)收入 娛 樂 業(yè) 5% 20% 兼營娛樂業(yè)收入 財稅 200316 號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第七款。 財稅 200316 號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知第二條第六款。 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 12 第二章 評估方法 本章從不同的角度分析了不同時期應(yīng)采取的評估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。 第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會計報表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設(shè)進行證明，然后再對不能證明的事項提出 假設(shè)涉稅疑點的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評估方法。 一、環(huán)境適用 （一）基礎(chǔ)資料不充分 1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關(guān)的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。 2、納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。 （二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。 這種環(huán)境下，納稅評估較復(fù)雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 13 二、具體應(yīng)用 （一）納稅情況對比 1、通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目 ，判定該公司經(jīng)營情況。 2、確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。 3、縱向?qū)Ρ燃{稅情況。 （二）經(jīng)營情況假設(shè) 1、銷售不動產(chǎn)收入。 提供勞務(wù)收入。 2、房產(chǎn)原值。 3、個人最高收入數(shù)及稅率、人次。 4、重大事項變更。 （三）涉稅信息提取 1、該公司財務(wù)會計報表： 資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。 報表附注。 2、內(nèi)部控制制度： 財務(wù)制度。 工資制度。 銷售制度。 3、公眾媒介。 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 14 （四）納稅情況證明 1、營業(yè)稅按年度匯總證明。 2、個人所得稅稅率、收入證明。 3、城市房地產(chǎn)稅分年度證明。 4、土地增值稅匯總證明。 （五）假設(shè)疑點提出 1、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點： 董事會成員高薪。 員工其他福利。 在納稅情況稅目中未反映出的收入。 建筑物開始使用。 不符合土地增值稅免稅標準。 2、匯總從報表得出 屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點： 3、用評估指標分析，提出新的假設(shè)： 假設(shè)交易事項疑點。 假設(shè)科目疑點。 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 15 （六）完成納稅評估意見書。 1、涉稅疑點。 2、重點檢查科目重點。 3、檢查交易事項。 （七）評估流程圖（如圖所示）： 納稅評估手冊 -房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 評估方法 16 “假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應(yīng)用流程圖 銷售不動產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 2、 假設(shè) 個人收入數(shù)及稅率、人次 重大事項變更 4、 資產(chǎn)負債表 銷售不動產(chǎn)收入 財務(wù)報表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點 利潤表 房產(chǎn)原值 重點檢查科目 報表附注 信息 假設(shè) “涉稅疑點” 財務(wù)制度 個人收入