【商業(yè)地產(chǎn)】吉林遼源遼河半島項目推廣策略總綱-93PPT

吉林遼源 遼河半島 項目推廣策略總綱 謹(jǐn)呈：柏美地產(chǎn)集團 廈門風(fēng)行地產(chǎn)顧問 2007年 1月 18日 引言 營銷推廣是一個不斷挖掘自身優(yōu)勢 , 并將其傳播給目標(biāo)大眾的過程。 在這個過程中， 策略是指引我們前進(jìn)的方向。 一個成功的項目，是根據(jù)市場需求的必然演變，通過對人們生活方式的引導(dǎo)，而使人們進(jìn)入一個更為深層次的需求，我們把這個引導(dǎo)過程，稱之為一個 計劃 ！ 我們的 計劃 是什么？ 遼源市位于中國吉林省的中南部，幅員面積 5123平方公里，總?cè)丝?126萬，其中市區(qū)面積 206平方公里，人口 45萬； 遼源市歷史較為悠久，早在我國的清代遼源就是皇家的盛京圍場； 遼源市是一個物產(chǎn)豐富的城市； 遼源市作為一個工業(yè)城市，擁有以紡織、服裝、輕工、塑料、機械、化工、醫(yī)藥、煤炭為骨干的 33個行業(yè)，各種所有制企業(yè) 2萬多戶，上市公司兩戶（得亨公司和吉林亞泰遼源茶葉公司）； 遼源市 2005年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 137.08億元，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 11100元，突破了 1000美元。 回顧市場 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場處于起步階段，穩(wěn)步發(fā)展； 2005年累計銷售商品房面積 37.1萬平方米，其中住宅 36.0萬平方米； 商品房價格處于較低的水平，目前多層均價在 1500-1800元 /平米，小高層均價在 2000-2300元 /平米； 戶型以 90 120平米的中小戶型為主； 銷售情況較好，部分高檔樓盤銷售勢頭火爆； 客群較為單一，主要以本地消化為主； 未來市場有 精品化 的發(fā)展趨勢。 客戶需求 主力需求為 70-120平米的二房及三房； 喜歡住在大社區(qū)里； 對價格較為敏感； 重視小區(qū)物業(yè)管理； 關(guān)注社區(qū)配套及教育情況； 關(guān)注小區(qū)園林景觀； 非常認(rèn)同本項目的地段。 以自用為目的的住宅有效需求結(jié)構(gòu)構(gòu)成 中高端需求 舒居需求 安居需求 矛盾 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)量的矛盾得出現(xiàn)在遼源市區(qū)住宅需求已趨向舒適需求及中高端需求。 中高檔宅膨脹性供應(yīng) 過渡需求 地處遼源市的東部，是東遼河與渭津河交匯處的沖積平原，南、西、北、三面環(huán)河，東側(cè)是藍(lán)架山，風(fēng)光秀麗，自然環(huán)境十分優(yōu)越。從小區(qū)中部穿過的福民路和北邊的遼河大街路面寬 40米，都是城市主干道，其北面緊鄰市委辦公大樓和新興生活片區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。 結(jié)合項目概況 本案占地 50萬平米，總建筑面積 83萬平方米； 項目具有臨河、規(guī)模等大特點，大盤優(yōu)勢顯而易見； 規(guī)劃有多層、小高層、花園洋房等各類型產(chǎn)品，產(chǎn)品線豐富，戶型多樣； 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)、銀行、大型商業(yè)、會所、休閑運動設(shè)施等各種生活配套設(shè)施。 綜上所述，本案基本具備了一個城市中所有的產(chǎn)品形態(tài)和配套設(shè)施，已具備 新城 的基本雛形。 45萬人口 VS83萬平米大盤，意味著不能單純在區(qū)域?qū)用鎸で蠼鉀Q 如何突破現(xiàn)有居住觀念，如何突破各鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)的購買區(qū)域限制是關(guān)鍵！ “新城計劃的誕生！ 作為一個 新城 ，她應(yīng)該具備居住、商貿(mào)、醫(yī)療、教育、休閑等各項功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钏琛?新城計劃 則是以 理想城市生活 的理念去 造城 ，站在 新城市生活 的高度去開發(fā)和推廣，塑造 城市大盤 形象。 引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的居住觀念，譜寫出 現(xiàn)代城市 美好生活新樂章。 什么是新城計劃？ 第一部：造城 怎么建？ 產(chǎn)品建議 第二部：城啟 怎么推？ 營銷推廣 “新城計劃三部曲 第三部：理想城市生活 居住的感受 /新的生活方式 第一部：造 城 雖然我們現(xiàn)在的項目具備了造城的基本條件，但要打造遼源新 城市中心 ，為人們創(chuàng)造一個理想的生活城，就必須在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行升華，以至達(dá)到真正意義上的理想城市生活。 項目總體定位 80萬平米山水城邦 理想城邦 居住功能 商貿(mào)功能 文教、醫(yī)療功能 休閑功能 城市功能定位 居住功能 從居住功能角度出發(fā)，一個理想的城市生活，需要良好的生活環(huán)境，和諧的生活氛圍，所以我們作出如下建議： 物業(yè)類型：增加花園洋房及聯(lián)排別墅等物業(yè)類型，豐富產(chǎn)品形態(tài) 外立面 新古典主義歐式風(fēng)格（簡約歐式） 園林 藝術(shù)花圃 區(qū)內(nèi)種植四季相替的植物，通過藝術(shù)手法的搭配和設(shè)置，體現(xiàn)出藝術(shù)風(fēng)情園林的獨特韻味。 住在 公園 里 園林 藝術(shù)小品 通過歐式藝術(shù)小品，精心雕琢，營造浪漫藝術(shù)氛圍 住在 公園 里 園林 藝術(shù)音樂噴泉 水的動感，藝術(shù)音樂的響起，營造歐式浪漫生活。 住在 公園 里 園林 音符廣場 獨特的音符，躍舞在中心廣場，給人獨特的藝術(shù)感受。 住在 公園 里 底層架空的綠化與應(yīng)用 公共空間，處處體現(xiàn)人文關(guān)懷 物業(yè)管理特色 (1)引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司或顧問 ， 以國際 ISO9002質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)； (2)以先進(jìn)的管理技術(shù) ， 突出社區(qū)品質(zhì)； (3) 突出城市化的物業(yè)服務(wù) ， 包括清潔保全等； (4) 結(jié)合東方式人情管理 。 物業(yè) 攝像監(jiān)視系統(tǒng) 在小區(qū)主要出入口 、 地下車庫出入口 、 電梯轎廂等部位和部分周界設(shè)置攝像機 。 設(shè)在周界的攝像機可與周界防越報警系統(tǒng)聯(lián)動 。 在小區(qū)出入口等主要部位 ， 設(shè)置固定高清晰度彩色攝像機 。 攝像系統(tǒng)具有 24小時錄像 、實時顯示及回放等功能 ， 并具有報警聯(lián)動 、計算機聯(lián)網(wǎng)和報警圖像檢索功能 。 在車庫出入口適當(dāng)位置設(shè)置具有動態(tài)逆光補嘗 、 自動增益功能的攝像機 ， 實時記錄地下室車輛的出入情況 。 智能安防 周界防越報警系統(tǒng) 在小區(qū)周邊圍墻設(shè)置紅外對射探測器和報警閃爍燈 ， 作為小區(qū)安全防范系統(tǒng)的第一道防線 ，安全 、 可靠 。 周界每個區(qū)域設(shè)置報警警示燈及手動復(fù)位裝置 , 有警情時 ， 電子地圖自動顯示報警位置 ， 跳出報警防區(qū)情況 ， 以便值班保安能夠迅速去現(xiàn)場查看 、 處理 ， 并在監(jiān)視器上自動記錄相應(yīng)的報警防區(qū)圖象情況 。 智能安防 智能安防 出入口管理系統(tǒng) 小區(qū)車輛出入口設(shè)置道閘，并采用遠(yuǎn)距離感應(yīng)卡認(rèn)證通行，訪客車輛采用發(fā)放訪客 IC卡出入，各出入口采用計算機聯(lián)網(wǎng)，使系統(tǒng)具有收費功能。 可視對講及門禁系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng)具有可視對講、信息發(fā)布、戶內(nèi)報警、緊急求助、門禁等功能。 門禁系統(tǒng) 門禁系統(tǒng)主要包括單元一樓正門的門禁、小區(qū)地下室到各單元門口的門禁、小區(qū)步行出入口處的門禁，業(yè)主通過刷卡方式，打開單元門及其它門。 智能安防 智能安防 戶內(nèi)報警系統(tǒng) 戶內(nèi)預(yù)留緊急按鈕、煤氣、煙感報警探測器等報警設(shè)備接口，供住戶入住時選用。 戶門按裝門磁報警裝置，并接入可視對講主機。 底層住戶的外窗安裝報警裝置，并接入可視對講主機。 報警信號集中送至小區(qū)監(jiān)控中心，由安保人員對報警事件進(jìn)行實時處理與記錄。 電子巡更管理系統(tǒng) 沿小區(qū)周邊圍墻及交叉路口設(shè)置在線式電子巡更系統(tǒng)，結(jié)合單元門禁系統(tǒng)的擴展應(yīng)用來實現(xiàn)在線式巡更。 小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點， 加強保安管理，在門禁軟件系統(tǒng)中增加巡更管理功能，實現(xiàn)人防和技防相結(jié)合，以增加管理的及時性和合理性，增強園區(qū)安全性。 智能安防 監(jiān)控中心 安裝攝像監(jiān)控設(shè)施，采用數(shù)字存儲技術(shù)，由技防輔助人防，實時紀(jì)錄小區(qū)各出入的圖像，執(zhí)勤人員可以通過監(jiān)視系統(tǒng)全方位的實時了解各區(qū)域動向情況。緊急事件發(fā)生時，有利于快速反應(yīng)，還可以集中監(jiān)視及指揮行動。 小區(qū)戶內(nèi)報警系統(tǒng)報警電子地圖 ,只要有報警，接警計算機上的電子地圖馬上能在該房號上紅燈閃爍，并彈出顯示該房子具體報警防區(qū)位置的頁面。 監(jiān)控中心的監(jiān)視系統(tǒng)具有十六畫面顯示外 ,還具有單畫面顯示功能 ,系統(tǒng)能自動或手動將現(xiàn)場畫面切換到指定的監(jiān)視器或計算機屏幕上顯示。 智能安防 自動抄表系統(tǒng) 背景音樂系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 其他系統(tǒng) 集中供暖 會所 歐陸風(fēng)情會所 建議設(shè)置咖啡吧、 SPA、西餐廳、臺球室、健身房、棋牌室等內(nèi)容。 社區(qū)巴士 開通社區(qū)巴士，前期可作為看房專車。 與政府合作，增加公交線路，增加小區(qū)業(yè)主出行的便利性。 從一個城市的商貿(mào)功能出發(fā)，須具備商業(yè)的各項功能，提供人們生活所需，建議如下： 商貿(mào)功能 格調(diào)商業(yè)步行街 格調(diào)商業(yè)步行街 退臺式商業(yè) 大型購物中心 大型超市 +百貨 +家電連鎖 +高檔娛樂 +餐飲 + 滿足城市功能，必不可少的是教育、醫(yī)療機構(gòu)的引進(jìn)，建議如下： 教育、醫(yī)療