【精品】愛家小區(qū)建設項目可行性研究報告

“愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 1 - 編制：陜西建信工程管理有限公司目 錄 第一章 總 論 . 4 1.1 項目名稱 . 4 1.2 建設地址 . 4 1.3 用地 單位 的確定 . 4 1.4 編制單位 . 4 1.5 可行性研究報告編制依據(jù) . 5 1.6 可研報告研究的范圍 . 5 1.7 項目建設內容及規(guī)模 . 6 1.8 投資估算及資金籌措 . 7 1.9 項目效益分析 . 7 第二章 項目建設的背景及必要性 . 8 2.1 項目建設的背景： . 8 2.2 房地產市場分析 . 9 2.3 項目建設的必要性 . 14 第三章 項目 SWOT 分析和市場定位 . 17 3.1 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT分析法） . 17 3.2 項目的市場定位 . 20 第四章 項目規(guī)劃設計及建設、經營方案 . 23 4.1 項目建設場地及總平面布置 . 23 4.2 建設內容及規(guī)模 . 24 4.3 項目開發(fā)經營策略 . 28 4.4 項目開發(fā)經營策略 . 29 4.5 項目建設規(guī)模 . 34 第五章 項目建設地址及建設條件 . 37 5.1 項目建設場址 . 37 5.2 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置 . 38 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 2 - 編制：陜西建信工程管理有限公司5.3 建設條件 . 39 第六章 投資估算與資金籌措 . 40 6.1 工程投資編制依據(jù)與說明 . 40 6.2 項目投資估算 . 41 6.3 資金籌措 . 42 第七章 項目實施管理及建設進度安 排 . 43 7.1 項目實施的原則 . 43 7.2 項目經營管理 . 43 7.3 人員配置、勞動制度 . 43 7.4 項目實施管理 . 44 7.5項目施工方式 . 44 7.6 項目實施計劃 . 44 第八章 招標方案 . 46 8.1 招標投標依據(jù) . 46 8.2 招標投標內容 . 47 8.3 招標計劃安排 . 47 8.4 招標組織形式 . 47 8.5 招標方式和招標程序 . 48 8.6 招標組織紀律 . 49 第九章 環(huán)境保護及節(jié)能措施 . 49 9.1 施工期環(huán)境影響分析 . 49 9.2 項目建成后環(huán)境影響分析 . 50 9.3 環(huán)保措施 . 51 9.4 項目節(jié)能措施 . 51 第十章 項目經濟評價 . 52 10.1 經濟評價依據(jù) . 52 10.2 財務評價指標的計算 . 52 10.3 項目風險及對策分析 . 54 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 3 - 編制：陜西建信工程管理有限公司10.4 經濟評價綜合結論 . 56 第十一章 社會評價 . 57 11.1 社會影響分析 . 57 11.2 社會評價結論 . 59 第十二章 結論與建議 . 59 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 4 - 編制：陜西建信工程管理有限公司第一章 總 論 1.1 項目名稱 “愛家小區(qū)”建設 項目 1.2 建設地址 “愛家小區(qū)”建設項目 位于 寶雞市渭河南岸的高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)范疇 ，具體位置為 西與規(guī)劃學校用地 接壤， 東至公園南路中線 ，北鄰 火炬路中線 ， 向南 毗鄰 村委會 用地， 該項目建設屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住 建設用地，詳見規(guī)劃定點圖。 1.3 用地 單位 的確定 寶雞市土地收購儲備 中心采用招標、拍賣、掛牌等形式，公開出讓該宗用地的國有土地使用權，確定項目用地單位。 1.4 編制單位 本可行性研究報告編制單位為陜西建信工程管理有限公司，陜西省建設廳授予乙級工程咨詢資格證書，證書編號為乙 060061030055。 陜西建信工程管理有限公司原名為“寶雞建信造價師事務有限公司”，是經陜西省建設廳批準，省工商局備案登記，成立于 2000 年 1月，是寶雞地區(qū)最早組建的工程造價咨詢機構之一，具有 工程造價咨詢乙級、招標代理乙級、工程造價司法鑒定等資質資格。公司現(xiàn)有國 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 5 - 編制：陜西建信工程管理有限公司家注冊造價工程師、高級工程師、建筑、裝飾、管道、電氣、安裝、園林、審計、經濟等專業(yè)技術人員 20余人。 陜西建信人恪守職業(yè)道德，嚴守執(zhí)業(yè)紀律，堅持“抓質量求生存，創(chuàng)信譽立市場，促管理求發(fā)展”的服務宗旨，樹立“公正、精確、高效”的服務理念，依照國家法律、法規(guī)，為更多的建設項目提供專業(yè)的、忠誠的工程造價咨詢服務。 1.5 可行性研究報告編制依據(jù) a、委托編制“愛家 小區(qū) ” 建設 項目可行性研究報告的項目委托書 ； b、 寶雞市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局 關于 市土地 收購儲備中心原萬國建材市場用地定點及坐標的批復 ； 寶市建規(guī)規(guī)地字 200910 號 ； c、寶雞市土地收購儲備中心 200835 號關于石壩河原萬國建材市場用地規(guī)劃定點的申請 ； d、國家發(fā)改委發(fā)布的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法及相關要求； e、現(xiàn)場考察和調研搜集到的資料。 1.6 可研報告研究的范圍 本報告重點是對 “愛家小區(qū)”建設項目的 建 設 背景和必要性及迫切性、項目建設地址及條件、建設內容及建筑方案、環(huán)境保護及節(jié)約能源、項目的組織、人員編制及培訓、項目的管理及實施進度、投資 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 6 - 編制：陜西建信工程管理有限公司估 算及資金籌措、經濟評價等內容進行可行性分析與論證，并編制可行性研究報告書 ，以供項目競地單位決策之用。 1.7 項目建設內容及規(guī)模 “愛家小區(qū)” 開發(fā)建設項目擬建于 高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的繁華地段 ，毗鄰 環(huán)境優(yōu)美的人民公園 與 渭河生態(tài)公園 ， 南依 俊秀的秦嶺，地處寶雞市渭河南岸的 經濟 、文化中心。該項目占地面積 為 18.432畝（不含代征道路）。 “愛家小區(qū)”建設 應高標準定位，開發(fā)理念要新穎獨特，兼顧商用、居家功能，成為城區(qū)一道靚麗的風景。 以 高層框剪結構 為主 ，總建筑面積為 65000 平方米 （不含地下建筑面積） 。小區(qū)擬建設 3 幢 18層住 宅樓及配套的休閑廣場 、 小型生態(tài)型停車場及 配電室等公共基礎設施。戶型設計更加注重居室功能，力推以中 套 熱銷 型為主，戶型 面積配比為： 120 155 平方米占總比例的 85 ， 90 110 平方米占總比例的 15 。 項目 用地 的 建設性質 為 商業(yè)、居住 建設， 寶雞市土地收購儲備中心擬對宗地進行收購，并通過公開招、拍、掛形式出讓土地使用權。根據(jù)該宗土地的特點和地理位置， 初步確定以“愛家小區(qū)”的規(guī)模及方案，以使該宗土地達到最佳的利用和較好的發(fā)揮其使用功能?！皭奂倚^(qū)” 是一項“惠民”的安居工程， 同時也是加快公園南路舊城改造步伐，改善城 市面貌的重要舉措， 考慮到實際情況，先保證 臨街商業(yè) “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 7 - 編制：陜西建信工程管理有限公司用房及高層 住宅 建設以及 所必須的各類設 施和綠化景觀布局，其他如生態(tài)型停車場、文化娛樂設施 等逐步到位，使投資與效益協(xié)調一致，提高資金的使用效益。 1.8 投資估算及資金籌措 經估算， “愛家小區(qū)” 開發(fā)建設項目 總投資為 13968.55 萬元，其中工程費用 8652.15萬元，其他費用 4608.40萬元，建設期利息 708.00萬元。 本項目資金來源 由項目建設單位統(tǒng)籌。經方案初步測算，建設單位應 具備 自有資金 4190.00 萬元， 融資 1175.00 萬元， 其余建設資金可從 銷售資金補 充。 1.9 項目效益分析 經計算， “愛家小區(qū)” 開發(fā)建設項目 年 投資利潤為 2.64%（含建設期利息） ，計算期 6年內利潤總額為 2216.01萬元 ；全部投資財務內部收益率為 15.42%，高于本項目設定的 8%的基準值；全部投資回收期為3.43年（含建設期 3年）。不確定性分析顯示本項目具有一定的抗風險能力，本項目經濟分析可行。 報告從 “愛家小區(qū)” 項目 用地 的實際情況出發(fā)，提出了行之有效的開發(fā)建設方案，建筑風格結合現(xiàn)代文明城市的設計理念，具有經濟、合理、投資省的特點。總之，該項目的實施具有良好的環(huán)境效益、社會效益和經濟效 益。 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 8 - 編制：陜西建信工程管理有限公司第二章 項目建設的背景及必要性 2.1 項目建設的背景： “愛家小區(qū)”開發(fā) 建設項 目是在省委、省政府全面實施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民” 決策的大環(huán)境下提出的，該項目擬建于 寶雞市高新開發(fā)區(qū)西區(qū)內 ，由 項目競地中標單位 承擔建設任務。 近年來，寶雞市城市建設有很大的發(fā)展，特別是“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)?！币詠?，城市建設和管理水平上了一個新臺階。 但隨著 渭河南岸高新開發(fā)區(qū) 突飛猛進的增長， 擬建項目現(xiàn)有場地存在不少危舊房屋，區(qū)域基礎設施薄弱、住宅與建材銷售用房布局無序、 生活環(huán)境較差，且周邊商業(yè)用房及居住用房 無法滿足市場的需求，經 市房屋經營 主管部門與寶雞市土地收購儲備中心組織相關市場人員精心調研， 特別是根據(jù)土地的使用特點， 初步形成了擬建“愛家 小區(qū) ” 藍圖的構想。 項目具體由獲得土地使用權的使用單位實施 ， 擬 建成為一個環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場所于一體的萬人大型現(xiàn)代化住宅小區(qū) 。為改善居民的居住條件，創(chuàng)建新的人 居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為寶雞市 的經濟發(fā)展起到積極的推動作用。 該舊城改造項目的實施，有效提高了單位面積產出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品 位，將寶雞努力建設成為 現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 9 - 編制：陜西建信工程管理有限公司“愛家小區(qū)”開發(fā) 建設項目的提出，是經過詳細的調查研究，廣泛聽取各方面意見，認真總結和借鑒周遍 市、 縣區(qū) 商住小區(qū) 建設的經驗和教訓，按照城鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求而布局， 體現(xiàn)人性化、簡約化、和諧化的新型商住 小區(qū)。力爭將該項目建成為“設計規(guī)模精美，文化內涵豐富，性能價比極佳”的 商業(yè)與居住 項目，融合 寶雞市 中高收入居民的消費導向的商住小區(qū)，使其成為渭河南岸 最具發(fā)展?jié)摿?，最耀眼的星座?目前，該項目用地由寶雞市土地儲備中心進行收購，通過招、拍、掛形式確認 土地 使用單位后，從而組織項目的 開發(fā)建設。 2.2 房地產市場分析 2.2.1 寶雞市 概況 寶雞位于陜西關中西部，轄九縣三區(qū)，總面積 1.8 萬平方公里，總人口 367 萬 ,其中市區(qū)面積 555 平方公里，人口 55 萬。寶雞市被評為全國園林綠化先進城市，連續(xù)第五次榮獲全國“雙擁模范城”稱號。位于陜、甘、川三省結合部，是連接西南、西北的交通樞紐。隴海、寶成、寶中鐵路在此交匯，是隴海鐵路線上第三個大“十”字。公路西通八達，已形成東連西安、西達蘭州、北至銀川、南接成都的四條干線和110條支線公路網。 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 10 - 編制：陜西建信工程管理有限公司2003年實現(xiàn)國內生產總值 261.12億元， 同比增長 12.6 %，高于全國和全省平均水平，也是我市“九五”以來最好水平； 完成大口徑財稅收入 31.5 億元， 其中地方財政收入 10.6 億元， 較去年實際增長14.1%。 結構調整成效顯著。一二三產業(yè)比例達到 11:51.4:37.6； 非公有制經濟占全市經濟總量的比重達到 38%，較 2002年提高 3個百分點；縣域經濟呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。農業(yè)產業(yè)化步伐不斷加快，畜牧業(yè)產值占農業(yè)總產值的比重達到 39.8%，較 2002 年提高 3.8 個百分點；以實現(xiàn)投資主體多元化為方向的國有企業(yè)改革進一步深化，工業(yè)經濟走上多投入、大重組、速度快、效益好的 路子，預計全年全市規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值 78.54億元，同比增長 19%，工業(yè)經濟對全市經濟增長的貢獻率達到 54%；旅游、商貿等第三產業(yè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)市場更加活躍，全年實現(xiàn)全社會商品零售額 73.6 億元，同比增長 11.5%。全市實現(xiàn)旅游綜合收入 21 億元，同比增長 16.7%。人民生活水平進一步提高。城市居民人均可支配收入 7049 元，農民人均純收入 1846 元，同比分別增長 8.7%和 9.5%，人口自然增長率為 3.31。已探明鉛、鋅、銅、金、銀、煤等礦產資源 30多種。太白、鳳縣鉛鋅礦帶、黃金礦帶，品位高、儲量大， 排位亞洲及國內前列，已建成中國西北地區(qū)最大的黃金出產企業(yè)。 寶雞古稱陳倉，是華夏始祖炎帝的故鄉(xiāng)，周秦王朝的發(fā)祥地，青銅器之鄉(xiāng)。境內有省級文物保護景點 65 處。著名古跡有炎帝活動過的天臺山、西周宮室、周原遺址、雍城遺址、法門寺、釣魚臺、周公廟、 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 11 - 編制：陜西建信工程管理有限公司五丈原諸葛亮廟等；名勝風光有太白山國家森林公園、天臺山風景名勝區(qū)、隴縣關山草原等。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎雄厚，自然條件得天獨厚，水利資源豐富，農業(yè)產業(yè)化程度較高，土地肥沃，物產豐富，商賈云集，人民富裕，是關中西部地區(qū)重要 工業(yè)城市 。 2.2.2 2008 年國內房地產市場 回眸 來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年 1-8 月全國住房銷售量處于下降的態(tài)勢。 8月份全國 70個大中城市房價同比上漲 5.3%，但環(huán)比下降了 0.1%?；仡?08年以來房價走勢，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國 70 個大中城市的房屋銷售價同比漲幅 1 至 9 月分別為 :11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%。 國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)也印證了樓市走低，國房景氣指數(shù)從年初的 106降至 8月的 101.78.寄予厚望的“金九銀十”銷售季節(jié)，也沒挽回房價下滑的“頹勢” 。盡管樓市運行方向發(fā)生了改變，但從我國房地產市場的基本面仍然較好。從 1 至 8 月，全國完成房地產開發(fā)投資 18439 億元，同比增長 29.1%。住宅完成投資 13385 億元，增長31.7%。國房指數(shù)也在 100點以上。我國房地產市場，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)保持穩(wěn)定外，大部分地區(qū)已先后步入調整與轉型期。 發(fā)改委表示，當前房地產市場還存在三方面問題：一是新建商品住宅供需矛盾較大，北京、天津等大城市銷售面積有所下降，其他中小城市和城鎮(zhèn)需求均比旺盛。二是 90平方米以下的普通商品住宅投資 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 12 - 編制：陜西建信工程管理有限公司僅占商品住宅投資的 17.2%，住房供應結構調 整任務仍十分艱巨。三是房價漲幅雖總體有所下降，但西部新興城鎮(zhèn)商品住房銷售價格仍在不同程度的上漲。 2.2.3 寶雞地區(qū) 房地產市場分析 寶雞的城市發(fā)展目標明確將寶雞市建成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市 ， 達到科教先進、工業(yè)發(fā)達、交通便捷、商貿繁榮、環(huán)境優(yōu)美的百萬人口的現(xiàn)代化大城市。 項目建設 地區(qū)規(guī)劃按照高起點、高標準的要求、高規(guī)格的建設，多方投入資金，改善基礎設施，提升管理水平，一時間， “愛家小區(qū)”開發(fā) 項目 將會 成為眾人關注的焦點。隨著 高新西區(qū)城鎮(zhèn)基礎設施的完善 、投資環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)化，開發(fā)商蜂 擁而至，土地價格、房屋價格大幅聚升，已經成為 寶雞地區(qū) 增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。 現(xiàn)在的 寶雞 ，是一個高速發(fā)展的黃金時期，短短的兩、三年內，用于城市建設、基礎設施改造的資金過 幾十 億元，相當于過去 10年的總和，城市面積、城鎮(zhèn)功能以及城市 品味都發(fā)生了根本性的變化。 據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示， 2007 年寶雞城區(qū)居民人均住房面積達到 26 平方米 ， 08年將達到 27平方米，城區(qū)居民居住環(huán)境大幅提升。過去的一年，全市房地產業(yè)完成投資 40億元，新開工房屋建筑面積 130萬平方米，竣工 120 萬平方米，其中住宅 110 萬平方米，如三迪世 紀新城、左岸新城、水木清華、聚豐植物園二期、陽光百翠園等大型住宅小區(qū)竣工投用， 基本改善當?shù)鼐幼∽》啃枨竺埽?城區(qū) 居民安居樂業(yè)。 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 13 - 編制：陜西建信工程管理有限公司隨著城市框架“東遷、南移、北上” 的 戰(zhàn)略 實施，其日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名的開發(fā)商 、投資者 進駐，必定依托其敏銳的市場嗅覺和前瞻性的效益眼光，還有中小投資者無法比擬的信息優(yōu)勢，這些開發(fā)商的重大舉措，很多時候成為中小投資者的方向標。 該項目位于 寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的經濟、文化中心，地域交通發(fā)達，商業(yè)繁榮，房屋建設成本 不高 ，加之 受政府政策的支持，現(xiàn)在的人氣較強，區(qū)內工業(yè)企業(yè)云集， 娛樂、餐飲 等第三產業(yè)發(fā)達，所以興建集商住于一體的樓盤， 項目風險小，銷售難度不大。從價格方面分析， 該項目建設成本低廉，地域優(yōu)勢顯現(xiàn) ， 高層住宅 均價 有望 2400元/平方米，且商用建筑均價可在 8000元 /平方米的價位銷售 ；從戶型面積分析，主力戶型面積在 120 平方米左右，戶型以 三室兩 廳 或四室 為主，完全能夠滿足居室功能 ，而且符合市場銷售的熱點。 關于 寶雞市渭河南岸商品住房 市場需求狀況， 由于過去注重中小戶型的經濟適用房與廉租房建設，加之市區(qū)地價相對過高，造成當前小戶型房源過剩。住宅面積的大小是反映居民家庭生活質量的一個重要指標，隨 著寶雞新區(qū)建設和舊城改造步伐的加快，市區(qū)居民迫切需要一批功能齊全、設施完備的新型居住小區(qū)開發(fā)建設。 適當?shù)拈_發(fā) 商品房 熱銷售，對于轄區(qū)內大多數(shù)購房壓力 不大的居民來說，購買中戶型會使有限的資金達到極佳的效果。中 戶型的消費群體主要是： 1）經商、個體經營戶或外來投資者 ； 2）具有較高學歷的 技術和管理人員 ； 3）城區(qū)具備 中、 高收入的人員 。 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 14 - 編制：陜西建信工程管理有限公司從當前的銷售分析，項目建設區(qū)域正處于第二 輪房地產項目開發(fā)銷售期，當前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有： 1）由于城鎮(zhèn)消費者住房壓力并不強烈，有相當一部分人對于購房持觀望態(tài)度，總體銷售處于慢熱階段。2） 小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購買行為的一個重要因素，這深刻體現(xiàn)了城市消費者對于安康生活的渴望； 3）需求面積大多集中于 120平方米左右，三 室的房屋較為熱銷。 2.3 項目建設的必要性 2.3.1 是房地產市場發(fā)展的迫切需要 近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺，貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進了房地產市場的發(fā)展，使房地產業(yè)逐漸成為我國國民經濟架構中的重要組成部分和經濟發(fā)展的重要推動力量。 隨著社會經濟的發(fā)展，人們對居住品質不斷的提升。項目建設區(qū)域 地處原為城市邊緣地段，由于歷史原因，當?shù)氐纳唐贩块_發(fā) 發(fā)展相對滯后， 現(xiàn)有的玉泉花園等住宅項目 規(guī)模小，數(shù)量少，建筑擁擠、風格陳舊，分布零散。物業(yè)管理落后，沒有統(tǒng)一的地下排污管網，污水橫流，企業(yè)和居民怨聲載道；管理力量薄弱，亂搭亂建、亂停亂放比較普遍，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的現(xiàn)象十分嚴重。 目前，項目建設用地為簡易的建材市場，但隨著城市重心東遷，繼續(xù)經營建材市場將無法 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 15 - 編制：陜西建信工程管理有限公司使土地資源高效利用， 因此，建設高品位的人居環(huán)境 的商住項目 成為刻不容緩的重任。 借鑒鄰近 市、 縣區(qū)的 商住小區(qū)的成功經驗，使“愛家 小區(qū) ” 的規(guī)劃改變了過去低層次的 居住需求，更多的注重了設計水平、周圍環(huán)境、功能設計、配套設施、園林綠化、管理服務等“個性化”的理念， 體現(xiàn)了“人、建筑、生態(tài)、運動”的完美結合。 2.3.2 符合 項目區(qū)域市場發(fā)展特征的需求 據(jù)權威數(shù)據(jù)顯示，寶雞 2008年房地產投資增長 7.9%，房屋施工面積增長 41%，新商品房銷售面積下降 24%，自去年 10 月份以來市場持幣待購者增多。但是從各類房屋均價來看，高層住宅均在 2400 元 /平方米，繼續(xù)保持增長，且現(xiàn)行房屋銷售價格較全省來說還是相對偏低，市場 總體水平 仍呈現(xiàn) 穩(wěn)升趨勢 。 同時，競爭區(qū)域樓盤戶型特點以高層為主 ，主力戶型為三房兩廳或四房兩廳，建筑風格以清新優(yōu)雅為原則，簡潔、適用、大方，通過對陽臺、凸窗、飄窗等細部處理形成獨特的建筑風格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳盡量朝南布置，以便有良好的朝向和視覺景觀；小區(qū)內設施完善，一般配有地下和地上兩種停車位。 項目建設地處高新東、西兩區(qū)的黃金地帶，交通便利，該區(qū)域居民的消費力和消費水平較高，所有三分之二的目標客戶來源于周邊工作的中、高收入者。 項目建設 響應國家的安居工程，規(guī)劃、開發(fā) “愛家小區(qū)” ， 能 滿足 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 16 - 編制：陜西建信工程管理有限公司區(qū)內 廣大 居住 人群的住房需求，大力發(fā)展房地產經濟，從而促進經濟健康持 續(xù)發(fā)展 ，并且使土地獲得最佳的使用效率，讓項目建設單位獲得高額利潤回報。 2.3.3 商用住宅 是建設和諧社會的必要政策 “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”，是 房地產業(yè) 一貫遵循的 宗旨 ，也是 “愛家小區(qū)”建設項目 提案的前提。讓廣大 家庭“居者有其屋”，安居樂業(yè)，才能開創(chuàng)社會和諧的太平盛世，對于社會主義和諧社會的建設有著巨大的現(xiàn)實意義。 2.3.4 響應城市規(guī)劃和舊城改造 戰(zhàn)略的政策 建設 “愛家小區(qū)” 是響應市委、市政府 提出“東遷、南移、北上 ”建設百萬人口現(xiàn)代化大城市戰(zhàn)略的政策，也是圍繞城市規(guī)劃建設工作的必然需要，隨著 西部大開發(fā)號角的吹響，項目建設地將圍繞以建設“城中城 ”為中心，進一步加大改革與投資力度，經濟發(fā)展呈現(xiàn)進一步發(fā)展勢頭，為了更好支出 寶雞開發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)建設，使其經濟產生飛躍發(fā)展，也為提高開發(fā)項目 的社會效益和經濟效益。 同時，該項目實施是進一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌， 有效提高了單位面積產出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市 。 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 17 - 編制：陜西建信工程管理有限公司第三章 項目 SWOT 分析和市場定位 3.1 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析法） SWOT 分析法是競爭 情報分析常用的方法之一。所謂 SWOT 分析，就是將與研究對象密切相關的各種內部優(yōu)勢因素、劣勢因素、機會因素和威脅因素，通過調查羅列出來，并依照一定的次序排列起來，然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論。 3.1.1 項目優(yōu)勢分析 (1) 項目建設地區(qū)的自然、人文環(huán)境，在寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū) 得天獨厚，南仰秦嶺，毗鄰渭河 生態(tài)公園、人民公園等自然人文景觀 ，環(huán)境優(yōu)美。項目 絕 大部分樓層的位置能夠觀賞秀麗景觀。 (2) 項目 地處開發(fā)區(qū)的黃金地段 ， 緊鄰火炬路， 33路、 61 路、 42路等 公交車方便出行，交通便捷；且與市中心的汽車站、寶雞火車站 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 18 - 編制：陜西建信工程管理有限公司距離不超過 2公里； (3) “愛家小區(qū)”項目占地 18.432畝，項目規(guī)模 不 大， 但設計 起點高，品牌包裝的基礎好。地形形狀規(guī)整，在規(guī)劃設計上可為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境。 (4) 人文氣氛濃厚，地塊周邊有如 寶雞文理學院 、 寶雞師范學校等多所重點院校 ，并且周邊無工業(yè)污染及雜亂的農村分布。 地域商貿繁榮 ,毗鄰的一尊肥牛、毛家飯莊、艷陽天、大連海鮮城等多家著名餐飲企業(yè)星羅布局，凸顯項目升值的潛力。 (5) 寶雞市土地收購儲備中心 對該宗地進行公開招、拍、掛形式確認的使用 單位，可 聯(lián)合有資質的 房 地產企業(yè)共同開發(fā)， 經營思想以營造精品，塑造品牌為出發(fā)點，為造就高品質 商住一體 樓盤奠定基礎。 (6) 項目的建設性質為 商業(yè)、居住，借助于 建設單位與開發(fā)商 的品牌優(yōu)勢， 項目的開發(fā)建設又肩負著舊城改造的重任， 且將獲得在建設用地、 設施配套費等方面得到 優(yōu)惠政策，因此項目開發(fā)建設成本較低，銷售對象易得到當?shù)卣Ｕ?，開發(fā)風險較小。 3.1.2 項目劣勢分析 (1) 鄰近建設用地的 火炬路、公園南路 上車流量較大，存在一定的噪音及空氣污染。 (2) 項目規(guī)模較 不 大， 但項目征地費用以及前期規(guī)劃費用較高，可能 引起資金回收期較長，容易導致間接成本上升。同時，周邊同期開發(fā) “中房 怡和” 樓盤 ， 形成同業(yè)競爭， 使得快速銷售且資金及時回 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 19 - 編制：陜西建信工程管理有限公司籠存在一定的困難。 (3) 項目建設場地拆遷補償工作需投入大量資金，導致前期資金壓力較大 ，并且拆遷也存在一定的難度。 (4) 項目地處 寶雞高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)間的黃金地段 ， 但是現(xiàn)狀缺乏大型的購物超市、洗浴等設施，相對 缺少商圈。 3.1.3 項目機會分析 (1) 對周邊主要競爭對手，如 “中房 怡和” 等市場定位、規(guī)劃設計、建筑形式、營銷策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市場定位、建筑風格 、入市時機等開發(fā)策略上可避開對手。 (2) 娛樂、購物等配套設施可通過小區(qū)的 商用建設 規(guī)劃設計得以解決。 (3) 通過尋求政府支持，對項目建設周邊市政配套設施進行改造，可以使小區(qū)外部環(huán)境得以改善。 (4) 項目區(qū)域位置于 渭河南岸 地區(qū)規(guī)劃商 住 圈，自然環(huán)境得天獨厚，加之整個區(qū)域內的基礎設施、市政設施不斷的完善和健全，就有利于本開發(fā)項目未來的前景。項目潛在的購買客戶也是相當有分量，這也是項目的開發(fā)機會點。 3.1.4 項目潛在威脅分析 (1) 國家出臺的對抑制房地產市場價格增長過快的政策，加上 地方政府對土地的供給控 制，使得一部分消費者產生了錯覺，認為寶雞地區(qū)的樓盤的價格會走跌，因而持幣待購。 “愛家小區(qū)”建設項目可行性研究報告 - 20 - 編制：陜西建信工程管理有限公司(2) 競爭樓盤同質化較嚴重，區(qū)域競爭較激烈。 “中房 怡和” 一期已經封盤，由于這些樓盤離本項目較近，因此對本項目構成威脅。 (3) 隨著西安、楊凌 等對房地產市場的消費的大力吸引和引導，造成目標客戶流動速度快。 (4) 由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，房地產開發(fā)商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。開發(fā)商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都要做較大的投入。 3.2 項目的市場定位 對于項目來說， 建設單位 要建立自己的品