綠地太原長(zhǎng)風(fēng)居住區(qū)整體定位與物業(yè)發(fā)展建議書(shū)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 太原長(zhǎng)風(fēng)居住區(qū) 整體定位與物業(yè)發(fā)展建議書(shū) XXX咨詢公司 2007年 1月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 長(zhǎng)風(fēng)居住區(qū)項(xiàng)目著重解決以下 3個(gè)問(wèn)題 800畝整體定位 第一部分 分期開(kāi)發(fā)策略 第二部分 第三部分 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 800畝整體定位的研究思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)背景 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目界定 客戶分析 項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊基本指標(biāo) 出讓地塊面積： 51.5萬(wàn)平方米（ 772畝）； 總建筑面積：約 118萬(wàn)平米； 住宅建筑面積：約 112萬(wàn)平米； 住宅容積率： 3.2； 最大建筑密度： 20； 最小綠化率： 35； 控制高度： 100米； 取地成本： 150萬(wàn) /畝（毛地）；合樓面地價(jià) 700元 /平米以上。 大盤(pán)項(xiàng)目 高建筑密度 取地成本相比上年有了一定提升 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊邊界清晰，相對(duì)較為規(guī)則，地塊北側(cè)目前的違章建筑陽(yáng)光假日城、地塊內(nèi)部的山西海天科技開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值造成一定消極影響。 地塊 2面臨街，一面臨排洪溝，圍合感、邊界感明顯。 地塊西北側(cè)的裝飾廣場(chǎng)將方正的地塊分割出一塊，阻擋了項(xiàng)目開(kāi)闊的視野和整體的一致性。但整體地塊相對(duì)較為規(guī)則。 此次公告中因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，太原市政府尚未與山西海天科技公司進(jìn)行詳細(xì)談判 ；但政府應(yīng)允土地收回的可能性非常大。 西北側(cè)陽(yáng)光假日城 北側(cè)南中環(huán) 東側(cè)濱河西路 海天科技公司現(xiàn)狀 南側(cè)冶浴河 西側(cè)新晉祠路 地塊內(nèi)部的苗圃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊現(xiàn)狀交通主要依靠新晉祠路與城市聯(lián)系，但未來(lái)交通通達(dá)性與項(xiàng)目昭示性較好。 現(xiàn)狀交通主要依靠新晉祠路。 現(xiàn)狀公共交通： 856、804、 904 未來(lái)交通通達(dá)性和昭示性較好。 本 案 城區(qū) 規(guī)劃中的長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從地塊資源條件來(lái)看，雖然地塊緊鄰汾河，但不具備壓倒性、獨(dú)一無(wú)二的資源優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，地塊內(nèi)部高壓線也會(huì)對(duì)資源造成一定影響。 臨汾河，但目前轄段內(nèi)尚未改造、蓄水。 汾河沿線大打資源牌項(xiàng)目比比皆是，臨汾河景觀資源從競(jìng)爭(zhēng)上來(lái)說(shuō)，并不構(gòu)成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 高壓線東西橫穿地塊，對(duì)地塊價(jià)值有一定折損。 排 洪 溝 轄段內(nèi)干涸的汾水 高壓線 村 莊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 南北長(zhǎng)、東西短的規(guī)則地塊，一方面有利于南北向樓座排布，另一方面市政道路的分割，也利于組團(tuán)開(kāi)發(fā)。 南北長(zhǎng)、有利于規(guī)劃出南北向的符合客戶居住習(xí)慣的樓座。 市政道路的分割，有利于各個(gè)地塊組團(tuán)式開(kāi)發(fā)。既保證整體地塊統(tǒng)一，又可以分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 300米 300米 100米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從城市規(guī)劃來(lái)看，政府主導(dǎo)因素下的大太原、多格局、多中心的空間發(fā)展趨勢(shì)日益顯現(xiàn) 特征一： 政府主導(dǎo)因素推動(dòng)： 1、規(guī)劃引導(dǎo)城市重心南移； 2、省、市政府南遷，設(shè)立長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)； 3、加快城市南部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 特征二： 多格局，多中心空間趨勢(shì)； 1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)南北分布； 2、政務(wù)、商務(wù)職能向南發(fā)展； 3、居住、商業(yè)等多組團(tuán)大型布臵； 4、疏散中心人口，合理分流 邀請(qǐng)外腦； 整體規(guī)劃； 提出方向； 南移西進(jìn)； 規(guī)劃調(diào)整； 多格局發(fā)展； “ 大太原 ” 圈； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 時(shí)間 年 度 規(guī) 劃 關(guān) 鍵 詞 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 表 現(xiàn) 規(guī)劃調(diào)整； 設(shè)立新區(qū)； 政府搬遷； 北展東擴(kuò)； 以長(zhǎng)風(fēng)街為標(biāo)志的南移西進(jìn) 大太原經(jīng)濟(jì)圈下多格局發(fā)展 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) 2004年 2005年 2006年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在大太原、多中心戰(zhàn)略思路指引下，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)并未實(shí)現(xiàn)跳躍式的發(fā)展，相比之下，各空間區(qū)域從起步到發(fā)展成熟仍有較大困難。 作為新經(jīng)濟(jì)中心的 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)并未起到領(lǐng)頭羊的作用，其發(fā)展步履維艱。 1、目前還停留在規(guī)劃階段； 2、首創(chuàng)付清土地款后開(kāi)發(fā)擱臵； 各空間 區(qū)域發(fā)展仍有很大困難； 1、十一五期間政府主要投資建設(shè) 34項(xiàng)重點(diǎn)工程。 2、目前政府投資建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目因資金困難，建設(shè)放緩。 2005年 2月版區(qū)域規(guī)劃 2006年招商引資項(xiàng)目還處于起步階段： 1、晉陽(yáng)新城開(kāi)發(fā)； 2、九龍山旅游度假開(kāi)發(fā)； 3、東鋒新城建設(shè)； 4、市政府遷移； 5、修橋、筑路； 6、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)公建配套； 。 歷經(jīng) 1年半 規(guī)劃調(diào)整 首創(chuàng) 項(xiàng)目擱臵 1年 2006年 12月版區(qū)域規(guī)劃 2006 2010空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊緊鄰長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)，用地功能上的互補(bǔ)，使本地塊成為長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的重要組成部分 長(zhǎng)風(fēng)大街 南中環(huán)及其延長(zhǎng)線 面積 （萬(wàn)平米） 功能區(qū) 位臵 長(zhǎng) 風(fēng) 商 務(wù) 區(qū) 40 會(huì)展商務(wù) 北部 20 文化博覽 中部 26 市政中心 中部 133 住宅： 30 商務(wù)、居住 南部 地塊雖不在長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi)部，但作為長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的居住區(qū)，是長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的重要組成部分； 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)規(guī)劃以商務(wù)、辦公為主；住宅所占比重非常?。? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 但是，區(qū)域潛在房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量較大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 十一五期間，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)新增建設(shè)用地供應(yīng)量增加。 片區(qū)內(nèi) 2005年 “ 城中村 ”運(yùn)作的項(xiàng)目， 2007年將迎來(lái)供應(yīng)量的爆發(fā)。 2006 2010新增建設(shè)用地 山西汾河開(kāi)發(fā) 山西慧光控股 濱東康城 南中環(huán) 本 案 新增建設(shè)用地，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 原有項(xiàng)目銷(xiāo)售； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目界定 關(guān)鍵詞 大盤(pán)； 熟悉的 “ 陌生區(qū) ” ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 800畝整體定位的研究思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)背景 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目界定 客戶分析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 太原房地產(chǎn)整體處于行業(yè)的起步階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)多而雜，從業(yè)人員少而亂，缺乏專(zhuān)業(yè)性。 太原市 2006年共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 500余家，其中一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)僅有 3 5家。 階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 外 部 環(huán) 境 福利分房階段 政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者 區(qū)域平行發(fā)展 消費(fèi)者收入水平顯著提高 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段時(shí)代特征明顯 土地和商品房市場(chǎng)存在不規(guī)范操作 政策因素影響大、住房福利大量存在 土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行 政府的住房福利少量存在 房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、 市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo) 土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范 但政府的住房福利依舊少量存在 競(jìng) 爭(zhēng) 條 件 競(jìng)爭(zhēng)者較少 需求簡(jiǎn)單 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一 大量的新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入、 需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn) 以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少 市場(chǎng)細(xì)分充分、得到 /占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難 注重效益 /低成本 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量繼續(xù)減少 消費(fèi)者需求減少 需 征 滿足基本生存需求 客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 生存、改善需求兼有 需求急劇增加 客戶層面擴(kuò)大 需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn) 改善需求為主 客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜 改善需求為主 需求多樣 供 征 單純數(shù)量型 產(chǎn)品形式單一 基本無(wú)附加值 住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn) 數(shù)量與質(zhì)量并重 產(chǎn)品形式逐漸多樣化 產(chǎn)品附加值提高 以質(zhì)量為主， 數(shù)量與質(zhì)量并重 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成廣泛 產(chǎn)品形式極為豐富 從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，具有本科以上學(xué)歷的人士在公司里面屈指可數(shù)。 從業(yè)人員魚(yú)龍混雜，缺乏專(zhuān)業(yè)性。 行業(yè)處于起步階段； 市場(chǎng)背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)項(xiàng)目 “ 多而碎 ” ，缺乏規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 泛華盛世 21700平米 70000平米 龍湖易居 12000平米 58000平米 尚層生活 (5.4米 ) 10000平米 30000平米 智誠(chéng)天和園 26畝 100000平米 云路杰座 1600平米 15000平米 精良佳境 10畝 10000平米 飛云現(xiàn)代城 15畝 120000平米 太和軒 1100平米 38000平米 中奧名砥 3000平米 12000平米 柏林風(fēng)情 36畝 83760平方米 北美新天地 25畝 100000平米 親賢苑 55畝 140000平米 濱東花園 120畝 200000平米 城市花園 22畝 73000平米 碧水云天 5000平米 50000平米 城市花園 22畝 73000萬(wàn)平米 龍灣國(guó)際 60畝 80000平米 米拉公寓 3000多平米 20000平米 房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積超過(guò) 100畝以上的項(xiàng)目屈指可數(shù)。 房地產(chǎn)建筑面積在 40萬(wàn)平米以上的規(guī)模小區(qū)，目前在太原市場(chǎng)基本沒(méi)有。 市場(chǎng)背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 行政管理漏洞百出，違法、違建事件時(shí)有發(fā)生，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)誠(chéng)信心有余悸。 2006年 9月太原市城區(qū)內(nèi)查處的 非法建設(shè)住宅小區(qū)用地 順發(fā)奶制品廠非法占用小店街辦溫家堡村 18.4畝基本農(nóng)田建村民住宅小區(qū)； 北營(yíng)街辦許西村委會(huì)非法占用本村耕地 153畝建村民住宅小區(qū)； 塢城街辦北張村委會(huì)非法占用本村耕地 26畝建學(xué)生公寓； 金勝村委會(huì)非法占地 88.15畝建住宅樓； 吳家堡非法占地 123畝建住宅樓； 南堰村非法占地 29.67畝建住宅樓； 新莊村委會(huì)非法占地 30.3畝建設(shè)住宅小區(qū)； 楊家峪村委會(huì)非法占地 14畝建設(shè)住宅小區(qū)； 東澗河村委會(huì)非法占地 31.5畝建設(shè)洪子峪移民村； 七府墳村委會(huì)非法占地 12畝建設(shè)住宅小區(qū)。 王家峰村委會(huì)非法占用 31.6畝耕地建設(shè)住宅小區(qū)；。 2006年 12月太原市被曝光的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)秩序混亂現(xiàn)象： 集體土地直接蓋房銷(xiāo)售； 相關(guān)手續(xù)欠缺項(xiàng)目直接銷(xiāo)售； 工程延期交房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮； 工程質(zhì)量問(wèn)題不容樂(lè)觀； 市場(chǎng)背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大量的單位福利房、城中村改造項(xiàng)目以超低價(jià)沖擊市場(chǎng)，其售價(jià)僅為正常市場(chǎng)價(jià)的 3/4. 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元 /平米） 周邊區(qū)域價(jià)格（元 /平米） 北張村 3100 3600 新莊村 1400 2000 親賢村 2800 3600 金勝村 1200 1600 龍堡村 1500 2200 南上莊 3000 3700 義井村 2100 2600 長(zhǎng)治路樹(shù)脂廠 3100 3600 義井商場(chǎng) 2000 2500 山西日?qǐng)?bào)社 2600 3600 太原報(bào)社 3000 3600 武警消防總隊(duì) 2600 3200 福利房、城中村改造項(xiàng)目的低價(jià)房沖擊市場(chǎng)。 售價(jià)僅為正常市場(chǎng)價(jià)的 3/4. 市場(chǎng)背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 異地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始 “ 小心翼翼 ” 介入太原市場(chǎng)，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者既帶著幾分 “ 期盼 ” ，又帶著幾分 “ 恐懼 ” 太重大唐 首創(chuàng)臵地 香港勁基 當(dāng)代集團(tuán) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 富源臵地 聯(lián)合中體產(chǎn)業(yè)，建造 100萬(wàn)平米奧林匹克花園； 項(xiàng)目 如火如荼進(jìn)行中。 05年長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) 70萬(wàn)平米，擱臵一年后， 規(guī)劃面積減到 30萬(wàn)平米， 在進(jìn)退兩難中抉擇。 2000畝東峰新城， 緊追不舍。 低調(diào)入市，動(dòng)作迅速， 整體收購(gòu)公司。 旱西關(guān)舊城改造， 緊搭末班車(chē)。 05年入市，勝利橋西項(xiàng)目 緊張進(jìn)行中。 異地開(kāi)發(fā)商大舉拿地，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 一方面表現(xiàn)在整體市場(chǎng)上爭(zhēng)奪有限的客戶資源； 另一方面，在規(guī)劃理念、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、物業(yè)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)方式都將會(huì)面臨太原前所未有的競(jìng)爭(zhēng)。 。 市場(chǎng)背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)背景小結(jié) 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)“閉關(guān)鎖國(guó)”狀態(tài)，即有機(jī)遇，又充滿挑戰(zhàn)，迅速融入并建立全新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是我們制勝的關(guān)鍵 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品雷同性嚴(yán)重， “ 點(diǎn)式 ” 、 “ 大進(jìn)深 ” 、 “ 暗間、暗衛(wèi) ” 隨處可見(jiàn)，全采光、全通風(fēng)的純板樓成為市場(chǎng)的一大賣(mài)點(diǎn)。 產(chǎn)品特點(diǎn) 客廳朝北 面寬窄 黑間 廚房對(duì)著廁所門(mén) 半黑間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型分布不合理，大戶型集中度較高，而中小戶型則出現(xiàn)一定程度的斷檔。 平米 50 60 70 80 90 100 泛華 龍湖 北美 麗苑 濱東 百桐 辰景 東岸 長(zhǎng)島 奧林藍(lán)水 Me時(shí)代 110 120 130 140 150 160 170 130 150 180 170 180 130 140 130 150 160 170 150 160 130 140 90 100 130 150 160 170 110 130 150 160 50 60 產(chǎn)品特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型銷(xiāo)售兩級(jí)分化，超大戶型（ 150以上）和小戶型（ 100-110平米三房和 90平米兩房）受到市場(chǎng)追捧。 項(xiàng)目名稱 在售主力戶型面積 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 月銷(xiāo)售套數(shù) 長(zhǎng)島國(guó)際 主力 130-160平米 4200 5200 7070 30 泛華盛世 140平米 4200 4300 4400 8 龍湖易居 170-184平米 3888 4400 5000 15 濱東花園 180平米 3580 4600 5700 15 城市花園 120 4100 4800 6030 8 百桐園 160平米 4100 4400 6000 5 尚層 (5.4米 ) 88-97平米 3900 4500 4900 30 雅典金座 現(xiàn)剩余 100-130平 , 3600 4300 5000 20 龍觀天下 200-500平米 4800 7000 8000 2 五龍灣陽(yáng)光 180-300平米 ,聯(lián)排 +疊拼 4000 4500 5000 5 怡和廣場(chǎng) 100平米 3980 4100 4300 17 龍灣國(guó)際 120-160 3780 3900 5200 10 米拉公寓 80-90 3400 3800 4100 22 云路杰座 80-100平米 2900 3500 4200 6 鼎間 無(wú) 否 否 否 月積累客戶 100組 學(xué)院國(guó)際 101平米 2880 3400 3900 3 錦繡苑 80-160平米 2880 3400 3900 200（公安局團(tuán)購(gòu)） 辰憬家園 136平米 3000 3300 3750 100 奧林匹克花 110130 3000 3300 3600 80 南波灣溫泉 主力 60-140平米 未定 未定 未定 月積累客戶 90組 戶型銷(xiāo)售呈現(xiàn)兩級(jí)分化形式： 大戶型：總價(jià)在 70 90萬(wàn)月銷(xiāo)售速度在 20 30套。 中小戶型：總價(jià)在 30 40萬(wàn)月銷(xiāo)售速度在 40套以上。 產(chǎn)品特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 外立面從 “ 灰、暗 ” 走向 “ 艷麗 ” ，主體以涂料為主，缺乏 “ 文化內(nèi)涵 ” 與 “ 品質(zhì)感 ” 產(chǎn)品特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目缺乏社區(qū)感，項(xiàng)目?jī)?nèi)根本無(wú)綠化可言。 4000元均價(jià)； 已入伙項(xiàng)目； 單體塔樓 即將交房的項(xiàng)目； 產(chǎn)品特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品特點(diǎn)小結(jié) 由于小開(kāi)發(fā)商的“短視性”，一切以利潤(rùn)為先導(dǎo)，造成了太原房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的整體落后，并形成了具有固定模式的“小氣候”。打破“常規(guī)”，適度創(chuàng)新將形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶兩級(jí)分化嚴(yán)重，購(gòu)房、居住習(xí)慣仍然很 “ 傳統(tǒng) ” 高端客戶 中端客戶 低端客戶 扎堆 親戚、朋友居住的報(bào)團(tuán)、扎堆； 自私 關(guān)注自控空間，而非社區(qū)空間； 攀比 愛(ài)面子的，炫耀的；顯掰的； 客戶分析 教育 關(guān)心下一代的成長(zhǎng)，夢(mèng)想著后代飛出娘子關(guān)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 低端客戶 低端客戶素描 基本組成 ：城市的主要人群，經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力有限； 主要來(lái)源 ：太原市普通的企業(yè)員工、初入社會(huì)的小白領(lǐng)； 臵業(yè)目的 ：自住 基本特性： 他們經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限，剛畢業(yè)或者參加工作不久，對(duì)未來(lái)抱有美好的預(yù)期； 他們自已文化層次相對(duì)較高，對(duì)生活品味有一定的認(rèn)識(shí)和追求； 目前經(jīng)濟(jì)承受能力有限，在居住層面上，追求實(shí)惠； 綜合特征 ： 處于或?qū)⑻幱?“ 剛性需求或被迫式換房期 ” ，缺乏基本的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠、配套成熟成為其核心購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)力。 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中端客戶特征 中端客戶素描 基本組成 ：城市的中堅(jiān)力量，具有 一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 主要來(lái)源 ：太原市公務(wù)員、企業(yè)中層、小私營(yíng)業(yè)主 臵業(yè)目的 ：多為自住 基本特性： 他們有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，工作比較穩(wěn)定，對(duì)未來(lái)抱有美好的預(yù)期； 看重家庭，注重對(duì)孩子的培養(yǎng)； 他們自已文化層次相對(duì)較高，對(duì)生活品味有一定的認(rèn)識(shí)和追求； 目前經(jīng)濟(jì)承受能力不強(qiáng)，在居住層面上，追求性價(jià)比； 綜合特征 ： 處于 “ 都市化向往 ” 購(gòu)房期，中心地段、高層建筑、寬大而闊綽的生活形象與空間成為其核心驅(qū)動(dòng)力，由于重復(fù)購(gòu)房，并有著一定的文化教育及社會(huì)視野，對(duì)房產(chǎn)知識(shí)一知半解。目前正處于物質(zhì)向精神生活轉(zhuǎn)變的起步期。 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高端客戶特征 高端客戶素描 基本組成 ：城市上層、具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 主要來(lái)源 ：本市的私營(yíng)企業(yè)主及外地的煤、焦、鐵等行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主、權(quán)利型公務(wù)員 臵業(yè)目的 ：自住，有部分的臵業(yè)保值行為、投資； 基本特性： 他們必定是事業(yè)成功的一群人，他們有相當(dāng)?shù)呢?cái)富基礎(chǔ)和事業(yè)基礎(chǔ)； 人到中年，盡管在家的時(shí)間可能很少，但家庭對(duì)他們實(shí)際很重要，孩子往往是生活的重心； 他們自已文化層次不高，期望自已的孩子接受良好的教育； 他們往往自覺(jué)進(jìn)加入某一趣味圈子，提高自已的生活品味； 綜合特征 ： 處于 “ 四處投資與收藏 ” 而對(duì)太原市場(chǎng)漸感乏味的時(shí)期，由于經(jīng)常外出，常拿北京、上海的環(huán)境、產(chǎn)品與太原本地相比，但太原產(chǎn)品的裹足不前，令他們倍感失望，于是常常出現(xiàn)本地住著 “ 宿舍大院 ” ，異地閑著“ 精品房產(chǎn) ” 的現(xiàn)象。目前處于精神生活的待開(kāi)發(fā)階段。 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶研究小結(jié) 物質(zhì)層面的“高性價(jià)比”、“適度總價(jià)”將是吸引大量中低端、“區(qū)域性”客戶的有力武器。 物質(zhì)層面的奢侈元素堆砌及精神層面的生活方式引導(dǎo)將是打開(kāi)中高端市場(chǎng)的敲門(mén)磚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 800畝整體定位的研究思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)背景 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目界定 客戶分析 項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目前國(guó)內(nèi)相對(duì)成熟的 “ 大盤(pán) ” 成功開(kāi)發(fā)模式有五種，而 第一種和第三種模式對(duì)本案具有極高的借鑒意義 樹(shù)立鮮明主題，構(gòu)建社區(qū)文化而取勝 適用條件：具備一定的自然資源 典型案例：蔚藍(lán)海岸、陽(yáng)光棕櫚園 產(chǎn)業(yè)完整嫁接，突出核心優(yōu)勢(shì)而取勝 適用條件：區(qū)域市場(chǎng)陌生 典型案例：奧園、深圳桃源居（學(xué)校、教育等） 經(jīng)由產(chǎn)品創(chuàng)新單一優(yōu)勢(shì)取勝 適用條件：區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分 典型案例：麗景春天的三錯(cuò)層戶型 以較低價(jià)格取勝 適用條件：中小項(xiàng)目混雜區(qū)域 典型案例：鳳凰城的低價(jià)、大規(guī)模定制 產(chǎn)品創(chuàng)新與強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)展示層層附加取勝 適用條件：區(qū)域市場(chǎng)模式化 典型案例：四季花城、萬(wàn)科城 1 2 3 4 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten 通過(guò)成功模式的借鑒及項(xiàng)目 SWOT分析來(lái)確定本案的戰(zhàn)略選擇 核心戰(zhàn)略思想： 突顯 “ SO” (優(yōu)勢(shì) +機(jī)會(huì)），規(guī)避 “ WT”（劣勢(shì) +威脅），以綠地品牌為大背景，以體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)為手段，突出大盤(pán)大區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值。 位于規(guī)劃中的新中心區(qū)； 大規(guī)模開(kāi)發(fā)； 品牌開(kāi)發(fā)商。 目前周邊配套嚴(yán)重缺乏； 北側(cè)陽(yáng)光裝飾城衰舊的形象； 周邊道路噪音影響。 太原本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的滯后性； 項(xiàng)目產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)手段的模式化； 消費(fèi)客戶對(duì)后代教育的渴望及太原本地教育資源的 “ 圍城 ”效應(yīng)。 規(guī)劃新區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程； 舊改及福利項(xiàng)目的低價(jià)格沖擊； 客戶消費(fèi)心理的 “ 初級(jí) ” 階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戰(zhàn)術(shù)上的三個(gè)立意點(diǎn) 1、顛覆太原傳統(tǒng)的產(chǎn)品品質(zhì)； 外立面、戶型結(jié)構(gòu) 2、顛覆太原傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式； 全程體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 1、引領(lǐng)太原新產(chǎn)品消費(fèi)文化； 高尚社區(qū)環(huán)境 2、引領(lǐng)太原開(kāi)發(fā)公司新形象； 企業(yè)的實(shí)力與誠(chéng)信 1、與 2500年歷史名城共同成長(zhǎng)； 品牌價(jià)值 2、響應(yīng)國(guó)家調(diào)控政策、創(chuàng)建和諧； 大眾消費(fèi)群體定位 顛 覆 引 領(lǐng) 共 生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 800畝整體定位的研究思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)背景 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目界定 客戶分析 項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位：考慮與棗園高端項(xiàng)目的互補(bǔ)及區(qū)域特征 面向城市主流人群的、中高端物業(yè)形象的： 第一居所的 標(biāo)竿產(chǎn)品 城市屬性的 自住的 示范品牌 國(guó)際化的 交通便捷的 工作 生活的 示范意義的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 都市生活示范區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國(guó)際化、都市化的生活具象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 都市示范區(qū)的發(fā)展模式 從老城區(qū)到新中心，并沒(méi)有遠(yuǎn)離繁華，而且對(duì)生活和成功擁有更深的理解 成長(zhǎng)，與城市未來(lái)同行 。 傳統(tǒng)社區(qū) 單一的 傳統(tǒng)定義的 市場(chǎng)自然推動(dòng)的 地價(jià)均衡的 未強(qiáng)調(diào)生態(tài)概念 被動(dòng)的 目的性的 都市示范區(qū) 復(fù)合性 適應(yīng)性 核心帶動(dòng)市場(chǎng) 地價(jià)體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值 中等建筑密度、高綠化的 交互式、參與式 體驗(yàn)式的 區(qū)域功能 物業(yè)功能 發(fā)展驅(qū)動(dòng) 土地價(jià)值 建筑形式 形成過(guò)程 人的活動(dòng) 復(fù)合的、有活力的、體驗(yàn)的、互動(dòng)參與的、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 都市示范區(qū)的三大構(gòu)成元素 1 2 3 引領(lǐng)潮流的國(guó)際化居住產(chǎn)品 充滿活力的商業(yè)街區(qū) 景觀主軸、會(huì)所、銷(xiāo)售中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 元素一：國(guó)際化居住產(chǎn)品 產(chǎn)品 國(guó)際化產(chǎn)品 KPI 樣板房 國(guó)際風(fēng)格的居住空間 戶型 包容性、多樣性、可選擇性 立面 園林 服務(wù) 具有國(guó)際氣質(zhì)的立面，色彩造型、線條 國(guó)際大師手筆，加強(qiáng)豎向設(shè)計(jì)，降低高層建筑的壓迫感 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的管家 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 元素二：充滿活力的商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街區(qū)，是場(chǎng)所，也是活動(dòng)地。 開(kāi)放性的特色街區(qū)； 多用途的、多功能的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 元素三：景觀主軸、會(huì)所、銷(xiāo)售中心 景觀主軸 會(huì)所鋼結(jié)構(gòu) +大面積玻璃 +石材 整體風(fēng)格為現(xiàn)代、國(guó)際化、大氣、開(kāi)放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主題與案名 主推： 綠地長(zhǎng)風(fēng) 21世紀(jì)城 新都市中心 New Urban Center 享受優(yōu)越生活的新都市主義社區(qū) 命名原則： 1 利用公司形象和品牌對(duì)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行托市 。 2 官本位思想較為嚴(yán)重的區(qū)域 ， 對(duì)政府概念及行動(dòng)的認(rèn)可 。 3. 準(zhǔn)確傳達(dá)項(xiàng)目未來(lái)區(qū)位的價(jià)值 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 長(zhǎng)風(fēng)居住區(qū)項(xiàng)目著重解決以下 3個(gè)問(wèn)題 800畝整體定位 第一部分 分期開(kāi)發(fā)策略 第二部分 第三部分 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在實(shí)現(xiàn) “ 叫好又叫座 ” 的目標(biāo)前提下，成功的大盤(pán)項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)策略 總體客戶復(fù)合 客戶復(fù)合，多元化 產(chǎn)品多樣化，產(chǎn)品線豐富。 1、中端產(chǎn)品（低總價(jià)）首期吸引人氣，完成流金速迅循環(huán)。 2、中高檔（小高層及中高層）用來(lái)走量。 3、景觀價(jià)值較高的產(chǎn)品用來(lái)追求高額利潤(rùn)。 盈利模式 1、低開(kāi)高走價(jià)格策略，后期升值空間大 2、低首付降低投資門(mén)檻 3、首期展示性配套投入大，突出性價(jià)比，聚集人氣 開(kāi)發(fā)模式 中檔（性價(jià)比） 中檔（高端形象） 中高檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 針對(duì)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)及快速跑量的要求，建議對(duì)項(xiàng)目實(shí)施東西分割，甚至按照兩個(gè)不同項(xiàng)目進(jìn)行分割操作 西部 普通住宅 東部 中高住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮到交通的便利性、昭示性、資源性等特點(diǎn)，建議啟動(dòng)區(qū)選擇為西北地塊 啟動(dòng)區(qū)選取原則 : 1、從客戶感知來(lái)說(shuō)，啟動(dòng)區(qū)選取應(yīng)拉近與城市之間的距離； 2、南中環(huán)和濱河路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日期的不確定性，使得啟動(dòng)區(qū)必須選擇在目前進(jìn)入性好的地區(qū)。 3、利于可持續(xù)發(fā)展； 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模： 1、建議 8 10萬(wàn)平米以展示未來(lái)生活場(chǎng)景、聚集人氣、測(cè)試市場(chǎng)為目的，后期則可根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)和開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)調(diào)整開(kāi)發(fā)具體進(jìn)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從南向北的開(kāi)發(fā)次序，既有利于克服目前區(qū)域陌生的認(rèn)知，又可以考慮政府的市政建設(shè)對(duì)項(xiàng)目的積極影響。 目前實(shí)施條件 考慮政府市政建設(shè) 在市政建設(shè)等因素不可控的條件下， 分別開(kāi)發(fā) 2個(gè)獨(dú)立的社區(qū)； 分期開(kāi)發(fā)策略 保持彈性原則。 從南向北的開(kāi)發(fā)，沿汾河區(qū)域和沿晉祠路區(qū)域 形成兩個(gè)獨(dú)立的區(qū)域，在產(chǎn)品、形象、品質(zhì)上進(jìn)行提升。 沿汾河 高端社區(qū)； 沿晉祠路 中高端社區(qū)； 一旦政府如果對(duì)南中環(huán)和濱河西路進(jìn)行改造。 同時(shí)開(kāi)發(fā) 2個(gè)獨(dú)立的社區(qū)。 啟動(dòng)期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)過(guò)對(duì)比分析，建議銷(xiāo)售中心建在啟動(dòng)區(qū)地塊的南側(cè) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 方案一 離城市距離近； 北側(cè)違建拆遷對(duì)銷(xiāo)售中心整體環(huán)境影響較大，不利于識(shí)別 方案二 有機(jī)的聯(lián)系起一期與二期開(kāi)發(fā)； 形成銷(xiāo)售中心、商業(yè)街的成系列的展示； 區(qū)位相對(duì)遠(yuǎn)離城市中心； 高壓線對(duì)項(xiàng)目影響； 方案一 方案二 方案 1：沿新晉祠路，啟動(dòng)區(qū)北側(cè) 方案 2：沿新晉祠路，啟動(dòng)區(qū)南側(cè) 銷(xiāo)售中心 銷(xiāo)售中心選擇的原則： 1、識(shí)別性強(qiáng)； 2、有機(jī)聯(lián)系一期與二期開(kāi)發(fā)； 建議：銷(xiāo)售中心采用方案二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體規(guī)劃分為 “ 內(nèi)城 ” 和 “ 外城 ” 外城：是開(kāi)放的、繁華的、互動(dòng)的 內(nèi)城：是私密的、內(nèi)斂的、生態(tài)的 外城 內(nèi)城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 依據(jù)項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃，商業(yè)定位為：以社區(qū)商業(yè)為核心，輔助部分滿足區(qū)域輻射力的特色商業(yè) 1、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) 200萬(wàn)平米的公建，政府實(shí)施進(jìn)度的緩慢，可能本社區(qū)完成后，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)仍在建設(shè)。因此， 對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，自給自足社區(qū)型商業(yè)較為合理。 2、 100萬(wàn)平米的社區(qū)，戶均100平米，居住總?cè)丝谠?3萬(wàn)。社區(qū)形成后對(duì)外仍具有較強(qiáng)的輻射力，因此，一部分以滿足社區(qū)人口的社區(qū)商業(yè)，另一部分 考慮滿足區(qū)域輻射力的商業(yè)中心。 規(guī)劃商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以人流的出入集中點(diǎn)為商業(yè)選址的基本原則 集中商業(yè)： 大型賣(mài)場(chǎng) 大型的集中商業(yè)以超市為主，有利于形成區(qū)域的向心力，增強(qiáng)凝聚力，吸引人流； 社區(qū)商業(yè)： 街鋪 形成特色的商業(yè)街，一方面為社區(qū)人口服務(wù)，另一方面，形成良好的展示氛圍，為后期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件； 花園商業(yè)； 一方面依靠連貫的交通，發(fā)展吸引車(chē)流的商業(yè)，另一方面形成具有特色商業(yè)建筑；有效的利用沿河綠化帶區(qū)域； 規(guī)劃商業(yè) 集中商業(yè) 花園商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)街增強(qiáng)娛樂(lè)性與互動(dòng)性：豐富的景觀小品如座椅、花壇、雕塑、噴泉增加購(gòu)物的情致 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 花園商業(yè)強(qiáng)調(diào) “ 極至 ” 的異域特色性 商業(yè)形式： 單體特色的建筑； 商業(yè)業(yè)態(tài)： 餐飲為主 單體特色建筑形成系列的風(fēng)景線，充分利用地塊綠化帶的景觀價(jià)值； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對(duì)學(xué)校的一點(diǎn)思考：集中設(shè)臵于項(xiàng)目的最北端，以引入太原名校為根本原則 學(xué)校位臵： 南中環(huán)橋以南，地塊北側(cè)； 考慮因素： 1、太原產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)的三產(chǎn)發(fā)展緩慢，整體辦公物業(yè)租售困難； 2、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)大量的辦公、酒店等物業(yè)層出不窮； 3、南中環(huán)的噪音影響，對(duì)住宅物業(yè)的影響較大； 學(xué)校 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 長(zhǎng)風(fēng)居住區(qū)項(xiàng)目著重解決以下 3個(gè)問(wèn)題 800畝整體定位 第一部分 分期開(kāi)發(fā)策略 第二部分 第三部分 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議主要內(nèi)容 戶型 面積配比 產(chǎn)品創(chuàng)新 啟動(dòng)區(qū)樓座排布 立面 園林 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在太原，總價(jià) 30 40萬(wàn)左右的戶型最好賣(mài)。 在太原，客戶能感受到實(shí)惠的項(xiàng)目賣(mài)的最快。 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品單價(jià)要高于目前區(qū)域市場(chǎng)平臺(tái)價(jià)格， 以利于公司總體形象和品牌價(jià)值的傳播。 考慮團(tuán)購(gòu)客戶和零星購(gòu)買(mǎi)客戶的需求。 啟動(dòng)區(qū)的目標(biāo)旨在制造購(gòu)買(mǎi)人氣，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)，因此，在目標(biāo)引導(dǎo)下，制定了啟動(dòng)區(qū)策略。 控制總價(jià) 面積實(shí)惠、超值 單價(jià)高于目前區(qū)域價(jià)格水平 我們考慮的出發(fā)點(diǎn) 我們得到的啟示 產(chǎn)品多元化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從道路交通條件、區(qū)域成熟度、項(xiàng)目合法性來(lái)看來(lái)看，本項(xiàng)目入市價(jià)格在 3800元左右較為合理。 入住，無(wú)手續(xù)： 05年底 2200元 /平米 未開(kāi)始銷(xiāo)售 在建，無(wú)手續(xù)， 2006年 7月份團(tuán)購(gòu)價(jià) 2880元 /平米，團(tuán)購(gòu)單位為實(shí)驗(yàn)中學(xué)，面積集中在 130平米。 在建，無(wú)手續(xù) 2006年 12月價(jià)格 3100元 /平米。一期 50 120平米戶型。 山西汾河開(kāi)發(fā) 大馬村高層 濱東康城 本 案 慧光控股 長(zhǎng) 風(fēng) 商 務(wù) 區(qū) 華宇綠洲 濱東花園 在售，有手續(xù)：高層，均價(jià) 4500，170 180戶型。 尾房，小高層 4000，剩 200平米大戶型 1、手續(xù)健全項(xiàng)目， 2、面積大，單價(jià)高， 3、總價(jià)在 60 70萬(wàn) 1、無(wú)手續(xù)項(xiàng)目， 2、面積相對(duì)小，單價(jià)低 3、總價(jià)在 30萬(wàn)左右 道路交通 現(xiàn)狀通行度 區(qū)域成熟度 項(xiàng)目合法性 無(wú)手續(xù) 有手續(xù) 未通車(chē) 已通車(chē) 汾河 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型配比 權(quán)重 居室 數(shù)量 面積（平米） 套數(shù)比 團(tuán)購(gòu) 客戶 40 二居 （經(jīng)濟(jì)型） 2室 2廳 1衛(wèi) 80左右 20 三居 （實(shí)惠型） 3室 2廳 1衛(wèi) 100-110 20 （經(jīng)濟(jì)型） 3室 2廳 2衛(wèi) 120左右 30 （舒適型） 3室 2廳 2衛(wèi) 130左右 20 四居 （舒適型） 4室 2廳 2衛(wèi) 150左右 10 權(quán)重 居室 數(shù)量 面積（平米） 套數(shù)比 零星 客戶 60 一居 （可分割） 1室 2廳 1衛(wèi) 40左右 5 （經(jīng)濟(jì)型） 1室 2廳 1衛(wèi) 60左右 5 二居 （經(jīng)濟(jì)型） 2室 2廳 1衛(wèi) 80左右 30 三居 （實(shí)惠型） 3室 2廳 1衛(wèi) 100-110 20 （經(jīng)濟(jì)型） 3室 2廳 1衛(wèi) 120左右 20 （舒適型） 3室 2廳 2衛(wèi) 130左右 10 四居 （舒適型） 4室 2廳 2衛(wèi) 150左右 10 在快速走量的總原則下：一期客戶以 團(tuán)購(gòu)和散購(gòu)為主 團(tuán)購(gòu)：散購(gòu) 40： 60 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目一期戶型配比 三居占到啟動(dòng)區(qū)的 70左右； 一期戶型主力面積控制在 140平米以下，避免客戶全額繳納契稅。 （太原普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線） 120平米左右的戶型，設(shè)計(jì)在120平米以下，如 119、 118平米。 （國(guó)家預(yù)計(jì)對(duì) 120平米以上的戶型征收大戶型保有稅） 居室 數(shù)量 面積（平米） 套數(shù)比 一居 （可分割） 1室 2廳 1衛(wèi) 40左右 2 （經(jīng)濟(jì)型） 1室 2廳 1衛(wèi) 60左右 3 二居 （經(jīng)濟(jì)型） 2室 2廳 1衛(wèi) 80左右 25 三居 （實(shí)惠型） 3室 2廳 1衛(wèi) 100-110 20 （經(jīng)濟(jì)型） 3室 2廳 1衛(wèi) 120左右 20 （舒適型） 3室 2廳 2衛(wèi) 130左右 15 四居 （舒適型） 4室 2廳 2衛(wèi) 150以上 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基于競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)與太原人居偏好的適應(yīng)性分析 價(jià)值增值點(diǎn) 與當(dāng)?shù)厝似玫倪m應(yīng)性分析 步入式衣帽間 滿足現(xiàn)代人生活需要 已經(jīng)被太原人接受，但未廣泛采用 景觀衛(wèi)生間 改善居住習(xí)慣 符合太原人性格特征 專(zhuān)用廚房 滿足現(xiàn)代人的生活需要 符合目前太原人的生活習(xí)慣 一步陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送一半面積 符合太原人追求實(shí)惠的性格 贈(zèng)送夾層 贈(zèng)面積，超值 符合太原人追求實(shí)惠的性格 贈(zèng)送閣樓 贈(zèng)面積，超值 符合太原人追求實(shí)惠的性格 贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積 贈(zèng)面積，超值 符合太原人追求實(shí)惠的性格，可用作衛(wèi)生間或者儲(chǔ)物間 贈(zèng)送入戶花園 贈(zèng)送面積，私家花園 符合太原人追求實(shí)惠的性格 贈(zèng)送凸窗 贈(zèng)送面積，提高實(shí)際的使用率，超值 符合太原人追求實(shí)惠的性格，目前太原物業(yè)的凸窗做的不到位，建議將凸窗做大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 贈(zèng)送面積 偷面積的空間組合，贈(zèng)送夾層 偶數(shù)層 奇數(shù)層 B B 3.9米 3.9米 C B 2.8米 2.15米 2.8米 樓層結(jié)構(gòu)示意 層高低與 2.2米，不計(jì)入銷(xiāo)售面積，但使用空間卻增加很多，加上非常有特色的挑高的起居廳，于實(shí)惠中平添了許多個(gè)性 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 實(shí)惠感 ：凸窗 窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 步入式陽(yáng)臺(tái)、八角窗 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽(yáng)臺(tái) 利用落地凸窗的特性，設(shè)臵步入式陽(yáng)臺(tái)，模糊的陽(yáng)臺(tái)同