老年公寓可行性研究報告（優(yōu)秀可研）.doc

濟寧祥福老年公寓（暫命名）項目可行性研究報告8 目 錄一.項目概況1項目簡介2研究范圍二.項目背景及可行性分析1項目背景2項目建設(shè)的可行性3項目規(guī)劃及回報計劃三.項目場址與建設(shè)條件1項目場址2建設(shè)條件四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案1總體設(shè)計2建設(shè)規(guī)模五.投資估算和資金籌措方案 1投資估算 2資金籌措六.項目風(fēng)險分析1項目風(fēng)險分類2項目風(fēng)險控制對策七可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的一.項目概況1 項目簡介1.1項目名稱濟寧祥福老年公寓1.2項目建設(shè)地點項目地點位于濟寧崇文大道高新區(qū)，緊鄰高新區(qū)商業(yè)行政中心廣場區(qū)域，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。1. 3項目法人及法人代表項目法人：法人代表：2 研究范圍本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析；項目場址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案；組織機構(gòu)與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務(wù)分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風(fēng)險分析；可行性研究結(jié)論。二.項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析1項目背景1.1進入老齡化社會目前我國老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?%左右，而這一比重仍有上升趨勢。根據(jù)聯(lián)合國今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口老齡化的“先行者”日本，人口老齡化為22%。全國進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短期內(nèi)不會改變。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進入老年人口階段，這個龐大的人口群體將極大地提高濟寧市老齡人口比重。目前，濟寧市老年人口已達116萬人，占全市總?cè)丝诘?4.1%，老齡化形勢十分嚴峻。截至2009年底，全市有社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)191家，其中民辦老年公寓36家，共有床位數(shù)近1.8萬張，平均每百名老年人不足1.6張，集中供養(yǎng)“五?！薄叭裏o”老人1.4萬余人，實際可向社會提供服務(wù)的床位數(shù)不足4000張。需要機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的人數(shù)占老年人口總數(shù)的3%左右，需新增床位3.1萬張，才能滿足老年人機構(gòu)的服務(wù)要求，按每家老年公寓接納100位老年人計算，需要新增老年公寓300多家。針對老齡化形式嚴峻，為完善老年人服務(wù)設(shè)施，濟寧市政府及民政部門將積極采取政策支持、市場運作等措施，鼓勵集體、個人和社會組織參與興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，探索建立老年服務(wù)設(shè)施投入多元化機制。本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為的目標，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護理等服務(wù)為原則，有必要在濟寧市高新居住區(qū)內(nèi)建設(shè)至少一所老年公寓。1.2獨身子女增多獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會逐漸被人們所接受2項目建設(shè)的可行性老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期回報及資金回籠可觀，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)在所考慮的社會效益較大，國家政策及當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀?，可以預(yù)想到具有可觀的經(jīng)濟效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府也先后出頭臺了不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展。特殊原因及有利時機：目前我市處于大發(fā)展時期，城市定位及市區(qū)板塊的升級，促使市內(nèi)較多的養(yǎng)老機構(gòu)及福利機構(gòu)被迫搬遷，現(xiàn)已處于多家養(yǎng)老院無址可尋的、很多老人無居可住的實際市場情況下，濟寧祥福老年公寓，恰逢天時地利人和項目現(xiàn)有建筑可迅速發(fā)展壯大。3項目規(guī)劃及回報計劃老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，一期3年項目計劃：中檔的修養(yǎng)護理養(yǎng)老機構(gòu)，預(yù)計投入150萬；二期2年項目計劃：康復(fù)醫(yī)療干休所養(yǎng)老機構(gòu)，預(yù)計投入80萬；三期1年項目計劃：現(xiàn)代養(yǎng)生科技和建筑科技及山水農(nóng)家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養(yǎng)、娛樂、保健、康復(fù)、醫(yī)療于一體。 回報計劃：一期項目建設(shè)符合高新區(qū)當(dāng)前政策及老人居住需求，祥福具有自己的自身優(yōu)勢，多年成熟管理經(jīng)驗，一期經(jīng)營定位可直接模式復(fù)制，（附：本市華匯老年公寓的財務(wù)分析為據(jù)考察）；具有100多位固定老人的居住客源，項目上馬即有鞏固的成本收入；預(yù)計1-2年收回成本，3年即可盈利。合作模式探討：1、 股權(quán)合營（參與經(jīng)營）（股權(quán)含：干股與分紅股）2、 股權(quán)合營利益分紅（不參與經(jīng)營）3、 只是針對性風(fēng)投或資本運作利益分紅4、三.項目場址與建設(shè)條件1項目場址項目地點位于濟寧崇文大道高新區(qū)，緊鄰高新區(qū)商業(yè)行政中心廣場區(qū)域，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。2項目初始條件緊鄰高新行政中心，地理位置優(yōu)越，交通便利有公交直達、離市中心僅10分鐘車程，項目區(qū)域緊靠大型休閑廣場中心，且公寓內(nèi)布置合理。建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區(qū)域及健身區(qū)域，老人可以在園中休閑娛樂。高新區(qū)政府在投資興辦老年公寓方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予大量優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障。現(xiàn)階段濟寧市區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展模塊，老城區(qū)養(yǎng)老公寓多，養(yǎng)老設(shè)施需求量已漸飽和；而城高新區(qū)需求量大，而新建老年公寓少。一些城鄉(xiāng)結(jié)合的養(yǎng)老公寓由于建在離市中心很偏遠的地方，社會認知度較差，交通極不便利，影響了很多老人入住。我們福祥老年公寓項目，處于高新區(qū)內(nèi)，交通便利，環(huán)境好，是一所農(nóng)家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養(yǎng)老的好地方。四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案（分三期運營開發(fā)）1總體設(shè)計總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。2建設(shè)規(guī)模（無須重復(fù)建設(shè)）具體功能設(shè)置：餐廳、休息室、活動室、洗澡間、門衛(wèi)值班室、藥房、醫(yī)務(wù)室、更衣室、老人居住室、資料室、會議室、辦公室、洗衣房、其他3現(xiàn)建筑裝飾標準（現(xiàn)場考察填寫，例如下文）在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下。建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。 室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 設(shè)置高度在1.50m以下。每人應(yīng)有1.00m3 以上的貯藏空間。 老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標志和標注應(yīng)強調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識別。五投資估算和資金籌措方案（一期項目投資）1 投資估算1.1建房：20萬。 1.2設(shè)備：30萬 1.3其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金等約需50萬元。1.4工資：照顧老人的日常生活約20人，工資900元每月以上投資共計約130萬元。2資金籌措40-60萬元之間六項目風(fēng)險分析1項目風(fēng)險分類1.1建設(shè)風(fēng)險建設(shè)風(fēng)險是指項目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達到預(yù)期運行標準而帶來的風(fēng)險，它是建設(shè)項目的主要風(fēng)險之一。1.2成本超支風(fēng)險項目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。成本風(fēng)險拆分開來還可以分為人工費風(fēng)險、材料費風(fēng)險、機械費風(fēng)險、管理費風(fēng)險等。同時成本風(fēng)險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。1.3其他風(fēng)險項目的進展還存在其他多方面的風(fēng)險，如質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。2項目風(fēng)險控制對策2.1建設(shè)風(fēng)險在項目實施之前，已事先制定一個切實可行的、科學(xué)的進度計劃。該計劃一般是針對承包商在投標過程中向我們承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。并合理要求承包商對改造、改建工期進行合理的預(yù)估，并進行承諾。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險?，F(xiàn)有項目內(nèi)建筑合理布局符合我們公寓建設(shè)要求，重要建筑已無須重復(fù)建設(shè)，只需改建及個別小區(qū)域建設(shè)即可，以此可規(guī)避本項目的主要風(fēng)險。2.2成本超支風(fēng)險 合理的投資計劃，福祥前身已經(jīng)營老年公寓多年，相關(guān)政策、法規(guī)、建設(shè)要求、安全設(shè)施、基本設(shè)施、服務(wù)培訓(xùn)、管理團隊等均具有高效成熟的團隊。并已有較多的基本設(shè)施儲備。七可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比率已經(jīng)達到21%，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的