XX集團公司吉林市豐滿賓館裝修改造項目可行性研究報告

1 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 項目名稱及承辦單位 . 1 1.2 項目承辦單位概括 . 1 1.3 可行性研究報告編制依據(jù)和原則 . 1 1.4 項目概況 . 2 1.5 項目總投資 及財務評價指標 . 2 1.6 項目主要技術經濟指標 . 3 1.7 小結 . 3 第二章 項目提出背景及建設必要性 . 5 2.1 項目提出背景 . 5 2.2 項目建設的必 要性 . 6 第三章 需求分析與建設規(guī)模 . 9 3.1 項目需求分析 . 9 3.2 建設規(guī)模 . 10 第四章 項目建設地點及建設方案 . 11 4.1 項目建設地點 .11 4.2 項目規(guī)劃設計方案 .11 4.3 項目建筑工程方案 . 12 4.4 加固工程 . 13 4.5 裝修方案 . 14 4.6 項目配套工程 . 16 第五章 節(jié)能專篇 . 22 5.1 編制依據(jù) . 22 5.2 節(jié)能措施 . 22 第六章 環(huán)境保護方案 . 24 6.1 設計依據(jù) . 24 6.2 項目執(zhí)行的環(huán)境質量標準 . 24 6.3 項目主要污染源及污染物 . 24 6.4 項目產生污染物分析及治理措施 . 24 6.5 施工期的環(huán)境保護措施 . 25 6.6 環(huán)境影響分析結論 . 25 第七章 勞動安全衛(wèi)生 . 27 7.1 安全衛(wèi)生工作 . 27 7.2 餐廳安全衛(wèi)生 . 27 7.3安全消防措施 . 28 第八章 組織機構與人力資源配置 . 31 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 2 第九章 項目實施進度與工程招標 . 32 9.1 項目實施進度 . 32 9.2 項目工程招標 . 32 第十章 投 資估算與籌資方案 . 34 10.1 編制依據(jù) . 34 10.2 投資估算說明 . 34 10.3 編制基礎數(shù)據(jù) . 34 10.4 項目總投資估算 . 35 10.5 籌資方案 . 39 第十一章 財務評價 . 40 11.1編制依據(jù) . 40 11.2項目運營成本估算 . 40 11.3 項目經營費用估算 . 42 11.4 財務評價 結論 . 42 第十二章 社會效益分析 . 43 12.1 項目實施對社會影響分析 . 43 12.2 項目與所在地區(qū)互適性分析 . 44 12.3 社會風險分析 . 44 第十三章 敏感性分析 . 45 第十四章 可行性研究結論 . 47 14.1 可行性研究結論 . 47 14.2 問題和建議 . 47 附件： 附表 1： 項目銷售收入分析表 附表 2： 項目經營收入估算表 附表 3： 項目經營收入及稅金估算表 附表 4： 項目達產年總經營費用表 附表 5： 項目現(xiàn)金流量表 附圖 1： 吉林豐滿賓館項目 區(qū)域位置圖 附圖 2： 吉林豐滿賓館項目總平面圖 附圖 3: 吉林豐滿賓館項目軸立面圖 附圖 4： 吉林豐滿賓館 1區(qū)、 3區(qū)一層平面圖 附圖 5：吉林豐滿賓館 大堂一層平面圖 附圖 6：吉林豐滿賓館大堂立面圖 附件一：發(fā)改委 關于下達吉林省 2005年民航機場建設費地方留成部分建設計劃的通知 附件二： 吉林省民航機場集團公司關于裝修吉林市豐滿賓館的請示 附件三： 房產證三本 (共 10374.66m2) 附件 四 ：土地證 (地號 040030190046000) 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 3 附件 五 ： 房產買賣合同 附件六：吉林市民航賓館 I區(qū)工程質量檢測鑒定及加固報告 1 第一章 總 論 1.1 項目名稱及承辦單位 項目名稱 ： 吉林豐滿 賓館 裝修 改造工程 承辦 單位 ： 吉林省民航機場集團公司 法人代表：張軍 企業(yè)性質 ：國有企業(yè) 企業(yè)地址：長春龍嘉國際機場、機場路 3500 號 經營范圍：國際、國內航空運輸業(yè)務、包機；餐飲業(yè)服務；室內外裝潢裝 修；成品油零售；房地產租賃；停機場服務；班機客運、旅游客運、包車 客運等。 1.2 項目承辦單位概括 吉林省民航機場集團公司成立 于 2003年 ， 是 由 原民航吉林省管理局 改革分立組建的。吉林省民航機場集團公司在吉林市有 3個單位 ,一是吉林二臺子機場留守處，二是龍嘉機場駐吉林市客貨銷售公司， 三是龍嘉機場運輸公司駐吉林市營業(yè)部 。 1.3 可行性研究報告編制依據(jù)和 原則 1.3.1 編制依據(jù) (1)吉林省 民航機場集團公司 關于 裝修吉林市豐滿賓館的請示 (2)吉林省發(fā)展改革委員會 關于下達吉林省 2005 年民航機場建設費地方留成部分建設計劃的通知 (3)土地證 (地號 040030190046000) (4)房產證 三本 (共 10374.66m2) (5)國家發(fā)改委 工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定 (6)國務院 關于投資體制改革的決定 (7)國家計委、國家旅游局關于賓館建設宏觀調控的若干意見 (1999 年 ) (8)1998 年 8 月經國務院批準國家旅游局發(fā)布的中華人民共和國評定旅 游涉外酒店星級的 規(guī)定 (9)建設工程項目管理規(guī)范 (GB50326-2001) (10) 中華人民共和國環(huán)境影響評價法 (11)中華人民共和國招標投標法 1.3.2 編制原則 嚴格按照國家有關標準、規(guī)范、規(guī)定進行編制 ， 以提升功能、改善環(huán)境、招商引資、吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 2 擴大經營范 圍為主線。 1.4 項目概 況 1、 項目占地面積 ： 6778 2、 建筑面積 ： 11553 3、 項目 投資： 3600萬元 4、 建設性質： 改建 5、 建 設地址 ： 吉林市 高新 區(qū)吉林大街 60 號 6、 建設 期限 ： 2008 年 11 月 2009 年 8 月 。 7、 原 建筑物 概 況 : 原建筑物 建筑年代： 1993-1994年 原設計使用功能：吉林市豐滿賓館 建筑物 的 主樓高為六層 ,副樓高為三層。主樓為南北向廂房 ， 副樓為東西向正房。主樓臨吉林大街 ， 副樓位于主樓南端并于主 樓垂直。主樓為磚混結構 ， 副樓為框架結構。 主樓 建筑高度： 21.3 米 主樓 各層層高：一層 3.9米、二層 3.6米、三層至五層 3.3米、六層 3.6米 具體 改造裝修 方案 如下： 門市房 6間 ,共 229 大會議室 1個 ,可容納 234人 中會議室 3個 ,可容納 128人 小會議室 1個 ,可容納 22人 會議室總計 接納人數(shù) :384人 大餐廳 1個 ,可容 納 180人 小餐廳 12個 ,可容納 156人 就餐接納 總 人數(shù) :336 人 客 房標準間 74間 ,最多可入住 148人 客 房套房間 7間 ,最多可入住 14人 客 房 單 人間 15間 ,最多可入住 15人 接納 入住總 人數(shù) :177 人 1.5 項目總投資及 財務評價指標 1.工程總投資 :3600 萬 元 其中 ： 房屋主體建筑購置費： 1300萬元 ； 改造裝修 總投資 ： 2300萬元 。 2.固定資產折舊期： 35年 3.本項目經營期：建設期一年，經營期 14年 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 3 4.達產年凈利潤可達 549.87萬元 5.本項目 經營期 凈現(xiàn) 金流量 (年 )： 2010年 為 571.84， 2011年 2012年 為 567.25萬元 ，2013年 2014年 為 550.50萬元 ， 2015 2023 年為 549.87萬元 。 6.本項目經營期累計凈現(xiàn)金流量： 6,116.49 萬元 7.本項目經營期累計凈現(xiàn) 值 ： 924.98萬元 8.內部收益率 14.3% 1.6 項目主要技術經濟指標 1.規(guī)劃用地面積 6778 平方米 2.建筑面積 11553 平方米 3.項目總投資 3600 萬元 4.綠化率 30% 5.新增稅金 288.75 萬 元 /年 6.財務內部收益率 14.3% 7.財務 累計 凈現(xiàn)值 (i=10%) 577.31 萬元 8.靜態(tài)投資回收期 (含建設期 ) 7.43 年 9.動態(tài) 投資回收期 (含建設期 ) 11.88 年 1.7 小結 (1)根據(jù)本項目的可行性研究分析，本項目符合地方經濟發(fā)展需要，符合吉林省民航事業(yè)發(fā)展需要。 (2)本項目實施有利于開發(fā)吉林省 旅游資源，推動旅游事業(yè)發(fā)展。 (3)本項目經營期內可實現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6116.49 萬元，累計凈現(xiàn)值 924.98 萬元，有較好的經濟效益。 (4)本項目投資靜態(tài)回收期為 7.43年，動態(tài)回收期為 11.88年，內部收益率為 14.3% (5)本項目建設項目中符合國家節(jié)能環(huán)保政策要求。 綜上 所述 ，豐滿賓館項目具有 較強 的社會效益和 較好的 經濟效益，該項目投入使用后將會為吉林市航空市場的未來發(fā)展提供廣闊的增長空間，同時也會為吉林省民航機場集團公司帶來新的利潤增長點 ，為地方經濟的發(fā)展做出較大貢獻 。 本項目具有較強可行性。 問題和建議 (1)項目生產過程中，要特別注意加強污染防治與治理，嚴格按照國家標準搞好 環(huán)境保護 。 (2)對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護的設備，進行 全面更新 造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。并根據(jù)整體布局，對隱蔽管線 走向作相應的調整，為賓館 整體經營的經濟性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎。 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 4 (3)加強管理，提高經濟效益 ，縮短投資回收期。 第二章 項目提出背景及建設必要性 2.1 項目提出背景 吉林市距長春龍嘉國際機場 68 公里 ,人口 432.4 萬 ,轄 4 區(qū) 5 縣 78 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ?？偯娣e27120公里， 2007年 GPD 為 906.1億元。 吉林市旅游業(yè)發(fā)達 ,有 AAAA級景區(qū) 2個 (松花湖景區(qū)、北大湖滑雪場 ), AA 級景區(qū) 10個。吉林霧凇與“泰山日出、錢塘潮涌、黃山云?！辈⒎Q為中國四大奇觀。吉林市擁有 10座滑雪場 ， 被譽為中國的”滑雪天堂” 。 2007年全市共接待境內外游客 980 萬人次 ,旅游總收入 102.3 億元 ， 是全國 31個重點旅游城市之一。 吉林市由于與長春地理距離較近 (高速公路距離 89公里 ),吉林二臺子機場市場拓展一直受長春機場制約。截至 2005年，吉林二臺子機場只開通北京、上海、廣州 等 3個城市的航線。每周僅飛行 10 余個航班。因航線少 ， 通達城市有限 ， 吉林市的旅客出行一般選擇鐵路或到長春大房身機場乘機。這使得航空市場發(fā)展愈加緩慢 ， 吉林二臺子機場 2004年全年旅客吞吐量僅為 28354 人次。 2005 年 8 月 27 日 ， 長春龍嘉國際機場落成通航 ， 吉林二臺子機場同時停航歇業(yè)。龍嘉國際機場成為長春、吉林二市共用機場 (龍嘉機場距吉林市 62公里 )。龍嘉機場通達國際國內 32個城市 ,開通航線 42條 ， 這極大方便了吉林市旅客出行需求 ， 吉林市航空市場也隨之快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計 2007 年進出龍嘉機場的吉林市旅客約為50萬人次 ， 相比 2004年增長 18倍左右。 2008年預計將達到 60萬人次左右，吉林市航空市場因龍嘉機場的落成使用得到了跳躍式發(fā)展。 2003 年民航體制改革 ， 原民航吉林省管理局一分為二 ， 成立吉林省民 航機場集團公司和民航吉林安全監(jiān)督管理辦公室。 民航吉林省局在吉林市區(qū)內的唯一商務辦公樓吉林市民航賓館被劃給民航吉林監(jiān)管辦。吉林機場集團公司駐吉林市多家單位只能擠在吉林市民航中心售票處營業(yè)部辦公。目前 ,吉林省民航機場集團公司在吉林市有 3 個單位 ，一是吉林二臺子機場留守處，二是龍嘉機場駐吉林市客貨銷售公司， 三是龍嘉機場運輸公司駐吉林市營業(yè)部。由于多家單位共同使用民航中心售票處辦公 ， 使原本場地就狹小的售票處更加擁擠。尤其是乘坐機場巴士的候車旅客 ,只能在路邊露天候車，遇有雨雪惡劣天氣時 ， 簡陋的服務設施給廣大乘機旅客帶來的不便更加突出。同時東北地區(qū)屬寒溫帶氣候 ， 冬季多雪，龍嘉國際機場因降雪關閉機場和延誤航班的情況在冬季時有發(fā)生。由于集團公司原有賓館被劃走 ， 而此時正值旅游旺季 ， 各大賓館房源緊張 ， 旅客安置也成為了一個棘手的問題。 為解決上訴問題 ， 經吉林省機場集團公司與吉林市政府協(xié)調 ， 吉林市將正在營業(yè)中的吉林市豐滿賓館停業(yè) ， 將該場地低價售給吉林省 民航機場集團公司 ， 作為吉林市新民航營業(yè)部和旅客過夜用房使用。豐滿賓館位于吉林市城區(qū)中心 ， 地理位置優(yōu)越 ,距著名的松花江和吉林市政府僅有 3分鐘車程 ， 距國家 AAAA級風景名勝區(qū)松花湖景區(qū)也只有 20分鐘車程左右 ，屬于吉林市的黃金地段，升值潛力巨大。 豐滿賓館建筑面積 11553 平方米 ， 土地占地面積 6778平方米。吉林省民航機場集團公司目前已付 完全部 合同款 1300 萬元 ， 豐滿賓吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 6 館產權已過戶到吉林省民航機場集團公司名下。 2.2 項目建設的必 要性 1、民航業(yè)發(fā)展的需要 近年來民航業(yè)的迅速發(fā)展讓我國大中型樞紐機場接近飽和，各大 航空公司還都在批量引進新飛機，新飛機未來幾年將以每年 100架左右的速度增加 ， 機場的擴容已成 “ 當務之急 ” 。這也意味著，在 “ 十一五 ” 期間 國家民航總局除加強原有機場的改造外 ,加緊了對原有機場的修復利用。那么隨著機場的擴容 ,首先是機組過夜用房量的增加 ， 其次是由于天氣和氣候的原因造成誤航班的旅客住宿 ， 這些都要求有足夠的保證資源 ， 吉林市距長春龍嘉國際機場的距離為六十多公里 ， 行車時間四十多分鐘 ， 是建設機組過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。 本項目的建設完成客觀上為推進吉林省民航事業(yè) 發(fā)展發(fā)揮直接的積極作用，將為民航事業(yè)發(fā) 展創(chuàng)造更高的經濟效益。 同時，民航事業(yè)的發(fā)展將大大推動吉林市經濟快速發(fā)展和社會進步。 2、旅游業(yè)的發(fā)展 旅游業(yè)是一個新興產業(yè)，它以其特有的消費功能和生產功能得以長足發(fā)展，正在成為規(guī)模最大、增長最快和創(chuàng)造就業(yè)機會最多的產業(yè)。僅在 1992年，全球旅游業(yè)收入就超過了石油工業(yè)和汽車制造業(yè) ， 成為世界第一大產業(yè)。從國內來講，近幾年來旅游業(yè)迅速發(fā)展。2000 年全國旅游外匯收入和國內旅游收入分別比上年增長 15.1%和 12.1%。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游已成為經濟發(fā)展的新增長點 ,旅游業(yè)在國民經濟中的地位和作用日益凸現(xiàn)。 吉林 市是一個四季分明的城市 ， 一年四季可游覽的景點數(shù)不勝數(shù) ， 是聞名中外的旅游圣地 ,近年來隨著吉林市在旅游業(yè)的宣傳和重視 ,旅游呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭 ， 很多中外游客慕名而來。一年四季接待的中外游客達 60萬人次， 在旅游旺季 ,各酒店賓館爆滿。 隨著社會主義市場經濟的蓬勃發(fā)展 ， 人們的收入水平逐年提高 ， 人們不再滿足傳統(tǒng)的吃、穿、住的需求 ， 人們的消費理念正在逐步與國際化接軌 ， 特別是現(xiàn)行休假制度 (五天工作制和各類黃金周的實施 )更多的人們開始了旅游消費 。 吉林市現(xiàn)有旅游涉外飯店 21家 ， 其中四星級 4家，三星級 7家，年接待能力 100萬人左右。 我國的很多行業(yè)的淡季在冬季 ， 特別是南部沿海經濟發(fā)達地區(qū)常年處于炎熱地帶 ， 他們對北方風情的漫天飛雪和聞名中外的吉林特色風景 霧凇 十分仰慕。 每當霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長堤 “ 忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開 ” ，柳樹結銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。 吉林市 具有豐富的 冬季 旅游資源，迫切需要加強航空交通保障，需要加強旅館建設。 3、 吉林市的旅游資源 世紀廣場位于吉林市博物館和松花江南岸之間，南北長 900余米，東西長 200余米，吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 7 占地面積 228公頃。由博物館建筑群、旱噴泉、國旗平臺、 “ 世紀之 舟 ” 巨塔、音樂噴泉、望江平臺等部分組成 ， 是吉林市一座反映城市特色的風景園林。 博物館建筑群是廣場南部觀賞性很強的背景裝飾景觀。 音樂噴泉廣場由每座長 50米、寬 18米的三座大型音樂噴泉組成。 美國在 1948年 2月 28日，發(fā)現(xiàn)一顆名為 “ 諾頓 ” 的隕石，重 1079公斤，稱世界最大的隕石。 1976年 5月 23日，吉林市隕石雨展覽會向世人宣布： 1976年 3月 8日呈雨狀隕落在吉林市區(qū)的隕石總重量 2700 公斤，其中最大的號隕石重 1770 公斤，體積為 117 9384立方厘米 ， 從而吉林隕石成為 “ 世界上隕石 之最 ” 。宇宙是神秘的 ， 夏夜，靜望星空之時，往往會看到流星劃過天際，使人產生無邊的遐想。 朱雀山森林公園隸屬于吉林市松花湖實驗林場，海拔 817米，吉林市四大名山之一，距國家級風景名勝區(qū)松花湖僅 2公里，從市區(qū)的吉林大橋出發(fā)，南行 8公里，即可到達。 朱雀山山勢陡峭，怪石嶙峋，又名豬山。站 在東峰下遙望峰頂，有 10 多米長巨型豬形怪石作欲奔狀， 5 頭仔豬尾隨其后，石豬頭向山頂，尾巴向下，好像在行走，栩栩如生，可謂一座天然的石雕藝術。 吉林霧凇儀態(tài)萬方、獨具豐韻的奇觀，讓絡繹不絕的中外游客贊不絕口。然而很 少有人知道霧凇對自然環(huán)境、人類健康所做的貢獻。吉林霧凇正迎合了時下非常流行的一句話：“ 我美麗、我健康！ ” 每當霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長堤 “ 忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開 ” ，柳樹結銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。 北山王峰海拔二百七十公尺，東西兩峰之間有拱形石橋相連名鸞佩橋。古建筑有玉皇閣、藥王廟、坎離宮和關帝廟，全部坐落于東峰上。 玉皇閣始建于清乾隆三十九年，平面略呈長方形，布局嚴謹，有明顯的中軸對稱線。建筑物依地勢構筑，分為前低后高兩組，錯落有致。前院由山門、鐘樓 、鼓樓、祖師廟、觀音殿、老郎殿及胡仙堂組成。山門內兩側有東方持國天王、南方增長天王、西方廣目天王、北方多聞天王塑像。 在吉林省吉林市東部，與北山、長蛇山及小團子山合稱吉林四大名山。風景幽美，是個度假勝地。 龍?zhí)渡绞且晕挥谖鞅苯巧铰匆粋€稱為龍?zhí)兜男沱愃囟妹?。龍?zhí)都s長五十三公尺，約寬二十六公尺，深九公尺。疊石為堤，水清見底，每當皓月懸空，倒影蕩漾湖心，那就是叫人留連忘返的 “ 龍?zhí)队≡?” 。龍?zhí)队置?，相傳古時有條孽龍給鎖在潭底，鐵鏈系于潭邊一棵樹上，有人拉動鐵鏈，立刻就會風云變色，潭水 翻涌 。 官馬溶 洞位于吉林省磐石市官馬鎮(zhèn)西南 7 公里處。官馬溶洞具有鮮明的中國北方型溶洞特征。洞體分為上、中、下三層，目前已經開發(fā)的是溶洞的中層，總長度 480米，總面積 1700多平方米，其它部分正陸續(xù)開發(fā)過程中。目前，這里已經開發(fā)的部分由 6個景區(qū)組吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 8 成，景觀奇麗多姿，變幻莫測，共有 4種類型和 20多種形態(tài)的鐘乳石。巨大的石花壁和露滴石國內罕見，堪稱東北之最；地河水清澈見底，據(jù)傳在 “ 圣水仙河 ” 里洗洗手、洗洗臉，會給游人帶來好運氣。 松花湖在吉林市的西南，距市中心 15公里。是攔截松花江水建設豐滿水電站，疊壩成湖形成的。它水域遼闊 ，湖叉繁多，狀如蛟龍。湖形呈狹長形，如坐飛機俯瞰，松花湖像一串閃光的珍珠。這串 “ 珍珠 ” 長 200公里，最寬的地方 10公里，最深處是 75米。湖區(qū)面積 500平方公里，最大蓄水量 108億立方米。 1988年松花湖被國務院批準為全國重點風景區(qū)。面積達 700平方公里。松花湖以得天獨厚的地理位置、四季分明的氣候條件、明媚秀麗的湖光山色吸引了大 量的游客。 吉林市 豐富的 旅游資源需要加強旅館建設，旅館建設是旅游事業(yè)健康發(fā)展的必要保障。改造 裝修吉林市豐滿 賓館 是民航事業(yè)和 吉林市 旅游事業(yè)的需要，是必要的。 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 9 第三章 需求分析與建設規(guī)模 3.1 項目需求分析 旅游是一項集經濟、社會、生態(tài)效益于一體的現(xiàn)代朝陽產業(yè)。以“行、游、住、吃、購、娛”為主要內容的旅游活動對經濟社會的加快發(fā)展有著巨大的帶動和促進作用，據(jù)專家分析，一個人的一次外出旅游活動，為其直接服務的部門有 17個，為其直接拉動的行業(yè)高達 120多個。旅游業(yè)在第三產業(yè)中被認為的發(fā)展最迅速，效益最明顯的行業(yè)。依托于旅游可以發(fā)展帶動各種類型不同的制造業(yè)和服務性行業(yè)，發(fā)展旅游可謂“一業(yè)興，百業(yè)旺”。 隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質生活條件不斷改 善，可支配的收入大幅度增加，人們對精神生活 的需要和質量有了新的選擇和更高要求，現(xiàn)代人們在忙碌完工作的時候， 都非?？释哌M大自然，去享受輕松、閑適、娛悅的生活情調，越來越多的家庭把旅游列進了家庭開支的計劃，作為了家庭消費的四大項目之一。 吉林市是個一年四季分明的城市 ， 四季旅游景點各有突出 ， 很多旅游城市到了冬季就成了淡季 ， 而吉林的旅游冬季不淡 ， 四季興旺。原因是吉林有山有水 ， 有古跡有自然 ， 有風俗有文化 ， 有特產有風味 ， 還有的就是特點 , 吉林霧凇全國聞名 。 豐滿區(qū)是以高新技術產業(yè)為重點、教育、科研、旅游、商貿、居住等 協(xié)調發(fā)展的新城。豐滿 區(qū)緊貼松花江邊，是吉林市沿江開發(fā)旅游、娛樂和度假場所的最理想去處 之一，前景十分誘人。在此建設集旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建設的需要，也是投資者的明智選擇，目前豐滿區(qū)吉林大街的中心路兩側及松花江兩側擇地建設涉外旅游賓館的數(shù)量和意向增多，正是順應吉林市及豐滿區(qū)跨世紀發(fā)展的需要，有利于旅游經濟帶動城市經濟建設和城市建設的同步發(fā)展。 吉林市目前有星級以上賓館 34 家。其中四星級 4 家，三星級 7 家，年接待能力 100萬人左右。 隨 著我國人民生活質量的改善，國內旅游需求市場呈現(xiàn)迅速增長的態(tài)勢 ， 據(jù)統(tǒng)計 2000年以來我國旅游經濟發(fā)展的平均速度達到 25%，遠遠超過 GDP 增長的速度，城鎮(zhèn)居民收入不斷增加，國務院為了擴大內需拉動經濟的有效增長，啟動了五一黃金周、十一黃金周，工作人員工休假日增多，假日經濟、旅游經濟快速發(fā)展。人們在物質生活得到較大滿足以后，對精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時的解脫，回歸大自然，親近 大自然，探索大自然的奧秘，利用閑暇時間進行旅游已經成為一種時尚。 根據(jù)調查，如今國內 63%的工薪階層崇尚旅游消費，并有 35%的人有年度旅游計劃。國內旅游市 場已形成產業(yè)規(guī)模， 2003 年國內旅游總收入 30 億元。在這樣的大環(huán)境前提下，吉林市接待游客的比例每年以 200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游 56萬人次，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 3920萬元。隨著國內旅游市場的不斷發(fā)展，保守地估計吉林市未來 10年以后，將實現(xiàn)年接待游客達到 160萬人次的水平。 幾年前來吉林的旅游消費者還多是海外游客 ,近幾年已發(fā)展為沿海經濟發(fā)達地區(qū)的國內游客。由為突出的是去年開始很多吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 10 大型產品展銷會、定貨會議都來到吉林召開 ,這些會議多為全國性的會議 ,參會的代表來自全國各地 ,會議召開前各廠商就已預定好了賓館酒店 ,并出現(xiàn)很多參會代表住宿緊張的情況。 改造裝修吉林市豐滿賓館能夠較好的滿足民航事業(yè)和 吉林市 旅游事業(yè)的需求。 3.2 建設規(guī)模 吉林市豐滿賓館裝修改造 工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修改造后主樓用于賓館 (旅客過夜用房 )經營 ， 副樓用于吉林市民航中心售票處 ， 航空貨運營業(yè)部、機場巴士站使用等 。 主要建筑指標 如下： 占地面積： 6778 平方米 建筑面積： 11553 平方米 賓 館： 7860 平方米 民航中心售票處及航空貨運營業(yè)部 : 3693 平方米 停車場： 500 平方米 吉林市豐滿賓館 緊鄰吉林市民航機場，客流量較大， 飛機班次按平均每天兩班航班，50%的旅客入住，再加上當?shù)赜慰秃蜕倘?，夏季入住率能達到 70%， 即使在旅游淡季旅店入住率也能達到 40%。 該賓館的建立 滿足 當?shù)?客流量需求 ， 為過往旅客提供了方便的休息場所 。 同時， 本項目嚴格 按照國家規(guī)定的三星級賓館 裝飾裝修 標準 進行裝飾裝修，符合 相關要求。 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 11 第四章 項目建設地點 及建設方案 4.1 項目建設地點 吉林民航 集團吉林市豐滿 賓館位于吉林市豐滿區(qū)吉林大街 60 號 ， 是豐滿區(qū)的中心地段 ， 原 為豐滿賓館原址。 項目土地權屬類 別：國有土地使用權，吉林省民航機場集團公司擁有本項目土地使用權。 項目占地面積 ： 6778 建筑面積 ： 11553m2 主樓 建筑面積： 7860m2 副樓 建筑面積： 3693m2。 4.2 項目規(guī)劃設計方案 方案一： 拆除原有建筑物，新建吉林豐滿賓館。 原有建筑物是“吉林豐滿賓館 ” 其功能與本項目一樣， 進行加固 工程和合理裝飾裝修就可營業(yè)，相對新建 投資比較低。而且如果將原有建筑物拆除，造成資源浪費 ，并給投資方帶來更大經濟負擔。因此 方案一 不是最佳方案 。 方案二： 對原有建筑物進行改建 ，裝飾裝修后 營業(yè)。 對原有建筑物不做重大調整的原則下進行設計，設計上考慮賓館功能上的滿足和后期經營的需要 。對原建筑物進行加固，增加消防、節(jié)能及環(huán)保措施，投資較合理，同時也 合理利用了原有資源。 (1)設計原則 原建筑為豐滿賓館 ， 主樓高六層為磚混結構 ， 副樓高三層為框架結構。主樓為南北向廂房 ,副樓為東西向正房。主樓臨吉林大街 ， 副樓位于主樓南端并于主樓垂直。重新做裝飾設計的方案時充分考慮到了原建筑的特點 ， 在對原結構不做重大調整的原則下進行設計。設計主要考慮的是功能上的滿足和后期經營上的需要。 (2)設計方案 將原 主入口大堂的二層空間擴大 ， 營造出一個寬廣空間 ， 給賓客一個良好的初步印象。 將原來的一步電梯增加為 兩部。 改造原有的外墻裝飾和內部裝飾 ， 改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 新增空調系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 設計方案見附圖 1 5。 (3)規(guī)劃方案 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 12 門市房 6間 ,共 229 大會議室 1個 ,可容納 234人 中會議室 3個 ,可容納 128人 小會議室 1個 ,可容納 22人 總會議接納人數(shù) :384 大餐廳 1個 ,可容納 182人 小餐廳 12個 ,可容納 156 人 總就餐接納人數(shù) :338 人 客房 (標準間 )74間 ,最多可入住 148人 客房 (套房 )8間 ,最多可入住 16人 客房 (單人大床房 )13間 ,最多可入住 26人 總入住接納人數(shù) :190 人 吉林市豐滿賓館裝修改造工程位于吉林市南部經濟開發(fā)區(qū) ,豐滿賓館裝修改造工程應體現(xiàn)時尚文化、成為具有時尚風格的標志性建筑。通過線條、色彩的運用，與原建筑形成統(tǒng)一的整體。賓館主、副樓分別設有賓館出入口、貨物出入口。人、車、貨流線清晰，互不干擾。 4.3 項目建筑工程方案 4.3.1 規(guī)模和使用功能 吉林市豐滿賓館裝修改造 工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修改造后主樓用于賓館 (旅客過夜用房 )經營 ， 副樓用于吉林市民航中心售票處 ， 航空貨運營業(yè)部、機場巴士站使用等 。 主要建筑指標 如下： 占地面積： 6778 平方米 建筑面積： 11553 平方米 賓 館： 7860 平方米 民航中心售票處及航空貨運營業(yè)部 : 3693 平方米 停車場： 500 平方米 4.3.2 功能定位 吉林市目前有星級以上賓館 34家 ,其中三星級以上賓館 7家，裝修后的豐滿賓館定位為三星級。 賓館主要功能見表 1： 吉林省民航機場集團吉林市豐滿賓館裝修改造項目 13 表 1 賓館主要功能表 序號 酒店功能 數(shù)量 面積 1 豪華套房 8 411.88 2 標準間、單人間 87 2253.51 3 商務中心 1 61.7 4 美容、美發(fā) 1 61.7 5 超市 1 61.7 6 鮮花店 1 39.7 7 書店 1 30.85 8 會議室 2 822.04 9 餐廳 包房 12 間及餐飲大廳 692.40 10 棋牌室 1 25.2 11 VIP 室 1 20.78 4.4 加固工程 1、加固方案 根據(jù)圖紙、檢測和現(xiàn)場實際情況，針對因改造引起的承載力不足構件進行相應的加固處理 。 2、 技術 依據(jù) 1、建筑結構檢測技術標準 GB/TS0344-2004 2、回