華北區(qū)域天津8月金地紫云庭市場(chǎng)月報(bào).doc

華北區(qū)域各城市市場(chǎng)研究月報(bào)一、區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供需分析1、 月度商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)、需求及價(jià)格走勢(shì)分析 天津市商品房供需情況 2011年3月份開(kāi)始受政策影響，供應(yīng)和成交量降低。2011年下半年天津市供應(yīng)量增加，同時(shí)成交面積有所增加。進(jìn)入2012年特別是3月后，供應(yīng)和成交量逐步增加，前期積累的購(gòu)房需求得到一定程度的釋放。但是4月份隨著前一階段剛需的釋放，4月成交量和供應(yīng)量都有一定的下滑。5、6月份供應(yīng)面積有猛增，成交量自4月始也有階梯式增長(zhǎng)，是剛需逐步釋放的明細(xì)特征。7月份供應(yīng)面積環(huán)比下滑約5成，成交量小幅回落。2、 市場(chǎng)新政解析 政策未出“督察“先行 天津市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡7月23日人民日?qǐng)?bào)刊發(fā)評(píng)論稱“當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力、房?jī)r(jià)出現(xiàn)回漲苗頭。中央政府決不能讓房?jī)r(jià)反彈的及時(shí)表態(tài)，明確傳遞了這樣兩個(gè)信息：穩(wěn)房?jī)r(jià)，政策沒(méi)有任何松動(dòng)；穩(wěn)增長(zhǎng)，樓市并非唯一稻草。”、“堅(jiān)持調(diào)控樓市，堅(jiān)持穩(wěn)定房?jī)r(jià)，是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、民生問(wèn)題，更是政治問(wèn)題，來(lái)不得半點(diǎn)動(dòng)搖?！?2012年以來(lái)面對(duì)地方政府的多方博弈，中央在樓市調(diào)控問(wèn)題上始終堅(jiān)持著“控制房?jī)r(jià)增漲速度”、執(zhí)行“限購(gòu)”、“抑制投資和投機(jī)”等原則和底線，伴隨樓市回暖的熱潮不斷升溫，多個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要城市的“量?jī)r(jià)齊升”頻現(xiàn)，后續(xù)其他城市價(jià)格增漲的預(yù)期漸強(qiáng)，中央調(diào)控的警鐘不斷敲響，在最近2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，為“松動(dòng)調(diào)控“10余次發(fā)出辟謠的聲音。有消息稱，此番國(guó)務(wù)院督察組蒞臨天津檢查工作已圓滿結(jié)束，我市調(diào)控措施在現(xiàn)有基礎(chǔ)上并未追加新的內(nèi)容。由此，天津市場(chǎng)在本輪督察之下平穩(wěn)過(guò)渡。 7月成交持續(xù)熱 后期爆發(fā)積淀足從7月份的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然適逢傳統(tǒng)的盛夏酷暑“淡季”，雖然6月各房企為年中考核奮力一搏的業(yè)績(jī)拼爭(zhēng)已經(jīng)結(jié)束，但本月商品房市場(chǎng)仍然難以平靜。近兩個(gè)月以來(lái)，全市商品住宅供應(yīng)量節(jié)節(jié)收緊；同時(shí)，7月全市商品房項(xiàng)目可監(jiān)測(cè)的推盤(pán)頻次為14次，較今年6月和5月推盤(pán)頻率分別下降了18%和33%，各房企在酷暑高溫和暴雨天氣的考驗(yàn)下推盤(pán)謹(jǐn)慎。但7月全市商品住宅成交仍然表現(xiàn)出較大的熱情，全市成交量達(dá)90.95萬(wàn)平米，環(huán)比6月僅下滑了8%，較今年5月商品住宅銷量高出8%的同時(shí)，較去年成交的最高點(diǎn)增漲近10%，并于近17個(gè)月以來(lái)首次打破了各月商品住宅市場(chǎng)供大于求的歷史格局。3、 按行政區(qū)住宅成交分析 河?xùn)|區(qū)月度量?jī)r(jià)關(guān)系 研究近兩季度的供需情況，進(jìn)入2012年后成交量和供需量逐步上證。并且發(fā)現(xiàn)在進(jìn)入三月份后，成交量明顯上升，供需比降至1.2，為近半年最低。但是進(jìn)入4月之后，4月和5月持續(xù)剛需放量。進(jìn)入6月無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量都出現(xiàn)了猛增飄紅。7月，新增供應(yīng)面積環(huán)比降低46%，同比縮減23%。成交面積環(huán)比減少22%，同比增漲140%。4、 市場(chǎng)供銷情況說(shuō)明 2012年7月，天津商品住宅新增供應(yīng)量在6月下降近3成后再度環(huán)比收緊超過(guò)40%，本月全市商品住宅供應(yīng)量?jī)H70.78萬(wàn)平米，達(dá)到了今年3月樓市回暖以來(lái)的最低點(diǎn)。同時(shí)，成交量雖較6月微量下行，但仍處于今年以來(lái)的較高水平，并且自2011年“限購(gòu)”政策落地以來(lái)首次超越當(dāng)月供應(yīng)量。2012年7月，供銷比繼續(xù)回落，止步于0.8，商品住宅當(dāng)月消化量為20.18萬(wàn)平米，截止至7月末天津商品住宅市場(chǎng)總存量為1975.1萬(wàn)平米。二、競(jìng)品項(xiàng)目月度銷售情況8月份競(jìng)品項(xiàng)目分產(chǎn)品線銷售情況分析競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型面積項(xiàng)目名稱八月份銷售量（單位：套）銷售價(jià)格（單位：元/）可售套數(shù)（單位：套）優(yōu)惠策略住宅小戶型80-14084-96雅仕蘭庭9412700123不分付款方式2%優(yōu)惠130-140雅仕蘭庭201310077不分付款方式2%優(yōu)惠130紅星國(guó)際61500030一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠90-106路勁太陽(yáng)城12611000176一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠120-130路勁太陽(yáng)城391100080一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠90-95保利玫瑰灣12112000144一次性5%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠128保利玫瑰灣361200083一次性5%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠145保利玫瑰灣41200059一次性5%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠98振業(yè)城中央211600095一次性4%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠130-135振業(yè)城中央2516000137一次性4%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠住宅大戶型160160-180天津大都會(huì)2123000795號(hào)地精裝戶型，直簽形式，不分付款方式8%優(yōu)惠210天津大都會(huì)824000222號(hào)地精裝戶型，直簽形式，不分付款方式8%優(yōu)惠200招商鉆石山71750029三期毛坯，一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠，如期履約1%優(yōu)惠234招商鉆石山91750036三期毛坯，一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠，如期履約1%優(yōu)惠250-300萬(wàn)達(dá)公館324500163一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠180津?yàn)戧I22210081一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠220-230津?yàn)戧I421500120一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠公寓40-7550-70紅星國(guó)際2211600184線上、線下統(tǒng)一采用電商15%優(yōu)惠75雍華府171000053不分付款方式1%優(yōu)惠，如期履約1%優(yōu)惠50-65藍(lán)庭國(guó)際449200精裝1000元標(biāo)準(zhǔn)16一次性10%優(yōu)惠，貸款8%優(yōu)惠洋房140-180紅星國(guó)際22100067洋房（疊拼）產(chǎn)品，贈(zèng)送車位，一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠110-130路勁太陽(yáng)城413500221一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠140-160路勁太陽(yáng)城2314500123一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠8月新推盤(pán)及促銷策略等說(shuō)明 雍華府推售情況：8月10日加推公寓9、10層，共4套；策略：延續(xù)之前的優(yōu)惠政策（LOFT認(rèn)購(gòu)一個(gè)點(diǎn) 如期簽約再優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)），無(wú)特殊加推優(yōu)惠；去化情況：當(dāng)天無(wú)成交，持續(xù)成交緩慢。 保利玫瑰灣推售情況：8月11日部分樓座頂層加推，共35套，面積為88-145平，新增優(yōu)惠政策：贈(zèng)送閣樓和露臺(tái)，當(dāng)天去化6套；策略：根據(jù)戶型進(jìn)行不同程度優(yōu)惠，最高達(dá)4個(gè)點(diǎn)，針對(duì)8月11日加推的頂層在此基礎(chǔ)上多加1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；去化情況：當(dāng)天成交6套，均價(jià)是1.3萬(wàn)/平。推售情況：8月18日加推19#中間兩戶，24層到頂，2T4，共48套，面積為90平兩室；策略：保利成立20年普給2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，在此基礎(chǔ)上全款3個(gè)點(diǎn)，貸款1個(gè)點(diǎn)，按時(shí)簽約再優(yōu)惠0.5個(gè)點(diǎn)（8月18日和8月19日VIP客戶在此常有優(yōu)惠上再多給2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠） 最多優(yōu)惠7.5個(gè)點(diǎn)；去化情況：當(dāng)天成交46套，剩余的兩套均為靠近商業(yè)的房源；均價(jià)是1.18萬(wàn)/平。 路勁太陽(yáng)城推售情況：8月18日加推30#樓，28層到頂，2T4，共112套，其中95平兩室56套，105平三室28套，123平三室28套；策略：一口價(jià)（基本上是在原有價(jià)格的基礎(chǔ)上優(yōu)惠7個(gè)點(diǎn)），優(yōu)惠持續(xù)到8月25日；去化情況：當(dāng)天去化30套；均價(jià)為10800元/平。 雅仕蘭庭推售情況：8月18日加推11#（32層到頂）和24#樓（21層到頂），2T4，共212套，其中87平兩室64套，90平兩室42套，92平兩室32套，96平兩室21套，140平三室32套；策略：加推當(dāng)天貸款和一次性均為4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，24#頂層90平兩室一口價(jià)99萬(wàn)；其余時(shí)間貸款和一次性均為2個(gè)點(diǎn)；去化情況：當(dāng)天去化50套，其中140平三室10套；成交均價(jià)1.3萬(wàn)/平。 振業(yè)城中央推售情況：8月25日加推7#，2T4，33層到頂，戶型125（大兩室）和155（三室）共132套，其中125平兩室66套，155平三室66套；策略：加推的7#是3.5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，7天簽約再優(yōu)惠半個(gè)點(diǎn)； 去化情況：當(dāng)天去化7套，其中155平三室的5套，125平兩室的2套；成交均價(jià)1.6元/平（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天用125平兩室產(chǎn)品擠壓130平和135平三室的產(chǎn)品） 紅星國(guó)際推售情況：8月25日加推洋房13#，10層到頂，共40套；策略：加推的洋房13#一次性5個(gè)點(diǎn)，貸款4個(gè)點(diǎn)，贈(zèng)車位；去化情況：當(dāng)天去化11套；成交均價(jià)2.1萬(wàn)/平。三、 項(xiàng)目成交分析1、 月度成交戶型及價(jià)格分析物業(yè)類型戶型去化套數(shù)去化均價(jià)（元/）住宅高層（42套）1401123361774111212洋房（9套）160914792公寓（50）4611145755151274057331297165113500合計(jì)101 住宅140以下小戶型已全部售罄。目前營(yíng)銷重點(diǎn)在154以上的大戶型。本月成交狀況良好，住宅大戶型成交有顯著提升，42套成交；洋房銷售進(jìn)入尾盤(pán)清售階段，住宅總體銷量51套。但就于目前庫(kù)存而言仍為營(yíng)銷難點(diǎn)，庫(kù)存大任務(wù)重。公寓50以下小戶型已全部售罄，僅剩主力戶型57。為日后營(yíng)銷重點(diǎn)。2、 月度來(lái)電、來(lái)訪統(tǒng)計(jì)分析l 月度來(lái)電、來(lái)訪情況分析 1月份天津市場(chǎng)整體低迷，各項(xiàng)目的來(lái)電來(lái)訪都有下滑，本案的來(lái)電、來(lái)訪在天津處于較高水平。本案春節(jié)期間采用了春節(jié)連市活動(dòng)，在天津市場(chǎng)最早開(kāi)始推廣的項(xiàng)目，導(dǎo)致2份來(lái)電、來(lái)訪大增，3月份的來(lái)電、來(lái)訪量也保持較高的數(shù)量。4月整體電訪情況與3月維持在同一水平；5月份洋房樣板間的亮相和推廣力度的加大，帶動(dòng)了本案的來(lái)電、來(lái)訪。6月份較5月有所下滑，本月有洋房的開(kāi)盤(pán)作為節(jié)點(diǎn)支撐，來(lái)訪量與4月、3月基本持平。進(jìn)入7月來(lái)電量略有增長(zhǎng)，但是來(lái)訪量有所下降。8月份來(lái)電量較7月有顯著提高，但來(lái)訪量因道路施工原因有較大幅度下滑，營(yíng)銷策略以拓展線下渠道為主。l 8月份本案來(lái)電、來(lái)訪量及獲知渠道、戶型需求統(tǒng)計(jì)分析 8月份本案來(lái)電區(qū)域分析區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開(kāi)紅橋津南西青塘沽東麗大港區(qū)郊縣北京外地不確定合計(jì)數(shù)量10645203413122316222619696比例1%9%75%5%2%0%0%0%0%2%0%0%0%1%3%100%分析：來(lái)電客戶主要區(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)。 8月份本案來(lái)電獲知渠道渠道類型新報(bào)晚報(bào)報(bào)廣不確定或其他搜房新浪焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)不確定或其他工程圍擋短信DM直投朋友推薦老帶新雜志電話陌拜合計(jì)數(shù)量8113022434567411212696比例1%0%0%4%0%0%1%5%81%6%0%0%0%0%100%分析：本月來(lái)電渠道以短信為主。 8月份本案住宅來(lái)訪客戶區(qū)域分析來(lái)訪區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開(kāi)紅橋津南塘沽東麗大港區(qū)北京外地不確定合計(jì)數(shù)量43216172257281421256比例2%13%63%3%1%1%2%3%11%0%2%1%0%100%分析：來(lái)訪客戶主要區(qū)域在河?xùn)|區(qū)。 8月份本案住宅來(lái)訪客戶渠道分析渠道類型報(bào)廣網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過(guò)DM直投客戶資源朋友推薦老帶新電話陌拜合計(jì)數(shù)量4671033835362331256比例2%2%3%40%15%1%2%14%9%12%100%分析：來(lái)訪客戶主要渠道為短信。 8月份本案住宅客戶戶型需求分析意向戶型小兩室大兩室小三室大三室四室合計(jì)數(shù)量4622571229256比例18%9%22%48%4%100%分析：來(lái)訪客戶對(duì)大三室需求較多。 8月份本案公寓客戶區(qū)域分析來(lái)訪區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開(kāi)紅橋津南西青塘沽東麗大港區(qū)郊縣合計(jì)數(shù)量6332542322163111342比例2%10%74%1%1%1%1%0%2%9%0%0%100%分析：來(lái)訪客戶主要區(qū)域在河?xùn)|區(qū)。 8月份本案公寓客戶渠道分析渠道類型報(bào)廣網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過(guò)DM直投客戶資源朋友推薦老帶新巡展電話陌拜其他合計(jì)數(shù)量117241714113130302111342比例0%5%7%50%12%4%0%9%9%1%3%0%100%分析：來(lái)訪客戶主要渠道主要為短信。 8月份本案公寓客戶戶型需求分析意向戶型南向一室57平米左右北向一室45平米左右南向兩室65平米左右北向兩室55平米左右不確定合計(jì)數(shù)量2113858341342比例62%11%17%10%0%100%分析：來(lái)訪客戶對(duì)南向一室需求較多。3、 8月度成交客戶分析l 8月住宅成交分析（1）住宅成交客戶區(qū)域分析來(lái)訪區(qū)域和平河西河?xùn)|南開(kāi)紅橋塘沽東麗大港郊縣外地合計(jì)數(shù)量212161111412151比例4%24%31%2%2%2%27%2%4%2%100%分析：成交客戶區(qū)域主要為河?xùn)|區(qū)。（2）成交客戶渠道分析渠道類型網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過(guò)朋友推薦老帶新電話陌拜其他合計(jì)數(shù)量2 2 3 5 18 15 4 2 51 比例4%4%6%10%35%29%8%4%100%分析：本月認(rèn)購(gòu)客戶主要渠道為朋友推薦。（3）住宅成交客戶面積分析戶型140平米180平米130-169平米（洋房）合計(jì)數(shù)量141951比例2%80%18%100%分析：成交客戶意向面積主要為180平米。l 8月公寓成交客戶分析（1）公寓成交客戶區(qū)域分析來(lái)訪區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開(kāi)紅橋西青東麗郊縣北京外地合計(jì)數(shù)量25252111722250比例4%10%50%4%2%2%2%14%4%4%4%100%分析：本月公寓成交客戶主要區(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)。（2）公寓成交客戶渠道分析渠道類型網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過(guò)DM直投朋友推薦老帶新電話陌拜其他合計(jì)數(shù)量1 1 5 3 1 6 29 3 1 50 比例2%2%10%6%2%1