物業(yè)工程部維修注意事項（.doc

工程維修部工作手冊（振頭大廈物業(yè)公司工程維修部手冊試運行版）一：工程維修部質量/服務目標維修服務滿意率 設備設施完好率 請修及時率 請修合格率對維修服務滿意的業(yè)主人數(shù)客戶滿意調查總業(yè)主人數(shù)1.0維修服務滿意率= 100%，不得低于85% 。每月檢查中完好的設備設施數(shù)量總設備設施數(shù)量2.0設備設施完好率= 100%，不得低于98%；對維修服務及時感到滿意的業(yè)主人數(shù)客戶滿意調查總業(yè)主人數(shù)3.0請修及時率=100%，不得低于95%；每月一次請修合格次數(shù)每月請修總次數(shù)4.0請修合格率= 100%，不得低于95%。二：維修部組織架構圖物業(yè)管理處總經(jīng)理工程維修部經(jīng)理工程維修部調度主管強弱電綜合班給排水綜合班土建二裝綜合班 1.0工程維修部經(jīng)理工作職責：1、在物業(yè)管理處的領導下，全面負責工程維修部的各項工作。2、負責物業(yè)管理處所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管理工作。3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行。4、負責向業(yè)主提供日常維修等服務。5、負責對本部門各班的工作進行檢查和指導。6、負責業(yè)主裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作。7、負責參與大廈工程驗收交接工作及制定大廈工程驗收實施計劃。負責組織大廈的機電設備運行調試工作。8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調查分析及處理工作。9、對采購物資和提供服務的供方進行評價。10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報物業(yè)管理處總經(jīng)理批準。11、負責本部門水、電、土等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物業(yè)管理處組織實施；確保其正常運行。12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理處管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。13、全面規(guī)劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作，為質量管理體系的正常運作提供保障。14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質量提供依據(jù)。15、組織領導工程維修部人員的崗位培訓和技術培訓。基本要求：1)保證工程維修部日常工作正常運轉。2)保證大廈設施設備公司日常運作。3)保證物業(yè)管理處總經(jīng)理交辦的各項工作。2.0工程維修部調度主管工作職責：1)配合工程維修經(jīng)理的工作，完成公司下達的各項管理指標。2)配合工程維修部經(jīng)理主持全面工作，包括加強安全管理和教育，建立安全制度，防止事故發(fā)生；負責部門員工的業(yè)務培訓和考核；負責指揮日常維修保養(yǎng)；下屬員工工作的檢查督導；負責維修工具及日常消耗品控制管理等。3) 配合工程維修部經(jīng)理組織制定設備設施維修計劃和方案；參與二裝實施及改進的策劃。4) 配合工程維修部經(jīng)理掌握人員及設備狀況，審核各種運行記錄，掌握能耗規(guī)律，及時處理異常情況。5) 配合工程維修部經(jīng)理定期檢查重點設備運行狀況，不斷改進設備缺陷，支持下屬合理的技術改造，使設備日趨完善。6) 配合工程維修部經(jīng)理健全各項規(guī)章制度，落實獎懲措施，提高管理水平。7) 配合工程維修部經(jīng)理現(xiàn)場檢查維修點的工作情況，收集業(yè)主意見，不足之處即時跟進。8) 配合工程維修部經(jīng)理定期召開維修部會議，指正工作中的不足之處，聽取匯報總結，布置工作，了解員工生活、工作、思想等實際情況，并盡量幫助解決。9)負責工程方面技術圖紙、文件和設備檔案的接管和歸檔工作。10) 配合工程維修部經(jīng)理指揮突發(fā)性設備設施的搶修工程。11) 配合工程維修部經(jīng)理負責外委工程的立項，工程施工督導及驗收移交工作。 12) 配合工程維修部經(jīng)理負責大廈內工程維修方面各項數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。13)定期向維修部經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的其它任務。基本要求：1)保證設備設施完好率達98%以上。2)保證水、電、氣供應順暢，不發(fā)生工程維修方面較大的責任事故；出現(xiàn)意外情況及時修復，不影響業(yè)主正常工作和生活及物業(yè)公司日常運作。3.0強弱電綜合班工作職責：1)配合調度主管的各項工作安排、聽從指揮、接受監(jiān)督，認真完成任務并配合其它部門工作。2)負責對種類公共設施按時進行維修，確保強弱電設備正常使用功能，組織對各類突發(fā)性故障進行搶修，及時合理解決業(yè)主的請修。3)及時處理各種突發(fā)事故，并做好記錄。4)向調度主管報告工作情況、每月的材料使用情況等。5)對維修中的一些整改項目，提出合理化建議。6)負責大廈內的供配電的正常運行，保證正常供電。7)對各供配電房進行巡檢工作，每月將各電房運行記錄表整理歸檔，呈報管理處。8)定期對設備房及設備進行清潔除塵、維護保養(yǎng)工作。9)向主管報告設備的運行情況及保養(yǎng)情況；根據(jù)實際情況，對設備設施的改造提出合理化建議。10)節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實際情況做好節(jié)水節(jié)電工作；按規(guī)定對大廈的消防設備設施進行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設備設施完好。11)執(zhí)行公司及管理處工作計劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓，不斷總結實際工作經(jīng)驗提高思想素質和技術水平。12)完成主管及上級領導交代的其它任務?；疽螅?）及時修復電、氣故障，保證業(yè)主工作和生活及大廈物業(yè)工作需要。2）準確快速地完成維修任務，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。3) 保證大廈內正常供電，不出現(xiàn)供電方面大的責任事故。4) 通過維護保養(yǎng)保證設備安全穩(wěn)定運行。4.0給排水綜合班工作職責：1、在工程維修主管調度指導下，對空調及給排水系統(tǒng)所轄設備。2、制訂并執(zhí)行空調及給排水系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。5、負責本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）監(jiān)督。6、負責業(yè)主給排水的請修。7、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責空調系統(tǒng)（包括風機盤管）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助強弱電維修組對空調系統(tǒng)中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。9、負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助強弱電維修組對給排水系統(tǒng)中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。10、在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11、在供暖期負責供暖系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。12、負責大樓管轄范圍內所有公共設備的應急維修?；疽螅?）及時修復給排水和空調及暖氣，保證業(yè)主工作和生活及大廈物業(yè)工作需要。2）準確快速地完成維修任務，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。3) 保證大廈內正常供水，不出現(xiàn)供水方面大的責任事故。4) 通過維護保養(yǎng)保證設備安全穩(wěn)定運行。5.0土建二裝綜合班工作職責：1) 在工程維修主管調度指導下，對土建，大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場路面的整修。2)配合工程維修部經(jīng)理主持二裝的全面工作，包括二裝前期的審圖及改圖的跟進，二裝中期的現(xiàn)場監(jiān)督施工工序和施工進度及成品保護，二裝后期的最終圖紙的收集和繪制，及現(xiàn)場的清理。3) 配合工程維修部經(jīng)理組織制定大廈結構設施維修計劃和方案。4) 11) 配合工程維修主管調度負責外委建設及修繕結構工程的立項，工程施工督導及驗收移交工作。 5) 在工程維修主管調度指導下定期檢查大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場路面?；疽螅?)保證大廈設施正常使用；2) 保證大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場路面的平整和美觀。不影響業(yè)主正常工作和生活及物業(yè)公司日常運作。3)保證大廈內二裝工作正常進行和完成。4)保證物業(yè)管理處外委建設及修繕結構工程進行和完成。三：工程維修服務檢驗流程和標準1.0目的：確保所需維修項目的及時進行，高質量地完成維修，滿足業(yè)主的服務要求，保證小區(qū)內的設施設備正常運行。2.0適用范圍： 2.1大廈內各類公共設施設備及公共部分維修過程的檢驗。2.2業(yè)主（住戶）委托的各種維修的維修過程檢驗。 3.0職責： 3.1調度主管每日對維修單進行檢驗。 3.2調度主管負責公共設施設備及公共部位的巡檢，組織對發(fā)現(xiàn)的問題實施整改。3.3大廈客服部負責對客戶請修工作進行回訪。 4.0基本內容： 4.1維修過程的檢驗要求： 4.1.1維修服務及時性的檢驗：如無特殊情況從接到維修要求起至到達維修現(xiàn)場時間不超過15分鐘。如有特殊情況15分鐘到達不了的及時和業(yè)主聯(lián)系說明情況并得到業(yè)主的認可。維修時間視工藝復雜程度而定。一般性維修不超過當天， 對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過三天（工藝要求特殊的例外）。不能當天完成的，應向業(yè)主（住戶）解釋原因。 4.1.2維修服務質量的檢驗，按維修服務標準進行檢驗：功能性維修，以恢復原有功能為準；外觀性維修，表面應無色差、高低不平現(xiàn)象出現(xiàn)，與原有部位相比較，應無凹凸感。 4.2檢驗： 4.2.1日檢：調度主管及時收回每日的維修單，以檢驗維修的及時性和住戶對維修服務過程是否滿意，檢查當天維修任務的完成情況。 4.2.2周檢：調度主管每周對小區(qū)各公共設備設施的維修、保養(yǎng)進行檢查，有問題及時督促協(xié)助維修技工解決。 4.2.3回訪：客服部接單前臺/區(qū)域物業(yè)管家按規(guī)定的時間對業(yè)主（住戶）進行電話或上門回訪,并在維修單上作好相應記錄，對業(yè)主感覺不滿意的維修服務應立即安排返工或采取相應措施進行處理。4.2.4 月檢：調度主管每月監(jiān)督檢查時應對維修記錄進行抽查,檢驗維修記錄填寫是否規(guī)范，維修回訪滿意率是否達到要求等。4.2.5對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格立即查找原因，及時采取措施進行糾正，在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患應及時采取預防措施。 1.0目的:規(guī)范維修服務流程，保證服務質量。2.0適用范圍:客戶請修的處理流程。3.0職責:3.1維修領班負責維修指導及監(jiān)督檢查，維修領班與維修技工負責日常維修服務。3.2大廈客服部負責回訪，客戶前臺負責開單及跟進。4.0基本內容:業(yè)主提出維修YESYES4.1流程圖:維修單交客服部客服部回訪即刻或按約上門查看客服部填寫請修登記通知主管調度取維修單通調度主管通知保修單位向業(yè)主說明并估價進行維修業(yè)主驗收維修單調度主管登記NONO是否復雜項目是否保修項目1.0目的：確保上門維修及時、高效，讓業(yè)主（住戶）滿意。 2.0適用范圍：所有涉及業(yè)主（住戶）的維修服務。 3.0職責：3.1調度主管指導、監(jiān)督及協(xié)助技工完成維修工作。 4.0基本內容：4.1接待住戶的維修請求： 4.1.1調度主管到客服中心領取維修單，根據(jù)維修內容安排上門維修。 4.1.2無論何種情況，都不可拒絕住戶要求上門維修或查看的請求，如有特殊情況予住戶合理的解釋。 4.1.3根據(jù)實際情況，即日或預約上門查看（如為簡單維修無須此步驟）或維修， 如住戶要求馬上上門則必須在15分鐘內到達現(xiàn)場。 4.1.4工作服穿戴整潔，佩戴工作證方可上門。 4.1.5約定時間的必須按約定時間提前分鐘到達。 4.1.6憑維修單進門查看；對發(fā)現(xiàn)的問題向住戶提出解決方案并就所需的材料、工具、修理時間征詢住戶意見，并得到住戶肯定后方可進行下步工作。 4.2領用材料 4.2.1如住戶未準備材料或準備材料不合用，在向其說明情況后回管理處領用材料。 4.2.2如住戶對所需材料有特殊要求或倉庫無此材料時，可由住戶采購提供或或向公司申購。 4.3上門維修 4.3.1使用對講門禁系統(tǒng)和業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主不在家中，則填寫好留言條，附在住戶家門上，方可返回。 4.3.2工作服穿戴整齊，佩戴工作牌，對所需材料及工具一次性配帶齊全，并自帶抹布以便清理工作現(xiàn)場。 4.1.2 敲門。當和業(yè)主起得聯(lián)系后到達其所屬單元門口時，無論業(yè)主是否開門都要輕聲敲門等候業(yè)主的回應。 4.1.3介紹。當業(yè)主有回應時，要首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是物業(yè)管大廈工程維修人員，工號，前來為您服務”。4.1.4 進門。經(jīng)業(yè)主許可后，進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋，拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。4.1.5 預算費用。當維修人員檢查所需維修部位后，按維修收費標準和人工服務費計費，并填寫在維修單上，請業(yè)主確認、簽字。如維修收費標準無所須維修項目的價格，就自行計費，請業(yè)主簽字確認，一式兩份，一份留業(yè)主，一份自留交收費員。4.1.6工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出大的噪音，實在無法避免時，應事先向業(yè)主或住戶打招呼，并說“非常抱歉，對不起要打攪一段時間”。4.1.7 整理：修理完畢后，應負責打掃干凈，將垃圾雜物裝好，帶離業(yè)主房間，放入公用垃圾桶內，臨行時注意收好工具，不可遺留工具在業(yè)主房內。4.1.8試用：當維修完畢后，在業(yè)主面前試用維修好的項目。4.1.9講解：向住戶講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，并告訴住戶正確使用方法和注意事項。4.1.10填單：請住戶填寫維修服務意見。4.1.11辭別：工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，至門口時應轉身對業(yè)主說：“使用過程中如有問題，請聯(lián)系客服中心，再見”。4.1.11 整個工作期間不得接受業(yè)主贈送的物品。 4.4 有關上門維修常見的問題及處理方法：4.4.1 全屋停電有以下幾種情況：1)區(qū)域停電，為不可抗力。由客服中心向業(yè)主解釋。2)該物業(yè)單位電表主電源開關跌落。接到投訴后，首先到所在梯間檢查該單位電表箱開關，檢查是否有燒焦的跡象或聞一下是否有燒焦的氣味，可作出判斷，進行更換。3)室內配電箱漏電開關跳閘，此時應將后續(xù)各回路斷路器關閉，再按下漏電開關表面按鈕，打上開關，如果仍然跳閘則說明漏電開關損壞，需更換。同樣可檢查漏電開關是否有燒焦的跡象和氣味，來作出判斷。4)如總漏電開關可以合上，則可能各單獨回路線路有問題。處理方法：打下總掣分別將各回路開關輸出端線頭斷開，甩掉負載用歐姆表測量線間是否有短路現(xiàn)象?？蓽y出哪兩根線間的短路引起的跳閘，再進行檢查，可找出問題。5)如果以上檢查全部通過，未發(fā)現(xiàn)問題，則有可能為室內某家用電器有問題，以排除法測出，建議業(yè)主去維修。6)引起跳閘的原因還有，例如各壓線部位是否壓緊，如不壓緊，帶負荷時會引發(fā)火花、發(fā)熱導致跳閘，另外，還有由于暴雨、閃電或區(qū)域電壓不穩(wěn)等造成跳閘，合上即可。并向業(yè)主解釋清楚。4.4.2屋內天花、地板、墻身有水漬。1)在天花板上發(fā)現(xiàn)水漬，首先，要詢問業(yè)主該處水漬是突然出現(xiàn)，還是時有時無。如果是突然出現(xiàn)，且面積在迅速增大，說明樓上單位地板內的水管爆裂，漏水，到樓上去檢查。此時如何判斷是給水管爆裂還是排水管漏水呢？有以下幾種方法：（1）肉眼觀察水跡，如果很大，并有大量水珠，水漬較干凈，說明極有可能是給水管漏水，因為給水管漏水會不斷有水涌出。而如果是排水管漏水的話，水跡會給人污糟的感覺，甚至會有異味。（2）打壓試驗法，將總水閘關閉，將手動打壓泵接入室內管路，打壓至0.8Mpa，穩(wěn)壓10分鐘，觀察壓力表變化，如壓力下降很大，說明給水管有漏水，如無壓力降，則可能是排水管漏水。有了以上判斷，就可以有針對性的進行維修。還有一種情況，如水漬時有時無，則有可能是天氣變化形成結露，屬自然現(xiàn)象，告訴業(yè)主注意開窗通風。如果天花漏水發(fā)生在頂層物業(yè)單位，則可以判斷為天面排水不暢。天溝堵塞，積水引起天花板漏水。2)當發(fā)現(xiàn)墻面有水漬時，這種情況，一種可能是墻內埋設的給水管發(fā)生漏水，也可能是天氣變化結露現(xiàn)象。還有就是空調排水倒流，引起墻身水跡。外墻有水跡，如排除空調漏水，墻內無水管，則是外墻有裂縫，下雨導致外墻滲水，查明原因后，再進行針對性維修。四、工程維修部管理制度一、值班管理制度1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。3、值班員工必須服從調度主管的安排，聽從調配，執(zhí)行組長的工作指令。4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發(fā)性事件，應保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。二、運行記錄管理制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，設備運行記錄表（空調系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交調度主管存檔。2、設備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交調度主管存檔。3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交調度主管存檔。4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周部門經(jīng)理簽名后交調度主管。5、值班表每月月底由維修班填寫，物管部經(jīng)理審閱后交調度主管。6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。三、工程檔案管理制度1、工程設備檔案資料由調度主管。調度主管者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調；消防報警；房屋結構；等系統(tǒng)資料由調度主管存放于檔案盒內并貼上標簽。3、編制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致。4、外單位交來圖紙由調度主管統(tǒng)一簽收，并將有關圖紙交各相關專業(yè)核對實物，如圖紙無誤則由調度主管按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由調度主管聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應調度主管以上人員批準，調度主管登記并指定歸還日期，由調度主管按期追還，需續(xù)借的要重新登記。四、設備設施管理制度一、設施設備巡檢規(guī)定為保證設備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。4、巡視值班人員應根據(jù)當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。5、發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。7、相關專業(yè)人員每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。五、設備管理制度1、設備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關專業(yè)人員按維修保養(yǎng)項目、內容、達標參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業(yè)的人員根據(jù)設備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報調度主管實施整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應的表格，調度主管負責監(jiān)督執(zhí)行。 六、機房管理制度物管部轄下的設備機房有：開閉所變配電房、弱電機房、電梯機房、熱交換機房、水泵房、空調機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。6、未經(jīng)部門領導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。7、供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知調度主管或部門領導。8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內進行動火類作業(yè)。10、機房的內線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。七、設備機房防火制度1、不得在機房內吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內不得存放易燃物品。3、需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)人員填寫機房動火作業(yè)申請表，工程部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。4、部門人員在當值期間，應注意檢查機房內的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內消防報警探測器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。6、機房內的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。7、機房內的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。八、機房衛(wèi)生管理制度為做好機房內外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。3、機房內各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。6、維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。7、各專業(yè)人員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設備責任人的責任。五： 強電系統(tǒng)管理一、層間配電室管理制度1、配電室內的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內各種開關應標志清晰。2、配電室內每周清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。3、工程維修部每月一次檢查內部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4、工程維修部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內設施，重點做好設備清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結束后填寫設備檢修單。二、轉、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計劃轉、停電 1、供電局轉、停電，物管部接到通知后應立即報告物業(yè)經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報部門經(jīng)理。3、總經(jīng)理審批后，工程維修部部擬發(fā)轉、停電通知書，由物業(yè)客服部通知業(yè)主。三、供配電設備運行管理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常，應馬上查找原因，并通知物管部安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。5、嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。四、供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。2、工程維修經(jīng)理每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。報物業(yè)經(jīng)理審批。3、督促承包商對外委高壓部分設備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。4、工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。7、維修保養(yǎng)結束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發(fā)電機房設備檢查表和當值日志上。8、高壓設備發(fā)生接地時，在室內不得接近故障點4米以內，在室外不得接近故障點8米以內，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。五、工作票制度1、在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票的工作為：高壓設備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設備停電者；轉動中的發(fā)電機上的工作。3、其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應將發(fā)令人、負責人及工作任務詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復誦核對一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。5、一個工作負責人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內的全部完全措施應一次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內。在開始工作前必須做好保證安全的技術措施并指定專人負責監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設接地線，懸掛指示牌。7、工作票的有效時間，以批準檢修期為限。8、需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責人同意。9、工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。10、工作票所列人員的安全責任：(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2)工作負責人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來電的危險；對工作票中所列內容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。(4)工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。六：供電突發(fā)性事故的應急措施(一)外線故障1、大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。5、向供電局調度室報告并了解外線故障情況。(二)內部故障當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。2、將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設施用電。4、向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結報告有關部門。七： 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關規(guī)定，結合轄區(qū)內的具體情況，對供水管理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范圍內的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內的)一律由管理公司管理。2、用戶出門前應將水閥關閉，避免發(fā)生事故。 3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，大廈物業(yè)將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。(2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或對其他用戶造成損失的，按實際情況賠償損失。二、大廈節(jié)水、用水措施1、嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。2、在各公共洗手間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。3、安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關水源。4、每周抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。3、工程維修部應安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應將蓄水池注滿。5、停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應關閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。6、當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。四、水泵房管理制度1、保持水泵房通風換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。外單位參觀或領導檢查作好登記記錄。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應處于開啟或關閉的正常狀態(tài)。4、每班將轉換開關轉到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉是否正常，然后將轉換開關轉回“自動”位置。5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管領導，并留在現(xiàn)場觀察。8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。9. 定期檢查生活用水水池，和藥劑添加系統(tǒng)。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負責。2、工程部每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知客服部，由客服部通知受影響用戶。4、根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作。5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。8、給排水設備的故障應于24小時內修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施(一)給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。2、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應立即組織搶修，盡快恢復供水。(二)排水系統(tǒng)故障處理1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。八： 空調、設備系統(tǒng)管理一、空調系統(tǒng)檢查巡視內容1、設備巡查巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。2、空調機房(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。(2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。(3)空調控制室內，水泵起動箱有無故障指示。3、冷卻塔、水箱檢查(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發(fā)出噪音，風機起動電柜有無故障指示。(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、風機等檢查(1)組合式風機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。(2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。二、空調系統(tǒng)操作規(guī)程（一）開機程序1、檢查電源、三相電壓是否有380V。2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。4、檢查冷卻塔補給水是否正常。5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至3時需要加開冷卻塔風扇。7、檢查膨脹水箱補水是否正常。8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。9、啟動冷卻水泵和冷凍水泵。10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kgcm2)。13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。14、檢查主機、油溫是否在6568之間。15、啟動主機。16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。（二）關機程序1、關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。2、按停主機。3、主機完全停止后10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風機，冷凍水泵、也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每開一臺主機應開一組水泵配合。三、空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定1、空調系統(tǒng)的設備運行由空調組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。2、每班當值人員每兩小時巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行運行情況記錄在空調系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。3、按大樓空調運行時間表準時啟?？照{系統(tǒng)。4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。四、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由委保公司負責。2、強弱電綜合班組負責空調系統(tǒng)輔助設備（水泵、電機和風機）的維修，并按空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。給排水綜合班負責管道，風機盤管的水路暢通。2工程部員每年12月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。3、當值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設備故障，應立即進行維修，并報告調度主管。4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。五 管網(wǎng)系統(tǒng)1、主管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。(2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。(4)將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。(5)報告調度主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。2、水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層風機房內的空調水平管閥門關閉。(2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導入洗手間地漏。(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。(4)報告調度主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。3、空調機房內的伸縮節(jié)(1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。(3)報告調度主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。4、空調機房內的管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報空調機房內管道漏水，應停止機組水泵并將電房內的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。(4)開啟機房內對應管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。(6)報告調度主管，由其組織搶修。九：緊急情況通知受影響用戶事件發(fā)生后，調度主管報告部門經(jīng)理認為4小時內可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由部門經(jīng)理上報總經(jīng)理書面報告。（一）電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：1、 發(fā)生電梯困人事故時，電梯安管員通過電梯對講機或咕話與被困人員取得聯(lián)系，務必使其保持鎮(zhèn)靜，不得驚慌，靜心等待救援人員的援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂牌半開閉狀態(tài)，電梯安管員應聯(lián)系工程部人員設法將轎廂門完全關閉并及時和電梯廠商或者維保單位聯(lián)系派人過來。2、 根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。3、 轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時的救援（1） 拉下電梯電源開關。（2） 用專用廳門鑰匙開啟廳門。（3） 在轎頂用人力開啟轎廂門。（4） 協(xié)助科客離開轎廂。（5） 重新關好廳門。4、 轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法（1） 進入機房切斷電梯電源。（2） 拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。（3） 援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)行危險，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（0.5米左右）為止。（4） 當