商鋪市調(diào)分析

商鋪市調(diào)分析 商鋪調(diào)查在于為魯能星城商鋪的銷售策略及功能配比作規(guī)避性建議。本次調(diào)查選取了 27 個項目，其中部分個案商業(yè)部分銷售租賃實施方案尚未出臺，僅對以下個案的商業(yè)租售價格與配比情況進行分析。 二、競爭（類比）個案商鋪調(diào)查分析 (一 )、未取得資料項目名稱 項目名稱 調(diào)查結(jié)果 陽光 100國際新城 未 定 金科金沙水岸 未 定 龍湖水晶酈城 未 定 大川水岸春秋 未 定 駿逸天下 未 定 美堤雅城 未 定 (二 )、競爭（類比）個案商鋪銷售價格分析 60009000 900045006000350088000500010000南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府商鋪售價平 層 （ 元 / ） 二 樓 （ 元 / ） 復 式 （ 元 / ） 南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府 平層 （元 /） 6000 9000 6000 8800 二樓 （元 /） 4500 3500 復式 （元 /） 9000 注：以上均為套內(nèi)建筑面積價格 8000320090002900600027009000290080000500010000南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府 金科麗苑商鋪與住宅價格對比商 鋪 均 價 ( 元 / ) 住 宅 均 價 ( 元 / )南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府 金科麗苑 商鋪均價 (元 / ) 8000 9000 6000 9000 8000 住宅均價 (元 / ) 3200 2900 2700 2900 注：以上均為套內(nèi)建筑面積價格 從以上數(shù)據(jù)中可以看出，在五里店地區(qū)附近的競爭項目的商業(yè)部分的一層出售價格在 6000 元 /平方米至 9000 元 /平方米之間，而第二層的價格卻在 4000 元 /平方米左右，其主要原因在于一層臨街，同時面積較小總價較低，二層面積普遍較大且不臨街，所以單價相差40%左右。 從商鋪銷售價格與住宅銷售價格對比圖表可以看出社區(qū)的檔次、周邊的生活環(huán)境、商業(yè)氛圍和商業(yè)配套的多少等因素 直接可以影響到其商業(yè)部分出售的價格。 由于以上項目周邊商業(yè)配套較多，商業(yè)氛圍比較成熟，本項目所在的地塊周邊商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)配套少之又少，所以在本項目商業(yè)用房定價的時候應(yīng)與以上競爭（類比）個案商業(yè)部分價格有所區(qū)別。 (三 )、競爭（類比）個案商鋪租賃價格分析 4030253502040融僑半島 皇冠東和 長安華都商鋪出租價格平 層 （ 元 / / 月 ） 二 樓 （ 元 / / 月 ）融僑半島 皇冠東和 長安華都 平層 （元 / /月） 40 30 35 二樓 （元 / /月） 25 從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出商鋪的出租價格一般在 35 元 / /月， 但是以上租賃價格只是開發(fā)商針對部分商業(yè)項目而制定的，社區(qū)內(nèi)部基本生活配套的商鋪租賃價格有著極大的不確定性，可根據(jù)所投資項目的類別、規(guī)模、稀卻性等因素下調(diào)其租賃價格甚至可免費使用。 (四 )、競爭（類比）個案商業(yè)配比情況分析 長安華都8%5%5%5%26%9%5%5%5%5%22%美容美發(fā)攝影護膚酒吧五金超市茶樓鐵藝復印花店餐館項目名稱 功 能 數(shù) 量 比 例 長 安 華 都 美容美發(fā) 2 8% 攝 影 1 5% 護 膚 1 5% 酒 吧 1 5% 五 金 6 26% 超 市 2 9% 茶 樓 1 5% 鐵 藝 1 5% 復 印 1 5% 花 店 1 5% 餐 館 5 22% 調(diào)查顯示，該項目的商業(yè)配套中缺少必要的門診、藥房和音像商店，而五金商店的比例占到了百分之二十六，五金商店的商業(yè)競爭不能給該社區(qū)業(yè)住帶來任何經(jīng)濟上的實惠，所以可以看出開發(fā)商在銷售商鋪的時候沒有做合理的商業(yè)配套方案，在一定程度上造成了入住業(yè)主生活上的不便。 皇冠東和16%7%5%5%7%2%2%2%5%30%5%2%7%5%美容美發(fā)護膚美體藥房洗滌店超市銀行糕點茶樓酒吧咖啡屋打字復印像館音像制品出租餐館項目名稱 功能 數(shù)量 比例 皇 冠 東 和 美容美發(fā) 6 16% 護膚美體 3 7% 藥 房 2 5% 洗 滌 店 2 5% 超 市 3 7% 銀 行 3 7% 糕 點 2 5% 茶 樓 2 5% 酒 吧 1 2% 咖 啡 屋 1 2% 打字復印 1 2% 像 館 1 2% 音像出租 2 5% 餐 館 12 30% 調(diào)查顯示，該項目缺少必要的門診，而餐館的比例占到了百分之三十，餐館在給入住業(yè)主帶來方便的同時，其本 身經(jīng)營時間的不確定性也給該社區(qū)帶來了諸多的不便。 融僑半島19%9%9%9%9%9%9%9%9%9%自動提款機藥店音像店書店蛋糕店洗衣房超市茶樓飯店保健護理中心項目名稱 功能 數(shù)量 比例 融 橋 半 島 自動提款機 2 19% 藥店 1 9% 音像店 1 9% 書店 1 9% 蛋糕店 1 9% 洗衣房 1 9% 超市 1 9% 茶樓 1 9% 飯店 1 9% 保健護理中心 1 9% 由于該項目所在地塊周邊商業(yè)配套很少，所以該開發(fā)商在其商業(yè)配套方面的下足了工夫，雖然社區(qū)一期商業(yè)門面數(shù)量很少，但 商業(yè)配比比較合理?，F(xiàn)階段已經(jīng)營的商業(yè)門面中缺少門診與菜市場，但根據(jù)調(diào)查人員提供的消息，該開發(fā)商正在進行這兩種商業(yè)配套的商家洽談簽約工作，其中能夠確定的是 1500 平方米的生鮮超市已經(jīng)簽定和約。另外該開發(fā)商在 B3區(qū)臨街的位置規(guī)劃了一個總建筑面積約 7000 平方米的大型商業(yè)配套。 南方上格林10%10%15%10%10%20%5%5% 5%5% 5%藥店洗滌店建材美發(fā)美容超市門診音像出租護膚送水店健康館項目名稱 功能 數(shù)量 比例 南 方 上 格 林 藥店 2 10% 洗滌店 2 10% 建材 3 15% 美發(fā) 2 5% 美容 2 5% 超市 4 20% 門診 1 5% 音像出租 1 5% 護膚 1 5% 送水店 1 5% 健康館 1 5% 調(diào)查顯示，該項目缺少中小型餐館。雖然在該項目附近由一些小商販自發(fā)形成了一條 菜市場但是其環(huán)境非常差，甚至能夠影響到社區(qū)業(yè)主的生活。 魯能 星城一期商業(yè)配套建議 考慮到項目的一個長遠戰(zhàn)略，以及今后項目的推廣，魯能 星城一期項目將作為整個樓盤品牌的標桿定位，因此在各個方面都將做到一種高標準（包括商業(yè)部分），讓客戶深深感受到的項目品質(zhì)的號召力，在市場上形成相當?shù)拿雷u度，從而增加 產(chǎn)品的附加值。 功能配套建議 功 能 數(shù) 量 比 例 超市 +“綠色”凈菜市場（大型） 1 2% 24 小時便利店（小型） 2 4% 社區(qū)醫(yī)療中心（中型或大型） 1 2% 24 小時藥店（小型） 2 4% 洗衣店 （小型） 3 6% 按摩保健院 2 4% 皮膚護理中心（中型） 2 4% 美容美發(fā)中心（中型） 5 10% 餐館 （大中型） 4 8% 蛋糕店（小型） 3 6% 咖啡館 2 4% 茶樓（中型） 1 2% 酒吧 1 2% 桶裝純凈水送水站（中型） 1 2% 鮮花禮品店 3 6% 銀行 （以及自動銀行 ATM） 4 8% 五金建材商店 2 4% 照相館（中型） 1 2% 商務(wù)中心 1 2% 郵局 （中型） 1 2% 音像出租商店 （中、小型） 3 6% IP 電話超市（中、小型） 2 4% 網(wǎng)吧（中型） 3 6% 功能配套建議2% 4%2%4%6%4%4%10%8%6%4%2%2%2%6%8%4%2%2%2%6%4%6%超 市 + “ 綠 色 ” 凈菜市場（大型）2 4 小 時 便 利 店 （ 小型）社區(qū)醫(yī)療中心（中型或大型）2 4 小 時 藥 店 （ 小型）洗衣店（小型）按摩保健院皮膚護理中心（中型）美容美發(fā)中心（中型）餐館（大中型）蛋糕店（小型）咖啡館茶樓（中型）酒吧桶裝純凈水送水站（中型）鮮花禮品店銀行（以及自動銀行 A T M ）五金建材商店照相館（中型）商務(wù)中心郵局（中型）音像出租商店（中、小型）I P 電 話 超 市 （ 中 、小型）網(wǎng)吧（中型） 商鋪營銷策略建議 鑒于項目仍處早期開發(fā)階段，其居住氛圍尚未形成，人氣還不夠高漲，所以在把握商鋪營銷的時機上應(yīng)該報以謹慎的態(tài)度。根據(jù)項目住宅部分的切實銷售情況， 穿插的進行商鋪營銷，配合不同的產(chǎn)品形態(tài)不斷切換炒作熱點，以求讓住宅、商鋪、形成“水漲船高”的互動態(tài)勢，最終實現(xiàn)利潤更大化的目標。 在通過住宅產(chǎn)品一段時間推廣后，樓盤在市場上具備了相當?shù)闹龋瑫r，一些目標客戶（商鋪）很自然的會考量到項目商業(yè)產(chǎn)品的潛在價值。屆時，在“人市”兩旺的情況下是推出商業(yè)產(chǎn)品的最佳時機。 保險起見，“以租帶售”的營銷模式更適合魯能 星城一期的市場定位。 一、租售方式建議 （ 1）、租賃方式： 租賃面積 免租時間 租賃年限 1000 平方米以上 免第一年租金 三年起租 600-1000 平方米 免十個月租金 三年起租 400-600 平方米 免八個月租金 三年起租 200-400 平方米 免六個月租金 二年起租 100-200 平方米 免三個月租金 二年起租 100 平方米以下 不 免 租 金 （ 2）、銷售方式： 500 平方米以上免四通費、稅費（包括契稅、轉(zhuǎn)移登記費、交易手續(xù)費、印花稅）全免；免一年物業(yè)管理費。 300 500 平方米免四通費、減半收取稅費（包括契稅、轉(zhuǎn)移登記費、交易手續(xù)費、印花稅）；免半年物業(yè)管理費。 200 300 平方米免四通費、免半年物業(yè)管理費； （注：按揭 、一次性付款折扣待定）。 （ 3）、租售結(jié)合： 先租后售，售時返租。其經(jīng)營商家前三年以租賃的方式進行；在租期 三年滿后若商家欲購買，則可在簽定合同時將前三年租金折如房款。 二、租售價格建議 本項目商業(yè)部分的租售價格應(yīng)該稍低于以上調(diào)查個案，以便于吸引投資者入住，在較短的時間內(nèi)形成良好的商業(yè)氛圍及相對齊全的商業(yè)配套來促進本項目住宅部分的銷售，減少銷售抗性與阻力。 商鋪形態(tài) 出售價格 租賃價格 臨街平層（高層底部） 6000 元 / 40 元 / /月 普通平層（高層底部） 4500 元 / 30 元 / /月 會館