成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行).doc

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）的通知成房發(fā)【2010】72號(hào)各區(qū)（市）縣房管局，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，局屬有關(guān)單位，機(jī)關(guān)有關(guān)處（室）：成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）已經(jīng)第16次局長(zhǎng)辦公會(huì)審議通過，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。特此通知。二一年十月二十六日成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）為貫徹落實(shí)成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法），制定本實(shí)施細(xì)則。一、預(yù)售款內(nèi)容辦法第三條所稱商品房預(yù)售款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、個(gè)人住房貸款等商品房項(xiàng)目預(yù)售收入款項(xiàng)。二、監(jiān)管銀行選擇1、預(yù)售人在選擇監(jiān)管銀行時(shí)，應(yīng)首先選擇預(yù)售項(xiàng)目設(shè)定抵押的開發(fā)貸款銀行。如果預(yù)售項(xiàng)目存在多家銀行貸款模式，預(yù)售人應(yīng)選擇開發(fā)貸款銀行作為監(jiān)管牽頭行。因開發(fā)貸款銀行自身原因不擔(dān)任預(yù)售款監(jiān)管行或監(jiān)管牽頭行，應(yīng)由開發(fā)貸款銀行出具情況說明。2、預(yù)售項(xiàng)目存在多家銀行監(jiān)管，各監(jiān)管銀行應(yīng)在牽頭行的主持下，按照中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布的固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法、流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法、個(gè)人貸款管理暫行辦法以及項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引相關(guān)規(guī)定，訂立書面聯(lián)合監(jiān)管協(xié)議，建立協(xié)調(diào)機(jī)制，明確各家銀行之間的監(jiān)管責(zé)任和義務(wù)。3、辦法中可選擇的監(jiān)管銀行應(yīng)為具備在本市（含五城區(qū)、高新區(qū)以及下屬區(qū)市（縣）從事金融業(yè)務(wù)資格的商業(yè)銀行。三、確定監(jiān)管資金總額1、簽訂監(jiān)管協(xié)議前，監(jiān)管銀行應(yīng)通過項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)（如系以招、投標(biāo)方式確定工程建設(shè)方或施工方，還應(yīng)結(jié)合投標(biāo)、中標(biāo)通知書），核定所監(jiān)管項(xiàng)目工程建設(shè)資金總額。具體可參照?qǐng)?bào)建方案成本執(zhí)行。2因辦法采用分期前置撥付款項(xiàng)模式，為確保末期工程建設(shè)，實(shí)際監(jiān)管資金總額為工程建設(shè)資金總額的1.1倍。3、建設(shè)資金總額指項(xiàng)目工程建設(shè)各分項(xiàng)費(fèi)用之和，項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃不同于預(yù)售人針對(duì)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃。4、納入監(jiān)管范圍的預(yù)售款，除辦法規(guī)定可調(diào)撥情形外，在預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，只能用于項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備購(gòu)置等土建工程費(fèi)用、設(shè)備安裝工程費(fèi)用以及工程建設(shè)其他費(fèi)用。四、工程預(yù)算清冊(cè)、資金使用計(jì)劃以及建設(shè)工程形象進(jìn)度表工程預(yù)算清冊(cè)應(yīng)涵括建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備購(gòu)置等土建工程費(fèi)用、設(shè)備安裝工程費(fèi)用以及工程建設(shè)其他費(fèi)用。工程各分項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以該項(xiàng)費(fèi)用在各實(shí)際使用時(shí)點(diǎn)上的用量為準(zhǔn)。資金使用計(jì)劃周期應(yīng)與建設(shè)工程形象進(jìn)度（土建工程）表掛鉤，資金使用計(jì)劃所列建設(shè)資金應(yīng)與工程預(yù)算清冊(cè)保持一致。建設(shè)工程形象進(jìn)度表應(yīng)以1至3層為進(jìn)度周期。五、簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立監(jiān)管賬戶1、預(yù)售人在辦理預(yù)售許可前，應(yīng)與選定的預(yù)售款監(jiān)管行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方權(quán)利、義務(wù)。2、監(jiān)管協(xié)議必須包含房產(chǎn)行政主管部門公示的推薦文本內(nèi)容。3、監(jiān)管協(xié)議簽訂后變更監(jiān)管銀行的，預(yù)售人應(yīng)與原監(jiān)管銀行終止監(jiān)管協(xié)議，與新監(jiān)管行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，向房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)變更預(yù)售方案，公示變更后的監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶信息，原監(jiān)管銀行應(yīng)自收到預(yù)售人書面轉(zhuǎn)賬申請(qǐng)、轉(zhuǎn)賬憑證等資料之日起5日內(nèi)將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金全部轉(zhuǎn)入新監(jiān)管行。六、預(yù)售款入賬1、入賬方式及程序預(yù)購(gòu)人可持監(jiān)管銀行出具的預(yù)售款繳款單至監(jiān)管銀行付款或用監(jiān)管銀行提供的POS 機(jī)刷卡入賬，預(yù)售人憑預(yù)購(gòu)人提供的繳款憑證為預(yù)購(gòu)人開具購(gòu)房收款憑據(jù)。預(yù)購(gòu)人委托預(yù)售人代存的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自完成商品房買賣合同備案之次日將收存的預(yù)售款存入/劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。采用抵押貸款購(gòu)房的，由向預(yù)購(gòu)人發(fā)放貸款的銀行直接將貸款劃至監(jiān)管賬戶；采取住房公積金貸款的，由住房公積金管理中心將貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。2、涉及多家銀行監(jiān)管項(xiàng)目，各行應(yīng)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)入賬情況建立臺(tái)賬登記，按照聯(lián)合監(jiān)管協(xié)議中議定的時(shí)間定期報(bào)送牽頭行確認(rèn)。牽頭行入賬確認(rèn)后及時(shí)向其他監(jiān)管銀行通告入賬情況。七、預(yù)售款申請(qǐng)使用預(yù)售人應(yīng)根據(jù)監(jiān)管項(xiàng)目工程形象進(jìn)度和各階段建設(shè)資金使用計(jì)劃，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)使用預(yù)售款。預(yù)售人應(yīng)向監(jiān)管銀行提交以下用款材料：1、預(yù)售款使用申請(qǐng)表；2、監(jiān)理單位出具的工程建設(shè)進(jìn)度需求證明（備注：應(yīng)在證明材料中涵括本階段用款額度、前一階段工程建設(shè)完成情況、前一期預(yù)售款實(shí)際支付情況等必備內(nèi)容）；3、施工單位出具的工程用款需求證明；4、項(xiàng)目設(shè)備購(gòu)置合同；5、各類配套工程建設(shè)合同清單或相關(guān)憑證；6、其他工程建設(shè)費(fèi)用證明材料。八、預(yù)售款撥付1、監(jiān)管銀行應(yīng)對(duì)用款企業(yè)提交的資料進(jìn)行審查，審查程序中應(yīng)設(shè)置實(shí)地查看形象進(jìn)度狀況環(huán)節(jié)。符合用款條件，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)支付款項(xiàng)，不符合用款條件，應(yīng)書面說明理由。2、銷售過程出現(xiàn)退房情形，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人應(yīng)共同向監(jiān)管銀行提出退款申請(qǐng)，并提交退房協(xié)議、支付憑證等資料，監(jiān)管銀行審查后將預(yù)售款退還預(yù)購(gòu)人；抵押貸款購(gòu)房的，直接劃轉(zhuǎn)至發(fā)放貸款的銀行或住房公積金管理中心。3、建設(shè)過程發(fā)生工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更或設(shè)備更型等情形，涉及工程建設(shè)資金變動(dòng)的，預(yù)售人可提交設(shè)計(jì)、規(guī)劃部門的變更核定單、建設(shè)費(fèi)用調(diào)整預(yù)算書及設(shè)備定購(gòu)單，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)變更監(jiān)管資金總額，并在變更后向房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)預(yù)售方案變更。4、進(jìn)入預(yù)售款專用賬戶的款項(xiàng)必須首先保證監(jiān)管項(xiàng)目的工程建設(shè)，監(jiān)管銀行不得在未滿足建設(shè)的前提下將監(jiān)管款項(xiàng)截留或撥付到開發(fā)貸款等其他賬戶。開發(fā)貸款或其他款項(xiàng)已用于支付了相應(yīng)期間工程建設(shè)費(fèi)用，滿足建設(shè)要求的，已支付款項(xiàng)可折抵預(yù)售監(jiān)管賬戶中相應(yīng)監(jiān)管金額，并按照資金使用計(jì)劃予以相應(yīng)調(diào)用。5、監(jiān)管賬戶中的款項(xiàng)不足監(jiān)管資金總額時(shí)，除用于監(jiān)管項(xiàng)目工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用外，監(jiān)管銀行不予支付。監(jiān)管賬戶款項(xiàng)超出監(jiān)管資金總額時(shí)，超出部分預(yù)售人可調(diào)作他用。6、預(yù)售人必須保證撥付的監(jiān)管款項(xiàng)用于工程建設(shè)用途，監(jiān)理單位對(duì)撥付款項(xiàng)的實(shí)際支付情況承擔(dān)監(jiān)督責(zé)任，并將實(shí)際支付情況在下一期用款申請(qǐng)中予以明示。7、監(jiān)管銀行應(yīng)通過監(jiān)管銀行受托支付或預(yù)售人自主支付方式撥付監(jiān)管預(yù)售款項(xiàng)，單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬元人民幣的支付，應(yīng)采用監(jiān)管銀行受托支付方式。 監(jiān)管銀行受托支付是指監(jiān)管銀行根據(jù)預(yù)售人的用款申請(qǐng)和支付委托，將監(jiān)管預(yù)售資金支付給符合工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用用途的預(yù)售人交易對(duì)方。 預(yù)售人自主支付是指監(jiān)管銀行根據(jù)預(yù)售人的用款申請(qǐng)將監(jiān)管預(yù)售資金發(fā)放至預(yù)售人賬戶后，由預(yù)售人自主支付給符合工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用用途的交易對(duì)方。九、預(yù)售款賬戶注銷預(yù)售人在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，持工程竣工驗(yàn)收備案表向監(jiān)管銀行申請(qǐng)注銷監(jiān)管賬戶，監(jiān)管銀行審查符合注銷條件的，3個(gè)工作日內(nèi)與預(yù)售人辦理結(jié)算和監(jiān)管賬戶注銷事宜。十、建立預(yù)售款監(jiān)管檔案管理機(jī)制監(jiān)管銀行應(yīng)以監(jiān)管賬戶為單位建立和保存預(yù)售款監(jiān)管檔案。監(jiān)管檔案的內(nèi)容應(yīng)包括： 1、監(jiān)管協(xié)議；2、用款申請(qǐng)資料；3、入賬、撥付臺(tái)賬；4、監(jiān)管賬戶注銷申請(qǐng)資料；5、監(jiān)管行認(rèn)為需求存檔的其他資料。十一、房產(chǎn)行政主管部門檢查監(jiān)督1、預(yù)售人申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)將簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議作為預(yù)售方案的必備內(nèi)容一并報(bào)送房產(chǎn)行政主管部門審查。2、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管賬戶發(fā)生變化，預(yù)售人應(yīng)針對(duì)變化情況向房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)預(yù)售方案變更。3、預(yù)售款監(jiān)管賬戶注銷后，預(yù)售人應(yīng)持監(jiān)管行注銷證明材料向房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送注銷情況。4、房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目按每月以預(yù)售許可量以不少于4%的比例進(jìn)行抽查和核對(duì)，依法處理查核中發(fā)現(xiàn)的違反辦法的情況，并形成月度檢查分析報(bào)告。