2015年上半年鄭州商圈寫(xiě)字樓價(jià)格調(diào)研報(bào)告.doc

鄭州市寫(xiě)字樓租賃價(jià)格調(diào)研報(bào)告第一部分 寫(xiě)字樓調(diào)查概況1、 寫(xiě)字樓調(diào)研目的2、 調(diào)研時(shí)間3、 調(diào)研對(duì)象及路線4、 調(diào)研方法第二部分 區(qū)域調(diào)研信息匯總分析一、 鄭州市概況二、 各商圈中寫(xiě)字樓分析1、 科技市場(chǎng)商圈2、 花園路商圈3、 經(jīng)三路商圈4、 CBD商圈5、 高鐵站商圈6、 碧沙崗商圈第一部分 寫(xiě)字樓調(diào)研情況1、 寫(xiě)字樓調(diào)研目的通過(guò)對(duì)鄭州市主要主干道周邊寫(xiě)字樓的調(diào)查，了解諸多寫(xiě)字樓的基本狀況：項(xiàng)目名稱、占地面積、租售比、車位配比、價(jià)格、物業(yè)管理費(fèi)等情況。從而分析各個(gè)商圈（具體到寫(xiě)字樓項(xiàng)目）招商價(jià)格定位與商業(yè)群體的業(yè)態(tài)組成。2、調(diào)研時(shí)間2015年7月17日-2015年7月27日，大約用一周半的時(shí)間調(diào)查完各主干道周邊的寫(xiě)字樓3、調(diào)查對(duì)象及路線 北三環(huán)和文化路：瀚海北金，硅谷大廈?；▓@路：招銀大廈，蘭德中心經(jīng)三路：鑫苑金融廣場(chǎng)，融熙國(guó)際，金成國(guó)際，省匯中心，財(cái)富廣場(chǎng)CBD內(nèi)外環(huán)：楷林國(guó)際，中科大廈。高鐵站：升龍廣場(chǎng)，綠地之窗。碧沙崗：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。4、調(diào)研方法 這次調(diào)查屬于描述性調(diào)查，我們采用調(diào)研法中的人員訪談、電話訪談和實(shí)地觀察法。第二部分 區(qū)域調(diào)研信息匯總分析一、 鄭州市概況鄭州市今年1月份到6月份所進(jìn)行的非住宅數(shù)據(jù)如下：具體數(shù)據(jù)月份預(yù)售面積（平米）去年同比漲跌銷售面積（平米）去年同比漲跌平均銷售價(jià)格（元/平米）1月份57.48萬(wàn)漲104.85%27.47萬(wàn)漲18.71%106322月份27.33萬(wàn)漲105.98%6.74萬(wàn)跌28.07%116623月份13.40萬(wàn)漲44.40%13.10萬(wàn)跌21.65%133024月份19.42萬(wàn)跌47.30%17.91萬(wàn)跌17.04%110045月份33.96萬(wàn)漲55.28%16.34萬(wàn)跌32.76%115036月份50.10萬(wàn)漲106.94%116.52萬(wàn)跌21.48%12229注：非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)等根據(jù)以上數(shù)據(jù)不能發(fā)現(xiàn)三點(diǎn)：1、 政府所批的預(yù)售面積在不斷地增加，由此可以看出市場(chǎng)供給不斷提高；2、 銷售面積不斷下降，需求也在不斷減少，比較嚴(yán)重的供大于求的情況；3、 市場(chǎng)銷售價(jià)格在不斷地調(diào)整中，并且處于時(shí)尚調(diào)整的初期，還會(huì)有一定時(shí)期的調(diào)整，也就是說(shuō)市場(chǎng)的需求還會(huì)處于有限時(shí)期。二、各商圈中寫(xiě)字樓分析1、 鄭州市各個(gè)商圈的代表寫(xiě)字樓基本信息匯總商圈項(xiàng)目規(guī)模每層面積層數(shù)停車位電梯數(shù)量中央空調(diào)物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)科技市場(chǎng)商圈瀚海北金15.4萬(wàn)184925層1090個(gè)12部有國(guó)基物業(yè)5元/平米月硅谷廣場(chǎng)15萬(wàn)1200和190028層1200個(gè)31部有戴德梁行暫無(wú)花園路商業(yè)圈招銀大廈56萬(wàn)暫無(wú)28層200個(gè)6部有第一太平戴維斯6元/月蘭德中心9.65萬(wàn)200032層741個(gè)18部有蘭德置業(yè)8.60元/平米月經(jīng)三路商業(yè)圈鑫苑金融廣場(chǎng)8.2萬(wàn)90035層117個(gè)4部無(wú)鑫苑物業(yè)1.4元/平米月融熙國(guó)際5896156930層247個(gè)8部無(wú)戴德梁行2.49元/月/平米金成國(guó)際30萬(wàn)90023層600個(gè)12部有萬(wàn)廈物業(yè)1.35元/平米月省匯中心2.6萬(wàn)169028層300個(gè)每棟4部有天域物業(yè)1.7元/月財(cái)富廣場(chǎng)18萬(wàn)70026層500個(gè)每棟2部有里奧瑞奇物業(yè)1.6元/月CBD商業(yè)圈楷林國(guó)際7.8萬(wàn)280026層500個(gè)15部有楷林物業(yè)5.5元/月中科大廈4.32萬(wàn)263431層820個(gè)10部有高力國(guó)際物業(yè)6.8元/平米/月高鐵站商圈升龍廣場(chǎng)60萬(wàn)358045層3400個(gè)26部有升龍物業(yè)8.8元/月/平米綠地之窗130萬(wàn)440024層600個(gè)16部有上海圣維仕物業(yè)8.5元/月/平米碧沙崗商圈鑫苑國(guó)際廣場(chǎng)約5萬(wàn)約140021層200個(gè)4部無(wú)鑫苑物業(yè)1.4元/平米月2、 各個(gè)寫(xiě)字樓具體價(jià)格信息項(xiàng)目地址租金（元/平米，室內(nèi)裝修）起租季度瀚海北金北環(huán)路文化路交匯處東南角2.8（帶裝修）4個(gè)季度硅谷廣場(chǎng)科技市場(chǎng)對(duì)面1.6（帶裝修）2個(gè)季度招銀大廈花園路農(nóng)業(yè)路西南角2.6（精裝修）4個(gè)季度蘭德中心花園路豐產(chǎn)路東北角暫無(wú)暫無(wú)鑫苑金融廣場(chǎng)經(jīng)三路北三環(huán)往南50米1.6（帶簡(jiǎn)裝）4個(gè)季度融熙國(guó)際經(jīng)三路廣南南路西南角1.7（帶裝修）8個(gè)季度金成國(guó)際經(jīng)三路農(nóng)科路西北角1.6（簡(jiǎn)裝）8個(gè)季度省匯中心經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路交叉口向西100米1.8（簡(jiǎn)裝）6個(gè)季度財(cái)富廣場(chǎng)經(jīng)三路豐產(chǎn)路交叉口1.4（簡(jiǎn)裝）2個(gè)季度楷林國(guó)際中州大道金水路交叉口向西200米2.8（簡(jiǎn)裝）12個(gè)季度中科大廈CBD商務(wù)外環(huán)路西九如路南中科大廈無(wú)無(wú)升龍廣場(chǎng)東風(fēng)南路與商鼎路交叉口2.3（精裝）無(wú)綠地之窗東風(fēng)東路與七里河南路交匯處2.4（簡(jiǎn)裝，毛坯）無(wú)鑫苑國(guó)際廣場(chǎng)中原建設(shè)路與百花路交匯處西北角1.2（簡(jiǎn)裝）4個(gè)季度鄭州市寫(xiě)字樓租金大概在1.5-2.6之間，不管趨近與什么價(jià)格，都能夠包含裝修，不管是精裝還是普通的裝修。由此能夠更好地說(shuō)明，很多公司都是轉(zhuǎn)租或者是換租，因此現(xiàn)在市場(chǎng)還是有供大于求得形式存在。3、 寫(xiě)字樓辦公用途分析寫(xiě)字樓辦公用途分析面積區(qū)間意向入駐行業(yè)150平米以下soho辦公一族、律師事務(wù)所、廣告公司150-200平米建材、貿(mào)易、工程報(bào)價(jià)、報(bào)社、IT、研究201-300平米裝修、拍賣(mài)、電力工程301-400平米工程、設(shè)計(jì)公司、家居、裝飾401-500平米裝飾、建筑、期貨501-700平米藝術(shù)培訓(xùn)、建筑、石油、建筑700平米以上銀行、證券、IT等4、 各大商業(yè)圈特征商業(yè)圈主要特點(diǎn)客群情況科技市場(chǎng)商業(yè)圈形成時(shí)間較早；客戶群體明確；是硬件產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域。主要是中小型科技硬件銷售公司，也有大型代理公司?；▓@路商業(yè)圈生成時(shí)間較早；商務(wù)氛圍及條件成熟；最集中區(qū)域，樓宇品質(zhì)最高；租賃情況良好。大型商場(chǎng)居多，配套完善，政府行政機(jī)構(gòu)和部門(mén)經(jīng)三路商業(yè)圈金融、證券、保險(xiǎn)公司，如工商銀行，平安保險(xiǎn)等大中型企業(yè)居多，有解決大部分中小型企業(yè)。CBD商圈寫(xiě)字樓品質(zhì)高；總體供應(yīng)量大；銷售良好；但企業(yè)入駐率低；出租價(jià)格高。國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)；世界五百