《成本核算指引》(萬(wàn)達(dá))20111019.doc

大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成本核算指引（征求意見(jiàn)稿）大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成本核算指引（2011年第一次征求意見(jiàn)稿）2011年10月19日目錄第一章 前言3第二章 成本核算的基本程序4第三章 成本核算對(duì)象的確定6第四章 成本費(fèi)用科目及核算內(nèi)容9第五章 會(huì)計(jì)科目與賬簿設(shè)置14第六章 成本的歸集與分配18第七章 成本核算工具31第八章 賬務(wù)處理注意事項(xiàng)41第一章 前言1 本指引的目的在于加強(qiáng)成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算。2 本指引根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)規(guī)定及股份公司發(fā)布的有關(guān)要求編制而成。3 本指引適用于股份公司范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。4 股份公司財(cái)務(wù)部、成本部負(fù)責(zé)本指引的制定、推行、解釋、修訂和監(jiān)督執(zhí)行。5 項(xiàng)目公司按本指引要求明確成本核算職責(zé)分工，其中：項(xiàng)目公司成本部負(fù)責(zé)成本的結(jié)算及預(yù)估，及時(shí)提供真實(shí)、完整的成本數(shù)據(jù)，合理確定成本受益對(duì)象、分配標(biāo)準(zhǔn)和方法；財(cái)務(wù)部牽頭成本分配工作，同時(shí)成本部要指定專(zhuān)人全程參與，確保各成本核算對(duì)象成本歸集、分配的合理性。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：明確成本支出項(xiàng)目及包含內(nèi)容，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，建立成本合同臺(tái)帳，核算和歸集各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分配成本費(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：完成各項(xiàng)成本結(jié)算（預(yù)估）、計(jì)提、相關(guān)數(shù)據(jù)收集與核對(duì)，將歸集的開(kāi)發(fā)成本按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)和流程在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)成本。第七步：根據(jù)當(dāng)期完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品入伙面積和單位成本，結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷(xiāo)售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算應(yīng)按照基本程序，遵循歸集、分配、再分配、匯總、結(jié)轉(zhuǎn)等完整過(guò)程，不得缺省核算對(duì)象（如公共配套設(shè)施等），簡(jiǎn)化分配流程，直接在最終成本核算對(duì)象之間分配。第三章 成本核算對(duì)象的確定1 成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。1.1 可否銷(xiāo)售原則：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，先作為一般成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。1.2 分類(lèi)歸集原則：對(duì)不同開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年度或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型存在明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。1.3 功能區(qū)分原則：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。1.4 定價(jià)差異原則：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，可以分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。1.5成本差異原則：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可以分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。1.6 權(quán)益區(qū)分原則：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。2 各公司可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)劃、周期等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象：2.1 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。2.2 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。2.3 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。2.3.1成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。2.3.2同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。2.3.3同一分期（區(qū)）有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分成本核算對(duì)象。2.3.4 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。3 綜合體項(xiàng)目成本核算對(duì)象的設(shè)置根據(jù)上述原則，參考項(xiàng)目檔案，并考慮業(yè)態(tài)、項(xiàng)目分期等情況，城市綜合體成本核算對(duì)象一般設(shè)置如下：3.1可售部分：普通住宅、豪宅、公寓、寫(xiě)字樓、可售商鋪（包括室外步行街商鋪、底商等）、可售酒店、可售車(chē)位、按銷(xiāo)售處理的回遷房等； 3.2自持部分：自持商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、文化設(shè)施、地下車(chē)位等。除特殊需要外，自持商業(yè)可不按業(yè)態(tài)分別設(shè)置；3.3公共配套設(shè)施：物業(yè)用房、會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、地下配套設(shè)施（含地下人防等）、郵電通訊設(shè)施、鍋爐房、配電室、熱轉(zhuǎn)換站及其他公共配套設(shè)施；3.4其他：無(wú)償提供或低于成本價(jià)銷(xiāo)售的回遷房等。其中，公共配套設(shè)施及無(wú)償提供或低于成本價(jià)銷(xiāo)售的回遷房等作為過(guò)渡成本核算對(duì)象（即先做為單獨(dú)成本核算對(duì)象，歸集匯總后再在其他成本核算對(duì)象間分配）。4注意事項(xiàng)4.1成本核算對(duì)象設(shè)置應(yīng)便于成本的歸集，兼顧成本監(jiān)控的要求，便于統(tǒng)計(jì)和與成本部門(mén)的對(duì)接，遵循重要性和成本效益原則。4.2在符合會(huì)計(jì)核算要求的情況下，成本核算對(duì)象設(shè)置可以考慮國(guó)家和當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策的要求，兼顧合規(guī)性和有利性原則。4.3在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，成本核算對(duì)象的劃分應(yīng)保持一致，但出現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度調(diào)整、設(shè)計(jì)變更、業(yè)態(tài)調(diào)整等情況時(shí)，成本核算對(duì)象應(yīng)予以調(diào)整。第四章 成本費(fèi)用科目及核算內(nèi)容1開(kāi)發(fā)成本核算應(yīng)視具體情況，設(shè)置成本科目。成本科目一般包括下列十項(xiàng)：（1） 土地費(fèi)用（2） 政府行政事業(yè)性收費(fèi)（3） 前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（4） 主體建筑（裝修）工程費(fèi)（5） 主體安裝工程費(fèi)（6） 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（7） 園林環(huán)境工程費(fèi)（8） 配套設(shè)施費(fèi) （9） 其他建設(shè)工程支出（10） 資本化利息2成本核算具體內(nèi)容及范圍如下：2.1 土地費(fèi)用： 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：2.1.1 政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：包括土地出讓金、大市政配套費(fèi)、教育設(shè)施配套費(fèi)、契稅、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的土地使用稅、耕地占用稅、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、土地拍賣(mài)交易服務(wù)費(fèi)等。2.1.2 合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入或分給合作方的房屋成本和相關(guān)稅費(fèi)等。2.1.3 紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)：包括紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。原則上是指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的費(fèi)用。2.1.4 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2.2 政府行政事業(yè)性收費(fèi)：2.2.1 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括工程定額測(cè)定費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、物業(yè)管理公共資金、地材管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、墻改專(zhuān)項(xiàng)基金、節(jié)能評(píng)估費(fèi)、建筑企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、地震評(píng)價(jià)費(fèi)、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、交通影響分析費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、工程款支付擔(dān)保手續(xù)費(fèi)、防疫評(píng)價(jià)費(fèi)、消防電氣檢測(cè)費(fèi)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警監(jiān)控費(fèi)、城市垃圾處理費(fèi)、道路挖掘占用費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、水土保持費(fèi)，和竣工驗(yàn)收各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等。屬于押金性質(zhì)的報(bào)批報(bào)建支出應(yīng)在往來(lái)科目核算。2.2.2 增容費(fèi)：包括水、電、燃?xì)?、熱力等增容費(fèi)。2.3 前期工程準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：2.3.1 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘、沉降觀測(cè)、驗(yàn)線(xiàn)、復(fù)線(xiàn)、定線(xiàn)、放線(xiàn)、面積丈量費(fèi)等。2.3.2 規(guī)劃管理費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、方案招標(biāo)、方案評(píng)審、交通影響分析、環(huán)境分析、日照分析、施工圖設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)、夜景設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、制圖、曬圖、趕圖、施工圖審圖、人防設(shè)計(jì)費(fèi)及審查、防雷檢查及審查、面積丈量、消防性能化論證、前期物業(yè)規(guī)劃咨詢(xún)等。2.3.3 三通一平費(fèi)：包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平整等。2.3.4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：包括臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板等。2.4 主體建筑（裝修）工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建和裝修、裝飾預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：2.4.1 基礎(chǔ)工程：包括土方開(kāi)挖、土方回填、基坑支護(hù)、樁基、樁基檢測(cè)、基坑降水、基礎(chǔ)處理等。2.4.2 地下結(jié)構(gòu)及粗裝修：包括基礎(chǔ)和地下室的結(jié)構(gòu)及粗裝修。2.4.3 地上結(jié)構(gòu)及粗裝修：包括除基礎(chǔ)和地下室以外的全部結(jié)構(gòu)及粗裝修。2.4.4 門(mén)窗工程：包括室外門(mén)窗、戶(hù)門(mén)、防火門(mén)、防火卷簾、欄桿欄板百葉等。2.4.5 室外精裝修：包括屋面、外立面及雨篷及遮陽(yáng)篷等的精裝修費(fèi)用。2.4.6 室內(nèi)精裝修：包括大堂、電梯廳、樓梯間、廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等的精裝修費(fèi)用。2.5 主體安裝工程費(fèi)：2.5.1 室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備及安裝：包括室內(nèi)給排水系統(tǒng)（自來(lái)水排水直飲水熱水）、室內(nèi)采暖系統(tǒng)（地?zé)犭姛崮し謶?hù)燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)、室內(nèi)電氣系統(tǒng)等。2.5.2 室內(nèi)設(shè)備及安裝：包括通風(fēng)空調(diào)、電梯、發(fā)電機(jī)、消防水電系統(tǒng)、弱電（智能化）系統(tǒng)、保安監(jiān)控及停車(chē)管理系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、地下室停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)、廚房設(shè)備、洗衣設(shè)備、擦窗機(jī)等。2.6 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：2.6.1 室外給排水系統(tǒng)：包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。2.6.2 室外采暖系統(tǒng)：包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。2.6.3 室外燃?xì)庀到y(tǒng)：包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。2.6.4 室外高低壓電力系統(tǒng)：包括高壓線(xiàn)路工程、低壓線(xiàn)路工程、配電站、開(kāi)閉站等。2.6.5 室外消防系統(tǒng)。2.6.6 室外通訊、有線(xiàn)電視系統(tǒng)。2.7 園林環(huán)境工程費(fèi)：2.7.1 環(huán)境設(shè)計(jì)。2.7.2 綠化建設(shè)：包括紅線(xiàn)內(nèi)外綠化等。2.7.3 建筑小品：包括雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等。2.7.4 道路及廣場(chǎng)建造：包括紅線(xiàn)內(nèi)外道路廣場(chǎng)鋪設(shè)等。2.7.5 大門(mén)圍墻建造：包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)等。2.7.6 室外照明：包括室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈等。2.7.7 樓體泛光。2.7.8 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作。2.7.9 LED電子顯示屏。2.8 公共配套設(shè)施費(fèi):指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。包括物業(yè)用房、會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、地下配套設(shè)施（含地下人防等）、醫(yī)療設(shè)施、郵電通訊設(shè)施、鍋爐房、配電室、熱轉(zhuǎn)換站、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及其他公共配套設(shè)施。 2.9 其他建設(shè)工程支出：2.9.1 工程監(jiān)理：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；2.9.2 工程造價(jià)顧問(wèn)咨詢(xún)；2.9.3 工程保險(xiǎn)；2.9.4 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；2.9.5 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：包括工程、成本、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門(mén)的職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)、房租及物業(yè)管理費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通、保險(xiǎn)、車(chē)輛費(fèi)用、工程管理費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、折舊與攤銷(xiāo)等日常部門(mén)支出；2.9.6 其他支出：包括開(kāi)荒費(fèi)、完工前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等。2.10 資本化利息：核算符合資本化條件的借款利息、折價(jià)或者溢價(jià)的攤銷(xiāo)、輔助費(fèi)用（包括借款手續(xù)費(fèi)、傭金等）以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。第五章 會(huì)計(jì)科目與賬簿設(shè)置1 生產(chǎn)成本科目設(shè)置設(shè)置“生產(chǎn)成本”科目歸集核算開(kāi)發(fā)成本，根據(jù)成本核算內(nèi)容體系設(shè)置明細(xì)科目。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“生產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。2生產(chǎn)成本賬簿設(shè)置根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算科目明細(xì)設(shè)置生產(chǎn)成本賬簿，在末級(jí)明細(xì)科目下按成本核算對(duì)象（含配套設(shè)施等過(guò)渡成本核算對(duì)象）分層次設(shè)置輔助核算。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè) “待分?jǐn)偝杀尽边^(guò)渡對(duì)象進(jìn)行歸集。項(xiàng)目 一期 住宅 商鋪 地下室 公攤項(xiàng)目 待分?jǐn)?二期 公攤項(xiàng)目 待分?jǐn)偢剑荷a(chǎn)成本核算科目明細(xì)表：科目編碼科目名稱(chēng)顯示名稱(chēng)級(jí)次輔助核算5001生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本1成本核算對(duì)象500101土地費(fèi)用生產(chǎn)成本土地費(fèi)用2成本核算對(duì)象50010101地價(jià)款及市政配套費(fèi)生產(chǎn)成本土地費(fèi)用地價(jià)款及市政配套費(fèi)3成本核算對(duì)象50010102合作款項(xiàng)生產(chǎn)成本土地費(fèi)用合作款項(xiàng)3成本核算對(duì)象50010103紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)生產(chǎn)成本土地費(fèi)用紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)3成本核算對(duì)象50010104拆遷補(bǔ)償費(fèi)生產(chǎn)成本土地費(fèi)用拆遷補(bǔ)償費(fèi)3成本核算對(duì)象50010199其他支出生產(chǎn)成本土地費(fèi)用其他支出3成本核算對(duì)象500102政府行政事業(yè)性收費(fèi)生產(chǎn)成本政府行政事業(yè)性收費(fèi)2成本核算對(duì)象50010201報(bào)批報(bào)建費(fèi)生產(chǎn)成本政府行政事業(yè)性收費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)3成本核算對(duì)象50010202增容費(fèi)生產(chǎn)成本政府行政事業(yè)性收費(fèi)增容費(fèi)3成本核算對(duì)象50010299其他支出生產(chǎn)成本政府行政事業(yè)性收費(fèi)其他支出3成本核算對(duì)象500103前期工程準(zhǔn)備費(fèi)生產(chǎn)成本前期工程準(zhǔn)備費(fèi)2成本核算對(duì)象50010301勘測(cè)丈量費(fèi)生產(chǎn)成本前期工程準(zhǔn)備費(fèi)勘測(cè)丈量費(fèi)3成本核算對(duì)象50010302規(guī)劃管理費(fèi)生產(chǎn)成本前期工程準(zhǔn)備費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)3成本核算對(duì)象50010303三通一平費(fèi)生產(chǎn)成本前期工程準(zhǔn)備費(fèi)三通一平費(fèi)3成本核算對(duì)象50010304臨時(shí)設(shè)施費(fèi)生產(chǎn)成本前期工程準(zhǔn)備費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3成本核算對(duì)象50010399其他支出生產(chǎn)成本前期工程準(zhǔn)備費(fèi)其他支出3成本核算對(duì)象500104主體建筑(裝修)工程費(fèi)生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)2成本核算對(duì)象50010401基礎(chǔ)工程生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)基礎(chǔ)工程3成本核算對(duì)象50010402地下結(jié)構(gòu)及粗裝修生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3成本核算對(duì)象50010403地上結(jié)構(gòu)及粗裝修生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)地上結(jié)構(gòu)及粗裝修3成本核算對(duì)象50010404門(mén)窗工程生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)門(mén)窗工程3成本核算對(duì)象50010405室外精裝修生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)室外精裝修3成本核算對(duì)象50010406室內(nèi)精裝修生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)室內(nèi)精裝修3成本核算對(duì)象50010499其它支出生產(chǎn)成本主體建筑(裝修)工程費(fèi)其它支出3成本核算對(duì)象500105主體安裝工程費(fèi)生產(chǎn)成本主體安裝工程費(fèi)2成本核算對(duì)象50010501室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備生產(chǎn)成本主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備3成本核算對(duì)象50010502室內(nèi)空調(diào)、電梯生產(chǎn)成本主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)空調(diào)、電梯3成本核算對(duì)象50010503消防系統(tǒng)生產(chǎn)成本主體安裝工程費(fèi)消防系統(tǒng)3成本核算對(duì)象50010504弱電（智能化）系統(tǒng)生產(chǎn)成本主體安裝工程費(fèi)弱電（智能化）系統(tǒng)3成本核算對(duì)象50010505地下室停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)生產(chǎn)成本主體安裝工程費(fèi)地下室停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)3成本核算對(duì)象50010599其他支出生產(chǎn)成本主體安裝工程費(fèi)其他支出3成本核算對(duì)象500106社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2成本核算對(duì)象50010601室外給排水系統(tǒng)費(fèi)生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010602室外采暖系統(tǒng)費(fèi)生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010603室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010604室外高低壓電力系統(tǒng)費(fèi)生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外高低壓電力系統(tǒng)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010605室外消防系統(tǒng)費(fèi)生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外消防系統(tǒng)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010606室外通訊、有線(xiàn)電視系統(tǒng)費(fèi)生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外通訊、有線(xiàn)電視系統(tǒng)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010699其他支出生產(chǎn)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)其他支出3成本核算對(duì)象500107園林環(huán)境工程費(fèi)生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)2成本核算對(duì)象50010701環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010702綠化建設(shè)費(fèi)生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)3成本核算對(duì)象50010703建筑小品生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)建筑小品3成本核算對(duì)象50010704道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)3成本核算對(duì)象50010705大門(mén)圍墻建造費(fèi)生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)大門(mén)圍墻建造費(fèi)3成本核算對(duì)象50010706室外照明生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)室外照明3成本核算對(duì)象50010707樓體泛光生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)樓體泛光3成本核算對(duì)象50010708標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作3成本核算對(duì)象50010799其他支出生產(chǎn)成本園林環(huán)境工程費(fèi)其他支出3成本核算對(duì)象500108配套設(shè)施費(fèi)生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)2成本核算對(duì)象50010801物業(yè)用房生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)物業(yè)服務(wù)用房350010802會(huì)所生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所350010803幼兒園生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)幼兒園350010804學(xué)校生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)學(xué)校350010805地下配套設(shè)施生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)地下配套設(shè)施350010806醫(yī)療設(shè)施生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)醫(yī)療設(shè)施350010807市政設(shè)施生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)市政設(shè)施350010899其他公共配套設(shè)施生產(chǎn)成本配套設(shè)施費(fèi)其他公共配套設(shè)施3500109其他建設(shè)工程支出生產(chǎn)成本其他建設(shè)工程支出2成本核算對(duì)象50010901工程監(jiān)理生產(chǎn)成本其他建設(shè)工程支出工程監(jiān)理3成本核算對(duì)象50010902工程造價(jià)顧問(wèn)咨詢(xún)生產(chǎn)成本其他建設(shè)工程支出工程造價(jià)顧問(wèn)咨詢(xún)3成本核算對(duì)象50010903工程保險(xiǎn)生產(chǎn)成本其他建設(shè)工程支出工程保險(xiǎn)3成本核算對(duì)象50010904施工合同外獎(jiǎng)金生產(chǎn)成本其他建設(shè)工程支出施工合同外獎(jiǎng)金3成本核算對(duì)象50010905開(kāi)發(fā)間接費(fèi)生產(chǎn)成本其他建設(shè)工程支出開(kāi)發(fā)間接費(fèi)3成本核算對(duì)象 部門(mén)輔助50010999其他支出生產(chǎn)成本其他建設(shè)工程支出其他支出3成本核算對(duì)象 500110資本化利息生產(chǎn)成本資本化利息2成本核算對(duì)象 第六章成本的歸集與分配1 成本歸集和分配的一般原則1.1成本核算應(yīng)遵循合規(guī)性、合理性、有利性、一貫性、可操作性原則。1.2成本部提供的成本相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，結(jié)算清單應(yīng)完整，結(jié)算金額應(yīng)足額，避免缺項(xiàng)、漏項(xiàng)、甩項(xiàng)，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重大爭(zhēng)議事項(xiàng)應(yīng)在過(guò)程中解決，不應(yīng)留至最后一期，財(cái)務(wù)部應(yīng)充分關(guān)注成本支出的動(dòng)態(tài)變化和結(jié)算進(jìn)度。財(cái)務(wù)部牽頭成本分配工作，確保成本分配的客觀、真實(shí)、合理。1.3成本預(yù)估、結(jié)算、分配應(yīng)依據(jù)相關(guān)支持性文件，財(cái)務(wù)人員應(yīng)充分研讀每個(gè)成本支出明細(xì)的收費(fèi)文件、招投標(biāo)文件（直接委托資料）、合同、結(jié)算清單等資料并充分征詢(xún)成本部、工程部、設(shè)計(jì)部等部門(mén)意見(jiàn)。1.4成本歸集、分配應(yīng)逐項(xiàng)分析各單項(xiàng)合同或單筆支出，依據(jù)相關(guān)支持文件確定各成本項(xiàng)目合理的受益對(duì)象、分配標(biāo)準(zhǔn)和分配流程。各成本項(xiàng)目的受益對(duì)象應(yīng)仔細(xì)甄別，準(zhǔn)確界定成本受益對(duì)象的范圍，根據(jù)相關(guān)支持文件能直接確定歸屬對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入該成本核算對(duì)象。不能直接歸屬的共同成本，采用合理標(biāo)準(zhǔn)和流程分配計(jì)入相關(guān)成本核算對(duì)象。對(duì)于特殊項(xiàng)目需采用特定的分配方法，不宜一律采用單一的建筑面積法進(jìn)行分配，以免造成較大偏差。1.5成本分配方法一經(jīng)確定，無(wú)特殊情況不應(yīng)隨意變動(dòng)。1.6成本核算應(yīng)遵循歸集、分配、再分配、匯總、結(jié)轉(zhuǎn)等完整過(guò)程，不得缺省過(guò)渡核算對(duì)象、直接在最終成本核算對(duì)象之間分配以簡(jiǎn)化分配過(guò)程。1.7成本分配每季度進(jìn)行一次，完工產(chǎn)品成本分配應(yīng)在可售物業(yè)入伙前和持有物業(yè)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前完成。1.8正確區(qū)分可售物業(yè)和自持物業(yè)成本，不得出于管理目進(jìn)行調(diào)整。1.9成本核算應(yīng)區(qū)分會(huì)計(jì)規(guī)范要求和公司制度管理要求，不能混淆財(cái)務(wù)成本核算項(xiàng)目和決策文件目標(biāo)成本項(xiàng)目（如酒店開(kāi)辦費(fèi)、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)等），按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求確定核算的內(nèi)容和核算科目。2 成本歸集和分配準(zhǔn)備工作2.1財(cái)務(wù)部、成本部均應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)崗位，負(fù)責(zé)成本核算工作；2.2對(duì)于簽訂的每一份合同或發(fā)生的每一項(xiàng)無(wú)合同成本支出，由成本部依據(jù)合同及相關(guān)文件并結(jié)合實(shí)際情況，協(xié)助財(cái)務(wù)部明確其核算科目、受益對(duì)象和分配標(biāo)準(zhǔn)。在合同的審批過(guò)程中，由成本部在經(jīng)濟(jì)合同審批表中標(biāo)明成本支出的受益對(duì)象及對(duì)應(yīng)科目；對(duì)于無(wú)合同成本支出，由成本部在成本支出審批單中標(biāo)明成本支出的受益對(duì)象及對(duì)應(yīng)科目，以保證成本支出列支口徑的一致性且方便于兩部門(mén)定期核對(duì)。2.3成本核算應(yīng)在日常工作中完成，即應(yīng)做好日常成本臺(tái)帳的編制，每月成本臺(tái)帳的數(shù)據(jù)應(yīng)與NC賬核對(duì)一致，并定期與成本部核實(shí)，為成本分配提供可靠的依據(jù)。2.4成本部應(yīng)在入伙或開(kāi)業(yè)當(dāng)月20號(hào)前完成對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)(含銷(xiāo)售物業(yè)和自持物業(yè))的成本結(jié)算或預(yù)估工作，將簽確的文件和數(shù)據(jù)提供給財(cái)務(wù)部進(jìn)行成本分配。如入伙或開(kāi)業(yè)日期與竣工備案日期相隔較長(zhǎng)則成本結(jié)算或預(yù)估應(yīng)在竣工備案當(dāng)月20號(hào)前完成。自持物業(yè)成本結(jié)算與銷(xiāo)售物業(yè)成本結(jié)算同等重要，涉及資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)和共同成本的分配，對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債和利潤(rùn)有重大影響，應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間完成自持物業(yè)的成本結(jié)算或預(yù)估，不能僅對(duì)銷(xiāo)售物業(yè)入伙區(qū)域進(jìn)行成本結(jié)算而忽視自持物業(yè)成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn)要求。2.5財(cái)務(wù)部配合成本部通過(guò)比對(duì)成本預(yù)算項(xiàng)目和金額、梳理實(shí)際簽署的合同和所有成本費(fèi)用支出，分析所有成本項(xiàng)目的受益對(duì)象，確定完整的結(jié)算清單，對(duì)于應(yīng)繳未繳的政府行政事業(yè)性收費(fèi)（如報(bào)批報(bào)建費(fèi)等）以及已確認(rèn)發(fā)生尚未支付的成本，也應(yīng)預(yù)估金額，合理預(yù)提，避免出現(xiàn)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)、甩項(xiàng)。成本部根據(jù)入伙和開(kāi)業(yè)時(shí)間排定清單結(jié)算完成時(shí)間。2.6財(cái)務(wù)部應(yīng)關(guān)注結(jié)算進(jìn)度，成本會(huì)計(jì)應(yīng)復(fù)核、簽批成本結(jié)算文件并與成本部定期核對(duì)每個(gè)合同的結(jié)算值或最新預(yù)估值，合理保證結(jié)算金額真實(shí)、完整。2.7預(yù)估金額盡可能準(zhǔn)確并提供計(jì)算依據(jù)，取得工程單位、監(jiān)理單位、工程部、成本部對(duì)工程量的確認(rèn)單等相關(guān)支持文件。2.8要求財(cái)務(wù)部以取得的經(jīng)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、成本部主管領(lǐng)導(dǎo)共同簽字確認(rèn)的項(xiàng)目整體建筑面積數(shù)據(jù)作為成本分配的依據(jù)，項(xiàng)目整體建筑面積數(shù)據(jù)參照以下順序取得：（1）實(shí)測(cè)面積；（2）預(yù)測(cè)面積；（3）施工圖面積（最新版本）；（4）建筑工程規(guī)劃許可證面積；（5）董事長(zhǎng)簽批文件中的面積指標(biāo)。項(xiàng)目整體建筑面積數(shù)據(jù)包括成本分配所需求的所有業(yè)態(tài)的面積指標(biāo)。對(duì)于分期竣工驗(yàn)收備案的，已經(jīng)竣工驗(yàn)收的部分采取實(shí)測(cè)面積、未竣工驗(yàn)收的部分按照最新面積數(shù)據(jù)作為成本分配的依據(jù)。2.9要求財(cái)務(wù)部以取得的經(jīng)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)的土地面積數(shù)據(jù)作為土地成本分配的依據(jù)（盡量取得外部設(shè)計(jì)院或測(cè)繪機(jī)構(gòu)的測(cè)繪報(bào)告）。土地面積數(shù)據(jù)包括：分期或分地塊、組團(tuán)面積、建筑物水平投影占地面積。3 成本的歸集與分配3.1土地成本分配3.1.1受益對(duì)象：依據(jù)土地出讓合同及相關(guān)政府收費(fèi)文件合理確定，包括全部地上建筑物，如大商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、住宅、公寓、公共配套（如幼兒園、學(xué)校、物管用房等）等；無(wú)償提供或低于成本價(jià)銷(xiāo)售的回遷房作為過(guò)渡核算對(duì)象只歸集分配土地成本以外的其他成本費(fèi)用，歸集后作為土地成本的一項(xiàng)，按占地面積法進(jìn)行二次分配。地下室原則上不分配土地成本（土地出讓合同等相關(guān)合同或文件中明確約定包含地下空間的，或單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的另行考慮）。 3.1.2分配方法：占地面積法（對(duì)于市政配套費(fèi)等，若政府收費(fèi)文件明確受益對(duì)象及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可按文件規(guī)定進(jìn)行分配）3.1.3操作流程：土地成本若能直接歸屬特定成本核算對(duì)象的，應(yīng)將相應(yīng)部分的土地成本直接計(jì)入該成本核算對(duì)象。若不能直接歸屬的，應(yīng)按以下方法分配計(jì)入相關(guān)成本核算對(duì)象： （1） 如涉及多期，先按照各期占地面積比將總地價(jià)分?jǐn)傊粮髌冢ㄒ罁?jù)土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地成交確認(rèn)書(shū)、政府文件等）；若當(dāng)期內(nèi)涉及多個(gè)地塊單獨(dú)構(gòu)成明顯組團(tuán)且能較為準(zhǔn)確劃分各自占地面積的，按各組團(tuán)占地面積比將當(dāng)期地價(jià)分?jǐn)傊粮鹘M團(tuán)。各組團(tuán)占地面積按用地紅線(xiàn)、建筑邊線(xiàn)、規(guī)劃市政道路中心線(xiàn)圍合區(qū)域面積確定。（2）同一期或組團(tuán)內(nèi)，按各成本核算對(duì)象占地面積比計(jì)算分配的土地成本：某成本核算對(duì)象土地成本=分期或組團(tuán)土地成本X該成本核算對(duì)象占地面積/該分期或組團(tuán)各成本核算對(duì)象占地面積之和各成本核算對(duì)象占地面積按各成本核算對(duì)象水平投影面積取值，其中，住宅組團(tuán)底商水平投影面積可按組團(tuán)水平投影總面積與住宅等成本核算對(duì)象水平投影面積的差額取值。住宅組團(tuán)底商水平投影面積舉例：住宅組團(tuán)水平投影總面積為：8675.14住宅水平投影面積為：4092.36住宅組團(tuán)底商水平投影面積為：8675.14-4092.36=5582.78（3）同一建筑物按建筑面積計(jì)算單位土地成本；（4）對(duì)于插蠟燭項(xiàng)目，先按蠟臺(tái)水平投影面積分配土地成本，再按蠟臺(tái)（包括大商業(yè)等）及蠟燭（包括公寓、寫(xiě)字樓、酒店等）的建筑面積分配土地成本。（5）對(duì)于土地出讓合同明確約定包含地下空間，或單獨(dú)繳納土地出讓金的，則地下室須分配土地成本：若能直接歸集，可將相應(yīng)部分土地價(jià)款直接計(jì)入地下室成本；若不能直接歸集，可按適當(dāng)方法（如按銷(xiāo)售收入比例）在地上建筑和地下室之間分配土地成本，地上建筑分?jǐn)偟耐恋爻杀驹侔瓷鲜龇椒ǚ謹(jǐn)?。銷(xiāo)售收入比例分配法應(yīng)用舉例：某組團(tuán)土地成本為29600萬(wàn)元，地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總銷(xiāo)售收入為140000萬(wàn)元，地下室總銷(xiāo)售收入為8000萬(wàn)元。單位售價(jià)土地成本29600（140000+8000）0.2地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配的土地成本140000*0.228000萬(wàn)元地下室分配的土地成本8000*0.21600萬(wàn)元無(wú)售價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入按以下方法和順序取得：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（2）參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合理成本利潤(rùn)率確定。3.2政府行政事業(yè)性收費(fèi)、前期工程準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑（裝修）工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、其他建設(shè)工程支出等成本分配。若能直接歸屬特定成本核算對(duì)象的，應(yīng)將相應(yīng)部分的成本直接計(jì)入該成本核算對(duì)象。若不能直接歸屬的，應(yīng)按以下方法分配計(jì)入相關(guān)成本核算對(duì)象：成本項(xiàng)目分配依據(jù)分配方法注意事項(xiàng)政府行政性事業(yè)收費(fèi)收費(fèi)文件確定的收費(fèi)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)依據(jù)按收費(fèi)文件確定的分配依據(jù)分配分期、組團(tuán)或成本核算對(duì)象的成本，歸集的分期或組團(tuán)的成本再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。1、按計(jì)費(fèi)依據(jù)確定分配依據(jù)，按收費(fèi)范圍確定受益對(duì)象，按項(xiàng)目最終的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分配成本支出；2、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、墻改基金等驗(yàn)收后返還部分的暫收款項(xiàng)不應(yīng)參與分配；3、不同成本核算對(duì)象收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不同，成本分配時(shí)應(yīng)嚴(yán)格體現(xiàn)不同成本核算對(duì)象成本的差別；4、部分成本須先歸集分期或組團(tuán)成本，再按一定方法分配期內(nèi)各成本核算對(duì)象的成本。5、地下室不參與分配燃?xì)?、自?lái)水相關(guān)增容配套費(fèi)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容配套費(fèi)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)：勘測(cè)丈量費(fèi)合同確定的工程范圍和清單工程量清單或按各期占地面積分配至各期，再按建筑面積分?jǐn)偂３蹩?、詳勘、沉降觀測(cè)觀測(cè)點(diǎn)及放驗(yàn)線(xiàn)工程量容易取得，可根據(jù)工程量清單分配；若無(wú)法取得，此項(xiàng)工程多與用地面積相關(guān)，可用占地面積分配各期成本。所有成本核算對(duì)象應(yīng)都是受益對(duì)象，可按建筑面積分配至各期成本核算成本對(duì)象。規(guī)劃管理費(fèi)合同確定的設(shè)計(jì)范圍和取費(fèi)依據(jù)按設(shè)計(jì)取費(fèi)依據(jù)和范圍分配1、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)在“園林環(huán)境工程費(fèi)”成本項(xiàng)目核算；2、外立面、幕墻、泛光等設(shè)計(jì)費(fèi)若取費(fèi)依據(jù)采用外表面積，成本分配時(shí)也應(yīng)采用外表面積；3、“規(guī)劃管理費(fèi)”應(yīng)按照合同確定的任務(wù)范圍嚴(yán)格區(qū)別受益對(duì)象分配成本；4、施工圖審查費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、人防審查費(fèi)、保底費(fèi)等費(fèi)用的分配方式應(yīng)和對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)類(lèi)費(fèi)用分配方式保持一致。5、市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)和相應(yīng)建造成本分配方法、標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)象一致。三通一平費(fèi)臨時(shí)市政設(shè)施服務(wù)范圍在受益范圍內(nèi)按建筑面積分配臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施服務(wù)范圍在受益范圍內(nèi)按建筑面積分配主體建筑(裝修)工程費(fèi)1基礎(chǔ)工程合同及結(jié)算清單按清單直接歸集再按建筑面積分配1、應(yīng)準(zhǔn)確界定地下室范圍，地下室建筑邊線(xiàn)范圍內(nèi)的所有受益對(duì)象均應(yīng)參與分配（如室外步行街商鋪）；2、“樁基檢測(cè)”成本應(yīng)和樁基成本分配方式一致；3、詳見(jiàn)地下室成本分配。2地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝修合同及結(jié)算清單按清單直接歸集4門(mén)窗工程合同及結(jié)算清單按清單直接歸集公共部位精裝修合同及結(jié)算清單按清單直接歸集“外立面”成本支出涉及多個(gè)成本核算對(duì)象無(wú)法直接歸集時(shí)，應(yīng)按建筑物立面的垂直投影面積比（裝飾面積比）分配保溫、石材、玻璃幕墻、涂料等成本。室內(nèi)精裝修合同及結(jié)算清單按清單直接歸集主體安裝工程費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或按建筑面積分配應(yīng)充分咨詢(xún)成本、工程、設(shè)計(jì)人員以辨別設(shè)備清單和服務(wù)范圍，準(zhǔn)確界定受益對(duì)象，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配成本；1室內(nèi)水、暖、氣、電管線(xiàn)設(shè)備2室內(nèi)設(shè)備及其安裝3弱電部分（智能化）4地下室停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)5其他設(shè)備社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1室外給排水系統(tǒng)費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或按建筑面積分配1、室外給水系統(tǒng)費(fèi)也可按各業(yè)態(tài)供水設(shè)計(jì)參數(shù)比分配；2、地下室可不參與分配2室外采暖系統(tǒng)費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或按供暖面積分配注意明確供暖范圍，地下室無(wú)供暖設(shè)施的可不參與分?jǐn)偅?室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或供氣面積分配1、室外燃?xì)庖部砂锤鳂I(yè)態(tài)供氣設(shè)計(jì)參數(shù)比分配；2、地下室可不參與分配（地下商業(yè)設(shè)施按標(biāo)準(zhǔn)分配）4室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或建筑面積分配5室外消防系統(tǒng)費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或建筑面積分配6室外通訊、有線(xiàn)電視系統(tǒng)費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或建筑面積分配地下室不參與分配園林環(huán)境工程費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)合同確定的設(shè)計(jì)范圍和取費(fèi)依據(jù)按設(shè)計(jì)取費(fèi)依據(jù)和范圍分配1、樓體泛光設(shè)計(jì)和施工費(fèi)無(wú)法直接歸集的,應(yīng)按建筑物立面的垂直投影面積比（裝飾面積比）分配；2、地下室不參與分配綠化建設(shè)費(fèi)合同及結(jié)算清單按結(jié)算清單直接歸集各期或組團(tuán)成本；不能直接歸集的按各期地上建筑面積比分配，再按各成本對(duì)象占地面積比分配。建筑小品道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)大門(mén)圍墻建造費(fèi)合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或建筑面積分配室外照明合同及結(jié)算清單按結(jié)算清單直接歸集各期或組團(tuán)成本；不能直接歸集的按各期地上建筑面積比分配，再按各成本對(duì)象占地面積比分配。樓體泛光合同及結(jié)算清單按清單直接歸集標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作合同及結(jié)算清單按清單直接歸集或建筑面積室外零星設(shè)施合同及結(jié)算清單按結(jié)算清單直接歸集各期或組團(tuán)成本；不能直接歸集的按各期地上建筑面積比分配，再按各成本對(duì)象占地面積比分配。配套設(shè)施費(fèi)見(jiàn)配套設(shè)施費(fèi)成本分配地下室不參與分配其他建設(shè)工程支出工程監(jiān)理合同及結(jié)算清單按建筑面積分配工程造價(jià)顧問(wèn)咨詢(xún)合同及結(jié)算清單按建筑面積分配工程保險(xiǎn)合同按各投保對(duì)象保險(xiǎn)價(jià)值分配各期成本，再按建筑面積分配各成本核算對(duì)象成本施工合同外獎(jiǎng)金合同及結(jié)算清單按清單直接歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各分期建筑面積和開(kāi)工時(shí)間按各期或組團(tuán)建筑面積和施工時(shí)間的加權(quán)數(shù)比例分配各期或各組團(tuán)成本，再按建筑面積分?jǐn)?、核算內(nèi)容不應(yīng)包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)，酒店項(xiàng)目部開(kāi)辦費(fèi)在此科目核算。2、舉例：如綜合體項(xiàng)目一期、二期建筑面積分別為20萬(wàn)、30萬(wàn)，當(dāng)年開(kāi)工建設(shè)時(shí)間分別為8個(gè)月、5個(gè)月，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配的比例為（208）：(305)=160：150其他支出各分期建筑面積按建筑面積3.3地下室成本分配 3.3.1地下室包含的核算對(duì)象 （1） 地下車(chē)位（含無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，不含利用人防設(shè)施形成的車(chē)位）；（2） 地下商業(yè)；（3） 地下配套設(shè)施（含配套用房、地下人防等）。3.3.2地下室成本包含的內(nèi)容：（1）按受益原則應(yīng)由地下室承擔(dān)的政府行政事業(yè)性收費(fèi)、前期工程準(zhǔn)備費(fèi)、建安成本、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（部分）、其他建設(shè)工程支出及資本化利息，不分配園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施等不相關(guān)成本，分配時(shí)應(yīng)根據(jù)成本支出明細(xì)具體甄別。若地下設(shè)施受益對(duì)象為地上建筑物的，其成本不應(yīng)包含在地下室成本之內(nèi)。（2）地下四大塊基礎(chǔ)工程（包括土石方、圍護(hù)支撐、降水、樁基）和地下室工程成本支出，根據(jù)受益原則在地上建筑物及地下室之間按建筑面積法分配分配。3.3.3操作流程（1）歸集地下室各成本核算對(duì)象的直接成本；（2）歸集地下室各成本核算對(duì)象的共同成本，按建筑面積法分配至地下室各成本核算對(duì)象；（3）地下配套設(shè)施（含地下人防等）需按建筑面積法再分配至受益對(duì)象。3.3.4車(chē)位成本分配利用地下室形成的車(chē)位（不含利用人防設(shè)施形成的車(chē)位）成本分配可采用標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位面積法：地下車(chē)位按標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位面積和承擔(dān)建安成本，地下室面積與標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位面積和的差額面積分?jǐn)偟某杀景吹厣辖ㄖ娣e分?jǐn)?。設(shè)計(jì)部門(mén)按設(shè)計(jì)參數(shù)提供標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位面積，建議標(biāo)準(zhǔn)為2.5m5m。標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位面積和標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位面積車(chē)位個(gè)數(shù)。利用人防設(shè)施形成的車(chē)位不能銷(xiāo)售或不能出售長(zhǎng)期租賃使用權(quán),不作為成本核算對(duì)象，不歸集成本?？墒圮?chē)位分配的成本及相關(guān)稅費(fèi)（不含所得稅）之和應(yīng)小于預(yù)計(jì)售價(jià)。3.4公共配套設(shè)施成本分配核算3.4.1公共配套設(shè)施成本核算對(duì)象的設(shè)置：建造的配套設(shè)施通常包括物業(yè)用房、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、會(huì)所、地下配套設(shè)施（含地下人防等）、郵電通訊設(shè)施、鍋爐房、配電室、熱轉(zhuǎn)換站及其他公共配套設(shè)施。原則上，無(wú)論配套設(shè)施的成本是否攤銷(xiāo)或產(chǎn)權(quán)如何界定均應(yīng)作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象，具體設(shè)置按以下規(guī)定處理：（1）企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的配套設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本核算對(duì)象，歸集、分配其成本；對(duì)于過(guò)渡性成本核算對(duì)象，只為一個(gè)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)朐撻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的成本直接計(jì)入單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。（2） 屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。3.4.2公共配套設(shè)施的成本項(xiàng)目：應(yīng)參照1、2條的規(guī)定完整歸集、分配公共配套設(shè)施的土地、建安、資本化利息等各項(xiàng)建造成本。3.4.3分配方法：?jiǎn)为?dú)作為過(guò)渡性成本核算對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,按建筑面積法進(jìn)行分配。3.4.4分配流程（1）公共配套設(shè)施作為過(guò)渡性成本核算對(duì)象核算的，應(yīng)按規(guī)定的程序歸集各項(xiàng)成本，再按受益原則分配至其他最終成本核算對(duì)象。公共配套設(shè)施的受益對(duì)象應(yīng)準(zhǔn)確辨識(shí)，例如小學(xué)、幼兒園等教育設(shè)施的受益對(duì)象一般為住宅產(chǎn)品。（2）除上述作為過(guò)渡性成本核算對(duì)象核算之外的配套設(shè)施，企業(yè)自用的按建造固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。（3）已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的公共配套設(shè)施，在其受益的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品入伙時(shí)尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用，按規(guī)定歸集和分配。3.5資本化利息分配 3.5.1分配方法：造價(jià)法3.5.2操作流程：按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和核算指引核算要求，核算借款費(fèi)用，界定資本化時(shí)點(diǎn)，計(jì)算確定借款費(fèi)用資本化金額。原則上項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)的，期內(nèi)所有建筑購(gòu)建活動(dòng)未完畢前產(chǎn)生的借款費(fèi)用符合資本化條件均應(yīng)資本化。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借入的專(zhuān)門(mén)借款產(chǎn)生的資本化利息按期歸集，在期內(nèi)各成本對(duì)象分配。項(xiàng)目各期組合貸款和由總部機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用產(chǎn)生的資本化利息需跨期分?jǐn)偟脑诟髌诔杀緦?duì)象分配。按各成本核算對(duì)象歸集的實(shí)際成本支出（不含土地成本）進(jìn)行分配，已完工產(chǎn)品不參與分配。 （1）某成本核算對(duì)象的分配比例=截至報(bào)表日某成本核算對(duì)象成本支出/全部成本核算對(duì)象成本支出和（不含已完工產(chǎn)品）注：成本支出是指按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的生產(chǎn)成本支出（2）某成本核算對(duì)象分配的資本化利息=某成本核算對(duì)象的分配比例x當(dāng)期資本化利息總額。第七章 成本核算工具成本核算臺(tái)賬及成本分配表模版、NC財(cái)務(wù)軟件是成本核算的主要工具。1成本核算臺(tái)賬及成本分配表模版1.1概述：本模板為成本核算指引的配套工具，主要用于成本臺(tái)賬管理，進(jìn)行成本分配等。模板中涉及的表格與成本核算基本程序相對(duì)應(yīng)：步驟成本核算的基本程序模版中涉及的表格功能說(shuō)明1確定成本核算對(duì)象6.規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用于填列各類(lèi)項(xiàng)目指標(biāo)6.1成本分配指標(biāo)用于填列確定的成本對(duì)象及用于分配的指標(biāo)值2核算和歸集各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本1.合同臺(tái)賬用于填列合同基本信息1.1付款及成本計(jì)提明細(xì)用于填列付款信息、發(fā)票信息、計(jì)提成本信息1.2成本匯總與校驗(yàn)用于查看成本匯總數(shù)據(jù)，并與NC核對(duì)1.3合同卡片用于顯示單個(gè)合同的詳細(xì)信息，不需填列數(shù)據(jù)3確定成本費(fèi)用分配方法、標(biāo)準(zhǔn)6.1成本分配指標(biāo)用于填列確定的成本對(duì)象及用于分配的指標(biāo)值4完成成本數(shù)據(jù)收集與核對(duì)，進(jìn)行成本分配2.1一次分配歸集用于歸集第一次分配的成本2.1.1成本分配明細(xì)用于第一次分配成本，不包括資本化利息、土地費(fèi)用2.1.2資本化利息分配明細(xì)用于分配資本化利息2.1.3土地費(fèi)用分配明細(xì)用于分配土地費(fèi)用2.2二次分配用于進(jìn)行第二次成本分配（若有必要）2.3三次分配用于進(jìn)行第三次成本分配（若有必要）5計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本2.成本分配匯總用于匯總已分配成本數(shù)據(jù)6結(jié)轉(zhuǎn)各成本對(duì)象成本4.自持物業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)用于結(jié)轉(zhuǎn)成本的模板7結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷(xiāo)售成本3.銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)用于結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本的模板3.1收入結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)用于結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的模板8編制成本報(bào)表上述各表及其他自制報(bào)表基于上述表格編制符合各類(lèi)管理要求的報(bào)表1.2 操作流程1.2.1成本合同臺(tái)賬（含無(wú)合同成本支出）管理(1)登記成本合同臺(tái)賬收到其他部門(mén)提供的成本合同后，在“合同臺(tái)賬”表中按行填列或更新相關(guān)合同信息。按行填列并填充公式，成本科目通過(guò)下拉列表選擇（數(shù)據(jù)來(lái)源于“基礎(chǔ)檔案”表），淺紅底所在列已設(shè)置公式不需填列。若有需要，可以在最后增加列。如下圖所示。注意，此表是成本臺(tái)賬管理及后期成本分配的重要數(shù)據(jù)來(lái)源，合同編號(hào)和成本科目是必填項(xiàng)，且合同編號(hào)不得重復(fù)。若某一合同涉及多個(gè)成本科目的，則可將合同進(jìn)行拆分，進(jìn)行靈活處理。 成本核算指引中“資本化利息”無(wú)三級(jí)成本科目，為確保EXCEL能正確匯總數(shù)據(jù)，此表及后續(xù)表格中請(qǐng)將其三級(jí)成本科目也填寫(xiě)為“資本化利息”。為確保匯總數(shù)據(jù)完整，無(wú)合同的支出也需在此填列，可自編號(hào)，如填寫(xiě)“無(wú)合同-消防報(bào)建”等不重復(fù)的編號(hào)。如下圖所示。 (2)登記付款、發(fā)票、成本計(jì)提信息合同錄入臺(tái)賬后，付款審批、收到發(fā)票、付款、計(jì)提成本時(shí)，在“付款及計(jì)提明細(xì)”表填列對(duì)應(yīng)明細(xì)信息，確?！俺杀竞嫌?jì)”列是該筆業(yè)務(wù)實(shí)際進(jìn)成本的金額。合同號(hào)通過(guò)下拉列表選擇（合同號(hào)來(lái)源于“合同臺(tái)賬”）。無(wú)合同支出參照處理。如下圖所示。(3)匯總合同臺(tái)賬數(shù)據(jù) “成本匯總與校驗(yàn)”表將自動(dòng)匯總合同臺(tái)賬的數(shù)據(jù)。此表采用數(shù)據(jù)透視表對(duì)“付款及計(jì)提明細(xì)”表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，可根據(jù)需要修改數(shù)據(jù)透視表匯總方式及格式。查看數(shù)據(jù)前請(qǐng)點(diǎn)擊“刷新數(shù)據(jù)”按鈕以取得最新數(shù)據(jù)。與NC賬核對(duì)成本