何時(shí)是成交時(shí)機(jī).doc

何時(shí)是成交時(shí)機(jī)？當(dāng)對(duì)方聽(tīng)完介紹，充分了解狀況后，露出滿意的眼神；當(dāng)你初步壓迫下訂時(shí)，對(duì)方?jīng)]有回絕或以輕微理由拒絕。而且，當(dāng)你拿出訂單時(shí)（測(cè)試購(gòu)買(mǎi)欲之工具），對(duì)方?jīng)]有拒絕，且陷入短暫的猶豫，注視著訂單及說(shuō)明書(shū)；不斷發(fā)問(wèn)你剛才述說(shuō)的內(nèi)容，獲得相當(dāng)滿意回答、無(wú)問(wèn)題之一剎那；默不言語(yǔ)或與同伴相視（眼神顯示“訂下了好嗎？”）；突然改換姿勢(shì)、動(dòng)作或脫離你的眼線時(shí)（表示對(duì)方陷入下訂與否的思考中）。另外，掌握融洽氣氛，當(dāng)機(jī)立斷，也是必要的。二、不失敗的購(gòu)屋策略（購(gòu)房者角度銷(xiāo)售房屋）目前在臺(tái)灣、日本、美國(guó)等地的房地產(chǎn)代理公司已采取一些措施，完善服務(wù)，如：1、公開(kāi)市場(chǎng)銷(xiāo)售行情。2、電腦出價(jià)辦法。3、單一經(jīng)紀(jì)人制。一個(gè)個(gè)案不能由同一人成交，買(mǎi)賣(mài)雙方分別有經(jīng)紀(jì)人，可以均衡市場(chǎng)價(jià)格。4、客戶權(quán)益說(shuō)明書(shū)?？蛻粼诒镜刭I(mǎi)房時(shí)應(yīng)遵守的有關(guān)政策、法令、稅務(wù)及應(yīng)了的房地產(chǎn)情況、買(mǎi)賣(mài)程序等等。有買(mǎi)方權(quán)益說(shuō)明書(shū)、賣(mài)方權(quán)益說(shuō)明書(shū)、出租方權(quán)益說(shuō)明書(shū)、承租方權(quán)益說(shuō)明書(shū)。5、誠(chéng)實(shí)明示委托價(jià)。目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正規(guī)，各種法規(guī)紛紛出臺(tái)，賺差價(jià)機(jī)會(huì)越來(lái)越少，這就要公開(kāi)房屋確實(shí)的價(jià)格作透明交易。6、水電保固制度。7、購(gòu)屋付款保證制度。由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)上海各公司都會(huì)推出這七項(xiàng)服務(wù)措施，并不斷推出更多的服務(wù)項(xiàng)目爭(zhēng)取客戶。在工作中，明確業(yè)務(wù)人員應(yīng)有的職業(yè)道德與態(tài)度是很重要的。服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)，首重“誠(chéng)信”，每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人都以誠(chéng)實(shí)、熱忱、關(guān)懷的態(tài)度服務(wù)于客戶，正是每一個(gè)企業(yè)所需要的。我們希望全體經(jīng)營(yíng)人員要有生命共同體的觀念，前線、后援要一致，當(dāng)有客戶抱怨時(shí)，一定要“立刻處理”，給予完整的回答說(shuō)明。對(duì)購(gòu)屋客戶而言，他的房屋買(mǎi)賣(mài)可以有許多選擇，一家公司只是他眾多選擇中的一個(gè)而已，沒(méi)什么了不起，當(dāng)我們做到讓消費(fèi)者想起房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)就想某某公司，同時(shí)也是唯一的選擇時(shí)，那才是真的了不起。當(dāng)業(yè)務(wù)人員遇到比較挑剔的客戶，遇到有買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)的投資客時(shí)，可能要回答以下這些問(wèn)題，我們總結(jié)為“看屋十三招”。不論買(mǎi)什么房屋，都要對(duì)房屋本身和附近環(huán)境有清楚的認(rèn)識(shí)，看房是一門(mén)大學(xué)問(wèn)，所謂“外行看熱鬧，內(nèi)行看門(mén)道”。第一招，不看白天看晚上。了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等等，避免客戶自己看了而業(yè)務(wù)人員一問(wèn)三不知。第二招，不看晴天看雨天。看房最好在雨天，這是了解房屋承受能力的最好時(shí)機(jī)。再好的偽裝敵不過(guò)幾天下雨，漏水、滲水此時(shí)一覽無(wú)余。第三招，不看建材看格局。不要被漂亮建材迷惑，房屋機(jī)能是否有效發(fā)揮，有賴(lài)格局是否設(shè)計(jì)周全，理想格局是打開(kāi)大門(mén)在陽(yáng)臺(tái)或玄關(guān)脫鞋，進(jìn)入客廳、餐廳、廚房，宴客機(jī)能和休閑機(jī)能分開(kāi)。臥室正對(duì)客廳無(wú)隱蔽性。第四招，不看墻面看墻角?？磯γ媸欠衿秸斄?，注意滲水，如是剛貼上的新墻紙就要小心，可能是掩蓋水跡。墻角承受上下左右的力量，很重要。第五招，不看裝潢看做工。尤其是每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細(xì)致，要小心便宜漂亮的裝潢。要仔細(xì)觀察，這些都是討價(jià)還價(jià)的籌碼。第六招，不看窗簾看窗外。豪華的窗簾外可能就有問(wèn)題，一定要拉開(kāi)窗簾看一下，通風(fēng)、采光、排氣管、風(fēng)水等等。第七招，不開(kāi)冷水開(kāi)熱水。將水龍頭全部打開(kāi)是基本做法，冷水打開(kāi)只能看流量和水龍頭好壞，熱水打開(kāi)可以看水管是否生銹（發(fā)黃），無(wú)熱水是久無(wú)人住的房屋。第八招，不看電梯看樓梯。即安全梯，如果發(fā)生災(zāi)難，是唯一逃生之路。第九招，不看電器看插座。設(shè)計(jì)精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。第十招，不看家具看空屋。家具是“化妝品”（偽裝），空屋才是真面目。第十一招，不問(wèn)屋主問(wèn)警衛(wèi)。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻了解房屋、環(huán)境和鄰居的情況。第十二招，不看地上看天上。注意天花板和角落，有無(wú)漏水。第十三招，不看客廳看廚廁?？蛷d是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官，家中的水電煤系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問(wèn)題的地方。我們還常常用一些行動(dòng)方針提醒業(yè)務(wù)人員，如：以真誠(chéng)的服務(wù)態(tài)度對(duì)待客戶，容易取得其好感；廣為自己宣傳方能制造更好的機(jī)會(huì)；勇于面對(duì)問(wèn)題才能克服難關(guān)；成大事不在才能，而在堅(jiān)韌；用勇氣當(dāng)本錢(qián)的人，成功起來(lái)比有錢(qián)的人快；靜做發(fā)呆不會(huì)使一個(gè)人成功，即使老天爺送一條魚(yú)給你也總得親自去挖蚯蚓，才能釣到；知識(shí)是唯一的善良，無(wú)知是唯一的邪惡；想要和一定要的結(jié)果一定不一樣；沒(méi)有賣(mài)不出的房子，只有賣(mài)不出的服務(wù)；客戶不一定要有企業(yè)，企業(yè)不能沒(méi)有客戶；觀念改變行動(dòng)改變命運(yùn)改變；成功者與失敗者看問(wèn)題：成功立足點(diǎn)、進(jìn)入障礙、問(wèn)題后面的機(jī)會(huì)；無(wú)立足點(diǎn)、機(jī)會(huì)后面的問(wèn)題。使用以上原則，可使你事半功倍，信心大增。以住介紹一個(gè)客戶到某個(gè)新區(qū)域購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，總是要他做三件事，可以減少后悔或徒勞無(wú)功。1、找一塊適合自己上下班與居住的區(qū)域，區(qū)域在東南西北四條街的方格內(nèi)。先在地圖上找出7個(gè)區(qū)域，然后實(shí)地察看有無(wú)綠地公園，上下班、交通、購(gòu)物等等是否方便，并打分，找出最高分區(qū)域。2、在最滿意區(qū)域內(nèi)找出7戶適合自己購(gòu)買(mǎi)能力的房屋，夫妻分別為房屋打分，取最高分。3、相信自己的決定，買(mǎi)最高分的那戶，決不要買(mǎi)最便宜的。如買(mǎi)不起，買(mǎi)第二高分的，這樣才能買(mǎi)到自己滿意又買(mǎi)得起的房屋。告訴客戶，用自己的主觀和喜好打分，只要自己喜歡就好。房屋是自己住，不要在乎別人看法。買(mǎi)了一個(gè)好環(huán)境并住得愉快，是最重要的，才會(huì)沒(méi)有遺憾。房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)會(huì)漲價(jià)，何時(shí)會(huì)跌價(jià)？當(dāng)銀行的利率、貸款低于10個(gè)百分點(diǎn)，而市場(chǎng)低靡不振時(shí)，應(yīng)是市場(chǎng)景氣蕭條末端，此時(shí)要逆向行駛，宜進(jìn)不宜出，長(zhǎng)期而言是值得投資的。當(dāng)郊區(qū)房屋去向平穩(wěn)，市區(qū)房屋一蹶不振時(shí)，整體環(huán)境應(yīng)屬于景氣底部階段，此時(shí)適合買(mǎi)進(jìn)不宜賣(mài)出。當(dāng)市區(qū)出現(xiàn)超大坪數(shù)的帝王型房屋，住家或市郊出現(xiàn)大別墅時(shí)，顯示景氣到達(dá)巔峰，此時(shí)宜拋不宜進(jìn)。當(dāng)海外的房地產(chǎn)都拿到國(guó)內(nèi)來(lái)賣(mài)，此時(shí)也應(yīng)售出不宜買(mǎi)進(jìn)。有人預(yù)計(jì)香港回歸后香港人可以購(gòu)買(mǎi)內(nèi)銷(xiāo)房，一些發(fā)展商已在尋找地塊，造七八層、有電梯、一梯兩戶的內(nèi)銷(xiāo)高標(biāo)樓房，銷(xiāo)售給香港人。環(huán)境配套、樓房外觀、公共部位很漂亮，但房間內(nèi)是毛坯，價(jià)位可能在7000元人民幣以下。臺(tái)灣