上海城市房屋動拆遷遭遇的困難和對策.doc

上海城市房屋動拆遷遭遇的困難和對策 從上世紀90年代“365”危棚簡屋改造，到本世紀初新一輪舊區(qū)改造，以及“十一五”中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造，上海市共拆除舊房7000多萬平方米，約120萬戶家庭改善了居住條件，全市人均居住面積己從1990年的6.4平方米提高到2008年的16.9平方米。但在城市快速發(fā)展、經(jīng)濟崛起的同時，上海的舊區(qū)改造任務仍然非常艱巨，隨著成本的上升，改造難度越來越大、改造進程越來越慢，動拆遷已成為城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟進一步發(fā)展的瓶頸和難題。如何擺脫動拆遷的窘境，成為擺在我們面前的一個新課題、新問題。一、上海動拆遷工作遭遇的困難(一)動拆遷成本急劇攀升1.動遷居民貨幣補償期望值越來越高隨著上海近幾年來房地產(chǎn)價格的大幅度上漲，被拆遷房屋的市場價值也水漲船高。在2006年的時候，上海平?jīng)龅貐^(qū)的動遷費平均約43萬元，北廣場附近為50萬元，而現(xiàn)在則需要8090萬元，黃浦區(qū)則高達100萬元以上。即便一塊中等規(guī)模的動遷地塊，動遷成本動輒在幾億甚至十幾億元，大規(guī)模的地塊就更不用說了。動遷居民攀比思想嚴重，更是令動遷直接和間接成本大大增加。2.不規(guī)范操作令動拆遷成本加大“數(shù)磚頭”還是“數(shù)人頭”一直是動拆遷中的老大難問題，在政策面雖然有所界定，但是無論在政府層面還是拆遷基地都無法徹底執(zhí)行，政策有但無法依，令拆遷補償款核定困難，也拉升了動遷成本。另外，有些動遷戶對安置提出過高要求，甚至出爾反爾層層加碼、開出天價。當無理要求被拒絕時，他們便層層上訪。而鑒于拆遷基地效率或者被迫于社會效益和政治上的考慮，投資商往往只能無奈接受。這不僅進一步抬高了動遷成本，而且形成了非常惡劣的負面影響，使公正、公平、公開難以實現(xiàn)。(二)動遷時效越來越差1.動拆遷目的遠離初衷有的動遷房早已不住人，動遷房僅僅被用來作為討價還價的籌碼，常常坐地起價。還有一些人用拆遷補償款購買其他待拆房屋做起了“拆遷專業(yè)尸”，有的利用各種漏洞，幫助其他基地被拆遷人與動遷組談判提成做起了“動遷黃牛”。這些被動遷對象往往堅信“晚走晚得益”，采取“拖后腿”的方式，使基地動拆遷難以按時辦結(jié)，嚴重影響時效性。2.矛盾激化一些群眾將沉積多年的社會、家庭矛盾和種種問題，都指望能夠在動遷中得到解決，令動遷工作舉步維艱。(三)缺乏統(tǒng)一的監(jiān)督和指導第一，動遷方案標準難以統(tǒng)一。有的基地之間只相差幾百米、有的區(qū)相隔一條馬路而安置標準卻大相徑庭，缺乏統(tǒng)的標準，動遷公司無法把握，因而形成了安置標準無序狀態(tài)。第二，在核定動拆遷補償費用上，也沒有辦法嚴格執(zhí)行有關(guān)政策，導致無序。第三，在安置房源上，方案難被接受。由于動遷居民多生活在市中心，而動遷基地的安置房源大多遠離市中心，被動遷居民對此無論在生活上、習慣上還是感情上都難以接受，由此產(chǎn)生抵觸情緒。二、動拆遷工作所遇問題的原因分析(一)住房問題與家庭困難交雜在一起，難以一統(tǒng)解決動遷工作現(xiàn)在不僅僅是單純的動遷，它還承擔了過多的社會責任和歷史責任。如特困、貧困救助和社會保障問題，破產(chǎn)企業(yè)問題，還有歷史遺留的“華僑產(chǎn)”、“文革產(chǎn)”、“宗教產(chǎn)”等問題。其中最突出的問題是，由于受到客觀條件和自身條件的影響，居住在舊城區(qū)的居民中下崗待業(yè)、年齡偏大、技能偏弱的人較多，平時由于矛盾難以解決或利益無法切割而暫時掩蓋下來，但是遇到動遷，這些問題就集中爆發(fā)。因此，對動遷工作來說，不僅僅要解決居民的安置問題，而且還要化解這些錯綜復雜的矛盾，因此導致動遷難度的增加。(二)動遷早走和晚走的實際所得利益難以始終如一由于動遷單位對“釘子戶”往往會妥協(xié)、給予更多的實際利益，而使更多的動遷居民認為“早走吃虧，老實人吃虧”，“吵得越兇，無賴得越厲害，就能得到更多的實惠”。由此動遷居民普遍對動遷補償產(chǎn)生過高的期望，形成不達到所謂的“心理價位”即堅決不走的局面。(三)合理的利益訴求與不合法的表達手段交織在一起，難以及時處置由于動遷中往往是合理的利益與不合法的表達手段交織在一起，經(jīng)濟利益訴求與維護民主權(quán)利的要求交織在一起，多數(shù)人的合理合法要求與少數(shù)人的無理取鬧交織在一起，群眾的自發(fā)行為與一些別有用心者的插手交織在一起，使得動遷問題愈加復雜，難以解決。更有個別對社會現(xiàn)實不滿的人，總希望把事情鬧大，好從中漁利。尤其值得注意的是動遷中涉及到的群體性的社會問題，一旦把握不好，被人利用，容易引起較大的風波，造成惡劣的影響。三、對當前動拆遷工作的建議(一)建立協(xié)調(diào)機構(gòu)，實現(xiàn)多方共建格局政府的指導和調(diào)控作用是動拆遷和諧運作的保證。動遷工作協(xié)調(diào)機構(gòu)要有權(quán)威部門牽頭，以解決多頭管理、重復管理、各執(zhí)其詞和政多出門的問題。協(xié)調(diào)機構(gòu)要定期召開各個動遷基地例會，統(tǒng)一標準、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一思路、統(tǒng)一工作節(jié)奏。要經(jīng)常到各基地了解動態(tài)、進程和居民意見，及時改進工作。動遷辦應深入到動遷第一線，在每個動遷基地成立一個聯(lián)系工作小組，發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職能，及時研究解決動遷工作中出現(xiàn)的難題，指導動遷基地的工作，努力把動遷工作中產(chǎn)生的一些問題解決在萌芽狀態(tài)。尋求幫助，實現(xiàn)多方共建格局。在基地引進律師、街道、居委會和基地領(lǐng)導的接待機制。特別是動遷工作需要積極地尋求與街道辦事處的共建，可能獲得事倍功半的效果。由于街道工作人員角色的客觀性和親民特性，往往更容易讓被拆遷居民接受。當動遷部門為每產(chǎn)動遷居民“量身定制”各自方案后，街道干部客觀的“拾遺補缺”不僅為居民爭取盡可能多的利益，同時也促進了動遷工作順利開展。(二)實現(xiàn)事前準備充分、事中規(guī)范操作、事后公開透明的科學和諧動遷動遷基地全面實施之前，動遷工作人員要做好充分的排摸工作，認真做好事前準備。同時，建立“依靠被動遷居民宋完成動遷任務”的新機制，堅持“動遷方案聽居民意見、動遷政策向居民交底、動遷過程由居民監(jiān)督”的原則。動遷過程中，要堅持陽光政策，堅持“統(tǒng)一標準、公開操作、嚴肅紀律、依法動遷”的原則，做到政策法規(guī)公開、安置方案公開、獎勵措施公開、被拆除房屋基本情況公開、評估單價公開、安置房源和使用結(jié)果公開、特殊對象認定條件公開、簽約進展情況公開、評估單位及人員和評估機構(gòu)名單公開。通過設(shè)立不同的獎勵期和先搬遷后簽訂協(xié)議的獎勵制度激勵居民早搬早受益。加強全程審計。借助社會審計力量擴大審計覆蓋面，確保動遷工作有序推進。重點是以資金走向為主線，將定期會計賬面檢查和及時審核動遷戶檔案資料相結(jié)合，監(jiān)督動遷公司專戶資金的使用、管理情況；加強對動遷費用合法性、合理性的監(jiān)督檢查。特別是通過事后審計和公示，對動拆遷基地工作進行有效的回顧和總結(jié)，同時也給被拆遷居民一個交代，杜絕遺留問題發(fā)生。(三)建造安置住房，解決多元需求最近，根據(jù)上海市政府的相關(guān)要求，各區(qū)已著手在本區(qū)范圍內(nèi)通過增加容積率等方法建造一些緊湊型、小戶型的就近安置房。此舉將滿足部分居民的要求，對緩解動遷難也將起到積極作用。但這只能滿足極少一部分對面積標準要求不高的居民，而且如靜安、盧灣等區(qū)，由于區(qū)域范圍小，可供使用的土地資源匱乏，不可能長期建造大量本區(qū)內(nèi)的安置房。因此，市中心區(qū)域的舊區(qū)改造，由于地理位置的原因，無法就地獲得中低價動遷房源的建造基地，可探索參照市重大工程動遷房源的解決辦法，在市郊外環(huán)線附近辟出專供市中心區(qū)域使用的中低價位的動遷房源建造基地，以利突破中心城區(qū)舊區(qū)改造的瓶頸。同時，可探索選擇適當?shù)貕K建造一定數(shù)量的經(jīng)濟適用房。若居民今后條件改善需置換，應由政府部門在原價和市價中選一個中間價進行回購，回購的經(jīng)濟適用房再轉(zhuǎn)讓給新的申購者。(四)建立專項基金，解決遺留問題政府可通過土地收益按一定比例收繳資金，建立專