南昌浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園項(xiàng)目配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

江西南昌浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司二零零五年七月五日委托方：江西浙大中凱科技園發(fā)展有限公司受托方：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司說明：本報(bào)告為機(jī)密文件，非相關(guān)人員不得傳閱第一部分 市場(chǎng)篇第一章 政策對(duì)南昌市場(chǎng)的影響一、近期國家和南昌出臺(tái)重要政策介紹隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，面對(duì)越來越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從2004年開始，政府部門開始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年3月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下：n 2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.12%，同時(shí)實(shí)行下限管理。n 2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。n 2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱“新8條”）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。n 2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見，主要內(nèi)容包括：規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。按照建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住宅均價(jià)的1.2倍以下。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為4類：具體價(jià)格為每平方米建筑面積3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對(duì)外公布。n 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補(bǔ)充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。n 據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房包括城東，城南，城西，城北四個(gè)小區(qū)，目前建成面積達(dá)156萬平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。今后幾年，南昌準(zhǔn)備每年計(jì)劃建設(shè)5060萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總量的15%12%。n 6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600余畝。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計(jì)劃出讓住房用地4500畝。這就是說，“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計(jì)劃供應(yīng)量的1/7，也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。二、政策性質(zhì)類型和背景分析1、政策性質(zhì)類型分析從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類型：1）土地供給政策。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。3）財(cái)政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供給，控制高價(jià)房市場(chǎng)供給。5）市場(chǎng)規(guī)范政策。規(guī)范市場(chǎng)交易買賣，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，防止暗箱操作和非法行為。從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場(chǎng)供給調(diào)控政策類（即限制市場(chǎng)供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制市場(chǎng)需求）。從出臺(tái)政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場(chǎng)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機(jī)，增加中低價(jià)房市場(chǎng)供給比重，從而化解房?jī)r(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機(jī)需求的過渡膨脹，增加投機(jī)成本，提高投機(jī)門檻，從而降低市場(chǎng)投機(jī)，化解市場(chǎng)虛高泡沫，穩(wěn)定市場(chǎng)。從新出臺(tái)的政策看，針對(duì)投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。2、出臺(tái)順序分析政策的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。從政府出臺(tái)政策順序看，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)椋赫魇諣I業(yè)稅，調(diào)高契稅金融政策金融政策市場(chǎng)規(guī)范政策土地政策土地政策市場(chǎng)規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)財(cái)政稅收政策提高房貸利率限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例土地政策增加中低價(jià)房土地供給增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價(jià)房供給從出臺(tái)政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過這來控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化，大企業(yè)的市場(chǎng)控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過各種手段抵消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。）政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而月日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。由此看來，政府打壓投機(jī)的決心越來越強(qiáng)。）調(diào)節(jié)目標(biāo)越來越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)及影響1、房地產(chǎn)投資狀況2005年1-5月份南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23.93億元，較上年同期增長4.9%，比去年同期增幅相比，下降了57.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：商品房建設(shè)投資額17.76億元，較上年同期增長2.95%，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。2、新建商品房供求狀況2005年1-5月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積116.57萬M2，較上年同期增長1.8%，其中商品住宅105.59萬M2，較上年同期增長13.7%；完成商品房交易面積101.9萬M2，較上年同期下降10.5%，其中商品住宅交易面積91.6萬M2，同比下降8.5%。表1：新建商品房供應(yīng)狀況價(jià)格（元/M2）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）1500以下5.925.660以下3.23.01500-20005.285.060-803.573.42000-25004.063.880-1009.38.82500-300039.8137.7100-12020.819.73000-340028.1626.7120-15048.9646.44000-500022.3621.2150-18014.9114.15000以上00180以上4.864.6表2：新建商品房需求狀況價(jià)格（元/M2）預(yù)銷售量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）預(yù)銷售量（M2）所占比例（%）1500以下10.711.760以下2.993.31500-20006.977.660-801.671.82000-25007.828.580-10014.015.32500-300020.222.1100-12014.615.93000-340034.3137.5120-15033.4236.54000-50007.318.0150-18013.7415.05000以上4.284.6180以上11.212.2上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看，2005年1-5月單價(jià)在每平方米3000元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的47.9%，單套面積在120M2以上的占總量的65.1%；從預(yù)銷售情況看，2005年1-5月單價(jià)在每平方米3000元以上的占總銷量的72.2%，單套建筑面積在120M2以上的占總銷量的63.7%。3、商品房?jī)r(jià)格狀況2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價(jià)為2871元/M2，較上年同期上漲9.1%；1-4月份為3026元/M2，同比上漲13.14%；1-5月份為2996元/M2，同比上漲13.36%，房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)。房?jī)r(jià)上漲原因主要有：n 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。市場(chǎng)上大戶型、高價(jià)位商品住房居多，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)量減少。n 高價(jià)位住房集中上市。由于受6月1日以后國家取消對(duì)非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價(jià)位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū)共預(yù)銷售商品住房2512套，面積9.49萬M2，較上年同期相比分別增長了46.47%和67.39%，高價(jià)位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價(jià)水平。4、新建商品住房購買對(duì)象狀況2005年1-5月南昌市市區(qū)交易的91.6萬M2商品住宅中，南昌市居民購買的為67.1萬M2，比重達(dá)73%；外地居民購買的為24.5萬M2，比重為27%。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升。從購房目的來看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購房比重增長過快，對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。5、商品房空置情況2005年1-5月南昌市商品房空置面積9.22萬M2，較上年同期下降19.81%，其中商品住宅空置5.44萬M2，較上年同期下降20.6%。從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后等。6、存量房交易狀況2005年1-5月南昌市市區(qū)共完成存量房交易8707套，同比增長24.85%，面積75.08萬M2，較上年同期增長11.41%，其中存量住房8014套，面積64.10萬M2，分別較上年增長19.50%和20.44%，房改房上市交易3917套，面積26.74萬M2，較上年同期分別增長20.78%和19.21%。受6月1日起2年以內(nèi)二手房交易征收全額營業(yè)稅政策的影響，5月份存量住房交易大幅增長，市區(qū)共成交2283套，較上年同月增長67.99%，交易面積19.66萬M2，較上年同月增長61.63%。四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判1、市場(chǎng)總結(jié)n 市場(chǎng)總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。新建商品房供求基本保持平衡，價(jià)格較2004年同期穩(wěn)定上漲。n 新建商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。n 存量房市場(chǎng)近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交量迅速激增。n 購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。 2、趨勢(shì)預(yù)判n 政策影響性將逐漸顯現(xiàn)，隨著6.1征收營業(yè)稅政策的實(shí)施，二手房交易量會(huì)有所下降。n 新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。房型面積適當(dāng)下降，銷售價(jià)格上漲幅度減小。n 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。n 宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場(chǎng)，對(duì)普通商品房，特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。第二章 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析1、南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展， 2003年全國“非典”肆虐之時(shí)，南昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，并以16.5%增長幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺(tái)猶如一張溫床，滋潤著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2004年，南昌經(jīng)濟(jì)以16.5%的增長幅度，高居全國27個(gè)省會(huì)城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來勃勃生機(jī)。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)國內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，且呈現(xiàn)出相當(dāng)明顯的12年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)牢靠，未來前景看好。2、居民收入分析2002年2005年南昌市居民人均可支配收入表表22指標(biāo)年份人均可支配收入（元）收入漲幅2002年702113.1%2003年779311%2004年874412.2% 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司人均可支配收入水平的高低，決定著購買力的大小和支付能力的增強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。3、人口狀況分析城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場(chǎng)需求總額。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料，2003年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為450.77萬人，到2004年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，戶籍人口增加10萬，若按2003年人均住房面積18的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長對(duì)住房市場(chǎng)將直接產(chǎn)生近180萬的潛在需求。同時(shí)人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的加快，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。結(jié)論：南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對(duì)比表21指標(biāo)年份生產(chǎn)總值（億元）比上年增長其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例2002552.3713.8%13.012.3%200363615.1%274.2%2004770.4616.5%425.4%數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值已經(jīng)越來越大，政府出臺(tái)的2004年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一，并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。地位決定未來，類似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展將更有保障。三、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析年數(shù) 內(nèi)容供應(yīng)量成交量供求比2002年110萬122萬1：1.092003年250萬203萬1：0.82004年211萬244.82萬1：1.16說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，2003年市場(chǎng)供過于求的原因有三點(diǎn)，一是在2001年、2002年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是2002年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致2003年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個(gè)“5.1”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。在市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下，市場(chǎng)出新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場(chǎng)席卷全國的（國務(wù)院“18”號(hào)文件，“121”號(hào)文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，市場(chǎng)很快平靜下來，很大程度上確保了南昌2004年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)需求再上新臺(tái)階。2、房地產(chǎn)價(jià)格分析中部五省會(huì)城市2004年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表城市內(nèi)容南昌武漢長沙合肥鄭州可支配收入8744元9564元11021元8610元9667元商品住宅均價(jià)2321元/平方米2836元/平方米2391元/平方米2577元/平方米2327元/平方米房?jī)r(jià)收入比1：0.261：0.291：0.221：0.291：0.24數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司類比中部五省會(huì)城市，南昌房?jī)r(jià)、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。3、未來市場(chǎng)增量分析2004年，南昌市房地產(chǎn)投資完成85.2億元，占全省房地產(chǎn)投資13（全省房地產(chǎn)投資完成242.84億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)26.4；南昌市商品房新開工面積達(dá)379萬平方米，加上跨年度施工的項(xiàng)目，2004年南昌市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，達(dá)1067萬平方米，較上年增長61.7，其中商品住宅施工面積達(dá)791萬平方米，較上年增長43.8。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨而來的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。4、市場(chǎng)購買客戶群分析表41年數(shù)內(nèi)容2003年2004年南昌人購買商品房比例78%73%外地人購買商品房比例22%27%外地人購買住宅比例24%26%說明：外地人購買住宅比例是指外地人累計(jì)購買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌購房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢(shì)雙重作用的結(jié)果，同時(shí)也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動(dòng)開發(fā)效應(yīng)所帶來的部分外地追隨客戶影響。消費(fèi)人群的擴(kuò)融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平；另一方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對(duì)新事物的接受能力；三是外地購房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦硐M(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，激活了市場(chǎng)熱度。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場(chǎng)。5、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年南昌市區(qū)合計(jì)預(yù)銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價(jià)在2000元平方米以下的只有31.85萬平方米，占總量的14.7%，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在95平方米以下的27.80萬平方米，占總量的12.9%；均價(jià)在3000元平方米以上的面積達(dá)到81.52萬平方米，占總量的37.7%，單套建筑面積在150平方米以上的66.75萬平方米，占總量的30.9%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個(gè)城市中，購房人群就如同社會(huì)階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少，正常的市場(chǎng)情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2004年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價(jià)值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價(jià)格自然就只能針對(duì)市場(chǎng)高端客戶群。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。同時(shí)相對(duì)有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場(chǎng)消化，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，未來市場(chǎng)再做高端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹(jǐn)慎行事。受到市場(chǎng)抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。6、南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司每一個(gè)城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們?cè)噲D通過南昌20032004年每個(gè)月成交量的狀況，來尋找市場(chǎng)銷售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。四、南昌二手房市場(chǎng)分析南昌二手房市場(chǎng)成交量對(duì)比表 年數(shù)內(nèi)容2002年2003年2004年二手房成交量54萬99.81萬179.6萬新房成交量122萬203萬244.82萬 說明：以上數(shù)據(jù)針對(duì)的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互發(fā)展，相互促進(jìn)的，南昌房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的告訴發(fā)展正給一級(jí)市場(chǎng)的帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說明兩點(diǎn)，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣小買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。二是在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。五、南昌土地市場(chǎng)分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研究了土地市場(chǎng)，也就研究了未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。土地市場(chǎng)的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。1、存量土地分析根據(jù)南昌市國土部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)建設(shè)的土地共4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在2.0（參照2003、2004年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量將在530萬平方米左右，超過南昌2004年的市場(chǎng)成交總量，如果這部分土地同時(shí)開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，未來南昌市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。2、增量土地分析（國有建設(shè)用地）增量土地主要是政府通過招、拍、掛的方式公開向社會(huì)出售土地。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。n 2004年南昌土地成交量2004年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地24宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積1573.51畝，土地成交金額25.899億元，出讓的土地總建筑面積約202.8萬平米，預(yù)示著2005年將有202.8萬平米的增量房推進(jìn)市場(chǎng)，從出讓的土地用途來分析；純住宅用地只占17.22%，商住綜合用地占了近83%，未來兩年的商業(yè)將有增加。從成交的區(qū)域分布來看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交11宗，面積達(dá)881.96畝，其次為城南片區(qū)，共成交5宗，總面積318.05畝，紅谷灘和高心開發(fā)區(qū)今年尚無一宗地出讓。通過土地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和城南，地價(jià)繼續(xù)攀升，將會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。2004年土地成交的樓面地價(jià)，延續(xù)了2003年土地供應(yīng)成交的樓面地價(jià)走高的趨勢(shì)，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。n 2005年南昌土地成交量2005年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)500畝，新建縣長堎地區(qū)300畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到500畝等。今年一季度實(shí)際成交土地1321.26畝，主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)還將有3178.74畝土地出讓，如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢(shì)，整個(gè)投資規(guī)模也將再次增大，對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲有很大的促進(jìn)作用，同時(shí)是從整個(gè)土地供應(yīng)區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對(duì)調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析1、各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對(duì)分散，市場(chǎng)占有率低。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點(diǎn)：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對(duì)滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅(jiān)守“城市夢(mèng)”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。但是隨著市中心房?jī)r(jià)的日益高漲，市場(chǎng)供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢(mèng)”觀念在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí)條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。2、各區(qū)域預(yù)、銷售價(jià)格分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2004年南昌住宅交易價(jià)格表明，市中心房?jī)r(jià)已經(jīng)超過3000元/平方米，其中屬清山湖的房?jī)r(jià)最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。臨近周邊的幾個(gè)開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價(jià)最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢(shì)，三是萬科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。但是受到新近開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房?jī)r(jià)上升的可能性已經(jīng)不是很大。七、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷方式分析南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場(chǎng)雖然起步較晚，但在中國房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新的營銷活動(dòng)、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營銷方式上除了針對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人購房外，還針對(duì)了市場(chǎng)上比較特殊的企業(yè)團(tuán)購群，這里通過對(duì)南昌團(tuán)購房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來歸納客戶的購買取向。1、南昌居住主題公園樓盤名稱南昌居住主題公園售樓電話59999995989898項(xiàng)目地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道售樓地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道投資商利嘉上海股份公司開發(fā)商南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司物管公司居住主題公園物業(yè)公司占地面積1400畝建筑面積130萬平方米建筑類別多層、小高層、花園洋房、別墅總戶數(shù)約10000戶建筑結(jié)構(gòu)框架容積率1.26建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格物管費(fèi)多層0.7 元/月/綠化率41.6 %交通狀況乘25路長班到終點(diǎn)站下停車位3600個(gè)配套設(shè)施中央景觀花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、滑板公園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等主力戶型二房（83.72-91.12）三房（107.79-116.56）價(jià) 格多層均價(jià)2350元/別墅均價(jià)3300元/推出時(shí)間2004年開工開盤時(shí)間2005年5月1日交付時(shí)間2006年2月工程現(xiàn)狀全面開工建設(shè)銷售情況一期約3000套銷售已過95%客戶個(gè)人購買、東航等單位團(tuán)購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2、正榮大湖之都樓盤名稱正榮大湖之都售樓電6612666項(xiàng)目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路437號(hào)（海關(guān)對(duì)面）投資商正榮集團(tuán)開發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司代理商天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)管理有限公司占地面積1600畝建筑面積110萬建筑類別多層、小高層、高層、別墅總戶數(shù)6800建筑密度21%綠化率43 %建筑結(jié)構(gòu)全框架/磚混容積率1.26建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費(fèi)0.65 元/月/層高3米交通狀況203、230、218路停車位基本可達(dá)到一戶一個(gè)車位，以賣為主，價(jià)格未定。配套設(shè)施墨爾本公園、水上高爾夫、1500米生態(tài)長廊、3300米湖巖線、水上風(fēng)車、噴泉、哥倫布航?；?，2所世紀(jì)小學(xué)、4所幼兒園，4所文化中心、5個(gè)多功能會(huì)所、商業(yè)大街、水吧、村巴站主力戶型二房二廳（80-95）三房二廳（120-135）價(jià) 格開盤時(shí)均價(jià)1800元/均價(jià)2030 元/推出時(shí)間2004年6月16日正式開工開盤時(shí)間2004年12月12日交付時(shí)間計(jì)劃于2006年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中銷售情況現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80%客戶個(gè)人、清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司3、團(tuán)購房源特征n 地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。n 項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。n 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。n 傾向于小高層，團(tuán)購價(jià)格明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。n 房型以緊湊的兩房、三房為主。4、結(jié)論福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達(dá)到目標(biāo)。這部分客戶因購房數(shù)量大，價(jià)格需求又相對(duì)適中，城郊項(xiàng)目是他們購買的主要對(duì)象，這就給城郊項(xiàng)目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項(xiàng)目，一次新的契機(jī)，因此只要針對(duì)這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項(xiàng)目的銷售成功。八、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)1、南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2、南昌房地產(chǎn)業(yè)對(duì)南昌GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎、合理的維護(hù)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定。3、在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展活力，未來兩年將在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場(chǎng)需求將被進(jìn)一步激發(fā)。4、南昌商品住宅價(jià)格連年上漲，但漲幅趨緩，對(duì)比中部五省會(huì)城市的房?jī)r(jià)收入比，南昌房?jī)r(jià)處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房?jī)r(jià)仍將上漲，但漲幅不會(huì)太大，估計(jì)年漲幅不會(huì)高于8%。5、房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過1000萬，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個(gè)重要考驗(yàn)。6、在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價(jià)格相對(duì)平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住宅會(huì)逐步上市，緩解市場(chǎng)矛盾。7、南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。8、南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強(qiáng)，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類購房群仍將增多。9、二手房市場(chǎng)直逼新房市場(chǎng)，這也將刺激新房市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級(jí)市場(chǎng)的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級(jí)市場(chǎng)將被再次激發(fā)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。10、南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，但可以看到，未來的市場(chǎng)供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。11、企業(yè)團(tuán)購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對(duì)象，在購買特征上傾向于城郊價(jià)格適中的項(xiàng)目，未來郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。十、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析給本項(xiàng)目的建議1、 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和政府對(duì)高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項(xiàng)目在檔次定位上向中檔靠近。2、 抓住南昌6、12月份的黃金銷售周期，合理安排項(xiàng)目開發(fā)銷售周期。3、 本項(xiàng)目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項(xiàng)目營銷中若能爭(zhēng)取這些企業(yè)團(tuán)購客戶，將極大促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。4、未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，重點(diǎn)在市場(chǎng)定位上錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)。第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、高新區(qū)區(qū)位分析高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲(chǔ)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機(jī)構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項(xiàng)目較多，而萬科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成一個(gè)區(qū)域。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進(jìn)。四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析1、高新區(qū)在售樓盤（主要）樓盤項(xiàng)目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積4.9萬4.2萬4萬66萬1.17萬建筑面積7.44萬9.47萬11.8萬65萬6萬容 積 率1.52.12.31.14.0綠 化 綠42%40.53%42%53%34%房型面積花園洋房（150257）公寓（95140）87213小高層（111205）酒店式公寓（5078）多層88167、花園洋房135左右、4350主力戶型兩房、三房?jī)煞?、三房小高層（三房、四房）二房、三房?biāo)間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價(jià)2700（公寓）2800（花園洋房）報(bào)價(jià)（2800300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標(biāo)間3240一室一廳61、二室一廳83銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計(jì)了幼兒園、會(huì)所和沿街商業(yè)籃球場(chǎng)、會(huì)所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會(huì)所，幼兒園、商業(yè)街會(huì)所、商業(yè)街瀚林園雙語、藍(lán)天學(xué)院、單位房屋均價(jià)：元/平方米；戶型面積：平方米表11數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2、在售重點(diǎn)樓盤分析提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個(gè)南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對(duì)高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。1）項(xiàng)目成功的背景n 1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個(gè)城來對(duì)待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢(shì)來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。n 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。n 緊鄰城市湖泊艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。n 萬科地產(chǎn)多年的大盤運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，特別是城郊大盤的運(yùn)作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。2）產(chǎn)品規(guī)劃特色n 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。n 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺，該項(xiàng)目的給人的第一感覺就是這里是一個(gè)充滿青春、充滿活力、充滿時(shí)尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。n 戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項(xiàng)目還在走大戶型，高價(jià)格的模式時(shí)，萬科城市花園已改變成小戶型、高價(jià)格的模式，在總價(jià)上優(yōu)勢(shì)明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。n 利用教育優(yōu)勢(shì)來開發(fā)樓盤的項(xiàng)目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進(jìn)高新國際學(xué)校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。n 巧借市政綠化為己所用。項(xiàng)目東面的市政綠化帶通過簡(jiǎn)單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。n 時(shí)尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會(huì)所給小區(qū)增色的同時(shí)，更打消了客戶對(duì)周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。n 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計(jì)上合理的組團(tuán)分隔，符合多樣客戶的需求。n 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。n 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個(gè)小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。n 物業(yè)管理細(xì)致到位，處理事件及時(shí)，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征1、 市場(chǎng)客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。2、 市場(chǎng)供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在8090平方米。三房的面積范圍在105130平方米之間，市場(chǎng)銷售反映這類房型符合市場(chǎng)客戶的需求，我們認(rèn)為隨著，住宅價(jià)格的上揚(yáng)，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢(shì)。3、 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對(duì)受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項(xiàng)目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。而且只要是超過7萬平方米的項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的多樣性是其又一特征。4、 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。新城國際商都開盤不到2個(gè)月，既銷售100多套，說明了此類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個(gè)時(shí)候橫空出世，迅速得到市場(chǎng)響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會(huì)談，工作方便快捷。另一方面可以作為公司重要高級(jí)技術(shù)人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還