利率對房價的影響.doc

近年中美兩個大國的利率調整對各自國內甚至國際房地產市場產生了重要的影響。一般來說，房價與利率反方向變動，美國的情況正是如此；然而中國的情況似乎有點不同，利率上調的較長時間后，房價沒有明顯地下降，甚至保持上漲趨勢。那么，利率變化與房價之間的關系到底怎樣？應該如何利用利率調控房地產市場呢？這是本文討論的重點。1.美國和中國近期的利率調整美聯(lián)儲自2004年6月30日開始，經過十七次加息，將聯(lián)邦基金利率從1%調整到5.25%，每次加息0.25個百分點。在此過程中，美國房地產市場從繁榮逐步轉變?yōu)榈兔?，直?007年2月13日，引發(fā)了波及全球金融市場的美國次級債危機。在嚴峻的經濟形勢面前，美聯(lián)儲再次運用了利率工具，從2007年9月18日開始，到2008年3月18日，共降息6次，將聯(lián)邦基金利率從5.25%調整到2.25%。與此同時，我國從2004年10月24日開始至今，經過9次加息，將一年期存款基準利率從1.98%調整到4.14%，一年期貸款基準利率從5.31%調整到7.47%，這一加息過程還有可能繼續(xù)。政府在經濟的宏觀管理方面往往采取逆周期的調控措施。美國在房地產市場繁榮的時期采取加息的政策，在房地產市場低迷的時期采取降息的政策。這與我國的做法是相一致的。在當前房地產市場持續(xù)繁榮，房地產價格持續(xù)增長的經濟形勢下，中國人民銀行采取了持續(xù)的加息措施，然而房價依然沒有表現(xiàn)出穩(wěn)定下來的征兆。那么，房價和利率之間是否存在較強的聯(lián)系呢？2.從供需兩方面分析利率對房價的影響一般認為，利率的變化對房價有較大的影響。開發(fā)商是房地產市場產品的生產者，利率上調對房價的影響首先體現(xiàn)在對房地產開發(fā)商住房供給的影響上。從房地產開發(fā)建設成本的角度看，銀行貸款占到房地產開發(fā)投資來源的四分之一左右，如果把以銀行貸款為最終來源的資金都算在內的話，可以達到一半左右。利率上升或下降會直接增加或降低房地產開發(fā)的投資利息，從而使房價上升或下降。同時，利率變化會使開發(fā)商融資難度發(fā)生變化。利率提高，開發(fā)商從銀行貸款的難度會相應增加。利率實際上是資金的價格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供給的減少。我國在調整基準利率的同時，多次提高商業(yè)銀行存款準備金率。提高商業(yè)銀行存款準備金率實際上是將商業(yè)銀行吸收的存款更多地集中到中央銀行，商業(yè)銀行可用于發(fā)放貸款的資金減少了，開發(fā)商能夠貸到的資金自然減少了。提高利率和提高準備金率實際上是相輔相成的，僅僅提高利率而不提高準備金率，商業(yè)銀行可以通過優(yōu)惠等方式將實質的利率調低，依然存在多發(fā)貸款的沖動。在當前的情況下，存款準備金率的調高使得開發(fā)商取得貸款的難度增加了，即使取得貸款，利率的調高也會使其開發(fā)成本有所增加，壓縮了其利潤空間。為了彌補損失，獲取足夠的回報，開發(fā)商往往會提高房地產價格，將因利率上升帶來的成本增加轉嫁給或部分轉嫁給購房者。從成本法的原理中也可以看出這一結論。從房地產需求的角度看，由于當前購買商品住宅普遍采取按揭貸款的形式，住房抵押貸款按揭成數(shù)最高可達七成半，在購房者資金來源中占到很大的比重。因此，利率特別是房地產抵押貸款利率的變動會在相當程度上影響購房者的利息負擔。在現(xiàn)實情況中，購房者不但要承擔利率上調直接帶來的房貸壓力上升，還要承擔開發(fā)商的成本轉嫁，可以說，購房者是利率上調最直接和最終的影響者，消費者對利率上調的反應也非常強烈。由于房地產的需求是指有購買能力的消費者的購買意愿，提高貸款利率，使得購房者的月供增加，一部分原本介于買與不買之間的購房者感覺入不敷出，或者生活質量下降，從而決定短期內不買房了。于是，利率的提高使得房地產需求有所減少。換一種思路，在購房者收入水平不變的情況下，他預期自己能承受的房地產總價是一定的，貸款利率調整后，利息支出增加了，購房者預期能承擔的房價就降低了，如果房價不降低，原先處于臨界點的部分人只好推遲買房計劃，從而減少了有效需求，還是會牽制房價下降。根據(jù)供求規(guī)律可知，需求與價格呈正相關關系，需求減少，價格降低。因此，從購房者的角度看，利率的上升使需求減少，促使價格降低。從房地產價值是房地產未來預期收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房價下降或上升。這實際上是從收益法的角度看的，房地產的報酬率與房地產價格負相關，在收益流一定的情況下，報酬率下降，價格上升；報酬率上升，價格下降。因此，從收益法的角度看，房地產價格和利率是負相關的關系。3.利率對房價在短期和長期的影響不同開發(fā)商和購房者一個要求房價上升，另一個要求房價下降，那么，房價到底聽誰的呢？一般來說，開發(fā)商的議價能力是高于購房者的。開發(fā)商在房地產市場中占據(jù)著主導的地位。因此，在短期內，會出現(xiàn)利率上升，房價跟著上升的情況。不過，開發(fā)商雖然占據(jù)主導地位，是房地產市場中一定程度上的壟斷者，然而，市場并不只有房地產市場，房地產市場上的活動主體并不只有開發(fā)商和購房者。長期來看，利率上升會使房地產價格出現(xiàn)下降。調高利率實際上是經濟宏觀調控采取穩(wěn)健政策的重要標志，由此經濟發(fā)展開始注重平穩(wěn)，抑制過熱和投機，從我國近年來房價高漲，物價頻增的現(xiàn)象看來，我國的經濟偏熱現(xiàn)象已經比較明顯，有必要采取措施調整過高的經濟增長速度，穩(wěn)定房價和物價水平，鞏固前一階段經濟發(fā)展的成果。經濟發(fā)展不僅要注重速度，還要注重質量。因此，中長期看我國的房價會得到綜合的治理。單靠利率的調整是不夠的。而利率的調整也不是獨立的，與之配套的各種措施也已經或將要陸續(xù)出臺，持續(xù)上漲的房價與房地產市場的健康發(fā)展是不相適應的，因此在以利率調整為信號的調整階段中，房價上漲過快問題終將得到解決。當前利率調整過程中出現(xiàn)的房價增長有著一定的原因，但從中長期看，房價與利率是負相關的關系。利率的上調最終會使房價達到穩(wěn)定，甚至回調。論2004年至今我國利率調整對經濟的影響【摘要】利率調整作為貨幣政策的一部分，應該在國家宏觀經濟調控之中起到積極的作用。本為將2004年至今央行進行的利率調整分為三個階段分別論述，從GDP增長率、CPI增長率、股市、房地產市場四個方面展開討論，旨在綜合分析我國2004年至今的多次利率調整對中國經濟的影響?！娟P鍵詞】貨幣政策 利率調整 金融危機 影響 GDP增長率 CPI增長率 股市 房地產市場在我國這樣的非利率市場化國家，利率是國家控制經濟的一個杠杠。國家可以利用加息降息對國家總體的經濟發(fā)展狀況進行調控。當國家經濟增長趨緩、國民投資降低、經濟發(fā)展停滯不前時，國家可以降低利息，使儲蓄的回報減少。相對而言，投資的回報率將提高。這樣，人們將更趨向于將錢投入股市、樓市、基金等市場。另外，在降低儲蓄利息的同時，貸款利息也將降低，這樣更多的想投資到無奈缺少資金支持的企業(yè)和個人可以以更低的成本獲得資金進行投資，這對投資也是一種促進。在這兩方面的作用下，降低利息可以很好的促進投資的增加，拉動經濟增長，使國家走出經濟陰霾，更快的發(fā)展起來。而當經濟過熱，投資不斷增加，從而導致產能過剩、貿易順差增大、通貨膨脹壓力加劇、貨幣升值壓力增大的情況下，政府可以采取降息來減緩經濟的增長，冷卻投資，達到經濟合理增長、釋放通貨膨脹壓力等目標。從2004年起，我國的利率調整大致分為三個階段。分別為20042007年底、2008年2009年以及2010年至今。這三個階段政府對利率的調整目標不同，因此采取的方法不同。在第一個階段，暨2004年2007年底，由于中國加入WTO，經濟一直處于過度發(fā)展狀況，包括房地產和股市等方面的經濟泡沫不斷增大，通貨膨脹壓力不斷增大。因此急需政府采取手段調控經濟，減緩經濟增長，保持平穩(wěn)較快的增長。因此，在20042007年底這段過程中，央行加息9次，總加息2.16個百分點。其中在2007年加息最多，力度也最大。在2007年內，央行總共加息6次，總加息1.08個百分點。在第二個階段，暨2008年2009年，世界經濟形勢急劇變化，美國次貸危機不斷惡化，影響日益加深，對世界金融市場形成強烈沖擊，國際經濟增速明顯放緩，對我國經濟的影響不斷顯現(xiàn)。我國的GDP呈現(xiàn)回落趨勢。降息有利于應對美國金融危機對我國經濟的影響。因此，在2008年內，央行總共降息4次，總降息達1.89個百分點。在第三個階段，暨2010年至今，由于金融危機的影響逐漸退去、經濟增長速度不斷提高、房地產泡沫的問題不斷凸顯、CPI持續(xù)高漲、通貨膨脹的壓力不斷增大、投資熱不斷升溫，人民幣升值壓力猛增。國家急需出臺調控經濟措施，使經濟回到正常軌道，平穩(wěn)增長。央行在此期間連續(xù)加息4次，總加息達1.07個百分點。在今年內，央行以加息2次，加息幅度達0.5個百分點。數(shù)據(jù)上調時間 調整前存款基準利率 調整后存款基準利率 調整幅度2011年04月06日 3.00% 3.25% 0.25%2011年02月09日 2.75% 3.00% 0.25%2010年12月26日 2.50% 2.75% 0.25%2010年10月20日 2.25% 2.50% 0.25%2008年12月23日 2.52% 2.25% -0.27%2008年11月27日 3.60% 2.52% -1.08%2008年10月30日 3.87% 3.60% -0.27%2008年10月09日 4.14% 3.87% -0.27%2007年12月21日 3.87% 4.14% 0.27%2007年09月15日 3.60% 3.87% 0.27%2007年08月22日 3.33% 3.60% 0.27%2007年07月21日 3.06% 3.33% 0.27%2007年05月19日 2.79% 3.06% 0.27%2007年03月18日 2.52% 2.79% 0.27%2006年08月19日 2.25% 2.52% 0.27%2004年10月29日 1.98% 2.25% 0.27%下面，我將分階段論述央行的利率調整對我國經濟的影響一、 第一階段（20042007年年底）在這個階段，中國經濟處于轉軌和加速融入世界經濟的過程中，經濟也處于較快的增長階段。在這個時期，央行制定貨幣政策目標為M2和M1分別控制在17%左右，人民幣新增貸款控制在2.6萬億元，預計CPI上漲3%左右。目的是維護經濟的平穩(wěn)增長。我國人口眾多，資源相對不足，經濟增長受資源制約。根據(jù)中央確定的經濟增長7%的預期目標，央行進行了9次加息，總加息2.16個百分點。基準利率從2004年10月29日的1.98%上升到了2007年12月21日的3.87%。在GDP增長率方面，加息并未對GDP增長率造成顯著影響，從2004年加息開始，GDP增長率由2003年的9.5%上升至10.1%，并在2005年、2006年、2007年分別保持在10.4%、10.7%、11.4%。加息并未起平穩(wěn)經濟增長的做用，反而促進了了經濟增長。在CPI增長率方面，加息起到了穩(wěn)定物價，釋放通貨膨脹壓力的作用，2003年我國CPI增長率為1.2%，到了2004年則飆升至4.8%，通貨膨脹壓力劇增。央行對利率的調整抑制住了通貨膨脹的勢頭，CPI增長率也在2005年、2006年回落至1.8%和1.5%。但在2007年，由于經濟的較快增長，商品需求的不斷增加，CPI增長率又開始大幅上漲至4.8%。因此在2007年內，央行總共加息6次，總加息1.08個百分點。但對CPI增長率的抑制作用收效甚微，在2008年，CPI增長率又上漲至5.9%，這次的上漲也有內需增大的因素，但也可見央行大幅提高利率對CPI增長率的抑制作用不太明顯。在股市方面，利率調整對股市的影響十分明顯。但在2004年2007年中，只有2004年10月29日的利率上調使滬深兩市股指微降，但余后的8次加息，盡管幅度很大，但滬深兩市股指仍然上漲不止。可以說，該階段中利率的調整并未對投資產生較大的抑制作用。在房地產方面，上調利率對抑制需求，平穩(wěn)房產價格會起到積極作用。專家認為，央行上調利率的幅度對住房消費者的心理預警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取這種頻繁的利率上調，表明利率再度上調的幾率非常大，從而讓消費者產生對后期成本明顯增加的預期。這樣，在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產需求，利率的上調肯定會對房產需求者的心理產生影響，市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢。由于央行的頻繁加息不僅給房產投資者造成了投資成本的上升和投資風險的增加，更是讓投資者產生未來再度上調利率的心理暗示。因此，利率上調對房產投資者特別是對部分持有多套房產進行投資的人群會釋放部分手中房產來緩解投資的壓力和風險。但在2004年2007年之間的加息，并未對房地產投資的需求造成顯著的影響，房價更是翻了一番。二、 第二階段（2008年2009年）2008年2009年，暨第二階段。世界經濟形勢急劇變化，美國次貸危機不斷惡化，影響日益加深，對世界金融市場形成強烈沖擊，國際經濟增速明顯放緩。 各國政府、央行紛紛出手救市，相繼采取降息等諸多舉措提高流動性，提振金融市場信心，促進經濟穩(wěn)定健康發(fā)展。國際金融市場動蕩多變，世界經濟增速明顯放緩，對我國經濟的影響不斷顯現(xiàn)。 我國的GDP呈現(xiàn)回落趨勢。 降息，有利于應對美國金融危機對我國經濟的影響，也釋放了保經濟增長和穩(wěn)定市場預期的信號。因此，在2008年內，央行總共降息4次，總降息達1.89個百分點。在GDP增長率方面，由于金融危機的影響，中國的GDP增長率應該有較大的回落，但由于央行果斷采取大幅的降息，因此，2008年與2009年的GDP增長率還是維持在9.1%和8.7%。此次央行的降息在穩(wěn)定經濟增長，平穩(wěn)度過危機方面還是有顯著的成效。在CPI增長率方面，由于金融危機的影響，內需的不斷減小，物價水平大幅回落，CPI增長率由2008年的5.9%回落至2009年的-0.7%。通通貨緊縮出現(xiàn)，但由于降息及時。CPI增長率又由2009年的-0.7%上升至2010年的3.3%。因此，降息對維持適度通貨膨脹，保持經濟穩(wěn)定的作用在此階段還是很明顯的。在股市方面，央行大幅的降息對股市的影響不是十分明顯。在2008年10月09日央行降息0.27%后，當日的滬深股指分別下跌0.84%和2.4%；在2008年10月30日央行繼續(xù)降息0.27%后，當日的滬深股指分別上漲2.55%和1.91%；在2008年11月27日央行大幅降息-1.08%后，當日的滬深股指分別上漲1.05%和2.29%；在2008年12月23日央行繼續(xù)降息0.27%后，當日的滬深股指分別下跌4.55%和4.69%。由此可見，2008年內的大幅利息調整雖然在一定程度上減緩了股市的大幅下跌，但也未能起到救市的作用。在房地產方面，由于央行的大幅降息，房地產市場在2008年2009年格外火爆，房價也未見下降趨勢，因此才醞釀出了2010年出臺的國十條等抑制房價的措施條款。因此，央行本階段的大幅降息還是對房地產市場起到了一個促進作用。三、 第三階段（2010年至今）本階段由于CPI增長率的不斷增加，中央打壓房地產市場的的決心愈加牢靠，金融風暴的影響不斷減弱。因此，央行采取了加息的貨幣政策以緩解通脹壓力、打壓房價、穩(wěn)持經濟的平穩(wěn)增長。本階段內央行連續(xù)加息4次，總加息達1.07個百分點。在今年內，央行以加息2次，加息幅度達0.5個百分點。在GDP增長率方面，加息并未穩(wěn)定GDP增長率。在走出經濟陰霾后，2010年GDP增長率由2009年的8.7%上升至10.1。GDP繼續(xù)走向飛速增長的道路。在CPI增長率方面，加息也并未達到抑制CPI增長率的作用。在加息后，2010年的CPI增長率由2009年的-0.7%上升至3.3%，而且至今未見回落的趨勢，通貨膨脹壓力仍然很大。因此利率調整并未在此方面起到積極的作用。在股市方面，近期的加息對股市的影響不大。在2010年10月20日加息0.25%后，滬深股市股指分別上升0.07%和1.23%；在2010年12月26日加息0.25%后，滬深股市股指分別下降1.90%和2.02%；在2011年02月09日加息0.25%后，滬深股市股指分別下降0.89%1.53%。近期的加息還是對股市起到了一定的穩(wěn)定作用。在房地產方面，由于近期的“國十條”等相關調控房價政策而相繼出臺，房價增長率有了一定的回落。作為政策中一部分的加息，也對房地產市場產生了一定的影響。加息會使投資收益明顯下降，促使一部分投資者進行出售，從而大量增加二手商品房的供給量，抑制房價的快速增長。在分析了三個階段央行利率調整對經濟的影響之后，我認為利率調整作為貨幣政策的一部分，應該在國家宏觀經濟調控之中起到積極的作用。央行應抓準調整利率的時機，合理安排調