鼎龍總部經(jīng)濟園項目初步設(shè)計建議書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除鼎龍總部經(jīng)濟園項目初步規(guī)劃建議一、 設(shè)計依據(jù)1.1項目周邊環(huán)境1.1.1 區(qū)域規(guī)劃項目地塊位于四新片區(qū)，四新地區(qū)是武漢新區(qū)的重要組成部分，四新地區(qū)依托“生產(chǎn)性服務(wù)中心”、“居住新城”兩大功能以及梅子路、四新大道兩大干道，形成“雙軸雙心結(jié)構(gòu)”。四新地區(qū)是武漢新區(qū)重要的建設(shè)區(qū)域，功能上以公共服務(wù)和居住為主。從地塊周邊用地性質(zhì)來看，四新地區(qū)以居住用地為主，其次是公園用地和商業(yè)用地，本項目地塊周邊主要是住宅用地和商業(yè)用地。1.1.2 周邊產(chǎn)業(yè)氛圍武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)漢陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 項目所在地塊已劃入武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位于原來的武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)、漢陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間位置，擁有濃厚的產(chǎn)業(yè)氛圍，區(qū)域認同度高。 周邊云集了眾多大型企業(yè)如神龍汽車、海爾工業(yè)園、東風汽車等，并吸引了大批中小型企業(yè)入駐，已形成了完善的產(chǎn)業(yè)鏈，客戶資源豐富。1.1.3 周邊配套 沌口核心產(chǎn)業(yè)區(qū)居住生活配套區(qū) 項目周邊處于開發(fā)初期，地塊周邊聚集大量空地，道路系統(tǒng)正在修建過程當中，周邊配套嚴重不足，無法滿足入駐企業(yè)對“衣食住行”的需求。 項目配套主要集中在西側(cè)的居住生活配套區(qū)，其次是沌口核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，西側(cè)是居住生活配套區(qū)，集中了金橋太子湖一號、嘎納印象等眾多住宅樓盤和配套資源。 1.1.4 周邊交通 項目位于兩條城市主干道中環(huán)線與江城大道交匯處，中環(huán)線是城市主干道，可快速到達漢口及漢陽，交通十分便利。 目前項目周邊多為空地，芳草二路延長線正在修建過程當中。項目雖然交通便利，但目前地塊周邊無公交系統(tǒng)，無法滿足員工上下班的問題。注：項目周邊道路及交通情況請參照下圖示意項目地塊商業(yè)地塊（占地面積240畝）經(jīng)開地塊三環(huán)線綠化帶東風本田工廠江城大道綠化帶芳草二路延長線規(guī)劃路擬建總部經(jīng)濟區(qū)（占地面積：700畝）金地住宅項目綠化帶規(guī)劃路 項目地塊周邊道路示意圖1.1.5 周邊競爭項目如上圖，緊鄰項目的為經(jīng)開地塊，項目地塊西側(cè)為擬建的總部園區(qū)，其中經(jīng)開地塊物業(yè)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與本項目物業(yè)類型相同，為政府負責開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園項目。1.1.6 項目地塊現(xiàn)狀 地塊緊鄰三環(huán)線高架橋和江城大道，擁有良好的展示面，但同時也面臨噪音較大的問題。 地塊與江城大道中間有一塊商業(yè)地塊，隔斷了項目與江城大道的聯(lián)系。 地塊形成呈矩形，地塊方正平整，便于規(guī)劃。1.2項目經(jīng)濟技術(shù)指標及規(guī)劃條件1.2.1 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 占地面積：193畝（約128700M2) 容積率：2.0-2.4（設(shè)計院可靈活選擇） 綠化率：35%1.2.2 項目規(guī)劃條件 地塊北側(cè)規(guī)劃為30米寬綠化景觀用地，不得布置建筑物 以多層建筑為主，沿西側(cè)城市規(guī)劃道路可布置高層建筑，層數(shù)不超過18層 東北角可布置高層建筑，高度不超過100米1.3項目定位項目定位關(guān)鍵詞： 低密度、生態(tài)型、花園式總部經(jīng)濟園區(qū) 建筑規(guī)劃商務(wù)色彩濃厚，設(shè)計時尚現(xiàn)代、建筑節(jié)能環(huán)保 物業(yè)功能集辦公研發(fā)、中小企業(yè)孵化器、商業(yè)配套、產(chǎn)品展示、商務(wù)交流、配套公寓于一體 項目與開發(fā)區(qū)現(xiàn)有園區(qū)形成差異化，在檔次和形象上走高檔次路線。滿足開發(fā)區(qū)未來產(chǎn)業(yè)升級的需要1.3.1 客戶定位根據(jù)目標客戶訪談情況、沌口本地產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)導專訪和行業(yè)人士訪談，初步判定目標客戶情況如下： 客戶需求分類：第一類客戶可能為開發(fā)區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)，其總部或研發(fā)、市場等部門有獨立辦公的需求。此外，市內(nèi)、省內(nèi)及全國性大型企業(yè)，也有在武漢設(shè)立區(qū)域總部的需求。他們一般對辦公面積需求相對較大，對物業(yè)類型的檔次要求較高、需要相對獨立的空間（較青睞獨棟辦公）； 第二類客戶多為開發(fā)區(qū)或市內(nèi)中小企業(yè)，要求戶型面積較小、分割組合靈活，總價較低； 第三類客戶可能為辦公、研發(fā)兼帶精細加工、輕工生產(chǎn)或放置實驗設(shè)備的企業(yè)，其對建筑的承重、層高、柱距通常要求較高，通常需求低樓層。 客戶行業(yè)可能分布較廣：汽車及汽車零部件、電子電器、食品飲料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、軟件開發(fā)等，另包括其他各類型企業(yè)總部。 客戶購買目的：估計自用型客戶占主導，投資型客戶為輔助 根據(jù)前期客戶訪談情況，本地客戶購買產(chǎn)業(yè)園的主要原因是企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)劃導致原有辦公面積不夠，其次是通過購買想擁有自已的物業(yè)。有部分客戶雖然擁有自已的辦公研發(fā)和廠房，但由于辦公研發(fā)與廠房聯(lián)系在一起容易受到廠房的干擾，想將辦公研發(fā)部門獨立出來；其次原有辦公室環(huán)境較差，將辦公研發(fā)部分獨立出來有利于公司形象的提高。二、 設(shè)計原則2.1差異化原則本項目為武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第一個總部經(jīng)濟園項目，項目在物業(yè)功能、檔次、項目形象、建筑規(guī)劃、園區(qū)環(huán)境、商務(wù)配套與開發(fā)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)形成差異化，以符合開發(fā)區(qū)未來發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級的需要。 2.2將項目打造成開發(fā)區(qū)地標性建筑武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主，開發(fā)區(qū)建筑主要是多層和小高層廠房建筑為主，缺乏高層和超高層建筑，沒有形成明顯的商務(wù)核心和地標性建筑。建議將本項目打造成開發(fā)區(qū)的地標性建筑。 在建筑高度上成為開發(fā)區(qū)地標性建筑 物業(yè)功能、園區(qū)環(huán)境和建筑規(guī)劃上成為開發(fā)區(qū)標桿性項目 以項目為核心形成商務(wù)集聚效應(yīng)，使項目成為開發(fā)區(qū)商務(wù)核心 外立面設(shè)計體現(xiàn)總部經(jīng)濟商務(wù)氛圍，提升項目形象和檔次2.3創(chuàng)新性原則項目擁有良好的區(qū)位條件和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，但也面臨周邊配套不完善、受三環(huán)線噪音影響、公交系統(tǒng)不完善、區(qū)域開發(fā)處于初期，片區(qū)人氣尚未形成等弱點。為提升項目競爭力，構(gòu)建項目核心競爭優(yōu)勢。建議在項目規(guī)劃設(shè)計上采用創(chuàng)新性原則，在建筑規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品打造上制造亮點，形成項目的一大賣點，提升項目整體競爭力。2.4 適當控制成本目前武漢產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品售價并不高，價格彈性空間不大，為保證項目開發(fā)合理的利潤空間，項目在規(guī)劃設(shè)計過程中需適當控制成本。三、 物業(yè)類型組合給合武漢開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀，以及行業(yè)人士和目標客戶訪談情況，建議項目物業(yè)類型組合如下：3.1物業(yè)類型面積配比建議物業(yè)類型配比需考慮三個問題，一是經(jīng)濟效益最大化的原則，二是市場需求，三是可參考容積率指標類似的項目。綜合考慮以上三個原則，建議項目不同物業(yè)類型的面積配比如下：物業(yè)類型面積配比產(chǎn)品描述設(shè)計亮點商務(wù)別墅不少于50000平米別墅產(chǎn)品建議4-5層，可以獨棟、雙拼或三聯(lián)排的設(shè)計。戶型面積建議：小別墅700平米，中別墅1200平米，獨棟別墅1500平米。小別墅及中別墅可以考慮可分可合的設(shè)計面積。別墅目標客戶主要為總部辦公，應(yīng)突出別墅產(chǎn)品高檔、個性化特色，可以考慮雙層挑空大堂、屋頂花園、通透樓梯間、中部采光井、露臺、老總套間（帶休息室）、茶水間等設(shè)計，可以考慮使用觀光電梯小高層產(chǎn)品約100000平米小高層產(chǎn)品以6-10層為宜，戶型組合單位為200-250平米，應(yīng)可自由分割組合。穿越式大堂、下沉式庭院、退臺式設(shè)計、空中花園、陽光半地下車庫高層產(chǎn)品寫字樓戶型組合基本單位為150-200平米SOHO產(chǎn)品應(yīng)考慮商住兩用功能，面積建議控制在40-120平米寫字樓設(shè)計可以考慮采用穿越式大堂、大堂局部挑空、地板預留10cm網(wǎng)絡(luò)接線槽，建議寫字樓每層設(shè)公共洗手間SOHO公寓設(shè)計可以考慮可分可合的靈活設(shè)計商業(yè)及配套6850-注： 物業(yè)類型配比保證商務(wù)別墅面積不少于50000平方米，小高層建筑面積約100000平方米左右，高層建筑面積根據(jù)容積率指標進行相應(yīng)調(diào)整。四、項目整體布局建議：綜合考慮項目規(guī)劃條件及項目周邊狀況，建議項目整體規(guī)劃布局如下： 整體建筑布局需要考慮項目分期開發(fā)和分期銷售的需要（項目開發(fā)順序由南向北，地塊南側(cè)作為項目開發(fā)的啟動區(qū)）；會所和員工食堂盡量設(shè)置在啟動區(qū)，會所設(shè)計需要考慮后期用作售樓部的需要。 商業(yè)建議布置在靠近江城大道一側(cè)，以與周邊的商業(yè)地塊形成互動； 建議項目主入口設(shè)置在臨近商業(yè)地塊那一條規(guī)劃路上； 建筑高度建議北高南低，其次在建筑規(guī)劃過程中沿城市主干道盡量布置高層建筑，以樹立地標，阻隔城市主干道對項目的不良影響；五、項目園林設(shè)計建議 項目主入口處園林需要進行重點設(shè)計，以提升項目整體形象；同時項目主入口位置為項目的啟動區(qū)，需要考慮后期銷售展示需要； 園林設(shè)計注重立體感和層次感，園林的設(shè)計可以考慮立體化的層次感；注重景觀節(jié)點的多樣性和連續(xù)性，通過婉延的步行道路將景觀節(jié)點連接起來，形成移步換景的效果； 項目容積率偏高、地塊體量不大，建議園林綠化以樓棟間綠化為主；可以考慮布量小面積的集中式園林，但體量不宜過大； 根據(jù)目標客戶調(diào)研情況來看，客戶對景觀設(shè)計元素的需求多樣化。建議采用池塘水系或小溪，廣場、樹陣；其次可以考慮使用石林、雕塑小品和小橋等景觀設(shè)計元素； 注重園林與建筑的結(jié)合，園林的設(shè)計與建筑朝向、外立面等相融合，以達到最好的景觀視覺效果； 園林的設(shè)計需要考慮營造公共活動性空間，但因項目容積率相對較高，體量較大，公共活動性空間不宜過大，園林建議配置網(wǎng)球場和藍球場等體育運動設(shè)施；六、項目外立面設(shè)計建議 建議項目外立面設(shè)計風格為現(xiàn)代風格，整體立面要求體現(xiàn)商務(wù)色彩、時尚、現(xiàn)代和科技感； 考慮到武漢的實際情況，建筑外立面色調(diào)不用太淺，建筑立面用材需要控制成本； 建議項目立面大量采用玻璃等通透性較強的材料，以增加項目的通風采光效果； 別墅產(chǎn)品外立面設(shè)計需要考慮預留企業(yè)LOGO位置；七、項目商業(yè)及配套建議項目商業(yè)及配套的設(shè)置除了需要解決入駐企業(yè)對“衣食住行“的需要，同時需要考慮提升項目整體檔次和形象。商業(yè)及配套名稱建議面積設(shè)計要點員工食堂2000平方米設(shè)立集中式排煙管道、上下水和隔油池，考慮到美觀排煙管道不宜外露，食堂不考慮單獨占地，位置應(yīng)盡可能放置在地下室、架空層等不計容處會所1500平方米應(yīng)包含但不限于園區(qū)服務(wù)中心、健身中心、桌球室、商務(wù)弧幕影院、書吧體育設(shè)施1200平方米網(wǎng)球場，不計入項目商業(yè)及配套面積，注一個雙打網(wǎng)球場面積約550平米園區(qū)服務(wù)中心200平方米一站式服務(wù)中心、為入駐企業(yè)提供水電交費、工商注冊、法律咨詢、訂票、收發(fā)傳真等相關(guān)服務(wù)，園區(qū)服務(wù)中心可以設(shè)置在會所內(nèi)部商業(yè)3050平方米小型超市、快遞公司、商業(yè)街、快餐店、西餐店、小型中餐廳、文具店、銀行、咖啡館等學術(shù)交流廳300平方米坐席80-90個左右，可用作小型技術(shù)交流會、學術(shù)報告、企業(yè)年終會議等玻璃咖啡屋300平方米與園林景觀融為一體，可以考慮設(shè)計成露天的形式，引進一家知名咖啡店即可合計6850平方米注： 此處園區(qū)服務(wù)中心、體育設(shè)施、玻璃咖啡屋不計入項目商業(yè)及配套面積。 物業(yè)用房不計容積率，由設(shè)計院按最低限度進行配置附：關(guān)于配套面積的計算說明（僅供參考）：商業(yè)及配套名稱建議面積面積計算說明員工食堂2000 M2光谷金融港總建筑面積160，食堂配套3.2萬平米，如按此標準配套食堂面積約5000平米。光谷軟件園一食堂總建筑面積約6000M2，可容納6000人同時就餐，按人均1平米計算，本項目預計上班人數(shù)在1萬以上，按用餐兩班倒來計算，項目食堂面積5000平米為宜。除此之外商業(yè)街也設(shè)置有大量餐飲滿足員工用餐需要，考慮到食堂經(jīng)濟收益較低，建議適當增加商業(yè)街餐飲面積以降低食堂面積，食堂面積建議以2000M2左右為宜。會所1500 M2包括但不限于園區(qū)服務(wù)中心、健身中心、桌球室、商務(wù)弧幕影院、書吧體育設(shè)施1200 M2網(wǎng)球場，不計入項目商業(yè)及配套面積，注一個雙打網(wǎng)球場面積約550平米園區(qū)服務(wù)中心200 M2一站式服務(wù)中心、為入駐企業(yè)提供水電交費、工商注冊、法律咨詢、訂票、收發(fā)傳真等相關(guān)服務(wù)，園區(qū)服務(wù)中心可以設(shè)置在會所內(nèi)部商業(yè)