房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(下).doc

房地產(chǎn)物業(yè)管理概述(下)第五章 物業(yè)管理市場(chǎng)第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的形成和發(fā)展 一、物業(yè)管理市場(chǎng)的概念與特點(diǎn) (一)物業(yè)管理市場(chǎng)的概念 市場(chǎng)，是指商品買賣的地方，它“至天下之民，聚天下之貨”，使人們得以“交換而還，各得其所”。市場(chǎng)即在一定的時(shí)間、一定的地點(diǎn)進(jìn)行商品交換的場(chǎng)所。這是對(duì)市場(chǎng)的狹義 理解，是對(duì)市場(chǎng)局部特點(diǎn)和某種外在表現(xiàn)的概括，它僅僅把市場(chǎng)看作流通行為的載體。 按照馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)的廣義理解，市場(chǎng)是指商品交換和商品買賣關(guān)系的 總和。它不僅包括作為實(shí)體的商品交換的場(chǎng)所，更重要的是，它包括一定經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)商品交換的活動(dòng)。生產(chǎn)者與消費(fèi)者就是通過市場(chǎng)形成相互聯(lián)結(jié)的紐帶。 列寧指出：哪里有分工和商品生產(chǎn)，哪里就有市場(chǎng)。隨著分工的擴(kuò)大和商品生產(chǎn)的發(fā)展 ，市場(chǎng)也在發(fā)展。它不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)主體的增加、市場(chǎng)客體數(shù)量和種類的增加、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和市場(chǎng)場(chǎng)所的增多，而且表現(xiàn)在不同職能市場(chǎng)的出現(xiàn)。從市場(chǎng)發(fā)展的歷史軌跡來看，先 有消費(fèi)商品市場(chǎng)，再有生產(chǎn)資料市場(chǎng)；隨著簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到擴(kuò)大商品經(jīng)濟(jì)，便出現(xiàn)了勞動(dòng)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)。由于生產(chǎn)要素全面商品化，在商品市場(chǎng)中又派生出各種特殊的市場(chǎng)，如 技術(shù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、文化市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)等等。在各種各類市場(chǎng)中，又可以根據(jù)交換客體的形態(tài)，將市場(chǎng)分為有形的商品市場(chǎng)和無形的商品市場(chǎng)兩大類 。 物業(yè)管理是有償出售智力和勞力的服務(wù)性行業(yè)，所出售的是無形的商品，其核心是服務(wù) 。這種以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)如同其他商品一樣，具有價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入商品交換領(lǐng)域，便構(gòu)成了物業(yè)管理市場(chǎng)。所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指出售和購(gòu)買以物業(yè)為對(duì) 象的管理服務(wù)這種無形勞動(dòng)的場(chǎng)所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。具體地說，就是把物業(yè)管理服務(wù)納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，使其進(jìn)入流通、交換，使物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)得以傳遞、 應(yīng)用，并滲透到生產(chǎn)、生活領(lǐng)域，改善生產(chǎn)與生活環(huán)境，提高生產(chǎn)與生活質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn) 由于物業(yè)管理市場(chǎng)交換的是無形的管理服務(wù)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，因此它有著與其他商 品市場(chǎng)不同的特點(diǎn)： 1.非所有權(quán)性 物業(yè)管理服務(wù)必須通過服務(wù)者的勞動(dòng)向需求者提供服務(wù)，這種服務(wù)勞動(dòng)是存在于人體之 中的一種能力，在任何情況下，沒有哪種力量能使這種能力與人體分離。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)交換的并不是物業(yè)管理服務(wù)的所有權(quán)，而只是這種服務(wù)的使用權(quán)。 2.“生產(chǎn)”與消費(fèi)同步性 物業(yè)管理服務(wù)是向客戶提供直接服務(wù)，服務(wù)過程本身既是“生產(chǎn)”過程，也是消費(fèi)過程，勞動(dòng)和成果是同時(shí)完成的。例如保安服務(wù)，保安員為業(yè)主提供值崗、巡查等安全保衛(wèi)服務(wù) ，當(dāng)保安員完成安全保衛(wèi)服務(wù)離開崗位時(shí)，業(yè)主的安全服務(wù)消費(fèi)亦就同時(shí)完成。 3.品質(zhì)差異性 物業(yè)管理服務(wù)是通過物業(yè)管理企業(yè)員工的操作，為業(yè)主直接服務(wù)，服務(wù)效果必然受到員 工服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平、情緒和服務(wù)態(tài)度等因素的影響。同一服務(wù)，不同的操作，品質(zhì)的差異性都很大。如不同的裝修工程隊(duì)，裝修的款式及工藝就有很大的差異，即使是同一工程隊(duì) ，每一次服務(wù)的成果質(zhì)量也難以完全相同。 4.服務(wù)綜合性與連鎖性 物業(yè)管理服務(wù)是集物業(yè)維護(hù)維修、治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭園綠化、家居生活服務(wù)等多 種服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)。這種綜合性服務(wù)的內(nèi)容通常又是相互關(guān)聯(lián)、相互補(bǔ)充的。業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求在時(shí)間和空間及形式上經(jīng)常出現(xiàn)相互銜接，不斷地由某一種 服務(wù)消費(fèi)引發(fā)出另一種消費(fèi)。例如，業(yè)主在接受汽車保管的同時(shí)，會(huì)要求提供洗車及維修服務(wù)。 5.需求的伸縮性 業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)有較大的伸縮性，客戶感到方便、滿意時(shí)，就會(huì)及 時(shí)或經(jīng)?；蓊櫍桓械讲槐慊虿焕硐霑r(shí)，就會(huì)延緩，甚至不再購(gòu)買服務(wù)。特別是在物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)和特色服務(wù)上，如代購(gòu)車、船、機(jī)票，代訂代送報(bào)刊等，客戶可以長(zhǎng)期惠顧，也可 以自行解決或委托其他服務(wù)商。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)的形成與結(jié)構(gòu) 隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的政府行為模式的房屋管理方式 逐漸被打破，出現(xiàn)了一種新的專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理的健康發(fā)展和規(guī)范運(yùn)作離不開市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)作為一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)形態(tài)，并納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)體系之 中，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。 (一)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成1.物業(yè)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為獨(dú)立交換對(duì)象具備了 可能性物業(yè)本身是一種特殊的商品，它在空間上固定不變，時(shí)間上長(zhǎng)期使用，供給有限，價(jià)格高昂。但在其消費(fèi)階段，隨著物業(yè)的使用，必然出現(xiàn)陳舊、破損和功能的退化。為了保 證物業(yè)的正常使用和消費(fèi)期的延長(zhǎng)，就需要進(jìn)行科學(xué)的管理、維修和養(yǎng)護(hù)。同時(shí)，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，高層建筑及相當(dāng)規(guī)模的小區(qū)不斷增多，功能復(fù)雜的設(shè)備大量使用，使物業(yè)設(shè)施 與功能復(fù)雜化和多樣化。要管理好這些設(shè)備，就必須有專門知識(shí)和技能的管理人員進(jìn)行管理和維護(hù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)便成為獨(dú)立的交換對(duì)象而存在，使物業(yè)管理市場(chǎng)的形成具備了 可能性。 2.社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加促使了物業(yè)管理市場(chǎng)的形成 社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是多方面的： 首先，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求。業(yè)主為了使自己所擁有的物業(yè)得到正常的使用和保值 增值，需要有專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)料理自己名下的物業(yè)，對(duì)物業(yè)及各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，對(duì)環(huán)境進(jìn)行美化，對(duì)治安進(jìn)行維護(hù)等。通過對(duì)物業(yè)的專門化管理，業(yè)主獲得了一個(gè) 舒適的生活或工作環(huán)境，從而提高了生活質(zhì)量。 其次，是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的需求。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的樓宇加上良好的物業(yè)管理，現(xiàn)在 已成為開發(fā)商推出新樓盤的新賣點(diǎn)。隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，除了質(zhì)量、價(jià)格、地理位置等基本因素外，對(duì)環(huán)境及售后服務(wù)亦提出了更高的要求。開發(fā)商 將引入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為提供良好售后服務(wù)的一項(xiàng)重要的措施，并接納物業(yè)管理的提前介入，既順應(yīng)消費(fèi)者的需求，又對(duì)售后的房產(chǎn)進(jìn)行妥善的保養(yǎng)，減少返修量，這樣，亦使開發(fā) 商在房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)中取得更多的優(yōu)勢(shì)。 再次，是城市管理的要求。城市規(guī)劃與城市管理是社會(huì)文明進(jìn)步中的一項(xiàng)主要內(nèi)容。城 市管理需要對(duì)各類住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇和工業(yè)區(qū)進(jìn)行全面有序的管理。要達(dá)到這一目的，非常重要的一條，就是通過各個(gè)小區(qū)自身的物業(yè)管理來配合實(shí)現(xiàn)，將物業(yè)管理與社會(huì)文明建設(shè) 結(jié)合起來，創(chuàng)建出文明小區(qū)與文明城市。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理市場(chǎng)與其他專業(yè)市場(chǎng)一樣，由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面構(gòu)成。 1.市場(chǎng)主體 市場(chǎng)主體是指在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的個(gè)人或組織。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對(duì)象 ，是因?yàn)橛袑?duì)這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場(chǎng)主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者；供給主體是物業(yè)管 理的經(jīng)營(yíng)者，即通過合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)資格的人或組織。 2.市場(chǎng)客體 市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。一個(gè)市場(chǎng)區(qū)別于另一個(gè)市場(chǎng)的主要標(biāo)志在于 它們所交換的對(duì)象不同。市場(chǎng)客體可以分為有形的商品和無形的商品(即勞務(wù))兩大類。物業(yè)管理市場(chǎng)上的交換對(duì)象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無形的勞務(wù)。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在：房屋及 其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù)，等等。 3.市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境是指進(jìn)行交換的環(huán)境。需要明確的是，這里所指的“環(huán)境”并不是進(jìn)行交換的具體場(chǎng)所，而是指使交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度以及各種相關(guān)的法律、法規(guī)。就物業(yè)管理市場(chǎng) 來說，主要包括：基本的社會(huì)制度、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及國(guó)家大法憲法；與物業(yè)管理相關(guān)的各種專門性法律，如民法、經(jīng)濟(jì)法、合同法、企業(yè)法等；具體有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和政策； 各類物業(yè)管理的契約或合同。上述各種制度與法規(guī)共同制約著物業(yè)管理市場(chǎng)的具體交換行為。第二節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 一、物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制 價(jià)格機(jī)制是指在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中，價(jià)格變動(dòng)與供求變動(dòng)之間相互制約的聯(lián)系和作用。價(jià) 格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機(jī)制，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有十分重要的影響。 (一)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值構(gòu)成 物業(yè)管理公司的產(chǎn)品服務(wù)，凝結(jié)著物業(yè)管理公司工作人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以描述，因此在方法 上又與有形產(chǎn)品的定價(jià)有所區(qū)別。 物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管 理的相對(duì)稀缺性及對(duì)物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結(jié)果。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值由這三者的相互作用并通過具體價(jià)格表現(xiàn)出來。 1.物業(yè)管理服務(wù)的效用 物業(yè)管理服務(wù)的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務(wù)而得到滿足的程度。物 業(yè)管理服務(wù)如果沒有效用，就不會(huì)有物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，業(yè)主或用戶也就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)管理服務(wù)的欲望。 2.物業(yè)管理服務(wù)的相對(duì)稀缺性 物業(yè)管理服務(wù)的相對(duì)稀缺性，即意味著對(duì)比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質(zhì)和 量上有限而處于不足的狀態(tài)。因此，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格被看作是稀缺性的價(jià)值反映，可以認(rèn)為是在結(jié)合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。 3.物業(yè)管理的有效需求 除以上兩個(gè)原因外，還須對(duì)物業(yè)管理服務(wù)形成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力才行。人們把購(gòu)買力所形成的 需求稱為有效需求；就是說，業(yè)主或用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)具備一定的支付能力。 (二)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式 目前，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種 。 1.政府定價(jià) 政府定價(jià)是一種政策性定價(jià)，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的。政府定價(jià)的目 的是為了推進(jìn)住房制度改革的深化，這關(guān)系到千家萬戶的切身利益、社會(huì)的安定，也關(guān)系到物業(yè)的正常使用和保值增值。1996年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的城市住宅小區(qū)物業(yè)管 理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法規(guī)定：“為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話 費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)?！闭▋r(jià)的形式，在住房制度改革和物業(yè)管理市場(chǎng)起步階段是非常必要的，它有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。 2.政府指導(dǎo)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià)是另一種政策性價(jià)格形式，是由政府物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門， 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度制定并公布執(zhí)行的中準(zhǔn)價(jià)。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3.經(jīng)營(yíng)者定價(jià) 經(jīng)營(yíng)者定價(jià)是指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使 用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門報(bào)告?zhèn)浒傅囊环N價(jià)格形式。這種定價(jià)形式完全體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的作用，是一種市場(chǎng)價(jià)格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管 理市場(chǎng)中適宜采用這種定價(jià)形式。 (三)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的確定 1.定價(jià)原則 物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機(jī)制，應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)， 結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。 (1)堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)相結(jié)合的原則。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)與取 得的費(fèi)用應(yīng)做到質(zhì)價(jià)相符；同樣，作為業(yè)主，在得到一定等級(jí)的服務(wù)之后也必須支付一定的費(fèi)用。 (2)堅(jiān)持依法定價(jià)原則。依法定價(jià)必須按有關(guān)部門的政策和標(biāo)準(zhǔn)，反對(duì)物業(yè)管理公司單 方面定價(jià)。 (3)堅(jiān)持遵循符合業(yè)主或用戶消費(fèi)規(guī)律的原則。 2.定價(jià)方法 (1)成本加利潤(rùn)法。成本一般是通過對(duì)物業(yè)管理費(fèi)及其構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算和處理，然后加上 按目標(biāo)利潤(rùn)率計(jì)算的利潤(rùn)額。 (2)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)議定價(jià)。這種定價(jià)方法適用于造 價(jià)較高的物業(yè)。 3.定價(jià)策略 (1)差別定價(jià)法。即針對(duì)不同的物業(yè)、不同的市場(chǎng)采取不同的價(jià)格；或者對(duì)同一幢物業(yè) ，按不同的顧客需求采取不同的價(jià)格。 (2)增量定價(jià)法。就是指通過計(jì)算由價(jià)格政策引起的利潤(rùn)是否增加來判斷定價(jià)方案是否 可行，如果增量利潤(rùn)是正值，說明定價(jià)方案可以接受；如果增量利潤(rùn)是負(fù)值，就是不可接受的。增量利潤(rùn)等于定價(jià)方案引起的總增量收入減去定價(jià)方案引起的增量成本。 (3)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的定價(jià)技巧。不同的服務(wù)質(zhì)量與相適應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)組 合在一起，在物業(yè)管理公司與用戶或業(yè)主認(rèn)可的范圍內(nèi)是可行的。高服務(wù)價(jià)格、低服務(wù)質(zhì)量的組合不為業(yè)主所接受，高服務(wù)質(zhì)量、低服務(wù)價(jià)格的組合對(duì)物業(yè)管理公司來說無利可圖。一 般地，在既定的服務(wù)價(jià)格水平上，業(yè)主希望得到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，或者在既定服務(wù)質(zhì)量水平上，業(yè)主希望自己支付最低的價(jià)格。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)供求機(jī)制 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，供給是指在一定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)存在于市場(chǎng)和能夠提供給市場(chǎng)銷售的物 業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。 物業(yè)管理市場(chǎng)上的供給與需求是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，二者互為條件、相互對(duì)立、互相制約 。供給和需求都要求對(duì)方與之相適應(yīng)，達(dá)到平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系。然而，供求之間不可能永遠(yuǎn)一致，在一定時(shí)期和一定條件下可能表現(xiàn)為供大于求；而在另一時(shí)期和條件下，又可能表現(xiàn)為 求大于供。可是，在一定時(shí)期的客觀條件下，物業(yè)管理服務(wù)又可能會(huì)呈現(xiàn)供求相等的平衡狀態(tài)。但總的說來，供求之間的平衡只是暫時(shí)的、相對(duì)的和有條件的，而不平衡則是普遍的、 絕對(duì)的。 (一)決定物業(yè)管理市場(chǎng)供求的主要因素 1.決定物業(yè)管理服務(wù)供給量的主要因素 (1)人力資源狀況。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，要完成這種服務(wù)，最主要的是人力資源。 如果社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就多；相反，社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服 務(wù)的供給量就會(huì)相對(duì)地少。目前，在我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)中，科學(xué)地進(jìn)行組織經(jīng)營(yíng)、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專門人才并不多，人力資源并不豐富。 (2)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、稅收政策等對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的供給量 也產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)會(huì)影響投入各個(gè)生產(chǎn)部門的勞動(dòng)總量的變動(dòng)，從而影響各部門的供給量。國(guó)家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴(kuò)大生產(chǎn)增加供給。國(guó)家如果 對(duì)某一部門或某一產(chǎn)品增加財(cái)政補(bǔ)貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會(huì)抑制生產(chǎn)減少供給。 (3)相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。有些勞務(wù)的使用價(jià)值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或可以互 相替代的。這些相關(guān)連或可替代的服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)，也會(huì)引起物業(yè)管理供給量的變動(dòng)。比如，專業(yè)的家庭服務(wù)公司的服務(wù)價(jià)格下降，人們就愿意直接請(qǐng)其提供服務(wù)，減少物業(yè)管理公司 提供的服務(wù)。價(jià)格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務(wù)就會(huì)擴(kuò)大，供給量增加，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目就會(huì)萎縮，供給就會(huì)減少。 2.決定物業(yè)管理服務(wù)需求量的主要因素 (1)消費(fèi)者的貨幣收入水平。在貨幣幣值不變的條件下，消費(fèi)者的購(gòu)買能力會(huì)隨著貨幣 收入的增加而提高。如果說人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有上升，業(yè)主還是會(huì)購(gòu)買這種服務(wù)，需求量會(huì)增加；如果人們的貨幣收入減少，就會(huì)縮減消費(fèi)， 即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有下降，需求量也會(huì)有所減少。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對(duì)其需求的影響程度相對(duì)會(huì)大一些。 (2)消費(fèi)者偏好。消費(fèi)者偏好是指人們習(xí)慣于消費(fèi)某種商品或特別喜愛消費(fèi)某種商品的 心理行為。消費(fèi)者偏好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務(wù)，亦有人不喜歡保安員的保安服務(wù)，而使用科技安全防范產(chǎn)品進(jìn)行保安。特別是當(dāng) 前，物業(yè)管理還未被全社會(huì)充分認(rèn)識(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求還缺乏主動(dòng)性。當(dāng)然，人們的生活習(xí)慣和消費(fèi)偏好是可以引導(dǎo)和改變的。 (3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會(huì)提供的物業(yè)絕對(duì)量增加，客觀上擴(kuò)大 了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對(duì)物業(yè)管理的需求自然較少。就一時(shí)一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對(duì)當(dāng)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)需求量的變動(dòng)有著明顯的影響。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的供求規(guī)律 供求規(guī)律是物業(yè)管理市場(chǎng)中的一個(gè)重要規(guī)律，主要有以下內(nèi)容： 1.供求的變動(dòng)決定著價(jià)格的變動(dòng) (1)如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格就要上漲。這種情況可以在供應(yīng)量不變而需求量 增加的情況下發(fā)生，也可以在需求量不變而供應(yīng)量減少的情況下發(fā)生。 (2)如果物業(yè)管理服務(wù)供過于求，價(jià)格就會(huì)下降。這種情況可以在需求量不變而供應(yīng)量 增加的情況下發(fā)生，也可以在供應(yīng)量不變而需求量減少的情況下發(fā)生。 2.價(jià)格變動(dòng)引起供求情況的變動(dòng) (1)如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格上漲，需求就會(huì)相應(yīng)減少；相反，價(jià)格下跌，需求就會(huì)相 應(yīng)增加。 (2)如果物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲，供給便會(huì)增長(zhǎng)；價(jià)格下跌，供給便會(huì)減少。 (3)供求的變化和價(jià)格的變化方向相反。如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲 。價(jià)格上漲會(huì)引起物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，或其他行業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)，供給量增加，需求相對(duì)減少。而當(dāng)供求狀態(tài)趨向供過于求時(shí)，價(jià)格就下跌，物業(yè)管理公司就會(huì)調(diào)整減少經(jīng)營(yíng)，供給量 隨之減少，需求量相對(duì)增加。這種增減到一定程度，價(jià)格就回升，往前發(fā)展又會(huì)變成供不應(yīng)求，循環(huán)發(fā)展。 3.供求變動(dòng)決定買、賣方市場(chǎng)的變動(dòng) 在物業(yè)管理服務(wù)的供求變化中，買賣雙方哪一方占優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格和其他條件上就能壓倒 對(duì)方，在市場(chǎng)中對(duì)自己有利。在物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求時(shí)，賣方占優(yōu)勢(shì)，便形成“經(jīng)營(yíng)者主權(quán)”，表現(xiàn)為賣方市場(chǎng)；在物業(yè)管理服務(wù)供過于求時(shí)，買方占優(yōu)勢(shì)，便形成“消費(fèi)者主權(quán)” ，表現(xiàn)為買方市場(chǎng)。 三、物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是指競(jìng)爭(zhēng)同供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)、生產(chǎn)要素流動(dòng)與組合，以及市場(chǎng)成果分配諸 因素之間的有機(jī)聯(lián)系和運(yùn)動(dòng)趨向。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，沒有競(jìng)爭(zhēng)也就沒有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。 (一)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然性 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)內(nèi)有動(dòng)力 外有壓力的、持續(xù)不斷的市場(chǎng)較量過程。因此，競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)和迫使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行合理的決策，并且通過優(yōu)勝劣汰的強(qiáng)制作用，獎(jiǎng)勵(lì)高效率者，懲罰低效率者，對(duì)價(jià)格信號(hào)作出迅速 及時(shí)的反應(yīng)，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務(wù)要素組合，開發(fā)和擴(kuò)大新的物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域，推出新的服務(wù)項(xiàng)目，保證資源配置到最為需要的地方。 如果沒有競(jìng)爭(zhēng)或缺乏競(jìng)爭(zhēng)，占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會(huì)靠犧牲其他市場(chǎng) 參與者(包括物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤(rùn)；由于沒有作出相應(yīng)的市場(chǎng)貢獻(xiàn)，從而導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效率和服務(wù)水平的降低。 我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制還不完善?；诖耍?999年5月，在 全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部提出要在物業(yè)管理市場(chǎng)中盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確要求： (1)在2000年之前，必須徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物 業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會(huì)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。 (2)凡是10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指 導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會(huì)招標(biāo)。 (3)鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，以大 帶小，合小為大，合弱為強(qiáng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的能力。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式 1.物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng) 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的范圍來考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加 服務(wù)項(xiàng)目、降低經(jīng)營(yíng)成本等內(nèi)容而展開的。這種競(jìng)爭(zhēng)促使各個(gè)企業(yè)管理服務(wù)的個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間平均化為社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，其結(jié)果必然是推動(dòng)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。 2.業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng) 從參與競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)主體之間的關(guān)系來考察，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè) 管理服務(wù)，業(yè)主要賤買、經(jīng)營(yíng)者要貴賣的競(jìng)爭(zhēng)。這是經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主爭(zhēng)奪物業(yè)管理市場(chǎng)主權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。 3.價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)從競(jìng)爭(zhēng)是否圍繞價(jià)格變動(dòng)這一角度來考察，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是 通過降低服務(wù)價(jià)格來爭(zhēng)取較多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)銷售量的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是企業(yè)之間提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的競(jìng)爭(zhēng)。它要求物業(yè)管理企業(yè)千方百計(jì)加強(qiáng)管理、改進(jìn)技術(shù)、節(jié)約資 源，達(dá)到少投入多產(chǎn)出的目的。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是指不變動(dòng)價(jià)格，而是通過其他途徑和采用其他方法來爭(zhēng)取較多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)銷售量的競(jìng)爭(zhēng)。如：開發(fā)新的服務(wù)項(xiàng) 目，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大廣告宣傳，改變銷售方法，等等，用這些方法和途徑來爭(zhēng)取更多的業(yè)主購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)。(三)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就必然存在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在 社會(huì)化大生產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于生產(chǎn)技術(shù)的迅速變化，市場(chǎng)情況的千變?nèi)f化，以及某些政治因素的干擾和自然災(zāi)害的影響，使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際收益低于原預(yù)期收益，從而蒙受 經(jīng)濟(jì)損失，甚至發(fā)生虧損或破產(chǎn)，這就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有自身的經(jīng)濟(jì)利益，要參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，這就要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)決策的正誤以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的好壞所帶來的后果。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，從產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因來看，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面： (1)自然風(fēng)險(xiǎn)。由自然因素造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如雷擊、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、氣候突變等 給經(jīng)營(yíng)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失即屬自然風(fēng)險(xiǎn)。 (2)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由個(gè)人或集團(tuán)的社會(huì)行為造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如盜竊、事故、政治動(dòng)亂、 戰(zhàn)爭(zhēng)等給經(jīng)營(yíng)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失即屬社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 (3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由物業(yè)管理企業(yè)自身決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善造成的經(jīng)濟(jì)損失即屬經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)。 四、價(jià)格、供求與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的功能 價(jià)格、供求與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的功能從總體上說是調(diào)控整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行的過程。 (一)適應(yīng)與協(xié)調(diào)功能 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，各個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和業(yè)主的消費(fèi)是分散決策的，需要 通過市場(chǎng)價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用相互協(xié)調(diào)為一體。市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的變化反映著物業(yè)管理服務(wù)的稀缺程度，從而表明一定的物業(yè)管理服務(wù)的需求程度。處于競(jìng)爭(zhēng)之中的物業(yè)管理企業(yè)，出 于自身經(jīng)濟(jì)利益的追求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的變化作出靈活的、及時(shí)的反應(yīng)，調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，其結(jié)果是保證了物業(yè)管理服務(wù)能不斷地適應(yīng) 變化著的需求。 (二)刺激與創(chuàng)新功能 競(jìng)爭(zhēng)就是要戰(zhàn)勝對(duì)方，在市場(chǎng)上保持優(yōu)勢(shì)。每一家參與競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)都試圖獲得 一份超過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利潤(rùn)，為此要不斷改進(jìn)技術(shù)、降低成本、開發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目和新的市場(chǎng) 領(lǐng)域，進(jìn)行服務(wù)與經(jīng)營(yíng)過程中的技術(shù)創(chuàng)新和項(xiàng)目創(chuàng)新。競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了技術(shù)進(jìn)步。因?yàn)檎l運(yùn)用了 新技術(shù)，提供了新的服務(wù)項(xiàng)目，誰就可以暫時(shí)地(或長(zhǎng)或短地)獲得一份由創(chuàng)新形成的壟斷地 位所帶來的優(yōu)先利潤(rùn)。競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也促進(jìn)了物業(yè)管理新技術(shù)的推廣和擴(kuò)散。隨著競(jìng)爭(zhēng)參與者的 模仿過程的普遍化，創(chuàng)新者的暫時(shí)的壟斷地位和優(yōu)先利潤(rùn)也逐漸失去。在這一過程中，物業(yè) 管理服務(wù)的新技術(shù)、新項(xiàng)目得到普及，整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)水平也因此而提高。物業(yè)管 理智能化就是一個(gè)非常顯著的例子。第三節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行秩序 一、確立物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的基礎(chǔ) 要維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行秩序，有兩個(gè)基點(diǎn)必須首先明確：一是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，二 是物業(yè)管理的委托代理關(guān)系。這二者是物業(yè)管理市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體即消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系問題。正是有了這種關(guān)系的存在，才有物業(yè)管理市場(chǎng)的存在。只有明確這種關(guān)系，理順 這種關(guān)系，物業(yè)管理市場(chǎng)才能有秩序地運(yùn)行。 (一)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與權(quán)屬界定 1.私有產(chǎn)權(quán) 對(duì)于物業(yè)的“所有者”來說，他擁有這座房子的權(quán)力，包括獨(dú)自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利自由出售、 轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用而不受其他人的干涉。 2.集體產(chǎn)權(quán) 顧名思義，集體產(chǎn)權(quán)就是由多個(gè)人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源， 就必須經(jīng)過集體來決定。例如，一個(gè)小區(qū)中的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)是全體業(yè)主共同擁有的，但這并不表示每一位業(yè)主都可以為所欲為地使用。如何使用這個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，必須由全體業(yè)主組成的業(yè)主委員 會(huì)集體決定。同樣，如何對(duì)集體擁有的物業(yè)進(jìn)行維修保養(yǎng)，也需通過業(yè)主委員會(huì)集體決定。 3.建筑物區(qū)分所有權(quán) 在理論上，私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)是比較容易區(qū)分的。但在物業(yè)管理的實(shí)際操作中，對(duì)于 一幢單體建筑物，如果由多位業(yè)主共同擁有，其產(chǎn)權(quán)的界定仍有相當(dāng)?shù)碾y度。法學(xué)界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有 權(quán)人對(duì)建筑物專有部分享有專有所有權(quán)與對(duì)建筑物其用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。 (二)物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系 對(duì)于自己的物業(yè)，一般來說業(yè)主可以自己料理。但是，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)的復(fù) 雜性越來越高，業(yè)主自身已經(jīng)無能力對(duì)自己擁有的物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模、多方面的管理。這使得業(yè)主們開始尋找專門的代理人，進(jìn)行自己沒有能力或者不愿意進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管 理的委托與代理關(guān)系便由此而產(chǎn)生。 在委托與代理關(guān)系中，主體有代理人、被代理人和相對(duì)人。沒有相對(duì)代理人則不能發(fā)生 代理關(guān)系。物業(yè)管理的實(shí)踐中，代理人是物業(yè)管理公司，被代理人是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。相對(duì)人則有兩類：一是各類相關(guān)的專業(yè)公司，如房屋維修公司、設(shè)備維修公司、綠化公司、清 潔公司等。物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。二是分散業(yè)主(相對(duì)于業(yè)主委員會(huì))和承租人(相對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有人)。物業(yè)管理公司代表業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán) 人與分散業(yè)主或承租人簽訂房屋使用合約或公共契約，以規(guī)范他們使用物業(yè)的行為。 產(chǎn)權(quán)人與管理者是一種委托代理關(guān)系，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為了保證自己所擁有的物業(yè)能正常使 用，在物業(yè)管理市場(chǎng)中聘請(qǐng)代理人，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人。當(dāng)物業(yè)管理公司通過委托合同獲得物業(yè)的管理權(quán)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人和管理者之間的委托代理關(guān)系即告成立。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的主要內(nèi)容 為了建立良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，必須確立全面的市場(chǎng)法則。這些市場(chǎng)法則雖然帶有 一定的主觀性，但它對(duì)維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序是一種有效的約束。同時(shí)，它所反映的內(nèi)容和要求也體現(xiàn)了物業(yè)管理市場(chǎng)客觀規(guī)律的要求。 (一)市場(chǎng)進(jìn)出秩序 進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)需要具備一定的條件，不具備一定的資 格去參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必然使市場(chǎng)混亂。因此，只有按一定的條件規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，才能保證各個(gè)企業(yè)有序地進(jìn)入市場(chǎng)，有序地退出市場(chǎng)。 1.進(jìn)入市場(chǎng)的秩序 (1)要對(duì)參與物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行資格審查，這是保證物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的 前提條件。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要出發(fā)，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必須是物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，其明顯的特點(diǎn)是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、具有獨(dú)立的法人資格，而不分所有制性質(zhì)和形式， 不分企業(yè)規(guī)模大小，可一律平等地進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 (2)要對(duì)參與物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的企業(yè)進(jìn)行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確 經(jīng)營(yíng)商號(hào)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)范圍。 (3)規(guī)范進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象和經(jīng)營(yíng)方式。物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是物業(yè)管 理服務(wù)，具體地說，就是必須規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量等級(jí)；經(jīng)營(yíng)方式必須是委托代理制，是由業(yè)主委員會(huì)決定委托某一物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，而不能由任何其他個(gè)人或團(tuán)體強(qiáng)加于 業(yè)主。 2.退出市場(chǎng)的秩序 (1)物業(yè)管理企業(yè)自行破產(chǎn)退出市場(chǎng)，要按規(guī)定清償債務(wù)，確定清償債務(wù)的方式和期限 。對(duì)無償還能力的債務(wù)人(企業(yè))的財(cái)產(chǎn)做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場(chǎng)的平等競(jìng)爭(zhēng)秩序。 (2)違反有關(guān)法規(guī)的要迫使其停止?fàn)I業(yè)。對(duì)違反國(guó)家政策、法律、法令的物業(yè)管理企業(yè) ，要吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，令其退出物業(yè)管理市場(chǎng)；對(duì)非法經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量低劣的物業(yè)管理公司，要限期改正，以保證物業(yè)管理市場(chǎng)的正常秩序。 (二)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序 物業(yè)管理市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)是必然的，并且必須有比較完善的法規(guī)保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，約束競(jìng)爭(zhēng)中的 不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。 1.自主經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要有自主權(quán)，有獨(dú)立的利益，不允許任何不必要的行政干預(yù) 。 2.效益優(yōu)先 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝的物業(yè)管理企業(yè)要給予鼓勵(lì)，提倡開拓進(jìn)取，爭(zhēng)取最優(yōu)效益；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)中失 利的物業(yè)管理企業(yè)，要由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則進(jìn)行必要的淘汰。 3.公正平等 給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。不同所有制形式、不同經(jīng)濟(jì)成分的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) 者，在市場(chǎng)上有同等的競(jìng)爭(zhēng)權(quán)利和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。國(guó)家已出臺(tái)相關(guān)政策，要求新開發(fā)的超過10萬平方米的商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取公開招、投標(biāo)。這是一種創(chuàng)造平等機(jī)會(huì)的有力措 施。 (三)市場(chǎng)交易秩序 物業(yè)管理市場(chǎng)的交易秩序，主要是規(guī)定市場(chǎng)主體的交易行為，要做到市場(chǎng)交易活動(dòng)按準(zhǔn) 則行事。 1.公開化 實(shí)行交易行為公開化，提高物業(yè)管理市場(chǎng)的透明度，必須有合法的契約和合同，同時(shí)還 要及時(shí)公開信息。物業(yè)管理市場(chǎng)信息的公開有利于實(shí)際消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的直接聯(lián)系，減少交易費(fèi)用，抑制價(jià)格的人為上漲。 2.貨幣化 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，交換的對(duì)象是服務(wù)。因此，在交易中只能是服務(wù)一貨幣的交換方式 ，而不可能是其他易貨貿(mào)易的方式。物業(yè)管理市場(chǎng)必然要實(shí)現(xiàn)交易過程貨幣化。 3.票據(jù)化 在物業(yè)管理市場(chǎng)上進(jìn)行交易必須有合法的文字依據(jù)，所發(fā)生的交易信用必須經(jīng)過商業(yè)票 據(jù)進(jìn)行結(jié)算。這樣做，一方面有利于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，為稅收、審計(jì)提供重要依據(jù)；另一方面，商業(yè)信用票據(jù)化也有助于解決企業(yè)之間的拖欠、占?jí)嘿Y金等問題。 4.規(guī)則化、法律化 在公開化的基礎(chǔ)上，逐步確立相應(yīng)的物業(yè)管理市場(chǎng)交易規(guī)則，并使之法律化，以此消除 交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的正當(dāng)權(quán)益。 三、加強(qiáng)管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理是維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序的中心環(huán)節(jié)。對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 主要由三類市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)組成：一是國(guó)家設(shè)置的市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統(tǒng)的有關(guān)機(jī)構(gòu)，以及統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、財(cái)政、稅收、工商、銀行、物價(jià)等 管理機(jī)構(gòu)；二是物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)，包括計(jì)量、測(cè)試、質(zhì)量管理、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等管理機(jī)構(gòu)；三是群眾性的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括消費(fèi)者協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等民間組織。 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制是國(guó)家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機(jī)統(tǒng)一。 (一)政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 政府通過法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行宏觀的管理，為物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)揮出應(yīng)有的功 能創(chuàng)造一個(gè)有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的市場(chǎng)環(huán)境。 政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作的基本條件和環(huán)境，是物 業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展的保證。物業(yè)管理政策法規(guī)的制定，使產(chǎn)權(quán)多元化物業(yè)的管理有據(jù)可依；對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有一個(gè)明確的界定，對(duì)物業(yè)的使用和管理行為進(jìn) 行限定，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)程序、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法作出規(guī)定，從而保護(hù)當(dāng)事人雙方的利益。 (2)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人資質(zhì)管理。政府對(duì)從事物業(yè)管理的組織和人員在資質(zhì)方面進(jìn)行管理 ，保證物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。資質(zhì)管理包括對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)審查和復(fù)審、登記、年檢，以及物業(yè)管理公司等級(jí)評(píng)定、從業(yè)人員資格評(píng)定等。 (3)制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，開展物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)優(yōu)工作。 (4)指導(dǎo)物業(yè)管理公司的工作，指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)工作。 (5)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的各種情況和問題。 (二)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社會(huì)團(tuán)體，通過開展各種有益 的活動(dòng)，在行業(yè)內(nèi)起到協(xié)調(diào)、協(xié)作和監(jiān)督管理的作用。具體體現(xiàn)在： (1)在政府行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，宣傳政府關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的政策、法規(guī)，協(xié)助制 定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)。 (2)協(xié)助政府主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行等級(jí)評(píng)定、質(zhì)量評(píng)優(yōu)。 (3)開展物業(yè)管理的調(diào)查研究，解決行業(yè)工作中出現(xiàn)的新情況、新問題。 (4)收集、整理和提供物業(yè)管理市場(chǎng)信息，組織業(yè)內(nèi)的學(xué)術(shù)和經(jīng)驗(yàn)交流，對(duì)物業(yè)管理人 員進(jìn)行培訓(xùn)。 (5)協(xié)助解決物業(yè)管理公司與業(yè)主之間出現(xiàn)的矛盾。 (三)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 物業(yè)管理企業(yè)的自我管理是一種自律行為，是保證物業(yè)管理市場(chǎng)有序運(yùn)作的一個(gè)非常重 要的環(huán)節(jié)。只有物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上自覺規(guī)范自己的企業(yè)行為，才是根本而有效的途徑。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理包括： (1)依法經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)中，嚴(yán)格遵章守法，按照國(guó)家和行業(yè)的法律、法 規(guī)規(guī)范和約束企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，自覺遵守市場(chǎng)規(guī)則，公平參與、公平競(jìng)爭(zhēng)，凈化市場(chǎng)空氣，維護(hù)市場(chǎng)秩序。 (2)明確市場(chǎng)定位。根據(jù)企業(yè)本身的規(guī)模和能力，確立企業(yè)的市場(chǎng)定位，并形成自己所 特有的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍。例如，管理專長(zhǎng)是辦公樓宇還是住宅小區(qū)，是工業(yè)區(qū)或是綜合性商業(yè)大廈，從而有目標(biāo)有方向地在物業(yè)管理市場(chǎng)中展開經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 (3)制定和完善經(jīng)營(yíng)管理制度，如經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、員工守則等，使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)程 序化、制度化、規(guī)范化。 (4)員工培訓(xùn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，樹立正確的經(jīng)營(yíng)服務(wù)觀念，掌握科學(xué) 、規(guī)范的市場(chǎng)操作方式。 (四)社會(huì)輿論對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理 社會(huì)輿論在物業(yè)管理市場(chǎng)中能夠起到不可低估的作用。充分利用社會(huì)輿論所特有的作用 ，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督。社會(huì)輿論主要包括新聞媒介及業(yè)主意見等，主要內(nèi)容有：(1)宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)，傳播、普及物業(yè)管理的基本知識(shí)，加深物業(yè)管理 企業(yè)與廣大業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，共同維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序。 (2)表彰先進(jìn)，弘揚(yáng)正氣。通過社會(huì)輿論大力表彰先進(jìn)，建立起一種良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)作 風(fēng)。 (3)客觀反映物業(yè)管理市場(chǎng)中出現(xiàn)的值得引起社會(huì)重視的問題，加快和促進(jìn)對(duì)這些問題 及相關(guān)方面的研究和解決，批評(píng)和揭露丑惡現(xiàn)象，凈化市場(chǎng)風(fēng)氣，使物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展 。第六章物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)(一)房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物 質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。在實(shí)際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機(jī)整體。習(xí)慣上 也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)即房屋與土地。房屋與土地不可移動(dòng)，一般又稱之為不動(dòng)產(chǎn)。但這只是不動(dòng)產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動(dòng)產(chǎn)還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最重要的財(cái)產(chǎn)形式之一，它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位越來越突 出。尤其在人類社會(huì)生活向城市形式集約化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)已不僅僅只具有作為人們生產(chǎn)、居住、服務(wù)等活動(dòng)場(chǎng)所的意義，而是逐步成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。(二)城市房屋按用途分，城市用房一般可分為六大類：1.住宅住宅是最重要的生活資料，是人們從事一切社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的最基本的物質(zhì)前提 。住宅不僅是現(xiàn)代社會(huì)最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發(fā)展資料。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。2.生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋，也是物質(zhì)生產(chǎn)部門固定資產(chǎn) 的重要組成部分，主要包括工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室、辦公室和生活服務(wù)用房等。3.營(yíng)業(yè)用房營(yíng)業(yè)用房是指商店、銀行、郵電、旅館、飯店以及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)所使用的 房屋。它既包括直接用于營(yíng)業(yè)活動(dòng)的房屋，也包括辦公室、倉(cāng)庫(kù)堆棧等輔助用房。4.行政用房行政用房主要指黨、政、軍機(jī)關(guān)和工、青、婦團(tuán)體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。5.文教用房文教用房包括各類文化機(jī)構(gòu)、體育組織、各種學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)以及科技機(jī)構(gòu)用房， 即從事文化、教育、醫(yī)療、科研、體育以及娛樂活動(dòng)的各種房屋及附屬房屋。6.其他專用房其他專用房是指各種特殊用房，如軍事及國(guó)防機(jī)關(guān)用房，宗教團(tuán)體用房，外國(guó)領(lǐng)事館、 寺廟、監(jiān)獄等用房。(三)城市土地我國(guó)城市土地均為國(guó)家所有。城市用地按用途類型大致可劃分為十類：1.生活居住用地生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項(xiàng)附屬設(shè)施用地。2.工業(yè)用地工業(yè)用地主要指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、交通線、防護(hù) 地帶等用地。3.交通運(yùn)輸用地交通運(yùn)輸用地是指城市交通運(yùn)輸設(shè)施用地，包括鐵路、公路用地以及火車站、汽車站、 地鐵站、港口碼頭、飛機(jī)場(chǎng)等用地。4.市政公用設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地通常指設(shè)置公用設(shè)施和工程構(gòu)筑物的用地，包括水源地、自來水廠、 污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構(gòu)筑物、防洪堤壩、火葬場(chǎng)及墓地等用地。5.風(fēng)景游覽區(qū)用地風(fēng)景游覽區(qū)用地包括城市風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、園林綠地以及各種名勝古跡用地。6.公共綠地公共綠地是指為全體城市居民服務(wù)的公園、動(dòng)物園、植物園、陵園、街心花園以及城市 林蔭道綠地等。7.文教衛(wèi)生等公共用地文教衛(wèi)生等公共用地主要指大專院校、中小學(xué)校、科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、體育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生 以及為整個(gè)城市服務(wù)的商業(yè)用地等。8.道路廣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)用地道路廣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)用地主要指城市主干道、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)以及專門用來存放生活資料的生 產(chǎn)資料的倉(cāng)庫(kù)用地。9.特殊用地特殊用地通常指各種軍用設(shè)施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護(hù)區(qū)等作特殊用途的用地。10.其他用地其他用地指不屬于以上所列項(xiàng)目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的菜田、苗圃、果園、 牧場(chǎng)等地以及城市內(nèi)不易劃出的零星用地。城市的功能性質(zhì)和建設(shè)規(guī)模不同，城市用地的構(gòu)成也各不相同。分析城市土地時(shí)應(yīng)區(qū)別 對(duì)待。(四)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1987年11月20日，原城鄉(xiāng)建設(shè) 環(huán)境保護(hù)部關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵作了如下表述：“房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有 權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”也就是說，房地產(chǎn)業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)目工作。房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，根據(jù)1985年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng) 計(jì)的報(bào)告，是屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。兩者的區(qū)別在于：建筑業(yè)完全是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)則兼有生產(chǎn)(開發(fā))、 經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國(guó)制定的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類中，把經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第一類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)為第八類。1985年，國(guó) 家計(jì)委、經(jīng)委、統(tǒng)計(jì)局、標(biāo)準(zhǔn)局聯(lián)合頒發(fā)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼中，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十三個(gè)門類，其中建筑業(yè)被列為第四類，房地產(chǎn)業(yè)為第七類?？傊瑖?guó)際、國(guó)內(nèi)都把 建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門來對(duì)待。但是，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)部門之間有著非常密切的聯(lián)系，它們的作用對(duì)象都是不動(dòng)產(chǎn)，它們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也是一種唇齒相依的合作關(guān)系。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通 過程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程經(jīng)營(yíng)和流通過程經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)組成。(一)生產(chǎn)環(huán)節(jié)生產(chǎn)環(huán)節(jié)即通過對(duì)自然狀態(tài)的土地投入人類勞動(dòng)，進(jìn)行房屋城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，獲得房 地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)產(chǎn)品是房屋和與之緊密聯(lián)結(jié)為一體的經(jīng)過開發(fā)的土地。按我國(guó)現(xiàn)行的體制，城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬村民集體所有。國(guó)家，具體到一 個(gè)城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲?guó)家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用權(quán)，然后將征用或收回的土地的使用權(quán)，以有期有償使用的方式 ，出讓給土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位或建設(shè)用地。由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)活動(dòng)，是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要生產(chǎn)活動(dòng)。(二)流通環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行交易活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過程 。當(dāng)然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場(chǎng)流通。房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。房地產(chǎn)買賣，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的買賣。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其生產(chǎn)與消費(fèi) 在地點(diǎn)上是相同的，而只是通過交易轉(zhuǎn)換了所有權(quán)或使用權(quán)。因此，其交易活動(dòng)自始至終都貫穿著權(quán)屬，比一般商品